REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207º y 158º
DEMANDANTES: CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA, los dos primeros venezolanos y la última española, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.817.842, V-5.967.916 y E- 810.218, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.882.
DEMANDADA: AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 1999, bajo el Nro. 25, Tomo 55-A- Sgdo.
APODERADO
JUDICIAL: CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.898.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001021
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 14 de octubre de 2015, por el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada y a la cual se adhirió oportunamente la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión que por desalojo incoara la parte actora, ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA contra la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A., en el expediente signado con el Nº AP31-V-2014-001542 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 20 de octubre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines del respectivo sorteo de ley.
Verificada la misma el día 21 de octubre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 23.10.2015. Luego, por auto fechado 26 del mismo mes y año, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data –exclusive- a los fines de que las partes presentaran informes, acotándose que una vez ejercido ese derecho por las partes, se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a la misma fecha -también exclusive-, a fin de que las partes consignaran el escrito contentivo de las observaciones correspondientes a los informes de su antagonista, todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes, la parte recurrente en fecha 30.11.2015, procedió a consignar ante esta Superioridad su respectivo escrito, constante de dos (2) folios útiles, en los cuales solicitó sea revocada en su totalidad la decisión emitida por el a quo.
Seguidamente, en la misma data, esto el 30 de noviembre de 2015, el representante legal de la parte actora consignó su escrito de informes, constante de ocho (8) folios útiles; quien, luego hacer un recuento de la relación contractual, los hechos controvertidos, el contenido de la sentencia apelada, seguidamente pasó a adherirse al recurso de apelación ejercido por la parte demandada en determinados puntos, especialmente en cuanto al tribunal a quo no aprecio las pruebas promovidas para demostrar el incumplimiento de la parte demandada de los establecido en la clausula novena y en el literal “a” de la clausula décima y por cuanto declarar procedente el desalojo del contrato de arrendamiento que culminó el 31 de agosto de 2014 de conformidad con el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Asimismo se adhirió en lo que respecta a la negativa de acordar la indemnización demandada por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extra contractual del inmueble.
Una vez transcurrido el plazo indicado por ley, para la presentación de las observaciones a los informes y evidenciándose que solo la parte actora hizo uso de su derecho, se dejó constancia mediante auto fechado 15 de diciembre de 2015, que el lapso para emitir la decisión correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 14.12.2015, exclusive.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda por DESALOJO interpuesta en fecha 4 de noviembre de 2014, por el apoderado judicial de los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA contra la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A., fundamentada en lo siguiente: 1) Que las partes en fecha 26 de septiembre de 2001, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble identificado como un lote de terreno, totalmente asfaltado y cercado (sin edificación), ubicado en la carretera de Petare a Santa Lucía, en el sector denominado El Limoncito, Filas de Mariches, estado Miranda. Que dicho contrato fue Registrado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro.46, Tomo 107, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. 2) Que en la referida convención, se pactó como término inicial el lapso de cinco (5) años fijos, los cuales iniciarían el 1º de septiembre de 2001 hasta el 31.10.2006. Que al llegar el precitado término, el contrato concluiría sin necesidad de previo aviso, y que la única forma de prorrogar la contratación era mediante la celebración de un nuevo contrato, sin que fuera procedente la tácita reconducción que prevé el artículo 1.660 del Código Civil. 3) Que por haberse contratado sobre un lote de terreno asfaltado, cercado más no con edificación, la normativa correspondiente a su regulación para ese entonces, eran las disposiciones previstas en el Código Civil, razón por la que, no es computable ese lapso para la prórroga legal establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. 4) Que el día 5.12.2006, fue suscrito un segundo contrato que duraría un período de dos (2) años, contados a partir del 1.9.2006 hasta el 31 de agosto de 2008, estableciéndose como punto diferenciador al anterior contrato, la cláusula primera, la cual disponía que: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a la ARRENDATARIA un inmueble de su propiedad ubicado en la Carretera de Petare a Santa Lucía… Las características del inmueble son las siguientes: un galpón cubierto de SETECIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (704 mts2)…”. Que solo a partir de la suscripción de este contrato, la relación contractual de las partes debía regirse por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) Que luego del vencimiento de la segunda convención suscrita, fueron celebrados seis (6) contratos más, comprendidos desde el día 13 de octubre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2014, siendo el objeto de las contrataciones un bien inmueble constituido por un galpón cubierto propiedad de la arrendadora, ubicado en la carretera Petare a Santa Lucía, por lo que, la normativa aplicable debía ser la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 6) Que la arrendataria incumplió varias de sus obligaciones, comenzando por la prevista en la cláusula décima del contrato, al no permitirle al arrendador, el acceso al inmueble a fin de inspeccionar su estado, ocurriendo dicha conducta al menos en tres (3) oportunidades, esto al no responder las comunicaciones enviadas en fechas 12.6.2014, 10.9.2014 y 23.9.2014. 7) Que la parte demandada durante la vigencia de la relación contractual, procedió a la colocación de objetos pesados en la parte trasera del inmueble arrendado, instalando además, estructuras o soportes no autorizados, generando así daños al inmueble, esto dada la sensibilidad de la zona, ya que solo era para el uso exclusivo del drenaje del agua de lluvia. 8) Que como consecuencia directa de la falta de cuidado y mantenimiento del inmueble por parte de la arrendataria, el bien presenta un estado de deterioro muy avanzado, que incluye la corrosión en las partes cuyas estructuras son metálicas, como las columnas principales y estructuras del techo; además de la proliferación de nidos de insectos en el techo y un completo abandono de pintura en las paredes externas u otros, quebrantando así la cláusula novena del contrato. 9) Que los daños referidos con anterioridad aumentaron su gravedad, debido a la tala indiscriminada de bambúes, sembrados por el arrendador hace más de veinte (20) años a fin de proteger el talud adyacente al inmueble donde desembocan los drenajes de aguas de lluvias. 10) Que además de las anteriores conductas, la demandada quebrantó lo establecido en el literal “e” de la cláusula décima, al no contratar una póliza de seguros contra incendios y motín, a fin de proteger el galpón arrendado contra cualquier eventualidad pese a que, el negocio manejado por la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHER C.A, está orientado al almacenamiento y manipulación de materiales peligrosos; como solventes, combustibles, lubricantes, lo que representa un riesgo permanente de incendio. 11) Que por todo lo anteriormente narrado, la demandada perdió su derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal, debido a que el cumplimiento de las obligaciones convenidas en el contrato constituye un requisito indispensable para que se origine el referido beneficio. 12) Que la presente acción se fundamentó en los siguientes artículos: 1.579, 1.160, 1.592, 1.594 del Código Civil, la cláusula novena y décima literal “e” del contrato de arrendamiento suscrito, literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 338 del Código de Procedimiento Civil. 13) Que por las razones de hecho y de derecho previamente enunciadas, solicitó: el desalojo y entrega del bien inmueble arrendado, solvente en el pago de los servicios y en las mismas condiciones en la que fue entregado; el pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) mensuales, hasta la entrega del establecimiento comercial, esto como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del bien; y finalmente, el pago de las costas del proceso, así como la declaratoria con lugar de la demandada.
A los fines de ser admitida la demanda incoada, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 26 de septiembre de 2001, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro.46, Tomo 107, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de cinco (5) años. Marcado letra “B”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 5 de diciembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 60, Tomo 176 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “C”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el 13.10.2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 162 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “D”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 23 de septiembre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 39, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “E”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 29.9.2010, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 295, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “F”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 2 de noviembre de 2011, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 259, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “G”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 6 de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “H”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el 26.2.2014, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “I”.
• Copia fotostática de las comunicaciones enviadas vía e-mail y fax a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello, en su carácter de representantes la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fechas: 12 de junio de 2014, 10 de septiembre de 2014 y 23 de septiembre de 2014, por los ciudadanos CESAR DÍEZ Y DAVID DÍEZ, en la que, notifican la incomodidad generada, respecto al mal uso del establecimiento arrendado, su deterioro y la conducta negativa por parte de los trabajadores de permitir en reiterados oportunidades, el acceso al local comercial a fin de inspeccionar su estado, marcadas con las letras “J”, “K”,”L”.
• Copia simple de las notificaciones enviadas a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello, en su carácter de representantes de la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fechas 23 de octubre de 2013, 15 de noviembre de 2013, por CESAR DÍEZ y DAVID DÍEZ, mediante las cuales le informan respecto a las conductas que concurrentemente subsistieron entre ellos. Marcados letras “M”, “N” y “O”.
• Original del informe técnico elaborado por el Ingeniero CESAR DÍEZ, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el Nro. 67547, para el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, producto de las múltiples inspecciones realizadas en el bien inmueble, de fecha 6 de octubre de 2014. Marcado letra “P”.
• Copia de las correspondencias enviadas mediante e-mail a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello y suscritas por CESAR DÍEZ y DAVID DÍEZ, los días 30 de octubre de 2013, 5 y 8 de noviembre de 2013. Marcado letras “Q”, “R” y “S”.
La pretensión in commento quedó admitida, en fecha 20 de noviembre de 2014 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación, todo ello conforme a los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Cumplidos los tramites de citación personal conforme a constancia del Alguacil consignada el día 28.4.2015, posteriormente en fecha 26 de mayo de 2015, compareció ante el a quo, el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.898, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil AUTO PARTS MV BROTHER C.A (demandada), y procedió a consignar escrito de contestación, en el que opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto debido a que, el escrito libelar no señala con claridad el objeto de la pretensión, existiendo además una indeterminación respecto al inmueble objeto de la demanda; además, opuso la cuestión previa contentiva en el ordinal 5º del artículo 346 eiusdem, por encontrarse el ciudadano DAVID DÍEZ, parte demandante, residenciado en el extranjero, pues debe garantizar mediante fianza o caución el pago de lo que pudiera ser juzgado como garantía de los efectos legales del proceso y finalmente, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora no acompañó su demandada con los documentos fundamentales a fin de fundamentar su pretensión. Seguidamente, procedió a contestar el fondo de la demandada, admitiendo la existencia de la relación arrendaticia y alegando que la misma tenía más de diez (10) años, esto es desde el año 2001, y por tanto correspondía una prorrogo legal de tres (3) años a partir de 31.8.2014. Asimismo, negó y rechazó que su representada no haya permitido el acceso por parte de la arrendadora para inspeccionar el inmueble procediendo a impugnar y desconocer las comunicaciones que dice la actora haber remitido al respecto y anexas al libelo marcadas con la letras J, K y L. Igualmente, niega y rechaza que se hayan generado daños al inmueble por lo que procede a impugnar y desconocer los informes y comunicaciones marcadas con las letras anexas al libelo M, Ñ y O. Por último, niega y rechaza que la falta de contratación de la póliza de seguro implica una causal de desalojo, aduciendo que ello se debió a una causa extraña que no le es imputable por cuanto el arrendador no cuenta con el documento de propiedad correspondiente, cédula catastral y permisología, documentos estos que son requeridos por las aseguradoras para la contratación de las pólizas respectivas. En ese mismo escrito, reconvino a la parte actora, arguyendo: 1) Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble arrendado; deber que fue incumplido por los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA, (demandantes reconvenidos) al negarse a otorgar la prórroga legal que le corresponde a la parte accionada, misma que por el tiempo que duró la relación contractual, corresponde a tres (3) años, tiempo en el cual también debe ser garantizado el uso y goce pacífico del bien arrendado por los arrendadores. 2) Que la parte actora ha tenido una continua presión solicitando el desalojo del local, interponiendo denuncias ante el Instituto Municipal Autónomo de Protección y Saneamiento Ambiental (IMAPSAS) de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, alegando falsos argumentos, dentro de los que se encuentra: la colocación de objetos pesados en la parte trasera del bien inmueble, además de la tala de bambúes. 3) Que pretenden atribuirle a la parte demandada la responsabilidad de no haber asegurado el inmueble, siendo que dicho incumplimiento es por causa no imputable a la misma, ya que la parte accionante debió suministrar el título de propiedad a fin de contratar la aseguradora y no lo hizo. 4) Que por atender las múltiples denuncias realizadas por los demandantes en su contra, tuvo que invertir tiempo y dinero, generando perturbación en el uso y goce del inmueble. 5) Que pretende el pago de daños y perjuicios ocasionados por las falsas denuncias realizadas en las que señaló a la parte demandada como una empresa irresponsable, que ha incumplido con sus obligaciones legales. 6) Que por lo anteriormente narrado reconviene a la actora para que convenga en lo siguiente: no cuenta con el documento de propiedad correspondiente, cédula catastral y permisología del inmueble, y el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), correspondiente a los daños morales ocasionados, además del pago de las costas de la reconvención.
Conjuntamente con el escrito de reconvención, presentó las siguientes documentales:
• Original de la notificación enviada por Grupo SAMANNA, Sociedad de Corretaje de Seguros, a la sociedad mercantil AUTO PARTS MV BROTHER, C.A, en fecha 9 de mayo de 2015. Marcado letra “B” y copia de la correspondencia de fecha 8.5.2015 enviadas vía e-mail por Indira Pernía al ciudadano Tonny Samanna, en respuesta al e-mail en fecha 7.5.2015, marcado letra “C”.
• Copia fotostática del informe de inspección técnica realizada el día 18 de diciembre de 2014, por el ciudadano Jacobo García, en su condición de Inspector Ambiental, marcado letra “D”.
• Copia simple de la inspección técnica realizado al local comercial ubicado en la carretera Petare- Santa Lucía, Kilómetro cuatro (4), Sector el Limoncito, en fecha 27 de abril de 2015, por los ciudadanos Suwity Rivas y Jacobo García, en su carácter de Inspectores Ambientales, marcado con letra “E”.
En fecha 4 de junio de 2015, compareció ante el tribunal de la causa, el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, representante legal de la parte actora y presentó escrito mediante el cual, negó y rechazó las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que en la oportunidad legal para ello, fue opuesta por su contraparte y consignó copia certificada del título supletorio del galpón objeto del contrato de arrendamiento debidamente registrado.
Mediante sentencia interlocutoria fechada 18.6.2015, las cuestiones previas opuestas, fueron declaradas sin lugar por el referido tribunal. Asimismo, por decisión proferida el día 25.6.2015, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción, declaró inadmisible la reconvención propuesta, toda vez que el escrito presentado por la parte demandada reconviniente, contenía alegatos de defensa y no cumplía con los requisitos de una demanda en su forma ni para el ejercicio de la acción. (f. 324-326).
Recurridas las referidas decisiones por la parte demandada, el tribunal de la causa por auto fechado 1.7.2015, negó el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, respecto a los pronunciamientos emitidos por el mencionado tribunal; toda vez que, tanto las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º,7º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y las sentencias interlocutorias dictadas en los procedimientos orales no tienen apelación, estableciéndolo así los artículos 357 y 878 ibídem.
Luego en fecha 8.7.2015 tuvo lugar la audiencia preliminar a la cual comparecieron ambas partes, ratificando los escritos y alegatos cursantes en autos (f. 331). Seguidamente por auto fechado 13.7.2015, el juzgado de conocimiento procedió a la fijación de los hechos y abrió la causa a pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (f. 332-334).
En fecha 20 de julio de 2015, los representantes judiciales de las partes, presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, los cuales al no ser impertinentes ni ilegales quedaron admitidos por auto de fecha 21 de julio de 2015.
Una vez culminada la audiencia de juicio la cual se celebró en fecha 28.9.2015, a la cual comparecieron las partes y se evacuó la prueba testimonial promovida por la parte demandada, el tribunal de la causa procedió a dictar el dispositivo para luego publicar el fallo in extenso, declarando parcialmente con lugar la pretensión que por desalojo incoó la parte actora.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 14 de octubre de 2015, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada y a la cual se adhirió oportunamente la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión que por desalojo incoara la parte actora, ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA contra la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A..
La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Con los alegatos y las pruebas de ambas partes y en aplicación al principio de adquisición y comunidad de la prueba, se desprende que existe la relación locativa que une a las partes, las suscripción de todos los contratos señalados desde el 2001 al 2013, así como las obligaciones en dichos contratos asumidas por ambas partes, y, en especial la existencia de las cláusulas novena y décima, señaladas como incumplidas por la partes actora, no logrando demostrar la actora con las pruebas aportadas a los autos, anteriormente valoradas, que la arrendataria haya incumplido con la cláusula novena, en el sentido de haber ocasionado deterioro en el terreno y, haya acumulado materiales de peso excesivo la parte del fondo del terreno no trajo a los autos prueba, tampoco logró la actora demostrar que haya habido negativa de la arrendataria de permitirle el acceso al arrendador para inspeccionar el terreno, establecida dicha obligación en su literal a), Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por último, del análisis de las pruebas traídas a los autos, quedó demostrado que la arrendataria tal y como lo admitió en su contestación, no dio cumplimiento a la contratación de una póliza de seguros contra incendio y motín, establecida en el Literal E) de la cláusula décima del contrato, por causas imputables a ella, y no, a la arrendadora como lo señala, toda vez que la declaración del testigo, ciudadano TONY SAMANNA, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.407.825, en su condición de Gerente General de la Sociedad de Corretaje de Seguros GRUPO SAMANNA, C.A., no puede esta sentenciadora adminicularla con alguna otra prueba, porque no la hay, de la cual se desprenda que en oportunidades anteriores al mes de mayo de 2015, fecha en que el testigo le comunica a la empresa demandada que no puede asegurarle el inmueble arrendado, y, dentro de los años que lleva la relación locativa, es decir, desde septiembre de 2001, la empresa arrendataria le haya solicitado a la arrendadora el documento de propiedad, para cumplir con su obligación de contratar la póliza de seguros contra incendio y motín.
No existe en el expediente prueba alguna, y, anterior a la instauración del presente juicio, que demuestre la gestión de la demandada para el trámite del seguro contra incendio y motín, al cual estaba obligada contractualmente desde el inicio de la relación arrendaticia, el mes de septiembre de 2001, pues tal y como fue arriba señalado, la prueba traída a los autos es posterior al inicio del presente juicio y a la citación de la parte demandada, no habiendo otra prueba con la que pueda adminicularse, siendo entonces imputable a la demandada el no cumplimiento de su obligación contractual de tomar o contratar el seguro de incendio y motín, no logrando demostrar la accionada haber dado cumplimiento a lo establecido en el Literal E) de la cláusula décima del contrato, razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho.
En este mismo orden de ideas, y, con respecto al pedimento realizado por la actora en el Libelo de Demanda, en el sentido que se ordene Pagar la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) mensuales, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble, se niega tal pedimento, pues tal penalidad operaria solo en los casos de retardo en la entrega del inmueble, siendo improcedente el pedimento, Y ASI SE DECLARA…”.
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, teniendo pleno conocimiento de la causa al haber sido ejercida tempestivamente la adhesión a la apaelación por parte de la actora ex artículo 381 del Código de Procedimiento Civil, el cuál versa respecto a la pretensión por desalojo formulada por la parte actora, ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA, quienes alegaron que, en fecha 26 de septiembre de 2001, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado como un lote de terreno totalmente asfaltado y cercado que se encuentra ubicado en la Carretera de Petare a Santa Lucía, sector El Limoncito, Filas de Mariches, estado Miranda; pactándose como término inicial una duración de cinco (5) años, contados a partir del 1º se septiembre de 2001 hasta el 31 de agosto de 2006, que llegada la referida fecha, la convención suscrita quedaría sin efecto sin necesidad de previo aviso entre las partes y que la única forma de prorrogar la relación era con la celebración de un nuevo contrato. Que en fecha 5.12.2006, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, pero esta vez sería por un período de dos (2) años, que empezarían a transcurrir a partir del 1º de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2008, siendo esta vez el objeto de la contratación, un galpón cubierto ubicado en la dirección precedentemente indicada.
Que eventualmente fueron suscritos seis (6) contratos más, esto desde el día 13 de octubre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2014, cada uno por un lapso de un (1) año, por lo que, la relación contractual tuvo una duración de ocho (8) años, excluyendo los cinco (5) primeros años, ya que el objeto de la primera contratación era un terreno no edificado, y por tanto la legislación aplicable no es la misma normativa que corresponde a los contratos, cuyo objeto es el galpón construido. Que la demandada incumplió la cláusula décima literal “a” del último contrato, esto al negarle a la parte actora, el acceso al bien inmueble arrendado a fin de inspeccionar el estado en el que se encuentraba dicho establecimiento, conducta que tuvo al menos en tres (3) ocasiones; que además, procedió a la colocación de objetos pesados en la parte trasera del inmueble, esto mediante instalación de estructuras o soportes no autorizados, generando daños al inmuebles debido a la sensibilidad de la zona, ya que es de uso exclusivo para el drenaje de aguas de lluvia; que debido a la falta de cuidado y mantenimiento del inmueble por parte de la arrendataria, el mismo presenta un avanzado estado de deterioro, lo que incluye corrosión en elementos estructurales metálicos, tales como las columnas principales y la estructura del techo, además de la proliferación de nidos de insectos, quebrantando así, la cláusula novena de la convención, que dicha situación se agrava aún más, debido a los daños ambientales ocasionados producto de la tala indiscriminada de bambúes realizada por la arrendataria. La cláusula décima literal “e” del contrato, también fue vulnerada, esto al no contratar una póliza contra incendio y motín para asegurar el inmueble, ya que en el mismo, almacenan y manipulan materiales peligrosos, tales como solventes, combustibles, lubricantes y otros materiales inflamables, los cuales representan un riesgo permanente de incendio para la propiedad. Que debido al incumplimiento de referidas estipulaciones, la parte demandada perdió su derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
En la oportunidad legal para darse la contestación, la parte demandada admitió primeramente, una serie de hechos como lo son, que efectivamente celebró ocho (8) contratos de arrendamiento con los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA, siendo el objeto de las últimas convenciones, un galpón cubierto; mas negó, rechazó y contradijo lo argüido por la parte actora, según el cual, no permitió al arrendador inspeccionar el bien arrendado, no tuvo el cuidado y mantenimiento debido con el bien inmueble arrendado y que por tal razón presente un estado de deterioro, además negó haber colocado objetos pesados en la parte trasera del inmueble, así como la tala indiscriminada de bambúes e igualmente indicó que no pudo contratar la póliza a la cual contractualmente estaba obligada, debido a que, el bien arrendado no cuenta con la permisología necesaria, como la cédula catastral, permiso habitabilidad, entre otras; hecho del cual, tuvieron conocimiento los co- demandantes.
Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios que han sido válida y tempestivamente aportados al proceso.
Por la parte demandante.
Con el libelo:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 26 de septiembre de 2001, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro.46, Tomo 107, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de cinco (5) años. Marcado letra “B”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 5 de diciembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 60, Tomo 176 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “C”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el 13.10.2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 162 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “D”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 23 de septiembre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 39, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “E”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RICARDO DÍEZ GARCÍA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 29.9.2010, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 295, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “F”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fecha 2 de noviembre de 2011, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 259, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “G”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el día 6 de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “H”.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, el 18.3.2014, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con vigencia de un (1) año. Marcado letra “I”.
Siendo que los referidos contratos, no fueron tachados ni impugnados en la oportunidad correspondiente, y reconocida la relación contractual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.384, del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto al inmueble objeto de demanda, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración de las relación locativa. Así se declara.
• Copia fotostática de las misivas enviadas vía e-mail y fax a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello, en su carácter de representantes la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fechas: 12 de junio de 2014, 10 de septiembre de 2014 y 23 de septiembre de 2014, por los ciudadanos CESAR DÍEZ y DAVID DÍEZ, en la que, notifican la incomodidad generada, respecto al mal uso del establecimiento arrendado, su deterioro y la conducta negativa por parte de los trabajadores de permitir en reiterados oportunidades, el acceso al local comercial a fin de inspeccionar su estado. Marcado letras “J”, “K”,”L”.
• Copia simple de las notificaciones enviadas a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello, en su carácter de representantes de la sociedad mercantil AUTOPARTS MV BROTHERS C.A, en fechas 18 de enero de 2013, 23 de octubre de 2013, 15 de noviembre de 2013, por CESAR DÍEZ Y DAVID DÍEZ, mediante las cuales le informan respecto a las conductas que concurrentemente subsistieron entre ellos. Marcados letras “M” “N” y “O”.
Por cuanto, dichas documentales fueron promovidas en copia simple de documentos privados, oportunamente por la parte demandada quedaron desechadas del proceso y carecen de valor probatorio, conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Original del informe técnico elaborado por el ingeniero Cesar Díez, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el Nro. 67547, para el abogado Anibal José Lairet Vidal, producto de las múltiples inspecciones realizadas en el bien inmueble, de fecha 6 de octubre de 2014. Marcado letra “P”. Medio probatorio aportado para evidenciar el estado en el que se encontraba el bien inmueble arrendado, no obstante por ser elaborado por la propia parte promovente y con vista del principio de alteridad de la prueba, se le desecha del proceso. Así se declara.
• Originales de comunicaciones enviadas mediante e-mail a los ciudadanos Vito Comuniello y Miguel Comuniello y suscrita por Cesar Díez y David Díez, el día 30 de octubre de 2013, comunicación de fecha 5 de noviembre de 2013 remitida por el ciudadano Cesar Díez con respuesta enviada por la misma vía en fecha 28 de octubre de 2013 emitida por el señor Vito Comuniello y comunicación de fecha de 8 de noviembre del mismo año, todas marcadas con las letras “Q”, “R” y “S”. las mismas hacen referencia a intercambio de comunicación de la parte actora y la demandada, en relación a la modificación de ciertos aspectos del contrato de arrendamiento suscrito, trámite para la suscripción de la póliza por incendio y motín del inmueble arrendado anexándole copia de las condiciones requeridas por la aseguradora, donde se indica que se debe disponer de un sistema de detención de alarma de incendio, sistema de protección contra robo y mantener vigente el permiso de conformidad de uso del cuerpo de bomberos; respondiendo la parte demandada disponibilidad para que el perito los visite en el galpón y defina los alcances de la póliza y una vez imponga el trámite y las condiciones a cumplir y los soportes, se definirían los alcances para la factibilidad. Evidenciada su legalidad y pertinencia, se admiten y valoran con base a lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y prueban que para esa fecha no se encontraba suscrita póliza alguna por parte del arrendatario. Así se decide.
En el lapso probatorio:
• Original del informe realizado por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, en fecha 14 de abril de 2015. Documental en la que se evidenció la inexistencia de condiciones de seguridad y requisitos en materia de prevención y protección contra incendios, requisitos para la obtención de la póliza de seguros señalados en el Reglamentos sobre Prevención de Incendios, respecto al bien inmueble cuyo desalojo solicita la parte actora, siendo que la misma es pertinente respecto a la litis o controversia, constituye un documento público administrativo que goza de verosimilitud salvo prueba en contrario, se admite y valora según lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
• Original de Informe Inspección de Riesgos realizado por el arquitecto Jorge Molina, adscrito al Instituto de Prevención y Protección Ciudadana, el día 4 de junio de 2015, sobre en el inmueble objeto de arrendamiento. Documental que al no ser impertinente ni ilegal, y constitutiva un documento público administrativo que goza de verosimilitud salvo prueba en contrario, se admite y valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, e indica que el inmueble no reúne las condiciones de higiene laboral, ni con las normas COVENIN. Así se decide.
• Copia certificada del documento de propiedad del terreno, donde se encuentra construido el galpón objeto de arrendamiento, protocolizado en fecha 6.7.1970, en la oficina subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 12, Protocolo Primero, declaración sucesoral de fecha 9.12.2010, donde se declara dicho terreno y el galpón industrial sobre él construido (f. 295) y título supletorio evacuado ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de julio de 2014. Dicha instrumental acredita la propiedad del inmueble objeto de arrendamiento y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se decide.
De la demandada.
Con el escrito de contestación:
• Original de comunicación enviada por Grupo SAMANNA, Sociedad de Corretaje de Seguros, a la sociedad mercantil AUTO PARTS MV BROTHER, C.A, en fecha 9 de mayo de 2015, mediante el cual le informan la imposibilidad de asegurar el galpón donde funciona por no contar con documento de propiedad. Dicha comunicación será valorada más adelante al analizarse la prueba testimonial promovida del ciudadano Tonny Samanna, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia de correo electrónico de fecha 8 de mayo de 2015 dirigido Grupo SAMANNA, Sociedad de Corretaje de Seguros, enviado por la ciudadana Indira Pernía Abera de Seguros Caracas Liberty Mutual, dando respuesta a la comunicación de fecha 7 de mayo del mismo año, en relación a los requisitos para suscribir la póliza de seguros esta Tribunal no le otorga valor probatorio a los mismos, por tratarse de copia simple de instrumentos privados de conformidad con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Copia de fotostática del informe de inspección técnica realizada el día 18 de diciembre de 2014, por el ciudadano Jacobo García, en su condición de Inspector Ambiental. Marcado letra “D” y copia simple de la inspección técnica realizada al local comercial ubicado en la carretera Petare- Santa Lucía, Kilómetro cuatro (4), Sector el Limoncito, en fecha 27 de abril de 2015, por los ciudadanos Suwity Rivas y Jacobo García, en su carácter de Inspectores Ambientales. Marcado letra “E”. Los mismos dejan constancia que no se observó ningún tipo de corte a los bambúes plantados, ni derramen de residuos de aceite por cuanto los mismo no fueron impugnados y constituyen documentos públicos administrativos se aprecian y se valoran según el artículo 1.363 del Código Civil como prueba de las condiciones que experimenta para ese momento el galpón objeto de arrendamiento. Así se declara.
En el lapso probatorio:
• Reprodujo el mérito favorable de autos, respecto a ello es procedente hacer algunas precisiones: si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Y así se decide.
• Promovió de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, prueba testimonial del ciudadano Tony Samanna, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 11.407.825, en su condición de gerente general de la sociedad de corretaje de seguros, GRUPO SAMANNA, C.A.
PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, que profesión tiene? RESPUESTA: Corredor de seguros. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo cuanto tiempo tiene ejerciendo su profesión? RESPUESTA: Veinticinco (25) años. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si entre sus clientes se encuentra la empresa AUTOPARTS MV BROTHERS C.A? RESPUESTA: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo que bienes les tiene asegurado a la empresa MV BROTHERS? RESPUESTA: Vehículos y personal. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si en algún momento se le solicitó por parte de la empresa AUTOPARTS MAV BROTHERS C.A, el aseguramiento del galpón que ocupan en el kilómetro 4, sector El Limoncito de la carretera Petare a Santa Lucía, filas de Mariche? RESPUESTA: Si en diferentes ocasiones. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si llegó asegurar el inmueble? RESPUESTA: No. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo el motivo por el cual no pudo asegurar inmueble? RESPUESTA: Por políticas de las compañías de seguros exigen el documento de propiedad de la estructura, y el registro mercantil de la empresa, el cual el registro mercantil era lo único que había.
Vista la declaración testimonial transcrita, es necesario, antes de la valoración respectiva a la misma, resaltar lo que se desprende del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no es mas que, la facultad amplia que los Jueces tienen para la apreciación de la prueba de testigos. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de agosto de 2004, Exp. Nº 03-448, expuso: “…La estimación de la referida prueba implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en el un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentando en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciaci0ón. Asimismo, el Juez esta obligado a dar las razones para desechar la declaración del testigo, lo que puede ocurrir: 1) Cuando se trate de un testigo inhábil; y, 2) Cuando el testigo pareciera no haber dicho la verdad, por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo aunque no hubiere sido tachado en el juicio. Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerden entre si y con las demás pruebas (…), lo que quiere decir que la valoración de la referida prueba queda al prudente arbitrio del Juez. (…) la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda constituir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante…”.
Pues bien, visto el criterio jurisprudencial que antecede, y en base a la normativa invocada, este a quem a los fines de la valoración respectiva, observa que de la declaración del testigo promovido por la accionante, no existe ratificación en contenido y firma de la comunicación de fecha 9 de mayo de 2015, y por cuanto indica el testigo que dentro de sus clientes se encuentra la demandada, lo que implica su interés en la resultas del presente juicio, no se aprecia su declaración de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a decidir el mérito de la controversia y al respecto se observa, que la pretensión incoada por los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA, versa respecto al desalojo del local comercial constituido por un galpón cubierto, ubicado en la carretera de Petare a Santa Lucía sector El Limoncito, Filas de Mariches, estado Miranda, dado en arriendo a la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS, C.A., a través de seis (6) contratos de arrendamiento, suscritos a partir del 5 de diciembre de 2006 hasta el 31 de agosto del 2014. Sin embrago, la relación arrendaticia inició en fecha 26.9.2001, con la celebración de una primera convención en la que se constituyó como objeto de la misma, un lote de terreno totalmente asfaltado, cercado y situado en la dirección precedentemente indicada, prorrogándose la referida relación arrendaticia a través de la suscripción de nuevos contratos. En este aspecto, la parte actora alegó que le correspondería a la parte demandada una prórroga legal de dos (2) años, que debía iniciarse luego del vencimiento del último contrato, esto es desde el 1.9.2014 hasta el 31.8.2016, por cuanto antes del 1.9.2006, la relación arrendaticia versaba sobre un terreno al cual no le eran aplicable las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que, la relación arrendaticia respecto al galpón, se inició en la fecha ante referida, 1.9.2006. En tal sentido, considera este ad quem que efectivamente a los fines de computar el inicio de la relación contractual para la determinación de la prórroga legal en sub iudice, debe ello determinarse, a partir del contrato suscrito en fecha 5.12.2006, donde se define el objeto del contrato como un galpón y no como un terreno, siendo aplicable las disposiciones de la ley especial que regía la materia y actualmente el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece que si la relación arrendaticia es mayor de seis (6) años y menor de diez (10) años, corresponde un lapso de prórroga de dos (2) años, la que efectivamente vencería el 31 de agosto del 2016. Así se declara.
Asimismo, según lo argüido en el escrito libelar, la demandada habría incumplido lo previsto en la cláusula décima literal “a” del contrato, esto al no permitir a la parte actora el acceso al inmueble arrendado a fin de observar e inspeccionar el estado en el que se encuentra dicho bien, conducta que tuvo en al menos tres (3) oportunidades; que además procedió a la colocación de objetos pesados en la parte trasera del inmueble a través de la instalación de estructuras y soportes no autorizados por los arrendadores, generando así daños al bien dada la sensibilidad de la zona, puesto que es para el uso exclusivo del drenaje de aguas de lluvias. Que por la falta de cuidado y mantenimiento del inmueble arrendado, este presenta actualmente un grado de deterioro muy avanzado producto de la corrosión en las estructuras metálicas, la proliferación de nidos de insectos y abandono de la pinturas en las paredes externas, transgrediendo por tanto, la cláusula novena; que también violentó la cláusula décima literal “e” del contrato, al no contratar una póliza de seguro contra incendios y motín a fin de proteger el local comercial, puesto que el negocio manejado en el establecimiento, consiste en el almacenamiento y manipulación de materiales peligrosos, como solventes, combustibles y lubricantes, lo que representa un riesgo permanente de incendio, agravándose mas dicha situación, debido a los daños ambientales ocasionados producto de la tala indiscriminada de bambúes por parte de la arrendataria; incumpliendo igualmente con la obligación de suscribir la póliza contra incendio conforme a lo pactado en el contrato, generando como consecuencia, la pérdida del beneficio de la prórroga legal.
Por su parte la demandada, en la oportunidad legal para contestar, procedió a oponer la cuestiones previas contenidas en los ordinales 4º, 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar. Consecutivamente, procedió a negar, rechazar y contradecir lo argüido por los co-demandantes, indicando que no es cierto el hecho según el cual, no le haya permitido el acceso a los arrendadores para inspeccionar el estado en el que se encuentra el establecimiento; que no haya tenido el cuidado y mantenimiento debido y que por tal razón, el bien arrendado se encuentre en un estado de avanzado deterioro; y que, en lo concerniente a la contratación de una póliza de seguro contra incendio y motín a fin de asegurar el establecimiento, la misma no pudo realizarse por cuanto es necesario para ello, una serie de documentos, como la cédula catastral, permiso de habitabilidad entre otros, instrumentos que no estaban en manos de la arrendataria, y que además, dicha situación era conocida por la parte actora.
En tal sentido se debe precisar que, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, así lo establece el artículo 1.579 del Código Civil.
En lo que respecta a las obligaciones de las partes, los artículos 1.585 y 1.592 eiusdem, disponen:
Art. 1.585: El arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
…Omissis…
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
Art. 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de la convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”
Así, la parte actora pretende el desalojo del local comercial arrendado, toda vez que, la demandada no ha tenido el cuidado y mantenimiento adecuado respecto al bien, puesto que procedió a la colocación de objetos pesados en la parte trasera del inmueble mediante la instalación de estructuras y soportes sin autorización de los arrendadores, generando daños al galpón debido a la sensibilidad de la zona, por lo que incumpliría lo establecido en la cláusula novena del contrato suscrito. La cláusula décima literales “a” y “e”, también aduce que fueron transgredidas, esto, al no permitirle a los co-demandantes la inspección del bien arrendado y, al no contratar una póliza de seguros contra incendio y motín a fin de proteger el inmueble, debido a que los negocios que en él se realizan, consisten en el almacenamiento y manipulación de materiales peligrosos (solventes, combustibles, lubricantes, plásticos u otros), lo que genera el riesgo de un eventual incendio. Encontrándose fundamentada en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
Art. 40: Son causales de desalojo:
…Omissis…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato…”
Al hilo con lo anterior, los autores Gilberto Guerreo Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, pág. 28; respecto a la obligación que tiene el arrendatario de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, indican:
“…Tiene su origen en que el arrendatario debe utilizarla tal como aquella persona que tiene el deber de tratar a sus allegados en el orden familiar, por supuesto que guardando la lógica y debida diferencia sustancial que existe entre una cosa y una persona, como para comprender que el uso a que tiene derecho lo realice de tal manera que la cosa no sufra deterioro o daño y con tal cuidado que la cosa pueda cumplir la finalidad dada según el contrato o aquella a la que esta destinada…”
De acuerdo con lo precedentemente transcrito, tenemos que el mantenimiento y cuidado del bien arrendado, así como el uso debido para el cual fue adquirido, constituye una obligación de suma importancia, por cuanto el arrendatario o quién haga sus veces, debe cumplir con todos los deberes que contractualmente le fueron impuestos, siendo el contrato ley entre las partes, existiendo la posibilidad de que, de no ser así, el arrendador pueda solicitarle válidamente a su inquilino, el desalojo del inmueble.
Dadas las condiciones que anteceden y los alegatos formulados por las partes en forma tempestiva, correspondía a la parte actora demostrar los hechos en los que fundamenta su demanda y a la accionada los alegatos en los que se fundamente su defensa, esto según lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
Siendo así, se observa que la representación legal de los co-demandantes, consignó una serie de documentales dentro de las que se encuentran los contratos de arrendamiento suscritos por las partes; informe técnico realizado por el ingeniero CESAR DÍEZ respecto al estado en el que se encuentra el establecimiento arrendado; y, algunas correspondencias enviadas mediante e-mail a la arrendataria. De las primeras probanzas se evidencia, que desde el día 26 de septiembre de 2001, existe entre CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS y MARÍA TERESA BLAS BENGOA y la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A., una relación arrendaticia, por cuanto las referidas partes suscribieron un contrato de arrendamiento inicialmente sobre un terrero, que luego a partir del año 2006, se constituyó como objeto de los contratos, un galpón cubierto, (hecho alegado por los co-demandantes y admitido por la demandada); del segundo medio probatorio aportado a los autos, se observa que la parte actora trató de probar la falta de mantenimiento y cuidado del bien inmueble arrendado, por cuanto existían instalaciones de estructuras metalizadas fijadas por el inquilino, que provocaron grietas en diversas zonas del inmueble, específicamente en la parte trasera del bien, existiendo por consiguiente un incumplimiento de la cláusula novena prevista en el contrato, que establece en forma clara lo siguiente: “LA ARRENDATARIA tendrá a su cargo durante la vigencia del contrato el mantenimiento, cuidado, y la custodia permanente del galpón en general y muy especialmente la parte del fondo del mismo y todo el terreno que ocupa para evitar el deterioro de los mismos…”. Ahora bien, del análisis probatorio realizado precedentemente, se observa que el referido informe quedó desechado del proceso, sin que la parte actora probara mediante un medio de prueba idóneo, como lo sería experticia o inspección judicial, los daños alegados; e igualmente, se desprende de autos que no hubo incumplimiento de la cláusula décima literal “a”, como arguyen los co-demandantes, por cuanto pudieron acceder al local arrendado y realizar la observación e inspección del estado en el que se encontraba el bien inmueble, todo lo cual determina que la parte demandada no incurrió en incumplimiento contractual con base a los hechos antes analizados y alegados por la parte actora para configurar la causal de desalojo. Así se decide.
Asimismo, se alega el incumplimiento de la cláusula décima literal “e” del contrato, al no suscribir el arrendatario una póliza de seguro contra incendios y motín a fin de proteger el galpón comercial, quedando probado en autos que se remitieron correspondencias por los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS y DAVID DÍEZ BLAS a la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS, C.A. (demandada), en fechas: 30 de octubre de 2013, 5 de noviembre de 2013 y 8 de noviembre de 2013, la disposición de modificar ciertos aspectos del último contrato suscrito, enviándole además las condiciones requeridas por parte de la aseguradora a fin de otorgar la cobertura al local comercial, debiendo la misma realizar la contratación al cual estaba obligada, según cláusula décima literal “e” del contrato de arrendamiento suscrito.
Por su parte la demandada, a los fines de probar lo alegado en su escrito de contestación, en el sentido de no contar con el documento de propiedad del inmueble siendo esto una causa que no le era imputable, presentó en su oportunidad, una misiva enviada por Grupo Samanna, S. A, (Sociedad de Corretaje de Seguros), a través de la cual, la referida sociedad indica, que el galpón cubierto ubicado en la carretera de Petare a Santa Lucía sector El Limoncito, Filas de Mariches, estado Miranda, cuyo desalojo pretende la parte demandante, no podía ser asegurado, por cuanto no contaban con los instrumentos requeridos para el otorgamiento de la póliza como el documento de propiedad. La referida correspondencia, sustentó lo argüido en el escrito de contestación, no obstante, la misma quedó desechada del proceso al no ser ratificada conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, el objeto de contratar una póliza de seguro para la protección de un bien mueble o inmueble, consiste básicamente en ceder los riesgos a la empresa aseguradora en el caso de que ocurra alguna eventualidad no deseada, razón por la que toda aseguradora a fin de otorgar la referida póliza y adquirir el compromiso de proteger o asegurar el objeto, requieren una serie de documentos e informaciones de acuerdo al tipo de seguro que se desee contratar, especialmente en materia de incendio y locales arrendados, el contrato de arrendamiento, la ubicación del inmueble asegurado, la designación especifica de sus linderos; destino y uso del inmueble, destino y uso de los inmuebles colindantes, en cuanto estas circunstancias puedan influir en la estimación de los riesgos.
En el sub iudice, las partes pactaron voluntariamente desde el contrato suscrito en el año 2006, que la arrendataria debía contratar una póliza de seguro contra incendio y motín debido a la actividad que en el local se desarrolla, sin que se desprenda de autos que hasta la fecha de la demanda, la parte accionada, sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS, C.A., haya requerido algún documento para el cumplimiento de tal fin, o haya manifestado en alguna oportunidad la imposibilidad del cumplimiento de dicha obligación por causa imputable a la actora, siendo que además cursa en el expediente copia del título de propiedad del inmueble donde constan claramente los linderos del mismo debidamente protocolizado en fecha 6 de julio de 1970, por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 12, Protocolo Primero, declaración sucesoral de fecha 9.12.2010, donde se declara dicho terreno y el galpón industrial sobre él construido, y título supletorio evacuado ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sin que demostrara en la secuela procesal que haya dado cumplimiento a esta obligación prevista en el literal “e” de la cláusula décima de la última convención locativa suscrita, lo que hace procedente en derecho la pretensión de desalojo impetrada conforme al literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Por último, en cuanto al pedimento de la parte actora en el escrito libelar en el sentido de que se condene a la parte demandada a el pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), como indemnización compensatoria mensual por la ocupación extracontractual del inmueble arrendado y que fuera declarado improcedente en la sentencia recurrida y objeto de adhesión por la actora a la apelación ejercida por la parte demandada, se declara igualmente sin lugar dicha solicitud dada la naturaleza de la pretensión de desalojo ejercida que no se apoya en la falta de pago ni en el retardo en la entrega del inmueble, amén de que no se fundamenta en el libelo el quantum de la misma, quedando de esta manera confirmado en este aspecto lo decidido por el juzgado a quo, Así se declara.
Congruente con todo lo anterior, resulta forzoso para este ad quem declarar sin lugar la apelación ejercida por el representante judicial de la parte accionada y la adhesión a la misma realizada por la parte actora, y confirmar la decisión recurrida que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo intentada en contra de la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A y así se establecerá de forma positiva y precisa en la parte in fine del presente dictamen. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de octubre de 2015, por el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, en su carácter de representante judicial de la parte accionada contra la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A, contra la decisión proferida en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la adhesión a la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en el escrito de informes consignado en fecha 15 de noviembre de 2015.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo impetrada por los ciudadanos CESAR DÍEZ BLAS, DAVID DÍEZ BLAS, MARÍA TERESA BLAS BENGOA, contra la sociedad mercantil AUTO PARTS M-V BROTHERS C.A, todos ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega del bien inmueble constituido por un galpón cubierto de setecientos cuatro metros cuadrados (704 mts2) y el terreno sobre el cual se encuentra edificado, con un área de un mil doscientos cincuenta metros cuadrados (1.250 mts2), ubicado en el kilometro cuatro (4) de la carretera Petare a Santa Lucía, sector El Limoncito, Fila de Mariches, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, a la parte accionante y en las mismas buenas condiciones en que fuera recibido.
CUARTO: Dada a la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto esta decisión se dicta fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes según lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JÍMENEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma fecha siendo las dos y diez minutos de la tarde (2:10pm), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de diez (10) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Nº Exp AP71-R-2016-001021
AMJ/SRR/RR-
