REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000073/7.128.
PARTE DEMANDANTE:
MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIA y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad número V-6.965.597 y V-6.225.352, respectivamente; representados judicialmente por los abogados VICTOR ORTEGA CORONEL, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE Y RAFAEL ANTONIO ORTEGA BRANDT, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.494, 8.567 y 64.518; respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECAS, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 1983, anotado bajo el N° 49, Tomo 146-A-Pro, modificados los estatutos conforme documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda en fecha 23 de julio de 1985, anotado bajo el N° 49, Tomo 18-A-Pro, representada por el ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.981.670; representada judicialmente por la abogada MORELLA TREJO PARODI inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.746.
MOTIVO: Apelación contra la decisión dictada el 11 de enero del 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de desalojo de local comercial.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el día 18 de enero de 2017, por el abogado VICTOR ORTEGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 11 de enero del 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 23 de enero del 2017, acordándose remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
El 31 de enero del 2017, se dejó constancia por Secretaría de haberse recibido el expediente en fecha 26 del mismo mes y año; y por providencia del 06 de febrero de 2017, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la presentación de informes, los cuales fueron presentados oportunamente en fecha 9 de marzo de 2017 por ambas partes.
En fecha 10 de marzo del 2017, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data inclusive, para la presentación de las observaciones, las cuales fueron presentadas oportunamente por la parte demandada en fecha 22 de marzo de 2017.
Por auto del 23 de marzo del 2017, este tribunal dijo vistos, reservándose sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Por auto de fecha 22 de mayo del 2017, vencido el lapso para dictar sentencia, se difirió el pronunciamiento por treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Encontrándonos fuera del plazo para sentenciar, se procede a ello en esta oportunidad, con arreglo al resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo presentada el 21 de abril del 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MARCELINO FIGUEIRA y MARIO FIGUEIRA contra la sociedad mercantil ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECA, C.A., a los fines de su distribución, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Que en el mes de septiembre de1984, su representado y la sociedad mercantil ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., supra identificada, acordaron un CONVENIO DE ARRENDAMIENTO VERBAL, para la ocupación de una de las secciones del inmueble identificado como Local distinguido con las siglas PB-8 y PB-9, dividido en dos secciones separadas por tabiquería, situado en la Planta Baja del denominado Centro Integral Santa Rosa, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Rosa de Lima Municipio Baruta, estado Miranda,.
Que inicialmente en dicho convenio se estipuló el canon de arrendamiento por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), mensuales.
Que la empresa arrendataria se ha negado a incrementar el canon de arrendamiento, y que se han negado a cancelar los cánones desde el primero de abril del año 2012, existiendo una mora, sin que sus poderdantes recibieran desde dicha fecha pago alguno.
Que esa empresa arrendaticia no solo se había negado a incrementar el monto del alquiler mensual, sino que además se había negado a suscribir un nuevo contrato de alquiler en forma expresa.
Que la arrendataria no cancela las cuotas de condominio del local objeto de la demanda, las cuales tuvieron que ser sufragadas por los arrendadores.
Que al no existir un documento escrito, se encuentran frente a un convenio arrendaticio a tiempo indeterminado, ya que las partes contratantes no fijaron determinación temporal para la existencia del referido contrato.
Que la arrendataria se encuentra en mora en el pago de las mensualidades desde el mes de abril del año 2012 hasta el 30 de marzo del 2016, adeudando 48 mensualidades, que es por dicha falta de pago que demanda a la empresa antes identificada.
Como fundamento de derecho de la acción, fueron invocados los artículos; 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil, y, el aparte A del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por último el segundo aparte del artículo 43 del referido Decreto Ley.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“… A.-) En el desalojo y entrega material del inmueble antes especificado.
B.-) A Devolver a mis representados, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en buenas condiciones el inmueble antes identificado, como consecuencia de la terminación del contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado que concertaron a partir del mes de septiembre de 1984 o en su defecto que esa empresa demandada sea condenada por este Tribunal a desalojar y hacer entrega en forma inmediata a mis representados del local distinguido como PB-RAYA OCHO (PB-8), ubicado en la intersección de los pasillos de circulación de la Planta baja del denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en la Avenida Principal de la urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, debiendo practicar la restitución de dicho local, como se indicó libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza en que le fue entregado.
C.-) Demando igualmente el pago de las costas y costos judiciales derivados de la presente demanda, de conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil…” (Copia textual).
La presente demanda se estimó en un valor de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 288.156,00) equivalente a UN MIL SEISCIENTAS VEINTIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1628 UT), por cuanto el valor de la unidad tributaria para el momento de la acción era de CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 177,00).
Junto al escrito libelar la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
A.- Marcado con la letra “A”, instrumento conferido por los ciudadanos MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIA y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA a los abogados VICTOR ORTEGA CORONEL, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE Y RAFAEL ANTONIO ORTEGA BRANDT.
B.- Marcado con la letra “B”, documento de otorgamiento de poder del ciudadano Kamal Toufic el Souki Murad, a la abogada ciudadana Morella Trejo Parodi.
Por auto de fecha 02 de mayo del 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento oral y ordenó elaborar la compulsa para emplazar a la parte demandada.
En fecha 02 de mayo del 2016 compareció el abogado Gonzalo Cedeño y consignó documento de propiedad de los locales PB-8 y PB-9.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 29 de julio del 2016, la abogada Morella Trejo consignó escrito de contestación a la demanda, junto a anexos. Dicha contestación a la demanda está formulada en los siguientes términos: i) Alegó la prescripción breve, en virtud de haber transcurrido tres (03) años, en lo que respecta a las mensualidades arrendaticias; ii) Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; iii) Negó, rechazó y contradijo, haberse negado a cancelar a la accionante el canon de arrendamiento mensual, a fines de demostrar dicho hecho, consignó justificativo de testigo realizado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda; iv) Negó, rechazó y contradijo encontrarse en mora desde el mes de abril del 2012, y al efecto consignó depósitos entregados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio; v) Negó, rechazó y contradijo que su representada no haya notificado a la parte arrendadora del procedimiento consignatorio; vi) Negó, rechazó y contradijo que su representada se haya negado a incrementar el canon de arrendamiento por el uso del local y a pagar las mensualidades de alquiler, asimismo indicó que su representada no se ajustó a la Resolución Nro. 00015075 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat Dirección General de Inquilinato de fecha 03 de noviembre de 2013, la cual reguló el local que ocupa su representada como arrendataria; vii) Negó, rechazó y contradijo haberse negado a pagar el condominio, por cuanto no está obligada a pagar el condominio del inmueble, pues, no posee contrato escrito donde se establezca dicha obligación; viii) Por último, solicitó al Tribunal de la causa, proveer lo pertinente a los fines que sean llamados a declarar los ciudadanos Miguel Ángel Padilla Martínez, titular de la cedula de identidad N° 21.412.729 y Mario José Silva Coronado, titular de la cedula de identidad 6.244.172, ambos venezolanos.
Por auto de fecha 01 de agosto de 2016, el Tribunal a-quo fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que tuviere lugar la audiencia preliminar.
En fecha 09 de agosto del 2016, a las 10:00 am, se celebró la audiencia preliminar, en la cual comparecieron los abogados Gonzalo Navarrete y Rafael Ortega, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y la abogada Morella Trejo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, en dicho acto las partes ratificaron tanto el escrito de la demanda, así como la contestación de la misma, y aunado a ello, la representación judicial de la demandada consignó copias certificadas del expediente N° 2011-0559 correspondientes a las consignaciones de cánones de arrendamiento ejecutados por la arrendadora, a favor del ciudadano Marcelino Figueira y jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales por auto de esa misma fecha se ordenaron agregar al expediente, asimismo se dejó constancia que dentro del lapso de tres (03) días de despachos siguientes a dicha data se haría la fijación de los hechos controvertidos en la presente causa.
Por auto de fecha 12 de agosto del 2016, el Juzgado de la causa fijó un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a dicha data, para que las partes promovieran las pruebas que consideraran pertinentes.
En fecha 22 de septiembre del 2016, el abogado Gonzalo Cedeño, actuando en representación de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles. Igualmente, en la misma fecha la representación judicial de la parte demandada, abogada Morella Trejo, consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 03 de octubre del 2016, el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas y fijó el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente a dicha data a las diez de la mañana (10:00 am), para que tuviese lugar el debate oral y público en la presente causa.
En fecha 09 de noviembre del 2016, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito constante de tres (03) folios útiles, mediante el cual alegó la infracción del orden público.
En fecha 10 de noviembre del 2016 tuvo lugar la audiencia o debate oral en el presente juicio, estando presentes el ciudadano JESUS ENRIQUE PÉREZ PRESILIA, en su carácter de Juez titular del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana JOHANA PADILLA RIVERA, en su carácter de Secretaria y el Alguacil adscrito a ese circuito judicial, asimismo se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, los abogados GONZALO CEDEÑO y VICTOR ORTEGA, igualmente se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandada, abogada MORELA TREJOS.
Por auto de fecha 25 de noviembre del 2016, el Juzgado a quo difirió la oportunidad para dictar sentencia, por un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a dicha data.
El 11 de enero del 2017, el a quo, dictó la recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:
“PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo interpusiera MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIAS y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA, (...), en contra de la Sociedad Mercantil ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., (…).
SEGUNDO: Se condena en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
En virtud de la apelación del representante judicial de la parte accionante corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.-
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro”.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 02 de mayo del 2016, data posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Asentado lo anterior este tribunal examinará las actas procesales, y así, pasará a pronunciarse sobre el recurso de apelación.
En primer término, la apelación tiene por objeto provocar un nuevo examen de la relación controvertida por el juez de segundo grado, razón por la cual la doctrina al definir el interés en la apelación, expone que está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la decisión judicial apelada causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción. Por tanto, como bien lo afirma la doctrina, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que debe culminar en una nueva resolución, es obvio que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada. Por consiguiente, el estudio sobre el objeto de la apelación en el sentido expresado, implica necesariamente el análisis de la extensión y límites que tiene o debe tener el nuevo examen de la controversia en el segundo grado de la jurisdicción.
En el presente caso, el representante judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación contra el fallo proferido el 18 de enero del 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo.
La parte apelante adujó en su escrito de informes (folios 02 al 10 pieza II), que el tribunal a quo, no analizó de manera detallada el contenido de las consignaciones realizadas por su contraparte, aun cuando la misma señaló haber realizado las consignaciones señaladas de manera extemporánea, y que ello es suficiente para sustentar la declaratoria de mora; y que incurrió en el vicio de inmotivación al señalar la ausencia de elementos probatorios de su parte.
La parte accionada alegó en su escrito de informes (folios 217 al 220), que en el escrito de contestación señaló la prescripción breve de los cánones referentes a los años 2012 y 2013, que la demandada pagó oportunamente los cánones reclamados como insolutos, e indicó que el fallo recurrido se encuentra ajustado a derecho; por lo que considera que la apelación interpuesta por su contraparte debía ser declarada sin lugar.
Punto previo. Del alegato de prescripción breve.
Como fue señalado anteriormente, la parte demandada alegó la prescripción breve en el cobro de los cánones de arrendamiento, establecida en el artículo 1.980 del Código Civil, por cuanto a su decir, han transcurrido más de tres (3) años en lo que respecta a las mensualidades vencidas, y señaló que, por cuanto el lapso de prescripción comienza a computarse a partir del momento del supuesto incumplimiento, siendo dicha fecha en el presente caso, en el mes de abril de 2012, en esta fecha comenzó a correr el lapso de prescripción, y que del cómputo del mismo, desde esa fecha hasta la fecha en la que consta en el expediente la exposición hecha por el alguacil de haber practicado la citación de la parte demandada, el día 27 de julio de 2016, ya habían transcurrido con creces los tres años para la prescripción breve, sólo respecto a las pensiones de arrendamiento de los años 2012 y 2013, y que por cuanto se evidencia del escrito libelar que la parte actora, alegando contrato verbal y la insolvencia de la demandada, pretende el desalojo del inmueble y la entrega material del mismo; pero que la demandada consignó oportunamente –aduce- las pensiones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas desde el mes de marzo de 2011.
Ahora bien, el artículo 1980 del Código Civil establece lo siguiente:
“Artículo 1.980.- Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”. (Negrilla y subrayado de este Juzgado).
Del artículo in commento, se puede colegir que de transcurrir tres años luego de vencida la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, se encontrara prescrita la obligación de pago de los mismos.
En el caso bajo estudio, la parte accionante reclama el desalojo del inmueble constituido por un local comercial dividido en dos secciones separadas por tabiquería, distinguido con las siglas PB-8 y PB-9, situado en la Planta Baja (semisótano) del denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Rosa de Lima, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, que a su decir, le dio en arrendamiento a la empresa ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA COMPAÑÍA ANÓNIMA, a través de un convenio verbal celebrado en el mes de septiembre de 1984, una de las secciones del inmueble referido, identificado como local PB-RAYA OCHO (PB-8), y alega que existe una mora desde el primero de abril del año 2012 hasta el 30 de marzo de 2016, a razón de seis mil bolívares mensuales (Bs.6.000,00), cada mes, adeudándose 48 mensualidades, para un monto total de doscientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs.288.000,00).
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, y tomando en consideración el artículo 1980 del Código Civil, según el cual, la prescripción breve opera por dejar transcurrir tres años sin cobrar los atrasos del precio de los arrendamientos, este Tribunal determina que los cánones de arrendamiento inmediatamente anteriores al 21 de abril de 2013 (fecha en que se interpuso la presente demanda de desalojo, y que interrumpió la prescripción) están prescritos, por tener tres años de vencimiento, es decir, desde el 22 de abril de 2013 hasta el 21 de abril de 2016, están vigentes; pero los cánones de arrendamiento que van desde abril de 2012 hasta abril de 2013, efectivamente estarían prescritos, debido a que tienen más de tres años de vencimiento, sin prueba de haber sido interrumpidos. Así se decide.
De lo controvertido.
Se aprecia de las actas que la pretensión incoada es el desalojo con fundamento en lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Establecido lo anterior, se observa que la presente causa versa sobre un juicio de desalojo, interpuesto por los ciudadanos MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIA y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA contra la sociedad mercantil ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., en virtud de un contrato verbal de arrendamiento celebrado sobre un inmueble (local comercial) distinguido como local “PB-RAYA OCHO (PB-8), ubicado en la intersección de los pasillos de circulación de la planta baja del Centro Integral Santa Rosa, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda; y de la síntesis de los alegatos esgrimidos por las partes, se observa que ambas reconocen haber celebrado de forma verbal un contrato de arrendamiento sobre el reseñado local comercial en el mes de septiembre de 1.984.
Respecto al pago de los cánones, la representación judicial de la parte accionante alega el incumplimiento del pago por concepto de cánones de arrendamiento a razón de seis mil bolívares (BS. 6.000,00) desde el mes de abril de 2012 hasta el mes de marzo de 2016, por lo cual la arrendataria –a decir de la actora- adeudaría a su arrendador el canon de arrendamiento correspondiente a cuarenta y ocho (48) meses continuos.
Por su parte, el demandado en su contestación respecto al fondo de la controversia, rechazó, negó y contradijo expresamente en todas y cada una de sus partes, en toda forma de derecho la demanda intentada en su contra; rechazó y contradijo que el demandado se haya negado a pagar a la parte arrendadora el canon mensual de arrendamiento, y aduce que es el arrendador quien se ha negado a recibir el canon de arrendamiento en reiteradas oportunidades; rechazó, negó y contradijo que la demandada se encuentre en mora desde el mes de abril de 2012, y en tal sentido, presentó las consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que a su decir, van desde marzo de 2011 hasta el mes de marzo de 2012; que desde el mes de abril de 2012 hasta la fecha, ha depositado en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCCAI), conforme a lo estipulado por el Tribunal Supremo de Justicia; rechazó, negó y contradijo que la demandada no le haya notificado al arrendador del procedimiento consignatario iniciado; niega, rechaza y contradice que la demandada se haya negado a incrementar el canon de arrendamiento por el uso del local, por cuanto aduce que la demandada se ajustó a la Resolución Nº 00015075 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat Dirección General de Inquilinato de fecha 03 de noviembre de 2013, que reguló el alquiler en la cantidad de Bs.6.013,80; rechazó, negó y contradijo que la demandada se haya negado a pagar el condominio, destacando el contenido del artículo 37 de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece, que los gastos comunes serán cancelados por el arrendatario, cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento; y que en tal sentido, la demandada no está obligada a pagar el condominio del inmueble que ocupa como arrendataria, ya que no posee contrato escrito, y en consecuencia, esa norma no le puede ser aplicada y no es causa de resolución para el caso de marras, y que tampoco la arrendadora ha tratado de solucionar el problema de forma pacífica y extrajudicial.
Ahora bien, tal como señalamos en el punto previo, los cánones de arrendamiento que van desde abril de 2012 hasta abril de 2013, efectivamente están prescritos, debido a que tienen más de tres años de vencimiento, sin prueba de haber sido interrumpidos; por lo tanto, se analizaran los cánones de arrendamiento que van desde mayo de 2013 hasta marzo de 2016, a los fines de verificar si fueron pagados oportunamente.
La parte actora junto a su escrito libelar, trajo a los autos marcado “A”, original de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta de Caracas, Municipio Libertador, de fecha 30 de marzo de 2016, anotado bajo el Nº 11, Tomo 30, folios 34 al 36 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el cual se aprecia que los ciudadanos MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIA y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA, le confirieron poder judicial a los abogados VÍCTOR ORTEGA CORONEL, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE y RAFAEL ANTONIO ORTEGA BRANDT, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 8.494, 8.567 y 64.518, respectivamente, para que los representen y sostengan todos sus derechos e intereses con relación al local de su propiedad, distinguido con las siglas PB-8 y PB-9, situado en la planta baja (semisótano) del denominado Centro Integral Santa Rosa, ubicado en la Avenida Principal de la urbanización Santa Rosa de Lima, en jurisdicción del municipio Baruta del estado Miranda, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento de carácter privado autenticado por un Notario, y al no haber sido tachado por la contraparte, se tiene por reconocido, conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (folios 06 al 08).
Marcado “B”, la parte actora consignó copia fotostática simple de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de marzo de2011, anotado bajo el Nº 17, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 09 al 14), mediante el cual el ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, en su carácter de apoderado general de la compañía anónima ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECA, C.A., sustituye su poder en la abogada MORELLA TREJO PARODI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.746, para que represente a la compañía judicial y extrajudicialmente. Respecto a este medio probatorio, por cuanto se trata de una copia simple de un documento autenticado, y por cuanto no fue impugnado por la contraparte se tiene como fidedigno, y se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte; y del mismo se desprende la representación judicial que ejerce la abogada MORELLA TREJO PARODI, respecto a la demandada ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECA, C.A. Así se establece.
Asimismo, la parte actora consignó copias fotostáticas simples de documento de propiedad que riela a los folios 19 al 24 de la pieza I/II, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del entonces Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1980, inserto bajo el Nº 35, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente llevado para su registro por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 07 de noviembre de 1980, inscrito bajo el Nº 18, Tomo 14 del Protocolo Primero. Respecto a este instrumento se observa, que se trata de una copia simple de un documento privado de venta que fue autenticado por ante una Notaría y posteriormente registrado por ante una Oficina Subalterna de Registro Público, lo que le da el carácter de documento privado reconocido, y por cuanto no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte, y se le otorga valor probatorio, desprendiéndose de dicho instrumento que el ciudadano Antonio Aranguren Lerner, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., le dio en venta a los ciudadanos MARCELINO JOAQUIN FIGUEIRA DE FARIA y MARIO GREGORIO FIGUEIRA DE FARIA, un local de comercio que forma parte del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, ubicado en la Urbanización Santa Rosa de Lima, calle A, B y Z en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre, del estado Miranda, distinguido con las siglas PB-8 y PB-9, situado en la planta baja (semisótano) del centro comercial. Así se establece.
Por su parte, la demandada, a los fines de desvirtuar el alegato de la parte actora respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, consignó junto a su escrito de contestación a la demanda, marcado con la letra “B”, justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 07 de abril de 2011, en el cual se interrogó a los ciudadanos MIGUEL ANGEL PADILLA MARTÍNEZ y MARIO JOSÉ SILVA CORONADO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-21.412.729 y V-6.244.172, respectivamente, sobre los siguientes particulares: i) si conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, y si saben y les consta que dicho ciudadano es el representante legal de la compañía ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.; ii) si saben y les consta que ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. tiene más de 20 años ocupando como arrendataria el local comercial ubicado en la Avenida Principal Santa Rosa de Lima, Centro Integral Santa Rosa de Lima, planta baja, local 8, y que el propietario de dicho local es el ciudadano MARCELINO FIGUEIRA; iii) si saben y les consta que MARCELINO FIGUEIRA trabaja en la Distribuidora Practi Shop, C.A., fondo de comercio ubicado en el Centro Integral Santa Rosa de Lima, avenida principal Santa Rosa de Lima, local 13 y 14, Municipio Baruta del estado Miranda; iv) si saben y les consta por haberlo presenciado que siempre ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. ha cancelado puntualmente al ciudadano MARCELINO FIGUEIRA el canon de arrendamiento del local identificado en el particular segundo, y que este ciudadano nunca ha entregado recibos de pagos de los meses que ha cancelado; v) si saben y les consta que el propietario del local, se negó en el mes de marzo de 2011, en reiteradas oportunidades a recibir el canon de arrendamiento argumentando que no iba a recibir la sima de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00) para cancelar la mensualidad que correspondía al mes de febrero de 2011, ya que se le debía pagar el aumento fijado en ese mismo momento por el señor Figueira; vi) si saben y les consta que el propietario del local enfurecido arrojo el cheque sobre el escritorio del ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, negándose a recibir dicha mensualidad por cuanto argumentó que a partir de ese momento exigía se le cancelara por el canon del identificado inmueble la suma de Bs. 9.000,00; y vii) si pueden dar fe de los hechos narrados.
Se aprecia que en el precitado justificativo de testigos, el ciudadano Miguel Ángel Padilla Martínez, declaró lo siguiente:
“…AL PRIMERO: Sí, conozco de vista, trato y comunicación desde hace varios años al ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, (…), y sé y me consta que el mencionado ciudadano es el Representante Legal de ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. AL SEGUNDO: Sé y me consta que ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. tiene más de 20 años ocupando como Arrendataria el Local Comercial ubicado en la Av. Principal Santa Rosa de Lima –Centro Integral Santa Rosa de Lima- Planta Baja- Local 8- Urbanización Santa Rosa de Lima – Área Metropolitana de Caracas y que el propietario del Local es el ciudadano: MARCELINO FIGUEIRA, (…). AL TERCERO: Sé y me consta que MARCELINO FIGUEIRA trabaja en la Distribuidora PRACTI SHOP, C.A., Fondo de Comercio ubicado en el Centro Integral Santa Rosa de Lima – Av. Principal Santa Rosa de Lima - Local 13 y 14 - Municipio Baruta del Estado Miranda. AL CUARTO: Sé y me consta por haberlo presenciado que siempre mi representada ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. siempre ha cancelado puntualmente al ciudadano MARCELINO FIGUEIRA el canon de arrendamiento del Local antes identificado y que el ciudadano MARCELINO FIGUEIRA nunca ha entregado recibos por los meses cancelados. AL QUINTO: Sé y me consta que el propietario del local MARCELINO FIGUEIRA, se negó en el mes de Marzo de 2011 en reiteradas oportunidades a recibir el canon de arrendamiento del local argumentando que no va a recibir la suma de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00) para cancelar la mensualidad del mes de febrero de 2011, ya que se le debe cancelar el aumento fijado en ese mismo momento por el señor Figueira. AL SEXTO: Sé y me consta que el propietario del Local MARCELINO FIGUEIRA enfurecido arrojó el cheque sobre el escritorio del ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, negándose a recibir dicha mensualidad por cuanto argumentó que a partir de ese momento exigía se le cancelara por el canon de arrendamiento del local antes identificado la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00). Es Todo…”.
Asimismo, compareció el ciudadano Mario José Silva Coronado, y rindió declaración en los siguientes términos:
“…AL PRIMERO: Sí, conozco de vista, trato y comunicación desde hace varios años al ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, (…), y sé y me consta que el mencionado ciudadano es el Representante Legal de ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. AL SEGUNDO: Sé y me consta que ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. tiene más de 20 años ocupando como Arrendataria el Local Comercial ubicado en la Av. Principal Santa Rosa de Lima –Centro Integral Santa Rosa de Lima- Planta Baja- Local 8- Urbanización Santa Rosa de Lima – Área Metropolitana de Caracas y que el propietario del Local es el ciudadano: MARCELINO FIGUEIRA, (…). AL TERCERO: Sé y me consta que MARCELINO FIGUEIRA trabaja en la Distribuidora PRACTI SHOP, C.A., Fondo de Comercio ubicado en el Centro Integral Santa Rosa de Lima – Av. Principal Santa Rosa de Lima - Local 13 y 14 - Municipio Baruta del Estado Miranda. AL CUARTO: Sé y me consta por haberlo presenciado que siempre mi representada ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A. siempre ha cancelado puntualmente al ciudadano MARCELINO FIGUEIRA el canon de arrendamiento del Local antes identificado y que el ciudadano MARCELINO FIGUEIRA nunca ha entregado recibos por los meses cancelados. AL QUINTO: Sé y me consta que el propietario del local MARCELINO FIGUEIRA, se negó en el mes de Marzo de 2011 en reiteradas oportunidades a recibir el canon de arrendamiento del local argumentando que no va a recibir la suma de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00) para cancelar la mensualidad del mes de febrero de 2011, ya que se le debe cancelar el aumento fijado en ese mismo momento por el señor Figueira. AL SEXTO: Sé y me consta que el propietario del Local MARCELINO FIGUEIRA enfurecido arrojó el cheque sobre el escritorio del ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD, negándose a recibir dicha mensualidad por cuanto argumentó que a partir de ese momento exigía se le cancelara por el canon de arrendamiento del local antes identificado la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00). Es Todo…”.
Ahora bien, aprecia este Tribunal que los justificativos de testigos evacuados de forma extrajudicial si bien son levantados ante un funcionario público (Notario), no obstante, por tratarse de una prueba escrita que se recoge en un documento levantado por un funcionario público, resulta que el mismo requiere la ratificación de los testigos en el juicio en el cual se promueve, a los fines de garantizar el control de la prueba por la otra parte no promovente, ya que las testimoniales que han sido evacuadas al momento de constituirse la prueba extra litem pasan a formar parte del tema controvertido y, por lo tanto se debe garantizar el derecho al contradictorio de la otra parte en el juicio en el cual las testimoniales se promueven y evacuan.
Al respecto, ha dicho la Sala de Casación Civil que las “…declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”. (Vid. Sentencia N° 259, de fecha 195/2005, caso: Jesús Enrique Gutiérrez Flores contra Carmen Nohelia Contreras, expediente N° 03-721).
En tal sentido, observa esta juzgadora que en fecha 10 de noviembre de 2016 siendo la oportunidad de la audiencia de juicio celebrada por ante el Tribunal de la causa, se verificó la evacuación de los testigos Miguel Ángel Padilla Martínez y Mario José Silva Coronado, a los fines de la ratificación de los testimonios contenidos en el justificativo de testigos consignado por la parte demandada, y para su control por la parte contraria (folios 237 al 242, pz.I/II). En dicha acta consta lo siguiente respecto a los testigos evacuados:
“…1er Testigo, Ciudadano Miguel Ángel Martínez, Titular de la cédula de identidad Nº 21.412.729.
1.- ¿Diga el testigo sí conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Kamal Souki y sabe y le consta que es el representante legal de ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: SI
2.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., tiene más de 20 años como arrendatario del local comercial del local 8 del Centro Integral Santa Rosa de Lima planta baja Urb. Santa Rosa de Lima y que el propietario es Marcelino Figueira?
Respuesta: Si Doctor.
3.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Kamal Souki siempre le canceló puntualmente al arrendador?
Respuesta: Si.
4.- ¿Diga el testigo si por haber presenciado que el ciudadano Marcelino Figueira en el mes de julio de 2013 le propuso al Sr Kamal una tregua prometiéndole suscribir un contrato escrito con ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: Si
5.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el propietario del local le reiteró al ciudadano Kamal en el mes de septiembre 2013 su intención de suscribir un contrato y argumentaba solventar los problemas entre ambos?
Respuesta: Si Doctor
6.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en el mes de octubre de 2013, en reiteradas oportunidades intentó el señor Souki cancelar al propietario los cánones de arrendamiento y el propietario se negaba argumentando que debía pagar un incremento que sería fijado en la oportunidad de la suscripción del contrato?
Respuesta: SI
7.- ¿Diga el testigo si el propietario del local tras la insistencia del Sr. Souki se enfureció y dijo no recibir nada, hecho que ocurrió en noviembre de 2013?
Respuesta: Si
PREGUNTAS REALIZADAS POR LA PARTE ACTORA:
1.- ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad fue empleado de la empresa ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: no simplemente trabajo al estado y me llaman para hacer transporte. Mi trabajo es hacerles transporte a ellos.
2. Confirme el testigo si efectivamente el transporte que realiza es de ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., la empresa arrendataria.
Respuesta: Bueno como es una tienda ellos venden artefactos y me llaman a mi para realizarse el transporte, no tengo ningún vínculo con la empresa.
3.- ¿Diga el testigo si se encontraba presente para el momento de la supuesta discusión entre el Sr Kamal Souki y el arrendador Marcelino Figueira?
Respuesta: Si claro yo me la paso en el centro comercial.
4.- ¿Diga el testigo si por ese conocimiento sabe el monto del alquiler paga el sr kamal souki actualmente y cuanto era el aumento que le estaban exigiendo.
En este acto la representante de la parte demandada se opuso a la formulación de la pregunta por cuanto no señaló cifras específicas al respecto este tribunal niega la oposición por considerarla no contrario a derecho.
Respuesta: En los momentos que ellos se ponen a discutir son cosas que no me incumben como empleado es mas yo no trabajo como administradora para saber el costo, solo sé que pagaban el alquiler cien mil trece no sé exactamente el monto.
2do. Testigo, Ciudadano Mario Silva, titular de la cédula de identidad Nº 6.244.172.
1.- ¿Diga el testigo sí conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Kamal Souki y sabe y le consta que es el representante legal de ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: SI
2.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A., tiene más de 20 años como arrendatario del local comercial del local 8 del Centro Integral Santa Rosa de Lima planta baja Urb. Santa Rosa de Lima y que el propietario es Marcelino Figueira?
Respuesta: Si me consta tiene más de 30 años.
3.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Kamal Souki siempre le canceló puntualmente al arrendador?
Respuesta: Siempre le canceló y también le compra a Marcelino artículos.
4.- ¿Diga el testigo si por haber presenciado que el ciudadano Marcelino Figueira en el mes de julio de 2013 le propuso al Sr Kamal una tregua prometiéndole suscribir un contrato escrito con ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: Si el paso muchas veces y no le cumplió.
5.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el propietario del local le reiteró al ciudadano Kamal en el mes de septiembre 2013 su intención de suscribir un contrato y argumentaba solventar los problemas entre ambos?
Respuesta: eso si el fue pero nunca cumplió.
6.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en el mes de octubre de 2013, en reiteradas oportunidades intentó el señor Souki cancelar al propietario los cánones de arrendamiento y el propietario se negaba argumentando que debía pagar un incremento que sería fijado en la oportunidad de la suscripción del contrato?
Respuesta: el siempre bajaba con carácter violento.
7.- ¿Diga el testigo si el propietario del local tras la insistencia del Sr. Souki se enfureció y dijo no recibir nada, hecho que ocurrió en noviembre de 2013?
Respuesta: varias veces se enfureció.
PREGUNTAS REALIZADAS POR LA PARTE ACTORA:
1.- ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad fue empleado de la empresa ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.?
Respuesta: Soy independiente no le trabajo a nadie.
2. ¿Diga el testigo si se encontraba presente para el momento de la supuesta discusión entre el Sr Kamal Souki y el arrendador Marcelino Figueira?
Respuesta: Si.
3.- ¿Diga el testigo si la distancia a la que se encontraba le permitía oír la discusión entre el Sr. Kamal Souki y el arrendador Marcelino Figueira?
Respuesta: Oía clarito y los vecinos del lado escuchaban también.
4.- ¿Diga el testigo si por ese conocimiento sabe el monto del alquiler que paga el Sr. kamal souki actualmente y cuanto era el aumento que le estaban exigiendo?
Respuesta: No sé exactamente la suma…”.
El artículo 508 del Código de Procedimiento Civil establece respecto a la valoración de los testigos lo siguiente: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”.
Al respecto, es preciso señalar, que ambos testigos son personas adultas, cuyos testimonios merecen confianza dado el conocimiento que dicen tener de las partes que actúan en este juicio, por lo que conforme a lo dispuesto en el precitado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil esta juzgadora los aprecia, por cuanto ambos son contestes en afirmar la existencia de la relación arrendaticia que vincula a los contendientes en esta causa, sin embargo, respecto al hecho controvertido de la falta de pago por parte de la arrendataria de los meses que van desde abril de 2012 hasta marzo de 2016 nada aportaron con precisión al debate probatorio. Así se establece.
Se observa que la parte demandada consignó en el expediente recibos de depósitos bancarios correspondientes a los cánones de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2012, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2011, los cuales fueron efectuados en la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.48 al 60, pz.I/II). Pero tal como se señaló en el punto previo, estos cánones de arrendamiento se encuentran prescritos, y por lo tanto no pueden ser revisados por esta juzgadora, y en consecuencia, se desechan. Así se establece.
Marcado “F”, consta copia simple de documento privado denominado “Telegrama” signado con el Nº 6624, donde aparece como Destinatario el ciudadano Marcelino Figueira, C.I. Nº 6.965.597, y aparece como asunto lo siguiente: “CONSIGNACIÓN DE CANONES DE ARRENDAMIENTO A SU FAVOR. EFECTUADAS POR: La Sociedad Mercantil ARTEFACTOS ELECTRICOS GASTECA, C.A.”. No se evidencia que dicho instrumento haya sido recibido por su destinatario. En tal sentido, por tratarse de una copia simple de un instrumento privado simple, no tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado “G”, riela a los folios 95 al 97, copia fotostática simple de Resolución de fecha 03 de noviembre de 2011, signada con el Nº 00015075, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Dirección General de Inquilinato, mediante el cual se resuelve “Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, (…), en la cantidad de SEIS MIL TRECE BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 6.013,80).”. Este instrumento emana de un ente administrativo como lo es la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y por lo tanto es un documento administrativo por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como fidedigno su contenido, y del mismo se desprende que el canon de arrendamiento fijado para el local comercial cuyo desalojo se pretende es de Bs. 6.013,88 desde el 03 de noviembre de 2011. Así se establece.
En la etapa probatoria la parte demandada consignó a los folios 106 al 220 de la pieza I/II, copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias No.2011-20110559, expedidas por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Este instrumento emana de un ente administrativo como lo es la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), y por lo tanto es un documento administrativo por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tachado ni impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como cierto su contenido.
Ahora bien, de este instrumento se evidencia que en fecha 17 de diciembre de 2013, el arrendatario demandado inició el proceso consignatario por ante dicho organismo, consignando junto a su solicitud, justificativo de testigo para demostrar la relación arrendaticia, reconoce que es arrendataria mediante contrato verbal celebrado en el año 1983, adujo que se comenzó a consignar las pensiones arrendaticias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio los meses de febrero de 2011, acto consignatario que se efectuó el 12/04/2011, pagando por ante dicho juzgado hasta el día 13 de abril de 2012, y la última consignación corresponde al mes de marzo de 2012, y se evidencia que a partir de esa fecha -17 de diciembre de 2013- consignó las pensiones arrendaticias que van desde el mes de abril de 2012, hasta el mes de noviembre de 2013.
En cuanto a esta prueba en particular, es necesario hacer algunas precisiones; como se dijo anteriormente, los cánones de arrendamiento inmediatamente anteriores al mes de abril de 2013 se encuentran prescritos. Pero los cánones que van desde mayo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda se encuentran vigentes, y se observa que por hecho notorio judicial este Tribunal tiene conocimiento que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), fue creada mediante Resolución N° 2013-0011 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de mayo de 2011, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.214 de fecha 25 de julio de 2013, en cuyo artículo 1 se dispuso lo siguiente:
“Artículo 1. Se incorpora a la sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicado en los Cortijos de Lourdes, la Oficina de Control de Consignaciones (fondos de terceros) y se crea la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OCCAI).”.
También se estableció en dicha resolución, en su artículo 2, que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de locales comerciales recibiría el pago de éstos, tanto de las causas en curso en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, como las que se aperturen a posteriori; y en el artículo 7 ejusdem, se ordenó la publicación de esa Resolución en la Gaceta Oficial de la República y en la Gaceta Judicial sin que tal publicación condicione su vigencia, y acordó librar un cartel que se fijaría en la puerta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, una publicación en un diario de circulación nacional y en la página web de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura; y por notoriedad judicial se evidencia que esta Oficina (OCCAI) se instaló en la misma sede de los Juzgados de Municipio ubicados en Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Miranda, con el objeto de que recibiera el pago tanto de las causas que estaban en curso en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, como las que se iniciaren posteriormente, y comenzó a funcionar y a recibir los pagos en la sede indicada, a partir del 5 de agosto de 2013, tal como fue publicado en la prensa nacional mediante cartel emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, así como en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual es del siguiente tenor:
“…REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
OPERATIVO DE RECEPCIÓN DE CANONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES
Se hace del conocimiento de los ARRENDATARIOS DE LOCALES COMERCIALES que depositaban los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como los usuarios que deseen iniciar un procedimiento consignatorio, que el día 05 de agosto de 2013, comenzará a funcionar la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de Locales Comerciales, cuya atención al público será de la siguiente manera:
( ver cuadro en pie de pagina)
Los usuarios interesados deberán acudir a la OCCAI, ubicada la Av. Principal de Los Cortijos, Edificio Centro Los Cortijos, Piso 3, Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, para que sea verificada su información en el sistema informático, debiendo presentar: Original y copia de la Cédula de Identidad o RIF, en el caso de ser persona jurídica, copia del contrato de arrendamiento y del Poder, en caso de ser una persona distinta a la indicada en el contrato de arrendamiento. Se les entregará un comprobante donde se les indicarán los datos para que realicen el primer depósito.
No se recibirán planillas de depósito cuyos fondos hayan sido depositados en las cuentas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”.
Así las cosas, se aprecia que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos para locales comerciales (OCCAI), comenzó a funcionar a partir del día 05 de agosto de 2013, pero fue hasta el 17 de diciembre de 2013, que la parte demandada compareció a dicha oficina para iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia por ante dicho ente administrativo, consignando las pensiones arrendaticias que van desde el mes de abril de 2012, hasta el mes de noviembre de 2013.
Ahora bien, en el caso concreto, se observa que la oportunidad del pago del canon de arrendamiento constituye un punto controvertido en la presente causa; en tal virtud, aprecia esta jurisdicente que las partes se vincularon mediante un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado desde el mes de septiembre del año 1.984, tal como lo reconoció la parte demandada, y quedó establecido con las testimoniales evacuadas en ratificación del justificativo de testigos aportado por ésta. Así se establece.
En razón de lo anteriormente expuesto, tenemos que en el presente asunto, la parte actora demandó el desalojo con fundamento en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por incumplimiento por parte del arrendatario, consistente en no haber efectuado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde abril de 2012, hasta marzo de 2016, sin embargo, por cuanto la parte demandada alegó la prescripción breve respecto a los cánones de arrendamiento, se estableció que el actor solo tiene derecho a reclamar los cánones de arrendamiento que van desde abril de 2013 hasta marzo de 2016, por lo cual la arrendataria adeudaría treinta y cinco (35) meses continuos, punto que resolverá esta alzada de seguida, por lo que se pasa a realizar el siguiente cuadro de acuerdo al contenido de los comprobantes de consignaciones traídos como pruebas, y a tal efecto se observa lo siguiente:
ARTEFACTOS ELETRONICOS GASTECA, C.A.
Exp. 2011-20110559
PLANILLA DE DEPOSITO FECHA DE DEPOSITO MONTO PERIODO A CANCELAR
00001649 18/12/2013 Bs.114.262,20 01/04/2012 al 30/11/2013
00003453 14/01/2014 Bs. 6.013,80 01/12/2013 al 01/12/2013
00005918 07/02/2014 Bs. 6.013,80 01/01/2014 al 31/01/2014
00009088 13/03/2014 Bs. 6.013,80 01/02/2014 al 28/02/2014
00007417 08/04/2014 Bs. 6.013,80 01/03/2014 al 31/03/2014
00005419 13/05/2014 Bs. 6.013,80 01/04/2014 al 30/04/2014
00008971 10/06/2014 Bs. 6.013,80 01/05/2014 al 31/05/2014
00002678 10/07/2014 Bs. 6.013,80 01/06/2014 al 30/06/2014
00007694 07/08/2014 Bs. 6.013,80 01/07/2014 al 31/07/2014
00009013 08/09/2014 Bs. 6.013,80 01/08/2014 al 31/08/2014
00004149 08/10/2014 Bs. 6.013,80 01/09/2014 al 30/09/2014
00005925 12/11/2014 Bs. 6.013,80 01/10/2014 al 31/10/2014
00000217 15/12/2014 Bs. 6.013,80 01/11/2014 al 30/11/2014
00001211 14/01/2015 Bs. 6.013,80 01/12/2014 al 31/12/2014
00003979 12/02/2015 Bs. 6.013,80 01/01/2015 al 31/01/2015
00006112 11/03/2015 Bs. 6.013,80 01/02/2015 al 28/02/2015
00009295 09/04/2015 Bs. 6.013,80 01/03/2015 al 31/03/2015
00006182 11/05/2015 Bs. 6.013,80 01/04/2015 al 30/04/2015
00005968 12/06/2015 Bs. 6.013,80 01/05/2015 al 31/05/2015
00004728 13/07/2015 Bs. 6.013,80 01/06/2015 al 30/06/2015
00001057 10/08/2015 Bs. 6.013,80 01/07/2015 al 31/07/2015
00003535 11/09/2015 Bs. 6.013,80 01/08/2015 al 31/08/2015
00001549 09/10/2015 Bs. 6.013,80 01/09/2015 al 30/09/2015
00004286 13/11/2015 Bs. 6.013,80 01/10/2015 al 31/10/2015
00001877 09/12/2015 Bs. 6.013,80 01/11/2015 al 30/11/2015
00004660 15/01/2016 Bs. 6.013,80 01/12/2015 al 31/12/2015
00008210 12/02/2016 Bs. 6.013,80 01/01/2016 al 31/01/2016
00007415 11/03/2016 Bs. 6.013,80 01/02/2016 al 29/02/2016
00000793 15/04/2016 Bs. 6.013,80 01/03/2016 al 31/03/2016
00002621 16/05/2016 Bs. 6.013,80 01/04/2016 al 30/04/2016
00004899 16/06/2016 Bs. 6.013,80 01/05/2016 al 31/05/2016
Tal y como se indicó en acápites precedentes, cursan insertos en los autos comprobantes de ingresos en original de consignaciones emitidos por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), relacionadas con el expediente Nº 2011-0559 que riela a los folios 61 al 91 (y que también rielan dentro de las copias certificadas del expediente de consignación que cursa a los folios 106 al 220 de la pieza I/II), de los cuales se evidencia que el ciudadano KAMAL TOUFIC EL SOUKI MURAD efectuó varios depósitos, algunos a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y otros a la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia para la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Así, se constata que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, fueron consignados fuera del lapso establecido legalmente para ello, en las siguientes fechas:
Mayo 2013 (Debía ser cancelado el 15-06-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Junio 2013 (Debía ser cancelado el 15-07-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Julio 2013 (Debía ser cancelado el 15-08-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Agosto 2013 (Debía ser cancelado el 15-09-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Septiembre 2013 (A ser cancelado el 15-10-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Octubre 2013 (A ser cancelado el 15-11-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
Noviembre 2013 (A ser cancelado el 15-12-2013) (Se depositó el 18-12-2013)
De la anterior relación cronológica de los meses correspondientes a los cánones de arrendamiento que van desde mayo de 2013 hasta noviembre de 2013, se evidencia que todos esos pagos fueron extemporáneos por tardíos, por lo que el pago de las referidas mensualidades al resultar extemporáneos, se consideran insolutos; y así se establece.
Ahora bien, respecto a la falta de pago de dos (02) mensualidades dentro de los lapsos señalados para tal fin, tanto en los contratos suscritos entre los particulares, como los casos contemplados en el ordenamiento jurídico venezolano vigente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40 literal a, lo prevé como una causal de desalojo, disponiendo que:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…” (Negrillas y subrayado de este Juzgado).
En consecuencia, resultando a todas luces, extemporáneo por tardío el pago de las mensualidades arrendaticias de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, es evidente que el arrendatario dejó de pagar siete (7) mensualidades consecutivas, incurriendo en el supuesto de hecho contenido en el artículo 40 antes transcrito.
Siendo así, la demanda que por desalojo interpusieran los ciudadanos MARCELINO FIGUEIRA y MARIO FIGUEIRA contra la sociedad mercantil ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECA, C.A., debe prosperar toda vez que en la presente causa se configuró la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en consecuencia, se ordenará a la sociedad mercantil ARTEFACTOS ELÉCTRICOS GASTECA, C.A., el desalojo del inmueble constituido por un local comercial distinguido como PB-RAYA OCHO (PB-8), ubicado en la intersección de los pasillos de circulación de la Planta baja del denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en la Avenida Principal de la urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.
Por lo tanto, el recurso de apelación ejercido por la parte actora debe prosperar, y el fallo apelado deberá ser revocado, condenándose en costas del juicio a la parte demandada, por haber resultado vencida, tal como se dispondrá en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el día 18 de enero de 2017, por el abogado VICTOR ORTEGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 11 de enero del 2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos MARCELINO J. FIGUEIRA DE FARIA y MARIO G. FIGUIRA DE FARIA contra la empresa ARTEFACTOS ELECTRONICOS GASTECA, C.A., plenamente identificados en la sección narrativa de esta fallo. TERCERO: SE ORDENA EL DESALOJO del local distinguido como PB-RAYA OCHO (PB-8), ubicado en la intersección de los pasillos de circulación de la Planta baja del denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en la Avenida Principal de la urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. CUARTO: Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda REVOCADO el fallo apelado.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar, de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 14 de agosto de 2017, siendo las 3:07 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintisiete (27) páginas.
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
EXP. AP71-R-2017-000073/7.128.
MFTT/ELR/Ana/Gsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
