REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº AP71-R-2017-000569
PARTE ACTORA: ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.368.660 y 9.282.011, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL CAMPOS AZUAJE Y JORGE JOSÉ MELENCHÓN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.890 y 25.228, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 1.849.569.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HEBERTO EDUARDO ROLDAN LÓPEZ Y GILDA BEATRIZ DE FREITAS DA SILVA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.589 y 70.367, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
II.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25.04.2017 (f. 130), y su ratificación el día 24.05.2017, por el abogado RAFAEL CAMPOS AZUAJE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, contra la decisión dictada en fecha 24.04.2017 (f. 123-128), por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “(…) SIN LUGAR la pretensión Cumplimiento de Contrato intentada por los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES contra el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 15.06.2017 (f.138), recibió el expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.-
En fecha 20.07.2017, (f.139 al 140) la parte actora presentó su respectivo escrito de Informes.-
El día 25.07.2017, (f 143 al 146) la representación judicial de la parte demandada consigno su respectivo escrito de informes.
El 02.08.2017, la parte actora consigno sus observaciones a los informes de la parte demandada.
Por auto del 25.04.2.017 (f. 391) se advirtió a las partes que la presente causa entró en fase de sentencia.-
Ahora bien, siendo la oportunidad legal a los fines de dictar sentencia, en esta causa esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS:
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta, a través de libelo de demanda interpuesta por los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, debidamente representados por los abogados RAFAEL CAMPOS AZUAJE Y JORGE JOSÉ MELENCHÓN, en fecha 21-04-2016, contra el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignada al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien por auto de fecha 26 de Abril de 2016, admitió la misma y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 18 de julio de 2016, la Secretaria dejó constancia de haber complementado la citación del demandado, quien el día 10-08-2016, compareció y opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º y 10º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil.
Por medio de escrito de fecha 27-09-2016, la representación judicial de la parte actora subsanó las cuestiones previas opuestas.
En decisión de fecha 07 de Octubre de 2016, el Tribunal A-quo se pronunció respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, declarándolas Sin Lugar.-
El día 21 de noviembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y el 23 de noviembre la representación de la parte actora consignó su respectivo escrito de pruebas.
En fecha 9 de diciembre de 2016, el Tribunal A-quo mediante auto, se pronunció sobre las pruebas presentadas por ambas partes.-
Mediante sentencia de fecha 24.04.2017 (f.123 al 128), el Juzgado de la causa declaró:
“(...)En razón de todos y cada uno de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadano PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, contra el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”
Por diligencia de fecha 25.04.2017 y su ratificación en fecha 24 de mayo de 2017, por el abogado RAFAEL CAMPOS AZUAJE, actuando en su condición de representante judicial de la parte actora, ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal A-quo.
En fecha 14.07.2016, se oye la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 15.06.2017 (f.138), le dio entrada y trámite respectivo.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte actora contra la decisión definitiva proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada el 24.04.2017.-
2.- Alegatos de las partes.-
2.1) De la parte actora.-
Alegó la parte actora en su escrito libelar:
Que el 31 de octubre de 2012, el demandado les ofreció en venta un inmueble constituido por un lote de terreno, identificado como primer lote de terreno con una superficie de cuatrocientos treinta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (434, 43 m), ubicado en la Vuelta del Fraile, de la Avenida Intercomunal de Caracas a Antímano, que forma parte de La Estancia, conocida con el nombre de Párate Bueno, de la Parroquia Antímano de la Ciudad de Caracas, por la cantidad de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,00), que venía ocupando como arrendatarios.
Que la oferta fue recibida el 12 de agosto de 2013, por el vendedor en forma pura y simple, quien en ese mismo instante los puso en posesión del inmueble considerándolos como propietarios mientras se tramitaba la protocolización de la venta. Que el 20 de agosto de 2013, los compradores entregaron al vendedor la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), como anticipo de la venta para que realizara todos los trámites para protocolizar la venta, y por cuanto el demandado no ha cumplido con otorgar el documento definitivo de venta, es por lo que proceden a demandar al ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.-
2.2) De la parte demandada.
La parte demandada en su contestación a la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir la pretensión de la parte actora, por cuanto nunca dio en venta a los actores el inmueble que ocupan como arrendatarios, solo les hizo una notificación de preferencia ofertiva, por lo que nunca fue un documento de venta, confundiendo la preferencia ofertiva con un contrato de compraventa.
Igualmente alegó el demandado que el cheque número S-92 02003662, correspondiente a la cuenta número 010400449404400090789, depositado en su cuenta en el Banco Venezolano de Crédito el 23 de agosto de 2013, fue devuelto por falta de fondos, depósito que no estaba referido a anticipo de venta sino a pago de cánones de arrendamientos vencidos.
2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
1. Marcado con la letra “A” (f. 7 al 9), Original, del poder otorgado por los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES a los abogados RAFAEL CAMPOS AZUAJE Y JORGE JOSÉ MELENCHÓN, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30.03.2016.
Observa esta Juzgadora que se trata de un documento Público, traído a los autos en Original, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal, en consecuencia esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
2. Marcado con la letra “B” (f. 10), copia simple de documento privado de fecha 31 de octubre de 2012, relativo a la oferta de venta del inmueble objeto del litigio.
Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, el cual fue impugnado y desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda y por cuánto el mismo fue consignado en original oportunamente por la parte actora para hacerlo valer, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
3. Marcado con la letra “C” (f. 11) copia simple de documento privado, donde los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, aceptan la oferta de venta del inmueble objeto del litigio, realizada por el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO, en fecha 12-08-13.
Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal, por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
4. Marcado con la letra “D” (f. 12), recibo original de adelanto para efectuar los tramites de venta respectivos del inmueble objeto del presente proceso, de fecha 20 de Agosto de 2013, por un monto de diez mil bolívares con cero céntimos (Bs. 10.000,00).
Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, traído a los autos en original, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal, por lo que esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
5. Marcado con la letra “E” (f. 13 al 20) copia simple de documento de propiedad, registrado el 27 de marzo de 1968, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, ahora Municipio Libertador Distrito Capital, bajo el Nº 33, folio 194, Tomo 13, Protocolo 1, donde se evidencia la titularidad del ciudadano ALFONZO ARVELO VALERO, como propietario del inmueble constituido por un lote de terreno identificado como primer lote con una superficie de (434,43 m2), y descrito así “primer lote de terreno de un inmueble constituido por dos lotes de terrenos contiguos, ubicados en el lugar denominado “ La Vuelta del Fraile”, de la Avenida Intercomunal de Caracas a Antímano, que forma parte de “La Estancia”, conocida con el nombre “Párate Bueno” en jurisdicción de la Parroquia AntÍmano de la Ciudad de caracas.
Observa esta Juzgadora que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia simple, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
**En la etapa probatoria.-
6. Marcado con la letra “F” (f. 78), Original, de documento privado de fecha 31 de octubre de 2012, relativo a la oferta de venta del inmueble objeto del litigio.
Observa esta Superioridad, que dicho instrumento traído en original ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-
7. Marcado con la letra “G” (f. 79 al 82), copia certificada, del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO con los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 4 de abril de 2008, bajo el Nº 65, Tomo 23, de los Libros de Autenticación llevados por ante esa Notaria, sobre el inmueble objeto del presente proceso.
Observa esta Juzgadora que se trata de un documento Público, traído a los autos en Copia certificada, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, en la oportunidad legal para ello, en consecuencia esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
b.- De la parte demandada:
**En la etapa probatoria.-
1. Marcado con la letra “A y B” (f. 75), copia simple de cheque identificado con el Nº S-92 02003662, del Banco de Venezuela, y del Boucher del deposito que se hizo al ciudadano Carlos Arvelo, en su cuenta personal del Banco Venezolano de Crédito .-
Observa esta Juzgadora que se trata de un documento privado, traído a los autos en copia simple, el cual no fue tachado, desconocido, ni impugnado, en la oportunidad legal para ello, en consecuencia esta Superioridad le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Y ASÌ SE DECIDE.-
DEL MERITO DE LA CAUSA.
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
*De los Contratos
En relación a los contratos, establece nuestro Código Civil en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
De los artículos anteriormente citados ut-supra, especialmente el 1.168, colige esta Juzgadora de Alzada que la excepción non adimpleti contractus, contemplada en dicho artículo, tiene su aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; por ende, es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, el citado artículo 1.168 no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato. La referida disposición legal está basada en la equidad, pues no sería justo que una parte que no haya cumplido totalmente su compromiso pueda exigir a la otra parte el total cumplimiento de su obligación correlativa.
**De las actas procesales.
La parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el siguiente bien inmueble: lote de terreno identificado como primer lote con una superficie de (434,43 m2), y descrito así “primer lote de terreno de un inmueble constituido por dos lotes de terrenos contiguos, ubicados en el lugar denominado “ La Vuelta del Fraile”, de la Avenida Intercomunal de Caracas a Antímano, que forma parte de “La Estancia”, conocida con el nombre “Párate Bueno” en jurisdicción de la Parroquia AntÍmano de la Ciudad de caracas, en virtud de que se perfeccionó el contrato de opción de compra venta, ya que le fue realizada una oferta de venta por parte del propietario con un precio establecido, aceptándose la misma con un pago o adelanto recibido por el vendedor.
Como instrumento fundamental de la demanda se tiene una notificación de preferencia ofertiva efectuada por el ciudadano Carlos Arvelo, a los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, de fecha 31 de octubre de 2012, en la cual se observa que fue recibida por los ciudadanos JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, sobre el inmueble que ocupan como inquilinos, el 12 de agosto de 2013.-
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en sus artículos 42, 43 y 44, establecen:
-artículo 42:
“(…) La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendador que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario(…)”
-artículo 43:
“(…) El retracto legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior (…)”
-artículo 44:
“(…) A los fines del derecho referente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: el arrendador deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de quince (15) días calendarios a contar de la fecha de ofrecimiento. Transcurrido este termino sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta (…)”
En el presente caso, puede evidenciarse, de las actas que conforman el presente expediente y de la pruebas traídas a los autos, que la notificación de preferencia ofertiva realizada por el propietario a los inquilinos no cumple con los requisitos y condiciones exigidos por la Ley para que tenga valor, es decir, no fue realizada por documento autenticado, que contenga la manifestación de voluntad de la parte de ofrecer el inmueble, el precio del mismo, condiciones, forma de pago y modalidad de la negociación.-
Igualmente la Ley establece que los inquilinos deberán notificar al propietario como lo establece el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en forma autenticada la aceptación o rechazo de la oferta realizada en el plazo de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento.
Así las cosas esta Superioridad, observa que dichos instrumentos traídos a los autos por la parte actora, como documentos fundamentales de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, no cumplen con los requisitos exigidos en la Ley, a los fines de tenerse las notificaciones efectuadas como válidas, aunado al hecho de que dicha notificación de preferencia ofertiva realizada por el propietario es solo a los fines de que el inquilino acepte o no la misma, no pudiendo considerarse como un contrato de opción de compra venta, como lo quiere hacer valer la parte actora.
Ahora bien, en este mismo orden de ideas, no se evidencia a los autos que entre las partes haya existido algún contrato de opción de compra venta el cual según el artículo 1141 del Código Civil, exige unas condiciones para la existencia del contrato como lo son consentimiento objeto y causa, requisitos que deben darse para la validez del negocio jurídico, que en este caso no existe. Y así se decide.-
Planteadas así las cosas, este Tribunal Superior, considera que el Recurso de apelación ejercido por el abogado RAFAEL CAMPOS AZUAJE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, contra la decisión dictada en fecha 24.04.2017, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es improcedente. ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesta en fecha 25.04.2017 (f. 130), y su ratificación el día 24.05.2017, por el abogado RAFAEL CAMPOS AZUAJE, por el abogado RAFAEL CAMPOS AZUAJE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 24.04.2017, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato Compra-Venta, interpuesta por los ciudadanos PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, contra el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO.-
TERCERO: Se confirma la sentencia apelada.
CUARTO: Se le impone las Costas del recurso a la parte actora, por haber resultado perdidosa en todas sus partes conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 281 eiusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Diciembre del año dos mil Diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARI A,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. Nº AP71-R-2017-000569
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia Civil
IPB/MAP/Julio
