REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº AP71-R-2017-000843
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 16 de Septiembre de 2014, anotada bajo el Nº 144, Tomo 51-A SDO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: KENYA ANDREA PASCUAL SÁNCHEZ, ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA PERALTA y LUIS ALEJANDRO RIVAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 178.390, 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661 y 237.900, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 29 de Marzo de 1950, bajo el Nº 331, Tomo 1-C, cuyo Estatutos Sociales modificados fueron incluidos en un solo texto, según se evidencia de asiento inscrito por ante la citada Oficina de Registro Mercantil, el 02 de Abril de 1987 bajo el Nº 62 del Tomo 3-A-Pro, representada en la persona del ciudadano FERNANDO FRAIZ TRAPOTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.819.169.-
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-6.158.553, e inscrito en el Inpreabogado, bajo el Nº 65.412.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Se inician las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida en fecha 19 de septiembre de 2017 (f. 92), por el abogado LUIS FERNARDEZ FABIEN, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de mayo de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intentara la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., y asimismo, dio por Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos entre las partes actuantes de este proceso, celebrado el 22 de junio de 2000.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2017 (f. 96), este Juzgado Superior Primero, le dio entrada al expediente, fijando el décimo (10º) día de Despacho siguiente a dicha fecha, a los fines de dictar la decisión correspondiente.
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente cause, este Juzgado Superior Primero, lo hace en base a las siguientes consideraciones:
II.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició la presente acción, mediante libelo de demanda presentado en fecha de julio de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (Juzgados de Municipio), contentivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, sigue la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., siendo asignada dicha causa por distribución, al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, posteriormente reformado el libelo de la demanda, el Tribunal de la causa le dio entrada en fecha 07 de octubre de 2015 (f. 38), ordenando el trámite por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, emplazándose a la parte demandada para el Segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para la contestación de la demanda.
Realizadas las gestiones necesarias tendientes a lograr la citación de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 05 de febrero de 2016 (f. 42), el Alguacil encargado de practicarla, dejó constancia de la infructuosidad de la misma, consignando en autos la respectiva compulsa de citación, razones por las que la representación judicial de la parte actora solicitó la citación de la demandada por medio de carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el a quo mediante auto dictado el 17 de febrero de 2016 (f. 51), librándose en esa misma fecha el correspondiente cartel de citación a la parte demandada.
Retirado, publicado y consignado en autos las respectivas publicaciones del referido cartel de citación, y transcurrido el lapso de Ley para que la parte demandada se diera por citada, sin que la misma lo hubiere hecho, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguna, a partición de la parte actora, el Tribunal de la causa, nombró como Defensor Judicial de la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., al abogado LUIS FERNARDO FABIEN, titular de la cedula de identidad Nº V-6.158.553, e inscrito en el Inpreabogado, bajo el Nº 65.412, quien habiendo sido previamente notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento Ley, procediendo en la oportunidad que correspondía, es decir, el 01 de noviembre de 2016 (f. 68), a dar contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, solamente la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas pruebas en fecha 17 de noviembre de 2016 (f. 71-72), las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa, salvo su apreciación en la definitiva el día 23 de noviembre de 2016 (f. 74).-
En fecha 23 de mayo de 2017 (f. 75-86), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, la cual previa notificación de las partes, fue apelada por el Defensor Judicial de la parte demandada abogado LUIS FERNANDEZ FABIEN, y oída la misma en ambos efectos, el a quo, mediante auto dictado el 26 de septiembre de 2017 (f. 93), ordenó su remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores, Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, a los fines de su distribución, y cumplida la respectiva insaculación, le correspondió el conocimiento de la misma a esta Alzada, quien le dio entrada y fijó la oportunidad parapara dictar sentencia.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera el abogado LUIS FERNARDEZ FABIEN, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de mayo de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró Parcialmente Con Lugar, la demanda intentada por la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., por RESOLUCION DE CONTRATO, dio por Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 22 de junio de 2000, cuya resolución fue demandada.
2.- De la trabazón de la litis
2.1) Alegatos de la parte actora
La representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda realizó los siguientes alegatos:
• Que su representada es la legítima propietaria del inmueble constituído por una parcela de terreno de aproximadamente doce mil cuarenta y un metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros cuadrados (12.041,57 Mts2), distinguida con el Nº 26 y que forma parte del “Parcelamiento Industrial Los Ruices”, ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, entre las Urbanizaciones Los Ruices y Los Cortijos de Lourdes; que para el 22 de junio de 2000, la sociedad mercantil VALORES GUEIME, C.A., era propietaria del referido inmueble, suscribiendo en ésa fecha un contrato de arrendamiento privado sobre dicho inmueble con la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., siendo posteriormente cedido a su representada dicho contrato de arrendamiento, mediante documento autenticado el 12 de Junio de 2015; que en el refreído contrato de arrendamiento fue pactado que el lote de terreno sin edificar arrendado sería destinado para la instalación de avisos publicitarios, construidos en cualquier material apto para ella bien sean luminosos o no, que fabrique, distribuya o instale la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A.; estipulándose en cláusula tercera que el canon mensual de arrendamiento, sería por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 875.000,00), que actualmente equivalen a OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 875,00), y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora, a solicitar la Resolución del contrato; que la demandada no ha cumplido con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2000, lo que señala, le causa un prejuicio grave a su representada; que pese a los múltiples requerimientos y gestiones extrajudiciales realizados por su representada, la demandada, ni si quiera ha pagado los últimos dieciocho (18) cánones mensuales de arrendamiento, los cuales corresponden a los meses transcurridos de enero de 2014, a junio de ese año (2015), a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 875,oo) cada uno, para un total adeudado de QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 15.750,oo); que la falta de pago de los cánones de arrendamientos adeudados, le otorga el derecho a su representada para demandar a la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., así como, la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de Julio de 2000 y el resarcimiento de los daños y perjuicios causados. Razones por las que procedió a demandar a la parte demandada para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a: i) dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento privado suscrito el 22 de junio de 2000, y en consecuencia, a entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble arrendado: ii) a pagar consecuencialmente por concepto de daños y prejuicios patrimoniales, la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 15.750,00), equivalentes a los meses de alquiler reclamados insolutos; iii) a pagar las costas del presente juicio. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, estimando la misma en la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 15.750,00), equivalente a ciento cinco unidades tributarias (105,00 U.T.).
2.2) Alegatos de la parte demandada
El Defensor Judicial designado a la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
• Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada; que la parte actora en su libelo de demanda, basa sus pretensiones en sólo elementos verbales y narrativas de hechos que supuestamente ocurrieron y no aporta elementos suficientes de pruebas que puedan sustentar sus alegatos; que no existe por parte de la actora, documentación alguna que demuestre diligencia alguna extrajudicial tendiente a localizar a su defendida y así gestionar el pago de la supuesta deuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos que se le pretende cobrar; alegó igualmente la Perención de la Instancia, para lo cual solicitó al a quo, se practique cómputo de los días transcurridos desde la admisión de la demanda, hasta el pago de emolumentos y suministro de fotostatos para la elaboración de la compulsa por parte de la actora, y de haber transcurrido más de 30 días entre un evento y otro, se decrete la perención de la instancia; asimismo solicitó que la presente demanda sea declarada Sin Lugar y se condene en costas a la parte actora.
Antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, esta Juzgadora en Capítulo Previo a la sentencia definitiva, procede a emitir el pronunciamiento correspondiente en relación a la Defensa Perentoria alegada en su contestación a la demanda por el Defensor Judicial de la parte demandada, relativa a la Perención de la Instancia, lo cual realiza, en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
3) De la perención de la instancia
El Defensor Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda solicitó se practicara un cómputo de los días transcurridos desde la admisión de la demanda, que lo fue, el día 07 de octubre de 2015 (f. 38), hasta la oportunidad en que la parte actora pagó los emolumentos y suministró los fotostátos para la elaboración de la compulsa, fecha ésta, que verifica esta Superioridad, aconteció el día 08 de octubre de 2015 (f. 39), señalando además el mencionado Defensor Judicial, que de haber transcurrido más de 30 días entre un evento y otro, solicitó se decretara la perención de la instancia.
Esta Alzada sobre la aplicación del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 1°, doctrinaria y jurisprudencialmente ha sostenido en numerosos fallos, que se reiteran una vez más, lo siguiente:
La doctrina señala que la Perención es la extinción del proceso por el transcurso de un tiempo determinado (anual, semestral, mensual), sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes.
El autor patrio Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo ll. Pág. 372-373, afirma lo siguiente:
“…Para que la perención se produzca, se requiere la inactividad de las partes. La inactividad está referida a la no realización de ningún acto de procedimiento. Es una actitud negativa u omisiva de las partes, que debiendo realizar los actos del procedimiento, no los realizan; pero no del Juez, porque si la inactividad del Juez pudiese producir la perención, ello equivaldría a dejar el arbitrio de los órganos del Estado la extinción del proceso.
(…) La perención se encuentra así determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad, que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actitud omisiva de las partes y no del Juez; y finalmente una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año.
La jurisprudencia nacional ha venido sosteniendo que la perención tiene su fundamento en la negligencia de las partes y en la presunción de que la inactividad de éstas entraña una renuncia a continuar la instancia (…)”
Se tiene, pues, que la Perención de la instancia es la figura que extingue el proceso en virtud de la inactividad de las partes prolongada por un cierto tiempo, y se encuentra determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad, que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actividad omisiva de las partes y/o del Juez; y finalmente, una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año, o de un semestre o de treinta días.
Las mencionadas condiciones objetivas, subjetivas y temporales de la perención revelan que su fundamento está en que la inactividad de las partes entraña una renuncia a continuar la instancia y en la conveniencia de que el estado se libere de la obligación de proveer sobre la demanda, después de ese período de inactividad prolongada.
Ahora bien, establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 1º, lo siguiente:
Artículo 267: Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.” (Resaltado de esta Alzada)
Del artículo parcialmente transcrito, se pueden apreciar los dos (2) elementos constitutivos de la norma, a saber:
Un supuesto de hecho: El transcurso de treinta (30) días, luego de admitida la demanda, sin haberse cumplido por parte del demandante las obligaciones que establece la Ley, tendientes a la citación del demandado.
Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la Perención.
En este orden de ideas, de una revisión de las actas que conforman la presente causa constata esta Juzgadora de Alzada que:
(i) La presente demanda fue admitida el 07 de octubre de 2015.
(ii) La parte actora consignó en fecha 08 de octubre de 2015, los fotostátos necesarios para el libramiento de la compulsa de citación de la parte demandada y, el pagó de los emolumentos para el traslado correspondiente a la práctica de la misma.
(iii) Desde el 07.10.2015 hasta el 08.10.2015, ambas fechas inclusive, transcurrió UN (1) día continuo, resultando evidente que la parte actora cumplió dentro del lapso de 30 días con la carga procesal contemplada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Así pues, en este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 729 del 23.03.2015, reiterando la decisión Nº 652, de fecha 17 de octubre de 2008, estableció lo siguiente:
“Por tanto, las normas atinentes a la perención de interpretación restrictiva, por su naturaleza sancionatoria, a juicio de la Sala y con vista al contenido del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, basta con que el recurrente cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, antes referidas, para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes, como se expuso en el fallo del 22 de abril de 1992 antes citado, corresponden íntegramente realizarlas al tribunal de la causa de conformidad con lo indicado en el artículo 218 eiusdem; y sin que la parte tenga ingerencia alguna en esas actuaciones subsiguientes, sino que las mismas están a cargo del tribunal.
El ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) tiene como supuesto de hecho para que se produzca la perención de la instancia, que el actor no cumpla con las obligaciones que la ley le impone para que se practique la citación del demandado. La mención de la palabra obligaciones en la norma en comento está en plural. Por argumento en contrario, como antes se refirió, si el actor cumple con alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, es evidente que no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con las obligaciones...” (Resaltado de esta Alzada)
“...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de Raúl Esparza y otra contra Marco Fuglia Morggese y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente:
‘“...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma...
…Omissis…
En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”.’.
…Omissis…
De la jurisprudencia transcrita, se evidencia que... el actor debe cumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para la práctica de la citación del demandado, tal como lo dispone del artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil...”. (Negritas de la Sala).
El precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados. (Negrillas y subrayado de la Sala)”.
Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, colige esta Alzada que es suficiente con el cumplimiento de alguna de las obligaciones contenidas en el referido ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los 30 días posteriores a la admisión de la demanda, ya que basta con que la actora cumpla con alguna de las obligaciones que la Ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, para que no se produzca la perención.
En conclusión, de lo anteriormente expuesto considera este Superioridad, que la defensa de Perención de la Instancia, alegada por el abogado LUIS FERNANDEZ FABIEN, Defensor Judicial de la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., resulta Improcedente, toda vez que el presente caso, no se encuentra subsumido en el supuesto de hecho del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte actora cumplió dentro del lapso legal, con los tres (3) requisitos necesarios para impedir la procedencia de la institución jurídica de la Perención. ASÍ SE DECIDE.
4) Aportaciones probatorias.-
4.1) de las pruebas promovidas por la parte demandante
Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda y etapa probatoria, los siguientes documentos:
• Copia simple del documento Poder (f. 9-14), autenticado por ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 04 de Diciembre de 2014, bajo el Nº 01, Tomo 261, mediante el cual el ciudadano JOSE MANUEL LINARES MOUTINHO, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.749.472, procediendo en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 16 de Septiembre de 2014, anotada bajo el Nº 144, Tomo 51-A SDO, le otorga Poder a los abogados PABLO PRESAS HERRERA, JOSE LISNEY BORGES MARTINEZ, KENYA ANDREA PASCUAL SANCHEZ y GRACIELA MARIA MARQUEZ DE HERNANDEZ.
Se aprecia que del referido documento poder, se desprende que la parte actora se encuentra representada jurídicamente en el presente juicio por los abogados allí mencionados, y por cuanto, el mismo trata de un documento público, el cual no fue impugnado, tachado, ni desconocido, este Tribunal Superior lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos (f. 15-22), debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2015, bajo el Nº 2015.583, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.6616, del folio real del año 2015, mediante el cual los ciudadanos OSCAR ENRIQUE TOLEDO CARRASQUERO y RICARDO ALFREDO BELLO TOLEDO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.967.875 y V- 4.351.566, respectivamente, procediendo en su carácter de Presidente y Director Principal de la sociedad mercantil VALORES GUEIME, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, e inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 09 de noviembre de 1960, bajo el Nº 40, Tomo 31-A, reformados sus estatutos en varias oportunidades, siendo la última de ellas, en Asamblea de Accionistas celebrada el 27 de agosto de 2014, inscrita ante el citado Registro en fecha 30 de septiembre de 2014, bajo el Nº 103, Tomo 54-A-SDO, le vendieron pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, el inmueble objeto de este juicio, constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 26, de aproximadamente doce mil cuarenta y un metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros cuadrados (12.041,57 Mts2), que forma parte del “Parcelamiento Industrial Los Ruices”, ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, entre las Urbanizaciones Los Ruices y Los Cortijos de Lourdes
Observa esta Juzgadora, que del mencionado documento se evidencia la propiedad que ostenta la parte accionante sobre el inmueble objeto de este proceso, anteriormente identificado, y por cuanto el mismo trata de un documento público, que no fue impugnado, tachado, ni desconocido en autos, esta Superioridad, le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
• Original del Contrato de Arrendamiento Privado (f. 23-24), celebrado entre la sociedad mercantil VALORES GUEIME C.A, y la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO C.A, en fecha 22 de junio de 2000.
Al respecto, se aprecia del documento bajo análisis, la existencia de la relación arrendaticia que en principio existía entre la sociedad mercantil VALORES GUEIME C.A, (anterior propietaria) y la demandada de este juicio sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO C.A, y que posteriormente, al convertirse la accionante sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, en la nueva propietaria del inmueble de autos, consecuentemente, pasa ésta, a ostentar el carácter de ARRENDADORA, ello, en razón de la SUBROGACIÓN efectuada por la referida compra del inmueble arrendado, la cual consta en el documento de Compra – Venta ya analizado por esta Alzada, de allí que, resulta forzoso señalar y así debe quedar declarado, que el nuevo propietario del inmueble, al subrogarse en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad, se encuentra legitimado para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, y siendo que, verificado que dicho documento en modo alguno fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, considera esta Superioridad, que el mismo hace plena fe de su contenido, y así lo valora de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECLARA.-
• Documento contentivo de la Cesión de Contrato de Arrendamiento (f. 26-30), autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, del estado Miranda, en fecha 12 de Junio de 2015, bajo el Nº 10, Tomo 90.
Del documento bajo análisis se observa, que la sociedad mercantil VALORES GUEIME C.A, celebró acuerdo con la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, en ocasión a la venta que hiciera la primera de las nombrada, a la segunda de ellas, del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 26, que forma parte del “Parcelamiento Industrial Los Ruices”, ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, entre las Urbanizaciones Los Ruices y Los Cortijos de Lourdes, igualmente se aprecia del documento que aquí se analiza, que la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, se subroga en todos y cada uno de los términos descritos en el contrato de arrendamiento privado celebrado el 22 de junio de 2000, entre VALORES GUEIME C.A, y la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., celebrado sobre el inmueble de autos, apreciándose además que el precio de dicha cesión fue establecido en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2000,oo).
Revisadas las actas del expediente, puede constar esta juzgadora, que el referido documento de cesión, trata de un documento público, que no fue impugnado, tachado, ni desconocido en autos, esta Superioridad, le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
4.2) de las pruebas de la parte demandada
Constata esta Juzgadora, que el abogado LUIS FERNANDEZ FABIEN, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, manifestó que, a pesar de las múltiples diligencias realizadas por su persona tendientes a contactar a su representada, no logró contactarla, y revisadas las actas cursantes en el presente expediente, no se evidencia que en modo alguna la parte demandada haya aportado elemento probatorio alguno para desvirtuar la pretensión de la parte actora, ASI SE DECLARA.-
IV. DEL MERITO DE LA CAUSA
Ha señalado La representación judicial de la parte actora, que su pretensión se contrae a la Resolución del Contrato de Arrendamiento privado celebrado el 22 de junio de 2000, entre VALORES GUEIME C.A, y la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., contrato éste que posteriormente por efectos de la venta de la parcela de terreno donde se encuentra el espacio de terreno arrendado, se subrogó en la persona de la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, y que en virtud del incumplimiento por parte de la demandada, con una de sus obligaciones como lo era pagar el canon de arrendamiento, procedió a ejercer la presente acción.
Por otro lado, el Defensor Judicial nombrado a la parte demandada, procedió a contestar la demanda en forma pura y simple, ello, en virtud de haber realizado las diligencias necesarias para lograr comunicación con su defendida, in que lo hubiere logrado, lo que a juicio de quien aquí decide, le impidió aportar elemento probatorio alguno a favor de su defendida, sin embargo, éste, ejerció la defensa previa de Perención de la Instancia, cuestión ésta que ya fue resuelta por esta Juzgadora declarándose la improcedencia de la misma.
5. Precisiones Conceptuales
a) De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Nuestro Legislador inquilinario comprime en el procedimiento breve lo derivado de las relaciones arrendaticias, en el Libro IV, Título XII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes, y, en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
De igual manera, observa esta Juzgadora, que en la cláusula Tercera del contrato cuya Resolución se demanda, establece:
TERCERA: “(…) siendo convenido que la falta de pago de dos mensualidades, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la Resolución del presente contrato. (…)”
En efecto, alega la actora que la arrendataria ha incumplido con lo estipulado en la cláusula parcialmente transcrita, al no cancelar los cánones de arrendamientos de los meses que van de enero de 2014 a junio de 2015, a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 875.000,oo) mensuales, actualmente OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 875,oo).
De una exhaustiva revisión de las actas cursantes en el presente expediente, quien aquí sentencia pudo constatar, que no se encontró medio probatorio alguno aportado por la demandada, que conllevara a desvirtuar la pretensión de la accionante, es decir, que la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., adeuda a la actora sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2014, hasta junio de 2015, configurándose con ello, el incumplimiento de la demandada de la obligación contenida en la cláusula de Tercera del Contrato de Arrendamiento de autos, es decir, la demandada no logró probar su solvencia respecto al pago de las mensualidades de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora. ASI SE DECIDE.-
b).- de los daños y perjuicios
La actora ha solicitado que le sea pagado por conceptos de daños y perjuicios la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 15.750,oo) equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos, esto es, desde el mes de enero de 2014, hasta el mes de junio de 2015.
Ahora bien, el Legislador Civil, en materia de Daños y Perjuicios, contempló en el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:
"Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención."
El anterior artículo se debe concatenar con el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”
De otro lado, conforme con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula tercera del respectivo contrato de arrendamiento, en la cual se fijó la mensualidad.-
Así pues, como ya fue señalado y establecido por esta Alzada, la demandada no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que, a juicio de quien aquí juzga, se encuentra probado en autos el daño alegado y por ende resulta procedente la solicitud de condenatoria en daños y perjuicios a la parte demandada, ASI SE DECIDE.-
En consecuencia de lo anterior, y conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, las obligaciones se establecen para que sean cumplidas en el lugar, del modo y en el tiempo convenido, por lo que concluye esta Superioridad, que a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte actora, de las pruebas por ella aportadas durante la secuela del proceso, logró demostrar el incumplimiento de la demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero de 2014 a junio de 2015, tal como era su obligación de acuerdo a lo convenido en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento celebrado el 22 de junio de 2000, suscrito inicialmente entre la sociedad mercantil VALORES GUEIME C.A, y la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., posteriormente subrogado en su condición de nueva propietaria y arrendadora la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A, parte accionante de este proceso, razones por las que considera esta Juzgadora, que declarar la PROCEDENCIA de la acción que por Resolución de Contrato intentara la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., y en consecuencia, la decisión recurrida proferida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de marzo de 2017, de allí que, resulta forzoso declarar IMPROCEDENTE el recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS FERNANDEZ FABIEN, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada. ASI SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 19 de septiembre de 2017, por el abogado LUIS FERNARDEZ FABIEN, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 23 de mayo de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intentara la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentara la sociedad mercantil PROMOTORA OASIS LOS RUICES, C.A., contra la sociedad mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., y, en consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 22 de junio de 2000, y se ordena a la parte demandada hacer entrega inmediata a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas, el espacio de terreno que se arrendó a la demandada, el cual está ubicado en la esquina que forma la Avenida Principal de la Urbanización Los Ruices, con la llamada Avenida Toledo de la misma Urbanización, y exactamente en la esquina Sur Oeste de la parcela de terreno de mayor extensión ,de aproximadamente doce mil cuarenta y un metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros cuadrados (12.041,57 Mts2), distinguida con el Nº 26 y que forma parte del “Parcelamiento Industrial Los Ruices”, ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, entre las Urbanizaciones Los Ruices y Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del estado Miranda, alinderada así: NORTE en una línea quebrada compuesta por tres (3) segmentos que, en sentido de Oeste a Este miden, sucesivamente sesenta y seis metros con setecientos ocho milímetros (66,708 Mts); treinta y dos metros con seiscientos sesenta y un milímetros (32,661 Mts) y veintidós metros con ciento cuarenta y un milímetros (22,141 Mts), lindado con terreno en donde está construido el edificio de la Siemmens; SUR: en ciento treinta y dos metros con siete centímetros (132,7 Mts) la Avenida Toledo; SUROESTE: en una línea curva saliente con desarrollo de quince metros con ochocientos ocho milímetros (15,808 Mts), la intersección de la Avenida Toledo con la Avenida Principal de Los Ruices; ESTE: en ochenta y tres metros con setecientos tres milímetros, la parcela número 28; y OESTE: en setenta y dos metros con ciento setenta y un milímetros (72,171) la Avenida Principal de Los Ruices, y se encuentra identificada con el Nº de Catastro 408-06-09.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA (Bs. 15.750,oo) equivalentes a los meses de alquiler dejados de cancelar por la demandada, correspondientes a los meses de enero de 2014, hasta junio de 2015, a razón de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 875.000,oo), actualmente OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 875,oo), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos, esto es, desde el mes de enero de 2014, hasta el mes de junio de 2015.
CUARTO: Queda así MODIFICADA la decisión apelada
QUINTO: Se condena en Costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA Y REMÍTASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017).- Años 206° de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 10:30 de la mañana (10:30 a.m).
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
IPB/MAP/dámaris
Exp. N° AP71-R-2017-000843
Resolución de Contrato/Def.
Materia Civil
