Decisión nº 114 de Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 22 de Junio de 2015

EXPEDIENTE No. 054-15

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO Y ENTREGA MATERIAL

SENTENCIA DEFINITIVA

Se recibió la presente demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, bajo el No. TM-MO-4401-2015, presentada por el ciudadano R.J.R.U.; venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, casado, titular de la cédula de identidad No. 4.157.164, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665, de este domicilio, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil DEFINOSCA C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 6 de febrero de 1980, bajo el No. 25, Tomo 21-A Pro, representación que se evidencia de documento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 2 de marzo del 2007, anotado bajo el No. 58, tomo 21 de los libros respectivos, contentivo de demanda de Resolución de Contrato y Entrega material, incoada en contra de la ciudadana M.T.P.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.154.312, domiciliada en el Municipio Maracaibo Estado Zulia.-

CAPITULO I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Este Tribunal admitió la presente demanda mediante auto de fecha 03-03-2015, ordenándose la citación de la demandada para que compareciera al quinto día de despacho siguiente, a la constancia en actas de su citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación, tal como lo establece el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 18-03-2015, mediante diligencia inserta en actas, la parte actora solicito la citación de la demandada, consignando emolumentos para tal fin. En fecha 19-03-2015, la alguacil temporal del tribunal expuso haber recibido los emolumentos indicados. Y en fecha 25-03-2015, expuso haber citado personalmente a la parte demandada, consignando un ejemplar de la boleta de citación firmada.

En fecha 07-04-2015, se llevo a cabo la audiencia de mediación en el presente asunto, con la asistencia de las partes, en representación de la demandante el abogado en ejercicio C.E.R.B., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 85.284 y por la parte demandada la ciudadana M.T.P.d.L., con la asistencia legal de la abogada en ejercicio D.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 3806, en la referida audiencia se dejo constancia en acta que riela en autos, que no hubo conciliación posible, por las posiciones encontradas de ambas partes, motivo por el cual el proceso continuo con la contestación de la demanda.-

En fecha 21-04-2015, la parte demandada dio contestación a la demanda.-

CAPITULO II.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la Parte Actora:

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 24 de febrero del 2015, en el cual, el demandante expone que en fecha 22-10-1997, celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano J.T.L.A., quien era venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-1.685.627, contrato autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el 22 de octubre de 1997, anotado bajo el No. 505, tomo 2, que el referido ciudadano falleció, por lo que de acuerdo a disposición del artículo 1163 del Código Civil, su esposa ciudadana M.T.P.d.L., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 4.154.312, con domicilio en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, asumió la cualidad de arrendataria, sin embargo en fecha 27-09-2010, la mencionada ciudadana suscribió un nuevo contrato de arrendamiento privado, encontrándose éste vigente para la fecha. Que dicho contrato versa sobre un inmueble propiedad de su representada constituido por un apartamento distinguido con el No. C-2, ubicado en el Edificio A.B., esquina de la avenida 8 (Santa Rita) cruce con calle 73, No. 72-62 jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.E.Z.. Que dicho inmueble le pertenece a su representada de acuerdo a documento de partición de bienes y derechos correspondientes a las sucesiones de L.E.R.R. y A.C.d.R., protocolizado por ate la Notaria Pública Segunda del Distrito Baruta del Estado Miranda, en fecha 31-03-1989, anotado bajo el No. 01, tomo 24, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo estado Zulia, en fecha 19-05-1989, bajo el No. 2, tomo 10, Protocolo 1.

Que la duración del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, según la cláusula segunda, fue establecido por un (1) año, contados a partir del 01 de octubre del 2010 y que desde esa fecha se ha venido prorrogando automáticamente, siendo su última prórroga desde el 01 de octubre hasta el 30 de septiembre del 2015, lo que hace ver la existencia de un contrato a tiempo determinado. Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de mil seiscientos bolívares (Bs. 1600.00) mensuales, que el arrendatario se comprometió a pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes, de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato. Que el arrendatario se comprometía a cancelar los gastos generados por servicios públicos que le correspondieran al inmueble, que el arrendatario manifestó recibir el inmueble con sus servicios públicos solventes y se comprometió a entregarlo en buen estado de habitabilidad y pintura.

Que la cláusula cuarta del contrato en su parágrafo primero estableció, que la falta de pago de dos (2) canones de arrendamiento mensual, dará derecho a la arrendadora a considerar resuelto de pleno derecho el contrato y aplicar la penalidad establecida en el artículo 1616 del Código Civil, en cuanto que la arrendataria deberá pagar los canones de arrendamiento que faltaren por vencer durante el lapso del contrato o sus prorrogas, mas la indemnización de daños y perjuicios, que la resolución de contrato operara sin notificación previa a la arrendataria.

Que la arrendataria ciudadana M.P.d.L., ya identificada, adeuda los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, todo el año 2013 y 2014, y el mes de enero del 2015, a razón de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600.00) lo cual hace un total de Cincuenta y Seis mil Bolívares (Bs. 56.000.00).

Que se inicio el procedimiento previo a las demandas contenido en los artículos 94 al 96 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de viviendas y los artículos 35 al 46 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zuliana, la cual mediante Resolución de fecha 04-09-2014 habilitó la vía jurisdiccional.

En consecuencia por estar cumplidas todas las previsiones de Ley, ocurre para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana M.T.P.d.L., por Resolución de Contrato de Alquiler y la consecuente entrega material, con fundamento a la causal No. 1 del artículo 91 de las Ley para la Regularización y Control de arrendamientos de vivienda, demandando el pago de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000.00) correspondiente a los meses de arrendamiento causados y no solutos y los que se sigan causando.

Alegatos de la parte Demandada.-

Rechazo y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, por no ser ciertos cada uno de los hechos contenido en su escrito libelar y no son aplicables los derechos reclamados. Que es cierto que su esposo J.T.L.A., firmó con la parte actora un contrato de arrendamiento en fecha 12-10-1997, que el referido ciudadano falleció en el mes de abril de 1998, que a su fallecimiento la demandada asumió la cualidad de arrendataria durante más de diez (10) años, que el contrato se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, que en el año 2009, se vio forzada por la demandante a suscribir un nuevo contrato, el cual lo hizo en fecha 12 de septiembre del 2010, celebrando un nuevo contrato privado, lo cual no impide que abogue su derecho de tener más de dieciocho años ocupando el inmueble como arrendataria, que esta situación tiene privilegios en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Que no es cierto que adeude a la arrendadora la suma de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000.00) correspondiente a siete meses del año 2012, todo el año 2013 y 2014 y el mes de enero del 2015, ya que tiene cancelado hasta el mes de junio del año 2015, depositados en la cuenta de la demandante que ella misma proporcionó.

Esgrimió a su favor lo establecido en el artículo 33 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda, en referencia a la obligatoriedad del arrendador de mantener el inmueble en buen estado de mantenimiento y conservación, que el arrendador no ha cumplido con el referido artículo, ni con lo establecido en el artículo 39 ejusdem.

Que por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda se sigue un procedimiento para calcular los canones de arrendamientos del edificio A.B., lugar donde habita, que la mencionada oficina estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de quinientos setenta y siete bolívares (Bs. 577,00), tomando en cuenta los años de construcción del edificio, que este canon por error en el procedimiento fue anulado y se esta a la espera de una nueva fijación.

Que ella ha venido cancelando el canon que fijo la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda hasta el mes de junio del 2015, del cual se evidencia ha pagado por adelantado y que de fijar un nuevo canon tendrá que pagar la diferencia, que en el supuesto negado que dicho argumento no sea considerado, dichos pagos realizados deben ser considerados parte del pago de la suma de dinero que supuestamente adeuda.

Que teme que la presente demanda sea una intención dolosa de quitarle el derecho preferencial de adquirir el inmueble en el que habita.

CAPITULO III.

HECHOS CONTROVERTIDOS:

Tal y como fueron planteados los hechos en el libelo de demanda y la forma como se le dio contestación a la misma, se puede apreciar que el punto controvertido consiste en la insolvencia en los canones de arrendamiento por parte de la demandada, de los meses establecidos en el escrito libelar, el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación contractual y la resolución del contrato celebrado por incumplimiento y la desocupación del inmueble y la resistencia de la demandada a los hechos alegados por no ser ciertos los mismos.

CAPITULO IV

DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

En fecha diecisiete de Junio del año que discurre, siendo las once de la mañana, se llevo a cabo la audiencia Oral y Pública de Juicio en el presente asunto, tal como lo establece la Ley Especial que rige la materia, encontrándose constituido el Tribunal en la Sala de Audiencias número DOS (2), ubicada en la Sede Judicial del Edificio Torre Mara de la Ciudad de Maracaibo, se anunció y aperturó la misma, dejando constancia este Juzgado de la presencia de la parte actora, representada por sus apoderados judiciales R.J.R.U.; venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, casado, titular de la cédula de identidad No. 4.157.164, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665. y O.O., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No.3.925.455, inscrito el Inpreabogado bajo el No. 83.375, y la parte demandada ciudadana M.T.P.D.L., no se encuentra presente ni por si ni por intermedio de apoderado judicial. Se otorgo el derecho de palabra a la parte actora, quien esgrimió sus alegatos presentado sus pruebas documentales. Y de conformidad con el artículo 116 de la ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, al no comparecer la parte accionada y al no haber solicitado la parte presente la evacuación o valoración de una prueba conforme al Principio de Comunidad de la Prueba, no se evacuaron las pruebas de la parte ausente. Concluido el debate, el Tribunal se retiró a deliberar, y transcurrido un lapso prudencial se dicto la dispositiva en el presente asunto de conformidad con lo establecido en el artículo 120 de la Ley Para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Viviendas, el cual se pronunció de forma oral.- y siendo que en la audiencia de juicio oral y público celebrada la parte accionada no asistió ni por si no por intermedio de apoderado judicial, se tiene por confesa con relación a los hechos planteados por la parte actora, por cuanto la petición del demandante es procedente en derecho.

CAPITULO V

MOTIVACION PARA LA DECISION

Vista la manera como quedó trabada la litis, pasa de seguida esta Juzgadora a pronunciar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, verificando el cumplimiento estricto del debido proceso y del derecho a la defensa, queda establecido la estricta sujeción a la normativa tanto adjetiva como sustantiva aplicable a la acción deducida y al proceso que nos interesa, estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben lo siguiente:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. De tal manera que la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento.

A tales efectos, se desprende del estudio de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. C-2, ubicado en el Edificio A.B., esquina de la avenida 8 (Santa Rita) cruce con calle 73, No. 72-62 del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 27 de septiembre del 2010, tal como se desprende del documento fundamental de la demanda, el cual cursa a los folios13 al 16 del expediente, quedando establecido por este Tribunal que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, con un término de duración de 12 meses contados a partir del 01 de octubre de 2010, con la expresión de que en caso de prorroga, dicho contrato sería siempre a tiempo determinado. Que el canon arrendaticio fue fijado por la suma de Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00) a cancelarse por mensualidades anticipadas, los primeros cinco (5) días del vencimiento de cada mes. Y que además se pactó que de existir alguna atraso en el pago del arrendamiento se cobrara el uno por ciento (1%) del canon de arrendamiento mensual, por cada día de mora, después del quinto dia de atraso y que la falta de pago de dos canones de arrendamiento mensual, dará derecho a la arrendadora a considerar resuelto de pleno derecho el contrato o la prorroga en curso, alegando la parte accionante que la arrendataria hasta la fecha adeuda los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a diciembre del 2012, todo el año 2013 y 2014 y el mes de enero del 2015, a razon de mil seiscientos Bolívares mensuales Bs. 1600.00), lo cual asciende a la suma de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000.00)., Bs. 5.200,oo y en consecuencia, incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento especificados por lo que resulta procedente la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y control de arrendamientos de vivienda y 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil,.

A su vez, la accionada señala que niegan, rechazan, contradicen y desconocen los alegatos formulados por la actora, señalando que no hay ninguna causal jurídica y menos falta o incumplimiento de su parte como inquilina, que tiene cancelado hasta el mes de junio del año 2015, a razón de Quinientos setenta y siete Bolívares (Bs. 577,00) mensuales, cantidad esta que según su decir fue fijada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, posteriormente anulada por error en el procedimiento, a la espera de una nueva fijación de parte de esta oficina administrativa con competencia en materia de vivienda, mientras eso sucede, ella ha continuado cancelando esta cantidad, es decir quinientos setenta y siete bolívares mensuales por concepto de canones de arrendamiento.

En consecuencia, para quien juzga, la causa queda circunscrita a una pretensión de Resolución de contrato por incumplimiento contractual de la demandada en razón de atraso en el pago de cánones arrendaticios, con la resistencia de la demandada de la negativa de las circunstancias indicadas en la demanda. No es controvertido en la causa y por ende relevado de probanza alguna, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis.

Del análisis de la cláusula en comento se tiene que las partes en principio establecieron un término fijo, esto es, un (1) año, pero igualmente previeron que las eventuales prorrogas fueran igualmente a tiempo determinado, con lo que, para quien juzga, el contrato sufrió prorrogas sucesivas y automáticas a tiempo determinado, en tal razón, el contrato continuo siendo a tiempo determinado, como expresamente lo plasman las partes; en consecuencia, siendo permisible que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado se intente la acción de resolución de contrato, tenemos que la presente acción es procedente en derecho. Así se establece.

En el proceso civil venezolano, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas; de modo, que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo referente a la distribución de la carga de la prueba, que se encuentra establecida en el artículo 506, el cual establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. Entonces, para el alegato de insolvencia del demandado, compete a éste demostrar su solvencia o la excepción de pago.

En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.

• Pruebas aportadas por la parte actora::

Conjuntamente con el escrito libelar, y posteriormente ratificadas con el escrito de promoción de pruebas de fecha 05-05-2015, la parte actora consigno los siguientes medios probatorios:

 Invoco el merito favorable que arrojan las actas procesales de conformidad con la Teoria Unitaria de la Prueba, en todo cuanto favorezca a su representada, sobre las bases de los principios procesales de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal, según el cual, cuanto se diga o se alegue en el proceso, beneficia o perjudica por igual a las partes. Esta Juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque el Juez está en el deber de analizar todas y cada una de las actas del proceso, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación taxativamente como medio de prueba. ASI SE DECLARA.

 Ratifico las pruebas admitidas con el libelo de la demanda.

 Documento poder autenticado por ante la Notaria Publica Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 08 de marzo del 2007, anotado bajo el NO. 58, tomo 21, de los libros respectivos. Este documento presentado en copia simple al no ser atacado por la contraparte para destruir su veracidad en la oportunidad pertinente, adquiere firmeza, demostrativo de las facultades otorgadas a los abogados señalados en el mismo y en consecuencia la validez de las actuaciones realizadas conforme al documento en mención, por lo que se le otorga valor probatorio.

 Copia simple del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 22-10-1997, celebrado entre la sociedad mercantil Definosca y el ciudadano J.T.L.A..- Este documento al no ser atacado por la contraparte para destruir su veracidad en la oportunidad pertinente y siendo que la misma en la contestación de la demanda alude al referido contrato, se le otorga valor probatorio.

 Original del Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por la Sociedad Mercantil Definosca y la ciudadana M.T.P.d.L., por no haber sido desconocido ni tachado por la contra parte, y siendo que la misma en la contestación de la demanda alude al referido contrato, desprendiéndose de el que existió una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil Definosca y la ciudadana M.T.P.d.L., sobre el inmueble objeto del presente litigio, en consecuencia se le otorga valor probatorio.

 Copia certificada del Procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zuliana. Constituye la copia certificada de un expediente público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio. Así se establece.-

 Promovió copia certificada de la decisión administrativa emitida por el Director Ministerial del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat, Región Zuliana, Ingeniero V.E.P.G., de fecha 29-05-2015, mediante la cual se ordena reponer el procedimiento administrativo de regulación y revisión de canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la avenida 8 (Santa Rita) con calle 73, Edificio A.B., No. 62-72, apartamento 2C en jurisdicción de la Parroquia O.V., Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, hasta practicar nuevamente las notificaciones, a fin de que sea realizado un nuevo avalúo…” Constituye la copia certificada de una actuación realizada por un ente publico administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio. Así se establece.-

Pruebas aportadas por la parte demandada:

En la etapa procesal correspondiente, la parte demandada promovió los medios de pruebas que se especifican:

 Reprodujo el merito favorable de autos en su favor, especialmente opuso toda la documentación que corre en autos, y que acompaño en la contestación de la demanda, en contra de la parte demandante y pidió que las mismas rindieran todo su valor probatorio. Esta Juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque el Juez está en el deber de analizar todas y cada una de las actas del proceso, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación taxativamente como medio de prueba. ASI SE DECLARA.

 Correspondencia privada dirigida a la ciudadana M.L., de fecha 9 de julio del 2012, mediante la cual la demandante informa que en cumplimiento del articulo 68 de La ley para la Regularización y Control de arrendamientos de vivienda, aperturan cuenta en una entidad bancaria de la ciudad, para los depósitos de canones de arrendamiento. Este documento presentado en copia simple al no ser atacado por la contraparte para destruir su veracidad en la oportunidad pertinente, adquiere firmeza, por lo que se le otorga valor probatorio.

 Original de depósitos bancarios realizados por ante la entidad Banco de Venezuela, en la cuenta corriente No. 0102-0140-370000059996, cuyo titular de la cuenta es Definosca C.A. No. 87250908, por la cantidad de 10.963 Bs, de fecha 21-08-2013 No. 63142285, por Bs. 1731,00 de fecha 05-12-2013, No, 9046, por la cantidad de Bs. 3642,00, de fecha 25-07-2014, No. 872311818, por Bs. 3.462,00 de fecha 28-03-2014, y No. 8081108, por Bs. 3.462,00 de fecha 19-02-2015. Ahora bien, para la valoración de este tipo de instrumentales, considera conveniente quien aquí decide, plasmar lo establecido en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número RC.00501, de fecha 17 de septiembre de 2009, expediente 09-120, con ponencia de

…Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a (sic) establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…

Esta juzgadora observa de las documentales presentadas, esto es originales de depósitos bancarios en una cuenta cuyo titular es la parte demandante, de los mismos no se logra evidenciar que hayan sido realizados con el fin de cumplir con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a diciembre 2012, de enero a diciembre del 2013, de enero a diciembre del 2014 y mes de enero del 2015, demandados por la parte accionante, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente. Así se decide.

 Promovió se practicara Inspección ocular en el edificio A.B., donde se encuentra situado el apartamento objeto de litigio, ubicado en la esquina de la avenida 8 (Santa Rita) con calle 73, No. 72-62 Jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.E.Z., a los fines de dejar constancia del estado físico actual del edificio, que en el estacionamiento se construyo una pared para dividirlo y que existen instalaciones de gas, agua y otras que impiden el libre uso del estacionamiento, que los tanques de agua que están en el estacionamiento no sirven en consecuencia el servicio de agua es mínimo, y el servicio de luz tiene cableado fuera del edificio, al aire y sin protección. La cual se llevo a cabo el 21 de mayo del año en curso, y se dejo constancia de lo siguiente:

AL PRIMERO: El tribunal deja constancia que el edificio presenta vetustez en su estructura, falta de aseo den la parte de la entrada y necesita reparaciones puntales como pintura y refracciones en algunas paredes. AL SEGUNDO: El tribunal deja que el estacionamiento del edificio se encuentra cercado por sus linderos por paredes de bloques y posee portón en metal de hierro para entrada de vehículos, se observa en la parte trasera del edificio, área de estacionamiento sus paredes con cables no empotrados a la estructura del mismo. AL TERCERO: Se observo un tanque para almacenamiento de agua, construido con paredes de bloques en concreto armado y vaciado, con su respectiva tapa en metal de aluminio, se observaron cables en la parte de la entrada del edificio y parte trasera no empotrados a la estructura física del edificio. Concluye el acto

Esta probanza oportunamente promovida por la parte demandada, no obstante haberla admitido este Tribunal, esta Juzgadora al realizar el análisis y recorrido de las actas que conforman este expediente, observa que el hecho cuya demostración se pretende con el mencionado medio de prueba, no forman parte de lo controvertido, motivo por el cual no se le otorga valor probatorio alguno.-Así se decide.-

A los fines de afianzar los argumentos de la decisión en el presente asunto, se permite esta Juzgadora revisar los fundamentos establecidos por la doctrina en referencia a la figura jurídica, llamada resolución del contrato, y tenemos, que la doctrina la ha definido como uno de los medios de terminación de contratos entre las partes celebrantes del mismo, determinando que la acción de resolución requiere para su procedencia, el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que se trate de un contrato, b) El incumplimiento del demandado, c) El cumplimiento de la obligación por parte del actor o al menos haya ofrecido cumplir, d) La declaratoria judicial.

En el caso que se examina, en relación al primer supuesto, se desprende de los alegatos de las partes que hay acuerdo entre ellas en cuanto al vínculo arrendaticio que los une, el cual se sustenta del documento privado representativo del contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado al libelo.

En relación al segundo supuesto referido al incumplimiento de la obligación, el doctrinario G.G., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 160, sostiene:

En nuestro derecho, es el Juez quien determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato, si los hechos que se invocan ante él, configuran incumplimiento de las obligaciones, suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada

.

A efecto de ilustrar el planteamiento expuesto, se reproduce parcialmente el criterio del autor citado anteriormente: “Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda sin más la Resolución del Contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque el acreedor podría sorprender por un simple incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado.”…”Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato, en aplicación de la condición resolutoria tácita, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar, si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución.”

Al respecto este Tribunal sostiene, tal como lo ha señalado el Dr. R.H.L.R., en su obra “Arrendamiento Inmobiliarios” (2008) que “la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa pretendí la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago; improcedencia de preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor…(Omissis)… Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación”.

De la revisión que se hiciera a las actas que conforman el presente expediente vemos que no hay material suficiente probatorio de la parte demandada, para lograr desvirtuar los hechos establecidos por la parte demandante como fundamento de la presente acción, como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a diciembre 2012, todo el año 2013 y 2014 y mes de enero del 2015, toda vez que no obra en autos pago o recibo alguno de los meses reclamados, incumpliendo la cláusula CUARTA del contrato privado de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil DEFINOSCA C.A. y la ciudadana M.T.P.D.L., que a tenor de lo previsto en el artículo 1.159, tiene fuerza de ley entre las partes, acerca de las declaraciones contenidas; donde se señaló: “El canon de arrendamiento será la cantidad de mil seiscientos bolívares (Bs. 1600.00) mensuales. Los canones de arrendamiento la arrendataria se obliga a pagarlos por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días del vencimiento de cada mes y así sucesivamente si operare la prorroga tacita, si se incurriere en atraso en el pago de arrendamiento se cobrará adicionalmente el uno por ciento (1%) del canon de arrendamiento mensual, por cada día de mora, después del quinto día de atraso, ..(omisss). De igual manera la parte demandada en las pruebas aportadas no pudo comprobar la existencia de un canon arrendaticio, diferente al establecido en el tal mencionado contrato de arrendamiento privado celebrado con la parte accionante. Así se confirma.

Aplicando las leyes y doctrina enunciada anteriormente al presente caso, se tiene que la ciudadana M.T.P.D.L., tenía la carga de la prueba de demostrar que los hechos alegados por su contraparte eran falsos y que la pretensión deducida no poseía asidero legal y jurídico y siendo que en la audiencia de juicio oral y público celebrada la parte accionada no asistió ni por si no por intermedio de apoderado judicial, se tiene por confesa con relación a los hechos planteados por la parte actora, por cuanto la petición del demandante es procedente en derecho.. Así se confirma.

Dadas las consideraciones anteriores, el análisis del acervo probatorio y los argumentos de hecho y de derecho que integran esta decisión, es forzoso concluir que la parte demandada no cumplió con una de sus obligaciones como arrendataria, concretamente la referida al pago de los canones de arrendamiento respectivo, tal como se desprende la cláusula cuarta del contrato celebrado entre las partes, por lo que se hace procedente la demanda intentada por la parte actora.- Así se Decide.-

Ahora bien, con respecto al pedimento formulado por la parte actora concerniente a la condenatoria de la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando, en atención a la doctrina del M.T. de la República, en sentencia del 27/03/2007, Sala de Casación Civil Exp. AA20-C-2006-000588. La cual establece lo siguiente:

…Lo más que pudiera permitirse es que se condenen hasta la fecha en que la decisión quede definitivamente firme,

En virtud de ello, este Tribunal respecto a la solicitud del pago de los cánones que se sigan causando como lo peticionó la parte demandante, se acuerda el pago de los mismos, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el presente fallo. Así se decide.

CAPITULO VI

DE LA DECISION

Por las motivaciones precedentes, este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil DEFINOSCA C.A, contra la ciudadana M.T.P.D.L., y como consecuencia de ello se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre las partes en fecha 27 de septiembre del 2010.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a hacer entrega MATERIAL, REAL Y EFECTIVA a la parte actora del bien inmueble que a continuación se identifica: inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. C-2, ubicado en el Edificio A.B., esquina de la avenida 8 (Santa Rita) cruce con calle 73, No. 72-62 del Municipio Maracaibo Estado Zulia,;

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de los cánones reclamados como insolutos por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000.00), correspondiente a los meses de marzo a diciembre del año 2012, todo el año 2013 y 2014 y mes de enero del 2015, a razón de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600.00) cada uno.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar los cánones que sigan venciendo hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el presente fallo.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en el presente asunto de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil.

Se deja constancia que, debe darse cumplimiento al procedimiento previsto en los artículo 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.668 de fecha seis (6) de mayo del año dos mil once (2011), como requisito previo a la ejecución de la presente sentencia. De conformidad con las previsiones del artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal extenderá por escrito el fallo completo con todos los fundamentos de hecho y de derecho y con los demás requisitos a que se refiere el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los tres (3) días siguientes al presente acto. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho

Publíquese y Regístrese.-

Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad en lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Quinto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Jueza,

Msc. Zimaray Carrasquero Carrasquero. El Secretario Temporal,

A.A.Y..

En la misma fecha anterior, previa el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m). Anotado en los libros respectivos bajo el No. 114-2015

El Secretario Temporal

A.A.Y.