Decisión nº 2010-50 de Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de Carabobo, de 10 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SEGUNDO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

200º y 151º

DEMANDANTE: D.J.C., cédula de identidad No. 6.348.600

APODERADOS JUDICIALES: G.E.A.E. y M.V.M., cédula de identidad Nos. 5.440.700 y 13.955.542, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 95.799 y 102.906,

DEMANDADA: J.d.V.A., cédula de identidad No. 8.604.708

APODERADOS JUDICIALES: L.L. y Nahys Noriega, identificas con el Inpreabogado Nos. 49.536 y 106.068,

EXPEDIENTE No. 2010-1441

MOTIVO: Desalojo

SENTENCIA: Definitiva No. 2010-50

CAPITULO I

NARRATIVA

Comenzó el presente juicio mediante pretensión por Desalojo fundamentado en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por la ciudadana D.J.C., cédula de identidad No. 6.348.600, asistida por el abogado G.A., cédula de identidad No. 5.440.700, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 95.799, contra la ciudadana J.d.V.A., cédula de identidad No. 8.604.708.

Cumplida la formalidad de la distribución correspondió el conocimiento a este Tribunal, por lo que mediante auto de fecha 11 de agosto de 2010, se admitió dicha pretensión ordenándose el emplazamiento de la demandada a los fines de contestación de la demanda. En la misma fecha se dictó sentencia interlocutoria negando la medida preventiva de secuestro solicitada.

A los folios 20 y 25 consta diligencias de fechas 22 de septiembre y 07 de octubre de 2010, suscritas por el alguacil y secretaria del tribunal donde consta el agotamiento de la citación personal de la parte demandada mediante fijación de boleta de citación.

En fecha 11 de octubre de 2010, compareció la parte demandada asistida de abogado a los fines de dar contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada referidas a instrumentales y testigos. Asimismo, se declaró la inadmisión de la inspección judicial promovida.

Al folio 50 riela poder apud acta otorgado por la parte demandada a las abogadas L.L. y Nahys Noriega, identificas con el Inpreabogado Nos. 49.536 y 106.068, respectivamente.

Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora referidas a documentales y prueba de testigos.

Al folio 74 riela poder apud acta otorgado por la parte demandante a los abogados G.E.A.E. y M.V.M., cédula de identidad Nos. 5.440.700 y 13.955.542, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 95.799 y 102.906, respectivamente.

Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2010, se admitieron pruebas promovidas por la parte actora en escrito complementario, referidas a instrumentales y prueba de informe.

Mediante auto de fecha 25 de octubre de 2010, se agregó a los autos oficio emanado de la Oficia de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, distinguido con el No. 108/2010, de fecha 25 de octubre de 2010.

Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2010, se agregaron a los autos escritos presentados por ambas partes con la finalidad de ser apreciados en la definitiva.

CAPITULO II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS PARTE ACTORA

Señala la parte actora, que es propietaria de unas bienhechurías consistentes en un inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59, del Municipio Puerto Cabello, tal como se evidencia de título supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Municipio Puerto Cabello, bajo el No. 1234/91 de fecha 20 de agosto de 1991.

Que en fecha 30 de enero de 2010, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana J.d.V.A., identificada con el No. de cédula V-8.604.708. Que el referido contrato verbal tiene como objeto el alquiler de un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en la dirección antes mencionada, siendo destinado el inmueble a vivienda, que viene ocupando la arrendataria desde el 30 de enero de 2010. Asimismo, en el mencionado contrato verbal acordaron que la arrendataria cancelaría por concepto de canon de arrendamiento la suma de Bs. 600,00 mensuales, que debería ser pagado de manera consecutiva por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes.

Que desde que se celebró el contrato verbal en referencia, la arrendataria ha incumplido los términos del acuerdo contractual verbal, de manera consecutiva, violentando de esta manera lo convenido y legalmente pactado por cuanto la arrendataria no ha cancelado ninguna de las mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a seis mensualidades consecutivas insolutas, es decir que adeuda los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, disfrutando del inmueble y comprobándose evidente incumplimiento de su parte a pesar de las innumerables y reiteradas diligencias que ha realizado a los fines que solvente las pensiones arrendaticias, así como tampoco cancelo los servicios públicos de los cuales disfruta el inmueble objeto del contrato.

Que se realizó un proyecto de contrato, y los honorarios fueron cancelados por la inquilina a la abogada que redacto el proyecto y hasta la presente fecha a pesar de las diligencias a los fines de autenticar el contrato la inquilina se negó de manera contundente a celebrar el mismo, por lo que no se firmó permaneciendo en la actualidad un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que así como no ha querido firmar el contrato, tampoco ha querido pagar los cánones de arrendamiento de los meses mencionados, incumpliendo los acuerdos establecidos a sabiendas que su obligación de acuerdo con la ley es pagar las pensiones de arrendamiento.

Fundamenta su pretensión en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el artículo 1592 del Código Civil.

Señala que por los motivos narrados, y habiendo la arrendataria incumplido con la obligación fundamental impuesta por ley que es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, se encuentra incursa en los establecido en el literal a del señalado artículo 34, dejando de pagar seis meses consecutivos, por lo tanto, demanda por Desalojo a la ciudadana J.d.V.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal: 1.- Para que convenga en la existencia de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado celebrado en fecha 30 de enero de 2010, entre las ciudadanas J.d.V.A. y D.J.C., arrendataria y arrendadora, cuyo objeto se fundamenta en el alquiler de un inmueble constituido por una casa de su propiedad el cual viene ocupando desde el mes de enero, ubicada en el Barrio B.S., calle B.N.. 24-59, del Municipio Puerto Cabello. 2.- De conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda el desalojo del inmueble y consecuencialmente la entrega inmediata del inmueble, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, tal como lo recibió libre de personas, o en su defecto sea conminado a ello por el tribunal. 3.- En cancelar la cantidad de Bs. 3.600,00, correspondientes a los daños y perjuicios por las mensualidades vencidas e impagadas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010. 4.- En las costas y costos del proceso. Estima la pretensión en la suma de Bs. 4.030,00, equivalentes a 62 UT.

Solicita medida preventiva de secuestro.

ALEGATOS PARTE DEMANDADA

La demandada por su parte, admite la existencia de las bienhechurías consistentes en una casa ubicada en el Barrio B.S.c.B.N.. 24-59, del Municipio Puerto Cabello. Niega, rechaza y contradice que haya celebrado contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana D.J.C., en fecha 30 de enero de 2010, sobre el inmueble antes identificado. Pues lo cierto es que inició conversaciones con la referida ciudadana sobre dicho inmueble desde el mes de septiembre aproximadamente del año 2009, conversaciones mediante las cuales le propuso una opción a compra sobre dicho inmueble por un precio de Bs. 85.000,00, las cuales serían canceladas por su persona en cómodas cuotas en razón de la no disponibilidad inmediata de dinero de su parte lo que le manifestó a la misma desde el primer momento, estableciéndose en consecuencia que en virtud de no estar en optimas condiciones de habitabilidad esta vivienda ella asumiría todas las reparaciones necesarias para su acondicionamiento las cuales cantidades por ella invertidas en esas reparaciones serán deducidas y reconocidas por la ciudadana D.J.C., como cánones de arrendamiento (sic). Que cabe resaltar que para el momento de las conversaciones el inmueble objeto del presente litigio era específicamente un rancho, el cual de acuerdo con la ley de Arrendamientos Inmobiliarios no puede ser objeto de contrato, pero en razón de su necesidad y de la intención de obtener vivienda propia, es por lo que accedió a aceptar dicha negociación para posteriormente celebrar y en consecuencia materializar la opción a compra del mismo, por lo que por tales motivos en fecha 16 de febrero del año 2010, procedió la ciudadana D.J. a entregarle las llaves del inmueble en cuestión y ella comenzó a realizar las reparaciones al mismo. Por lo que le sorprende la actitud luego asumida por la parte demandante cuando luego de transcurridos diez meses de la negociación pactada y celebrada de manera verbal y luego de las múltiples reparaciones por ella realizadas a este inmueble, reclama pagos de cánones de arrendamiento.

También niega, rechaza y contradice que venga ocupando el inmueble desde el 30 de enero de 2010, pues en razón de las necesarias reparaciones realizadas a este inmueble previas a su ocupación, fue en fecha 14 de febrero que logro ocuparlo. Que tampoco es cierto que se haya pactado como canon de arrendamiento la suma de seiscientos bolívares mensuales los cuales serían pagados por su persona de manera puntual y consecutiva por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, pues como lo manifestó anteriormente se estableció que realizaría el acondicionamiento necesario del inmueble por no encontrarse habitable y las sumas por ella invertidas serían deducidas y reconocidas por la ciudadana D.J.C., como cánones de arrendamiento, por lo que tampoco es cierto que ella haya incumplido los términos del acuerdo y que no haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el mes de febrero hasta el ms de julio de 2010, y menos puede alegar la no cancelación de los servicios de los cuales disfruta el inmueble si parte de las reparaciones realizadas consistieron en la instalación de cableado para la electricidad del inmueble y de la colocación de tubos de aguas negras y blancas para el suministro de agua potable, servicio de vital importancia para habitar el inmueble y de los cuales carecía.

Que lo cierto es que el incumplimiento emana de la ciudadana D.J.C., quien posterior a su ocupación en el inmueble cambio y transformo todo lo conversado y pactado entre ambas, comenzando por negarse a mostrar los documentos de propiedad del inmueble y a presentarle proyecto de contrato de arrendamiento totalmente diferente a todo lo pactado, situación que la llevo a iniciar discusiones de desacuerdo con esta ciudadana, aunado al hecho que esta ciudadana manifestó su decisión de no reconocer las facturas concernientes a las reparaciones realizadas al inmueble, conducta que asumió luego de materializadas todas las reparaciones, que pudo y debió asumir desde el mismo momento de iniciarse la primera reparación y no esperar diez meses para realizar tal planteamiento, y lo que llama la atención y lleva a pensar la mala intención de la referida ciudadana que demostrará en la oportunidad legal.

CAPITULO III

VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Y CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRUEBAS PARTE ACTORA:

Junto a la demanda la parte actora acompañó:

1. - Documento referido a Titulo Supletorio sobre bienhechurías constituidas por una casa de habitación ubicada en el Barrio B.S.C.B.N.. 24-59 del Municipio Puerto Cabello, a nombre de a ciudadana D.J.C., cédula de identidad No. 6.348.600, evacuado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del entonces Distrito Puerto Cabello, en fecha 20 de agosto de 1991 (folios 10 al 13). Sobre la valoración de tal instrumento, nuestro M.T. ha indicado que cuando se promueve este tipo de documental en juicio su valor probatorio se encuentra condicionado a la comparecencia de los testigos para su ratificación, de lo contrario no puede otorgársele valor probatorio al instrumento (sentencia No. 478 del 27 de junio de 2007 SCC). No obstante, en el caso de autos tal documento es irrelevante toda vez que en la presente causa el conflicto de interés no se encuentra referido la propiedad del inmueble, y por ende a determinar a quién pertenece el mismo.

2. - Instrumental referida a contrato de arrendamiento, el cual carece de valor probatorio al no encontrarse suscrita por las partes allí identificadas (folio 14).

3. - Instrumentos referidos a planilla de depósito y certificado de solvencia municipal de fecha 23 de julio de 2010, expedido por la Dirección de Rentas Municipales del Municipio Puerto Cabello y referido al inmueble ubicado en la Calle B.B.B.S.N.. 24-59 del Municipio Puerto Cabello, a nombre de la ciudadana D.C. (folios 15 y 16), documentos que demuestran la solvencia del inmueble por ante el fisco municipal, irrelevante para el presente juicio, por lo cual no se otorga valor probatorio.

En el lapso probatorio la parte actora promovió:

Capítulo I. Documentales. En los particulares 1, 2 y 3 ratificó los instrumentos acompañados junto al libelo. Tales instrumentos fueron valorados en consideraciones anteriores. En el particular 4 consignó reproducciones fotográficas que data del año 2010 y desde hace 15, 17, 18 y 24 años (folios 59 al 64), a los fines de demostrar que el inmueble nunca ha sido un rancho. Las mencionadas instrumentales emanan de la propia parte que ha querido servirse de ellas, lo que determina su exclusión del análisis probatorio en virtud de la prevalencia del principio de alteridad que rige en materia probatoria, conforme al cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo. En el particular 5, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, de fecha 18 de agosto de 2006, No. 16, tomo 49 (folios 65 al 67), contentivo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble referido en la presente causa, suscrito entre la ciudadana D.C. y J.d.J.B., a los fines de demostrar que el inmueble no nunca ha sido un rancho, documento que se valora de acuerdo a lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, tal documento no es el medio probatorio idóneo para demostrar tal situación, razón por la cual se desecha.

En el particular 6, promovió acta de asamblea del C.C.B.B.S.S. II, suscrita por integrantes de dicho Consejo (folios 768 al 71). Documento que emana de terceros extraños al juicio que debió ser ratificada mediante la prueba testimonial, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se le otorga valor probatorio.

En el Capítulo II. Promovió testimoniales, que serán analizados en consideraciones posteriores.

En escrito complementario de pruebas, la parte actora promovió:

En el Capítulo I. Documentales. Referida a instrumento identificado como citación realizada por parte de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello de fecha 15 de junio de 2010, a la ciudadana J.d.V.A., con sello húmedo de dicha oficina y firma de funcionario (folio 78), atribuida como recibida por la citada, situación no negada por esta, por lo que se aprecia en valor probatorio.

En el Capítulo II, promovió la prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto que el tribunal requiriera de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello copia certificada de acta No. 051/10 de fecha 21 de junio de 2010. Al folio 100 riela oficio No. 108-2010 de fecha 25 de octubre de 2010, emanado de la Oficina de Inquilinato del Municipio Puerto Cabello, remitiendo anexo copia certificada de acta No. 051/10 de fecha 21 de octubre de 2010. Tal instrumento riela al folio 102, y se trata de acta levantada por ante la oficina de inquilinato identificada como acta de comparecencia con sello húmedo de dicha oficina y firma de funcionario Jefe de la referida oficina, suscrita por las ciudadanas D.J.C., cédula de identidad No. 6.348.600, y la ciudadana J.d.V.A., cédula de identidad No. 8.604.708, por lo que se trata de un documento privado que emana de las personas que las suscriben y que se ha realizado por ante una oficina pública, pero que la intervención de tal organismo si bien puede otorgarle mayor certeza en cuanto a su celebración, no lo califica como un documento administrativo pues no se trata de actuaciones del referido funcionario que verse sobre manifestación de voluntad del órgano administrativo que representa para conformar un acto administrativo, sino que se encuentra referido a un negocio jurídico entre las partes, que lo califica como un documento privado. Tal documento, no fue negado por la parte demandada por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido.

De análisis de dicho documento, se evidencia que las partes acudieron a la referida Oficina de Inquilinato (la cual actúa como mediadora entre las partes), a los fines de tratar asunto relacionado con arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59, de esta ciudad; que la ciudadana D.J.C., identificada con la cédula No. 6.348.600, solicitó la citación de la ciudadana J.A., para tratar la insolvencia de esta; que no está de acuerdo con los arreglos del inmueble pues no fueron consultados; que la ciudadana J.A. manifiesta que la arrendadora le manifestó si estaba interesada en la casa para adquirirlo por la suma de Bs. 85.000,00, que si lo quería pero no tenía dinero; que le establecieron un año de arrendamiento con opción a compra; asimismo se evidencia del acta que las mencionadas ciudadanas se encuentran identificadas como arrendadora y arrendataria del identificado inmueble, y que la ciudadana D.J.C., compareció y suscribió la referida acta como arrendadora; y la ciudadana J.d.V.A., cédula de identidad No. 8.604.708, compareció y suscribió la referida acta como arrendataria.

Con relación, a la promoción de documental consistente en copia simple del acta levantada por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Puerto Cabello (folio 83), tal documento fue valorado en consideraciones anteriores.

Valoración de la Prueba de testigos promovidos por la parte actora

En su escrito inicial de pruebas, la parte actora promovió como testigos a los ciudadanos: V.R.Y.M., Ginett M.B., C.A.R.P. y F.C..

A los fines de la valoración de dicho medio probatorio, conviene precisar la limitación que existe en nuestra legislación con relación a la prueba testimonial en materia civil. En este sentido, el artículo 1387 del Código Civil establece:

No es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.

Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.

De esta manera, la norma citada contiene varias reglas dirigidas a regular los supuestos en los que no es admisible la prueba de testigos. El primer párrafo contiene la regla general, es decir, la referida a la imposibilidad de considerar la prueba testimonial cuando con ella se pretenda probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, en aquellos casos en los cuales el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares (Sala de Casación Civil, sentencia No. 794 del 03/08/04).

En el caso de autos, con la prueba testimonial la parte actora pretende probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal atribuyendo como canon de arrendamiento mensual la suma de Bs. 600,00, e imputando la cantidad de seis meses vencidos para reclamar la suma total de Bs. 3.600,00. De esta manera, ante la probanza de tal hecho en principio nos encontraríamos frente a uno de los supuestos en los cuales no es admisible la prueba de testigos. No obstante, el artículo 1392 eiusdem establece excepciones a la limitación de la prueba testimonial. Así, indica el mencionado artículo:

También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta del todo escrito emanado de aquel a quien se le opone, o de aquel a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado.

Es, asimismo, admisible dicha prueba cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos probados, no por testigos, sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba.

Como regla principal el transcrito artículo admite la prueba de testigos cuando existe un principio de prueba por escrito. El autor Rivera Morales (2003, texto Las Pruebas en el Derecho Venezolano), ha indicado que para que exista un principio de prueba por escrito conforme a la legislación, deben cumplirse los siguientes requisitos: 1) Que provenga de la parte a quien se opone o de su representante, entendiendo por provenir o emanar su significado amplio, es decir que no se exige inexorablemente que sea escrita por él. Este escrito debe gozar de autenticidad o probarse. 2) Que haga verosímil el hecho alegado, es decir que haga creíble que el acto se ha celebrado.

Pues bien, partiendo del acta levantada por ante la Oficina de Inquilinato, la cual ha sido opuesta a la parte demandada, estima esta juzgadora que tal instrumento reúne los requisitos para que se configure la excepción a la limitación de la prueba testimonial, por lo tanto de seguidas se entra a valorar los testigos promovidos y evacuados por la parte actora.

A los folios 94 y 95, riela declaración de la ciudadana Ginett J.M.B., identificada con la cédula de identidad No. 8.603.514. Declara la testigo que conoce a la ciudadana D.C. (primera pregunta); que le consta que la ciudadana D.C. celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana J.A., con vigencia desde el 30 de enero de 2010, y que le consta el monto de Bs. 600,00 pactado como canon de arrendamiento; y que dicho arrendamiento tiene por objeto un inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59de Puerto Cabello (preguntas segunda, tercera, cuarta y quinta); que le consta lo narrado por qué en su presencia ambas partes la señora D.C. y la señora J.A., en su escritorio jurídico donde trabaja solicitaron el contrato de arrendamiento, el cual se realizó y fue visado por la Doctora L.C., y por el cual la señora J.A. canceló la suma de Bs. 300,00, y fue entregado a la señora Jacqueline (pregunta sexta). A las repreguntas formuladas respondió la testigo que se encuentra en calidad de testigo; que desconoce por que no se realizó o protocolizó el contrato, que lo cierto es que el contrato o proyecto del contrato escrito le fue entregado a la señora Jacqueline para presentarlo en Notaría quien manifestó que lo llevaría a la Notaría y que le ayudaría un familiar abogado en los trámites (repreguntas primera, segunda y tercera); que se realizó el proyecto de contrato de arrendamiento y fue entregado a la señora J.A. quien canceló el monto de Bs. 300,00, que no recuerda la fecha exacta del pago de los Bs. 300,00 (repregunta cuarta y quinta); a la repregunta sexta sobre las condiciones en que se encontraba el inmueble que iba a ser arrendado respondió que el escritorio para realizar el contrato solo solicitó la identificación de las partes y el documento de propiedad del inmueble.

A los folios 96 y 97, riela declaración del ciudadano C.A.R.P., cédula de identidad No. 17.822.532. Declara el testigo que conoce a la ciudadana D.C. (primera pregunta); que le consta que la ciudadana D.C. celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana J.A., con vigencia desde el 30 de enero de 2010, y que le consta el monto de Bs. 600,00 pactado como canon de arrendamiento; y que dicho arrendamiento tiene por objeto un inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59 de Puerto Cabello (preguntas segunda, tercera, cuarta y quinta); que le consta lo narrado por que el 16 de junio se realizó una asamblea con los miembros del consejo comunal, que estuvieron presentes la señora Jacqueline y Deisy, que la asamblea era para conocer quién era la propietaria del inmueble, y que por manifestación que hizo allí la abogada que en ese tiempo se identificó como Azcanio, leyó un documento donde dijo que la ciudadana Jacqueline no era invasora ella era inquilina y que el contrato tenía vigencia a partir del 30 de enero del este año 2010, y que se había pactado con la señora Deisy la cantidad de Bs. 600,00 (pregunta sexta). A las repreguntas formuladas respondió que le constaba la fecha en que comenzaba a regir el contrato de arrendamiento por la asamblea que se celebró el 16 de junio que se leyó el documento por la abogada (primera repregunta); a la segunda repregunta sobre si vio o escucho de parte de la señora D.C. que el alquiler era de Bs. 600,00, respondió que no, que la que leyó el documento fue la abogada que se identificó como abogada de la señora Azcanio y fue la que hizo esa acotación; respondió también que no tenía interés en este juicio; que asistió a declarar por solicitud de la ciudadana D.C. ya que él conocía de la problemática del inmueble (repregunta tercera y cuarta); y que no podía decir con certeza el estado del inmueble ya que el día que se mudaron no entró a la vivienda, pero que podía decir que es una casa común (quinta repregunta).

A los folios 98 y 99, riela declaración del ciudadano F.A.C.J., cédula de identidad No. 7.155.556. Rinde su declaración el mencionado ciudadano en los términos siguientes: que conoce a la ciudadana D.C. (primera pregunta); que le consta que la ciudadana D.C. celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana J.A., con vigencia desde el 30 de enero de 2010, y que le consta el monto de Bs. 600,00 pactado como canon de arrendamiento; y que dicho arrendamiento tiene por objeto un inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59 de Puerto Cabello (preguntas segunda, tercera, cuarta y quinta); que le consta lo narrado por que la señora Deisy vende productos renawer y que fue a pagar una deuda y ella estaba hablando sobre el contrato de arrendamiento. A las repreguntas formuladas respondió que conoce a la ciudadanas D.C. como a J.A. porque vive en el barrio y es vecino (primera repregunta); a la repregunta sobre si vio el contrato el contrato que se iba a celebrar entre la señora Deisy y la señora Jacqueline, respondió que solamente fue un contrato verbal de arrendamiento, que estaban hablando (segunda repregunta) A la repregunta tercera sobre a favor de quien debe sentenciar el Tribunal, respondió que el Tribunal decida que él no tiene interés en ninguna de las partes; asimismo respondió que le consta lo narrado por que es testigo presencial y por que es vecino del barrio y presenció la cuestión de la casa, es vecino de la casa y estaba presente (repregunta cuarta); a la repregunta quinta sobre si en alguna oportunidad vio por cuanto era el canon de arrendamiento que debía pagar la señora Azcanio, respondió que no lo vio porque no estaba nada escrito pero si sabe que era Bs. 600,00. A las repreguntas sexta y séptima respondió que no es amigo de la señora D.C. y que el abogado le dijo que viniera a declarar.

A los folios 121 y 122, riela declaración del ciudadano V.R.Y.M., cédula de identidad No. 8.603.064. Declara el testigo que conoce a la ciudadana D.C. (primera pregunta); que le consta que la ciudadana D.C. celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana J.A., con vigencia desde el 30 de enero de 2010, y que le consta el monto de Bs. 600,00 pactado como canon de arrendamiento; y que dicho arrendamiento tiene por objeto un inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59de Puerto Cabello (preguntas segunda, tercera, cuarta y quinta); que le consta lo narrado por que estaba presente allí cuando la señora Deisy hablaba con la señora Azcanio de dicho contrato de arrendamiento. A la primera repregunta respondió que estuvo presente en la conversación cuando pactaron el contrato y que fue el 08 de enero de 2010, a horas de dos a tres de la tarde. A las repregunta segunda y tercera respondió que no tiene interés que se sentencie a favor de la ciudadana D.C.; que no conoce a la señora Azcanio que solo la vio la fecha en que estuvo allí el 08 de enero; y que conoce a la señora D.C. desde hace mas de 30 años (repreguntas quinta y sexta); que no vio cuando la señora Azcanio ocupo el inmueble, solo cuando hablo con la señora Deisy con relación al contrato, y que vino a declarar porque la señora Deisy le dijo porque estuvo presente cuando hablo con la señora Azcanio (repregunta séptima).

Los testigos bajo análisis, son apreciados por esta sentenciadora en atención a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, arrojando valor probatorio por cuanto al examinarse las respuestas producidas y los hechos declarados concuerdan entre sí, asimismo dan fundamento de sus dichos, mereciendo suficiente confianza para esta juzgadora sus declaraciones.

PRUEBAS PARTE DEMANDADA:

En el lapso probatorio la parte demandada promovió:

Capitulo I. Instrumentales. A los fines de demostrar los gastos realizados para el acondicionamiento del inmueble, promovió facturas emitidas por diversas entidades mercantiles, y factura por reparación e instalación de acometida eléctrica (folios 32 al 36). Tales instrumentos privados emanan de terceros extraños al juicio, que para otorgarles valor probatorio deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, al no encontrarse ratificados los instrumentos mediante la prueba testimonial, los mismos carecen de valor probatorio.

Con el fin de demostrar el estado de deterioro y de no habitabilidad del inmueble para el momento del inicio de la relación contractual, promueve inspección ocular practicada por la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello en fecha 20 de enero de 2010 (folios 37 al 48). Sobre el valor probatorio de la Inspección Ocular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 367 del 15 de noviembre de 2000, manteniendo el criterio sostenido en sentencias de fechas anteriores, ratificó que solo es posible valorar la inspección ocular extra litem, cuando la misma es practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1429 del Código Civil. Por lo tanto, practicada bajo estos supuestos tiene el valor de una prueba legal cuyo merito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se ponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.

De allí, que teniendo por objeto la inspección ocular dejar constancia del estado en que se encontraba el inmueble para ese momento necesita ser adminiculadas con otros medios probatorios que contribuyan a determinar los hechos alegados por la parte demandada, razón por la cual se valora dicha inspección en lo referido a tales circunstancias como un indicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo II. Testimoniales. Promovió la parte demandada como testigos a los ciudadanos G.d.C.R.M., E.E.C.J. y M.A.H.T., no compareciendo ésta última a rendir declaración.

A los fines de la valoración de la prueba testimonial promovida por la parte demandada, evidencia esta sentenciadora que de las preguntas formuladas a los testigos que comparecieron a rendir declaración, no se infiere que dicho medio se encuentre dentro de la limitación a que se contrae el artículo 1387 del Código Civil, razón por la cual se entra a a.d.t.

A los folios 87 y 88, riela declaración formulada por la ciudadana G.d.C.R.M., cédula de identidad No. 13.333.372. Declara la testigo que conoce a la ciudadana J.d.V.A.; que conoce el inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 29-59, que la señora se encuentra residenciada allí desde hace 6 meses (preguntas primera, segunda y tercera); que le consta que el inmueble se encontraba en mal estado, la pintura, el frente, y que una vez entró y el inmueble se mojaba cuando vivía otro inquilino antes de ellos (pregunta cuarta); que actualmente en el inmueble hay mejoras, que hay cableado nuevo de electricidad y cambiaron el techo desde que está viviendo la señora Jacqueline; que ella habita allí desde febrero de 2010 (preguntas quinta y sexta); que le consta que las mejoras las realizó la señora Jacqueline; y que le consta porque vio los obreros que llegaron a modificar la casa y hacerle las mejoras a la vivienda (preguntas séptima y octava). A las repreguntas formuladas la testigo respondió: Que conoce a la señora J.A. desde hace seis meses; que desde febrero la viene viendo, y de trato ahora porque se han hecho reuniones en el consejo comunal B.S. (repreguntas primera, segunda, tercera y cuarta); que no tiene amistad con la señora Azcanio que tiene trato porque se le ha invitado a las reuniones; que asistió a los tribunales por que la abogada le dijo si podía asistir a decir la verdad (repreguntas quinta y sexta ); que ha visto a la señora Jacqueline desde febrero 2010; y unos trabajadores haciendo las mejoras de la casa (repreguntas séptima y octava); que le constan los hechos narrados porque tiene viendo a la señora Jacqueline desde febrero, viendo las mejoras y las modificaciones a la casa y ha visto los trabajadores (repregunta novena); que quiere que se haga justicia sobre la casa y se verifique quien es el dueño de la casa (repregunta decima).

A los folios 87 y 88, riela declaración del ciudadano E.A.C.J., cédula de identidad No. 8.733.292. Declara el testigo que conoce a la ciudadana J.A., porque pertenece al consejo comunal y tiene que estar en reuniones; que conoce el inmueble ubicado en el Barrio B.S.C.B.N.. 24-59, desde hace como doce años; que por ese conocimiento le consta que el inmueble estaba deteriorado y se le hicieron varios trabajos, techo, electricidad, pintura, limpieza del patio; que el estado físico actual está mejor, con las reparaciones que ya indicó (preguntas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta); que no tiene conocimiento porque y desde cuando habita el inmueble la ciudadana J.A.; que tiene conocimiento que la señora Jacqueline es quien realizó las mejoras al inmueble; que no tiene interés en este juicio; que le constan los hechos narrados por que es vecino de la señora Jacqueline y estuvo ahí cuando le hicieron las mejoras; que la doctora le dijo que viniera a declara (preguntas sexta, séptima, novena y décima). A las repreguntas formuladas respondió que las reparaciones al inmueble se le ha hecho desde enero; que conoce a la señora Azcanio como desde el 10 de febrero de este año; que conoce el inmueble desde hace 12 años (repreguntas primera, segunda y tercera); que viene a declarar por que es vecino de la comunidad y la doctora le dijo que viniera a declarar; que desea que se haga justicia en quien tenga la razón; que la señora Azcanio habita el inmueble desde febrero por que antes estaba reparando la casa; que no tiene amistad con la señora Azcanio que tiene trato desde lejos desde febrero de este año (repreguntas cuarta, quinta, sexta y séptima).

Los testigos bajo análisis, son apreciados por esta sentenciadora en atención a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, arrojando valor probatorio por cuanto al examinarse las respuestas producidas y los hechos declarados concuerdan entre sí, asimismo dan fundamento de sus dichos, mereciendo suficiente confianza para esta juzgadora sus declaraciones.

En cuanto a la inspección judicial promovida, tal medio probatorio no fue admitido razón por la cual no se valora.

En escrito complementario de pruebas, la parte demandada promovió inspección ocular evacuada por la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, de fecha 21 de octubre de 2010 (folios 106 al 117). La misma carece de todo valor probatorio al encontrarse practicada fuera del juicio, sin la intervención del tribunal de la causa, lo que contraviene los principios de inmediación del juez, del control de la prueba y de alteridad, razón por la cual se desecha.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conforme a los términos en que quedó planteada la controversia, se evidencia que la parte actora pretende el desalojo del inmueble con fundamento en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo el argumento que celebró con la demandada contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado y que la misma no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde febrero a julio de 2010.

Por su parte la arrendataria, ha negado que haya celebrado contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con la parte actora sobre el inmueble objeto de controversia, aduciendo que inicio conversaciones con la demandante mediante las cuales se le propuso una opción de compra del inmueble, y que en virtud de no encontrarse el inmueble en optimas condiciones de habitabilidad ella asumiría las reparaciones necesarias para su acondicionamiento y se deducirían de los cánones de arrendamiento.

De esta manera, y en atención al principio de la carga de la prueba corresponde a la partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En este sentido, el autor E.C. en su obra Fundamentos del Derecho Procesal Civil, señala que la carga de la prueba es un imperativo del propio interés de cada litigante; es una circunstancia de riesgo que consiste en que quien no prueba los hechos que ha de probar, pierde el pleito.

Pues bien, de conformidad con lo señalado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el desalojo de un inmueble se debe probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el caso concreto de autos que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, teniendo en cuenta el lapso que otorga la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 51 que establece el tiempo oportuno para la consignación arrendaticia.

En el caso de autos, del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora es evidente que partiendo del acta que suscribieron las partes en la Oficina de Inquilinato, así como de los testigos promovidos, la parte demandante logró demostrar que existe una relación arrendaticia entre ellas sobre el inmueble al cual se ha hecho referencia, en los términos en que esta fue alegada, y que no puede calificarse de otra manera que no sea una relación arrendaticia verbal teniendo así vinculación con el contrato a tiempo indeterminado, cuyas estipulaciones se rige por las disposiciones legales.

Ahora bien, la parte demandada afirmó que inició conversaciones con la parte demandante a los fines de realizar una opción a compra del inmueble, hecho este que no logró probar mediante ningún medio probatorio. Por otra parte, con relación a la mora en los cánones de arrendamiento afirmó la parte demandada en su contestación que habían establecido que en virtud que el inmueble no se encontraba en optimas condiciones de habitabilidad ella asumiría las reparaciones necesarias para su acondicionamiento “las cuales cantidades por mi invertidas en esta reparación serían deducidas y reconocidas por la ciudadana D.J.C., como cánones de arrendamiento”. Afirmación, también efectuada en el escrito complementario de pruebas que riela al folio 106, cuando señala que las mejoras soportadas en las facturas iba a ser deducidas de los “cánones de arrendamiento de la relación contractual celebrada de forma verbal y ya alegada en el escrito de contestación de la demanda y la cual cabe destacar es el objeto de la demanda”. Tales aseveraciones sin duda obran a favor de la relación arrendaticia verbal alegada por la parte actora, pero, con relación a la exención del pago de los cánones de arrendamiento que alega la parte demandada no probó el acuerdo que dice pactó con la arrendadora sobre deducir del monto de las reparaciones los cánones de arrendamiento, y menos estableció la suma invertida en dichas reparaciones para poder establecer el monto de la deducción.

Por otra parte, conviene precisar que las reparaciones mayores de conformidad con lo señalado por el artículo 1586 del Código Civil, si bien son obligación del arrendador, estas en casos como el de autos deben estar determinadas y probadas, y en el presente caso si bien los testigos promovidos por la parte demandada manifiestan que al inmueble se le realizaron algunas reparaciones, no consta en autos ningún medio probatorio que determine con exactitud cuáles fueron las reparaciones que se le hicieron al inmueble, en que consistieron esas reparaciones, y la suma invertida en estas. Tal hecho era necesario probarse mediante el medio probatorio idóneo que permitiera a esta juzgadora tener los parámetros necesarios para determinar que esas reparaciones fueron mayores y por ende formaban parte de las obligaciones del arrendador, tal como lo dispone el mencionado artículo 1586.

De esta manera entonces, al estar comprobada la relación arrendaticia verbal en los términos alegados por la parte actora, correspondía a la parte demandada comprobar estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, en este caso probar sus alegatos con relación a este punto, lo cual no hizo, por lo tanto no enervando de ninguna manera la parte demandada los alegatos y pruebas de la parte actora, se produce el presupuesto establecido en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, se declara procedente el desalojo del inmueble. Así se declara.

CAPITULO IV

DECISIÓN

Por todos los razonamientos expuestos, este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley declara Con lugar la pretensión por Desalojo interpuesta por la ciudadana D.J.C., cédula de identidad No. 6.348.600, contra la ciudadana J.d.V.A., cédula de identidad No. 8.604.708. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante del inmueble ubicado en el Barrio B.S., Calle B.N.. 24-59, del Municipio Puerto Cabello. Asimismo, debe pagar a la parte actora la suma de Bs. 3.600,00, correspondientes cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa.

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Puerto Cabello a los diez días del mes de noviembre de 2010, siendo las 03:00 de la tarde. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

La Juez Titular

Abogada M.H.G.

La Secretaria Titular

A.B.H.Z.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado previas formalidades de ley.

La Secretaria Titular

A.B.H.Z.

Exp. No. 2010-1441