Decisión de Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de Merida, de 26 de Marzo de 2010

Valor y mérito jurídico probatorio de la INSPECCIÓN JUDICIAL realizada al inmueble objeto de la controversia, cuya dirección es Bario El Palmo, Calle Principal, casa Nº 18, Ejido, Municipio Campo E.d.e.M., respecto de la Planta Alta, vivienda ésta, en donde habita la parte demandada de autos, señalando una serie de particulares a ser desarrollados. Con relación a la presente prueba quien juzga le otorga pleno valor jurídico probatorio, primeramente por cuanto nos encontramos frente a un documento público, visto que el mismo, no fue rechazado, desconocido ni impugnado por la parte contraria, por tanto se tiene como fidedigno y por ende reconocido por la misma, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano. Por otra parte igualmente se le otorga valor y mérito jurídico probatorio a dicha inspección judicial, visto que a través de ella, quien aquí suscribe pudo observar las condiciones en que se encuentra el inmueble objeto de la controversia, y muy particularmente en lo que refiere al piso de la vivienda de la Segunda Planta, el cual fue descrito en el literal G) de la referida inspección, dejándose constancia por parte de este Juzgado que dicho inmueble se encuentra en condiciones generales buenas. Y así se decide.

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito jurídico probatorio de los autos contentivos en el presente juicio en cuanto la favorezcan. En tal sentido, quien aquí suscribe considera necesario recordarle a las partes y muy especialmente a la parte actora, que jurisprudencialmente ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, así como doctrina imperante en la materia, que los autos que forman parte del expediente en una controversia, al ingresar al mismo, pasan a ser propiedad del juicio y por tanto pertenecen y benefician a ambas partes por igual en cuanto le sea aplicable, es por ello que, las actas procesales pertenecientes al presente expediente se valoran tomando en cuenta el principio de la comunidad de la prueba. Y así se decide.

Es importante señalar que la parte demandante consignó junto al libelo de demanda un conjunto de facturas de compra de materiales de diferentes casas comerciales, las cuales corren insertas a los folios (del 17 al 29). Con relación a dicha prueba, observa esta sentenciadora, que primeramente existen seis (6) facturas pertenecientes a “EL ROBLE” Materiales de Construcción identificadas con los Nros.: 00039712, 00044078, 00245137, 00245108, 00038710 y 00039694; una (1) de Materiales de Construcción “Los Cedros” Nº 01356 y una (1) de LEALCA C.A Nº 000001484, y una CASA CERAMICA C.A Nº 000002124 se desprende de dichas facturas que las mismas fueron emitidas a nombre de la ciudadana DEIXI DURAN GARCIA (arrendadora-demandante) no obstante, dicha facturas no fueron aceptadas por la demandada en el presente juicio, razón ésta por la cual no puede esta sentenciadora darle valor probatorio alguno, aunado a que no existe constancia alguna de que las partes hayan estipulado algo al respecto, es decir, que hayan acordado de mutuo consentimiento, de forma clara y especifica, que de realizarse cualquier tipo de mejoras al inmueble arrendado, estas mejoras debían ser canceladas ya sea por una de las partes o por ambas, por lo que se concluye que visto que no hay acuerdo alguno sobre la realización de mejoras o reparaciones en el inmueble arrendado, y por cuanto las mismas fueron hechas en dicho inmueble y por parte de la misma arrendadora, entonces esas mejoras o reparaciones quedan en beneficio de dicho inmueble, y por tanto la arrendataria no esta obligada a cancelar dichas facturas a la arrendadora. Por otra parte, existen otras facturas de HERMANOS CALDERON Nº 000002987 y EL ROBLE Nº 00046382 a las cuales no se le da valor probatorio alguno, visto que dichas facturas se encuentran emitidas a favor de los ciudadanos J.D. y Y.D. en su orden, cuya relación con la parte actora en juicio no ha quedado demostrado, siendo unos terceros extraños o ajenos a la presente causa.

Esta Juzgadora concluye que, vista la impugnación realizada por parte de la demandada-arrendataria en su escrito de contestación y habiendo la parte actora-arrendadora efectuado dichas mejoras o reparaciones en el inmueble objeto de la controversia, quedan entonces las mismas, en beneficio de dicho inmueble, por tanto, la arrendataria-demandada no esta obligada a cancelar dichas facturas, visto que la parte actora no aporto elemento probatorio, que demuestre la existencia de acuerdo alguno entre las partes en relación a mejoras o reparaciones, por tanto, la sola presentación de las mencionadas facturas, no comprueba la obligación. En consecuencia esta sentenciadora no tiene nada que valorar con relación a la presente prueba y por ende es desechada del presente proceso. Y así se decide.

Valor y mérito jurídico probatorio de la fotografías consignadas a los folio (del 52 al 72), que demuestran el estado en que se encontraba el inmueble objeto del juicio antes de ser reparado motivado a los daños causados, como consta en los recibos que fueron consignados a los autos. Con relación a la presente prueba quien Juzga no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto las mismas al momento de su promoción han debido ser acompañadas de otros medios de pruebas adicionales que demostraran su autenticidad, y permitieran a la contraparte el ejercicio de su derecho de controlar y contradecir esta prueba, tales como la prueba testimonial, la identificación de los aspectos relativos a la cámara, el momento, fecha y la persona que tomó las fotografías, entre otras circunstancias, motivos por los cuales, no se le concede valor probatorio. Y así se decide.

3. - Una vez de a.c.u.d.l. pruebas presentadas por las partes se entra al análisis de los argumentos de fondo de la acción de desalojo intentada:

Alega la ciudadana DEIXI DURAN GARCIA, en representación de D.A.A., venezolana, de este domicilio, divorciada, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.036.398, según poder otorgado por ante la Notaría Primera de Mérida en fecha 27/11/2009, bajo el Nº 53, Tomo 71, y consignado a los autos al folio (4), asistida por la abogada en ejercicio A.C.L., que intentó acción de desalojo contra la ciudadana E.M.G.D.Z., todas plenamente identificadas en autos. Que el referido inmueble lo cedió en calidad de arrendamiento en forma verbal a la mencionada ciudadana y parte demandada. Continua aludiendo la demandante, que la arrendataria voluntariamente no ha querido desalojar el inmueble, es por lo que procede a demandar a través de la acción del desalojo, ya que ocasionó daños a las tuberías de la casa objeto del presente arrendamiento, lo cual demuestra con las facturas de pago marcado con la letra “C”, además de que su hijo se encuentra sin vivienda y esta arrendado, teniendo mi representada este bien inmueble el cual podría ocupar con su esposa y menor hijo, fundamentándose en lo establecido en los literales “B” y “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil. A lo que la parte demandada alude que la demandante procede maliciosamente cuando pretende sacarla del inmueble mediante un desalojo, que no se corresponde con la realidad, por cuanto es falso que ella haya ocasionado daños al inmueble objeto de este juicio, que pretende cobrarle unos daños a través de una serie de facturas que nada tienen que ver con la vivienda de la Segunda Planta del inmueble Nº 18, el cual ocupa con su grupo familiar. Señala la demandada que la apoderada de la demandante miente descaradamente al señalar que un hijo de la demandante necesita vivienda, y rebate diciendo que el hijo es cónyuge de la apoderada y que su domicilio es la calle 5 de J.d.M. y que además posee un apartamento en el Bloque 13 apto 0104 de la ciudad de Ejido.

De acuerdo con las pretensiones y excepciones hechas por las partes, tanto en el libelo de demanda como en la contestación de la misma, y visto que la relación arrendaticia actualmente se encuentra enmarcada en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo cual hace procedente la acción de desalojo intentada, situación esta reconocida en el presente juicio, tanto por la parte actora como por la parte accionada, es deber entonces de esta Juzgadora, determinar dentro del presente conflicto como hecho controvertido, solo si es procedente o no las causales “B” y “E” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidas a:

• “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes…” y

• “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

En relación a la causal “B”, fundada en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes…. Al respecto, es importante señalar que, la misma, no quedó demostrada por parte de la demandante, aunado a ello, que no se cumplieron todos los requisitos de procedencia del desalojo en beneficio del sujeto que señala tal necesidad, referidos primeramente a: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, sea ésta relación por contrato verbal o escrito; 2) Que quede demostrada la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento y, 3) La necesidad del propietario para ocupar el inmueble o alguno de sus parientes. Ahora bien, es cierto, que efectivamente existe una relación arrendaticia fundamentada en un contrato de arrendamiento verbal, tal y como quedo establecido, igualmente la cualidad de la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, la cual quedo demostrada en autos, no obstante, el requisito de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes, no quedó probado, ni aparece justificado, al punto de que deba proceder la desocupación de la arrendataria del inmueble, vista la necesidad del propietario o algún pariente suyo de ocupar con preferencia al ocupante actual, es decir, con preferencia a la arrendataria. En consecuencia, visto por cuanto, la parte demandante no demostró la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, cabe decir que, no demostró la circunstancia especial que lo obliga a ocupar dicho inmueble, con preferencia a la arrendataria, porque de no ser así le causaría un perjuicio, no solo en el orden económico, sino social o familiar y de cualquier otra categoría, se concluye entonces, que no se dio circunstancia capaz alguna que incidieran en el ánimo de quien aquí suscribe, que demostrara que realmente existe el estado de necesidad de la arrendadora o de la propietaria de utilizar el inmueble en controversia. Y así se decide.

En relación a la causal “E” fundada en que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendado. Al respecto, esta Juzgadora considera necesario determinar, si efectivamente tal circunstancia alegada por la arrendadora-demandante, tiene asidero legal, y que no son artificios utilizados por la misma, a fin de que la arrendataria le entregue el inmueble dado en arrendamiento, es decir se debe verificar si la causal se ha producido independientemente de la voluntad del arrendatario; que no hay un incumplimiento de contrato, si no intereses que se han producido fuera de la convención locativa, tales como deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble. Es importante señalar que en las demandas de desalojo fundadas en dicha causal, es necesario: 1) Demostrar que la relación que existe entre las partes es una relación de Arrendamiento: Verbal o por escrito a tiempo indeterminado y 2) Demostrar que la causal legal contenida en el Artículo 34 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, es cierta, y para ello, es necesario el utilizar los mecanismos procesales necesario que la ley dispone.

Ahora bien, con respecto al primero de los requisitos, cabe decir que efectivamente existe una relación arrendaticia fundamentada en un contrato de arrendamiento verbal, tal y como quedo establecido. En cuanto al segundo de los requisitos, referido a la demostración de la causa legal en que la demandante funda la presente acción, como es “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

En tal sentido, se hace necesario tomar en cuenta lo que indica el tratadista G.G.Q., en su Libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 201, en donde señala:

A tenor de lo preceptuado en el literal e) del artículo 34 de LAI, procederá el desalojo del inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble… … es decir, aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno. Sin embargo, el problema consiste en determinar qué son deterioros mayores, que permitan o autorices el desalojo, contraposición con los deterioros menores… … La dificultad subsiste en cuanto a determinar cuando se está en presencia del deterioro mayor, o del menor, porque la cantidad del deterioro queda sometida a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuando se da el uno y cuando el otro. Por eso, se trata de una comprobación o apreciación que requiere conocimientos especiales (art. 1.422,CC)…

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Haciendo una interpretación de lo antes trascrito, se puede observar que del mismo se desprende, primeramente que, es obligación del inquilino darle un tratamiento, cuidado y un uso adecuado al inmueble arrendado, tal y como lo haría un buen padre de familia, y que constituye una de sus obligaciones conservarlo en buen estado, y como es obvio, con dicho uso, el inmueble podría sufrir lo que llamamos deterioro normal, no obstante caso contrario, de darle un uso anormal al inmueble, al punto de ocasionarle al mismo deterioros mayores que los provenientes del uso normal, situación ésta que, lo que podría traer como consecuencia, es que el inmueble sea afectado, incurriendo el arrendatario en lo señalado en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que por otra parte, se hace necesario determinar si los deterioros ocasionados al inmueble son mayores o menores, que tal situación sería de fácil determinación, si las partes contratantes con antelación hubiesen hecho de mutuo acuerdo una diferenciación de cuales serían los deterioros mayores y cuales los menores, de no ser se tendría que realizar una comprobación o apreciación, y que la misma requiere de conocimientos especiales, de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil Venezolano.

Se entra ahora a dilucidar si el caso de marras, puede o no ser subsumido en la situación planteada, si efectivamente la arrendataria dio el uso normal al inmueble arrendado o por el contrario le ocasionaron deterioros, y si éstos fueron deterioros mayores o menores. En tal sentido, se observa que la demandante-arrendadora hace alusión a que la arrendataria ocasiono daños a las tuberías del inmueble objeto de la controversia, que demuestra tal hecho con las facturas de gasto de plomería, las cuales consigna al expediente a los folios (del 17 al 29), por su parte la arrendataria-demandada niega tal hecho, procediendo a promover una inspección judicial intra litem en el inmueble objeto de la controversia, de la cual se desprende, que si bien es cierto que, la abogada de la parte demandante en los particulares solicitados, solo se limito a pedir se dejara constancia de que en la vivienda que se encuentra en la primera planta correspondiente al inmueble objeto del juicio, es totalmente independiente de éste, que si dicho inmueble se encontraba alquilado o no, pidiendo que el inquilino del mismo, informara quien realizo el acto de alquiler de dicho inmueble, continuando la apoderada de la parte actora, solicitando en dicha inspección otros particulares semejantes y casi en las mismas condiciones, que los particulares ya señalados, particulares éstos, que no fueron desarrollados durante dicha inspección, ya que fueron considerados por este Juzgado como impertinentes al juicio incoado, y nada aportaban a la solución del mismo. No obstante a esa situación, y visto por cuanto, esta Juzgadora se encontraba en el interior del inmueble objeto de la controversia, desarrollando uno de los particulares solicitados y referido a dejar constancia del tipo de material que recubre el piso del inmueble, pudo constatar que la vivienda de la Segunda Planta correspondiente al inmueble en conflicto se encontraba en condiciones generales buenas, tanto en su parte externa como su parte interna, observándose sus pisos, paredes, y techo sin ningún tipo de deterioro mayor, es decir, que a la vista no se observo daño alguno en los mismos.

Dadas las condiciones que anteceden, y sobre la base del Principio de Inmediación, puesto en practica al momento de ser constatado el inmueble mediante percepción directa de quien aquí suscribe, que el estado de conservación del mismo, no es de total deterioro, y aunado a ello, las máximas de experiencia aplicadas al caso, apreciándose los hechos concretos, verdaderos los cuales son objeto de debate, como lo es el deterioro del inmueble arrendado, situación ésta que no es la del caso en controversia, ya que no fueron probados los daños ocasionados a las tuberías, tal y como fue señalado por la demandante, es decir, que no se observó deterioros mayores suficientes con los que pretende la arrendadora-demandante el desalojo de la arrendataria-demandada, y por ende no se configura la disposición legal contenida en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que fuera alegada en el libelo de su demanda, aunado a ello, quedó desvirtuado dicho alegato con la inspección judicial realizada, y promovida por la parte demandada, y realizada por este Juzgado en fecha diez (10) de marzo de 2.010, que corre inserta a los folios (48 y vuelto y 49), de la que se desprende que en efecto no hay un deterioros mayores, y consecuencialmente no le es imputable al arrendatario por no existir prueba que así lo demuestre.

Visto lo dilucidado, necesariamente conlleva a ratificar que la Inspección Judicial realizada por este Juzgado, es valida, pero no puede decirse que sea la más idónea, ni conducente, ni es la más relevante, a los fines de demostrar los hechos controvertidos que constituyen la naturaleza de los deterioros mayores del inmueble y que los mismos, no sean provenientes del uso normal de éste; siendo que en estos casos, la prueba idónea, conducente y relevante lo es la prueba establecida en el Artículo 1.422 del Código Civil, que indica: “ Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a una experticia”, prueba ésta que la parte demandante debió promover, visto que a través de ésta, se pueden determinar los hechos controvertidos respecto a los deterioros o daños ocasionados a las tuberías, como lo señaló la demandante en su libelo. En consecuencia, analizadas como han sido cada una de las probanzas, y dilucidada como ha quedado la controversia, concluye quien decide que la acción de desalojo incoada debe ser declarada sin lugar. Y ASÍ DEBE DECLARARSE.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, incoada por la ciudadana: DEIXI DURAN GARCIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.255.279, de este domicilio, y hábil, en representación de D.A.A., titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.036.398, asistida por la abogada en ejercicio A.C.L., domiciliada en Mérida, titular de la Cédula de Identidad N° V- 8.038.281 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 42.749 de este domicilio y jurídicamente hábil, contra la ciudadana: E.M.G.D.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.036.780, casada, educadora, domiciliada en Ejido, Estado Mérida y civilmente hábil, asistida por la abogada YRIA Y.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.197.879, e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 32.368, de éste domicilio y hábil.

Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.-------------------------------

Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Ejido, veintiséis (26) día del mes de Marzo de dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-----------------------------------

LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. M.M.U.R..

EL SECRETARIO,

ABG. J.L.S.M.

En esta misma fecha se libraron Boletas de Notificación y se entregaron al alguacil. Así mismo, se publicó la anterior sentencia siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde (12:50 p.m.), y se dejo copia en el archivo.- Conste.

S.M.S..

MUR/yo.

Exp. Nº 2.740.-