Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 3 de Julio de 2012

la resolución del contrato de arrendamiento y decrete la subsecuente desocupación inmediata del inmueble local comercial.

satisfacer el pago de los cánones que se generen durante el presente procedimiento y la ejecución de la sentencia, para lo cual consideró necesario destacar que el arrendatario satisface un canon de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

al pago de las costas y costos procesales estimados prudencialmente en el treinta (30%) por ciento del total a que sea condenado el demandado ciudadano N.J.P..

Capítulo IV. De la cuantía. Estimó la demanda en la cantidad de treinta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 35.000,00), equivalentes a cuatrocientas sesenta con cincuenta y tres unidades tributarias (460,53 U.T.)

De la contestación de la demanda

El abogado J.E.P.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.255, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano N.J.P.T. expuso:

De las cuestiones previas. Opuso expresamente a la demanda intentada en su contra, la cuestión previa prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6 en concordancia con el artículo 78, ejusdem, en virtud de que en dicha demanda se plantea lo que el máximo tribunal, el Tribunal Supremo de Justicia y la doctrina patria denominan la inepta acumulación de acciones. Indicando que la actora expresamente demanda la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que mantiene con su representado y la subsecuente desocupación inmobiliaria, además subsidiariamente demanda el pago de los cánones que se generen. Señalando al respecto las siguientes sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia: Exp. N° 02-0120, sentencia N° 3045 del 02/12/2002 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz; Exp. N° 15.222, sentencia N° 1812 de fecha 3/8/2000 ponente Magistrado Dr. L.I.Z.; Sentencia N° 3173 de la Sala Constitucional del TSJ de fecha 11/12/2002 y sentencia N° 1927 del 03/9/2004.

De la contestación al fondo de la demanda

Que rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser falsos los hechos alegados, e improcedente el derecho reclamado, por lo siguiente:

• Que su representado, ciudadano N.J.P.T. ha mantenido una relación arrendaticia de más de ocho (8) años, porque la misma se inició en fecha 30 de agosto de 2003, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, de fecha 1° de septiembre de 2003, bajo el Nº 08, Tomo IX.

• Que el mismo se prolongó en forma sucesiva y que contratando por última vez, según contrato autenticado por ante la referida Notaría, en fecha 21 de junio de 2010, bajo el N° 07, tomo 08 de los libros respectivos.

• Que durante la relación arrendaticia su patrocinado, ha ejercido en el local objeto del arrendamiento la actividad comercial de explotación del ramo de carnicería, a través de un fondo de comercio de su única y exclusiva propiedad y responsabilidad denominado “El Padrino de las Carnes”, el cual realiza su giro comercial bajo la forma de firma personal y que como arrendatario ha cumplido fiel y puntualmente las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, ha pagado el canon acordado con puntualidad, ha conservado la condición física del local, ha realizado las reparaciones menores y aquellas que han surgido como consecuencia del uso del mismo.

• Que tan satisfactoria para la arrendadora ha sido el cumplimiento , que hasta la fecha de interposición de la demanda que aquí rechaza, niega y contradice, durante los más de ocho (08) años de vínculo arrendaticio no había existido confrontación ó enfrentamiento entre las partes, pues cuando la arrendadora de manera unilateral ha decidido incrementar el canon simplemente el aumento se le ha cancelado, evitando diferencias, aun cuando el aumento aplicado no se ajustara a la realidad económica existente, siendo que lo expresado fue confesado por la actora en su libelo.

Que rechaza, niega y contradice, por ser absolutamente falso lo alegado por la actora cuando afirma en el escrito que el arrendatario se niega a dar cumplimiento a la estipulación de la cláusula 4º de dicho instrumento; al respecto señala y transcribe lo estipulado en dicha cláusula e indica que su representado en ningún momento ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan del contenido de la cláusula contractual antes citada, pues ha cumplido con ejecutar las reparaciones menores que el local o inmueble ha requerido, cuando se han materializado, impidiendo de esa manera que se diera origen a reparaciones mayores, en consecuencia durante la relación arrendaticia no ha sido necesario notificar de nada al respecto a la arrendadora.

Que niega rechaza y contradice por ser absolutamente falso, que su representado haya sido notificado por la arrendadora, el día 31 de diciembre de 2011 sobre la desocupación, que vale señalar, la actora contradictoriamente declara que no era desalojo, pues en esa fecha solo cobro el canon correspondiente a ese mes que terminaba.

Que niega, rechaza y contradice, por ser absolutamente falso, que el inmueble ó local objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, requiera de las reparaciones que describe la parte actora, y menos de las dimensiones descritas.

Que se practicó una inspección judicial en fecha 27/1/2012 en el referido inmueble a solicitud de la arrendadora, del contenido de la misma no se puede concluir que el inmueble presente el grado de deterioro que amerite las reparaciones descritas por la actora.

Que con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, cabe señalar que se mantiene en absoluta solvencia, pues la actora incluso en oportunidades cobra antes de que se cumplan los treinta (30) días del mes en curso.

Que impugna en nombre de su representado, la cuantía de la demanda que se contesta por cuanto la misma fue estimada por un valor inferior y rechaza, niega y contradice el pedimento de condenatoria en costas y costos procesales que estima la actora en un treinta por ciento (30%) del total a que sea condenado.

Que por todo lo expuesto y en especial por la cuestión previa opuesta, además de que los hechos alegados por la actora son totalmente falsos y en consecuencia improcedente el derecho demandado, por lo que pide se declare sin lugar la demanda propuesta.

Anexos con su contestación

• Copia certificada de poder otorgado por el ciudadano N.J.P.T. a los abogados H.G.A., C.R.G., Peggi Gámez de Dubén, J.G.G., L.H.M., J.E.P.O., Guaila Rivero M., y Rhaywal Parra Aguiar (anexo “A”, folios 56 al 59)

• Fotostato del contrato de arrendamiento suscrito entre D.M.G.d.Z. y N.J.P.T. (anexo “B”, folios 60 y 61)

• Fotostato del contrato de arrendamiento suscrito entre D.M.G.d.Z. y N.J.P.T. (anexo “C”, folios 62 al 66)

De las pruebas en primera instancia

De la parte demandada. Promovió el abogado J.E.P.O., a favor de su representado:

De la prueba documental. Promueve:

• Los documentos que contienen los contratos que se otorgaron a él y la actora, según lo establecido en el artículo 429 y siguientes del CPC que demuestran que la relación arrendaticia se ha mantenido por más de ocho (08) años. (marcados “B” y “C”, folios 71 al 80)

• El informe técnico emanado del Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Nirgua estado Yaracuy, según el cual el local que ocupa el demandado de autos esta apto para su habitabilidad y uso conforme para la actividad que allí realiza su representado y en el cual no se señala ó indica vicio o defecto alguno en la estructura, techo ni instalación eléctrica interna del local, el cual anexa marcado “D” (folio 81)

De la experticia judicial

La prueba de experticia sobre el local objeto del contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil a fin de que mediante esa prueba se exprese la verdadera condición del local.

De la parte demandante. El abogado E.Z., en su condición de apoderado judicial de la parte actora en su escrito de pruebas argumentó:

Capítulo I, realiza como punto previo un análisis sobre la contestación de la cuestión previa.

Capítulo II. Promovió a favor de su mandante:

1. El merito favorable de los autos.

2. de conformidad con lo establecido en el articulo 451 del Código de Procedimiento Civil la prueba de experticia mediante inspección judicial en el local comercial objeto del juicio ubicado en la Avenida Bolívar entre avenidas 7 y 8 del sector Centro Nirgua estado Yaracuy, previa la designación de prácticos a los fines de dejar constancia de:

   2.1 Ubicación del inmueble

   2.2 Existencia o funcionamiento en dicho inmueble tipo local comercial del establecimiento ò fondo mercantil “El Padrino de las Carnes” del cual es administrado por N.P.T..

   2.3 El estado y funcionabilidad en que se encuentra el local, piso, paredes, tanto en sus lados interior como exterior, techumbre, instalaciones sanitarias eléctricas, así como el tanque de almacenamiento de aguas blancas.

   2.4 Se reservó el derecho de ejercer para solicitar y/o señalar cualquier otro particular.

3. Conforme lo dispuesto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil la prueba de exhibición de documento, a fin de que el demandado exhiba el instrumento privado que conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento promovido por el anexo a su contestación, instrumento que señala aún a la fecha nunca le había sido expedido a dicho ciudadano.

4. La prueba de instrumento público que contiene inspección ocular evacuada en fecha 27/1/2012.

   Capitulo III.

   Invocó a favor de su mandante el escrito de pruebas por el presentado.

   RATIO DECIDENDI.

   (Razones para decidir)

   Narrado todo el inter procesal debemos en primer término analizar en qué tipo de acción estamos cual fue la pretensión del actor y así tenemos que en fecha 30 de marzo de 2012 éste juez superior yaracuyano dicto sentencia en la que declaró que no había inepta acumulación de pretensiones por cuanto del petitorio se desprendía que el actor solo estaba pidiendo era la resolución del contrato de arrendamiento y que subsidiariamente el pagó de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo durante el procedimiento y el pagó de las costas y costos procesales por las razones establecidas en esa sentencia la cual ratifica esa posición y así se decide.

   En cuanto a la sentencia del a-quo donde declara que de acuerdo al principio del IURA NOVIT CURIA estaba en presencia de un desalojo decidiendo sin lugar el mismo veamos si fue aplicado correctamente dicho principio y así tenemos: Que cuando el actor introduce la demanda por resolución de contrato fue declarada inadmisible por considerar el a-quo que había inepta acumulación resolviendo esta superioridad que no había tal inepta acumulación ordenándole al a-quo su admisión, pero era lógico que cuando este juez superior yaracuyano tuvo el conocimiento de esta causa no podía analizar el fondo de la pretensión por cuanto no se había desarrollado el mismo no pudiendo en aquel momento verificar cual era la intensión del actor pero ahora que se esta conociendo el fondo del asunto si podemos adentrarnos al fondo y así tenemos que cuando el actor en su libelo manifiesta principalmente que necesita la desocupación del inmueble objeto de la presente demanda debido a que deben hacérsele reparaciones locativas mayores.

   En este orden de ideas, se evidencia que el mismo autor indicó que se trata de un contrato a tiempo indeterminado hecho este que no fue objeto de contradicción por lo que se tiene el presente contrato como de tiempo indeterminado, pero también cuando el actor fundamenta su pretensión lo hace con los artículos 1167, 1185, 1579, 1592, 1614, 1615, todos del código civil y en el artículo 34 cardinal c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien del análisis de todos los artículos del código civil mencionados se evidencia que los mismos no concuerdan con el petitorio y los hechos narrados por él mismo, solamente cuando se refiere al artículo 34 cardinal c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si se subsume en la intensión ya que está dirigida su pretensión a demostrar que requiere la entrega del local comercial de su propiedad porque hay que hacerles unas reparaciones mayores lo que sin lugar a dudas los artículos del código civil mencionados no establecen esta causal ni como resolución ni como cumplimento ya que el tipo de contrato que existe entre las partes es a tiempo indeterminado y no es posible demandar una resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por la vía de la resolución del mismo, solo es posible esta demanda por el desalojo por cuanto cumple con los requisitos que son: primero que el contrato sea a tiempo indeterminado, segundo que este fundamentado en unas de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que sí estuvo ajustado a derecho la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA por parte del A-quo en establecer que la acción interpuesta por el demandante esta incursa en un desalojo lo cual este juez superior yaracuyano comparte y así se decide.

   En este punto considera oportuno este juzgador superior yaracuyano transcribir parte de la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 24/4/2002 expediente 02-0570 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

   “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó.

   En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho.

   Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

   Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

   Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...

   En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

   Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

   Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

   Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos:

   Esta Sala ha señalado que la acción de amparo contra actuaciones judiciales, contenida en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es un mecanismo especial de protección constitucional que surge cuando el juez, actuando fuera de su competencia, lesiona un derecho o garantía constitucional y no como un mecanismo para que el juez de alzada del que dictó la decisión conozca, nuevamente, de los vicios que mediante el recurso ordinario de apelación fueron alegados. Es decir, sólo procede el amparo, conforme el citado artículo 4, contra las sentencias que dicten los tribunales en segundo grado de jurisdicción, cuando se denuncien violaciones a derechos o garantías constitucionales no juzgadas en cualquiera de las dos instancias

   . (Sentencia Nº 127 del 6-2-01, Exp Nº 00-1301, caso Licorería el Buchón C.A).

   En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide.”

   Ahora bien aclarado que estamos en presencia de un desalojo veamos ahora si el actor probó el desalojo vasado en que como él mismo lo menciona en su libelo se copia textualmente … “lo que ha surgido es la imperiosa necesidad de hacerle Reparaciones locativas Mayores, las cuales de no efectuarse, dado que no las participó oportunamente, hacen imperiosamente necesario que deba resolverse el contrato a tiempo indeterminado entre nosotros existente…”

   La fundamental causa para pedir el desalojo es las reparaciones que deben hacérseles al local comercial y para demostrar que si necesitan las reparaciones promovió las siguientes pruebas: al momento de introducir la demanda consignó las siguientes pruebas A-) copia certificada de una inspección extrajudicial evacuada por ante el Juzgado del Municipio Nirgua del estado Yaracuy. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma no está sujeta al control de la prueba por la otra parte por cuanto fue evacuada antes del juicio y su valoración podía implicar un menoscabo al derecho a la defensa de la otra parte sin embargo del estudio realizado a la misma el tribunal cuando dejo constancia de los daños que presuntamente sufre el local comercial dejo constancia de lo siguiente, particular tercero; el tribunal deja constancia con asesoramiento del practico que el piso se encuentra en parte de cemento y en parte de baldosa presentando fracturas, hundimiento y un corte de canal que se observa con un tubo para desague (sic) que se encuentra sin uso, por no necesitarlo el fondo de comercio. Las paredes se ven limpias y con las pinturas aseadas, el techo se observa que la estructura de madera (viguetas) se observan algunas afectadas por carcomas y se observan manchas oscuras de aparente humedad, las instalaciones sanitarias se observa una poceta sin tanque, con una aducción a un tanque aéreo. En cuanto a instalaciones eléctricas se observa tubería exterior y se encuentran funcionado equipos eléctricos y de alumbrado. Se observó un tanque de almacenamiento de agua en la parte superior del baño. Con respecto a las aguas blancas se observa que existe un tanque de almacenamiento…..” (omissi) El tribunal visto lo solicitado lo acuerda de conformidad, en consecuencia deja constancia que en efecto por la parte exterior del local se observa el píe de la misma humedad y el techo por la parte exterior se observa con tejas removidas…”

   Ahora bien de acuerdo a esta inspección extrajudicial no se evidencia que al local comercial propiedad del demandante le sea necesario realizarle reparaciones locativas mayores que ameriten su desalojo y de acuerdo a las máximas de experiencia observando lo que el a-quo dejo constancia se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble por lo que la inspección extrajudicial no confiere ningún elemento de convicción y no se le otorga ningún valor probatorio y así se decide.

   En el lapso de promoción de prueba el demandante promovió las siguientes:

1. El merito favorable de los autos. Con respecto a este medio probatorio promovido ha sido innumerables los fallos de las distintas salas que conforman el más alto tribunal que esto no constituye ningún medio probatorio y así se decide.

2. Inspección Judicial calificada así por el A-quo. Con respecto a esta prueba constata este juez superior yaracuyano que el A-quo dejó constancia al momento de practicar la inspección casi los mismos hechos y circunstancia que realizó en la inspección extrajudicial antes analizada sin embargo es conveniente copiar textualmente lo que el a-quo dejó constancia el día 15 de mayo de 2012 mediante acta que cursa al folio 92 y por cuanto si hubo control de la prueba y así tenemos:

   … “Al Particular Tercero el tribunal deja constancia con asesoramiento del practico que el piso se encuentra en parte de cemento y en parte de baldosa presentando fracturas, un hundimiento donde falta una baldosa, no pudiendo observarse como se encuentra el piso debajo de las cavas refrigeradoras en virtud del peso de las mismas, no pueden ser removidas. Las paredes se ven limpias y con las pinturas aseadas, el techo se observa en buen estado con aparente pintura reciente del tipo laca, las viguetas del mismo según asesoramiento del practico se encuentran en buen estado menos una que se encuentra floja, las instalaciones sanitarias se observa una poseta con su tanque, con una aducción a un tanque aéreo. En cuanto a instalaciones eléctricas se observa tubería exterior y se encuentra funcionando equipos eléctricos y de alumbrado. Se observó un tanque plástico de almacenamiento de agua en la parte superior del baño. Con respecto a las aguas blancas se observa que existe un tanque de almacenamiento. Por la parte exterior de la calle se observa en buen estado las paredes y los frisos y la pintura al nivel de entrada del portón se encuentran sucias, manchadas. El techo por su tejado se observa desde un ángulo de la calle tres tejas corridas en el lindero norte. Vista la pared por la parte interior de la casa de la actora, que es el lindero oeste del local inspeccionado, se observa al píe de la misma y en una franja de aproximadamente de diez centímetros de ancho una reparación de friso con un color rosado mas(sic) intenso que del resto de la pared…..”

   Para dejar constancia de la inspección fueron tomadas y agregadas trece (13) fotografías.

   Ahora bien de acuerdo a lo que el A-quo dejó constancia y de las fotografías anexas se puede evidenciar que el local comercial no presenta daños mayores que ameriten ser reparadas desalojando al inquilino por cuanto en la inspección se dejó constancia de que el local sus paredes se encuentran sucias a nivel de la entrada , que hay viguetas flojas, que en el techo se encuentran tres tejas corridas, lo que no arroja que de acuerdo a estos daños que puedan ser catalogados como locativas mayores, ahora bien tomando en cuenta que el actor dijo en su libelo que el demandado había incumplido la cláusula cuarta del contrato que establece lo siguiente:

   Se obliga “EL ARRENDATARIO” frente a “LA ARRENDADORA” a efectuar las reparaciones locativas menores que requiera el inmueble arrendado durante la vigencia del presente contrato, tales como: Pintura Exteriores e Interiores, todo lo referente a reparaciones de baños, lavamanos, pisos, puertas y ventanas, la colocación en sitio visible de un cilindro EXTINTOR de incendios; así como aquellas reparaciones ordenadas por salubridad pública (SANIDAD), quedando obligado, en caso contrario al pago y ejecución de las sanciones que le fueren impuestas por su inejecución, igualmente se obliga “EL ARRENDATARIO” a poner en conocimiento a “LA ARRENDADORA”, por escrito y con la mayor urgencia, cualquier novedad dañosa que difiera de una reparación locativa menor, ó indicio de que se requiera de una reparación locativa mayor, en el entendido que de no hacerlo, se hará responsable de los perjuicios que pudiera ocasionarse por su falta de diligencia al no efectuar la respectiva notificación a que se refiere esta cláusula.

   También dice el demandante que la desocupación que se hacía era necesaria dada las circunstancias excepcionales por reparaciones locativas mayores requeridas por el local para que el arrendatario pudiera continuar usando y gozando el local y que dichas reparaciones consistían en remoción y nueva colocación del friso interno para corregir filtración que ocasiona humedad progresiva de las paredes, humedad que ya se observa por la parte externa de las paredes del local, cambio de viguetas interna del techo, remoción y colocación nueva en su totalidad del piso, reparación exterior del tejado por desplazamiento de las tejas, reparación de las tuberías de aguas negras, y que todo se evidenciaba en la inspección efectuada el 27 de enero de 2012 todo lo cual para este juez superior yaracuyano resulto lo contrario y aun con esta inspección judicial tampoco se constato que esos daños se estarían produciendo o que estén visibles porque no fueron percibidos por el juez de la causa en todo caso lo que pudiera existir son reparaciones menores que pudieran ser realizadas por el mismo inquilino o por el actor con el demandado ocupando el local pero no se evidencio que existieran todos los daños señalados por el actor como de urgencia y tampoco el arrendatario manifestó por escrito que dicho local ameritara alguna reparación por lo que se entiende que dicho local en su estructura está condicionado para seguir operando por lo tanto el demandado no ha incumplido la cláusula cuarta y por lo que resulta sin duda alguna que la inspección judicial practicada por el a-quo no arrojó ningún elemento de convicción que demostrara que el local se encuentra en mal estado por lo que no se le confiere valor probatorio y así se decide.

   3. EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO: dicha prueba no fue admitida por el a-quo y el demandante no apeló de la negativa por lo que no se valora y así se decide.

   4. INSTRUMENTO PÚBLICO que contiene inspección ocular evacuada el 27 de enero de 2012. Con respecto esta prueba la misma ya fue analizada anteriormente y así se declara.

      En cuanto a la contestación de la demanda la misma se realizo el 4 de mayo de 2012 (folios del 48 al 55) en donde el demandado alegó en primer término la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del código de procedimiento civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem lo cual para este juez superior yaracuyano ya se pronuncio en la sentencia interlocutoria del 30 de marzo de 2012 lo que hace innecesario volver a pronunciarse y así se decide.

      Al momento de contestar al fondo adujo lo siguiente: Rechazo, negó y contradijo que la parte actora silencia que entre ellos existe una relación arrendaticia por más de ocho (8) años, que niega que no haya dado cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato por cuanto si a cumplido con ejecutar las reparaciones menores que el local a requerido, que es falso que haya sido notificado sobre la desocupación, que es falso que el local requiera de las reparaciones que describe, finalmente alega que en la inspección que practicó el A-quo no se demostró el grado de deterioro que ameritara las reparaciones descritas, que esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y impugno la cuantía.

      Observa este juez superior yaracuyano que los alegatos de la parte demandada serán analizadas al momento de valorar las pruebas aun cuando ya parte de esos alegatos fueron analizados por lo que respecta a la impugnación de la cuantía considera quien decide que la misma no prospera por no ajustarse al procedimiento de ésta y así se decide.

      En cuanto a las pruebas promovidas por el demandado tenemos:

   1. El merito favorable de los autos. Con respecto a este medio probatorio promovido ha sido innumerables los fallos de las distintas salas que conforman el más alto tribunal que esto no constituye ningún medio probatorio y así se decide

   2. Prueba documental: el demandado a los fines de demostrar la relación arrendaticia y que es por tiempo indeterminado consigno los contratos de arrendamientos marcados b y c en copias certificadas por un funcionario competente la cual demuestran de la revisión de los mimos que la relación arrendaticia comenzó el 1 de septiembre de 2003 siendo su último contrato escrito el 21 de junio de 2010 ambos debidamente notariados lo cual el demandante no impugno ni tacho en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil y 1381 del código civil por lo que se les confieren pleno valor probatorio, ahora bien estos contratos demuestran que efectivamente estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como así lo reconoce el actor en su libelo por lo que se afirma más que la acción desarrollada es u7n desalojo ya que como se dijo anteriormente no puede demandarse un desalojo por un contrato a tiempo determinado y aun más la causa alegada por el demandante y que intento probar fue una de las causales establecidas en el artículo 34 cardinal c de la ley que rige la materia y así se decide.

      En cuanto al informe o certificado emanado del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy (folio 81)en donde se evidencia de la lectura y revisión del mismo que en fecha 19 de enero de 2012 dicho Instituto realizó una inspección ocular en donde declaró que el local comercial ubicado en la Avenida Bolívar entre Avenidas 7 y 8 de Nirgua reúne las condiciones de funcionamiento y que cumple con las normas de COVENIN lo que demuestra una vez más que dicho inmueble no se encuentra en deterioro que amerite reparaciones locativas mayores y que dicho informe no fue impugnado o tachado en su oportunidad a pesar de ser un documento publico administrativo que tiene este tipo de documento la particularidad de presumir su veracidad por lo que se le confiere pleno valor probatorio y así se decide.

      En cuanto al escrito presentado y consignado ante este instancia superior en fecha 26 de junio de 2012 folios del 140 al 142 y de la revisión exhaustiva del mismo se pudo concluir que todos los argumentos explanados por el recurrente ya este juez superior yaracuyano se pronuncio anteriormente no observando esta superioridad ninguna defensa de fondo que ennoblezca su pronunciación solo muy ligeramente se refirió a la confesión ficta que supuestamente incurrió el demandado porque promovió una experticia que no fue evacuada y que aun cuando contestó la demanda no probo, por supuesto que esta posición no es compartida por este juez superior yaracuyano porque cuando contestó la demanda una de sus alegaciones del demandado es que rechazo y negó que el local comercial estuviera deteriorado y que ameritara las reparaciones locativas mayores que asía referencia el actor aparte de que en el lapso de promoción de prueba una de las pruebas que quedo como plena prueba por no haber sido impugnado fue la inspección ocular practicada por un organismo competente como lo es el Instituto Autónomo de Bomberos del estado Yaracuy aparte que cuando se practicó la inspección judicial promovida por el mismo actor se demostró que el local comercial no tenia los deteriores que el actor había descrito en su libelo por lo que su petitorio de este escrito es negado y así se decide.

      Finalmente la razón fundamental para declara sin lugar el recurso ordinario de apelación es por el hecho de que la parte actora demandó una resolución de un contrato y que de las actuaciones realizadas y el empeño del actor en demostrar la necesidad que tenía de que el demandado le entregará el local comercial de su propiedad se tradujo en que lo que demostró con su actuación fue un desalojo ya que su causal que era la necesidad de hacerles reparaciones locativas mayores no está estipulada para que sea resuelto un contrato que quedo y se demostró como de tiempo indeterminado pero si estuviéramos en presencia de un contrato a tiempo determinado tendría que aplicarse el artículo 1590 del código civil esto es a manera de información aparte de que su fundamento principal fue el artículo 34 letra c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como ya se dijo los contratos de arrendamientos que son a tiempo indeterminados no pueden ni cumplirse ni resolverse solo es a través de la acción que establece la ley especial como lo es el desalojo basado en las causales del artículo 34, no logrando el actor demostrar tal deterioro con ninguna prueba y así se decide.

      Decisión

      En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 30 de mayo de 2012 por el apoderado judicial de la demandante contra la decisión dictada el 25 de mayo de 2012, por el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

      Se condena en costas a la parte recurrente.

      Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los tres (03) días del mes de julio del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

      El Juez Superior,

      Abg. E.J.C..

      La Secretaria

      Abg. Linette Vetri Meleán.

      En la misma fecha, siendo las siendo las 02:30 de la tarde se publicó la anterior sentencia.

      La Secretaria

      Abg. Linette Vetri Meleán

      Exp. N°6007.

      EJCC/lvm.