Decisión nº 1501 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 25 de Mayo de 2012

La resolución del contrato de arrendamiento que la une al arrendatario y que se proceda a la desocupación inmediata del local comercial objeto del arrendamiento,

Subsidiariamente, a satisfacer el pago de los cánones que se generen durante el presente procedimiento y la ejecución de la sentencia.

Al pago de las costas y costos procesales

Estimó la acción en la cantidad TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000) equivalentes a CUATROCIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (460,53 U.T.).

A los folios 19 al 24 corre sentencia interlocutoria de este juzgado que declaró inadmisible la acción.

Al folio 25 y su vuelto corre poder apud acta otorgado por la demandante al abogado asistente E.J.Z.G., antes identificado.

Al vuelto del folio 25 corre actuación de la secretaria del juzgado, certificando la identidad de la poderdante y de que el otorgamiento del poder se realizó en su presencia.

A los folios 26 al 27 y sus vueltos corre escrito de apelación interpuesto por la parte actora.

Al folio 28 corre auto del tribunal oyendo en ambos efectos la apelación formulada.

Del folio 32 al 40 corre decisión del Superior en la cual se declaró con lugar la apelación opuesta.

Al folio 43 corre auto del tribunal dándole entrada nuevamente al presente expediente y lo fijó para proveer.

Al folio 44, corre auto de admisión de la acción, se fijó oportunidad para acto conciliatorio, se ordenó el emplazamiento del demandado y se libró compulsa.

Al folio 45 corre declaración del Alguacil dando cuenta al tribunal de haber practicado la citación personal del demandado y consigna la boleta debidamente firmada por éste (folio 46).

A los folios 48 al 55, corre escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado en ejercicio: J.E.P.O., titular de la cédula de identidad N° V- 4.134.580, I.P.S.A. Nº 22.255, de este domicilio actuando como apoderado judicial del demandado N.J.P.T..

En dicho escrito el demandado, opuso como cuestión previa, la inepta acumulación, conforme a lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por alegar que los hechos son falsos e improcedente el derecho reclamado.

Que la relación arrendaticia entre su patrocinado y la arrendadora data de más de ocho (8) años, porque la misma se inició en fecha 30 de agosto de 2003, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, en fecha primero d septiembre de 2003, bajo el N° 08, Tomo IX, del que acompaña copia marcada “B”.

Que el mismo se prolongó en forma sucesiva y que celebró contrato escrito la última vez, según contrato autenticado por ante la referida Notaría, en fecha 21 de junio de 2010, bajo el N° 07, tomo 08 de los libros respectivos que acompaña en copias marcada con la letra “C”.-

Que durante la relación arrendaticia su patrocinado, ha ejercido en el local objeto del arrendamiento la actividad comercial de explotación del ramo de carnicería, a través de un fondo de comercio de su única y exclusiva propiedad y responsabilidad denominado “El Padrino de las Carnes”.-

Al respecto cabe señalar que, sobre la inepta acumulación denunciada, corre en autos (folios 32 al 40) sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en la cual indicó que el procedimiento seguido para las acciones interpuestas, resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento, se rigen por el mismo procedimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, por lo que, según el criterio del señalado superior, no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen. Que es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, pretensiones que no sólo se tramitan por el mismo procedimiento sino que además no se excluyen mutuamente, tal y como lo ha establecido el Tribunal Supremo de la República. Ahora bien, el caso que nos ocupa la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento objeto del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil; y en segundo lugar, la parte actora demanda subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento, acciones estas que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. En tal virtud, esta Alzada debe concluir que ambas acciones persiguen el mismo interés practico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, por lo que es posible aplicar lo resuelto por el m.T. de la república respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamiento insolutos, además se observa en el libelo que el petitorio de la parte actora demanda es la Resolución del contrato arrendaticio, subsidiariamente la desocupación y el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual es permitido según lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por lo que con base a lo indicado en el razonamiento de la Alzada, la cuestión previa opuesta debe declararse sin lugar, lo cual se determinará en forma positiva y precisa en la dispositiva de este fallo.

Determinado lo anterior pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la causa.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

Antes de proceder a resolver con base a la pretensión deducida y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, pasa este juzgador a pronunciarse sobre su competencia en los siguientes términos: Establece el artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al referirse a los Juzgado de Municipio, que: Los juzgados ordinarios tienen competencia para:

(…) 1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares. (…),. La referida cuantía fue modificada por efecto de la Resolución N° 2009/0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.952, de fecha 2 de abril de 2009, cuyo artículo dos (2), estableció en su artículo 1, literal “A”, que (…) dichos juzgados conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T), (…), igualmente la tercera disposición transitoria de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: (…) Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia (…) resaltado del tribunal), por lo que siendo que la presente acción es de naturaleza civil, esta planteada por una cuantía de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000) equivalentes a CUATROCIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (460,53 U.T.) para el momento de la interposición de la acción y se encuentra relacionada con la desocupación de un local comercial ubicado dentro del espacio territorial de este Municipio, que este juzgado es competente, por materia, territorio y cuantía, para conocer de la presente acción. Así se decide.

Establecido lo anterior pasa el juzgador a pronunciarse sobre la acción deducida, en la cual la actora expuso, que en fecha primero (1°) de junio del año 2010, celebró por escrito, con una duración de seis (6) meses, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la avenida Bolívar entre avenidas 7° y 8°, sector centro, del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, con el ciudadano N.J.P.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.105.029 y de este domicilio, tal como se evidencia de instrumento que acompaña. Que el mismo se convirtió unilateralmente (sic) en indeterminado, que no se ha producido insolvencia por impago de canon alguno ni modificación o cambio de uso del local, que lo que ha surgido es la imperiosa necesidad de hacerle reparaciones locativas mayores al local objeto del arrendamiento, lo que hace imperiosamente necesario que se resuelva el contrato a tiempo indeterminado existente entre las partes. Fundamentó su acción en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.185, 1.579, 1592, 1.614, 1.615 del Código Civil y 34 literal “C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluye solicitando, que el demandado convenga en lo solicitado o que sea condenado por el tribunal en lo siguiente:

La resolución del contrato de arrendamiento que la une al arrendatario y que se proceda a la desocupación inmediata del local comercial objeto del arrendamiento,

Subsidiariamente, a satisfacer el pago de los cánones que se generen durante el presente procedimiento y la ejecución de la sentencia.

Al pago de las costas y costos procesales

Estimó la acción en la cantidad TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000) equivalentes a CUATROCIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (460,53 U.T.)

El demandado al contestar la demanda, convino en la naturaleza indeterminada de duración del contrato que une a las partes litigantes en este juicio, por lo que al revisar este Juzgador la copia del contrato de marras que corre a los folios 11 al 13 y sus vueltos, promovida por la actora y la copia del mismo promovida por el demandado y que corre a los folios 63 al 65 y sus vueltos, constata tal aserto, pues el contrato de arrendamiento que une a las partes fue celebrado el día 21 de junio de 2010, por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua, quedando anotado bajo el N° 07, tomo 08 de los Libros de autenticaciones respectivos, por un período de seis (6) meses, sin que conste de autos que se hubiera celebrado ningún otro con posterioridad a éste. Dicha relación arrendaticias había iniciado el día primero de septiembre del año 2003, tal como consta de la copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que corre a los folios 60 al 61 y sus vueltos, el cual fue consignado por el demandado con la contestación de la demanda y al no haber sido impugnado por la actora dentro de los cinco (5) días siguientes a su consignación en autos se considera como fidedigno con respecto a su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De las pruebas de la actora: Con el fin de demostrar los presuntos daños que hacen necesario una reparación mayor del local objeto del arrendamiento que nos ocupa, la actora promovió la prueba de inspección preconstituida y cuya resulta corre al folio quince (15) de esta causa, así como inspección judicial dentro de este proceso, de la primera se puede colegir al particular tercero que el piso presenta fracturas, hundimiento y un corte de canal y que el techo presenta algunas viguetas afectadas por carcoma y manchas oscuras de humedad y al particular cuarto se dejó constancia que en la parte exterior se observó al pie de la pared humedad y el techo por la parte exterior presentó tejas removidas. No obstante, con la inspección evacuada dentro de este juicio se constató que el piso presenta fracturas y un hundimiento donde falta una baldosa, sin poderse constatar el estado del piso debajo de las cavas refrigeradoras y el techo en su parte interior se observó con aparente pintura reciente del tipo laca y las viguetas y encañado en buen estado, por la parte exterior del techo, sólo se observó tres (3) tejas rodadas al final del lindero norte.

Sobre la valoración de la prueba de inspección preconstituida a dicho la sala Civil de nuestro m.T., que el juez debe valorarla de acuerdo a la sana crítica, así se pronunció en sentencia N° 514 de fecha 22 de septiembre del año 2009 al indicar: (…) Ahora bien, esta Sala considera necesario aclarar que, la inspección judicial prevista en el artículo 1.429 del Código Civil, en concordancia con los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, es un medio probatorio extra lítem, es decir, constituye una actuación extrajudicial preparatoria de un juicio, que debe ser apreciada según la regla general de valoración conforme a la sana crítica (…).- (…) Por lo que para que la misma pueda ser considerada como un elemento de convicción, el propio juez que la practica debe dirigir su percepción al estado actual de la situación de hecho objeto del reconocimiento, sin avanzar a opiniones ni formular apreciaciones sobre el caso (…).

Pues bien, al comparar las resultas de la inspección extra lítem con la evacuada en juicio, se puede concluir que el local fue reparado en la parte interna del techo, encontrándose en el piso sólo una baldosa faltante, y en sentido general el mismo se observa en buen estado de uso, higiene y aseo.

De las pruebas del demandado: El demandado promovió la prueba de experticia, no obstante no mostró la diligencia suficiente para la notificación de los expertos, por lo que transcurrió el tiempo de la evacuación de las pruebas, sin haberse logrado la notificación de todos los designados, sin embargo; en escrito de conclusiones que esta parte presentó (folios 113 al 114), confesó que consideró que no era necesario evacuar la prueba de experticia, pues ya existía prueba suficiente y común para ambas partes de las condiciones en las que se encuentra el local objeto del arrendamiento que une a las partes litigantes, como la inspección judicial. Desde luego, las pruebas una vez constan en autos, pertenecen al proceso y por tanto, conforme al principio de la comunidad de la prueba, son comunes a ambas partes, beneficiándose ellas tal como afirma el demandado. Ahora bien, de la inspección judicial evacuada en juicio, única prueba promovida sobre los hechos que consta en autos, no se desprende, o no se demuestran los indicios que hagan suponer (…) la imperiosa necesidad de hacerle reparaciones locativas mayores al local objeto del arrendamiento, lo que hace imperiosamente necesario que se resuelva el contrato a tiempo indeterminado existente entre las partes.. (…) como lo afirma la parte actora. No consta de autos, proyectos de reparación, permisos municipales para realizar los trabajos de reparación, ni ningún otro que haga suponer que en efecto los mismos se van a realizar, por lo que la pretensión no puede ser declarada con lugar, lo cual se determinará en la dispositiva del fallo.

Conviene precisar que la actora a pedido la resolución del contrato de arrendamiento, basándose en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, no obstante, también, solicita subsidiariamente el desalojo del local comercial objeto del arrendamiento que une a las partes litigantes, fundada en lo dispuesto en el literal “C” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto cabe indicar, que estas acciones aun cuando su efecto conduzca a la desocupación del inmueble objeto del arrendamiento, son acciones diferentes y en el presente caso, a juicio de este juzgador, estamos en presencia de una acción de desalojo conforme a lo dispuesto en el literal “C” del artículo 34 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que ya antes se indicó que las partes estaban de acuerdo que el contrato que los une, se convirtió en un contrato a tiempo INDETERMINADO ( mayúsculas y resaltado del tribunal), y no frente a una acción de Resolución de Contrato, por tanto, se debe acotar que el desalojo, es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado, o trocado en éste (negrillas del tribunal) y obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

(…) Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…)

(Omissis)

De la anterior norma se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) lo cual, en el presente caso, quedó demostrado con el contrato referido y cuya valoración se efectúo anteriormente.

Ahora bien; la causal esgrimida por la actora fue la prevista en el literal “C” del artículo 34 del Decreto citado, al indicar que tiene (…) la imperiosa necesidad de hacerle reparaciones locativas mayores al local objeto del arrendamiento, lo que hace imperiosamente necesario que se resuelva el contrato a tiempo indeterminado existente entre las partes.. (…), de allí que este juzgador pasa a calificar la presente acción como de desalojo de inmueble conforme a lo dispuesto en el citado artículo 34 del Decreto antes referido. Al respecto se debe señalar, que la calificación jurídica realizada por el juez respecto de las afirmaciones de los hechos en que se sustenta la pretensión, es un asunto de derecho y es obligación del juez aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes. En tal sentido se pronunció la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 808 del 16 de diciembre del año 2009, al señalar: (…) En efecto, ha sido criterio de esta Sala que la calificación jurídica realizada por el juez respecto de las afirmaciones de los hechos en que fue sustentada la pretensión, es un asunto de derecho que no es susceptible de ser atacado por el vicio de incongruencia, toda vez, que en virtud de la aplicación del principio iura novit curia, el juez debe aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las partes (…).

Por lo que probado como está que el contrato que une a las partes es de naturaleza indeterminada y que la acción deducida o pretensión se basa en lo dispuesto en el literal “C” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este juzgador califica la acción como de DESALOJO, conforme a los razonamientos ya indicados. (resaltado del tribunal)

Dicho lo anterior; se concluye que al no haber aportado la demandante prueba alguna de donde se desprenda que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, forzoso es concluir que la presente acción de desalojo no puede prosperar y así se decidirá en forma positiva y precisa en la dispositiva de este fallo.

El demandado impugnó la cuantía de la acción indicando que había sido estimada por un valor inferior, no obstante ello, no aportó ninguna prueba de donde se pueda determinar tal alegato, por lo que se concluye que la cuantía de la acción es la señalada por la actora, es decir; la cantidad TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000) equivalentes a CUATROCIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (460,53 U.T.).

Sobre la petición de la actora de que se condene al demandado al pago de los cánones de arrendamientos que se generen durante el presente procedimiento y durante la ejecución de la sentencia, se niega la misma al no constar de autos prueba alguna que demuestre que durante el tiempo transcurrido durante este proceso el demandado no haya satisfecho el pago de los cánones de arrendamiento.

Sobre las costas procesales, es de indicar que las mismas son una consecuencia de la condenatoria en juicio por tanto corresponde pagarlas a quien haya resultado vencido totalmente en juicio y así lo determinará este juzgador en la dispositiva de este fallo.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

SIN LUGAR, La cuestión previa por inepta acumulación opuesta por la parte demandada.

SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE DESALOJO, al no haber aportado la demandante prueba alguna de donde se desprenda que el inmueble objeto del contrato que une a las partes litigantes vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

Se determina que la cuantía de la acción es la cantidad TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000) equivalentes a CUATROCIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (460,53 U.T.).

Se niega el pago de los cánones de arrendamiento que se hubieren hecho exigibles durante el presente proceso por no constar en autos que los mismos no hubieran sido pagados por el arrendatario.-

Se exonera a la parte demandante del pago de las costas procesales por no haber resultado vencida totalmente.-

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Nirgua a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil doce.- Año 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-

El Juez Titular,

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular,

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.