Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 25 de Abril de 2014

Se declare resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito, y en consecuencia, se ordene la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones de conservación y limpieza en que lo recibió al inicio del contrato, así como solvente en relación a los servicios que utiliza.

Se le pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2007 hasta mayo de 2008, a razón de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 168.750,oo), lo cual totaliza en su conjunto, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.518.750,oo).

Se le pague como indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados, el monto equivalente a todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensuales que se sigan venciendo desde la fecha de introducción del presente libelo, hasta la real y total y definitiva entrega del inmueble, a razón de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 168.750,oo).

Las costa y costos, incluyendo los honorarios profesionales calculados prudencialmente por el Tribunal.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria demanda intentada en su contra.

2. Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los apartamentos Nos. 5 y 7, ubicados ambos en el Edificio Maracay, propiedad de la ciudadana A.C..

3. Que es arrendatario de dos (2) apartamentos, cuya propietaria es la ciudadana A.C., los cuales están distinguidos con los Nos. 5 y 7, situados en el Primer Piso del Edificio Maracay, ubicado entre las esquinas de Alcabala a Peláez, Calle Este 16, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales utiliza como vivienda principal.

4. Que como arrendatario venía pagando los cánones de arrendamiento de ambos apartamentos, en las oficinas del Dr. L.C.C., los primero cinco (5) días de cada mes, tal como lo establecen ambos contratos.

5. Que no obstante, en fecha 03 de octubre de 2007, cuando se presentó a pagar el canon de arrendamiento de ambos apartamentos, se le informó que aún no habían llegado los recibos, situación que se repitió en varias oportunidades, razón por la cual, en fecha 23 de octubre de 2007, acudió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de consignar los respectivos cánones de arrendamiento, y así lo ha venido haciendo hasta el mes de agosto de 2008.

6. Que en diciembre de 2001, se le presentó una situación similar, por lo que fue demandado, y de lo cual se enteró cuando el Tribunal Ejecutor de Medidas y el Dra. L.C.C. se presentaron a fin de desalojarlo de ambos inmuebles, y por la presión del momento, se vio obligado a aceptar las exigencias de la propietaria del edificio, firmando un nuevo contrato de arrendamiento con un canon aumentado en más del doble de lo que venía pagando, y pagar la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo)

7. Que es evidente la mala fe de la propietaria del inmueble y su apoderado, ya que en vez de demandar conjuntamente por ambos inmuebles, lo hicieron por separado y tramitados en expedientes y Tribunales distintos, siendo que en lo que respecta al apartamento Nº 5, la demanda corre en el Juzgado Undécimo de Municipio, en el Exp. No. AP31-V-2008-001598.

8. Que los cánones de arrendamiento del apartamento Nº 7, los ha venido realizando en el Exp. No. 200071768, mientras que los del apartamento Nº 5, en el Exp. No. 20071769, siendo que en ambos casos, el Tribunal notificó, mediante oficio, a la actora, de la existencia de los depósitos a su nombre allí consignados.

9. Que las demandas tienen como fin obligarlo a firmar nuevos contratos de arrendamiento, con nuevos cánones de arrendamiento aumentados.

10. Todo por lo cual solicitó se declare sin lugar.

    -ALEGATOS EN ALZADA-

    Mediante escrito de fecha 05 de noviembre de 2008, la parte demandante-recurrente en el presente proceso, A.C., consignó su escrito de fundamentación de la apelación, estableciendo los siguientes argumentos:

1. Que el Juez a quo se aparta de su rol de Juez, haciendo caso omiso a las obligaciones que como rector del proceso establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que muy por el contrario, se constituye como parte, con alegatos y conclusiones que ni siquiera fueron expuestos por el demandado en sus diversas defensas, extralimitándose así en sus funciones.

2. Que luego de hacer el análisis de la situación planteada, así como de las pruebas aportadas, y quedar demostrada la existencia de la relación arrendaticia y el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, era indefectible para el Tribunal concluir en la declaración de la resolución de dicho contrato.

3. El a quo, valiéndose de una doctrina extranjera totalmente inaplicable al caso, y de una forma caprichosa, pasando por encima de las mismas partes contratantes y de la ley, establece una forma de grados de incumplimiento que acarrean o no la consecuencia resolutoria.

4. Que poco le importó al Juez a quo, la voluntad de las partes y las obligaciones que se dieron al contratar, ni la legislación especial vigente que rige la materia inquilinaria, ni la diferencia que dicha ley hace en cuanto al tratamiento de los contratos a tiempo determinado e indeterminado, ya que generalizó y estableció que lo establecido en el ordinal 2º del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (causal de desalojo), referente a los contratos indeterminados, le es aplicable a los contratos a tiempo determinado.

5. Que es esa errónea aplicación de la ley y errónea interpretación de la misma, lo que se denuncia en este caso, ya que no es cierto que el desalojo sea un tipo de resolución de contrato, ni que la causal referida a las dos mensualidades consecutivas para considerar al inquilino en estado de mora, sea aplicable a los contratos a tiempo determinado.

6. Que el a quo arbitraria e ilegalmente considera que, a pesar de que las partes convinieron que la falta de pago de una mensualidad daría derecho a la resolución del contrato, no es motivo suficiente para declarar la resolución de contrato, aplicando el Principio de Conservación de los Contratos, restándole así, importancia al incumplimiento del arrendatario en contratar una p.d.s.

7. Que mal podía el a quo establecer cuáles obligaciones son de esencial cumplimiento y cuáles no, y por lo tanto cuáles acarrean la resolución.

8. Que habiendo quedado establecida la existencia del contrato de arrendamiento cuya resolución se aspira, y demostrado el incumplimiento del inquilino con su principal obligación de pagar los cánones en los términos establecidos, y con su obligación de contratar una póliza de seguro, es por lo que solicita que la sentencia dictada sea revocada, y se declare con lugar la demanda.

   Por otro lado, la parte demandada-recurrida en el presente proceso, M.L.B., presentó su escrito de informes, mediante el cual alegó lo que en resumen se expone:

1. Que la parte actora demandó un contrato de arrendamiento por las disposiciones contenidas en el Código Civil, cuando lo cierto es que, dicho contrato se rige actualmente por la ley especial de la materia (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), tal como se evidencia del artículo 1.611 del Código Civil.

2. Que la parte actora y su abogado, tenían pleno conocimiento de los pagos efectuados, tal como se desprende de la diligencia de fecha 29 de abril de 2008, realizada por el abogado J.T.M., solicitando copias certificadas.

3. Que dicha circunstancia no fue valorada por el Juez a quo, lo cual era de indiscutible valor probatorio, ya que para la fecha en que se consignó la diligencia, aún no se había presentado ni admitido la presente demanda.

4. Que la demanda fue incoada, fundamentada en pretensiones falsas por cuanto la parte actora estaba en pleno conocimiento de que no existía incumplimiento alguno.

5. Que igualmente se incurrió en la tramitación del juicio, en falta de tutela judicial efectiva, ya que se le negaron derechos que le son aplicables, tales como los establecidos en los artículos 32, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Marcado “B” y cursante a los folios 8 al 27, copia simple de documento contentivo de Testamento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 09 de enero de 1996, bajo el Nº 2, Tomo 1, Protocolo Cuarto. En el presente caso, estamos ante la copia de un instrumento público, la cual no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la parte contraria, razón por la cual esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido, se tiene como fidedigna por cuanto de la misma se demuestra que la ciudadana A.C. es propietaria del inmueble arrendado, el cual adquirió por herencia. Así se declara.

   2. Marcado “C” y cursante a los folios 28 al 33, copia simple de documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 1º de diciembre de 2001. Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia simple de un documento privado, la cual no fue impugnada por la parte contraria y, en consecuencia, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de dicho instrumento se demuestra que las partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5, situado en el Primer Piso del Edificio Maracay, ubicado entre las esquinas Peláez y Alcabala, Calle Este 16, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de un (1) año fijo, contado desde el 01/12/01 prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestara lo contrario. Así se declara.

   3. Marcado “D” y cursante a los folios 34 al 36, copia simple de documento contentivo de la Resolución No. 004300, emitida por la Dirección General de Inquilinato, el 28 de febrero de 2002, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento mensual para el apartamento No. 5, la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 168.750,oo). En el presente caso, observa esta Juzgadora que se trata de la copia simple de un documento administrativo, los cuales “…conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…”, tal como lo estableció la Sala Político-Administrativa, en sentencia N° 0384 de fecha 16/02/2006, Caso: W.H.F.S., Exp. N° 2003-1084, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa. Visto ello y por cuanto la misma no fue impugnada en cuanto a su veracidad con respecto al original de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio y en ese sentido, tiene como cierto su contenido. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Cursante a los folios 68 al 70, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 1º de diciembre de 2001. En el presente caso, se observa que se trata de un documento privado, el cual no fue desconocido por la parte contraria, tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de dicho instrumento se demuestra que las partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5, situado en el Primer Piso del Edificio Maracay, ubicado entre las esquinas Peláez y Alcabala, Calle Este 16, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de un (1) año fijo, contado desde el 01/12/01 prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestara lo contrario. Así se declara.

   2. Cursante al folio 71, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 03 de enero de 1987. Respecto a ello, aprecia esta Juzgado que estamos ante un documento privado, que no fue desconocido por la parte contraria, razón por la cual, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto del mismo se desprende que la relación locativa existente entre las partes intervinientes en el presente juicio data desde el año 1.987. Así se declara.

   3. Cursante al folio 73, original de documento contentivo de Contrato de Transacción celebrado entre L.C.C., actuando como apoderado de la ciudadana A.C. y el ciudadano M.L.B.. Sobre dicho documento, aprecia esta Juzgadora que se trata de un documento de carácter privado que no fue desconocido por la parte contraria, y en ese sentido, esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del mismo se demuestra que el contrato suscrito entre las partes, en fecha 1º de enero de 1987 fue resuelto por común acuerdo de las partes, obligándose en dicho acto, el Arrendador actor a suscribir un nuevo contrato, con un canon de arrendamiento de CIENTO CUATRO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 104.973,95). Así se declara.

   4. Cursante a los folios 74 al 88, copia simple del Expediente No. 2007-1769 que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante copias de un instrumento público, las cuales no fueron impugnadas en cuanto a su veracidad por la parte contraria y en ese sentido se le otorga pleno valor probatorio y en consecuencia, se tienen como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al contenido de las mismas, toda vez que se evidencia que el demandado consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2007 hasta julio de 2008, por la cantidad total de UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.856.250,oo) a favor del ciudadano L.C.C., apoderado de la ciudadana A.C.. Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 08 de octubre de 2008, proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

      …SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara la ciudadana A.C., en contra del ciudadano M.L.B., ambas partes ya identificadas en este fallo…

      En ese sentido, esta Juzgadora en Alzada, apreciara de nuevo todos los hechos, alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda, toda vez que, cuando se ejerce el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum.

      Observa esta Juzgadora que en el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 1º de diciembre de 2001, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2007 hasta mayo de 2008 y la contratación de un seguro contra incendios, inundación y terremoto que cubra los daños que pudieran ocasionarse al inmueble arrendado, el Edificio Maracay y/o los inmuebles adyacentes.

      En ese sentido, observa esta Juzgadora que es preciso, en primer lugar, determinar la duración de la relación arrendaticia, por cuanto la naturaleza del contrato en lo que respecta a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.

      Así pues, ha señalado el autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable. En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 ejusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

      Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      En consecuencia, debe verificar esta Juzgadora si están dadas las condiciones o supuestos, establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Cuarta es del siguiente tenor:

      El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2001 y se considerará prorrogado automáticamente por períodos iguales de un (1) año, siempre que una de las partes no avisare a la otra por escrito, por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas del contrato, su voluntad de darlo por terminado.

      Visto ello, en principio, el contrato en cuestión tuvo una duración de un (1) año fijo, desde el 1º de diciembre de 2001, el cual era prorrogable automáticamente, por el mismo término, a menos que una de las partes manifestara por escrito a la otra, su deseo de dar por resuelto el contrato.

      Siendo que no consta en autos que se haya producido notificación alguna por parte de cualquiera de los contratantes, con el fin de manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato en cuestión; considera esta Juzgadora que la relación locativa, siempre fue a tiempo determinado y se encuentra aún vigente, puesto que para la fecha en que se interpuso la presente demanda (25 de junio de 2008) habían transcurrido aproximadamente, seis (06) meses del año que, en efecto, se prorrogó. En consecuencia, resulta ajustada a derecho la acción de resolución propuesta. Así se declara.

      Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que los elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

      De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

      En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora que la parte actora trajo a los autos, el original del contrato de arrendamiento celebrado entre L.C.C. y M.L.B., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5, situado en el Primer Piso del Edificio Maracay, ubicado entre las esquinas de Alcabala a Peláez, Calle Este 16, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. En consecuencia, ha quedado de esta forma plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio y, por ende, las obligaciones del demandado, en su condición de Arrendatario, de pagar el canon de arrendamiento y contratar una póliza, tal como se estableció en las Cláusulas Tercera y Vigésima del contrato en cuestión, que son del siguiente tenor:

      TERCERA: La pensión mensual de arrendamiento que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar de acuerdo a la cláusula segunda de ese contrato deberá ser pagada puntualmente en las oficinas de EL ARRENDADOR en esta ciudad, ubicadas en el piso 5 del edificio La Liberal, esquina de Velásquez, Parroquia S.R., por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…

      VIGÉSIMA: EL ARRENDATARIO se obliga a contratar un seguro contra incendios, inundación y terremoto que cubra los daños que pudieran ocasionarse al inmueble arrendado, el edificio MARACAY y/o los inmuebles adyacentes.

      En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento del arrendatario se circunscribe, en primer lugar, a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2007 hasta mayo de 2008, y en no haber contratado una póliza de seguro contra incendios, inundación y terremoto. Ante esto, la parte demandada negó estar insolvente en el pago de dichos cánones, por cuanto fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, toda vez que, el ciudadano L.C., apoderado de la ciudadana A.C., se negó a recibir el pago de los cánones que hoy se reclaman como insolutos.

      En ese sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

      El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su incumplimiento.

      (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, pág. 134).

      Así pues se observa que, para demostrar el efectivo cumplimiento de su obligación, el demandado trajo al proceso, copias certificadas de las consignaciones de arrendamiento hechas a favor del ciudadano L.C.C., de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

      Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

      En efecto, dispone este texto legal que el arrendatario deberá efectuar consignación por mensualidad vencida, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, y en el caso de marras, el demandado efectuó cada una de ellas en la forma siguiente:

      Fecha de Consignación Mes Cancelado Monto Bs.

      24/10/2007 Septiembre-2007 168.750,00

      06/11/2007 Octubre-2007 168.750,00

      04/12/2007 Noviembre-2007 168.750,00

      07/01/2008 Diciembre-2007 168.750,00

      06/02/2008 Enero-2008 168,75

      04/03/2008 Febrero-2008 168,75

      04/04/2008 Marzo-2008 168,75

      06/05/2008 Abril-2008 168,75

      03/06/2008 Mayo-2008 168,75

      Siendo que las partes convinieron en que el pago de los cánones de arrendamiento sería pagado los cinco (5) primeros días de cada mes, y que el artículo 51 ya citado, otorga quince días (15) días continuos siguientes, luego de vencida la mensualidad, el arrendatario estaba obligado a pagar por mes vencido hasta el veinte (20) de cada mes; por lo que se evidencia con meridiana claridad que la primera consignación correspondiente al mes de Septiembre del año 2007, se realizó de forma extemporánea, conforme a lo previsto en el artículo 51 ut supra citado, por lo que debe entenderse ilegítimamente efectuada, suficiente para dictaminar que sí incumplió la demandada en el pago de dichas mensualidad.

      Determinado como ha sido el incumplimiento por parte del demandado, en el pago del canon de arrendamiento, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el otro argumento señalado por la actora, relativo al hecho de que el arrendatario no contrató póliza de seguro alguna.

      Al respecto, debe precisar esta Juzgadora que el demandado no produjo para el proceso, prueba alguna tendiente a demostrar la contratación de una póliza de seguro contra incendios, inundación y terremoto, constituyéndose todo esto en que el demandado no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, ha quedado demostrado en autos el incumplimiento de tal obligación. Así se declara.

      Así pues, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; se hace necesario mencionar que en materia contractual, rige el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, en cuanto homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la propia ley.

      Asimismo, el artículo 1.264 eiusdem, es claro al precisar que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que este Tribunal advierte que en la Cláusula Tercera del contrato cuya resolución se solicita, se estableció que “queda entendido que la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento en la oportunidad de vencimiento estipulada dará derecho a EL ARRENDADOR a rescindir el contrato, sin menoscabo de su derecho a intentar todas las acciones pertinentes que le correspondan…”, en concordancia con la Cláusula Vigésima Tercera que señala lo siguiente: “en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas de este contrato, EL ARRENDADOR podrá intentar las acciones legales correspondientes, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos judiciales o extrajudiciales causados por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resulten.”

      Ahora bien, resulta importante para esta Juzgadora destacar que el Juez a quo, si bien estableció que el demandado había incumplido con su obligación, consideró que en v.d.P.d.C. de los Contratos, no era motivo suficiente para declarar la resolución en el caso de marras. No obstante, cabe aclarar que tal principio constituye una regla de interpretación que busca el mayor efecto útil al contrato, y es bien conocido que la interpretación debe realizarse conforme a la intención común de las partes y, en el presente caso, tal como se estableció ut supra, fue intención de las partes evitar el incumplimiento de las estipulaciones o cláusulas que contienen las prestaciones a que se obligaron.

      Entonces, con esto observamos que se ha visto satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución, restando uno más: que el actor haya cumplido o haya ofrecido eficazmente cumplir. Al respecto, observa esta Juzgadora que la parte actora ha cumplido debidamente con las obligaciones que el contrato de arrendamiento le impuso, lo cual ha sido además confirmado por la parte demandada, al no alegar en modo alguno el incumplimiento en la contestación de la demanda.

      Por las consideraciones antes hechas, es por lo que esta Juzgadora da por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de resolución por incumplimiento. Así se Decide.

      -V-

      DISPOSITIVA

      En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN intentado por el abogado J.T.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de octubre de 2008.

SE REVOCA la decisión apelada, en los siguientes términos:

1. CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoó la ciudadana A.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.536.956., en contra del ciudadano M.L.B., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.113.574.

2. Se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1º de diciembre de 2001.

3. Se CONDENA al demandado a hacer entrega del inmueble distinguido con el Nº 5, situado en el Primer Piso del Edificio Maracay, ubicado entre las esquinas de Alcabala a Peláez, Calle Este 16, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y tal como le fue entregado.

4. Se CONDENA al demandado a pagar a la parte actora, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.518.750,oo), hoy día UN MIL QUINIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs, 1.518,75), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2007 hasta mayo de 2008, ambos inclusive, a razón de CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO (Bs. 168,75), cada mes; y por cuanto se observa que dichos cánones fueron depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de la actora, se acuerda que dichas cantidades sean retiradas por la accionante en esa oficina.

5. Se CONDENA al demandado a pagar a la parte actora, los meses que se siguieron y sigan venciendo desde el 25 de junio de 2008 (fecha de introducción de la demanda) hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble objeto del resuelto contrato, y como quiera que de la copia certificada analizada, se evidencia que están depositados también ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio ya mencionado, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2008, queda igualmente autorizada la actora para su retiro, por lo que la condena de los meses que sigan venciendo hasta la entrega sería a partir del mes de agosto de 2008 y los que se produzcan en esa misma forma de vencimiento, hasta la entrega del inmueble; también a razón de CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO (Bs. 168,75), cada mes.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Abril del año dos mil catorce (2.014).- AÑOS: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. ADELAIDA SILVA MORALES

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO A.

En la misma fecha y siendo las 10:30 a.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO A.

Exp. Itinerante Nº: 0739-12

Exp. Antiguo Nº: AH15-V-2008-000100

ACSM/BA/YYRA