Decisión de Juzgado del Municipio Los Salias de Miranda, de 11 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: A.M.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro 2.941.253.

APODERADO JUDICIAL:

H.O.M., venezolano, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No 41.077.

PARTE DEMANDADA: A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 5.894.900.

APODERADO JUDICIAL: E.V.B. y M.E.C.B., venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 104.941 y 11.371, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE Nro.: E-2010-085

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inicio el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 4 de junio de 2010 por ciudadano A.M.G.S., contra el ciudadano A.R.. En el escrito de demanda la parte actora, de conformidad con los artículos 403, 404, 405, 406 y 416 del Código de Procedimiento Civil, promovió las posiciones juradas del demandado, y solicitó que se le citara al demandado para la contestación y para que las absolviera.

En fecha 9 de junio de 2010 se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte accionada para que compareciera al segundo día de la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda. En la misma fecha el Tribunal negó la admisión de la prueba de posiciones por deficiencias en su promoción.

El 9 de junio de 2010 compareció la parte actora y otorgó poder apud acta al abogado H.O.M., quien en igual data presentó diligencia manifestando estar dispuesto a absolver recíprocamente las posiciones juradas a la parte contraria.

En fecha 14 de junio de 2010 el Tribunal, vista la diligencia anterior, acordó fijar la oportunidad para la evacuación de la prueba de posiciones juradas promovidas por el actor en el libelo.

Agotadas las formalidades de la citación personal y no habiéndose logrado ésta, la parte actora solicitó al Tribunal efectuar los trámites de la citación cartelaria conforme al artículo 223 del texto adjetivo civil, lo cual fue acordado el 29 de julio de 2010, librándose los carteles respectivos.

En fecha 4 de agosto de 2010 el apoderado actor consignó los carteles debidamente publicados en los diarios que le señaló el Tribunal y solicitó que el Secretario fijara el cartel de emplazamiento en la oficina, morada o negocio del demandado, lo cual fue cumplido el 16 de septiembre de 2010.

En fecha 5 de octubre de 2010 la representación judicial demandante solicitó que se nombrara defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal, designándose al abogado L.G.R..

Así, encontrándose la causa en estado de notificación del defensor judicial designado, en fecha 15 de octubre de 2010 compareció la parte demandada, A.R., asistido de abogado, y se dio expresamente por citado para dar contestación a la demanda.

En fecha 19 de octubre de 2010 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. En la misma fecha otorgó poder apud acta a los abogados E.V.B. y M.E.C.B..

En fecha 21 de octubre de 2010, a las 10:00 de la mañana, el Tribunal levantó acta para dejar constancia que siendo la oportunidad para que tuviera lugar la evacuación de las posiciones juradas, compareció el promovente y no el absolvente, por lo que, conforme al artículo 412 del Código de Procedimiento Civil se dejaron transcurrir sesenta (60) minutos y, vencidos estos sin que compareciera la parte demandada, procedió la parte actora a estampar las posiciones juradas.

En fecha 22 de octubre de 2010, a las 10 de la mañana, el Tribunal levantó acta para dejar constancia que siendo la oportunidad para que tuviera la evacuación de posiciones las juradas, hizo acto de presencia el llamado a absolverlas, no compareciendo el promovente, por lo que el acto se declaró desierto.

En fecha 27 de octubre de 2010 las partes presentaron sendos escritos de pruebas, los cuales fueron agregados en la misma data.

En fecha 28 de octubre de 2010 la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante la cual objeta las posiciones juradas que le fueran estampadas por su contraparte, en virtud de que no fue citado personalmente para absolverlas como lo exige el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe tenérseles como no hechas. Del mismo modo peticiona que se le cite para este acto.

En fecha 2 de noviembre de 2010, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto acordando abrir nueva pieza por encontrarse muy voluminoso el expediente.

En fecha 29 de octubre el Tribunal, se admitieron las pruebas presentadas por ambas partes.

En fecha 2 de noviembre de 2010, el Tribunal con vista a la objeción formulada por la parte demandada y verificado de las actas del expediente que no se citó personalmente el demandado para absolver las posiciones juradas, se declaró la nulidad del acto de fecha 21 de octubre mediante el cual se le estamparon dichas posiciones y se negó el petitorio arriba indicado por extemporáneo.

En la misma fecha la representación judicial de la parte actora presentó un pretendido escrito de conclusiones.

II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo del modo siguiente:

La parte actora en su escrito libelar señala lo siguiente: Que celebró contrato verbal de arrendamiento desde hace quince (15) años aproximadamente con el ciudadano A.R., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número D-9, ubicado en el Ángulo Noroeste de la novena planta del Edificio Residencia Ananda, situado en la intersección de la Avenida Paseo Los Andes, calle los Alpes, de la Urbanización Residencias Las Minas, Municipio Los Salias, Estado Miranda, del cual era propietario junto a su esposa E.J.O.D.G., actualmente difunta. Que a partir de su muerte pasó a compartir la propiedad con sus dos hijas S.A.G.O. y S.G.O., titulares de las Cédulas de Identidad Nros 14.450.459 y 14.021.574, respectivamente. Que en la relación locativa las partes pactaron verbalmente como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 150.000,00) actualmente CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs 150,00), los cuales viene cancelando el arrendatario a través del procedimiento de consignaciones sustanciado por este Tribunal en el Expediente Nº D-2001-003, cuya copia simple consigna. Que de este expediente se desprende que el contrato que vincula a las partes es a tiempo indeterminado. Que el monto pagado por arrendamiento es equivalente a vivir gratuitamente, pues lo que cancela el arrendador propietario por concepto de cuotas condominiales superan el doble de la cantidad pagada por alquiler.

Continúa su exposición afirmando que desde agosto del año 1991 pasó a residir con su esposa e hijas en la casa quinta La Argeliana, parcela 483, situada en la calle Terepaima con Yaracuy, zona sur, Caracas, Distrito Capital, en razón de la muerte de su madre acaecida el 3 de abril de 1991, mudándose a este inmueble para hacerle compañía a su padre, quien quedó solo, y así resguardar su salud y bienestar y que este mismo hecho motivó el que diera en arrendamiento el inmueble objeto de la presente acción.

Abunda en su argumentación fáctica expresando que con la muerte de sus padres, la propiedad del inmueble arrendado se transmitió a la sucesión integrada por su persona y sus hermanas, Á.G.D.D. y R.J.G.D.S., quienes decidieron darlo en venta a la ciudadana L.C.V.R., como se evidencia de contrato de opción de compra venta que anexa. Que en dicho contrato las partes fijaron como plazo para la firma del documento definitivo CIENTO OCHENTA (180) días calendario, y que igualmente dejaron constancia de haber recibido tres (3) cheques personales allí identificados, los que totalizan la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÏVARES (Bs 300.000,00). Que igualmente se dispuso en el contrato que en caso de desistir los vendedores de la negociación debían devolver la cantidad recibida, más otra suma igual por concepto de cláusula penal. Que con base en lo precedentemente expuesto resulta indiscutible, según afirma, la necesidad en que se encuentra junto a su hija, de ocupar el inmueble descrito al inicio de su exposición, pues están impedidos económicamente de alquilar o adquirir un inmueble en Caracas, por cuanto ambos trabajan en esa ciudad devengando unos sueldos insuficientes para cubrir sus necesidades y menos aun para alquilar un inmueble, ya que con la cantidad que paga el inquilino aquí demandado sería un verdadero milagro vivir en esa ciudad. Que por las razones expuestas y tomando en consideración que el día 23 de noviembre de 2010 vence el lapso fijado en el contrato de opción de compraventa, de conformidad con el artículo 1615 del Código Civil y el artículo 34, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano A.R. para que desaloje el inmueble arrendado o en defecto de ello así lo declare el Tribunal y que como consecuencia de esta declaración le entregue el inmueble arrendado arriba descrito, en el mismo buen estado de conservación que lo recibió y libre de personas y bienes, y que se le condene a cancelar el canon arrendaticio durante el plazo improrrogable de seis (6) meses previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la ley especial arrendaticia para la entrega del inmueble, y que una vez que sea declarada con lugar la presente demanda y pague los costos y costas del proceso.

Al dar contestación a la demanda la parte accionada asistido de abogado, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, en cuanto a los hechos y el derecho, la demanda introducida en su contra expresando lo siguiente: Que niega el alegato formulado por el demandante en cuanto a que haya sido desconsiderado e inescrupuloso en el cumplimiento de sus obligaciones, puesto que al retirar el arrendador las consignaciones efectuadas a su nombre demostró aceptación y conformidad con los mismos. Que niega rechaza y contradice la necesidad de ocupar el inmueble de la parte actora pues está fundamentada en un acontecimiento futuro e incierto como lo es el contrato de opción de compraventa del inmueble del que alega ser propietario por sucesión de sus padres, ya que este acto es un documento preparatorio de un acuerdo definitivo futuro, que puede concretarse o no, sujeto a que se verifiquen diferentes condiciones como son las obligaciones asumidas por cada parte. Que por tal razón, el demandante no tiene un interés actual para interponer la demanda pues el hecho generador de su necesidad no se ha concretado.

Del mismo modo afirma que no es cierto que el actor no tiene posibilidad de alquilar un inmueble en Caracas, pese en su escrito señala que recibió del supuesto comprador con motivo de la opción de venta la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES, lo que a su decir demuestra que sí posee los medios para alquilar vivienda. Que el actor basa sus alegatos en razones de índole económica, las cuales según su criterio “…no pueden ser utilizadas por el arrendador en desmedro de los derechos del arrendatario…”. Que en el presente caso no se evidencian las circunstancias que justifiquen la ocupación del inmueble, pues el actor posee un inmueble del cual es comunero, donde habita de manera legítima. Que por las razones expuestas solicita que se declare sin lugar la demanda de desalojo interpuesta en su contra.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas documentales aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente forma:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

• Original de documento de propiedad del inmueble constituido por una casa quinta La Argeliana, parcela 483, situada en la calle Terepaima con Yaracuy, zona sur, Caracas, Distrito Capital, protocolizado en fecha 6 de julio de 1973 ante la Oficina Subalterna del distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo 46, se valora de conformidad con el artículo 1.359 y constituye prueba de la titularidad que detentaban los ciudadanos M.G.D.J. y C.A.S.D.G. sobre el inmueble donde afirma el actor que habita.

• Original de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, protocolizado en fecha 7 de noviembre de 1984 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 36, Protocolo Primero, Tomo 15, cuarto trimestre, se valora de conformidad con el artículo 1.359 y constituye prueba de la titularidad que detentaba el actor junto a su esposa E.J.O.D.S. sobre el inmueble arrendado.

• Planilla de Declaración de Impuestos sobre Sucesiones de la ciudadana E.J.O.D.G., donde aparece como bienes que integran el acervo hereditario el inmueble objeto de la presente causa y se menciona a la parte actora, A.M.G.S. y a las ciudadanas S.A.G.O. y S.G.O., se desprende de ella que el bien objeto de la presente causa es actualmente propiedad de la sucesión hereditaria abierta al momento de la muerte constituida por la sociedad comunitaria de los herederos antes mencionados.

• Copia simple de Expediente de Consignaciones Nº D-2001-003, llevado por este Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituye prueba no sólo de la relación arrendaticia entre las partes, sino de la cantidad que percibe el arrendador como canon locativo, consistente en CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), presentada como base argumentativa del actor sobre su necesidad económica de habitar el inmueble.

• Copia simple de tres (3) cheques por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) cada uno, presuntamente emitidos por la ciudadana L.V. a favor de los ciudadanos Á.G.D.D. y R.J.G.D.S. y A.G., carece de valor probatorio por tratarse de copia simple de un instrumento privado mercantil.

• Original de constancia de trabajo presuntamente expedida por la Administradora del Restaurant Salón Canton, K.F. al ciudadano A.G., carece de valor probatorio por tratarse de un instrumento emanado de tercero que no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de constancia de trabajo expedida por la Gerente General de la Oficina de Recursos Humanos del Instituto Nacional de Aeronáutica Civil, Lic Grisela Carreño Moya a la ciudadana S.A.G.O., la cual fue impugnada por la parte demandada. “por ser instrumentos privados”, observa esta sentenciadora que esta instrumental es un instrumento administrativo y no privado por lo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, la cual puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario”. En consecuencia, al formularse la impugnación de manera simple, sin fundamentar su alegato ni promover prueba en contrario que enervara el valor probatorio de este, se valora con todos sus efectos y en consecuencia constituye prueba de que la hija del demandante labora en dicho Instituto y devenga un sueldo de DOS MIL NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs 2.919,74).

• Original de Declaración Jurada de única vivienda suscrita por la parte actora, A.G., autenticada en fecha 27 de mayo de 2010 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda. Se trata éste de un instrumento de fecha cierta contentivo de manifestaciones de la parte actora no sujeto a ningún medio de comprobación; que no pueden ser opuesto a la demandada por violar el principio de alteridad de la prueba, según el cual los medios de prueba deben provenir de la parte contraria o de otro sujeto distinto de quien la promueve, para poder ser apreciados en juicio.

• Original de Declaración Jurada de única vivienda suscrita por la ciudadana S.A.G.O., arriba identificada, autenticada en fecha 31 de mayo de 2010 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, la parte actora no sujeto a ningún medio de comprobación; que no pueden ser opuesto a la demandada por violar el principio de alteridad de la prueba, según el cual los medios de prueba deben provenir de la parte contraria o de otro sujeto distinto de quien la promueve, para poder ser apreciados en juicio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple de sentencia proferida en fecha 28 de abril de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, presentada por la representación judicial de la parte demandada con el objeto de dejar constancia: “que el demandante, en su afán de causarle molestias a nuestro patrocinado, sin argumentación valedera, tal como ocurre en esta nueva demanda, pretendió desalojarlo del inmueble, objeto del litigio, mediante el ejercicio de una demanda por desalojo, basándose en una supuesta falta de pago de los canos (Sic) de arrendamiento (artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); demanda inicial que se ventiló en este mismo Tribunal de Municipio en el año 2006 expediente E-2006-186, que igualmente le dio la razón al demandado”. Dicha instrumental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora en toda su autenticidad y constituye evidencia de la existencia de un juicio anterior entre las mismas partes de esta causa, el cual fue incoado por el actor por insolvencia del arrendatario, declarándose sin lugar en la sentencia definitiva, no pudiendo desprenderse del ejercicio de esta acción ningún deseo persistente del demandante contra el accionado.

Expuestos así los hechos y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, debe determinarse si están llenos los extremos para la procedencia de la acción de desalojo intentada con base en el literal b) del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, es preciso determinar que, tal como lo afirma G.G.Q. en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, cuya doctrina acoge esta juzgadora, deben estar presentes tres requisitos a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia verbal o escrito por tiempo indefinido, pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente pues priva la necesidad de cumplimiento de contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación, 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, ya que, de no ser así no tendrá esa legitimidad necesaria y 3) La necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo.

En cuanto al primer requisito, referido a la existencia de la relación arrendaticia, ésta fue expresamente reconocida por el demandado por lo que no constituye un hecho controvertido y al ser verbal es por ende a tiempo indeterminado, se cumple este supuesto de procedencia.

En cuanto a la segunda exigencia para la procedencia de la causal de desalojo invocada, relativa a la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, la parte accionante acreditó su cualidad de propietario sobre el bien; tal y como se observa del original del instrumento a través del cual adquirió junto a su esposa el inmueble y de la declaración sucesoral presentada, cuya valoración ya efectuó esta juzgadora de manera individual, por lo cual se cumplió esta exigencia.

Por último, el tercer requisito se refiere a la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, la cual debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. En cuanto a la necesidad, a que se contrae el dispositivo en referencia viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera determinante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquiera categoría, es decir, una circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio, circunstancia que no viene dada únicamente por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican la procedencia del desalojo.

En el caso de autos la parte accionante desplegó una amplia actividad probatoria consistente en instrumentales, valoradas precedentemente, donde dejó constancia que se comprometió a vender el inmueble que habita, por voluntad de sus hermanas, quienes junto a él son propietarias del inmueble, y que en esta negociación recibió la cantidad (CIEN MIL BOLÍVARES), suma que deberá devolver en el supuesto de que no se realice la venta por causa imputable a los vendedores, más otra igual por concepto de cláusula penal, de donde se desprende que, contrario a lo que dice la parte demandada, el arrendador propietario está imposibilitado de disponer de la cantidad recibida, pues está sujeta a la realización de la venta futura. Del mismo modo se aprecia que aun cuando este negocio jurídico está sujeto a que se cumplan determinadas condiciones, existe una obligación contractual asumida por las partes ante un funcionario público, cuyo incumplimiento le acarrearía sanciones pecuniarias a los contratantes.

Por ende, al presentarse la circunstancia arriba indicada, está claramente configurada la necesidad del propietario de ocupar el inmueble pues la casa donde actualmente reside se va a vender por voluntad de las copropietarias, situación que no fue desvirtuada por el demandado, quien esgrimió alegatos que persiguen lejos de defender sus derechos como arrendatario negar los que le asisten al propietario arrendador, a quien la ley especial le otorgó una causal expresa para demandar el desalojo asentada no en conductas del inquilino, sino en sus requerimientos perentorios, no debiendo olvidarse tampoco que la propiedad un derecho constitucionalmente protegido. De igual resulta un hecho conocido por máximas de experiencia que la cantidad que percibe el arrendador por concepto de canon locativo es muy exigua, lo que patentiza la situación de carencia en que se encuentra el actor que requiere ser satisfecha. Así las cosas debe quien aquí decide declara la procedencia de tal acción en el dispositivo del fallo, y así se decide.

III

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara el ciudadano A.M.G.S., contra el ciudadano A.R., todos ampliamente identificados.

En consecuencia deberá el demandado entregar al demandante el inmueble objeto de la presente demanda constituido por un apartamento distinguido con la letra y número D-9, ubicado en el Ángulo Noroeste de la novena planta del Edificio Residencia Ananda , situado en la intersección de la Avenida Paseo Los Andes de la Urbanización Residencias Las Minas, Municipio Los Salias, Estado Miranda, en un plazo de seis (6) meses, contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme, ello a tenor de lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa.

Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los once (11) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS 200° y 151°.

LA JUEZA TITULAR,

L.C.H.E.S.,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO,

LCH/mmi

Exp. Nº E-2010-085