Decisión nº 316 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 4 de Octubre de 2010

Por libelo de demanda presentado en fecha 09-03-2010, el ciudadano H.J.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 18.525.617, de este domicilio y civilmente hábil, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 140.887, apoderado Judicial de la ciudadana A.R.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 23.178.662, según se evidencia en Poder Especial amplio y suficiente, debidamente protocolizado por ante la Notario Publico Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 02-03-2010, quedando inscrito bajo el No. 49, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual anexó en copia simple, marcado con la letra “A”, acudió para exponer lo siguiente: Que su patrocinada, es propietaria de un Inmueble que funciona como local comercial bajo la denominación de BAR RESTAURANT VERACRUZ, ubicado en la carrera 22 con esquina calle 36, No. 35-92 Barquisimeto Estado Lara, en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, dicho inmueble posee una medidas de: Quince metros (15 mts) con cincuenta centímetros (50cm) de frente por treinta metros (30 mts) de fondo mas un martillo que esta saliente hacia el lado Sur-Este, Que mide Doce Metros (12 mts) de Norte a Sur, por cuatro metras (4mts) y cincuenta centímetros (50mts) de Este a Oeste, y se encuentra alinderado así: Norte: carrera que es su frente; Sur: con solares de casas de F.V. y R.M.O.: Este: con ejidos pertenecientes a J.M.P. y Oeste: con calle 36.- Manifestó el apoderado de la parte actora que en fecha 22-01-2007 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el mencionado inmueble, (Autenticado ante la Notaria Quinta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 24-01-2007, quedando anotado bajo el No. 82, Tomo 14, de los libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria, que anexó marcada con la letra “B”) con el ciudadano A.A.D.F., mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.238.725. Alegó que luego de que se venciera el lapso de dos (02) años, lapso de vigencia del mencionado contrato de arrendamiento, es decir, que el 21-01-2009 terminaba la relación arrendaticia, según se evidencia en la Cláusula Tercera del mencionado Contrato, ambas partes contratantes de mutuo y común acuerdo, procedieron de manera formal y por escrito en fecha 09-02-2009 en la alcaldía del municipio Iribarren del estado Lara oficina de Inquilinato con el fin de acordar una prorroga por el tiempo transcurrido en dicho inmueble.- Que Posteriormente en acta de convenio No. 004/2009 se estableció un ultimo definitivo e improrrogable plazo para hacer entrega material del inmueble, el cual quedo establecido para el primero de marzo de dos mil diez 01-03-2010, es decir, que en ese momento debía el señor A.D. entregar el bien inmueble en las mismas condiciones en que se le fue entregado a él, cosa que hasta el momento no ha hecho.- Adujo que en la cláusula novena del mismo contrato se estableció como obligación del arre del arrendatario la cancelación de los servicios básicos tales como suministro de energía eléctrica, aseo urbano y agua los cuales se encuentran insolventes por el incumplimiento de la obligación del arrendatario generándole un perjuicio a la arrendadora puesto que es su nombre el que se encuentra en las facturas de pago de los mencionados servicios públicos y que dicha deuda se estima en TRES MIL SEISCIENTOS CEINTE CON VEINTISEIS BOLIVARES (Bs. 3.620,26) hasta el 01-03-2010, de la misma forma el arrendatario dejó de cumplir con la obligación estipulada en la cláusula primera debido a que no cancelo no permitió el pago de los impuestos municipales en cuento a la renovación de la licencia de licores que para la fecha de la entrega material del inmueble se encontraba vencida, poniendo en peligro la actividad económica de la cual su cliente en este caso la arrendadora depende, por tal motivos la señora A.R.M., para el caso su representada, se vio obligada a cancelar de sus escasos ingresos económicos la prenombrada licencia de licores.- El apoderado de la parte actora fundamentó en la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 39 la preatención incoada. Por cuanto se determina en acta de convenio 004/2009 marcada con letra “C” que por mutuo acuerdo entre las partes se acordó una prorroga legal de un (01) año en el cual el arrendatario se obliga según cláusula primera del acta de convenio ya identificada a entregar el bien inmueble.- Basado en todos los hechos narrados, alegatos esgrimidos y fundamentos jurídicos es por lo que procedió el apoderado de la parte actora a demandar como en efecto demandó al ciudadano A.A.D.F., antes identificado, para que convengan o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal A: 1) Cumplir con las obligaciones del contrato de arrendamiento y por consecuencia a desocupar el Inmueble que poseen en calidad de Arrendatario y que ha sido descrito anteriormente, 2) A cancelar los cánones que se sigan venciendo hasta la desocupación real y definitiva del inmueble, por un monto de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00), correspondientes al monto acordado por las partes como canon de arrendamiento.- 3) A cancelar las deudas que posee por obligación contractual con los servicios de energía eléctrica, agua y aseo por un monto de Ciento Uno con Ochenta y Dos Bolívares (Bs. 101,82) la Energía Eléctrica, Cuatrocientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 446,00) por concepto de Servicio de Agua y Tres Mil Setenta y Dos Con Cuarenta y Cuatro Bolívares (Bs. 3.072,44) de Aseo, todo para un total de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTE CON VEINTISEIS BOLIVARES (Bs. 3.620,26) hasta la fecha 01-03-2010.- 4) A Cancelar al arrendador un monto total de Cuatro Mil Doscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 4.225,00), por concepto de pago de renovación de licencia de licores y multas si hubiere lugar a ello.- 5) Las costas procesales honorarios de abogados, de conformidad a lo previsto un el Texto Adjetivo Civil.- El apoderado de la parte actora de conformidad a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, En los artículo 585, 588 y 599, ordinal séptimo, solicitó MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO, sobre el bien Inmueble objeto de la controversia, ordenando el deposito del referido bien, en su persona, como legitimo apoderado de la propietaria, toda ves que se encuentren llenos los extremos de Ley, es decir fundamentó la Acción en el Cumplimiento de la Obligación Contractual de parte del arrendatario puesto que la arrendadora ya cumplió con la suya, para lo cual solicitó, se habilite el tiempo necesario.- De conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la suma de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000.00), equivalente a DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (Ut. 277), así mismo solicitó que el demandado sea citado en la carrera 22 con esquina calle 36 ;o. 35-92 BAR RESTAURANT VERACRUZ Barquisimeto Estado Lara, en Jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara.-

Riela a los folios 02 al 20, instrumentos producidos por la parte actora junto al escrito libelar.- Riela al folio 21, auto de admisión de la demanda.- Al folio 22, el alguacil del Tribunal en fecha 26-03-2010 consignó compulsa de la parte accionada, la cual no pudo practicar los días 24 y 25 de marzo del 2010.- Riela al folio 29, Diligencia donde el apoderado de la parte actora solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada por auto de fecha 14-04-2010, que cursa al folio 30.- Al folio 32, la secretaria de este juzgado dejo constancia que fijo cartel de citación en el domicilio del demandado.- A los Folios 35 al 38, publicaciones en prensa del cartel de citación consignadas por la actora.- A los folios 41 al 43, El apoderado de la parte actora consignó ORIGINAL DE LA MULTA emitida por el SEMAT.- Al Folio 45, la parte accionante requirió el nombramiento del Defensor Ad-Litem, lo cual fue acordado al folio 46 de autos.- Al folio 47 cursa diligencia donde el alguacil del tribunal, dejo constancia que notifico a la Abogada V.L., quien fue designada como defensor Ad-litem, a los fines de su aceptación al cargo, lo cual realizo en su oportunidad procesal correspondiente.- Riela al Folio 51, El apoderado de la parte demandante solicitó la citación a la defensor ad-litem, siendo acordada por el Tribunal por auto de fecha 04-08-2010 que cursa al folio 52.- Riela al folio 53, El alguacil del Tribunal en fecha 11-08-2010 consignó recibo de la ciudadana Abogada V.L. a quien cito en los pasillos del edificio nacional.- Riela a los folios 56 al 59, Escrito de contestación de la demanda.-

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

Riela a los folios 55 al 58 Escrito de Contestación de la Demanda presentado por el ciudadano A.A.D.F., mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.238.725 y de este domicilio, asistido por el Abogado en ejercicio J.L.V.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 44.582 y de este domicilio, en donde procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Que De conformidad con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, OPUSO la cuestión previa establecida en el numeral primero.- En este sentido, invocó la falta de jurisdicción del juez con respecto a la administración, en este caso, la Dirección de Inquilinato e la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, toda vez que la parte demandante lo que pretende mediante la acción, es el aumento del canon de arrendamiento de un convenio suscrito en la Alcaldía del Municipio Iribarren, en fecha 09 de Febrero convenio este, en la cual se estipuló nuevamente el tiempo o fecha de vencimiento del arrendamiento, por cuanto el anterior contrato suscrito a dos años se había convertido en indeterminado en virtud del principio de autonomía en la voluntad de las partes, quienes le pusieron fecha de vencimiento a un contrato que se había convertido en indeterminado, acta convenio esta que erróneamente llaman contrato de prorroga legal, estipulado en dicho convenio que durante la prorroga legal existirá un aumento en el canon de arrendamiento el cual será de Bs. 1.500,00 en consecuencia alegó que pretende la parte demandante un aumento durante la prorroga convencional del contrato mediante la presente acción, cuando lo que se estipuló fue que dicho aumento operaria sólo en el transcurso de la prorroga legal, es por lo que dicho aumento del canon de arrendamiento de la prorroga convencional debe ser tramitada por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren.- La parte accionada Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por la parte demandante por cuanto existe una relación arrendaticia de manera ininterrumpida desde el día 01-04-2006 y no desde el 22-01-2007 como lo expuso la parte demandante en el libelo de demanda, ya que en fecha 14-03-2006 celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en autos, tal como se evidencia en contrato de arrendamiento que en copia fotostática anexó marcado con letra “A”.- Que posteriormente en fecha 24-01-2007, celebraron por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, un Nuevo Contrato de arrendamiento, quedando anotado bajo el No. 82, tomo 14 de los libros respectivos, el cual fue consignado por la parte demandante marcado con letra “B”.- Manifestó que dicho contrato se indeterminó al vencerse el día 21-01-2009, ya que el arrendador lo dejó en posesión del inmueble, no dando cumplimiento a la participación por escrito de la no prorroga del contrato un mes antes de su vencimiento tal como lo estipula la cláusula tercera de dicho contrato locativo, posteriormente, en fecha 09-02-2009 celebraron el supuesto contrato de prorroga legal.- Adujo que el convenio suscrito en fecha 09-02-2009, por ante la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, a pesar de que fue suscrito por el viola el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual e establece a favor del arrendatario que son irrenunciables y es nula todo acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo de esos derechos y entendiendo que la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la referida Le opera opes legis, es decir de manera automática y que no existe necesidad de establecer un convenio o estipulación para que la misma tuviere efecto, la referida acta convenio suscrita en fecha 09-02-2009, por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio iribarren solo se firmó con el objeto de desmejorar sus derechas como arrendatario, ya que el anterior contrato se había indeterminado en el tiempo de manera ininterrumpida desde el día 21-01-2009, y por tanto no podría haber prorroga legal en contratos a tiempos indeterminados.- La parte accionada hizo referencia a la Cláusula TERCERA del referido contrato suscrito en fecha 24-01-2007, por ante la Notaria Quinta de Barquisimeto del Estado Lara.- Alegó que de las manifestaciones plasmadas en el referido contrato, al subsumirlas con las asentadas en el contrato denominado “de prorroga legal” procede verificar cual es la real naturaleza de la contratación celebrada por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Iribarren, con el Objeto de determinar efectivamente si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado.- Que a tal efecto, del contrato suscrito por ante la Notaria Quinta en fecha 24-01-2007, el mismo se celebró con el propósito e intención de que su duración estuviera circunscrita desde el día 22-01-2007 hasta el 21-01-2009, es decir DOS (02) años, como efectivamente lo estipularon las partes en la cláusula tercera de dicho contrato, que el arrendatario tendría la oportunidad de manifestar por escrito su intención de continuar o no arrendado en el inmueble que en caso de ser aceptado por el arrendador el contrato se prorrogaría. Con base a ello se evidencia que si el contrato se celebró en fecha 22-01-2007 y finalizó en fecha 21-01-2009, posteriormente en fecha 09-02-2009, cuando se celebró el contrato denominado erróneamente “prorroga legal”, c adujo que se observó que transcurrieron 19 días evidenciándose con ello, que el contrato suscrito en fecha 24-01-2007, por ante La Notaria Quinta de Barquisimeto, al haber sido otorgado con un sentido de un plazo prorrogable tal como lo establece la cláusula tercera del referido contrato, se produjo efectivamente la tacita reconducción del contrato, por lo que el denominado contrato “de prorroga legal” fue otorgado en fraude a la ley, ya que en los contratos a tiempo indeterminado como su categoría lo puntualiza, no poseen finalización, por lo tanto sobre este tipos de contratos alegó que no cabe la figura de la prorroga legal arrendaticia y por ende la acción de cumplimientote prorroga legal debe ser declarada inadmisible de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- La parte accionada Rechazó, negó y contradijo que haya incumplido con la cláusula novena del contrato locativo referido al pago de los servicios básicos tal como suministro de energía eléctrica, aseo urbano, agua.- Rechazó, negó y contradijo que haya incumplido en el pago por concepto de renovación de licencia de licores.- Rechazó, negó y contradijo que el canon de arrendamientos es por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00).- LA CUESTIÓN PREVIA ALEGADA

Luego de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, tenemos que en la presente causa, la parte actora, ciudadana A.R.M.R., accionó contra el ciudadano A.A.D.F., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando la misma en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto el Tribunal entra a analizar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “…Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”De igual manera, el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…Artículo 40 Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, la demanda se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre…”Al respecto, el artículo 59 del mismo código dispone “…Artículo 59 La falta de jurisdicción del Juez respecto de la administración pública, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.

La falta de jurisdicción del Juez venezolano respecto del Juez extranjero, se declarará de oficio en cualquier estado e instancia del proceso cuando se trate de causas que tienen por objeto bienes inmuebles situados en el extranjero. En cualquier otro caso, mientras no se haya dictado sentencia sobre el fondo de la causa en primera instancia, la falta de jurisdicción sólo podrá declararse a solicitud de parte. En todo caso, el pronunciamiento del Juez sobre la jurisdicción se consultará en la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 62…” Así las cosas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33 reza:“…Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el articulo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SON DE LA COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL PODER NACIONAL las funciones administrativas inquilinarias y podrán ser delegadas a la Dirección de Inquilinato. Asimismo alegó que por cuanto el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, ya que operó la tácita reconducción, y lo que pretende el actor con la presente acción es el incremento del canon de arrendamiento.Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30-03-2000, en decisión N° 728 estableció lo siguiente:

“…En efecto, de conformidad con las disposiciones contenidas en su texto, la jurisdicción atribuida a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y a las Direcciones de Inquilinato de las Alcaldías del interior de la República, deviene en limitada y circunscrita a : 1) la fijación de los cánones máximos a cobrar para aquellos inmuebles sujetos a regulación de alquileres; 2) a la revisión de los montos productos de los actos regulatorios previos y, 3) a la imposición de sanciones administrativas por infracciones a las normas de orden público que dicha Ley estatuye. De suerte tal que, en criterio de esta Sala, todas aquellas solicitudes de regulación de la jurisdicción que sean interpuestas por motivos distintos a los recién expuestos, deben considerarse como producto de una inadecuada táctica dilatoria que, manifiestamente