Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 7 de Mayo de 2009

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, ahora recogido por el artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala, que: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

Las anteriores Normativas nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.)

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L. Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo, lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público.

Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. ASÍ SE ESTABLECE. –

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el

demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Siendo la oportunidad procesal para producir decisión, en la presente causa esta Juzgadora A-quem, acoge para ello los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código de Procedimiento Civil y en las normas adjetivas. Así mismo se ciñe estrictamente a los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional, y a los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de las consideraciones expuestas y a los principios indicados, pasa esta Operadora de Justicia a conocer y decidir previamente LAS CUESTIONES PREVIAS opuestas por la representación judicial de la parte demandada.

Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

- En primer lugar, la representación judicial de la parte demandada opuso, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo: “…Falta de prueba de lo expuesto en el libelo de demanda, por cuanto la demande GARIZIM S.A. a pesar de nombrar sus protocolos de la Firma Mercantil y no trajo a las actas de este expediente el Registro Mercantil de la descrita firma en el libelo es necesario saber la demandada qué facultades tiene la demandante y cual de sus socios verdaderamente la representa, por lo que solicito del ciudadano Juez declare con lugar la presente cuestión previa.” De la lectura que esta Juzgadora hace del modo como la representación judicial de la demandada opuso la referida cuestión previa, se detecta una falta de técnica procesal y deficiente redacción en cuanto a la formulación de la cuestión previa, pues alega el defecto de forma de la demanda pero no hace la concordancia con los requisitos de forma que toda demanda debe contener los cuales se encuentran regulados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, siendo además de resaltar que lo expuesto no guarda relación con cuestión previa alguna. Analizando el argumento planteado por la demandada, se observa que lo esgrimido por la parte demandada no se subsume con la norma invocada, pues opone como fundamento la cuestión referida al defecto de forma de la demanda, pero no dice cuál requisito de los contenidos en el referido artículo 340 es el que adolece el libelo del actor.

No obstante ello, y en aras de preservar la tutela judicial efectiva, y en uso del principio iura novit curia, ajusta la pretensión de la demandada –esta juzgadora-, a que opone el defecto de forma previsto en el numeral 3º del artículo 340 ejusdem que señala: “(...) Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro”.

Así las cosas tenemos que efectivamente la parte demandante –como la misma parte demandada lo señala- , sí señala los datos de la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro, cumpliendo con ello, con tal requisito, tal como se lee en el libelo de demanda. Y no es éste precisamente el documento fundamental de su pretensión, por lo que, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, la contenida en el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar, y en consecuencia, se declara Sin Lugar. Y ASÍ SE DECIDE.

- En segundo lugar, la representación judicial de la parte demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. La opone de la siguiente manera: “…la demanda esta fundamentada en el dolo y la mentira ya que la misma es un fraude a la justicia referente al pago de suma indebidas, la repetición no se admite respecto de las obligaciones natural que se han pagado espontáneamente artículo 1.178 del Código Civil.” Advierte de nuevo esta Jurisdicente la falta de técnica procesal y deficiente redacción por parte de la apoderada de la parte accionada en cuanto a la proposición de la cuestión previa opuesta. Como queriendo señalar que ya pagó y que por tanto no es admisible la demanda. No obstante esta Juzgadora considera que está mal opuesta la cuestión previa, pues observa este Juzgado que los alegatos esgrimidos por la parte demandada corresponden a una defensa de fondo que debe ser decidida en la definitiva, y no como cuestión previa. Y en todo caso, la demanda se encuentra contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, literal a; puesto que la causal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se refiere: “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, y la causal que ha alegado el demandante es la contemplada en el literal a. Que corresponderá demostrar a la demandada que sí pagó. En consecuencia, a.d.a. y la causal establecida lo procedente en derecho es declarar Sin lugar la Cuestión Previa opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

Resueltas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, pasa esta Juzgadora a conocer el fondo de la presente causa.

DEL FONDO DE LA CAUSA

Nuestra Constitución derrotó las viejas prácticas procedimentalistas, a través de las cuales se mal interpretaba la teoría de las nulidades adjetivas, lo cual había generado la conceptualización de la reposición por la reposición misma, la cual fue superada, - se repite -, a través del contenido normativo del artículo 26 ejusdem, que obliga al Estado de Justicia Venezolano, - eslabón superior del Estado de Derecho -, a garantizar una justicia expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Tal Garantía Constitucional, generó en nuestras Salas Constitucional y Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la interpretación debida de dicho precepto, ordenándosele al Juez Venezolano, que para poder reponer, no sólo debía existir una violación a la forma, sino que, además, dicha violación conculcara o cercenara el derecho a la defensa de alguna de las partes.

Tal Doctrina de nuestras Salas, avivó en su aplicación práctica la normativa legal – adjetiva consagrada en los artículos 10, 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la “Celeridad Procesal” y a la “Nulidad de la Causa y su consecuente reposición”. Acabando definitivamente con la teoría de la reposición por la reposición misma y brindándose al proceso una celeridad extraordinaria.

Es por ello, que si el acto sometido a impugnación satisfacía los fines prácticos en él perseguidos debía acatarse, pues aún infectado de irregularidades, pudo de todos modos realizar su fin en términos pragmáticos, lo que en esencia era su objetivo. Es por ello, que el Juez Venezolano, para no violentar la Garantía Constitucional de la “Inútil Reposición” y la norma adjetiva de la “Celeridad Procesal” , antes de decretar la nulidad de la causa y consecuente reposición debe valorar: 1) Que se haya quebrantado u omitido alguna formalidad esencial al acto; 2) Que el acto no haya alcanzado el fin para el cual estaba destinado; 3) Que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella; 4) Que la parte afectada no haya consentido expresa o tácitamente la falta; y, 5) Que se le haya causado indefensión a la parte contra quien obre el acto.

Ninguno de cuyos supuestos, obra el caso sub lite.

En el caso sub lite, la demandada en su contestación reconvino a la demandante ya que la Empresa Garizim S.A., no aportó prueba fehaciente de la existencia de la misma y de sus socios y facultades de cada uno de ellos y los daños que le ha causado a la reputación y a la persona de mi representada que indemnizar a mí representada por los daños causados a su persona y a su reputación; incoándola una dolosa acción judicial sustentada en el dolo y la mentira la cual ha desacreditado públicamente en su sitio de trabajo con sus colegas médicos a la Dra. C.M.A.V.. Estimo la presente RECONVENCIÓN en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000), más las costas y costos causados en este proceso y honorarios de abogados que debe ser condenada la demandante.

Las partes nada dijeron respecto a la reconvención, convalidando ésta omisión del Tribunal. En todo caso, y observando este Tribunal que se anuló la sentencia del a quo por vicios procedimentales, considera inútil la reposición de la causa; puesto que a todo evento la parte demandante no señaló nada al respecto en el a quo, ni tampoco denunció antes esta Alzada. Y además, del análisis que se hizo a la proposición de Reconvención el Tribunal observa que a través de la misma la demanda pretende obtener la reparación de un supuesto daño moral, lo cual contraviene el sentido, propósito y razón legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que ambos procedimientos son incompatibles con el ordinario. Y así se establece.

Así lo determina el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil:

El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.

De tal modo que este Tribunal deba declarar inadmisible la reconvención, con base en el artículo antes señalado, y lo hace conforme a lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ SE DECIDE.

Para a.l.p.d. la presente pretensión, se hace necesario analizar y verificar si existe entre las partes una “Relación Arrendaticia”, y de existir, verificar la naturaleza del plazo para determinar la procedencia o no de la acción que aquí nos ocupa.

Ya que desde el mes de Abril de 1987, la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señalo lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial al recibir una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado,… (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1999. Pág. 96. pp 452.).

Por ello es que al a.l.n.d. plazo, implica al mismo tiempo, constatar si existe o no una Relación Arrendaticia entre las partes en la controversia; y de existir, el verificar si es a “Tiempo Determinado o Fijo” o si por el contrario es un contrato por “Escrito a Tiempo Indeterminado o en su defecto Verbal”; ello con la expresa finalidad de VERIFICAR la PROCEDENCIA o no de la acción judicial o jurisdiccional que nos ocupa.

Ahora bien, de la revisión exhaustiva de lo expuesto por las Partes en sus respectivos escritos de demanda y litiscontestación, alegaciones y defensas sintetizadas ut supra las cuales se dan aquí por reproducidas, observa esta Juzgadora que es un HECHO NO CONTROVERTIDO la relación arrendaticia que vincula a la parte demandante con la parte demandada en virtud de contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas en fecha 30 de octubre de 1.999, pactado originariamente a término fijo, lo cual no será objeto de prueba.

Pero ¿en dicha relación arrendaticia operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 1.600 del Código Civil?

Observa este Tribunal que de acuerdo a lo expresado por la demandante en su libelo y conforme al Contrato de Arrendamiento Privado, signado con el Nº 23, de fecha 30 de octubre de 1.999, suscrito tanto por el representante legal de la parte demandante como por la parte demandada, el cual riela a los folios 79 al 80 en copia, y el cual al no haber sido desconocido (folio 9) por la parte demandada quedo legalmente reconocido conforme a lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil. Y asi se decide.

Por otra parte, en el libelo de contestación a la demanda, no fue un hecho controvertido expreso la naturaleza de INDETERMINADO en que quedó el contrato suscrito; por lo que sí estamos ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, en consecuencia, la pretensión en la presente Causa, es la de Desalojo, como lo establece el único aparte del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE RESUELVE. –

Establecido lo anterior y a los fines de resolver la presente litis, esta Juzgadora pasa a hacer una valoración de las pruebas presentadas por las partes contendientes en esta causa.

No obstante, se observa que en virtud del extravío del expediente que en original llevaba el A quo signado con el Nº 4657-2008 de su nomenclatura propia, se procedió a su reconstrucción según se evidencia de las actuaciones que corren insertas en copias certificadas y simples; por lo que esta Juzgadora procede a valorar las pruebas que aparecen aportadas en la presente causa de la manera siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Contrato de Arrendamiento Privado, signado con el Nº 23, de fecha 30 de octubre de 1.999, suscrito tanto por el representante legal de la parte demandante como por la parte demandada, el cual riela a los folios 79 al 80. El cual al no haber sido desconocido por la parte demandada quedo legalmente reconocido conforme a lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil.

2. - Consulta de Movimientos de la Cuenta 01140435914359004201 del Banco Caribe (folios 81 y 82) los cuales al no ser traídos en original, se desechan. Y así se decide.

3. - A los folios 108 al 119, rielan copias fotostáticas certificadas emanadas del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referidas al Documento Constitutivo de la sociedad mercantil Garizim S.A. y posteriores modificaciones, las cuales fueron requeridas por el A quo conforme a auto de fecha 03 de julio de 2008 (f. 103). Como quiera que se trata de un documento público que no fue impugnado surte pleno valor probatorio de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De él se desprende la constitución original de la sociedad mercantil demandante y sus posteriores modificaciones, así como que su actual representante legal es su Presidente ciudadano L.C.D., titular de la cédula de identidad Nº V-1.905.587, y por tanto la legítima representación de la parte demandante. Y así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

2. - A los folios 122 al 129 rielan copias fotostáticas certificadas por la entidad bancaria BANCARIBE, requeridas por el A quo conforme a auto de fecha 03 de julio de 2008 (f. 103), referidas a depósitos bancarios a la cuenta Nº 01140435914359004201 cuyo titular es L.C.D., C.I. Nº V-1.905.587, depositado por la demandada C.A.V., por las cantidades allí expresadas.

   Así tenemos que constan:

   Nº NÚMERO FECHA BOLÍVARES

   1 612982272 11.01.2007 64.000

   2 73990352 22.03.2007 64.000

   3 81755291 18.05.2007 64.000

   4 61297077 11.07.2007 64.000

   5 77638391 31.03.2008 64.000

   6 90410171 05.02.2007 96.000

   7 83868115 21.02.2008 64.000

   8 75980391 17.09.2007 64.000

   Dichos depósitos bancarios tienen el mismo efecto que la prueba instrumental, y se valoran a tenor del criterio jurisprudencial que encuadra los depósitos bancarios dentro de los medios probatorios llamados tarjas y no documentos emanados de terceros, regulados en el artículo 1.383 del Código Civil, dentro del capítulo relativo a la prueba documental, según la sentencia No. 00877 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha, 20 de diciembre de 2005.

   Las anteriores pruebas son las únicas que corren agregadas a los autos, por tanto, una vez analizadas y valoradas, pasa esta Juzgadora a analizar de conformidad con el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

   Con vista de los argumentos de las partes expuestos en sus respectivos escritos y las pruebas aportadas al proceso, y a los fines del pronunciamiento en cuanto al incumplimiento de la arrendataria-demandada de la cláusula cuarta del Contrato de Arrendamiento que pactó con la arrendadora-demandante, fundamento de la pretensión de desalojo de la parte actora, le corresponde a esta Operadora de Justicia establecer si los depósitos realizados por la arrendataria correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble dado en arrendamiento fueron realizados o ejecutados en estricta sujeción a lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento que celebraron. Y ASI SE ESTABLECE.

   Establecido lo anterior, ésta Juzgadora analiza el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y observa que la cláusula cuarta del contrato en cuestión es del tenor siguiente:

   El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) que el arrendatario(a) se compromete a pagar a la Arrendadora dentro de los tres días siguientes a su vencimiento. El Arrendatario(a) para el pago de los cánones de arrendamiento, se los efectuará a la Arrendadora en la Cuenta PLAZO MOVIL del Banco Caribe Nº 435-9-004201 a nombre del Presidente de la Arrendadora, sirviendo la planilla de depósito, como comprobante de pago del alquiler, siempre y cuando dicha planilla se encuentre debidamente sellada y chequeada por la Entidad Bancaria, y que el mismo se haya hecho efectivo, el cual debe hacerlo dentro del término anteriormente establecido. La falta de pago de un solo canon de arrendamiento por parte de El (la) Arrendatario(a), dará lugar a que la Arrendadora demande la Resolución del Contrato, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello y por ende la desocupación del inmueble dado en arrendamiento.

   Igualmente esta Juzgadora analiza los pagos efectuados por la arrendataria mediante los depósitos bancarios ut supra valorados y observa que fueron hechos así:

   Nº NÚMERO FECHA BOLÍVARES

   1 612982272 11.01.2007 64.000

   2 73990352 22.03.2007 64.000

   3 81755291 18.05.2007 64.000

   4 61297077 11.07.2007 64.000

   5 77638391 31.03.2008 64.000

   6 90410171 05.02.2007 96.000

   7 83868115 21.02.2008 64.000

   8 75980391 17.09.2007 64.000

   El demandante versa su pretensión en la insolvencia de los meses septiembre a diciembre de 2007; el artículo 34, a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trae como supuesto de hecho la insolvencia del arrendatario por dos mensualidades consecutivas. Por ello, el Tribunal analizará si fueron pagadas oportunamente dos mensualidades consecutivas.

   Así tenemos que estos TRES meses fueron depositados por la inquilina por depósito:

   Nº 90410171 05.02.2007 Bs. 96.000

   De los mismos se observa que no fueron realizados o efectuados por la arrendataria en la forma en que convino con la arrendadora en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, vale decir, durante los primeros tres (03) días de cada mes, esto es: Septiembre dentro de los 3 primeros días del mes de octubre, éste último dentro de los 3 primeros meses de noviembre y éste último dentro de los 3 primeros días de diciembre. Y ASÍ SE DECIDE.

   Aunado a ello, incurre, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, en una confesión judicial cuando expresó manifiestamente: “(sic) baucher Nº 90410171, del 05-12-2.007 que corresponde a octubre, noviembre y diciembre del 2.007…” (subrayado y resaltado nuestro). Lo cual evidencia tanto el incumplimiento y, por ende, la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma en que convinieron las partes en la tantas veces referida cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Confesión a la cual se le da valor conforme a lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil. Y ASI SE ESTABLECE.

   De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: la Primera, relativa al deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y, la Segunda, que es la que se examina, es la referida al deber de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

   La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

   En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

   ...Omissis...

   La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)

   .

   Esta última actitud dinámica de la demandada fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas. Y le tocaba probar el pago de los cánones demandados, o al menos de dos consecutivos como lo exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en interpretación en contrario) para no caer en mora; y no lo hizo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   Para el civilista nacional, J.L.A.G. (Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Universidad Católica A.B., Pág. 389), el objeto de esta obligación es la de pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios como por ejemplo, el aseo urbano. Para la Doctrina Francesa más excelsa, encabezada por los tratadistas PLANIOL & RIPERT (Derecho Civil. Los Contratos Civiles. Tomo X. Pág. 546 y siguientes), el contrato de arrendamiento supone, para ser validamente formado, el acuerdo de las partes en cuanto al precio. Ese precio se denomina alquiler (Loyer), debiéndose ser cancelado el mismo en la forma y oportunidad fijada por el propio contrato.

   La parte demandada no logró demostrar sus afirmaciones, tales como:

   - Que ella ya llevaba años atrás ocupando la oficina, cuando quien administraba ese edificio era la Inmobiliaria San Cristóbal C.A.;

   - que las mejoras que esa oficina tiene en la actualidad las realizó su mandante a sus propias impensas. Y ASÍ SE DECIDE.

   Subsumiendo lo anterior en el caso de autos, se deriva entonces que lo estipulado entre la arrendadora y la arrendataria en el contrato de arrendamiento privado suscrito, el cual constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por la actora, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, tal y como lo señala el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo que el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público; es impretermitible para quien aquí decide forzosamente concluir que la demandada de autos violó el contrato establecido por ella y la arrendadora, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento. Y ASI SE ESTABLECE.

   Encontrándole entonces, en morosidad con respecto a todas las mensualidades depositadas ; o al menos en dos mensualidades consecutivas Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007 pues el pago por parte de la demandada de autos se efectúo de manera extemporánea (5 de diciembre de 2007, esto es, no se efectuó los 3 primeros dias de cada mes, haciéndose extemporáneas las cancelaciones). Y para el momento en que fue interpuesta la demanda ante el Juzgado Distribuidor, es decir, para el día 26 de octubre del 2006 el pago de tales meses no se había efectuado; esta Juzgadora entonces, debe declarar el estado de insolvencia de la arrendataria y por vía de consecuencia declarar con lugar la pretensión de desalojo que de conformidad con el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios propuso la parte actora; tal y como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

   III

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

Se ANULA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictada en fecha 24 de septiembre de 2.008, la cual declaró sin lugar la demanda que por Desalojo intentara la sociedad mercantil GARIZIM S.A., representada por su Presidente ciudadano L.C.D., en contra de C.M.A.V., todos identificados ut supra.

SE DECLARA CON LUGAR LA APELACION interpuesta por abogado J.M.R.C., en su condición de apoderado judiciales de la parte demandante sociedad mercantil GARIZIM S.A.

DECLARA CON LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por la sociedad mercantil GARIZIM S.A. representada por su Presidente ciudadano L.C.D., contra la ciudadana C.M.A.V., todos ya identificados.

En consecuencia, en cumplimiento estricto de la petición principal que hace el actor, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 y artículo 243,5 del Código de Procedimiento Civil:

1. se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en un bien inmueble tipo oficina, signada con el N° 12, ubicada en el segundo piso del Edificio Márquez, ubicado en la carrera 6, con calle 6, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; compuesta de un área de recibo, un salón para despacho y una sala de baño, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: con la oficina N° 13, SUR: con la oficina N° 11, ESTE: fachada este del edificio y OESTE: Pasillo de circulación del edificio; totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, en el mismo estado en que los recibió.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquense a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los SIETE (07) días del mes de mayo de dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Temporal,

Abog. Yittza Y. Contreras B.

La Secretaria,

Abog. Jeinnys M.C.