Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 20 de Abril de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: CARLOS LEON REYES.

ABOGADO: C.N.

DEMANDADA: D.D.C.A.R.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: Nro. 16.328

En fecha 04 de Marzo de 2.009, el ciudadano CARLOS LEON REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.070.372, asistido por el abogado C.A. NOGUERA MACIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.096, presentó demanda por ante el Juzgado distribuidor contra la ciudadana: D.D.C.A.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.859.091, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 02, ubicado en el Segundo Piso, Edificio Miguelangel, Avenida Boyacá entre Calle Páez y Comercio, N° 98-62, Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C.. Admitida la demanda por auto de fecha 09 de Marzo de 2.009, se ordenó la citación de la demandada. En diligencia de fecha 11 de Marzo de 2009, la ciudadana D. delC.A.R., solicitó copias simples, quedando así tácitamente citada, (folio 15 del expediente).

Llegada la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada asistida de abogada consignó escrito en el cual alegó las cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda folios 16 al 18.

Abierta la causa a pruebas sólo la parte demandante las presentó.

Cumplidos como han sido los trámites procesales, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso a la demanda las siguientes cuestiones previas: 1- La cuestión previa contenida en el ordinal 06 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir la inadmisibilidad de la acción propuesta. 2- La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346, ejusdem.

Con respecto a la primera cuestión el Tribunal observa lo siguiente: La parte actora acompaño al libelo de la demanda el contrato de arrendamiento, copia del documento de propiedad y misivas, una de las cuales riela al folio siete (7) del expediente donde la demandada de autos informa a la demandante que su contrato se había renovado automáticamente hasta el 14 de Febrero de 2008, así mismo se observa otra que consta al folio ocho (8), donde la demandante de autos pone de manifiesto a la arrendataria que a partir de esa comunicación la misma debía acogerse al beneficio de la prorroga legal. Por lo anteriormente expuesto el Tribunal concluye que dicha cuestión previa no debe prosperar, y así se decide.

Con respecto a la segunda cuestión el Tribunal observa lo siguiente: la prohibición de la ley de admitir la pretensión, es una cuestión previa de inadmisibilidad que según nuestra ley adjetiva tiende a el resguardo que pretende el Estado de no admitir acciones contrarias a la ley o a las buenas costumbres, como es el caso de las acciones de cobro de deuda provenientes del juego de envite y azar, igualmente existe una inadmisibilidad en cuanto al ejercicio prematuro o fuera de tiempo de alguna pretensión, por ejemplo instar una pretensión que se decreto perimida sin esperar el lapso previsto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. En este caso la pretensión propuesta es un Cumplimiento de Contrato, prevista en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que es una pretensión prevista y tutelada por el ordenamiento jurídico, igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda persona tiene derecho a acceder a los órganos de la Administración de Justicia a elevar sus pretensiones y obtener tutela judicial efectiva y la procedencia o no de las mismas debe ser decidida en la definitiva y no in limine litis, por lo anteriormente expuesto esta Juzgadora concluye que dicha cuestión previa no debe prosperar, y así se decide.

I

DE LOS HECHOS

Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble, constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en el Segundo Piso, del Edificio Miguelangel, Avenida Boyacá entre Calles Páez y Comercio, N° 98-62, Centro de Valencia, Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C.. Quedando la litis planteada de la manera siguiente:

PARTE ACTORA:

Narra en su libelo de demanda, que tal y como consta en contrato anexo marcado “A” a partir del 14 de Agosto de 2006, en su carácter de Arrendador, dio en arrendamiento a la ciudadana D.D.C.A.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.859.091, en su carácter de arrendataria, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el N° 02, ubicado en el Segundo Piso, Edificio Miguelangel, Avenida Boyacá entre Calle Páez y Comercio, N° 98-62, Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C., presentado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, bajo el N° 4, Tomo 73, señalándole en la Cláusula Segunda de dicho contrato que el termino de vigencia del mismo era de seis meses contados a partir del catorce (14) de Agosto del año 2006, hasta el catorce (14) de febrero del año 2007, que dicho contrato se recondujo expresamente, razón por la cual dirigí comunicación a la arrendataria, donde le señalaba que no era posible la continuidad del contrato de arrendamiento, dado que el piso dos requería de urgentes reparaciones debido a filtraciones que afectaban no solo a ese piso sino a los inferiores y que era necesario desocuparlo todo, para acometer tales reparaciones; Que en razón de ello, en fecha 17 de Septiembre de 2007, la referida ciudadana D.D.C.A.R., previamente identificada, le dirigió comunicación, donde le exponía razones y argumentos que se deducen del texto, que acompañó marcado “B”, en la cual le indicaba que el contrato de arrendamiento se había prorrogado expresamente hasta el 14 de febrero de 2008; Que en virtud de tal circunstancia, le dirigió comunicación de fecha 11 de enero del año 2008, por medio de la cual le participaba que tomando en consideración lo señalado por ella en el escrito de fecha 17 de Septiembre de 2007, comenzaba a correr el lapso de prorroga legal, una vez vencido el termino al cual ya ella había hecho referencia, anexó marcado “C”, a fin de dar cumplimiento a la prorroga legal pautada en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual se estableció desde el día del vencimiento del contrato reconducido desde 14/02/2008 hasta el 14/02/2009, fecha en la cual ha debido hacer entrega del apartamento la ciudadana D.D.C.A.R., en su carácter de arrendataria; Que en este sentido, el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios al referirse a la prorroga legal establece: En los contratos de arrendamientos que tengan por objetos algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: literal “b”, “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogara por un lapso máximo de un año; Que pese a que concluyó el lapso fijado como prorroga legal el 14/02/2009, la ciudadana D.D.C.A.R., previamente identificada, no ha cumplido con la entrega del inmueble hasta la fecha , asumiendo conductas violatorias tanto del contrato de arrendamiento, como de la prorroga legal establecida, con lo cual se hace exigible el dispositivo contenido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se establece: “ La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiese lugar a ello.”; Que por lo anteriormente expuesto, procedió a demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana D.D.C. ARTEGA RODRÍGUEZ, previamente identificada, para que cumpla o de lo contrario a ello sea obligada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Para que cumpla o a ello sea obligada por el tribunal a la entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en el Segundo Piso (se lee B-2), del Edificio Miguelangel, Avenida Boyacá entre Calles Páez y Comercio, N° 98-62, Centro de Valencia, Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C., en virtud de haber concluido el termino de la prorroga legal el 14 de febrero de 2009. SEGUNDO: Para que cumpla con la entrega de dicho inmueble conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento ya descrito, es decir en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: Para que cumpla o a ello sea obligado por el tribunal con el pago del 15% del canon de arrendamiento mensual, por cada día de ocupación del inmueble después de ocurrido el vencimiento de la prorroga legal, esto es a partir del 14 de febrero de 2009 hasta el momento en que se produzca su total y definitiva desocupación. Fundamento dicha demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.

POR LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana: D.D.C.A.R., asistida por el abogado J.R. OSTO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.049, presentó escrito de contestación a la demanda el cual riela al folio 17 y 18 del expediente en la cual alegó las defensas siguientes: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por cuanto el demandante no dio cumplimiento al requisito establecido en el articulo 340, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de traer al libelo de la demanda, los instrumentos en que fundamenta la pretensión, de los cuales se deriva de inmediato el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo, los cuales lo constituyen, la determinación por parte del organismo autorizado a tal fin, donde señale las presuntas reparaciones urgentes que hacen necesaria la desocupación del apartamento, dado que ello que ello es indispensable para determinar si se trata de reparaciones mayores que requieran el desalojo, o por si el contrario son reparaciones rutinarias que no lo requiere, lo cual como ya se ha dicho lo debe determinar un organismo especializado en la materia, como lo es la dirección de Ingeniería de la Alcaldía, ya que el solo hecho de que el demandante a motus propio lo manifieste, como lo ha hecho en el libelo de la demanda, no es suficiente para dejar establecido por parte del Tribunal, que realmente existe o se requieren las reparaciones urgentes en que fundamenta la demanda, razón esta , que opongo dos cuestiones previas a saber: la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos de 340 ejusdem, es decir que según el ordinal 6° el libelo de la demanda debe expresar los instrumentos en que fundamenta la pretensión, esto es aquellos de los cuales se derive el derecho deducido lo cual debera producirse en el libelo y por otra parte, opongo la cuestión previa a que se contrae el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, en concordancia con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, según el cual cuando estuviere incurso en lo que refiere el artículo 38 del Decreto Ley , no se admitirá demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino; Que en razón a todo a todo lo expuesto, manifiesta que no fue recibido por su persona documento alguno que le informara según lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento firmado el 16 de agosto de 2006, en la Notaria Pública Primera de Valencia (y no Segunda como lo establece en el libelo de la demanda) por lo que automáticamente se efectuó la prorroga y así fue ocurriendo sucesivamente el ciudadano ahora demandante, siguió recibiendo los diferentes cánones de arrendamiento; Que transcurrió el año 2.006, 2.007 y el mes de enero del año 2008; Que le presento una misiva informando de las referidas reparaciones, reparaciones que no se observaron por ninguna parte, no hay filtraciones; Que por cuanto puede leerse en la Cláusula Octava del referido contrato que se recibe en perfectas condiciones de conservación incluso la cocina, el lavadero y el baño tiene sus paredes recubiertas con baldosas y todas están en su sitio; Que igualmente manifiesta que sino fue informada de la no renovación del contrato de arrendamiento, el que tiene en la actualidad, automáticamente se renueva hasta el 16 de agosto del año en curso y así sucesivamente, hasta que sea notificada de la no renovación y que será allí entonces cuando comienza a surtir efecto la prorroga legal.

II

DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES

Presentada la traba de la litis como quedó asentado en las consideraciones anteriores, corresponde a este Juzgadora examinar las pruebas presentadas en su oportunidad, así tenemos que:

1. POR LA PARTE DEMANDANTE: En fecha 18 de marzo de 2009, el ciudadano: abogado C.N. MACIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.096, presento escrito de prueba constante de un 1 folio útil, en el cual promovió lo siguiente:

• Invocó el mérito favorable que arrojan los autos a su favor y especialmente en los siguiente:

A este respecto cabe señalar, que la solicitud al mérito favorable, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

• Reprodujo e hizo valer e insiste en el valor probatorio del contrato de arrendamiento consignado “A”, con el libelo original de fecha 17 de agosto de 2006, por medio del cual se demuestra la relación contractual existente ente los ciudadanos CARLOS LEON REYES y D.A. RODRÍGUEZ, reconducido expresa y sucesivamente, hasta el 14 de febrero de 2008, el cual reproduce en fotocopia “A”.

A este respecto se observa: Cursa agregado a los folios 3 al 6, del expediente originales de documentos de los cuales se desprende la relación arrendaticia que existe entre las partes, la cual comenzó a partir del 14 de agosto de 2006 hasta el 14 de febrero de 2007, en los cuales se fijo canon de arrendamiento y tiempo de duración de los mismos, estos documentos al no ser desconocidos ni impugnados adquieren todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• Reprodujo e hizo valer e insiste en el valor probatorio de la comunicación signada “B” en el libelo original, por medio del cual la arrendataria le comunica al arrendador que el contrato de arrendamiento previamente señalado se renovó automáticamente hasta el 14 de febrero de 2008, en razón de que no le fue informado por escrito con un mes de anticipación al vencimiento del mismo, el cual reprodujo en fotocopia “B”.

A este respecto se observa que cursa agregado al folio 07 del expediente copia simple de documento del cual se desprende que la ciudadana: D.A. RODRÍGUEZ, notifica al ciudadano: CARLOS LEON, QUE EL CONTRATO SE PROROGABA HASTA EL 14 DE Febrero de 2008, se valora dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• Reprodujo e hizo valer e insiste en el valor probatorio del escrito de fecha 11 de Enero de 2008, dirigido por el arrendador CARLOS LEON REYES, a la arrendataria D.A. RODRÍGUEZ, por medio de la cual este, el arrendador, le notifica a la arrendataria que una vez vencido el termino al cual ella hace referencia, es decir 14 de febrero de 2008, comenzaba a regir el lapso de la prorroga legal, firmado por la parte (arrendataria), en señal de recibido con expresión de su cédula de identidad (Reprodujo en fotocopia “C”.

A este respecto se observa que cursa agregado al folio 08 del expediente copia simple de documento del cual se desprende que el ciudadano: CARLOS LEON REYES, le solicito a la ciudadana D.A., la entrega del inmueble objeto de la presente demanda, se valora dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada no negó su contenido ni su firma, y así se decide.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Planteada como quedó la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

Así mismo consagra que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; Se observa, que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado y consignados en autos, primeramente entre el ciudadano: CARLOS LEON REYES (arrendador) y D.D.C.A.R. (arrendataria), evidenciándose la relación existente entre ellos.

Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre las participantes un vinculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.

El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tiene derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, ya en interés público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos.

Así tenemos que el presente caso se demanda el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, el cual es un derecho o facultad que tiene la parte que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación. La parte actora señala que la demandada incumplió con su obligación de entregar el inmueble en la fecha de terminación del contrato, es decir el 14 de febrero de 2009, que era la fecha de vencimiento de la prorroga legal, en virtud de que el último contrato venció en día 14 de febrero de 2008, y que al haber hecho uso de la prorroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha debido entregar el inmueble el 14 de febrero de 2009.

Existiendo este alegato de incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario por no haber hecho entrega del inmueble en el tiempo estipulado.

La doctrina nos define la prorroga legal: la prorroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre y que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley, vencida la misma, podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano CARLOS LEON REYES, apoderado judicial abogado C.N. contra D.D.C.A.R., todos de características constantes en autos.

1- Se condena a la demandada D.D.C.A.R. entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en el Segundo Piso (se lee B-2), del Edificio Miguelangel, Avenida Boyacá entre Calles Páez y Comercio, N° 98-62, Centro de Valencia, Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C., en virtud de haber concluido el termino de la prorroga legal el 14 de febrero de 2009.

2- Se condena a la demandada que cumpla con la entrega de dicho inmueble conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento ya descrito, es decir en el mismo buen estado en que lo recibió.

3- No se condena a la parte demandada con el pago del 15% del canon de arrendamiento mensual, por cuanto dicho porcentaje no lo establece el contrato.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veinte (20) días del mes de Abril del año dos mil nueve. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO

LA SECRETARIA,

Abg. XIOMARA CALDERA

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 03:00 p.m., y se expidieron las copias.

LA SECRETARIA,

ABG. XIOMARA CALDERA

TSC/ea