Decisión nº 054 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 16 de Junio de 2015

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada por el ciudadano C.A.M.V., actuando como apoderado judicial de la ciudadana M.N.G.D.L.C., contra el ciudadano FRANGRONG YANG DIU por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. (Folios. 1 al 23).

La demanda fue admitida a trámite el 10 de junio de 2014, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. (Folio. 56).

La decisión del juzgado a-quo.

El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 10 de noviembre de 2014, en la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; DESECHADA LA DEMANDA intentada por la ciudadana M.N.G.L.C. contra el ciudadano FRANGRONG YANG, así como EXTINGUIDO el proceso, condenando al pago de costas procesales a la parte demandante. (Folios. 127 al 135).

El recurso de apelación.

En fecha 18 de noviembre de 2014, el abogado C.A.M.V., en su carácter de apoderado de la parte demandante, ciudadana M.N.G.L.C., apeló de la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2014, por el tribunal a-quo, la cual fue inadmitida por el tribunal de la causa, según auto de fecha 24 de noviembre de 2014. (Folios. 136 al 137).

En fecha 26 de enero de 2015, el abogado C.A.M.V., apoderado judicial de la parte demandante, consignó ante el Juzgado del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, copia certificada de la decisión de fecha 20 de enero de 2015, dictada por esta superioridad con motivo del recurso de hecho interpuesto por la parte demandante, ante la inadmisión de la apelación interpuesta, la cual ordenó oír en ambos efectos dicha apelación. (Folios. 145 al 150).

El trámite procesal en este juzgado superior

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 10 de noviembre de 2014, y mediante auto de fecha 4 de marzo de 2015, se le dio entrada, y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia. (Folio. 162).

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la representación judicial de la parte demandante, que en fecha 27 de mayo de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano FRANGRONG YANG DIU, chino, mayor de edad, domiciliado en el Municipio P.M.U. del estado Táchira.

Que la duración del contrato de arrendamiento fue por tres (3) años, fijando como último canon mensual la cantidad de (Bs. 7.000,00) mensuales, más el I.V.A.

Que el objeto de arrendamiento fueron dos (2) locales comerciales y depósito ubicados en la carrera 4 No. 7-76 de la parte interna del Centro Comercial “Las Américas” de la ciudad de Ureña, locales que le pertenecen a su representada según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio P.M.U. del estado Táchira, de fecha 27 de abril de 2004, anotado bajo la matrícula 04RI No. 40, folios 137 al 139, tomo I, cuyos linderos son: NORTE: con la carrera 4 y mide diez metros con diez centímetros (10,10 Mts.). SUR: con mejoras que son o fueron de M.C. y mide doce metros con sesenta (sic) centímetros (12,70 Mts). ESTE: con mejoras de N.d.C. y mide veintinueve metros con treinta y cinco centímetros (29,35 Mts). OESTE: Con mejoras de la Sucesión Rangel y mide veintinueve metros con diez centímetros (29,10 Mts).

Que su representada ciudadana M.N.G.D.L.C., decidió no prorrogar la relación arrendaticia, y en tal virtud le notificó al ciudadano FRANGRONG YANG DIU, que a partir del 28 de mayo de 2013, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia debía entregar el local comercial sin dilación, el día 28 de mayo de 2014.

Manifestó que por cuanto el ciudadano FRANGRONG YANG DIU, una vez vencida la prórroga legal, no efectuó la entrega de los dos (2) locales comerciales objeto de la relación de arrendamiento de manera voluntaria, su poderdante procedió a solicitarle en varias oportunidades de manera verbal y amistosa la entrega, no habiendo sido atendida su solicitud.

Fundamentó la pretensión, en el contenido del artículo 40 literal “g” del nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, que establece como causal de desalojo, el vencimiento del contrato y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, solicitando lo siguiente:

1. - Que se declare la entrega judicial de los dos (2) locales comerciales y el depósito, ubicados en la carrera 4 No. 7-76 Centro Comercial “Las Américas” Ureña, Estado (sic) Táchira.

2. - Como consecuencia de lo anterior se ordene al ciudadano FRANGRONG YANG DIU a entregar completamente desocupado de personas y cosas los locales objeto de la demanda.

   Asimismo, la parte demandante acompañó el libelo de demanda con los siguientes medios de prueba:

1. - Valor y mérito del original de la notificación No. 133-2013 que acompaña como anexo marcado “B”, medio de prueba conducente y pertinente para demostrar que no existió acuerdo de prórroga y voluntad de renovación entre las partes.

2. - Valor y mérito de la copia simple del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio P.M.U. del estado Táchira en fecha 27 de abril de 2004, anotado bajo la matrícula 04RI No. 40, folios 137 al 139, tomo I, identificado A-1, el cual constituye un medio de prueba conducente y pertinente para demostrar la titularidad del derecho de propiedad, y a los fines de ratificación solicitó se oficie a la oficina de registro mencionada para que remita copia certificada del mismo.

3. - Acompañó la totalidad de la solicitud de inspección judicial evacuada en fecha 1 de abril de 2014, identificada como anexo “C”, medio de prueba pertinente para demostrar que los locales objeto de la demanda, están dedicados a la actividad comercial de la panadería.

   Peticiones de la parte demandante.

   Demanda por DESALOJO al ciudadano FRANGRONG YANG DIU, en su condición de arrendatario de los locales comerciales, para que haga entrega formal y libre de personas y cosas, en vista de que venció el lapso de prórroga previsto.

   Alegatos de la parte demandada.

   El abogado L.F.R.C., en su carácter de apoderado del ciudadano FRANGRONG YANG, presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 10 de octubre de 2014, en el que realizó diversas consideraciones de la relación arrendaticia, en primer lugar indicando que el contrato suscrito entre la demandante y su representado ciudadano Frangrong Yang Diu, fue inicialmente a tiempo determinado, pactándose la duración de tres (3) años continuos a partir del 27 de mayo de 2010, terminándose en fecha 25 de mayo de 2013, fecha en la cual si no se hubiera renovado, debería devolverse lo arrendado.

   Alegó que el referido contrato siempre ha sido cumplido a cabalidad por el referido ciudadano, y de igual forma ha hecho efectivo el pago referente al canon de arrendamiento, así consignó en original cuatro (4) cheques de gerencia de la entidad bancaria BANESCO, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2014, para que sean guardados en la caja fuerte del tribunal, o entregados a la beneficiaria.

   Respecto a la renovación del contrato, sostuvo la representación de la parte demandada, que de las reglas establecidas en el contrato suscrito, se estableció que el contrato sería prorrogado por lapsos consecutivos de un año, siempre y cuando ninguna de las partes manifestare a la otra la voluntad de no prorrogarlo, dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento del mismo. Por ello fue sorpresa para su otorgante cuando se entera por un medio de prensa que ha sido demandado por desalojo, razón por la cual la arrendadora no recibía sus pagos, los cuales los realizaba incluso antes de sus vencimientos.

   Por otra parte, como punto previo solicitó la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta con fundamento en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en gaceta oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 señala en su artículo 26 la prórroga legal aplicada para los contratos de arrendamiento, así en el caso de contratos con duración de más de un (1) año y menos de cinco (5), la prórroga será por un (1) año.

   Asimismo, en el contrato suscrito entre la ciudadana M.N.G.D.L.C. y el demandado ciudadano FRANGRONG YANG DIU, se estableció en la cláusula tercera lo siguiente:

   la duración del presente contrato es de tres (3) años fijos contados a partir del veintisiete (27) de m.d.D.M.D. (2010) y terminará el día veintiséis (26) de M.d.D.M.T. (2013), en cuya oportunidad EL ARRENDATARIO se obliga y compromete a devolver el bien inmueble objeto del presente contrato a la ARRENDADORA en la misma forma en que lo recibe, libre de personas y cosas. Este contrato se prorrogará por lapsos consecutivos de un año, siempre y cuando ninguna de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, dentro de los últimos treinta (30) días antes del vencimiento del presente contrato y siempre que el ARRENDATARIO se encuentre solvente tanto en el pago de los cánones como en el pago de los servicios públicos y demás obligaciones. Queda expresamente entendido entre las partes que las prórrogas sucesivas que pudiesen presentarse no convierte este contrato a tiempo indeterminado y bajo ningún concepto operará la tácita reconducción…

   Fundamentó el apoyo a la cuestión previa invocada, con la anterior consideración, por cuanto la demandante no ha cumplido lo dispuesto en el referido artículo 26 del citado decreto, ya que su representado consumó el contrato inicial de arrendamiento desde el 27 de 2010 (sic) hasta el 26 de mayo de 2013, es decir, los tres años pautados, y vencido se prorrogó ipso facto por un año más, desde el 27 de mayo de 2013 al 26 de mayo de 2014, y vencido este nuevo año se volvió a prorrogar de pleno derecho por otro año más desde el 27 de mayo de 2014 al 26 de mayo de 2015, por cuanto no se dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato, respecto a la obligación de dar aviso cualquiera de las partes a la otra de NO PRORROGA (sic) DEL CONTRATO, con antelación de un mes (30 días antes del vencimiento del contrato).

   Por otra parte, rechazó, contradijo y se opuso al documento presentado por el demandante junto con el libelo de demanda, signado con el No. 133-2013 del Tribunal de la causa, en donde se indica una presunta notificación de terminación de contrato de arrendamiento y otorgamiento de prórroga legal, indicándose que la notificación se llevó a cabo en fecha 23 de mayo de 2013 en la calle 6 No. 7-59 y que el “presunto notificado” no firmó. Que respecto a tal notificación, la misma se llevó a cabo en una dirección distinta a la pautada en el contrato de arrendamiento en la cláusula décima tercera en la cual se indica que se notificará al ARRENDATARIO en su persona o a la de cualquier persona mayor de edad que se encontrare en el inmueble al momento de practicar la notificación, y en esta cláusula se entiende que el inmueble dado en arrendamiento está ubicado en la carrera 4 No. 7-76 Ureña, en consecuencia no es válida la presunta notificación de fecha 23 de mayo de 2013.

   Asimismo manifestó, que la presunta notificación se realizó en fecha 23 de mayo de 2013, es decir, tres (3) días antes de vencerse el término inicial pautado de tres (3) años de la relación arrendaticia, lo cual contraviene con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que estipula un plazo de treinta días antes del vencimiento, es decir, debió hacerse antes del 27 de abril de 2013 y no posterior a esa fecha.

   Y por último consideró, que la arrendadora no adecuó el contrato de arrendamiento de acuerdo a la Disposición Transitoria Primera del mencionado decreto, violándose normas de orden público contempladas en la mencionada ley, pues si el contrato se hubiese adecuado, de acuerdo con el artículo 27 del decreto ley ya citado, su patrocinado hiciera los depósitos en cuenta bancaria a nombre de la arrendadora, y no estaría al día de hoy en mora por la única razón que la arrendadora se ha negado a recibir el pago del canon de arrendamiento.

   Finalmente, agregó como pruebas documentales lo siguiente:

1. - Copia fiel y exacta del contrato de arrendamiento

2. - Cuatro cheques del Banco Banesco de la cuenta No. 01340840822120210001, signados bajo los Nros. 84007985, 8408013, 84008191, 84008170, 84008201, cada uno por el monto de Bs. 8.736,oo, de fechas 05/06/2014, 08/07/2014, 04/08/2014, 06/09/2014, 02/10/2014, correspondientes a los cánones de los meses mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2014.

3. - Anexó marcado “1”, “1A”, “1B”, “1C”, “1D”, “1E”, “1F”, “1G”, recibos de pago de toda la relación arrendaticia del año 2013 especificadas mes a mes, de los cuales se puede evidenciar que el monto del canon de arrendamiento que se paga, es más alto que el que se señala en el contrato de arrendamiento.

4. - Anexó marcado “2” y “2A”, copia fiel y exacta de los cheques anteriormente especificados, donde consta que se solicitó que fura (sic) agregada al expediente, debido a que los originales se pide sean guardados en la caja fuerte o entregados a su beneficiaria.

   Peticiones de la parte demandada.

   Solicitó, sin perjuicio de la cuestión previa planteada, se despache (sic) sin lugar la demanda de desalojo y se condene en costas a la parte demandante.

   Hechos admitidos:

   El hecho fundamento de la pretensión, esto es, la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado entre la demandante y el demandado.

   La existencia del documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de mayo de 2010.

   La notificación de terminación de contrato de arrendamiento en fecha 23 de mayo de 2013 en la calle 6 Número 7-59, la cual no la quiso firmar el arrendatario, alegando que tal notificación se hizo en un lugar distinto al convenido en el contrato de arrendamiento, pues según éste, debía hacerse en el inmueble dado en arrendamiento ubicado en la carrera 4 No. 7-76 Ureña,

   Síntesis de la controversia:

   La controversia se circunscribe a determinar: si el contrato suscrito entre los ciudadanos M.N.G.D.L.C. y FRANGRONG YANG DIU, se encuentra vencido y vencida la prórroga legal.

   III.

   MOTIVACION

   La representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda, alegó como primer punto la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta, esto fundamentado en que la arrendadora ciudadana M.N.G.D.L.C., no adecuó el contrato de arrendamiento a lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, que establece el lapso para la prórroga legal, ya que según afirmó, su representado consumó el contrato inicial de arrendamiento desde el 27 de 2010 (sic) hasta el 26 de mayo de 2013, los tres años pautados en el contrato, y vencido este nuevo año se volvió a prorrogar de pleno derecho por otro año más desde el 27 de mayo de 2013 al 26 de mayo de 2014 y vencido este, se prorrogó desde el 27 de mayo de 2014 al 26 de mayo de 2015.

   Por ello, -alego-, que el contrato de arrendamiento no ha terminado, por cuanto la demandante no ha dado cumplimiento a la obligación que establece la cláusula tercera, de dar aviso con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, y al no haber dado tal aviso en el tiempo previsto, no puede comenzar a correr la prórroga legal que indica el mencionado artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia se encuentra vigente.

   Así las cosas, este juzgador constató con las resultas de la solicitud de notificación en sede de jurisdicción voluntaria del ciudadano FRANGRONG YANG DIU, realizada por la ciudadana M.N.G.D.L.C. con arreglo al artículo 935 del Código de Procedimiento civil, que en efecto dicha notificación se practicó el día 23 de mayo de 2013, no obstante que el ciudadano FRANGRONG YANG DIU se negó a firmar la misma, hecho éste que fue admitido por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda.

   Así pues, el ciudadano FRANGRONG YANG DIU, tuvo pleno conocimiento de la decisión de la arrendadora ciudadana M.N.G.D.L.C., de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos en fecha 27 de mayo de 2010, con una duración de tres (3) años, es decir hasta el 26 de mayo de 2013, comenzado la prórroga legal desde el 27 de mayo de 2013 hasta el 28 de mayo de 2014, fecha en la cual debió el arrendatario ciudadano FRANGRONG YANG DIU, hacer entrega formal del inmueble.

   En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, dice que la notificación de la voluntad de no querer prorrogar la duración del contrato debía hacerse dentro de los treinta días antes del vencimiento, lapso éste que comprendía desde el 27 de abril hasta el 26 de mayo de 2013, ambas fechas inclusive y la arrendadora hizo la notificación el día 23 de mayo de 2013, o sea dentro de los treinta (30) días que establece dicha cláusula. No es como pretende hacer ver la parte demandada, que la notificación debía hacerse treinta (30) días antes del vencimiento del contrato.

   Por otra parte, el hecho de que la notificación se hubiese practicado en un lugar distinto al que se había dispuesto en el contrato, pero dentro del mismo domicilio del demandado, no es razón suficiente para negar la eficacia de la notificación practicada en forma personal, a través del alguacil del tribunal y con certificación de la secretaria del tribunal, pues se logró el fin perseguido con el acto, que era poner en conocimiento del arrendatario, la voluntad de la arrendadora de no querer continuar con la relación arrendaticia. En consecuencia se declara SIN LUGAR la cuestión previa planteada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.

   A los fines de no vulnerar el derecho que tienen las partes a las instancias, remítase el expediente al tribunal de la causa, para que continúe el trámite procesal con los actos subsiguientes a la resolución sin lugar de la cuestión previa opuesta.

   IV

   DISPOSITIVO

   Por todo lo cual, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: