Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 10 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente Nº 098416

PARTE DEMANDANTE: M.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.677.596, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 60.355.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados J.C.R.G. y M.A.R.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.093 y 21.615, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: V.R.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.064.091

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados H.A.A.A. y N.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 38.273 y 21.656, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

En fecha 09 de Octubre de 2009, mediante el sistema de distribución se recibió escrito libelar presentado por la ciudadana M.B., anteriormente identificada, debidamente asistida por el abogado R.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1446, para demandar al ciudadano V.R.V., también anteriormente identificado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. La parte actora en el libelo de la demanda señala que: 1) Celebró último contrato de arrendamiento con la parte demandada, en fecha 1° de Octubre de 2005. 2) La duración del mencionado contrato se pactó a un (01) año fijo sin prórroga. 3) Conforme al contenido de la Cláusula Segunda, el Contrato de Arrendamiento antes referido, tiene por objeto un inmueble, constituido por un (1) apartamento ubicado en el piso dos (2) distinguido con el N° 8, en el Edificio San Miguel, Calle Miquilen Sur, número 23, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 4) El canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 94.050,00), hoy NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 94,50), que EL ARRENDATARIO formalmente se obligó a pagar en dinero efectivo y de curso legal en la oficina de la arrendadora, ubicada en la dirección siguiente: Edificio “SAN MIGUEL”, Local N° 23, Bazar PORTIVEN, C.A.”, situado en la Calle Miquilen, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, dentro de los cinco (05) primero días de cada mes, de acuerdo a la Cláusula Quinta del contrato de marras. 5) De conformidad con la Cláusula Tercera (3ª) y cuarta (4ª) del contrato de arrendamiento antes referido, éste comenzó a partir del primero (1°) de octubre del año 2005, con un plazo de vigencia de un año sin prórroga. 6) En fecha 02 de junio de 2006, realizó la práctica de Notificación Judicial por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante la cual se le informa al arrendatario ciudadano V.R.V., lo siguiente: PRIMERO: Que el contrato de arrendamiento suscrito por ellos en fecha primero (1°) del mes de octubre del año 2005 con fecha de vencimiento el día 30 de septiembre de 2006, no será prorrogado. SEGUNDO: Que de acuerdo al término de la duración de la relación arrendaticia previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concede una prórroga legal de tres (03) años contados a partir del día 1° de octubre de 2006 y cuyo vencimiento será el 30 de septiembre de 2009, el cual deberá entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de mantenimiento y uso en que lo recibió. TERCERO: Que durante la vigencia de la prorroga legal, la cual no conlleva a la tácita reconducción de la relación arrendaticia, deberá continuar cumplimiento a cabalidad con todas las obligaciones convenidas contractuales y legalmente derivadas del contrato de arrendamiento del inmueble, en el entendido que cualquier incumplimiento de dichas obligaciones facultará a LA ARRENDADORA a intentar las acciones pertinentes. CUARTA: Que ante la renuncia del arrendatario de entregar el inmueble arrendado en la oportunidad señalada en la presente solicitud, la arrendadora se reserva el derecho de cualquier acción judicial encaminada a obtener la entrega del inmueble arrendado en forma inmediata, siendo por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de los daños y perjuicios que se estiman en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), hoy VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25,00) diarios por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento. QUINTO: igualmente Solicitamos de este honorable Tribunal en caso de no haber ninguna persona que reciba esta Notificación se libre Cartel donde se transcriba el Texto de la misma y se deje adherido a las puertas de cada uno de los apartamentos Ut Supra señalado. 7) La prórroga legal arrendaticia igualmente fue notificada en fecha 13 de junio de 2006 en el Diario Avance; y en fecha 30 de Junio de 2006, por notificación efectuada por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, especificando que la prórroga legal se inició en fecha 1° de octubre de 2006 y culmina en fecha 1° de octubre de 2009, de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 literal “d” de tres (3) años. 8) Es el caso que vencida la prórroga legal LA ARRENDATARIA A.R.B.G., no ha cumplido con la notificación realizada por medio de telegrama urgente con acuse de recibo, recibido en fecha 14 de septiembre de 2009, como lo es la entrega del inmueble. 9) En virtud del indiscutible término de la relación contractual de la prórroga legal, y dada la demora que presenta el arrendatario V.R.V., en la entrega del inmueble arrendado, anteriormente descrito, concluye en la procedencia de la presente acción. 10) Por anteriormente expuesto, es por lo que acude ante esta autoridad, para demandar, como formalmente demanda al ciudadano V.R.V., para que convenga, o en su defecto, a ello sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: En forma principal: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la prórroga legal, que venció en fecha 1° de octubre de 2009 y SEGUNDO: En forma subsidiaria: 1. En la entrega material del inmueble que una vez le fue arrendado; y 2. en las costas y costos, que genere la presente acción, es decir, siendo por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de los daños y perjuicios que se estiman en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), hoy VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTE CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25,00) diarios por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, conforme a la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento. Fundamenta su acción en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.169, 1.264, y 1.579 del Código Civil.

En fecha 13 de Octubre de 2009, comparece la parte actora del presente juicio, ciudadana M.B., debidamente asistida de abogado, y consigna los recaudos necesarios para la admisión de la demanda.

En fecha 15 de Octubre de 2009, se admite la demanda, ordenando la citación del ciudadano V.R.V., a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra, el segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación debidamente practicada.

En fecha 20 de Octubre de 2009, la parte actora consigna mediante diligencia los fotostatos necesarios para librar la respectiva compulsa, la cual se libró en fecha 23 de Octubre de 2009.

En fecha 30 de Octubre de 2009, el Alguacil de este Juzgado, mediante diligencia consigna recibo de citación sin firmar y librado al ciudadano V.R.V., quien se negó a firmar en el momento de practicar su citación, recibiendo la correspondiente compulsa.

En fecha 02 de Noviembre de 2009, comparece ante este Tribunal la parte actora, ciudadana M.F., asistida por la abogada E.V., y solicita la citación de la demandada conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Dicha solicitud fue acordada por auto dictado en fecha 05 de Noviembre de 2009.

En fecha 06 de noviembre de 2009, comparece la ciudadana M.B., y otorga Poder Apud Acta a los abogados J.C.R.G. y M.A.R.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.093 y 21.615, respectivamente.

Cumplida todas y cada unas de las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 16 de Noviembre de 2009, se recibió escrito de contestación a la demanda, presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada.

Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por la parte actora al proceso, en los términos siguientes:

II

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales: A) Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.B. y el ciudadano V.R.V., sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el piso dos (2) distinguido con el N° 8, en el Edificio San Miguel, Calle Miquilen Sur, número 23, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. B) Copia de la Notificación, realizada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de Junio de 2006, de la cual la secretaria de este Tribunal certifica que el original del mismo le fue presentado a efecto videndi. Este Tribunal aprecia dichas documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado ni tachados por la parte accionada. C) Acuse de Recibo del Telegrama emitido por la ciudadana M.B., en fecha 10/09/2009. Este Tribunal aprecia la documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocido ni tachado por la parte accionada. D) Dos (2) Recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes al mes de septiembre de 2009, a nombre del ciudadano V.R.V., por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en el escrito libelar afirma que: “(…) Celebré último contrato de arrendamiento, con el ciudadano V.R.V., (…) en fecha primero (1°) de octubre de dos mil cinco (2005). La duración del mencionado contrato se pacto a un (01) año fijo si prorroga. (…) Conforme al contenido de la Cláusula Segunda, el Contrato de Arrendamiento antes referido, tiene por objeto, un (01) inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el piso dos (2) distinguido con el número 8, en el “EDIFICIO SAN MIGUEL”, calle Maquilen Sur, numero 23, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, (…) El Canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de NOVENTA Y CUATRO CON CERO CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 94.050,00), hoy NOVENTA Y CUATRO CON CERO CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 94,50), que “EL ARRENDATARIO”, formalmente se obliga a pagar en dinero efectivo y de curso legal en la oficina de la “LA ARRENDADORA” (…) De conformidad con la Cláusula Tercera (3ª) y cuarta (4ª) del contrato de arrendamiento antes referido, este comenzó a partir del primero (1°) de octubre del año 2005, con un plazo de vigencia de un año sin prórroga. En fecha dos (02) de Junio del año dos mil seis (2006), se realizó la práctica de Notificación Judicial realizada por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, en la precitada notificación se le informa al arrendatario ciudadano V.R.V., “…a fin de que se notifique lo siguiente: PRIMERO: Que el contrato de arrendamiento suscrito por nosotros en fecha PRIMERO (1°) DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL CINCO (2005) con fecha de vencimiento el día TREINTA (30) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL SEIS (2006),cuyas características y demás determinaciones constan suficientemente en el documento Ut Supra señalado, conforme a lo previsto en la cláusula Cuarta. No será prorrogado. SEGUNDO: Que de acuerdo al termino de duración de la relación arrendaticia previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, le concede una prórroga legal de TRES (03) AÑOS contados a partir del día PRIMERO (01) DE OCTUBRE DE DOS MIL SEIS (2006) y cuyo vencimiento será el TREINTA (30) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL NUEVES (2009), el cual deberá entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de mantenimiento y uso en que lo recibió. TERCERO: Que durante la vigencia de la prorroga legal, la cual no conlleva a la tácita reconducción de la relación arrendaticia, deberá continuar cumplimiento a cabalidad con todas las obligaciones convenidas contractuales y legalmente derivadas del contrato de arrendamiento del inmueble, en el entendido que cualquier incumplimiento de dichas obligaciones facultará a LA ARRENDADORA a intentar las acciones pertinentes. CUARTA: Que antes la renuncia del Arrendatario de entregar el inmueble arrendado en la oportunidad señalada en la presente solicitud, la arrendadora se reserva el derecho de cualquier acción judicial encaminada a obtener la entrega del inmueble arrendado en forma inmediata, siendo por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de los daños y perjuicios que se estiman en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), hoy VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25,00) diarios por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento. QUINTO: Igualmente Solicitamos de este Honorable Tribunal en caso de no haber ninguna persona que reciba esta Notificación se libre Cartel donde se transcriba el Texto de la misma y se deje adherido a las puertas de cada uno de los apartamentos Ut Supra señalado, dicha notificación fue practicada en su persona, donde esta ubicado el inmueble anteriormente descrito (…) De igual forma, se publico en fecha 13 de junio de 2006, en el Diario AVANCE Cartel de Notificación con el contenido anteriormente expuesto en la Notificación Judicial, (…) La prórroga legal arrendaticia igualmente fue notificada en fecha 30 de Junio de 2006, por notificación efectuada por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, (…) especificando que la prórroga legal se inició en fecha primero (1°) de octubre de 2006 y culminó en fecha primero (1°) de octubre de 2009, de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 literal “d” de tres (3) años. Es el caso que vencida la prorroga legal LA ARRENDATARIA A.R.B.G., no ha cumplido con la notificación realizada por medio de telegrama urgente con acuse de recibo, recibido en fecha catorce (14) de septiembre de dos mil nueve (2009), como lo es la entrega del inmueble. En virtud del indiscutible término de la relación contractual y de la prórroga legal, y dada la demora que presenta el arrendatario V.R.V., antes identificado, en la entrega del inmueble arrendado, (…) concluyo en la procedencia de la presente acción. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar, como formalmente demando al ciudadano V.R.V., anteriormente identificada, para que convenga, o en su defecto, a ello sea condenada por éste Tribunal, en; PRIMERO: en forma principal: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la prorroga legal, que venció en fecha primero (1°) de octubre de dos mil nueve (2009) y SEGUNDO: En forma subsidiaria: 1.- En la entrega material del inmueble que una vez le fue arrendado; y 2. en las costas y costos, que genere la presente acción, vale decir, siendo por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de los daños y perjuicios que se estiman en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), hoy VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTE CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25,00) diarios por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, conforme a la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento....”.

Ante tales afirmaciones de hecho, los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación, alegan que: “(…) Negamos, rechazamos y contradecimos, tos (sic) y cada uno de los alegatos expuestos por la parte demandante en su libelo, negamos y rechazamos que nuestro mandante tenga que desocupar el apartamento que ocupa como arrendatario, negamos y rechazamos que nuestro poderdante tenga que cancelar a la arrendadora la suma de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,00) diarios, por cada día de retardo en las entrega del inmueble, negamos y rechazamos que la relación arrendaticia haya comenzado el Primero de Octubre del año 2005, ya que en realidad nuestro poderdante es arrendatario del apartamento numero 8, ubicado en el piso 2 del Edificio San Miguel, situado en la Calle Maquilen, numero 23, de esta ciudad de Los Teques, desde el año 1.972, de lo cual se infiere que nuestro representado, lleva ocupando el mencionado apartamento, unos treinta y siete (37) años aproximadamente, tiempo en el que ha sido un fiel cumplidor de las obligaciones que adquirió en el contrato. … De la Preferencia Ofertiva En virtud de que nuestra representada, tiene aproximadamente unos 17 años ocupando el apartamento número 2 del piso uno del Edificio San Miguel, se ha hecho acreedora al derecho de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si la intención del Arrendador al solicitar la desocupación del inmueble es la de vender el mismo. En caso contrario, si la intención es la continuar alquilándolo, también tiene nuestro representado la primera opción, de tal manera que ante la difícil situación en que se encuentra nuestro poderdante, es una persona de avanzada edad, con un estado de salud sumamente delicado, … es perfectamente factible y aplicable el principio de la realidad de los hechos derivados de la relación jurídica, que esta por encima de cualquier convenio de aparente legalidad, tal como lo establece el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …”, por lo que este juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho del accionante y el rechazo, por parte de la demandada, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta al cumplimiento del contrato que la parte actora solicita a la demandada, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.B. y el ciudadano V.R.V., el primer día del mes de octubre de 2005, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el piso dos (2) distinguido con el N° 8, en el Edificio San Miguel, Calle Miquilen Sur, número 23, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, dicha documental fue acompañada al escrito libelar y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara. De igual forma, debe tener como probada la notificación practicada por este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, cursante en autos del folio 18 al 68 de este expediente, según Acta levantada en fecha 09 de junio de 2006, cursante en autos del folio 58 al 61, mediante la cual se le notifica al arrendatario V.R.V., en el inmueble objeto de arrendamiento, en la persona que se identificó como su esposa la ciudadana E.G.D.R., entre otras cosa, la no prorroga del contrato y la entrega material del referido inmueble.

Ahora bien, este Tribunal circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación; a las pruebas aportadas por las partes, y que sólo puede ser objeto de prueba lo alegado, en ese sentido deben resolverse las cuestiones que hayan sido presentados en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados, conforme lo previsto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. … Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni poder suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados... En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”

De lo alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda en cuanto al hecho de que según su decir, de haber nacido la relación arrendaticia desde el año 1972, en contravención a lo alegado por la parte actora, de que el último contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano V.R.V., fue en fecha primero de octubre de 2005, y que de acuerdo al termino de duración de la relación arrendaticia le concede una prórroga legal de tres (3) años, contados a partir del día primero de octubre de 2006 hasta el treinta de septiembre de 2009. Al respecto este Tribunal encuentra que en el contrato en referencia las partes estipularon que tendría una duración de un (1) año fijo sin prorroga. Ahora bien, la doctrina ha establecido respecto de la interpretación de los contratos, que tal actividad no sólo persigue suprimir posibles ambigüedades y dudas, sino que además busca descubrir cual es la voluntad específica o concreta de las partes, a los fines de calificar o determinar la naturaleza del mismo. De allí que para MESSINEO “la interpretación de la norma es interpretación de un principio jurídico (abstracto), mientras la interpretación del contrato es interpretación de un caso singular o de un comportamiento, es decir, algo concreto”. En otros términos podemos decir, que la calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia o cualidad, que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, sin que ello signifique que tal determinación por las partes obligue al juzgador, toda vez que la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público, y corresponde a los Jueces de Instancia interpretar los contratos por constituir una función soberana de ellos, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “(...) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...” (Subrayado por el Tribunal). En relación a la interpretación de los contratos se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: J.A.A. contra E.R.A.), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente:

…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...

. (Negritas del texto).

Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que del contenido de la cláusula Tercera, prevista en el último contrato de arrendamiento que suscribieron las partes, en virtud de que este hecho de ser el último contrato suscrito por las partes, no fue controvertido por la parte demandada, sino que a su decir la relación arrendaticia comenzó en el año 1972, al respecto este Tribunal encuentra que dicho alegato esta relacionado a la duración de la relación contractual arrendaticia, y no al término previsto en el último contrato suscrito por las partes, que de su Cláusula Tercera se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese una duración de un (1) año fijo, el cual comenzaría a correr a partir del día 1° de Octubre de 2005 y vencía el 30 de Septiembre de 2006, y a su vez la parte actora, promueve Notificación Judicial que cursa en autos del folio 18 al 68, la cual es apreciada por este Tribunal, en la que se evidencia que la parte actora, le concedió a la parte demandada un lapso de prórroga legal de tres (3) años. En este sentido este Tribunal encuentra que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, establece en su encabezamiento como uno de sus requisitos para la procedencia de la prórroga legal, es que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado y llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de la Cláusula Tercera del contrato se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese una duración de un (1) año fijo, el cual comenzaría a correr a partir del día 1° de Octubre de 2005 y vencía el 30 de Septiembre de 2006, en consecuencia debe tenerse que respecto a dicho contrato no operó la tácita reconducción, y así se establece. En relación al lapso de tres años concedido por la parte actora, este Tribunal al subsumir dicha circunstancia, encuentra que el artículo 38 ejusdem, otorga el lapso máximo tres (3) años de prórroga legal, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, lo que implica el reconocimiento por la parte actora de una relación contractual arrendaticia de diez (10) años o más, lo cual es concordante con lo alegado por la parte demandada de que es arrendatario desde el año 1.972, es decir, desde hace más de diez (10) años, en virtud de que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el literal d) del artículo 38, no refiere excepción alguna, a la relación arrendaticia que haya durado más de diez (10) años, en consecuencia conforme a lo previsto en el mencionado literal d) del artículo 38 en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que en virtud de la notificación practicada en fecha 09 de junio de 2006, esto es, más de treinta (30) días de anticipación al vencimiento de plazo fijo, comenzó a correr la prórroga legal de tres (03) años, en virtud del reconocimiento efectuado por los apoderados judiciales de la parte demandada de la existencia de una relación arrendaticia por más de diez (10) años, y en virtud de la notificación practicada por la arrendadora, al ciudadano V.R.V., en la persona de su cónyuge, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, practicada por este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, de la no renovación del contrato de arrendamiento en referencia, notificación ésta que fue promovida por la parte actora y apreciada por este Tribunal, razón por la cual dicha prórroga expiró el día 30 de septiembre de 2009, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble.

En relación a la preferencia ofertiva alegada por la parte demandada que a su decir le corresponde, este Tribunal encuentra que en la presente litis dicho derecho de preferencia ofertiva con su correlativo derecho de retracto legal, son derechos que corresponde ejercer al arrendatario en los casos de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, hecho o circunstancia que no es la pretensión de la parte actora en la presente litis, en consecuencia resulta improcedente en los términos planteados, emitir pronunciamiento sobre un alegado derecho, cuyos supuestos no son los controvertidos en la presente litis, y su alegación no desvirtúa en forma alguna el vencimiento de la prórroga legal, y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, y así se decide.

En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto al vencimiento de la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda, y así se decide.

En cuanto a lo solicitado por la accionante, en relación al pago de la indemnización diaria establecida en la Cláusula Décima del mismo contrato por daños y perjuicios, causados por el retardo o demora en la entrega del inmueble arrendado, equivalente a la cantidad de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios. Este Tribunal encuentra que establecida como ha sido la obligación del arrendatario de hacer la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, esto es, al vencimiento del plazo conferido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, tiene aplicabilidad el principio fundamental previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que expresa: “el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”, concordante con lo contemplado en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”; y artículo 1.167 del Código Civil,…” “si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”…. En consecuencia, siendo que en la presente causa se ventila el Cumplimiento del Contrato por vencimiento de la prórroga legal, resulta procedente acordar el cumplimiento por equivalente, como lo constituye el pago de la Cláusula Penal, a razón de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios, a partir del 1° de octubre de 2009, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; 28, 38 en su literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la ciudadana M.B., contra el ciudadano V.R.V., ambos ampliamente identificados en autos y consecuentemente, se condena al demandado a: 1. En forma principal: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la prorroga legal, que venció el primero (1°) de Octubre de dos mil nueve (2009) 2. En forma subsidiaria a: 2.1 Entregar de manera inmediata a la parte accionante, el inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el piso dos (2) distinguido con el N° 8, en el Edificio San Miguel, Calle Miquilén Sur, número 23, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, libre de persona y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 2.2 Al pago de los daños y perjuicios que se estiman en la cantidad de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios por cada día de retardo o demora que transcurra en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del 1° de octubre de 2009 hasta la definitiva entrega del entrega del inmueble.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena la parte demandada al pago de las costas procesales.

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los diez (10) días del mes de Diciembre de dos mil nueve (2009), a los 199° Años de la Independencia y 150° Años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

T.H.A.

LA SECRETARIA,

L.M.D.P.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

THA/LMdeP/mbm

Expte. N° 098416