Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 3 de Junio de 2011
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario |
| Ponente | Jeanne Lisbeth Fernández |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2493
El presente expediente contiene el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CLÁUSULA CONTRACTUAL Y DAÑOS Y PERJUICIOS accionara el abogado T.A.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.203.007, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.102, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “MATRIX N° 2 S.R.L.”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 24 de noviembre de 2.003 bajo el N° 16 Tomo 23-A; en contra de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A.,” inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 30 de junio de 1.995 bajo el N° 43 Tomo 22-A, en la persona de su Presidente y representante legal abogado R.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-150.301, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 4.439, y domiciliados en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira todos los nombrados.
Conoce esta Alzada del presente expediente en v.d.R.D.A. ejercido por el abogado T.A.M.P., contra la sentencia dictada el 24 de enero de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 E IMPROCEDENTE EL ALEGATO DE INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES; PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y NO HUBO CONDENATORIA EN COSTAS.
I
En fecha 19 de junio de 2.007 (folios 1 al 21), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios 22 al 97. Por auto de fecha 28 de junio de 2007 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 99).
Por escrito de fecha 25 de febrero de 2008 (folios 130 al 147), la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda, y a los folios 149 al 154 riela su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 4 de marzo de 2008 (folios 159 al 164), el apoderado del demandante de autos promovió pruebas.
A los folios 170 al 184 corre inserta la decisión dictada el 24 de enero de 2011 con asiento diario N° 47, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada en fecha 18 de abril de 2011 (folio 189) por la representación judicial de la parte actora, y que por auto de esa misma fecha el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 190).
En fecha 2 de mayo de 2011 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.493 (folios 192 y 193).
Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
La decisión apelada de fecha 24 de enero de 2011, resolvió:
…DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
…En materia de arrendamiento inmobiliario los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para dar un inmueble en goce a cambio de un pago, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, bien para destinarlo a vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, lo cual está protegido por normativa constitucional. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así se desprende de la Ley Especial que rige este tipo de relación jurídica. Así, ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.
DE LA NOTIFICACION DEL DESAHUCIO E INICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
En el caso de marras, no siendo un hecho controvertido la existencia de un contrato de arrendamiento, por lo tanto, al tenerse el mismo como cierto y con pleno valor jurídico, encontramos que un primer aspecto de la pretensión es el presunto incumplimiento de la Cláusula Tercera del mismo, según la cual convienen que habiendo fijado como lapso del mismo, seis (6) meses con inicio del 01 de abril de 2003, su no renovación quedaba sujeta a la manifestación de dicha decisión por la parte interesada, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cada una de sus prórrogas.
…En consecuencia, habiendo tenido la arrendataria conocimiento del asunto que se le informaba en la notificación respecto de la terminación del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora, fuera del lapso establecido, se tiene como no hecha, en lo que corresponde al desahucio. Y así se decide.
DE LA OFERTA DE VENTA
…En el presente caso, y como ya se señaló, la parte accionante de este proceso, además de pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito, solicitó se dejara sin efecto la Oferta de Venta preferente contenida en la notificación judicial, lo que constituye una pretensión adicional, pero no explicó ni probó las razones por las que tal notificación de Oferta de Venta Preferente resulta nula. Por tanto, no habiéndose alegado ni menos probado, las razones por las cuales debería dejarse sin efecto la referida notificación, la cual fue cumplida, tal pretensión debe sucumbir y declararse sin lugar, como en efecto también se expresará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Finalmente, reclama la parte actora que, en su condición de arrendataria, al proceder la arrendadora ha hacer la notificación sobre la terminación del contrato de arrendamiento y la activación de la prórroga legal, la obligaron a contratar los servicios de abogado para defender sus derechos y que tal conducta pone en riesgo la actividad económica de la empresa que ocupa el inmueble objeto del referido contrato. …
…Ahora bien, siendo que cualquier tipo de daño que se reclame tiene su origen en el incumplimiento culposo no tolerado, consentido ni permitido por el ordenamiento jurídico positivo, es impretermitible determinar la antijuricidad (violación de normas legales) del agente ejecutor de la conducta culposa, bien por actuaciones positivas (culpa in comitendo) o negativas (culpa in comitendo), a los fines constatar la existencia de un hecho ilícito y que en el caso de marras era una carga en cabeza de la parte actora, quien de manera muy genérica, se limitó a enunciar los presuntos daños ocasionados y su valoración económica, promoviendo como prueba un contrato de prestación de servicios profesionales de abogado, cuya valoración se desestimó y con lo cual se desecha la pretensión de la parte actora sobre el reclamo de daños y perjuicios. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: PUNTOS PREVIOS: a) Se Declara SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, b) Se declara improcedente el alegato de fondo de inepta acumulación de acciones.
SEGUNDO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el Abg. T.A.M.P., actuando como Apoderado Judicial de la Empresa Mercantil MATRIX N° 2 S.R.L., en contra de la Empresa Mercantil INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y por Anulabilidad de la Oferta de Venta Preferente.
TERCERO: Por la naturaleza de la sentencia no hay condena en costas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …
. (Subrayado y negritas de quien decide).
Por su parte, la representación judicial de la parte actora en su diligencia del 18 de abril de 2011 expuso:
…APELO de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 24 de enero de 2011. …
. (Negritas y subrayado de quien sentencia).
Este Tribunal Superior aprecia que la decisión recurrida declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el abogado T.A.M.P., actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “MATRIX N° 2 S.R.L.”, en contra de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A.,” en la persona de su Presidente y representante legal abogado R.C.M., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y que dicha decisión fue apelada por la representación judicial de la parte actora. En tal sentido, evidentemente debe tenerse el presente recurso de apelación como limitado, solamente contra aquello que no favoreció a la demandante, es decir: 1.- La pretensión de que se deje sin efecto la oferta de venta contenida en la notificación judicial N° 290 que fue negada, y 2.- La no condenatoria al pago de los daños y perjuicios peticionados en el libelo de demandada.
EN CUANTO A LA OFERTA DE VENTA.
En el libelo la parte actora pidió que la parte demandada:
…convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, a dejar sin efecto, la Oferta de Preferencia Ofertiva, realizada en la extemporánea notificación, realizada en fecha 15 de marzo del año 2007, la que empezó a surtir efecto a partir del día 17 de marzo del año 2.007, ya que la misma no cumple con los presupuestos procesales exigidos por el legislador, al transgredir lo establecido como normas de orden público en los artículos 42 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
.
El a quo al respecto resolvió:
…Con relación a la Oferta de Venta Preferente contenida en la notificación judicial N° 290, y la cual se pretende se deje sin efecto, debe indicar este Tribunal, que la expresión “dejar si efecto” está referida a la anulabilidad del acto jurídico que se trate, en virtud de lo cual, quien lo solicita deberá alegar y probar, las causas por las que ese acto jurídico se considera nulo o debe declararse como tal. En el presente caso, y como ya se señaló, la parte accionante de este proceso, además de pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito, solicitó se dejara sin efecto la Oferta de Venta preferente contenida en la notificación judicial, lo que constituye una pretensión adicional, pero no explicó ni probó las razones por las que tal notificación de Oferta de Venta Preferente resulta nula. Debe recordar este Administrador de Justicia, que a los Jueces de la República les está vedado suplir las faltas de las partes tanto en su argumentación como en sus probanzas, de modo que el sólo hecho de señalar que tal notificación era extemporánea, por considerarlo así la parte actora, no es razón suficiente para dejarla sin efecto, tomando en consideración que las notificaciones que hace el arrendador al arrendatario respecto a la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento, cuando están dados los supuestos para ofertarlo de manera preferente, las mismas tienen un trámite específico regulado por la Ley especial, sin restricción o limitación de tiempo para tal ofrecimiento, toda vez que el mismo surge, cuando el propietario del inmueble de que se trate, decida vender el inmueble que le es propio. Por tanto, no habiéndose alegado ni menos probado, las razones por las cuales debería dejarse sin efecto la referida notificación, la cual fue cumplida, tal pretensión debe sucumbir y declararse sin lugar, como en efecto también se expresará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide. …”.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio dispone:
Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario ”.
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. …
.
En atención a lo expuesto anteriormente, en el caso de autos se concluye que efectivamente la parte actora no probó las razones que justifiquen que se deje sin efecto la oferta de venta hecha a través de la notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira el 15 de marzo de 2007, pues tal oferta se realizó con apego a las normas citadas, Y ASÍ SE RESUELVE.
EN CUANTO A LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
La parte actora en su libelo dijo:
…Los gastos generados al verse obligada mi representada, a contar con este Escritorio Jurídico, con la finalidad de redactar, introducir Acción de Cumplimiento de Contrato, en vista de los múltiples incumplimientos del contrato, celebrado entre ambas partes, pues dicho contrato de honorarios profesionales, monta la cantidad VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), lo que genera un Daño Patrimonial, imputable a la ARRENDADORA INCUMPLIENTE…
…es por lo que recurro ante su noble autoridad, para DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO a la ARRENDADORA, INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., Compañía Anónima… .
…QUINTO: Para que convenga, o a ello sea condenada por este Tribunal, el el pago de los Daños Patrimoniales, causados en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), en el ejercicio del Derecho a la Defensa, al verse obligada mi representada MATRIX N° 2, S.R.L., a contratar este Escritorio Jurídico, para demandar el Cumplimiento del Contrato. …
El a-quo sobre este aspecto decidió:
…Ahora bien, siendo que cualquier tipo de daño que se reclame tiene su origen en el incumplimiento culposo no tolerado, consentido ni permitido por el ordenamiento jurídico positivo, es impretermitible determinar la antijuricidad (violación de normas legales) del agente ejecutor de la conducta culposa, bien por actuaciones positivas (culpa in comitendo) o negativas (culpa in comitendo), a los fines constatar la existencia de un hecho ilícito y que en el caso de marras era una carga en cabeza de la parte actora, quien de manera muy genérica, se limitó a enunciar los presuntos daños ocasionados y su valoración económica, promoviendo como prueba un contrato de prestación de servicios profesionales de abogado, cuyo valoración se desestimó y con lo cual se desecha la pretensión de la parte actora sobre el reclamo de daños y perjuicios. Y así se decide. …
.
Ahora bien, esta sentenciadora no comulga con las razones expuestas por el a quo para negar la pretensión de daños y perjuicios; pues en el asunto de marras no puede prosperar en ningún caso tal petición en virtud de que los honorarios de abogado forman parte de las costas, y como tal, tienen incluso un procedimiento propio para su reclamación, según se trate de actuaciones judiciales o extrajudiciales, de cobrar las costas a la parte perdidosa en juicio o al propio cliente, lo que significa que los honorarios de abogado no pueden considerarse como daños y perjuicios, Y ASÍ SE RESUELVE.
Por lo razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, concluye esta sentenciadora del conocimiento en grado jerárquico vertical que el presente el recurso de apelación debe declararse sin lugar, y en consecuencia confirmarse la decisión apelada.
III
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado T.A.M.P. el 18 de abril de 2011 contra la decisión dictada y publicada el 24 de enero de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Queda COMFIRMADA la decisión apelada dictada y publicada el 24 de enero de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y diarizada con el N° 47.
En el presente asunto no se aplica el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 6 de mayo de 2011, en virtud de que la presente decisión no involucra el desalojo ni la desocupación del inmueble arrendado.
No hay CONDENATORIA en costas dada la naturaleza del fallo.
Notifíquese a las partes de l presente decisión.
Publíquese y regístrese conforme a lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los tres (3) días del mes de junio del año dos mil once. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
La Jueza Titular,
J.L.F.D.A.
Refrendada por
El Secretario,
J.G.O.V.
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.493, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. En la misma fecha se libraron las boletas de notificación a las partes, haciéndose entrega de las mismas al Alguacil del Tribunal.
El Secretario
J.G.O.V.
JLFDEA/JGOV.
Exp. 2.493.
