Decisión nº 99-2011 de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 4 de Abril de 2011

El mérito favorable de autos.

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Sn A.d.T., anotado bajo el Nro. 68, Tomo 19 de fecha 25 de marzo de 2003

Copia simple del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Sn A.d.T., anotado bajo el Nro. 08, Tomo 40 de fecha 30 de abril de 2004

Carta de participación donde se comunica al demandado que el contrato que regulaba la relación arrendaticia, vencía el 01 de abril de 2005, es decir, se le participó con tres (3) días de antelación al vencimiento.

Notificación de apertura del procedimiento de consignación, emanada del Tribunal del Municipio Bolívar, de fecha 15 de julio de 2005, donde se demuestra que fue notificada de las consignaciones de los cánones de arrendamiento por parte del demandado con mas de 30 días de la fecha de la consignación.

De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se requiera a la empresa de teléfonos CANTV, que informe a este Tribunal sobre el estado de cuenta de la línea telefónica signada con el Nro. 7712272, la cual se encontraba en el local objeto del contrato de arrendamiento, a fin de demostrar si dicha línea fue retirada por falta de pago y posteriormente se perdió.

En escrito de fecha 29 de julio de 2005, el demandado J.A.G., asistido por el abogado J.L.A.S.N., promovió:

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre N.T.B.d.Z., en donde ene año inmediatamente anterior, también le arrienda el inmueble objeto de la presente demanda, autenticado ante la Notaría Pública de San A.d.T., en fecha 25 de Marzo de 2003, según documento Nro. 68, Tomo 19.

Copia certificada del expediente Nro. 280-05, del Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en el cual hace las consignaciones de los cánones de arrendamiento vencidos a favor de la ciudadana N.T.B.d.Z., a fin de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

III

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

PUNTO PREVIO:

De la inadmisibilidad de la demanda:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado J.A.G., asistido por el abogado J.L.A.S.N., efectuó la siguiente denuncia:

Se demandó un procedimiento inquilinario, pero se empleó solamente la vía civil, sin mencionarse y tomar en cuenta en el libelo de la demanda, el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inquilinarios, que es la norma rectora del proceso y por la cual se debe abrir el procedimiento; sin embargo, el Tribunal admite la apertura del proceso cuando ha debido inadmitirlo por no señalarse la norma que lo rige y por tanto el Tribunal obró en ultrapetita, cuando concedió algo mas de lo que le fue pedido; pues se demando con la utilización de normas de estricto contenido civil, sin emplearse la norma procesal inquilinaria que de la movimiento al proceso; en consecuencia en los términos en que fue expuesta era inadmisible y así lo opongo a la demandante.

Para resolver, esta Juzgadora observa:

Para ésta Alzada el Juez Civil, aún con la existencia del principio dispositivo que rige dicho procedimiento (Artículo 11 del Código Adjetivo), puede hacer uso de sus facultades de conocedor del derecho: “Iura Novit Curia” (artículo 12 ejusdem), pues nuestra Sala Civil del M.T. desde fallo de vieja data, de fecha 23 de Julio de 1987 (Ponente: Dr. R.P.B., caso O.A. contra G.A.), ha sostenido que en virtud del principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, el que se incurra en incongruencia, o se suplan defensas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no a la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ni a la calificación jurídica que las partes den a los hechos. Y así se establece.

Por lo que, aún cuando la parte demandante no fundamenta su acción en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo un deber del Juez subsumir los hechos dentro de las normas jurídicas aplicables al caso en concreto, como se estableció, no incurrió el Tribunal de Municipio en ultrapetita al aplicar las normas inquilinarias, de conformidad con el artículo 33 ejusdem. Y así se declara.

En consecuencia, conforme a lo anterior, se desecha el alegato de inadmisibilidad de la demanda opuesto por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, Y así se decide.

Normativa de Orden Público

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: ¡Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” G.Q., Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.

IV

DEL FONDO DEL ASUNTO

El thema decidendum para esta Alzada, versa sobre la pretensión de la parte demandada quien fundamenta su apelación, en el alegato formulado en el acto de la litis contestación, de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y por consiguiente no está en curso ninguna prórroga legal, y luego de determinar ello, verificar si el contrato debe resolverse por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Y así se establece.

Bajando a los autos, observa quien aquí decide que efectivamente en el presente caso, quedó reconocida la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma auténtica, siendo ésta relación arrendaticia por escrito.

Dicho esto, esta Juzgadora observa que la parte apelante requiere de esta Alzada que se revise la sentencia del a quo en relación a que el a quo estableció: : “… se constata, que el arrendatario se encuentra en el disfrute de la prorroga legal arrendaticia establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …”; pues existe un contrato a tiempo indeterminado como lo alegó en la contestación de la demanda al folio 10 del presente expediente.”

De la Sentencia Apelada

La Sentencia recurrida, dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de septiembre de 2005, se fundamentó en la siguiente motivación:

Ahora bien, considera necesario quien juzga establecer la naturaleza de la relación que vincula a las partes en la presente causa, a tal fin queda evidenciado del contrato de arrendamiento autenticado a tiempo determinado, por un lapso de tiempo de un año, con vigencia desde el primero de abril de dos mil cuatro al primero de abril del dos mil cinco, en consecuencia, del mismo se desprende que ante la celebración de dicho contrato bajo esta modalidad, es decir, a termino fijo, la arrendadora entregó al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, siendo el plazo fijo lo que distingue esa relación ; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido y limitado en el tiempo, que arrendador y arrendatario establecieron en el mismo momento de la celebración del contrato, esto nos quiere significar que los sujetos intervinientes en la relación contractual, han conocido desde la celebración del contrato en referencia, cuándo comienza y cuándo termina la relación arrendaticia que los vincula, sin que surja o exista ninguna duda sobre el inicio y terminación de la misma, de tal modo que la certeza temporal evidentemente caracteriza esa relación de orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuando nació a misma así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prórroga legal.

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si esta o no en curso el lapso de la prórroga legal, a tal efecto el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Entonces tocaba a la parte demandante probar antes que todo la existencia de la relación arrendaticia; y para ello el Tribunal entra analizar el material probatorio de la forma siguiente. Y así se establece.

1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

   De los documentos anexos al libelo de la demanda:

   1. - Copia simple de la cédula de identidad Nro. V- 9.330.860 de la demandante ciudadana N.T.B.d.Z.. Documental que no es valorada por este Tribunal por impertinente, ya que nada aporta al fondo del presente asunto.

   2. - Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana N.T.B.D.Z. y J.A.G., autenticado por ante la Notaría Pública de San A.d.T., anotado bajo el No. 08, Tomo 40 de fecha 30 de abril del 2004, sobre un local comercial con parte de un galpón adentro y con teléfono Nro. (0276) 7712272, propiedad de la arrendataria, el cual está ubicado en la cale 5, Nro. 11-53 de la ciudad de San A.d.T.. Documental a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma demuestra la parte demandante la existencia de la relación arrendaticia entre ella y el demandado, sobre el inmueble de su propiedad desde el 30 de abril del 2004 al 01 de abril del 2005.

2. De las Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

   1. - Pruebas de la parte demandante:

El mérito favorable de autos. EL mérito invocado no constituye un medio de prueba regulado por la Ley, en consecuencia se desecha tal invocación.

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Sn Antonio, Municipio B.d.E.T., anotado bajo el Nro. 68, Tomo 19 de fecha 25 de marzo de 2003. Documental que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo demuestra la demandante que el 01 de abril del año 2003 inició una relación arrendaticia con el demandado ciudadano J.A.G..

Copia simple del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio, Municipio B.d.E.T., anotado bajo el Nro. 08, Tomo 40 de fecha 30 de abril de 2004. Documental que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo demuestra la demandante que desde el 01 de abril del 2004 inició una relación arrendaticia con el demandado ciudadano J.A.G..

Carta de participación donde se comunica al demandado que el contrato que regulaba la relación arrendaticia, vencía el 01 de abril de 2005, es decir, se le participó con tres (3) días de antelación al vencimiento. Documental respecto de la cual observa este Tribunal que aun cuando tendría su valor, no se valora por impertinente.

Notificación de apertura del procedimiento de consignación, emanada del Tribunal del Municipio Bolívar, de fecha 15 de julio de 2005, donde se demuestra que fue notificada de las consignaciones de los cánones de arrendamiento por parte del demandado con mas de 30 días de la fecha de la consignación. Documental a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma demuestra la demandante haber sido notificada de la consignación de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano J.A.G., ante el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial

De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se requiera a la empresa de teléfonos CANTV, que informe a este Tribunal sobre el estado de cuenta de la línea telefónica signada con el Nro. 7712272, la cual se encontraba en el local objeto del contrato de arrendamiento, a fin de demostrar si dicha línea fue retirada por falta de pago y posteriormente se perdió. No tiene esta Juzgadora materia obre la cual pronunciarse, por cuanto este medio de prueba no fue evacuado en la presente causa.

2. - Pruebas de la parte demandada:

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre N.T.B.d.Z., en donde ene año inmediatamente anterior, también le arrienda el inmueble objeto de la presente demanda, autenticado ante la Notaría Pública de San A.d.T., en fecha 25 de Marzo de 2003, según documento Nro. 68, Tomo 19. Documental que ya fue objeto de valoración por parte de este Tribunal, en consecuencia se da por reproducida aquí la valoración de esta documental efectuada supra.

Copia certificada del expediente Nro. 280-05, del Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en el cual hace las consignaciones de los cánones de arrendamiento vencidos a favor de la ciudadana N.T.B.d.Z., a fin de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Documental a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma demuestra el demandado, el haber efectuado la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2005.

Efectivamente este Tribunal al analizar el Contrato que se celebró entre la demandante y el demandado en fecha 30 de abril del 2004 (hecho no controvertido), el cual fue agregado en copia certificada por la actora y que fue debidamente valorado por el a quo, se observa que fue a tiempo determinado, esto es, debía culminar el día 01 de abril del 2005; y en todo caso tomando en cuenta también, que sería a tiempo determinado el contrato suscrito desde el 01 de abril del 2003 al 01 de abril del 2004. Y así se establece.

Y en virtud de ello, precisamente las partes declararon de mutuo acuerdo en su Cláusula SEGUNDA lo siguiente:

El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo a partir del 01 de abril del 2004

.

Para ésta Alzada el Juez Civil, aún con la existencia del principio dispositivo que rige dicho procedimiento (Artículo 11 del Código Adjetivo), puede hacer uso de sus facultades de conocedor del derecho: “Iura Novit Curia” (artículo 12 ejusdem), pues nuestra Sala Civil del M.T. desde fallo de vieja data, de fecha 23 de Julio de 1987 (Ponente: Dr. R.P.B., caso O.A. contra G.A.), ha sostenido que en virtud del principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, el que se incurra en incongruencia, o se suplan defensas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no a la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ni a la calificación jurídica que las partes den a los hechos.

Así tenemos que la Doctrina ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, es:

Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (G.Q., Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así al analizar el contenido normativo de la Cláusula Segunda antes transcrita, para esta Alzada, no cabe duda, como bien lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que contemplado desde el punto de vista funcional, sirve para realizar una finalidad de la vida económica, siendo su utilidad, como fuente de obligaciones, que radica precisamente en ello, vale decir, en la variedad de intereses económicos que éstos pueden tutelar, garantizando así su realización, donde las partes tienen la voluntad de darse su propia ley, poder éste que surge del Principio de la Autonomía de la Voluntad, que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes.

Expuestas las consideraciones que anteceden, se evidencia que la relación arrendaticia entre los ciudadanos N.T.B.d.Z. y J.A.G., lo fue a TIEMPO DERTEMINADO, siendo entonces que la relación arrendaticia sea la del 01 de abril del 2003 o la que se inició el 01 de abril del 2004 eran a tiempo determinado. De manera que los contratos ya estaban resueltos Ipso Iure al momento de demandar. Razón por la cual iban corriendo 02 meses de prórroga al momento de la demanda, y siendo que el arrendatario ciudadano J.A.G., en fecha 06 de mayo de 2005, conforme se evidencia de la copia certificada del Expediente de Consignaciones Nro. 280-05 del Tribunal del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, agregadas a los folios 30 al 53, procedió a consignar la cantidad de bolívares DOSCIENTOS TREINTA MIL (Bs. 230.000,00) correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, por el inmueble propiedad de la referida ciudadana consistente en un local comercial ubicado en la calle 5, Nro. 11-53, en la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T., a favor de la ciudadana N.T.B.d.Z., efectuando en fecha 20 de mayo de 2005, el deposito correspondiente al pago del mes de mayo de 2005 (folio 42) y en fecha 01 de junio de 2005 el deposito correspondiente al mes de Junio de 2005,por lo que a criterio de esta juzgadora, el demandado se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2005 demandados como insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.

V

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: