Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 20 de Abril de 2009

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, ahora recogido por el artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

Las anteriores Normativas nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.)

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo, lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos Inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. ASÍ SE ESTABLECE. –

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público InquilinarIo.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el

demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Siendo la oportunidad procesal para producir decisión, en la presente causa esta Juzgadora A-quem, acoge para ello los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código de Procedimiento Civil y en las normas adjetivas. Así mismo se ciñe estrictamente a los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional, y a los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de las consideraciones expuestas y a los principios indicados, pasa esta Operadora de Justicia a conocer de la apelación lo cual hace en los siguientes términos:

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, esta Sentenciadora debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.

• La parte actora en su libelo manifiesta que celebró contrato verbal de arrendamiento con la parte demandada el cual tenía por objeto el inmueble (local) descrito ut supra. Que dicho contrato de arrendamiento se celebró en el año 2.004, por el término fijo de un (01) año, vale decir, a tiempo determinado. Que dicho contrato fue renovándose por períodos iguales de tiempo. Que el canon de arrendamiento fue por la suma de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) cancelado por mensualidades vencidas. Que en el mes de enero de 2.008 tomó la firme determinación de no conceder más en alquiler el mencionado inmueble, decisión que le comunicó de manera verbal al arrendatario J.A.O., manifestándole igualmente que empezaba el disfrute de su prórroga legal de un (01) año que empezaba a regir a partir del día 16 de enero de 2.008, llegando al acuerdo verbal de que el canon sería ahora por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) pero que el arrendatario no cumplió y siguió depositando la suma de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo). Que motivada a lo anterior, en fecha 22 de julio de 2.008 notifica judicialmente por intermedio del Juzgado A quo, amparada en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario, su decisión de finalizar su relación arrendaticia y que se encontraba en el disfrute de la prorroga legal, manifestándole que debía hacerle entrega del local para la fecha de culminación de la prorroga (15 de enero de 2.009) desocupado de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió. Que hasta la fecha de la interposición de la demanda han sido infructuosas las gestiones realizadas para conseguir la entrega formal del local dado en arrendamiento. Y por ello demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, que el inmueble le sea entregado libre de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios públicos y en buen estado de conservación. Igualmente pretende el pago de Treinta Bolívares (Bs. 30,oo) diarios por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble arrendado calculados desde el 16 de enero de 2.009 hasta producirse la entrega total y formal del inmueble. Fundamenta su demanda en los artículos 1615, 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

• Por su parte la parte accionada al dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda en cuestión. Dice que la relación arrendaticia ha existido bajo contrato verbal excepcionándose al manifestar que no es a tiempo determinado sino a tiempo indeterminado. Niega que la actora le haya manifestado verbalmente su decisión de no conceder mas en alquiler el local arrendado, niega la pretendida prórroga legal alegada por la actora pues aduce que el contrato verbal de arrendamiento que los vincula es a tiempo indeterminado y que en ese tipo de contratos no opera la prórroga legal arrendaticia. Alega que si es cierto la relación arrendaticia comenzó en el año 2.004 pero que el A quo dictó sentencia a su favor en la causa Nº 1727/06 en una pretensión anterior de la demandante por Nulidad de Contrato de Arrendamiento.

Alega que las únicas causales para el desalojo son las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que ante el A quo reposa expediente de consignaciones arrendaticias Nº 287 donde se demuestra que no existe atraso en el pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto no existe causal ninguna válida que fundamente la acción incoada en su contra. Que la demanda es improcedente por cuanto el contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes es a tiempo indeterminado desde el año 2.004 y no opera la prórroga legal.

QUEDO ASI TRABADA LA LITIS.

Planteada la litis en los términos anteriormente descritos, quedan fijados los hechos admitidos o no controvertidos, a saber: el hecho de que entre las partes existe una relación arrendaticia que comenzó en el año 2.004; el hecho de que dicha relación arrendaticia tiene por objeto un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 8 entre carreras 5 y 6 del barrio P.N. de la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.e.T.; y el hecho que la relación arrendaticia que los vincula nació bajo la figura de Contrato de Arrendamiento Verbal. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

Siendo los hechos controvertidos los siguientes: el hecho de la naturaleza jurídica del contrato, a saber: si es a tiempo determinado o indeterminado; y dependiendo de el hecho anterior, si es procedente o no la figura jurídica de la prórroga legal arrendaticia en la presente causa. Igualmente quedó controvertido la pretensión de indemnización de daños y perjuicios hecha por la demandante en su libelo.

Quedando circunscrita la controversia en determinar si estamos en presencia de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, y establecido lo anterior si opera la prórroga legal arrendaticia, así como determinar la indemnización de daños y perjuicios peticionada. Y ASI SE ESTABLECE.

A los efectos de cumplir con el principio de exhaustividad probatoria, este tribunal debe agotar el análisis del material probatorio, así se observa:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Adjunto al libelo riela a los folios 10 al 11 copia simple de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar, San A.d.T., de fecha 29 de mayo de 2.008, anotado bajo el Nº 280, Tomo VI, Protocolo Primero, segundo trimestre del referido año. Dicho documento se refiere a la adquisición del derecho de propiedad por parte de la demandante N.J.V. del inmueble arrendado. Por cuanto dicha instrumental, no fue objeto de impugnación en su debida oportunidad, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, y 1.361 del Código Civil, para establecer la propiedad del inmueble. Y ASÍ DE DECIDE.

2. - Dentro del lapso probatorio, la demandante promovió:

   1. Original del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar, San A.d.T., de fecha 29 de mayo de 2.008, anotado bajo el Nº 280, Tomo VI, Protocolo Primero, segundo trimestre del referido año. Ya fue objeto de valoración.-

   2. Notificación Judicial realizada por el Juzgado A quo, Nº 163-08, al ciudadano demandado de autos J.A.O., en fecha 22 de julio de 2.008, en la que la demandante de autos N.J.V. le notifica por intermedio del A quo su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre ambos y el disfrute por parte del arrendatario-demandado de la prórroga legal, con fundamento a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Difiere esta Juzgadora que conoce en segunda instancia en grado vertical la presente causa, de la valoración que de esta prueba promovida por la parte actora hizo el A quo, pues considera quien aquí imparte Justicia que dicha Notificación Judicial extra litem debió ser valorada de otra forma.

      Con relación a esta Notificación Judicial, la parte demandada al momento de contestar la demanda manifestó: “…desconozco dicha notificación, por cuanto si bien la prórroga legal opera de pleno derecho, opera con respecto a los contratos celebrados a tiempo determinado, y el contrato que celebramos la demandante y mi persona es un contrato a tiempo indeterminado.”

      Del estudio y valoración realizada por esta Jurisdicente, a las actuaciones relacionadas con la Notificación Judicial practicada extra litem por el A quo en fecha 22 de julio de 2.008, signada con el Nº 163-08, solicitada por la parte actora a los efectos de notificar al demandado de autos J.A.O. de poner fin a la relación de arrendamiento que los vincula y proceder al desahucio, debe realizarse el siguiente pronunciamiento:

      Debe traerse –previamente- a colación, lo dispuesto en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en un caso en el cual se discutía un asunto similar al analizado, a saber:

      “… en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

      En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.

      Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone:

      La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

      .

      (…). En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe impera en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tiene obligaciones y deberes que cumplir.

      La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (…)”.

      La representación judicial de la demandante a los fines de demostrar haber cumplido con la notificación de no prorrogar el contrato y del disfrute de la prórroga legal arrendaticia aportó al debate dentro del lapso probatorio el original del expediente que contiene las actuaciones del A quo referidas a la aludida Notificación Judicial Extra Litem, y de dichas actuaciones se puede constatar que el Alguacil entregó la boleta de notificación en el inmueble arrendado (calle 8 con carrera 5 esquina del Barrio P.N.), que no consiguió al ciudadano J.A.O., pero que procedió a entregarle copia de la notificación a una ciudadana que se identificó como Belcy Ojeda, titular de la Cédula de Ciudadanía Nº CC-37.391.639, quien dijo ser la esposa.

      Previamente debe sostenerse, que en ningún caso se desprenden de las actuaciones realizadas por el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, con ocasión de la práctica de la Notificación Judicial peticionada por la ciudadana N.J.V., actos que puedan ser considerados como arbitrarios e ilegales, pues la conducta desarrollada por el Juzgado está ajustada a derecho, en lo que comprende a la realización de actuaciones de naturaleza graciosa. Siendo importante añadir que, se trata de un acta levantada por un funcionario competente para dar fe pública de sus actuaciones; y que por tanto, quien pretenda demostrar la falsedad de las mismas, debe instar los mecanismos procesales idóneos para ello, pues no resulta suficiente objetar un acta de tal naturaleza, bajo calificativos que no se corresponden legalmente.

      La solicitud extra litem de notificación judicial bajo análisis, per se, excluye todo proceso judicial, pues atiende a actuaciones que a petición del interesado y dentro de la jurisdicción voluntaria, realiza el Tribunal, bajo la figura de “notificación” y en modo alguno se asimila a la citación, como formalidad necesaria para la validez del juicio.

      Es así, como al contraerse a una solicitud comprendida dentro de la jurisdicción voluntaria, y concretamente a una Notificación Judicial, en la cual no interviene el interesado en el acto, sino que la actuación a desarrollar compete exclusivamente al Juzgado, es de afirmar que, no es requisito indispensable para su validez y legalidad, la presencia del solicitante; pues basta la declaración por parte de dicho órgano, de haberse cumplido en los términos expresados en el acta levantada con ocasión de ella, por una parte; y por la otra, del acta levantada se expresa de forma precisa la constitución en el inmueble arrendado, en el cual fue atendido el ciudadano Alguacil del A quo, por una ciudadana que se identificó y manifestó ser la esposa del notificado, persona en la cual se realizó la actuación extra litem peticionada.

      De manera que debe sostenerse, analizada como ha sido la notificación judicial, la cual arroja valor probatorio en juicio, que a través de la misma se demostró en autos, que la notificación judicial efectuada por el Juzgado de Municipio ya citado, el día 22 de julio de 2.008, en el inmueble que constituye el objeto del contrato, que efectivamente la arrendadora cumplió con el desahucio de ley, a través de dicha actuación extra litem, recibida en el inmueble arrendado. Siendo valorada dicha prueba en todo valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

   3. Acogiéndose al principio de comunidad de la prueba, la parte actora promueve el valor probatorio del expediente de consignación de alquileres Nº 287-06 llevado por el Juzgado A quo. Dicho expediente a pesar de reunir las características de un documento público de conformidad con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, es una prueba impertinente en la presente causa por cuanto el debate procesal se circunscribe como ya quedó establecido ut supra, en determinar si estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o indeterminado y no sobre la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. En virtud de ello no se le concede valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

   4. TESTIMONIALES. La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos V.C.P., titular de la cédula de identidad Nº V-9.187.459, H.J.P.S., titular de la cédula de identidad Nº V-5.589.818 y N.E.P.M., titular de la cédula de identidad Nº V-1.589.301.

      Antes de entrar a valorar las testimoniales de las referidas personas es necesario para quien aquí juzga realizar las siguientes consideraciones:

      Esta Alzada debe establecer su Doctrina en relación a los Medios de Prueba, su finalidad adjetiva y las limitaciones legales del Derecho de Probar, adaptado a la Carta Política de 1.999.

      En efecto, como punto de partida de tal Doctrina, no le cabe dudas a ésta Juzgadora, que tal como lo expresa J.B. , “El arte del proceso, es el de administrar las Pruebas”. Bajo tal consideración, y en atención a la normativa Constitucional, que consagra a la República Bolivariana de Venezuela como un Estado “Social, de Derecho y de Justicia”, donde se garantiza una “Tutela Judicial Efectiva y el Acceso a la misma”, todo ello, bajo la nueva c.d.P. como “Un Instrumento fundamental para la Realización de la Justicia”, debemos entender que la cuestión probatoria hoy en día no es tan sólo preocupación de los procesalistas; ha trascendido al campo Constitucional y la Jurisprudencia Constitucional, de distintos países, incluida Venezuela, se ha dedicado a dilucidar cuestiones relativas a la prueba, toda vez que se trata de un elemento integrante de la figura de la Tutela Judicial Efectiva y, del Debido Proceso.

      Con el Artículo 257 de la Constitución de 1.999, se consagra el principio por el cual se establece que, el fin que debe alcanzar el proceso no es otro que la realización de la Justicia. De esta manera, la Tutela Constitucional del Proceso, procura asegurar la conformación adecuada de las instituciones del Derecho Procesal y su funcionamiento, conforme a los principios que derivan del propio Orden Constitucional. Surge así, pues, el proceso como un instrumento al servicio de las garantías Adjetivas, la cual, ha escudriñado la propia Sala Constitucional (Sentencia N° 708 – 2.002), cuando ha establecido que el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, conocido también como Garantía Jurisdiccional es uno de los valores fundamentales, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado como garantía de la paz social. Lo que se trata es, - siguiendo a Cappelletti - de: “… adaptar a la concepción tradicional de justicia como mera libertad individual y equidad formal a esa dimensión social, que es tan importante en la nueva filosofía judicial de nuestros tiempos…”.

      Ello ha dado pie, para que Tribunales Internacionales como el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, en Sentencia del 09 de Noviembre de 1.993, declarara que: “… son incompatibles con el derecho comunitario los preceptos que, en materia de pruebas, tengan como consecuencia imposibilitar o hacer muy difícil la protección del interés o derecho en litigio…”.

      El concepto y alcance del Debido Proceso como Garantía Constitucional es asegurar la efectiva vigencia de los derechos individuales reconocidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1.999, otorgando a toda persona la posibilidad de recurrir a la justicia para obtener la tutela jurídica de dichos derechos, por medio de un procedimiento legal previamente instituido en que se le brinda al peticionario la oportunidad de ser oído, ejercer el derecho a la defensa, de producir pruebas y decidir la causa mediante sentencia dentro de un término prudencial.

      El artículo 507 del Código de Procedimiento Civil consagra el medio de valoración de las pruebas en los procesos civiles, fundamentándola en la libre apreciación razonada o sana crítica, de acuerdo con la lógica y las máximas de experiencias, que deben conllevar a la convicción del juez. Asimismo el artículo 508 eiusdem establece el sistema de valoración de la prueba testimonial, sujetándola a que las declaraciones concuerden entre sí, la confianza que le m.c.b.a. su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias que caracterizan al ser humano, y cuya declaración lleve a la convicción del Juez que esta en presencia de un testigo confiable y veraz.

      La prueba testimonial es uno de los medios probatorios admitidos por nuestra legislación patria, tal como se establece en los artículos 1387 y siguientes del Código Civil, así como también en los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Según el tratadista Devis Echandía, el testimonio “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”. Es decir es un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio.

      Tomando en consideración, tales criterios de la Doctrina para ésta Alzada, es claro, que desde la perspectiva Constitucional, las partes en un proceso tienen derecho a que les garantice, sin limitaciones injustificadas, el poder procesal de representar ante el Juez la realidad de los hechos que consideran favorables a sus pretensiones y defensas.

      Plasmado el criterio anterior de esta Juzgadora, pasa a valorar las pruebas testimoniales ofrecidas por la parte actora en la presente causa:

      V.C.P.: En su testimonial rendida por ante el A quo el día 26 de febrero de 2.009 y que riela al folio 267, dicha ciudadana manifiesta conocer a la demandante y al demandado, igualmente conoce de la relación arrendaticia existente entre ambas personas sobre el local comercial arrendado, a la par expone que tiene conocimiento de que dicha relación arrendaticia fue con ocasión a la celebración de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado que vencía todos los meses de enero de cada año pues el inquilino se negó a firmar contrato por escrito y que la demandante de autos le dio una prórroga que venció en enero de 2.009 y la actitud del demandante de no querer desocupar.

      Ahora bien, al analizar las deposiciones que bajo juramento rindió la testigo V.C.P., advierte esta Juzgadora que dicha ciudadana tiene 53 años de edad y conoce a cabalidad la relación arrendaticia que vincula a las partes contendientes en la presente causa. Difiere esta Juzgadora de la no valoración que de esta testigo hizo el A quo, pues de sus deposiciones, edad y conocimiento que tiene merece confianza, es decir, conoce la situación fáctica; de manera que lleva a la convicción de esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre la demandante N.J.V. y el demandado J.A.O. es a TIEMPO DETERMINADO, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba testimonial. Y ASI SE VALORA.

      H.J.P.S.: En su testimonial rendida por ante el A quo el día 26 de febrero de 2.009 y que riela al folio 269 al 270, dicho ciudadano manifiesta conocer a la demandante de autos, que tiene conocimiento que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo DETERMINADO (un año prorrogable desde el 2.004), que le consta que el contrato es verbal y a tiempo determinado pues manifiesta que la arrendadora-actora lo buscó para la redacción del contrato de arrendamiento por escrito y que el arrendatario-demandado se negó a firmarlo razón por la cual lo celebraron de manera verbal a tiempo determinado de un año.

      Ahora bien, al analizar las deposiciones que bajo juramento rindió el testigo H.J.P.S., advierte esta Juzgadora que dicho ciudadano tiene 49 años de edad, de profesión abogado, según la sentencia del A quo y conoce a cabalidad la relación arrendaticia que vincula a las partes contendientes en la presente causa. Difiere esta Juzgadora de la no valoración que de esta testigo hizo el A quo, pues de sus deposiciones, edad y conocimiento que tiene merece confianza, es decir, conoce la situación factica; de manera que lleva a la convicción de esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre la demandante N.J.V. y el demandado J.A.O. es a TIEMPO DETERMINADO, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba testimonial. Y ASI SE VALORA.

      N.E.P.M.: En su testimonial rendida por ante el A quo el día 26 de febrero de 2.009 y que riela al folio 271, dicha ciudadana en la pregunta quinta manifestó ser amiga de la demandante, razón por la cual para esta Juzgadora no le merece confianza sus deposiciones y en virtud de ello no se aprecia su testimonial. Y ASI SE DECIDE.

   5. POSICIONES JURADAS. Las Posiciones Juradas, es un instrumento jurídico que tiene como finalidad primordial obtener una confesión por una de las partes, es decir, con ella, lo que busca el promoverte es provocar la confesión de los hechos que este ha alegado en el juicio, y esta va a depender de la respuesta que se le de a la misma.

      En el presente caso, las posiciones juradas fueron recíprocamente absueltas por las partes contendientes en el presente proceso ciudadanos: N.J.V. y J.A.O., una vez que se realizó formal y eficazmente su citación prevista en nuestras normas adjetivas o procedimentales para su celebración.

      Fueron absueltas por las partes el día 02 de marzo de 2.008 tal y como consta de las actas levantadas por el A quo a efecto las cuales rielan a los folios 274 al 278 de la segunda pieza del expediente.

      Al respecto este tribunal observa que, siendo las posiciones juradas una actividad procesal probatoria que persigue la declaración de parte sobre los hechos que tenga conocimiento personal, mediante el interrogatorio de la parte contraria, se tendrá como resultado una declaración de parte interrogada, la cual podrá contener o no una confesión sobre hechos alegados y controvertidos; y no observándose en las posiciones absueltas por las partes en la presente causa declaración distinta o favorable o confesión que ayude a dilucidar las hechos controvertidos considera quien aquí decide que no posee valor probatorio, ninguna de ellas. Y ASI SE DECIDE.

      PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. - Promovió el merito favorable de los autos. Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Juzgadora considera que es improcedente valorar tales alegaciones, debiendo desecharse. Y ASI SE DECIDE.

2. - Promovió el mérito favorable de la norma legal del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La referida norma legal constituye un marco jurídico de referencia del procedimiento inquilinario, y de ningún modo representa un medio de prueba de los establecidos por el ordenamiento jurídico. Y ASI SE DECIDE.

3. - Promovió sendas copias certificadas de dos sentencias, una emana del Juzgado del Municipio Bolívar y otra del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, ambos de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referidas a una pretensión de nulidad de contrato de arrendamiento que se suscitó entre las partes en la presente causa, sobre un local comercial ubicado en la esquina de la calle 8, con carrera 5, Barrio P.N., del mismo Municipio.

   Las referidas decisiones a pesar de ser documentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil, nada aportan al contradictorio en la presente causa por lo que se consideran impertinentes, tomando en cuenta que la Prueba Impertinente: Es la prueba ajena a los hechos controvertidos en la causa. La pertinencia contempla la relación que el hecho por probar nada pueda tener con el litigio, por lo tanto será prueba impertinente, aquella que se deduce con el fin de llevar al Juez al convencimiento sobre hechos que por ningún respecto se relacionan con el litigio y que por lo tanto no puedan influir en su decisión.

   Así, la doctrina ha señalado que una de las causales de impertinencia de la prueba es que “... el medio propuesto verse sobre un hecho sin congruencia alguna (ni aun indirecta) con los hechos litigiosos.” Las pruebas presentadas en un proceso tienen como finalidad fijar los hechos alegados por las partes para convencer al Juez de la realización de los mismos y de esta manera satisfacer conforme a derecho las pretensiones de las partes; lo que conlleva a que las mismas sean necesariamente pertinentes, esto es, que entre ellas y lo controvertido haya concordancia lógica, de manera tal que exista afinidad entre el objeto fáctico de la prueba y el objeto de la acción o recurso.

   En consecuencia, no se le concede valor probatorio alguno a las referidas copias certificadas. Y ASI SE DECIDE.

4. - Promovió copia certificada del expediente de consignaciones de los cánones de arrendamiento Nº 287-06 llevado por ante el Juzgado A quo. Ya fue objeto de valoración.

5. - En su escrito de promoción de pruebas la parte demandada desconoce la notificación judicial extra litem realizada por la parte actora. Ya fue objeto de análisis y valoración.-

   Una vez analizado y valorada exhaustivamente el material probatorio aportado por las partes contendientes en este proceso, pasa esta Operadora de Justicia a motivar la decisión definitiva en la presente causa, así:

   Como quedó determinado ut supra la presente controversia debe resolverse en razón de establecerse previamente la naturaleza del plazo del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes en la presente causa –relación arrendaticia que no fue controvertida-, y una vez establecido lo anterior determinar si procede o no la prórroga legal arrendaticia y consecuencialmente determinarse si debe prosperar o sucumbir la pretensión de la parte actora o accionante.

   De la revisión íntegra que de las actas procesales hace la Juzgadora que suscribe, muy especialmente del escrito de contestación de demanda, se observa que la parte demandada al momento de contestar la pretensión de la actora no solamente hace un rechazo genérico o puro y simple de la misma, sino que se excepciona manifestando que el contrato de arrendamiento verbal que celebró en el año 2.004 con la demandante de autos es a TIEMPO DETERMINADO, en virtud de lo cual debido a su excepción o defensa invoca un nuevo hecho constitutivo distinto a la pretensión de la actora, el cual trae a la litis y, por ende, invierte la carga de la prueba pues tendrá que el demandado demostrar y probar el nuevo hecho que debido a su excepción trae a la controversia existente. De manera que en la presente causa debe la demandante probar sus alegaciones: la celebración del contrato de arrendamiento verbal – el cual no es en hecho controvertido en la presente causa- el desahucio y el vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, por una parte, y por la otra, el demandado deberá probar el nuevo hecho debido a la inversión de la carga de la prueba que provocó su forma de contestar la demanda, vale decir, la indeterminación del término del contrato de arrendamiento verbal, así como también los daños y perjuicios que peticiona en su libelo de demanda. Y ASI SE ESTABLECE.

   Establecido lo anterior, esta Juzgadora se percata que la parte demandada nada probó en cuanto a la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento verbal que celebró con la parte demandante, mientras que la parte actora sí probó la naturaleza determinada del arrendamiento verbal, así como la notificación de su voluntad de no prorrogar el mismo y la consumación o disfrute por parte del inquilino-accionado de la prórroga legal arrendaticia.

   Dichos hechos constitutivos de su pretensión los probó la actora con las testimoniales de los ciudadanos V.C.P. y H.J.P.S. los cuales fueron contestes en sus testimonios al afirmar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes lo fue verbal y a tiempo determinado pues era de un (01) año fijo prorrogable el cual que celebraron el 15 de enero de 2.004, que la demandante manifestó su voluntad al inquilino de no prorrogar el contrato, que la prorroga legal del mismo empezó a transcurrir desde el 15 de enero de 2.008 y terminaba el 15 de enero de 2.009; lo cual fue igualmente notificado por la parte actora al demandado mediante notificación judicial extra litem practicada por ante el Juzgado A quo; pruebas éstas: testimonial y notificación judicial, que fueron valoradas plenamente por esta Jurisdicente ut supra.

   Lo que no logró probar la parte actora es la ocurrencia de los daños y perjuicios demandados en el particular segundo del petitorio de su libelo de demanda, pues los autos no arrojan prueba alguna al respecto. Y ASI SE ESTABLECE.

   Siendo así, al vencimiento del contrato, esto es al 15 de enero de 2.008, comenzaba a correr de pleno derecho la prórroga legal de un año, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38. “b” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vencida la misma, el arrendador podía exigir del arrendatario su obligación de entregar el inmueble arrendado, tal como indica el artículo 39 eiusdem, puesto que si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado, como quedó establecido, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo estipula el artículo 1599 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario. Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.

   Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   En el caso subiúdice la parte arrendadora acudió ante los Tribunales, el 30 de enero de 2009, esto es, vencida la prórroga legal que le otorgó al inquilino; en consecuencia y en mérito de lo expuesto anteriormente, resulta forzoso para esta Operadora de Justicia declarar parcialmente con lugar la pretensión propuesta por la parte actora, declarar con lugar el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandante y revocar la sentencia del A quo objeto del aludido recurso. Todo lo cual será dispuesto en la parte dispositiva de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE.

   III

   DISPOSITIVA

   En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada G.A.D.D.C., actuando como apoderada de la parte actora ciudadana N.J.V., en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, de fecha 11 de marzo de 2.009. En virtud de lo cual queda revocada dicha decisión.

En consecuencia de lo anterior, Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prorroga legal, incoada por N.J.V., contra el ciudadano J.A.O., con fundamento en los artículos 1.615 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 ordinal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, el bien inmueble arrendado identificado como local comercial anexo del inmueble signado con el Nº 5-05, ubicado en la calle 8 entre carreras 5 y 6 del barrio P.N. de la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.e.T., libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil nueve (2.009). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

Abg. Yittza Y. Contreras B.

Abg. Jeinnys M.C.P.

LA SECRETARIA TEMPORAL