Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 17 de Junio de 2014

Que se declare que el contrato ya identificado ha quedado resuelto por el incumplimiento de la obligación al no haber obtenido el demandado oportunamente, el crédito hipotecario o en su defecto haber pagado la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000) en un término de seis (6) meses contados a partir del mes de abril de 2001.

Las costas y costos.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, y en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra.

2. Que en fecha 8 de diciembre de 2000, suscribió Contrato de Opción de Compraventa, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-B-40, situado en el Piso 5 de las Residencias Parque Uno, Conjunto Residencial J.P.I., ubicado en la Avenida J.A.P., Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas.

3. Que el precio del inmueble sería por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000) que se pagaría así: SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000) como inicial, que forma parte del precio, entregado al momento de la autenticación del referido contrato, el saldo restante, es decir, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000), de la siguiente manera: a) VEINTICINCO MILLONES (Bs. 25.000.000) a través de un crédito hipotecario que solicitara a una Entidad Bancaria (Ley Política Habitacional), que se cancelaría en la protocolización del documento emitido por la Entidad Bancaria, b) CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000) en el mes de enero de 2001, c) CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000) en el mes de febrero de 2001, d) CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000) en el mes de marzo de 2001. Si el crédito hipotecario no fuese aprobado por la entidad financiera, se convenía en pagar VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000) en un término de seis (6) meses contados a partir del mes de abril de 2001.

4. Que es el caso que fue diligente y cumplidor con la obligación que se derivaba del contrato, tramitando el referido Préstamo Hipotecario por ante la Entidad Bancaria FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, el cual fue APROBADO, pero, para el momento en que la ciudadana actora le hizo la oferta de Compraventa, el inmueble se encontraba en situación de riesgo de ejecución de Hipoteca de Primer Grado por parte de FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, el cual fue liberado por la propietaria con la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000), cantidad que le fue exigida como inicial del contrato, lo que evidencia el interés de la propietaria de vender el inmueble, ante la posibilidad de perderlo en caso de ejecución judicial.

5. Que llegado el día del otorgamiento del crédito hipotecario por parte de la Entidad Bancaria FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, y encontrándose él y la ciudadana actora, ésta se negó rotundamente a suscribir el contrato de compraventa, saliendo de manera inesperada y grosera.

6. Que en ningún momento la ciudadana actora tuvo la intención de restituirle las cantidades aportadas, que asciende a la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000).

7. Que es evidente que está consciente de la obligación que tiene y que el objeto de la compra del ya identificado inmueble es darle un hogar a sus hijos, pero que no ha podido cumplir, no por él, sino por la negativa de la parte actora de recibir el pago, violando desde todo punto de vista las cláusulas contractuales, lo cual pone en evidencia su inexcusable conducta, ya que por causas imputables a la actora no se ha podido efectuar el pago de la totalidad del precio.

8. Que lo anterior pone en evidencia la inexcusable conducta de la actora, por lo que, ante tal circunstancia y ante la inseguridad e inestabilidad, se vio en la imperiosa necesidad de suspender el pago de la cantidad restante, y habiéndose trasladado la decisión del futuro de la relación contractual y sus consecuencias, a la instancia judicial, aprovecha esta oportunidad para el OFRECIMIENTO REAL Y DEL DEPÓSITO DE LO DEBIDO, tal como lo establece el artículo 1.306 y siguientes del Código Civil.

   -III-

   DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Marcado “A” y cursante a los folios 12 al 13, original de Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de marzo de 2006, bajo el Nº 20, Tomo 12 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

   2. Marcado “B” y cursante a los folios 14 al 15, original de documento de Contrato de Opción de Compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, en fecha 08 de diciembre de 2000, bajo el Nº 52, Tomo 68 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254, que al no haber sido desconocido, es valorado ampliamente de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

   3. Marcado “C” y cursante a los folios 16 al 26, copia simple de documento contentivo de Contrato de Compraventa y Préstamo, debidamente protocolizado por ante el Servicio Autónomo Sin Personalidad Jurídica de Registro Público, Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 14 de octubre de 1997, bajo el Nº 5, Tomo 13 del Protocolo Primero. La documental en referencia se constituye en copia simple de un instrumento público, que al no haber sido objeto de impugnación, es valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como fidedigna de su original para dar por acreditada la propiedad del inmueble objeto del contrato que se pretende resolver en el presente juicio, sobre el cual pesa una Hipoteca convencional de Primer Grado, a favor de “LA VIVIENDA” Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., con motivo del préstamo otorgado. Así se declara.

   4. Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende de los documentos signados “A” y “B”. Sobre la valoración y apreciación de los referidos instrumentos, esta Juzgadora ya emitió pronunciamiento. Así se declara.

   5. Promovió informes dirigido a la Entidad Financiera FONDO COMÚN, Banco Universal. Sobre esta particular, observa esta Juzgadora que si bien el Tribunal, mediante oficio No. 14137-07 de fecha 16/04/2007, requirió a la mencionada Institución lo solicitado por la parte promovente, y en fecha 13/06/2007 recibió respuesta, en la cual se solicitó el número de cédula del ciudadano J.M.G.D. a fin de brindar la información solicitada, enviando el Tribunal lo requerido, mediante oficio Nº 14771-07 el 03/07/2007; no consta en autos las resultas de la misma, razón por lo cual queda desechada de la presente causa. Así se declara.

   6. Promovió como testigos a las ciudadanas L.M.D., C.E.G., Y.A.G., Flabys Campos Figueroa y L.C.A.R.. Sin embargo, se declararon desiertos los actos en vista de la incomparecencia de las ciudadanas L.M.D., C.E.G. y L.C.A.R., tal como se desprende de las actas de fechas 27/06/07 y 19/06/07, que rielan a los folios 107 al 108 y 105, respectivamente, razón por la cual quedan desechados del presente juicio. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que la testigo FLABYS CAMPOS FIGUEROA, quien si declaró, pero, cuyo testimonio, no se considera válido por cuanto se evidencia que se trata de una testigo con conocimiento referencial de los hechos controvertidos, por cuanto a la séptima pregunta “¿De la testigo razón fundada de sus dichos, es decir, cómo sabe lo que ha dicho?” respondió “…porque la señora R.D. (sic) me lo comento (sic), me enseño (sic) los documentos de compra venta (sic) y su documento de arrendamiento y yo soy vecina del apartamento en cuestión…” En tal sentido, esta Juzgadora desecha sus dichos conforme a la ley. Por último, con respecto a la deposición de la ciudadana Y.A.G., se observa que, en virtud de que la ley adjetiva señala que el Juez es quien por sana crítica debe valorar el material probatorio, esta Juzgadora lo hace observando que es una reiterada de la doctrina el aforismo jurídico testus unus testus nullius, y por el cual el testigo único no tiene valor probatorio, toda vez que no puede esta Juzgadora comparar la deposición efectuada por la mencionada testigo, a menos que tal probanza hubiese sido adminiculada con otro medio probatorio para la formación de un cúmulo indiciario que permita demostrar la ocurrencia de los hechos alegados por la demandante, todo lo cual lleva a negarle valor probatorio. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Marcado “B” y cursante a los folios 44 al 48, copia simple de documento contentivo de Contrato de Compraventa y Garantía Hipotecaria, el cual se desecha por no estar suscrito por persona alguna por lo que el mismo es inoponible a la parte actora, siendo forzoso desecharlo. Así se declara.

   2. Promovió como testigos a las ciudadanas M.D.A., M.L.C.d.D.S., E.T.R., M.A.P.D.A., Coromoto G.C. y M.A.R.S.. Sin embargo, con respecto a la testimonial de la ciudadana M.D.A., fue desechada el 21/05/2007, porque manifestó ser la esposa del demandado, de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, tal como se desprende del acta que cursa al folio 119. Asimismo, respecto a la ciudadana COROMOTO G.C., ésta no compareció al acto de declaración, razón por la cual queda desechado del presente juicio. Ahora bien, en lo que respecta a las testigos E.T.R. y M.A.R.S., quienes declararon, pero, cuyo testimonio, no lo considera válido este Tribunal porque se tratan de testigos con conocimiento referencial de los hechos controvertidos, por cuanto, en el caso de E.T.R. a la segunda repregunta “¿Diga la testigo si tal y como lo a(sic) expresado a(sic) no estar presente lo que ella a(sic) declarado a(sic) respecto es por referencia que le fueron (sic) dado por tercero?” respondió “…fue por referencia pero exactamente por el señor MANUEL GONCALVE…”; mientras que M.A.R.S. a la séptima pregunta “¿Diga usted si sabe que el ciudadano M.G. trato de comunicarse en varias oportunidades con la señora R.D. con la finalidad de finiquitar la operación de compra venta(sic) siendo imposible dicha comunicación?” respondió “…si el(sic) se comunico(sic) telefónicamente varias veces y nunca se tuvo(sic) comunicarse con ella personal mente(sic) eso era lo que el(sic) me decía…” y a la segunda repregunta “¿Diga la testigo si tal y como ella lo ha expresado su conocimiento de que la vendedora no firmara obedece a que ella, la testigo se encontrada presente el día y la hora en que ocurrieron esos hechos y aporte dichos datos en este acta a las actas por ser fundamentales a su decisión?” contestó “…yo no estaba presente eso me lo comunico(sic) J.M.G. , que la señora R.D.P. se había hachado(sic) para atrás con la entrega no había querido firmar la venta del inmueble estando ya aprobado el crédito por la entidad del ahorro…” En tal sentido, esta Juzgadora desecha sus dichos conforme a la ley. Por último, respecto a la deposición de la ciudadana M.L.C.D.D.S., en virtud de que la ley adjetiva señala que el juez es quien por sana crítica debe valorar dicho material probatorio, esta Juzgadora lo hace observando que es reiterado en la doctrina, el aforismo jurídico “testus unus testus nullius”, y por el cual el testigo único no tiene valor probatorio, tal como se señaló ut supra. Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Opción de Compraventa celebrado en fecha 08 de diciembre de 2000, fundamentando su pretensión en el incumplimiento en que incurrió el oferido J.M.D.G., al no haber obtenido oportunamente el crédito hipotecario, o en su defecto, haber pagado la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000) en un término de seis (6) meses contados a partir del mes de abril de 2001, de conformidad con la Cláusula Segunda del referido contrato, previamente valorado en autos.

      Por su parte, el demandado aceptó que en fecha 8 de diciembre de 2000, suscribió Contrato de Opción de Compraventa con la actora, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-B-40, situado en el Piso 5 de las Residencias Parque Uno, Conjunto Residencial J.P.I., ubicado en la Avenida J.A.P., Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, y que ha sido diligente y cumplidor con la obligación que se derivaba del contrato, tramitando el referido Préstamo Hipotecario por ante la Entidad Bancaria FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, el cual fue APROBADO; no obstante, llegado el momento para la firma del contrato, la actora se negó, lo cual pone en evidencia su inexcusable conducta, razón por la cual se vio en la imperiosa necesidad de suspender el pago de la cantidad restante.

      Planteados así los términos en los que quedó centrado el mérito de la causa, esta Juzgadora observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Al respecto, la doctrina venezolana ha indicado que el término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad.

      Hechas estas consideraciones preliminares, esta Juzgadora, en cumplimiento de los artículos 243, ordinal 4º y 254 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales se debe establecer en la sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, y que no se puede declarar con lugar la demanda sino cuando se hayan probado los hechos alegados en ella, y con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción.

      Los requisitos de procedencia de la acción resolutoria de contrato son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

1. Que el Contrato Jurídicamente Exista, y que sea Contentivo de la Obligación que se Alega como Incumplida: Este requisito hace referencia a la existencia jurídica del contrato. En ese aspecto, se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó el contrato de opción de compraventa, que es el instrumento fundamental de la presente demanda, al cual se le otorgó pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil.

   Ahora bien, a los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, esta Juzgadora considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece lo siguiente:

   “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” (Resaltado de este Tribunal).

   De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador.

   Así pues, hay que precisar que el contrato de opción de compraventa (al igual que los contratos preliminares) no equivale a un contrato de venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio y objeto), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que configura es que el promitente se obligue a vender y el otro contratante se obligue a comprar una cosa determinada por un precio.

   Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compraventa de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar una futura compraventa ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

   En ese sentido, nuestra Sala de Casación Civil, ha definido el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en la sentencia Nº RC.00358, de fecha 09/07/2009, en el Exp. Nº 09-051, caso: A.P.d.S. y Otro c/ Desarrollos 20699 C.A., como “...contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…” (Resaltado nuestro).

   Asimismo, en la sentencia Nº RC.000460, dictada el 27/10/2010, en el Exp. Nº 10-131, Caso: Tomcar, C.A. Almacén c/ Sucesión Amleto A.C.D.P., se señaló lo siguiente: “…los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.” (Negritas y subrayado nuestro).

   Realizadas las anteriores observaciones, considera esta Juzgadora que, en lo que respecta a los elementos que configuran el contrato de opción de compraventa, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales; por lo que, pasa esta Juzgadora a revisar el contenido del contrato bajo estudio, el cual corre inserto en el folio 14 del presente expediente, que es del siguiente tenor:

   …PRIMERA: LA VENDEDORA ofrece en venta a EL COMPRADOR, quienes (sic) a su vez la aceptan (sic), un inmueble que es propiedad de LA VENDEDORA, según Título de Propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador, (sic) del Distrito Federal el día 22 de Mayo de mil novecientos noventa y uno, bajo el No 6, folio 35 Protocolo Primero del tomo 24, el cual se encuentra constituido por un apartamento distinguido: con el No. 3-B-40, pisos 5 y 6, acceso Nivel B, ala 3, del Edificio denominado RESIDENCIAS PARQUE UNO (…) esta venta comprende la Propiedad del Puesto de Estacionamiento Sencillo No. 135 situado en el Nivel E-2 y el Maletero No. 70, situado en el Nivel 4.

   SEGUNDA: El precio total del inmueble es la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) que será pagado a LA VENDEDORA así: a) la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), como inicial, que forma parte del precio, que será entregado por EL COMPRADOR al momento de la autenticación del presente Contrato de Opción de Compra-Venta, b) El saldo restante, es decir, la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,oo), de la siguiente manera: VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo) a través de un Crédito Hipotecario que solicitara (sic) a una Entidad Bancaria (Ley de Política Habitacional), que se cancelará en la protocolización del documento emitido por la Entidad Bancaria. CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) en el mes de enero de dos mil uno (2001) CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) en el mes de febrero de dos mil uno (2001) y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) en el mes de marzo de dos mil uno (2001). Si el crédito hipotecario no fuese aprobado por la entidad financiera, EL COMPRADOR conviene en pagar los VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), en un término de seis (6) meses contados a partir del mes de abril de 20001 (sic).

   TERCERA: EL COMPRADOR, expresamente convienen (sic) en que todos los gastos que se ocasionen con motivo de la presente negociación, tales como honorarios de abogados y derechos de Registro correrán por su única y exclusiva cuenta…

   (Negritas y mayúsculas del texto).

   De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato, si bien se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera) y el precio del bien (cláusula segunda), no consta que se haya fijado expresamente la duración del mismo.

   No obstante, teniendo en cuenta que el Juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, esta Juzgadora aprecia que en el contrato cuya resolución se demandó, se evidencia que el precio debía ser pagado en su totalidad, con o sin crédito aprobado, a más tardar para el mes de octubre del año 2001, razón por la cual se entiende que, la duración del contrato era desde el 08/12/2000 hasta octubre de 2001.

   Por último, si bien en el referido contrato no consta que se haya estipulado la entrega de una cantidad de dinero en calidad de arras o una Cláusula Penal, esta Juzgadora considera que lo mismo no resulta esencial a los fines de determinar la naturaleza del contrato, toda vez que constituyen garantía de la indemnización de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento culposo.

   En consecuencia, esta Juzgadora tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa.

2. Que la Obligación esté Incumplida: Este es el requisito más importante, ya que es el que hace posible la resolución del contrato, por lo que si el contrato se ha cumplido satisfactoriamente, no puede haber resolución del mismo. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.

   Ahora, en cuanto a la prueba del incumplimiento, hay que interpretar el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.354 ejusdem y con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Estas dos últimas normas nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es al demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido, nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

   El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su incumplimiento.

   (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, p. 134).

   Revisando tal requisito, en el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato de opción de compraventa, en el cual consta el carácter de opcionante comprador que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de pagar el precio en la forma establecida.

   Así las cosas, en cuanto al pago del precio, establece la Cláusula Segunda del mencionado contrato, lo siguiente: “El precio total del inmueble es la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) que será pagado a LA VENDEDORA así: a) la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), como inicial, que forma parte del precio, que será entregado por EL COMPRADOR al momento de la autenticación del presente Contrato de Opción de Compra-Venta, b) El saldo restante, es decir, la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,oo), de la siguiente manera: VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo) a través de un Crédito Hipotecario que solicitara (sic) a una Entidad Bancaria (Ley de Política Habitacional), que se cancelará en la protocolización del documento emitido por la Entidad Bancaria. CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) en el mes de enero de dos mil uno (2001) CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) en el mes de febrero de dos mil uno (2001) y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo) en el mes de marzo de dos mil uno (2001). Si el crédito hipotecario no fuese aprobado por la entidad financiera, EL COMPRADOR conviene en pagar los VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), en un término de seis (6) meses contados a partir del mes de abril de 20001 (sic).”

   Ahora bien, observa esta Juzgadora que en el caso bajo estudio quedaron admitidos los siguientes hechos: Que el demandado comprador pagó la cuota inicial al momento de la autenticación del documento suscrito, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000), la cuota del mes de enero de 2001 por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000), la cuota del mes de febrero de 2001, por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000) y la cuota del mes de marzo de 2001, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000), todo lo cual asciende a la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000), restando por cancelar la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000).

   En lo que respecta al pago del resto del saldo deudor, el demandado esgrimió que no ha pagado dicha cantidad, no por él, sino por causas imputables a la actora, ante la negativa de recibir el referido pago y firmar el documento de compraventa definitivo, siendo que sí le fue otorgado el crédito por parte de la Entidad Bancaria FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, todo lo cual conllevó a que suspendiera el pago del saldo restante.

   En ese orden de ideas, debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber sido beneficiado con el otorgamiento de un crédito por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000), antes del mes de octubre de 2001, o en tal caso, la demostración de algún hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.

   No obstante, la referida actitud procesal no fue desplegada en momento alguno por el demandado, toda vez que no consta en autos prueba alguna del otorgamiento de dicho crédito y que la actora se haya negado a recibir el pago y firmar el documento de compraventa respectivo.

   En ese orden de ideas, la parte demandada incumplió la regla del encabezado del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no haber apoyado en medios probatorios sus alegaciones de hecho. Ante el incumplimiento no basta el alegato de cumplimiento, ya que la parte se encuentra en una verdadera carga de probarlo, carga la cual, de no ser cumplida, dejaría establecido el incumplimiento como hecho alegado.

   Entonces, con esto observamos que se ha visto satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución, restando uno más: que el actor haya cumplido o haya ofrecido eficazmente cumplir. Así se declara.

3. Que el Actor Haya Cumplido o Haya Ofrecido Eficazmente Cumplir: Sobre el presente requisito, a juicio de esta Juzgadora, la parte actora ha cumplido debidamente con las obligaciones que el contrato de opción a compraventa le impuso, hecho el cual ha sido además confirmado por la parte demandada, al no alegar en modo alguno el incumplimiento en la contestación de la demanda.

   Si bien es cierto, adujo el demandado que el inmueble objeto de la opción de compraventa, se encontraba en situación de riesgo de ejecución de Hipoteca de Primer Grado por parte de FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, por cuanto, tal como se desprende del documento de propiedad que riela del folio 16 al 26, sobre dicho inmueble pesaba tal gravamen; no es menos cierto que, el mismo demandado aceptó qua tal hipoteca fue liberada por la propietaria con el pago recibido por la cuota inicial que ascendía a la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000), razón por la cual no se verifica incumplimiento alguno por parte de la actora, más bien todo lo contrario, ella venía llevando a cabo actuaciones necesarias para concretar la futura venta.

   Por las consideraciones antes hechas, es por lo que esta Juzgadora da por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de resolución por incumplimiento, lo que lleva necesariamente a declarar con lugar la presente acción. Así Expresamente se Decide.

   Por último, debe advertir esta Juzgadora al demandado, que la oferta real de pago tiene un procedimiento muy especial, único, que escapa del ordinario, resultando a todas luces incompatible, razón por la cual debe ser desestimado tal alegato. Así se declara.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoó la ciudadana R.D.C.D.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.580.371, en contra del ciudadano J.M.G.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-8.816.240.

Se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, en fecha 08 de diciembre de 2000, el cual quedó anotado bajo el Nº 52, Tomo 68 de los Libros respectivos, que riela en original del folio 14 al 15.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Junio de Dos Mil Catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0606 -12

Exp. Antiguo Nº: AH1B-V-2006-000033

ASM/BA/YRA