Decisión de Juzgado del Municipio Bolivar de Tachira, de 16 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Antonio.

199º y 151º

DEMANDANTE: LINEA L.A.C., registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar, anotado bajo el No.133, folio 133, Protocolo Primero de fecha 05 de septiembre de 1977, representada por su Presidente L.A.C.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-1.574.153, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T..

CO-APODERADOS:J.E.B.N. y O.O.R.J., abogados en ejercicio de su profesión, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.115.076 y No.48.389 respectivamente, domiciliados en la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T..

DEMANDADA:N.L.M., colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.E-84.388.276, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T..

APODERADA:G.A.D.D.C., abogada en ejercicio de su profesión, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.58.631, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T..

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal.

EXPEDIENTE: 2419-10

I

NARRATIVA

El procedimiento se inicia, mediante escrito presentado ante este Despacho Judicial en fecha 01 de marzo de 2010, por el cual el ciudadano L.A.C.P., en su condición de Presidente de la Asociación Civil LINEA LIBERTAD, asistido por los abogados en ejercicio de su profesión J.E.B.N. y O.O.R.J., demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal a la ciudadana N.L.M., todos ya identificados.

Indica el actor demandante, que su representada es la propietaria de un inmueble ubicado en San A.d.T., específicamente en la avenida Primero de Mayo, No. 7-25, Municipio B.d.E.T. (descrito en su escrito libelar), conforme se evidencia en la fotocopia simple que anexa marcado con la letra “C”: que el referido inmueble le fue alquilado por su representada a la ciudadana N.L.M., quien lo ocupa como arrendataria, a partir del 01 de abril de 2007, mediante contratos privados y escritos a término fijo y fecha determinada, por períodos de seis meses, siendo renovados por otros contratos por períodos de igual tiempo, siendo el canon actual de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo), según se desprende de los contratos que en fotocopia simple anexa marcados “D” y “E”. Asimismo, señala que al inicio de la relación contractual la arrendataria cancelaba puntualmente y sus pagos los hacía normalmente, otorgándose el contrato por un período de 06 meses, contados a partir del 01 de abril de 2007, el cual vencido se hizo firmar un nuevo contrato de arrendamiento por un período de 06 meses más contados a partir del 01 de enero de 2008, con vencimiento el 30 de Junio de 2008; que debido la necesidad de la empresa que representa decidió montar la oficina en el ya referido inmueble objeto de la presente demanda manifestándole a la ciudadana N.L.M. como Arrendataria que les entregara el inmueble dado en arrendamiento, para ocuparlo a lo cual ella respondió que le correspondía una prórroga legal; que dicha ciudadana nunca canceló a él como representante legal de la referida Asociación Civil y que a partir del 01 de julio 2008 consigna en este Tribunal de Municipio los cánones de arrendamiento, según expediente No.354 de consignaciones, donde ella manifiesta en su solicitud que hizo ante este Despacho, según indica el actor, que el contrato se le renovó por igual período, y que éste terminaría el 30 de diciembre de 2008, y que ante estos hechos solicitó los servicios de abogado, que la recomendación fue que hiciera la notificación de la Prórroga Legal, por cuanto ha permanecido por más de un (01) año en el inmueble. Que efectivamente en fecha 05 de febrero de 2009, se le hizo la respectiva notificación de Prórroga Legal a la identificada inquilina, cuyo lapso venció el 05 de febrero de 2010, tal como se evidencia en notificación que anexa identificada “F”.

Indica el demandante que tal como se expuso, se estableció en la Prórroga Legal que la Arrendataria entregaría en inmueble en fecha 05 de febrero de 2010, lo cual no hizo pese a las reiteradas gestiones amistosas efectuadas para esto. Fundamenta su pretensión en el contenido de los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1.159, 1.579 y 1.585 ordinal 1º del Código Civil Venezolano, así como en los artículos 881 y 882 del Código de Procedimiento Civil.

Constituye su petitorio en que la ciudadana N.L.M., ya identificada entregue el inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas; el pago de las costas del juicio incluyendo honorarios de abogado; y que sea declarado por este Tribunal Con Lugar el Cumplimiento de la Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento. Solicitó medida cautelar de secuestro, la cual fue negada por este Juzgador mediante auto separado y motivado de fecha 18 de marzo de 2010. Estimó la demanda en la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,oo), equivalente a 27.27 Unidades Tributarias. Anexó documentos escritos en sesenta (60) folios útiles.

Por auto de fecha 08 de marzo de 2010 (fl 68-69) es admitida la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada para que comparezca ante este Tribunal en el término de Ley, se abrió cuaderno de medidas. Se libró Boleta.

Al folio 71, riela diligencia de fecha 15 de marzo de 2010, en que el Alguacil de este Juzgado, consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana N.L.M..

Al folio 73- vuelto, diligencia de fecha 17 de marzo de 2010, por la cual el ciudadano L.A.C.P., Presidente de la Asociación de Conductores Línea Libertad A.C, debidamente asistido, confiere poder Apud Acta a los abogados J.E.B.N. y O.O.R.J.. Por auto de igual data, se tiene a los identificados abogados como co-apoderados de la parte actora demandante (fl. 74).

A los folios 75 al 77, escrito en el cual la ciudadana N.L.M., asistida por la abogada G.A.D.d.C., ya identificadas, da Contestación a la Demanda en fecha 17 de marzo de 2010; negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por la LINEA LIBERTAD A.C., en la persona de su Presidente L.A.C.P., por ser infundados y no ajustados a derecho. Que la demanda en su contra es improcedente por cuanto si bien en fecha 01 de enero de 2008 firmaron contrato de arrendamiento escrito y privado, éste feneció en fecha 30 de Junio de 2008 y que vencido el mismo y dado que se le pretendía incrementar por parte del Arrendador nuevamente en forma arbitraria el canon de arrendamiento, se vio en la necesidad de consignar los cánones ante este Tribunal, para salvaguardar su solvencia y que vencido el contrato siguió ocupando el local sin oposición ninguna del Arrendador, configurándose la Tácita Reconducción, que de hecho los cánones consignados le fueron entregados, lo que indica que hubo renovación del contrato de arrendamiento y la relación pasó a ser de naturaleza indeterminada contemplándose lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; Impugnó en su escrito la notificación Judicial realizada por ante este Despacho en fecha 05 de febrero de 2008, pues fue realizada 07 meses después de la indeterminación del contrato, lo cual no se ajusta a derecho, por lo cual invoca el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en consecuencia, demostrado como está la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento la pretensión del actor resulta contraria a derecho por no encontrar amparo en los parámetros establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues es violatoria de los derechos del inquilino, dado que la prórroga legal sólo opera en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado es por lo que solicita sea declarada sin lugar la presente demanda en la sentencia definitiva con la correspondiente condenatoria en costas.

Riela a los folios 80-85, escrito de “Observaciones a la Contestación de Demanda”, presentado por los abogados J.E.B.N. y O.O.R.J. co-apoderados de la parte demandante, en fecha 23 de marzo de 2010. Anexaron documentos escritos en folios 12 útiles.

De fecha 23 de marzo de 2010, (fl. 98-104), escrito de promoción de pruebas de la parte actora demandante, acompañado de 159 folios útiles. De igual data auto por el cual se admiten las promovidas, salvo su apreciación en la definitiva. Se fijó oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos, así como para la absolución de posiciones juradas, se libró boleta de citación.

Diligencia de fecha 24 de marzo de 2010, (fl. 267), por la cual la parte demandada N.L.M., debidamente asistida confiere poder Apud Acta a la abogada G.A.D.d.C.. Por auto de igual fecha, se tiene a la indicada abogada como apoderada de la parte demandada en la presente causa.

Al folio 269, acta de fecha 25 de marzo de 2010, correspondiente al reconocimiento de instrumento privado por parte del ciudadano Pausolino Useche Adarme.

De fecha 25 de marzo de 2010, diligencia suscrita por la abogada G.A.D.d.C., en relación al escrito presentado por los abogados de la parte actora demandante en fecha 22 de marzo de 2010.

Riela a los folios 274 al 279, escrito de promoción de pruebas presentado ante este Juzgado en fecha 06 de abril de 2010, por la abogada G.D.d.C., apoderada judicial de la parte demandada. Anexó documentos escritos en 10 folios útiles. De igual data, auto por el cual se admiten las promovidas salvo su apreciación en la definitiva.

De fecha 07 de abril de 2010, “Escrito de Informes” presentado por los co-apoderados de la parte demandante (fl. 293 al 304).

II

MOTIVA

Estando la causa bajo estudio, dentro de la oportunidad de Ley para dictar sentencia, este Juzgador pasa ha hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad..

. (cursivas del Tribunal)

El artículo 506 eiusdem dispone:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

(negrillas y cursivas del Tribunal)

La pretensión de la parte actora demandante, LINEA LIBERTAD A.C representada por su Presidente L.A.C.P., asistido y luego representado por los abogados en ejercicio de su profesión J.E.B.N. y O.O.R.J., se refiere al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, en contra de la ciudadana N.L.M.; alegando el actor, que sostuvo una relación arrendaticia con la identificada inquilina demandada, sobre un inmueble consistente en un (01) local para uso comercial, ubicado en la avenida Primero de Mayo No.7-25 de la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T., con base a dos contratos de arrendamiento privados a partir del 01 de abril de 2007, por un lapso de 06 meses y que vencido éste se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por un período de 06 meses a partir del primero de enero de 2008 con vencimiento el 30 de Junio de 2008. Que debidamente notificada la Arrendataria a través del Alguacil de este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2009 y una vez vencida la Prórroga Legal de un (01) año, en fecha 05 de febrero de 2010, la misma no ha entregado el inmueble objeto de la presente demanda; por tanto, procede a Demandarla ante este Juzgado de Municipio, con base al fundamento legal ya expuesto tanto en su escrito libelar. Su petitorio lo constituye en que la Demandada convenga o sea condenada por este Tribunal en:

A)Entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas.

B)Pagar las costas del Juicio incluyendo honorarios de abogado.

C)Que se declarare Con Lugar el Cumplimiento de la Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento.

Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el descrito inmueble objeto de la demanda, la cual fue negada mediante auto motivado de fecha 18 de marzo de 2010, que riela en el cuaderno de medidas anexo.

Por su parte, la demandada N.L.M. asistida por la abogada en ejercicio G.A.D.d.C., al momento de dar Contestación al Fondo de la Demanda Niega, Rechaza y Contradice, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por la Asociación de Conductores LINEA LIBERTAD A.C., a través de su Presidente L.A.C.P.; excepcionándose la accionada indicando que si es verdad que en fecha 01 de enero de 2008 firmaron contrato escrito y privado el cual feneció en fecha 30 de Junio de 2008 y que pretendiendo el Arrendador incrementar nuevamente el canon de arrendamiento se ve en la necesidad de consignar los cánones ante este Despacho Judicial y que al seguir ocupando el referido local sin oposición del Arrendador se configuró la Tácita Reconducción, por tanto, el contrato firmado pasó de pleno derecho a ser un Contrato a Tiempo Indeterminado. Impugnó la notificación Judicial realizada a su persona por este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2008, pues fue realizada 07 meses después de la evidente indeterminación del contrato; invocó el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se encuentra como inquilina en el referido inmueble desde el año 2005. Que por encontrase demostrado que el contrato de arrendamiento es de naturaleza indeterminada, la pretensión del actor resulta contraria a derecho y violatoria de los derechos del inquilino, pues la prórroga legal sólo opera para los contratos de tiempo determinado, por tanto solicita que sea Declarada Sin Lugar la Demanda en la sentencia definitiva con la correspondiente condenatoria en costas.

Los abogados J.E.B.N. y O.O.R.J., co-apoderados Judiciales de la parte demandante presentaron escrito en fecha 23 de marzo de 2010, que denominaron “Observaciones a la Contestación de Demanda”, al referido instrumento este Juzgador no le confiere mérito alguno, ni a los documentos escritos que le fueron anexos en 12 folios útiles, por contravenir el Principio de Legalidad y Forma de los Actos Procesales, establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

De igual modo los identificados co-apoderados de la parte demandante LINEA LIBERTAD A.C. presentaron en fecha 07 de julio de 2010, en 12 folios útiles, escrito que denominaron “Escrito de a manera de Informes”. Al respecto, por no estar plasmada en la Ley especial inquilinaria ni en nuestra la Ley adjetiva civil, la facultad de las partes de presentar informes en el procedimiento breve inquilinario, este Jurisdicente no le confiere mérito alguno al referido escrito. Así se declara.

Sobre la base del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, quien decide, pasa a valorar el material probatorio que consta en actas procesales en los siguientes términos:

Pruebas de la Parte Demandante.

Junto al libelo de demanda promovió:

Fotocopia simple del Acta de Asamblea de Socios celebrada en fecha 26 de enero de 2008, signada con el No. 39, tomada del libro de actas de la LINEA LIBERTAD A.C.

Fotocopia simple del Acta Constitutiva y Estatutos de la LINEA LIBERTAD A.C, inscrita ante la Oficina de Registro del Municipio B.d.E.T., en fecha 05 de septiembre de 1977, bajo el No. 133, Folio 146, Protocolo Primero.

Documentos valorados por quien Juzga de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar la personalidad Jurídica y la legitimidad para actuar en Juicio de la LINEA LIBERTAD A.C, representada por su Presidente L.A.C.P.. Así se establece.

Fotocopia simple del documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Bolívar, hoy Municipio B.d.E.T., registrado bajo en No. 28, Folio 25, Protocolo Primero, de fecha 17 de noviembre de 1972. Documento valorado por este Operador de Justicia conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno, sirviendo para demostrar la propiedad que del inmueble objeto de la demanda que nos ocupa detenta la LINEA LIBERTAD A.C. Así se establece.

Fotocopia simple de los Contratos de Arrendamiento a término fijo que fueron consignados al libelo de demanda marcados con las letras “D” y “E” que rielan a los folios 31 y 32 del presente expediente, donde aparece como Arrendador LINEA LIBERTAD A.C., y como Arrendataria SALON DE BELLEZA PAUSA ACTUAL, N.L.; el primero promovido con fecha de duración 01 de enero de 2008 al 30 de Junio de 2008, y el segundo con fecha de inicio 01 de abril de 2007 al 31 de diciembre de 2007, sobre el inmueble signado con el Nº 7-25, ubicado en la avenida Primero de M.d.S.A.d.T..

Se trata de fotocopias simples de documentos privados, que al no haber sido en su oportunidad de Ley presentados en su original, evidentemente no constituyen documentos de los que nuestro legislador permite producir en Juicio a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no producen mérito probatorio alguno, siendo desestimados por este Juzgador. Así se decide.

Original del Expediente de solicitudes No.26-09, de fecha 30 de enero de 2009, que cursó ante este Juzgado de Municipio, contentivo de la notificación que en fecha 05 de febrero de 2009 (fl. 63), efectuó este Tribunal por intermedio del Alguacil a la ciudadana N.L.M.. Documento público valorado por quien decide a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sirviendo para demostrar la notificación de no renovación del Contrato de Arrendamiento, que efectuó el Arrendador a la Arrendataria ya identificados, en fecha 05 de febrero de 2009, a través de este Juzgado. Así se establece.

Copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento No. 354-08, que cursa ante este Tribunal por parte de la ciudadana N.L.M. como Arrendataria a favor de la LINEA LIBERTAD A.C, de fecha 01 de agosto de 2008. Documento que este Juzgador valora sobre la base del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar las consignaciones arrendaticias que sobre el inmueble objeto de la demanda realiza ante este Tribunal la ciudadana N.L.M. a partir del 31 de julio de 2008 a favor de la LINEA LIBERTAD A.C. Así se establece.

Dentro del lapso probatorio promovió lo siguiente:

Acta de Asamblea de Socios acompañada en el libelo de demanda, marcada con la letra “A”; los Estatutos de la Asociación Civil LINEA LIBERTAD marcado con la letra “B” al libelo de demanda; documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda marcado con la letra “C”; Contratos de Arrendamiento privados señalados con las letras “D” y “E” y notificación de prórroga legal de fecha 05 de febrero de 2009 marcado con la letra “F”, todos anexos al libelo de demanda. Los referidos documentos ya fueron valorados por este operador de Justicia.

Original del documento privado fechado en San A.d.T. el 01 de abril de 2008, dirigido por la LINEA LIBERTAD A.C., a la ciudadana N.L.M., contentivo de la notificación de no renovar el contrato de alquiler del local (que no especifican), el cual vence en fecha 30 de Junio de 2008. Se trata de un documento privado que fue ratificado mediante la prueba testimonial por el tercero, ciudadano PAUSOLINO USECHE ADARME, en fecha 25 de marzo de 2010, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, observa este Jurisdicente que lo pretendido por el promovente con el indicado medio probatorio está referido a hechos que no fueron expuestos en su escrito libelar y sólo se presentó en el que denominó escrito de “Observaciones a la Contestación de Demanda”; por tanto, a todas luces es Improcedente, no otorgándole este sentenciador mérito probatorio alguno. Así se establece.

Fotocopia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el No.354-08, folios 1 al 4 y 13 al 15, donde indica el promovente que la demandada incurrió en confesión. Con la promovida pretende la parte actora demandante, demostrar que la parte demandada confiesa haber sido objeto de desahucio; al respecto quien Juzga salvo mejor criterio, considera que la promovida no aporta medio de prueba alguno, ya que se refiere en cuanto al desahucio pretendido, de hechos que no fueron plasmados por el actor en su escrito libelar; por tanto resulta contrario a derecho, desestimándose en consecuencia. Así se establece.

Promovió la testimonial del ciudadano PAUSOLINO USECHE ADARME, para reconocer y ratificar el documento de fecha 01 de abril de 2008. El indicado documento ya fue valorado supra.

Promovió posiciones juradas, las cuales no fueron evacuadas debido a no haber sido posible la citación de la parte demanda, por tanto no hay a valorar.

Pruebas de la Parte Demandada:

Contratos de arrendamiento privados presentados por el demandante marcados con las letras “D” y “E” al libelo de demanda y que ella como accionada anexa marcados con las letras “A” y “B” también en fotocopia simple. Documentos escritos que ya fueron valorados por este Juzgador.

Notificación que le fuere practicada por este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2009, y que consignara el demandante a su escrito libelar marcado con la letra “F”. Documento ya arriba valorado por quien decide.

Prueba de solicitud de consignaciones arrendaticias que cursa en el Expediente No. 354-08 de este Tribunal. Documento ya valorado supra, por este Operador de Justicia.

Fotocopias certificadas marcadas “C” y “D”, correspondientes a la solicitud y posterior entrega a la LINEA LIBERTAD A.C., representada por su Presidente L.A.C.P., titular de la cédula de identidad Nº V- 1.574.153, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 por un monto de Tres Mil Doscientos Noventa y Cuatro Bolívares Con Cincuenta Y Tres Céntimos (Bs. 3.294,53) a favor de LINEA LIBERTAD A.C. documentos que son valorados por quien Juzga en conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando el retiro de la referida cantidad de dinero por parte de la LINEA LIBERTAD A.C. en fecha 10 de febrero de 2009.

Promovió los hechos infundados o temerarios traídos por la parte demandante a los folios 1 al 7 del presente expediente. La promovida no constituye medio de prueba alguno de los establecidos en nuestra legislación civil, tanto sustantiva como adjetiva, por tanto quien Juzga no le confiere mérito probatorio alguno, desestimándola en consecuencia. Así se decide.

Del análisis que este Juzgador realiza tanto del Libelo de la Demanda, así como del escrito de Contestación a la Demanda y de las pruebas aportadas por las partes en litigio; se desprende que no constituye un hecho controvertido la relación arrendaticia entre la LINEA LIBERTAD A.C, representada por su Presidente L.A.C.P. con el carácter de Arrendador, y la ciudadana N.L.M. con el carácter de Arrendataria, sobre el inmueble consistente en un (01) local para uso comercial ubicado en la avenida Primero de Mayo No.7-25 de la ciudad de San Antonio, Municipio B.d.E.T., pues en actas procesales fue suficientemente reconocido por ambas partes, que la misma se inició en fecha 01 de abril de 2007 y culminó el 30 de Junio de 2008. Así se establece.

El artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año

(cursivas del Tribunal)

Lo que sí constituye un hecho controvertido en la cauda sub iudice, es la temporalidad de la relación arrendaticia actual; vale decir, si ésta es a tiempo determinado o indeterminado. Si bien como ya se demostró, la relación arrendaticia comenzó mediante un contrato escrito y privado, con fecha de inicio 01 de abril de 2007 al 31 de diciembre de 2007, su duración fue de 08 meses y 30 días, más no como indican las partes, que fue sólo de 06 meses; vencido el referido contrato, las partes optaron por celebrar uno nuevo, también a tiempo determinado; con fecha de inicio 01 de enero de 2008 y de culminación el 30 de Junio de 2008. Es de destacar por quien decide, que este segundo contrato tuvo una duración de 05 meses y 29 días; por tanto al no haber las partes de la relación arrendaticia pactado un nuevo contrato, ni establecido prórroga automática, operó al vencimiento del referido, la Prorroga Legal Arrendaticia, que de acuerdo a la norma especial inquilinaria citada supra, es de un (01) año, pues se ha de tomar en cuenta para la determinación de la Prórroga Legal, no la duración contractual convenida, sino la duración de la relación arrendaticia desde que la misma se inició como tal, siendo en el caso de marras superior a un (01) año y menor de cinco (05) años; con lo cual se beneficia o protege al inquilino en sus derechos, a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Está demostrado con claridad meridiana, que la Prórroga Legal correspondiente a la indicada relación arrendaticia, es de un (01) año, contado a partir del 01 de julio de 2008, hasta el 01 de julio de 2009; para lo cual, salvo mejor criterio, no era necesario practicar el Desahucio, entendido este según el tratadista patrio G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, Pag. 345), “el desahucio es aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual se pretende despedir a el mismo, al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1.601 Código Civil)”. Para el Profesor de la Universidad de los Andes A.R.M. (Revista de la Facultad de Derecho de la U.L.A., 1967, N° 16, Pag. 239 y ss), “..el desahucio consiste en la expulsión del arrendatario llevada a cabo a instancia del arrendador o propietario, por las causas o motivos determinados por la ley.”

Así las cosas, la parte actora demandante como Arrendador y propietario del inmueble objeto de la causa que nos ocupa, en Jurisdicción Voluntaria solicitó a este Juzgado de Municipio, la notificación –desahucio- de la Arrendataria N.L.M.; lo cual fue practicado por el ciudadano Alguacil de este Tribunal en fecha 05 de febrero de 2009, tal como consta al folio 63 del presente expediente. Considera este sentenciador oportuno traer a comento la distinción entre el Desahucio Anticipado o Propio, y el Desahucio Posterior o Impropio; en el Primero la notificación del Arrendador para el Arrendatario de no querer continuar con la relación arrendaticia entre ambos, se efectúa antes de la finalización del lapso de duración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado; mientras que en el Segundo, la notificación del Arrendador para el Inquilino, para hacer de su conocimiento que no está dispuesto a continuar con la relación arrendaticia entre ellos, se efectúa una vez que ha vencido el plazo de duración pactado.

En el caso sub iudice, en la ya referida notificación efectuada por este Tribunal a solicitud de la LINEA LIBERTAD A.C., representada por su Presidente L.A.C.P., a la ciudadana N.L.M., el Arrendador, hoy también parte demandante, expuso:

“…fundamentado en el artículo 38 Letra “B” de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), es decir; de Un (01) años a partir de la fecha de la Notificación que le haga este tribunal fecha en que deberá entregar el inmueble que se dio en arrendamiento, libre de personas y cosas…” (negrillas de este Tribunal)

Se comprueba con lo supra indicado, que el desahucio no fue efectuado en la forma debida, pues sumado a que no se materializó antes del vencimiento de duración determinado en el contrato de arrendamiento (Anticipado o Propio) tampoco se efectuó luego de vencida la Prórroga Legal (Posterior o Impropio); además que en contravención a lo expuesto por el aquí demandante, la Prórroga Legal es de estricto Orden Público, por tanto opera como ya se indicó, de pleno derecho una vez vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, más no desde el momento en que es practicada la Notificación o Desahucio, tal como lo pretende el actor demandante que sea contado desde el 05 de febrero de 2009 al 05 de febrero de 2010; por tanto al ser contrario a derecho y además Impugnado por la parte demandada en su escrito de Contestación a la Demanda, se tiene como NULO a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

En este orden de ideas, si bien durante el lapso de la Prórroga Legal la Relación Arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, tal relación venció en fecha 01 de julio de 2009; por tanto al continuar la Arrendataria N.L.M. en su condición de tal, ocupando el inmueble objeto de la demanda durante 08 meses, con la actitud pasiva del Arrendador aquí demandante, LINEA LIBERTAD A.C, a través de su Presidente L.A.C.P., retirando este los cánones de arrendamiento a favor de su representada; sin lugar a dudas operó la Tácita Reconducción contenida en el artículo 1614 del Código Civil Venezolano el cual es del siguiente tenor:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se Juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

(negrillas y cursivas del Tribunal)

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 1.391, de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. F.C.L., en el Expediente No.04-1845, estableció lo siguiente:

(…) Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….) (cursivas del Tribunal)

Ha quedado demostrado que la relación arrendaticia entre quienes aquí son partes, si bien se inició y continuó mediante contratos a tiempo determinado; una vez vencida la Prórroga Legal, en la fecha indicada en la motiva de la presente decisión, y por los demás hechos y fundamentos expuestos en esta, pasó a ser a Tiempo Indeterminado. Así se Declara.

Este operador de Justicia, como Director del Proceso, tiene la obligación de verificar la procedencia de la acción escogida por el actor demandante, y observando claramente que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser contraria a derecho, puesto que lo pretendido sólo se aplica para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado; es por lo que fundamentado en las normas legales, criterios jurisprudenciales y doctrina referida, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, fue interpuesta por la LINEA LIBERTAD A.C representada por su Presidente L.A.C.P., en contra de la ciudadana N.L.M., como el Arrendador y la Arrendataria en su orden, del inmueble consistente en un (01) local para uso comercial signado con el No.7-25, ubicado en la avenida Primero de Mayo de la ciudad de San A.d.T.. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

Por todos los fundamentos de hecho, de derecho, doctrinarios y Jurisprudenciales antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 , 49 y 257 de nuestra Carta Magna, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara:

PRIMERO

INADMISIBLE la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, incoara la LINEA LIBERTAD A.C con el carácter de Arrendador y propietario, representada por su Presidente L.A.C.P., en contra de la ciudadana N.L.M., con el carácter de Arrendataria. Ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.

SEGUNDO

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.

TERCERO

Por haber sido dictada la presente decisión con dos días fuera del lapso de sentencia, procédase a la notificación de las partes mediante boleta. Cúmplase.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Cúmplase.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San A.d.T., a los 16 días del mes de abril de 2010. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Titular.

Abg. P.A.G.P..

La Secretaria Titular.

Abg. R.M.M.R..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde (12:50 p.m) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Se libraron boletas de notificación.

La secretaria.

Exp.2419-10

PAGP/rmmr