Decisión nº 76-2010 de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 13 de Abril de 2010

Que se levante la medida de secuestro decretada en ella por ese Tribunal, por cuanto dicha medida se fundamenta en un contrato de arrendamiento que nunca existió.

Que el presente escrito de contestación de demanda sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir observa:

El thema decidendum se centra en determinar si procede la causal de falta de pago de mas de 8 cánones de arrendamiento, seguidos en un presunto contrato de arrendamiento verbal indeterminado alegado por la parte demandante sobre parte de un inmueble de su propiedad, consistente de paredes de bloque, pisos de cemento, compuesta de sala de recibo, dos (2) habitaciones, dos (2) corredores, un (1) sanitario, un (1) baño, cocina, comedor, lavadero, garaje sin techar, luz eléctrica y agua del acueducto publico y demás adherencia y pertenencias que le son propias, ubicado en el Barrio las Flores, en la ciudad de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, y que en tal caso, si hubo contrato indeterminado, si hubo incumplimiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del 8 de Julio de 2004 hasta el día 8 de febrero de 2005, previo a determinar la existencia de la relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado que alega la parte actora, y por tanto si es admisible la pretensión de desalojo. Y ASI ESTABLECE.

De la Sentencia Apelada

La Sentencia recurrida, dictada por el Juzgado del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, en fecha 26 de abril de 2005, se fundamentó en la siguiente motivación:

Los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen: El primero, el procedimiento a seguir en las demandas por Desalojo y otras acciones relacionadas con la terminación de la relación Arrendaticia; y el Segundo, las causales taxativas de la procedencia de la Acción de Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

En el caso de marras, el accionante aún cuando fundamentó su pretensión en los artículos supra citados, además de los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, no demostró con documento fehaciente, la cualidad necesaria para actuar en el presente juicio, pues la condición de propietario alegada por él, no fue demostrada en autos, ya que el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San J.d.C., Municipio Ayacucho del Estado Táchira, no demuestra su propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo; tampoco riela en autos autorización del titular del derecho real , ni del poseedor legítimo del inmueble objeto de la presente acción, ni por la Ley, para dar la cosa en arrendamiento, por tanto, estamos ante un caso de falta de legitimidad para demandar el desalojo como en efecto lo hizo, lo cual se evidencia de la revisión efectuada a los alegatos presentados por la defensa, quien negó desde la primera oportunidad en que actuó en juicio la relación arrendaticia aducida por la parte actora. “

Concluyendo el Juez de instancia en que al no haber quedado demostrada en autos la cualidad del ciudadano R.D.M. para demandar el desalojo la demanda debe ser desechada declarando en el dispositivo del fallo sin lugar la demanda intentada por el ciudadano, R.D.M.D. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-8.094.442, contra la ciudadana L.Z.d.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.017.556, y condenando a la parte demandante al pago de las costas procesales, por resultar vencida, conformé al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Normativa de Orden Público

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: ¡Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” G.Q., Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.

V

DEL FONDO DEL ASUNTO:

Sobre el Tipo de Contrato de Arrendamiento

Desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Extinta Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

Así tenemos que la Doctrina ha señalado que existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, cuando: El arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (G.Q., Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado” por lo tanto, la “pretensión” a Interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con base en las anteriores manifestaciones Doctrinarias, corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “pretensión de Desalojo” interpuesta por la Actora, a tal efecto el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Entonces tocaba a la parte demandante probar antes que todo la existencia de la relación arrendaticia; y para ello el Tribunal entra analizar el material probatorio de la forma siguiente. Y así se establece.

VI

VALORACION DE LOS MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS POR LAS PARTES

Pruebas de la parte demandante promovidas junto al libelo de la demanda:

- Copia certificada del documento compra-venta donde los ciudadanos S.C. y A.O.Z.M., venden todos los derechos y acciones sobre un inmueble al ciudadano, R.D.M.D. en fecha 08-07-1.998, autenticado ente la notaria Publica de Colon, San J.d.C.d.E.T.. Inserto a los folios 18 y 19 del presente expediente, en esta oportunidad, la cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, presumiéndose del mismo la cualidad de propietario del inmueble.

Pruebas de la parte demandante promovidas en el lapso probatorio:

1. -Promueve el Principio del merito favorable de autos. Reproduce el merito favorable de los autos, no es un medio de prueba de los cuales el Legislador haya querido darle valor probatorio, dado que es menester de la Juzgadora analizar todas las actuaciones de las partes.

2. - Promueve y ratifica Copia Simple del documento compra-venta donde los ciudadanos S.C. y A.O.Z.M., venden todos los derechos y acciones sobre un inmueble al ciudadano, R.D.M.D. en fecha 08-07-1.998, autenticado ente la notaria Pública de Colon, San J.d.C.d.E.T.. Inserto al folio 18 y 19 del presente expediente, prueba que ya fue valorado por este Tribunal Ut Supra.

3. - Promueve, para que sea evacuada testimonial de los ciudadanos J.O.C. y N.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.353.189 y V-16.745.985. Respectivamente. Prueba a la cual este Juzgado no pasa a valorar por cuanto no fueron evacuados los testimonios. Y ASI ESTABLECE.

   Pruebas de la parte demandada promovidas en el lapso probatorio:

1. - Promueve el merito de autos este Tribunal estima necesario señalar, con fines meramente pedagógicos, que dicha invocación no constituye un medio de prueba tal como lo contempla nuestra legislación y según lo ha venido reconociendo la jurisprudencia emanada de nuestro M.T.; ya que el Juez está obligado a analizar y valorar todos los elementos de autos, según lo establecen los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Copia Simple de Boletines Informativo, emitido por la Unidad Educativa Colegio “Fe y Esperanza”, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de los niños Estenly G.Z. y S.E.G.Z.. Inserto a los folios 23 y 24 del presente expediente. Copia a la cual este Tribunal le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Copia Simple de Boletines de Calificaciones emitido por la Unidad Educativa Colegio “Fe y Esperanza”, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de los niños Estenly G.Z. y S.E.G.Z.. Inserto a los folios 25 y 26 del presente expediente. Copia a la cual este Tribunal le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. - Copia Simple de Carta de Buena conducta, emitida por la Unidad Educativa Nacional, “José Eugenio Sánchez Afanador”, en el Estado Bolívar donde hace constar que S.E.G.Z., fue alumno regular durante el año escolar 2.003-2.004. Inserto al folio 27 del presente expediente. Copia a la cual este Tribunal le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. - Copia Simple de Boleta de Promoción, emitida por la Unidad Educativa Nacional, “José Eugenio Sánchez Afanador”, en el Estado Bolívar, y la certificación de calificación de S.E.G.Z.. Inserto a los folios 28 y 29 del presente expediente. Copia a la cual este Tribunal le otorga su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. - Copia Simple del Acta N° 13, en la cual agregan, copia de letra de cambio de fecha 03-02-04, la cual este Juzgado no le otorga su valor probatorio por no llenar los extremos del articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.

7. - Promueve testimonio de los ciudadanos J.M.P.P. y R.A.M., observa este Tribunal que los testigos de la parte demandada, refuerzan los dichos alegados por la ciudadana L.Z.d.G. cuando en su escrito de contestación de la demanda quien manifestó: Que ella no celebro contrato de arrendamiento con la parte actora ya que en Diciembre de del año 1.998 viajo con su esposo e hijos a la ciudad de puerto Ordaz y en Octubre de 2004 comenzó a ocupar el inmueble no como inquilina sino como una de las propietarias, en este sentido el ciudadano J.M.P.P. manifestó en: TERCERA PREGUNTA “¿Diga si el inmueble objeto de ese contrato es el mismo donde ahora vive la Señora L.d.C.Z.G., Contesto: si, es el mismo inmueble” CUARTA PREGUNTA: ¿Diga en que fecha firmo dicho contrato, contesto: el 19 de mayo del 2003. La ciudadana R.A.M. manifestó en: TERCERA PREGUNTA: ¿Sabe y le consta que la ciudadana L.d.C.Z. de Guerrero, se fue a vivir con sus hijos y esposo a otra ciudad en el año 1.998, Contesto: Si me consta por que la hija mía también vivía halla en el mismo Barrio.” En consecuencia de ello, están contestes en afirmar la no existencia de una relación arrendaticia. Y ASI ESTABLECE.

   DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

   Respecto al alegato de la parte demandada de que el ciudadano R.D.M.D., parte demandante, no es propietario del inmueble, y que por el contrario el mismo forma parte de la herencia dejada al fallecimiento del padre de ambos ciudadano J.J.A.Z.B. en agosto de 1997, observa esta Juzgadora que el documento Autenticado por ante la Notaría Pública de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1998, anotado bajo el Nro. 52, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina, al cual se le otorgó valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual el demandante aduce su derecho de propiedad, si bien es cierto, por ser un documento que versa sobre la venta de un inmueble, y por tanto no es oponible a terceros por cuanto de conformidad con el artículo 1924 del Código Civil, la venta debió ser protocolizada por ante la Oficina Subalterna de registro respectiva, no desvirtuó el demandante tal alegato de comunidad, en consecuencia, presume esta Juzgadora que el ciudadano R.D.M.D. es co-propietario del inmueble cuyo desalojo demanda por haberlo adquirido por herencia de su padre J.J.A.Z.B., por tanto tiene interés directo para intentar la presente acción, y el alegato de falta de legitimación debe ser desechado. Y así se establece.

   Dado que la parte demandada negó la relación arrendaticia esta Juzgadora al desplazarse la carga de la prueba, determina que tocaba a la parte demandante demostrar la existencia del a relación arrendaticia.

   Por cuanto la parte actora no logro demostrar la existencia de dicho contrato de arrendamiento, conforme al principio de la Carga probatoria y la parte demandada niega la existencia de una relación arrendaticia, correspondía a la demandante demostrar la existencia de la misma. Y así queda establecido.

   De lo anteriormente expuesto no evidencia este Tribunal, que existan pruebas contundentes que demuestren la existencia de una relación arrendaticia. La interpretación que hace esta Juzgadora en el caso controvertido, lo hace de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; para esta Alzada, no evidencia que existan pruebas que permitan establecer la existencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y por cuanto el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

   En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse

   En consecuencia al no existir plena prueba de lo alegado esta Juzgadora de Alzada debe ajustarse a lo alegado y probado por las partes en la demanda. Y ASI SE ESTABLECE.

   Por ello al no haberse demostrado la existencia de una relación arrendaticia, la demanda debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECLARA.

   VII

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: