Decisión nº 6930 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 1 de Marzo de 2016

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado V.D.R., apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 21 de enero de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio mediante demanda interpuesta en fecha 25 de marzo de 2015 por los ciudadanos C.C.E. de Calderón, G.M.E.d.C., E.E.Z., G.E.Z., Á.I.E.Z., N.M.E.Z., Y.A.E.Z. y F.N.H.E.Z., asistidos por el abogado V.D.R., contra la ciudadana N.d.C.A.G., por desalojo de un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 13, N° 1-10, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., con fundamento en la causal 2°, artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estimaron la demanda en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), equivalente a un mil unidades tributarias. (Folios 1 al 3, con anexos a los folios 4 al 18)

Por auto de fecha 17 de abril de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó la citación de la ciudadana N.d.C.A.G., conforme a lo establecido en el artículo 101 de la mencionada ley especial. (Folio 19)

Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2015, los ciudadanos C.C.E. de Calderón, G.M.E.d.C., E.E.Z., G.E.Z., Á.I.E.Z., N.M.E.Z., Y.A.E.Z. y F.N.H.E.Z. confirieron poder apud acta al abogado V.D.R.. (Folio 20 y su vuelto).

A los folios 21 al 28 rielan actuaciones procesales relacionadas con la citación de la parte demandada.

Al folio 29 cursa acta de fecha 6 de agosto de 2015, correspondiente a la audiencia de mediación prevista en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la que por no haber acuerdo entre las partes, el a quo ordenó la continuación del juicio.

En fecha 21 de septiembre de 2015, la ciudadana N.d.C.A.G. confirió poder apud acta a la abogada J.C.P.. (Folio 30)

Mediante escrito de la misma fecha, la mencionada apoderada judicial de la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso en primer lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A todo evento, dio contestación al fondo, negando rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Promovió pruebas documentales y testimoniales. (Folios 31 al 37, con anexos a los folios 38 al 53)

Mediante decisión interlocutoria diarizada en fecha 13 de octubre de 2015, el a quo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la existencia de una cuestión prejudicial. Asimismo, con fundamento en el ordinal 3° del artículo 358 eiusdem, indicó que la contestación de la demanda se llevaría a cabo el 5° día de despacho siguiente. (Folios 63 al 67)

En fecha 20 de octubre de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su mandante, por no ser ciertos los hechos alegados. Igualmente, promovió pruebas. (Folios 68 al 70)

Por auto de fecha 23 de octubre de 2015, el Juzgado de la causa a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó como punto controvertido en la presente causa, la necesidad en que se encuentran los codemandantes copropietarios del inmueble objeto de arrendamiento, ciudadanos Á.I.E.Z., G.E.Z., F.N.H.E.Z. y E.E.Z., de ocupar dicho inmueble, alegada en el libelo de demanda como causal de desalojo; necesidad que es negada por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda. Igualmente, abrió el lapso probatorio de ocho (8) días, contados a partir del día de despacho siguiente. (Folio 71)

En fecha 28 de octubre de 2015, la parte actora promovió pruebas. (Folio 72 y su vuelto)

Mediante escrito de fecha 4 de noviembre de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas. (Folios 73 al 75)

Por sendos autos de fechas 5 y 12 de noviembre de 2015, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folios 78 al 80 y 83)

Mediante auto de fecha 11 de enero de 2016, vencido como se encontraba el lapso de promoción de pruebas, el a quo fijó la audiencia de juicio para el quinto (5°) día de despacho siguiente a las nueve de la mañana.

En fecha 18 de enero de 2016 se realizó la audiencia de juicio, en la cual se evacuaron las testimoniales promovidas y se valoraron las pruebas de ambas partes; dictándose el dispositivo del fallo. (Folios 88 al 97)

A los folios 98 al 108 corre la decisión de fecha 21 de enero de 2016, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora apeló de la referida decisión. (Folio 109)

Por auto de fecha 1° de febrero de 2016, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 110)

En fecha 22 de febrero de 2016 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 114). En la misma fecha se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de apelación, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (Folio 115)

En fecha 25 de febrero de 2016 se celebró la audiencia de apelación con la presencia de las partes, quienes expusieron en forma oral sus respectivos alegatos. Dicha audiencia quedó reproducida en forma audiovisual por el técnico designado al efecto por la Dirección Administrativa Regional, Dirección Ejecutiva de la Magistratura, dictándose el dispositivo del fallo. (Folios 118 al 120)

En fecha 1° de marzo de 2016 se recibió CD contentivo de la audiencia de apelación, procedente de la División de Servicios Judiciales de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, ordenándose agregarlo al expediente. (Folios 121 y 122)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 21 de enero de 2016 dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada por los ciudadanos C.C.E. de Calderón, G.M.E.d.C., E.E.Z., G.E.Z., Á.I.E.Z., N.M.E.Z., Y.A.E.Z. y F.N.H.E.Z., contra la ciudadana N.d.C.A.G., por desalojo de vivienda. En consecuencia, condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LAS PARTES

Los actores demandan a la ciudadana N.d.C.A.G. por desalojo de una vivienda ubicada en la calle 13, N° 1-10, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., la que les pertenece en propiedad como herederos de su causante padre G.Á.E.C., fallecido en fecha 26 de febrero de 2009, quien la adquirió según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T. el 27 de octubre de 1.976, bajo el N° 38, folios 74 al 76, Tomo 6°, Protocolo Primero; y según Certificación Sucesoral N° 893 de fecha 4 de septiembre de 2014.

Que es el caso que su mencionado padre arrendó verbalmente a varias personas los apartamentos de dicho inmueble, uno de los cuales a la ciudadana N.d.C.A.G.. Que desde hace siete años han estado solicitando de los inquilinos, entre ellos la demandada, su desocupación y entrega, porque ellos necesitan que el inmueble sea desocupado a los fines de que cuatro de los herederos que no tienen vivienda, ciudadanos Á.I.E.Z., G.E.Z., F.N.H.E.Z. y E.E.Z., lo ocupen, dado que ellos conviven hacinados con sus grupos familiares en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná, calles 8 y 9, N° 8-53 de la ciudad de San Cristóbal, presentándose problemas entre ellos.

Que de conformidad con la causal prevista en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia en el artículo 51 constitucional, demandan el desalojo del inmueble ocupado por la demandada, por haberse cumplido ya el procedimiento administrativo según solicitud de fecha 17 de mayo de 2014 presentada ante la Coordinación de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda del Estado Táchira con fundamento en las precitadas normas, la cual emitió P.A. N° 2193 de fecha 05 de enero de 2015, habilitando la vía judicial.

Como fundamentos de derecho, además de las mencionadas normas, invoca los artículos 1.167, 1.264 y 1.273 del Código Civil, peticionando que la demandada convenga o a ello sea condenada, en la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y en pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en la entrega del mismo.

Por su parte, la apoderada judicial de la demandada N.d.C.A.G., al dar contestación al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, aduciendo que está fundamentada en afirmaciones falsas. Que las dos coherederas que aún viven en la casa materna, ciudadanas Gabriela y F.N.H.E.Z. no poseen grupo familiar. Que el ciudadano Á.I.E.Z. no convive allí con su grupo familiar, pues reside en otra zona del país. Que lo mismo ocurre con el ciudadano E.E.Z., por lo que no puede hablarse de hacinamiento.

Negó, rechazó y contradijo la supuesta necesidad de los codemandantes Á.I., Edecio, Gabriela y F.N.H.E.Z., de ocupar el inmueble arrendado con preferencia a su mandante, tenida ésta como un hecho determinante capaz de ejercer un daño grave en la esfera jurídica de los mismos, que haga preferible trasladar ese daño a su representada, desalojándola del inmueble. Que cuando se alega esta causal de desalojo es imperioso demostrar la necesidad de ocupar el inmueble por medio de prueba contundente, ante las autoridades administrativa y judicial, según lo establecido en el Parágrafo único del artículo 91 de la mencionada ley especial, fundamento legal de la pretensión.

Negó, rechazó y contradijo que los codemandados Edecio, Gabriela y F.N.H.E.Z. tengan interés en ocupar de manera especial el bien objeto de la pretensión, ya que son propietarios de otros inmuebles (terreno y vivienda); por lo que no tienen una necesidad justificada para ocuparlo.

En la audiencia de apelación, el apoderado judicial de la parte actora reiteró los alegatos del libelo y solicitó que a los efectos de probar la necesidad de los mencionados codemandantes de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, fuera ordenada la prueba de inspección judicial en el inmueble en que residen, a fin de verificar el alegado hacinamiento.

La apoderada judicial de la demandada, por su parte, reprodujo los argumentos expuestos en la contestación, aduciendo que es carga de la parte demandante comprobar en forma contundente la alegada necesidad de ocupar el inmueble, a tenor de lo dispuesto en el Parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. De igual forma, que su mandante solicitó ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en calidad de supuesta pisataria del inmueble objeto del litigio construido sobre terreno ejido, que éste le sea dado a ella en arrendamiento, procedimiento que se encuentra en trámite.

El a quo, a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 112 de la mencionada ley especial, fijó como hecho controvertido en la presente causa la necesidad por parte de los actores, de ocupar el bien inmueble objeto del litigio, dado que cuatro de ellos, ciudadanos Á.I., Gabriela, F.N.H. y E.E.Z. residen de manera hacinada junto con su grupo familiar, en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná, calles 8 y 9, N° 8-53, San Cristóbal, Estado Táchira; hecho este que fue negado por la parte demandada.

ANÁLISIS PROBATORIO

Seguidamente, pasa esta sentenciadora al análisis probatorio conforme a los principios de comunidad de la prueba y adquisición procesal.

A.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

Junto con el libelo de demanda presentó las siguientes documentales:

a.- Resolución N° 2193 de fecha 5 de enero de 2015, dictada en el procedimiento administrativo llevado en el expediente signado con el N° MC-2193-2014 por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira (SUNAVI), inserta en copia simple a los folios 4 al 8. Dicha probanza se valora como documento público administrativo, evidenciándose de la misma que el procedimiento previo a las demandas previsto en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; artículos 7 al 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y artículos 35 al 46 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitado por la parte arrendadora, se sustanció e instruyó conforme a la normativa legal vigente. Y por cuanto en la correspondiente audiencia conciliatoria, las partes no lograron llegar a acuerdo alguno para resolver pacíficamente el conflicto planteado, se habilitó la vía judicial, para que el mismo fuera dirimido ante los tribunales de la República.

b.- A los folios 9 al 15 riela fotocopia simple de Certificado de Solvencia de Ssucesiones signado con el registro N° 0916, correspondiente a la causante A.I.Z.d.E., expediente N° 2013/1085, sustitutiva del expediente N° 2010/0419 de fecha 4 de septiembre de 2014. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para demostrar que en la declaración sucesoral correspondiente a la causante A.I.Z.d.E., madre los demandantes, fue incluido como activo hereditario el 54,16% del valor de las mejoras construidas sobre terreno ejido poseído en arrendamiento según título N° 4519, ubicadas en la calle 13, N° 1-10, Parroquia San J.B.d.M.S.C.; inmueble que fue habido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Distrito San Cristóbal, en fecha 27 de octubre de 1976, bajo el N° 38, folios 74 al 76, Tomo 6, Protocolo Primero.

b.- A los folios 16 al 18 corre fotocopia simple del referido documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal en fecha 27 de octubre de 1976, bajo el N° 38, folios 74 al 76, Tomo 6, Protocolo Primero. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el ciudadano J.C.S. dio en venta al ciudadano G.Á.E.C., causante de los actores, el referido inmueble objeto de litigio.

De esta forma quedan comprobados los derechos de propiedad que sobre las referidas mejoras tienen los demandantes.

En la oportunidad probatoria promovió:

1. - El mérito favorable del libelo de demanda donde sus representados declaran ser propietarios de la casa signada con el N° 1-10, calle 13, Barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., tal como se evidencia de la fotocopia del documento de adquisición protocolizado por ante el antes denominado Registro Subalterno del Distrito San C.d.E.T., en fecha 27 de octubre de 1976. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005; 681 de fecha 11 de agosto de 2006 y 619 de fecha 27/09/2012, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.

2. - Documentales:

   Documento de adquisición protocolizado en el Registro Subalterno del Distrito San C.d.E.T. el 27 de octubre de 1976 y el certificado sucesoral que corresponde a la de cujus A.I.Z.d.E.. Ya fueron objeto de valoración.

3. - Testimoniales:

   - A los folios 89 y 90 corre declaración de la ciudadana F.M.P., titular de la cédula de identidad N° V-1.559.203, rendida en fecha 18 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que si es cierto que la ciudadana N.d.C.A.G. tiene 15 años de ser inquilina en el inmueble que ocupa. Que si es verdad que cuatro de los coherederos demandantes viven hacinados en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná. Que si es cierto que esos cuatro herederos no tienen vivienda propia. Que si es cierto que esos cuatro herederos necesitan la vivienda que ocupa la inquilina N.d.C.A.G., y demás inquilinos de esa casa, que es de su propiedad. A repreguntas contestó: Que la vivienda donde viven los cuatro herederos presuntamente hacinados es una casa vieja, de construcción vieja, y ahí viven los cuatro: dos mujeres y dos hombres. Que esa casa tiene una placa y en esa placa tiene dos habitaciones de bloque; que ella no diría que es una casa de dos plantas. Que si es cierto que esos cuatro herederos viven con su grupo familiar.

   - Al folio 90 riela declaración de la ciudadana Viagna M.M.O., titular de la cédula de identidad N° V-9.223.163, rendida también el día 18 de enero de 2016 en la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que si es cierto que la ciudadana N.d.C.A.G. tiene 15 años de ser inquilina en el inmueble que ocupa. Que si le consta que cuatro de los coherederos demandantes conviven hacinados en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná. Que si es cierto que esos cuatro coherederos no poseen vivienda propia y por ese motivo viven así, hacinados en la casa materna. Que si es cierto que esos cuatro herederos necesitan de la vivienda que ocupa la inquilina N.d.C.A.G. y demás inquilinos de esa casa que es de su propiedad. Al ser repreguntada sobre con quién más viven esos cuatro herederos, contestó que ellos viven allí y necesitan su independencia. Que la casa materna es una casa vieja, parte del techo es de bahareque y parte de platabanda, tiene un solar pequeño, un pasillo, es una casa muy modesta, no hay riqueza ni nada de eso.

   - A los folios 90 y 91 riela declaración del ciudadano D.F.C.C., titular de la cédula de identidad N° V-9.209.168, rendida en fecha 18 de enero de 2016, en la oportunidad de la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que la ciudadana N.d.C.A.G. tiene más o menos 15 años de ser inquilina del referido inmueble. Que si le consta que cuatro coherederos viven en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná como perros y gatos por el hacinamiento que tienen, ya que la casa es pequeña. Que si es cierto que esos cuatro herederos no tienen vivienda propia y por eso quieren que les desocupen la casa. Que si es cierto que esos cuatro herederos necesitan la vivienda donde vive la señora N.d.C.A.G., que es de su propiedad. A repreguntas contestó: Que le consta que N.d.C.A.G. tiene 15 años viviendo en La Ermita, según dicen los hermanos de la casa. Que en la casa del Pasaje Cumaná no vive ninguna otra persona, sólo ellos cuatro. Que la casa del Pasaje Cumaná tiene tres habitaciones y una pequeña.

   Examinadas dichas testimoniales a la luz del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desechan al entrar en contradicción. En efecto, F.M.P. señala que cuatro de los herederos viven en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná, con su grupo familiar; Vigna M.M.O., al ser interrogada sobre con quién más viven esos cuatro herederos en la casa materna, evadió dar una respuesta clara, indicando que ellos viven allí y necesitan su independencia; y D.F.C.C. manifiesta que en esa casa del Pasaje Cumaná viven sólo ellos cuatro, ninguna otra persona.

   B.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Ratificó en todo su alcance y contenido el escrito de contestación de la demanda. Tal como antes se dijo, los alegatos y defensas expuestos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia.

2. - Documentales:

   - A los folios 48 al 49, 50 al 51 y 52 al 53, rielan tres (3) documentos protocolizados en el antes denominado Registro Subalterno del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, el 26 de junio de 1996, bajo el N° 7, folios 16 al 17, Tomo 27, Protocolo Primero; N° 6, folios 14 y 15, Tomo 27, Protocolo Primero y N° 5, folios 12 y 13, Tomo 27, Protocolo Primero, los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada, el ciudadano G.Á.E.C. vendió a cada uno de los prenombrados codemandantes, un lote de terreno propio ubicado en la Aldea Barrancas, Parroquia Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; de lo cual se colige que poseen oros inmuebles distintos a la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná de esta ciudad de San Cristóbal.

   - Reprodujo el mérito favorable del Certificado Sucesoral del causante G.Á.E.C.. Cabe señalar al respecto que el certificado sucesoral traído a los autos por la parte actora, corresponde a la de cujus A.I.Z.d.E., madre de los causantes y ya recibió valoración con las pruebas de la parte actora.

3. - Testimoniales:

   - Al folio 91 corre declaración del ciudadano Wolfang A.S.C., titular de la cédula de identidad N° V-5.668.357, rendida en fecha 18 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que él vive en el sector La Ermita desde hace 55 años. Que la ciudadana N.d.C.A.G. tiene más o menos entre 22 y 25 años viviendo en ese sector. Que no tiene conocimiento si la ciudadana N.d.C.A.G. tiene otro lugar donde vivir. A repreguntas contestó: Que no tiene conocimiento si la ciudadana N.d.C.A.G. quiere o no desocupar el inmueble que ocupa. Que los herederos Escalante si tiene derecho a ocupar el inmueble, según la Constitución y las leyes. Que desconoce si hay cuatro herederos que viven en forma hacinada en la casa materna ubicada en el Pasaje Cumaná.

   Examinada dicha testimonial a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del procedimiento por cuanto nada aporta a la solución de la litis planteada.

   - A los folios 91 y 92 riela declaración de la ciudadana L.A.C., titular de la cédula de identidad N° V-14.179.645, rendida en la misma oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que la ciudadana N.d.C.A.G. vive en La Ermita desde hace 26 años. Que conoce a N.d.C.A.G., porque ella fue la esposa de uno de sus hijos. Que si conoció al señor G.E.C., porque ella vivió ahí y él iba a cobrar los domingos el alquiler correspondiente de cada mes. Que G.E.C. hizo comentarios de que tenía otras propiedades en Barrancas, Pasaje Cumaná y Puente Real, pero que las tenía ocupadas y que los inquilinos no se le iban porque los trataba muy bien. Que la casa de la sucesión Escalante Zambrano que está ubicada en el Pasaje Cumaná, se ve por fuera grande. A repreguntas contestó: Que la señora N.d.C.A. lo que quiere es que le den más tiempo para ella buscar y poder irse. Que los herederos por lógica tienen derecho, pero que también tienen que reconocer que ella tiene 26 años viviendo allí. Que en la casa materna de los herederos ubicada en el Pasaje Cumaná, no vive mucha gente, además él tenía otras casas que son de sus hijos también.

   Dicha testimonial se desecha a tenor de lo establecido en los artículos 508 y 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la deponente manifestó que fue esposa de uno de los hijos de N.d.C.A.G..

4. - Prueba de informes:

   Al folio 86 riela oficio N° ALC/OF 287-15 de fecha 16 de diciembre de 2015, remitido al a quo por el Jefe del Área Legal de Catastro, Sbg. R.J.C.S., adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en respuesta al oficio N° 3190-07 de fecha 12 de noviembre de 2015. Tal probanza no recibe valoración probatoria en el presente juicio de desalojo de vivienda, por cuanto se refiere al trámite signado con el N° SA 61-15 que la ciudadana N.d.C.A.G. lleva a efecto ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en relación a la apertura del procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento en contra de G.S.E., del cual aún no hay resultas y nada aporta a la solución de la litis planteada.

   Efectuado el análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, debe esta sentenciadora puntualizar el contenido del artículo 91, numeral 2 y Parágrafo único, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual es del tenor siguiente:

   Causas para el desalojo

   Artículo 91.- Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   …Omissis…

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

   Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años.

   En las normas transcritas el legislador contempla dentro de las causales por las cuales puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, la necesidad justificada que tengan los propietarios de ocuparlo, quienes deberán demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.

   El Dr. J.G.E., al estudiar las causales legales para el desalojo de vivienda, señala lo siguiente:

   …

   3.1.1.4.2.2. Ocupación justificada de la vivienda por parte del propietario.

   En el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, se contempla esta causa de desalojo de la vivienda arrendada, con la salvedad de que se estableció para el propietario o propietaria que tuviera necesidad de ocupar justificadamente la vivienda arrendada, y a alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, excluyendo la mención al hijo adoptivo como se preveía en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en acatamiento a la jurisprudencia de la Sala Constitucional N° 1376 del 28 de junio de 2005, caso: C. Brender en nulidad, donde se equiparó el hijo adoptivo al hijo biológico del propietario o propietaria, en los siguientes términos:

   …Omissis…

   El fundamento de esta causal consiste en el estado de necesidad del propietario o propietaria o del pariente consanguíneo de habitar la vivienda arrendada, aunque el contrato de arrendamiento lo haya celebrado otra persona en su nombre. O la forma como se haya celebrado el contrato (tiempo determinado o indeterminado, verbal o por escrito)

   …Omissis…

   Los presupuestos de procedencia del desalojo por esta causal exige la existencia de una relación arrendaticia sea verbal o por escrita (sic), a tiempo determinado o indeterminado, la cualidad de propietario de la vivienda arrendada y la necesidad justificada del propietario para ocupar el inmueble, los cuales se prueban con los medios probatorios consagrados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil e incluso por medio de la prueba libre.

   En el Parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se le exige al propietario o propietaria de la vivienda arrendada, que deberá demostrar por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, la necesidad justificada que tenga para ocupar el inmueble, o la de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, y a la vez debe declarar en al solicitud o demanda judicial su voluntad de no destinar el inmueble al arrendamiento durante el período de tres (3) años. Cuando opere esta causal el propietario o propietaria de la vivienda arrendada tiene la obligación de notificarla al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. (Resaltado propio)

   (Los Nuevos Procedimientos Administrativos y el P.J.A. (Inquilinario) en Venezuela, Vadell hermanos Editores, Caracas-Venezuela- Valencia, 2012, ps. 161, 163 y 164).

   En el caso sub iudice aún cuando quedó demostrado el derecho de propiedad que tienen los demandantes sobre las mejoras consistentes en una vivienda signada con el N° 1-10 construida en terreno ejido, ubicada en la calle 13, N° 1-10, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., que posee la demandada en calidad de arrendataria y no de pisataria; no obstante, no quedó probada mediante prueba contundente la necesidad justificada de los copropietarios demandantes Á.I.E.Z., G.E.Z., F.N.H.E.Z. y E.E.Z., de ocupar dicha vivienda objeto de la presente controversia; invocada por la parte actora como causal de desalojo con fundamento en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya carga según lo dispuesto en el Parágrafo Único de dicha norma, correspondía a la parte arrendadora actora.

   Así las cosas, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la presente apelación y confirmar la decisión de fecha 21 de enero de 2016 dictada por el a quo, objeto de la misma. Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: