Decisión nº 105 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 13 de Noviembre de 2014
| Fecha de Resolución | 13 de Noviembre de 2014 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen |
| Ponente | Fabio Alberto Ochoa |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
PARTE DEMANDANTE: H.M.R.S. y L.E.R.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.133.246 y V-6.160.220 respectivamente, solteros, domiciliados en San Cristóbal, estado Táchira, actuando con el carácter de GERENTES ADMINISTRADORES de la Sociedad de Responsabilidad Limitada “CENTRO TURÍSTICO CHORRO DEL INDIO S.R.L”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 28 de octubre de 1983, bajo el No. 34, tomo 17-A, con su última acta inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 14 de febrero de 2007, bajo el No. 73, tomo 2-A.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: J.M.R.C., titular de la cédula de identidad número V- 11.499.781, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 21.219.
PARTE DEMANDADA: I.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 14.873.146, soltera, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: M.T.B.R. y M.E.N.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 89.778 y 52.833 en su orden.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Apelación contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de junio de 2014.
I
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
El presente juicio se inició por demanda interpuesta por los ciudadanos H.M.R.S. y L.E.R.S., actuando con el carácter de GERENTES ADMINISTRADORES de la Sociedad de Responsabilidad Limitada “CENTRO TURÍSTICO CHORRO DEL INDIO S.R.L”, asistidos por el abogado J.M.R.C., contra la ciudadana I.M.D., en su carácter de arrendataria, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Folios 1 al 51).
La demanda fue admitida a trámite en fecha 17 de enero de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través del procedimiento breve (Folio 52).
La decisión del juzgado a-quo.
El Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva el 17 de junio de 2014, en la cual declaró con lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, declarando resuelto el contrato de arrendamiento, en consecuencia, acordó la entrega a la demandante del inmueble objeto del contrato y condenó en costas a la demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 151 al 164).
El recurso de apelación.
En fecha 20 de junio de 2014, el abogado M.E.N.A., en su carácter de co-apoderado de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 25 de junio de 2014. (Fs. 165 al 166).
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia. Se le dio entrada mediante auto de fecha 3 de julio de 2014 y de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone seguir por el procedimiento oral señalado en el Código de Procedimiento Civil, las pretensiones relativas a los arrendamientos de estos inmuebles, se acordó tramitar en esta segunda instancia por el cauce procesal previsto en el Capítulo II del Título III del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, por así establecerlo el artículo 879 ejusdem.
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
La demandante alega en su demanda que, según contrato de arrendamiento el cual consta en documento privado de fecha 5 de diciembre de 2012, le dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana I.M.D., un inmueble para comercio ubicado en el Chorro del Indio, kilómetro 12 de la carretera que conduce de Loma de Pío a Macanillo, Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, constituido dicho inmueble por un (1) salón grande y uno (1) pequeño; una (1) barra; dos (2) habitaciones; una (1) grande y una (1) pequeña; una (1) cocina; tres (3) baños; servicios, construido sobre un terreno baldío, donde funciona expendio de comidas y bebidas alcohólicas.
Que según la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, LA ARRENDATARIA se obligó a pagar como canon de arrendamiento la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) mensuales, pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que en la cláusula tercera, se fijó el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, “hasta la compra-venta inminente de dicho establecimiento.” Por lo que el mencionado contrato es a tiempo determinado.
Asimismo, en la cláusula décima primera, la arrendataria convino que “el incumplimiento de alguna cláusula del presente contrato por EL ARRENDATARIO dará derecho a LA ARRENDADORA a proceder judicialmente para pedir la resolución del mismo…”.
Que LA ARRENDATARIA sólo pagó los cánones de arrendamiento correspondientes del 15 de diciembre de 2012 al 15 de enero de 2013, y de ahí en adelante no volvió a pagar, que de manera sorpresiva a mediados del mes de noviembre de 2013, se tuvo conocimiento que cursaba por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expediente No. 937, de fecha 6 de junio de 2013, de consignaciones arrendaticias.
Que en el mencionado expediente de consignaciones arrendaticias, manifestó LA ARRENDATARIA que LA ARRENDADORA se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento correspondiente desde el 15 de abril al 15 de mayo 2013, cuando la realidad es que LA ARRENDATARIA dejó de pagar desde el 15 de enero de 2013, es decir, que al momento de efectuar la consignación arrendaticia, LA ARRENDATARIA obvió hacer la consignación de los cánones correspondientes del 15 de enero al 15 de febrero 2013; del 15 de febrero al 15 de marzo 2013; y del 15 de marzo al 15 de abril 2013, o sea que estaba y está en estado de insolvencia de tres (3) meses y por tanto incumplió la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Peticiones de la parte demandante.
Demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y la consecuente entrega material del inmueble totalmente desocupado de personas, y con los mismos bienes que la arrendataria recibió el inmueble.
Los alegatos de la parte demandada.
Para ser resuelta de previo pronunciamiento, opuso la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la demandante plantea en su demanda la pretensión de resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con fundamento en la falta de pago de cánones de arrendamiento, siendo la pretensión procedente para los contratos a tiempo indeterminado, la de desalojo.
Que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que señala “El presente contrato de arrendamiento tendrá el tiempo fijado de duración del alquiler del mismo, hasta la compra-venta inminente de dicho establecimiento ya mencionado…”, se sometió la duración del contrato de arrendamiento a un acontecimiento futuro e incierto.
En la contestación al fondo de la demanda señaló que conviene en la existencia de la relación arrendaticia y en que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), asimismo convino en la existencia de la condición a la cual se sometió la duración del contrato.
Niega y rechaza que sólo se haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al periodo del 15 de diciembre 2012 al 15 de enero 2013, ya que el canon arrendaticio se ha cancelado de manera puntual e íntegra.
Niega estar insolvente en el pago de los cánones correspondientes del 15 de enero al 15 de febrero, del 15 de febrero al 15 de marzo, y del 15 de marzo al 15 de abril 2013, porque dichos montos fueron entregados de manera personal al ciudadano L.E.R.S., quien producto de la confianza derivada de la relación concubinaria optaba por retirarlo del negocio.
Finalmente niega y rechaza que se hayan realizado las consignaciones arrendaticias de manera extemporánea, y que se deba resolver el contrato de arrendamiento, ya que se trata de un contrato sujeto al cumplimiento de un acontecimiento futuro e incierto, no pudiendo determinarse su duración.
Hechos admitidos.
Los hechos fundamento de la pretensión y de la excepción que quedaron establecidos luego de la contestación de la demanda, y por tanto no requieren ser probados, son:
La existencia del contrato de arrendamiento privado entre la demandada I.M.D. y el demandante Sociedad Mercantil CENTRO TURÍSTICO CHORRO EL INDIO S.R.L.
El monto del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
Síntesis de la controversia:
La controversia se reduce a determinar: si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado. Y en caso de ser a tiempo determinado, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 15 de enero al 15 de febrero 2013; del 15 de febrero al 15 de marzo 2013; y del 15 de marzo al 15 de abril 2013.
III
MOTIVA
El caso sometido a conocimiento de esta alzada versa sobre la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes y que consta en instrumento privado de fecha 5 de diciembre de 2012, que riela en original al folio 115 y su vuelto del presente expediente, el cual no fue controvertido, teniéndose por cierto su contenido.
La parte demandada, en el escrito de contestación, opuso como cuestión previa la inadmisibilidad de la acción, por considerar que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como lo afirma la parte demandante, por lo que la pretensión que debió plantearse en la demanda fue la de desalojo y no la de resolución de contrato.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 con relación a la pretensión procedente para los contratos a tiempo indeterminado establece lo siguiente:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
A este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., fue del criterio que, cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, la pretensión procedente es la de desalojo y no la de cumplimiento o resolución de contrato:
…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…).
(…)En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Según sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° 67 del 20 de julio de 2001, que señala:
...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
Ahora bien, del mencionado documento donde consta el contrato de arrendamiento que celebraron las partes, se evidencia que la duración del mismo fue sometida a una condición expresada así: “El presente contrato tendrá el tiempo fijado de duración del alquiler del mismo, hasta la compra-venta inminente del establecimiento ya mencionado”.
De acuerdo al artículo 1.197 del Código Civil: “La obligación es condicional cuando su existencia o su resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.
De modo que la condición es un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la existencia o la terminación de la obligación. En este caso, del cual depende la terminación de la vigencia del contrato.
La compraventa del inmueble arrendado que se estableció por las partes como condición para el fin de la duración del contrato tiene la característica de la incertidumbre, porque no se sabe si se producirá o no. Puede producirse otro negocio jurídico, puede producirse una expropiación, puede perecer la cosa por caso fortuito o fuerza mayor o por intencionalidad. Y es futuro, porque no ha ocurrido.
Resulta entonces evidente, que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 5 de diciembre del año 2012, entre la demandante, Sociedad Mercantil CENTRO TURÍSTICO CHORRO EL INDIO S.R.L. y la demandada, ciudadana I.M.D., sobre el inmueble ubicado en el Chorro del Indio, kilómetro 12, sector Loma de Pío, Municipio San Cristóbal, es a tiempo indeterminado. Así se decide.
Del estudio del libelo de la demanda, encuentra esta alzada que la parte actora califica adecuadamente, como resolución de contrato, la pretensión que plantea, la cual se corresponde con la causa petendi y con los fundamentos de derecho dentro de los cuales invoca la norma rectora de este tipo de pretensiones, como es el artículo 1.167 del Código Civil; y también con el petitum de la demanda, donde pide la resolución del contrato y consecuencialmente la entrega del inmueble. De modo que, es muy clara e inequívoca la intención de la parte demandante, en ejercicio de la libre disponibilidad de sus derechos, hacer valer la pretensión de resolución de contrato, por lo que no hubo error en la calificación de la pretensión y no cabe por tanto cambiar la calificación de la pretensión con fundamento en el apotegma “iura novi curia” (el juez conoce el derecho), estándole vedado a este jurisdicente, por el llamado principio dispositivo cambiar, la pretensión del demandante.
Así las cosas, la pretensión de resolución del contrato demandada quedó referida a un contrato a tiempo indeterminado y con fundamento en la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento y teniendo por objeto la entrega del inmueble arrendado.
Lucen muy semejantes la pretensión de resolución de contrato planteada por el demandante y la pretensión de desalojo que se prevé en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en ambos casos el objetivo perseguido es la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de cosas, además ambas se tramitan por el procedimiento breve y la causal invocada como fundamento de la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO es la falta de pago de cánones de arrendamiento, que es una de las causales taxativas de la pretensión de desalojo que establece el artículo 34 ejusdem.
Ante lo cual, resulta pertinente cuestionarse, si ambas pretensiones son intercambiables; si es tan sólo un asunto formal la diferencia, cuándo ambas pretensiones tienen un mismo fundamento y un mismo propósito. ¿Por qué entonces el legislador concibió una pretensión tan peculiar como la del desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin con la pretensión ordinaria de resolución de contrato, igual podía el arrendador obtener la desocupación del inmueble, fundamentado en el incumplimiento del contrato por la falta de pago de cánones de arrendamiento?.
Observa este juzgador, que el régimen legal de la pretensión del desalojo se caracteriza porque las causales para fundamentarlo son taxativas, establecidas en el artículo 34 ejusdem; mientras que las causales que sirven de fundamento a la pretensión de resolución, son abiertas, pudiendo las partes establecerlas y modificarlas, de acuerdo a lo pactado en el contrato, o dejar su regulación por el derecho común. Y desde el punto de vista procesal, respecto del trámite de la pretensión de desalojo no hay acceso a casación, mientras que respecto de la pretensión de cumplimiento, las partes tienen acceso al recurso extraordinario siempre que se cumplan los presupuestos de recurribilidad.
De lo que se desprende, que el legislador no quiso que se demandara la resolución del contrato de arrendamiento de un contrato a tiempo indeterminado por las causales del artículo 34 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Residualmente, le queda a la pretensión de resolución, además de los contratos por tiempo determinado, los contratos a tiempo indeterminado, pero con fundamento en causales distintas a las establecidas en el artículo 34 ejusdem.
El legislador con el fin de permitirle al arrendador hacer efectivo el derecho de finalizar el contrato a tiempo indeterminado y obtener la desocupación del inmueble y también con la finalidad de proteger al inquilino, de modo que no fuera a ser desahuciado por cualquier motivo acarreándole perjuicios y hasta traumatismos, creó la pretensión especial de desalojo con las causales taxativas previstas en el artículo 34, ejusdem. Por lo que se trata de una disposición de orden público, que no puede derogarse por voluntad de las partes. Así que no se trata de un formalismo inútil, la exigencia de que la pretensión planteada para ponerle fin a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado sea la de desalojo. Más aún, cuando así lo ha sostenido la Sala Constitucional en la sentencia N° 834 del 24 de abril de 2002, citada. En consecuencia, resulta inadmisible la presente demanda y debe declararse con lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada I.M.D., a través de su apoderado judicial, abogado M.E.N.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de junio de 2014.
DECLARA INADMISIBLE la demanda incoada por los ciudadanos H.M.R.S. y L.E.R.S., actuando con el carácter de GERENTES ADMINISTRADORES de la Sociedad Mercantil CENTRO TURÍSTICO CHORRO DEL INDIO S.R.L, mediante su apoderado judicial, abogado J.M.R.C., por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
QUEDA ASI REVOCADA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de junio de 2014.
SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece días del mes de noviembre del año 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Temporal,
F.O.A.
La Secretaria Temporal,
F.M.A.A..-
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7177.-
FOA/mgrp.-
