Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 29 de Septiembre de 2011

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LOS TEQUES

EXPEDIENTE: N° 108694

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil denominada “ADMINISTRDORA CALIKER, C.A.” /inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1.995, bajo el N° 59, Tomo 67-A-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: C.J.Z.P. y J.G.R., mayores de edad, venezolanos, domiciliados en el ciudad de Los Teques, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.158.366 y V-4.765.176, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.777 y 15.821, también respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.E.H.R. , mayor de edad, venezolano, domiciliado en la ciudad de San A.d.L.A.d.E.B. de Miranda y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.576.597.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.M.B. y Y.M.B.A., mayores de edad, venezolanos, domiciliados en la ciudad de Los Teques, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 1.880.427 y V-10.381.069, respectivamente, abogadas en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.692 y 73.665, también respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SENTENCIA: Definitiva.

I

En escrito presentado en fecha 10 de agosto de 2010, por ante el Juzgado Distribuidor de turno, y recibida en este Tribunal en fecha 13 de agosto de 2010, por el ciudadano R.E.K.B., en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A., antes identificada, asistido por el abogado J.G.R., también identificado, demanda al ciudadano J.E.H.R., igualmente identificado, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentando su acción en los Artículos 1.579, 1.592, 1.594 y 1.167, del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, alegando en su libelo que: 1) Consta de documento autenticado el 11 de julio de 2007 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el N° 01, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, su representada debidamente autorizado mediante mandato de administración, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.E.H.R., antes identificado, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificado, identificada con el N° 5, lote A y B, con una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.300 Mts2), ubicada en la Urbanización Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, y de acuerdo a la Cláusula Segunda, el inmueble sería destinado única y exclusivamente a la actividad comercial e industrial. 2) El contrato de arrendamiento se celebró por el termino fijo de un (1) año contado a partir del 01 de julio de 2007, finalizando el 30 de junio de 2008, pudiendo prorrogarse por períodos similares, de acuerdo a la Cláusula Cuarta del contrato. 3) El canon original de arrendamiento se fijó en la suma de Dos Millones Ciento Treinta y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 2.133.333,33), equivalente en la actualidad a la suma de Dos Mil Ciento Treinta y Tres Bolívares Fuertes con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 2.133,33), mas el impuesto el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), que por mensualidades adelantadas debía pagar el arrendatario dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en el entendido que el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento, daría derecho a la arrendadora a cobrar intereses moratorios por dicho atraso a la tasa de uno por ciento (1%) mensual que serían facturados en recibo separado del correspondiente al mismo mes de atraso sin perjuicio de las acciones que le asisten prevista en la Clausula Quinta. 4) Conforme a la Cláusula Quinta del contrato, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas extingue de pleno derecho el contrato y es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar su resolución así como el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. 5) De acuerdo con lo previsto en la Cláusula Vigésima Tercera del contrato, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas u obligaciones del contrato por parte del arrendatario, da derecho a la arrendadora a poner término al mismo o exigir su cumplimiento y en cualquiera de los casos, reclamar al arrendatario el pago de los daños y perjuicios y demás gastos que con dicho incumplimiento se le hubiere causado. 6) El canon mensual de arrendamiento se incrementó de mutuo acuerdo en la suma de Tres Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 3.200,oo) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce por ciento (12%), es decir, la cantidad de Trescientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. 384,oo), para un total mensual de Tres Mil Quinientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. 3.584,oo). 7) Consta de copia del telegrama debidamente sellado por la Oficina de IPOSTEL San A.d.L.A., y del acuse de recibo del mismo, que su representada, en cumplimiento con lo pautado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, procedió a notificarle al arrendatario su decisión de no prorrogar el contrato el cual vencería el 30 de junio de 2008, participándole que por tal razón, a partir de esa fecha comenzaría a computarse el uso de la prórroga legal arrendaticia de tres (3) años, y que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento se pactó por el término de un (1) año contado a partir del 01 de julio de 2007 con vencimiento el 30 de junio de 2008, no es menos cierto, que tal como se estableció en la Cláusula Sexta del contrato, se habían celebrado con anterioridad, contratos de arrendamiento entre el arrendatario y la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA IMO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 8 de abril de 1999, bajo el N° 17, Tomo 6-A.Tro, relacionada con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, CA., sobre el inmueble antes descrito, siendo que la suma del término transcurrido entre todos los contratos (más de cinco (5) años), se subsume al presupuesto de prorroga legal determinada en el Ordinal d) de su artículo 38, por lo que la prórroga legal arrendaticia concluiría el 30 de junio de 2011. Pero durante la ejecución de la prórroga legal, el arrendatario ha incumplido reiteradamente con la obligación de pago que le impone el artículo 1.592 del Código Civil, ya que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento. En efecto dejó de pagar las pensiones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón de Tres Mil Quinientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. 3.584,oo) mensuales, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), es decir, la suma de Tres Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 3.200,oo) por concepto de canon mensual de arrendamiento, mas la cantidad mensual de Trescientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. 384,oo) por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce (12%) por ciento. La sumatoria de los referidos cánones de arrendamiento asciende a la cantidad de Cuarenta y Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 44.800,oo), la sumatoria del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) inherente a dichas mensualidades equivale a cinco Mil Trescientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 5.376,oo), lo que arroja un total general de Cincuenta Mil Ciento Setenta y Seis Bolívares (Bs. 50.176,oo), haciendo la salvedad, de que el arrendatario, según recibo de pago de fecha 14 de abril de 2010, efectuó un abono a cuenta de arrendamiento por la suma de Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.500,oo) de manera que al restarlo del total general adeudado, restaría por pagar la cantidad de Cuarenta y Un Mil Seiscientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 41.676,oo), y no conforme con su insolvencia manifiesta, el arrendatario se ha negado además a restituirle a su representada el bien arrendado en el entendido que tal insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento constituye causal de resolución del contrato. 8) En virtud de lo antes expuesto y por cuanto han sido infructuosas las gestiones realizadas para obtener del arrendatario, el pago oportuno de los cánones de arrendamiento insolutos, así como la restitución del bien arrendado, es por lo que acude a esta competente autoridad para demandar al ciudadano J.E.H.R., para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado el 11 de julio de 2007 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el N° 01, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto es un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella construido. Dicha parcela se encuentra identificada con el N° 5, Lote A y B, la cual tiene una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.300 Mts2), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, donde funciona el negocio de venta de repuestos denominado RESPUESTO JJ, y como consecuencia de la resolución del contrato, lo restituya a su arrendadora en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Pagar como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Cuarenta y Un Mil Seiscientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 41.676,oo), correspondiente a la diferencia insoluta por concepto de cánones de arrendamiento e Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) como ha quedado narrado. Demanda igualmente, como indemnización de daños y perjuicios el pago de las sumas que por este concepto se sigan causando hasta que se verifique la definitiva restitución del inmueble arrendado. TERCERO: Pagar los costos y costas que el presente juicio ocasione, así como los honorarios profesionales de abogados. Por último, estima la demanda en la cantidad de Cuarenta y Un mil Seiscientos Setenta y Seis Bolívares (Bs. 41.676,oo), que equivale en términos de Unidades Tributarias a Seiscientas Cuarenta y Una coma Dieciséis Unidades Tributarias (641,16 U.T), a razón de Sesenta y Cinco Bolívares (Bs. 65,oo) por Unidad Tributaria.

Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora abogado J.G.R., consigna los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.

Admitida la demanda en fecha 24 de septiembre de 2010, se ordena la citación de la parte demandada, ciudadano J.E.H.R., a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda el segundo (2°) despacho siguiente a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a los fines de la citación se ordena librar Exhorto al Juzgado del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en San A.d.L.A., dejándose constancia que faltan fotostatos para proveer la compulsa.

En fecha 05 de octubre de 2010, previa consignación de los fotostatos y haber la parte actora suministrado los emolumentos al Alguacil, se libró exhorto al Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en San A.d.L.A., anexando al mismo la correspondiente compulsa, a los fines de la práctica de la citación.

En fecha 14 de enero de 2011, se agregan a los autos las resultas de la citación procedente del Juzgado comisionado, de las cuales se evidencia que agotaron los trámites para la citación del demandado.

En fecha 17 de enero de 2011, comparece la parte demandada ciudadano J.E.H., antes identificado, y otorga poder en la forma apud acta a los abogados G.M. y Y.B., antes identificados.

En fecha 18 de enero de 2011, oportunidad para que comparezca el demandado a dar contestación a la demanda, comparecen sus apoderados judiciales abogados G.M.B. y Y.M.B.A., y consigna en cinco (5) folios útiles Escrito de Contestación, y opone la Cuestión Previa contenida en el numeral 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de legitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la actora, por no tener la capacidad necesarias para ejercer poderes en juicio, y consecuentemente, procede a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.

Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas, por una parte, el demandado promovió en fecha 20 de enero de 2011, las pruebas que considero necesarias, y por la otra, la actora promovió en fecha 31 de enero de 2011, oportunidad en que consigna escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta, las pruebas que considero necesarias, las cuales este Tribunal providencia por auto de fecha 02 de febrero de 2011.

En fecha 17 de febrero de 2011, se ordena agregar a los autos, las resultas de la prueba de Informes promovida por la parte actora, y en fecha 21 de febrero de 2011, desiste de la prueba de Inspección Judicial promovida.

En fecha 02 de marzo de 2011, se dicta auto mediante el cual se difiere el acto de dictar sentencia.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:

II

PUNTO PREVIO

En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE.

La parte demandada opone la cuestión previa antes referida, alegando que: “[…] Oponemos la cuestión previa contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por falta de legitimidad, es decir ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte actora, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio… Como consta de los autos y de lo afirmado supra, el ciudadano R.E.K.B. anteriormente identificado le fue conferido por la empresa ADMINISTRADORA CALIKER C.A., igualmente identificada anteriormente, instrumento poder, con facultades de Administración, quien con tal carácter, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.E.H.R., plenamente identificado en el encabezamiento de este escrito;… Ahora bien, en fecha 13 de agosto de 2010 como se evidencia del expediente N° 108694 de la nomenclatura de este Tribunal el ciudadano R.E.K.B., antes identificado, con el carácter antes expresado, de apoderado de la empresa ADMINISTRADORA CALIKER C.A., procedió a demandar, por Resolución de Contrato de Arrendamiento y en efecto interpuso la presente acción en contra de J.E.H.R., asistido por el abogado en ejercicio ciudadano J.G.R.… Como puede observarse, no consta en ninguna de las actas del proceso, que el ciudadano R.E.K.B., sea abogado en ejercicio y actúe en resguardo de sus propios derechos e intereses, y por el contrario interpone la presente acción, en su carácter de apoderado de la empresa denominada ADMINISTRADORA CALIKER C.A., haciéndose asistir del abogado J.G.R., anteriormente identificado. Como antes se dijo R.E.K.B. no acredita su representación como abogado en ejercicio, que represente sus propios derechos e intereses y por el contrario, actúa como apoderado de la accionante ADMINISTRADORA CALIKER C.A., haciéndose asistir del profesional del derecho a que antes se hace referencia. […] En consecuencia en el presente caso el ciudadano R.E.K.B., que adujo ser representante judicial de la empresa denominada ADMINISTRADORA CALIKER C.A., no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, es decir, ser abogado en ejercicio y por tanto la interposición de la presente demanda no puede reputarse como válida y procesalmente formuladas las peticiones en ella contenidas y por tanto debe reputarse como no realizada la interposición de la demanda y la secuencia procesal posterior al acto irrito, toda vez que dicho demandante carece de Capacidad de Postulación, para actuar en el presente juicio al no ser abogado y menos aun Representante Legal de la empresa denominada ADMINISTRADORA CALIKER C.A….”

Al respecto, el abogado J.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en escrito presentado el 31 de enero de 2011, señala lo siguiente: “[…] Estando Dentro de la oportunidad legal para subsanar la cuestión previa propuesta contemplada en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo estipulado en el artículo 350 eiusdem, subsano el defecto u omisión delatado, ratificando el interés de ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., antes identificada, en el presente juicio, basado en el hecho de que soy el apoderado judicial de la mencionada Sociedad de Comercio tal y como consta del instrumento poder que riela a los autos del presente expediente, por lo que doy por subsanada la cuestión previa propuesta, de manera que debe tenerse presente que con mi comparecencia ante el Tribunal el día 22 de septiembre de 2010, fecha en la cual se diligenció con la finalidad consignar los recaudos necesarios para la admisión de la demanda dentro de los cuales se encontraba el poder que me otorga ADMINISTRADORA CALIKER C.A., quedó subsanada la falta de legitimidad, tal como lo determina el referido artículo 350 cuando establece que alegada la cuestión previa en el ordinal 3° del artículo 346 ibídem, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocado dentro de los cinco días siguientes mediante la comparecencia del apoderado debidamente constituido…, es menester aclarar que mi representada a través de su apoderado concurrió ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial con el fin de presentar para su sorteo la demanda en contra del ciudadano J.E.H.R., identificado en autos, por resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda por incumplimiento ocasionado por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, siendo que esa oportunidad asistí al apoderado de mi representada, pues la presentación del libelo de la demanda para su distribución no es una (sic) acto procesal, sino por el contrario es un (sic) actuación meramente administrativa, que no da inicio al proceso alguno, tan es así, que en las Sentencia dictadas por los tribunales en la parte narrativa generalmente se expresa que “…cumplidos los tramites de la Distribución, correspondió a este Juzgado…”, lo que nos lleva a concluir que la presentación de la demanda es sólo un simple trámite y no un acto procesal como tal…” En el caso que nos ocupa, se evidencia que la primera actuación formal ante este Juzgado de Municipio a quien correspondió por sorteo el conocimiento de la causa fue el día 22 de septiembre del 2010, en que se presentó una diligencia consignándose los documentos fundamentales de la demanda así como el poder que acredita mi representación, la cual en ningún momento ha sido objetada por el apoderado de la parte demandada, quien solo ha hecho referencia a la representación por parte del ciudadano R.E.K.B., quien aparece en el libelo representando a la demandante asistido por mi persona, en un trámite que insistimos es de tipo administrativo y no procesal, por lo que el supuesto previsto en la cuestión previa propuesta no se adecua al supuesto de hecho del caso de marras, razón por la cual solicito se declare Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil….”

Al respecto, este Tribunal encuentra que el Artículo 346 eiusdem, en sus Ordinales 2°, 3°, 4° y 5°, contempla las cuestiones previas atinentes a los sujetos procesales, y a las condiciones que deben llenar para actuar legítimamente en el proceso, las cuales se pueden sintetizar diciendo, que se requiere la legitimidad de las partes y de sus apoderados, y la necesidad de la caución o fianza que exige la Ley en determinados casos para proceder al juicio. Ahora bien, este Tribunal observa que mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2010, inserta al folio nueve (9) del presente expediente, el abogado J.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, al momento de consignar los documentos que el apoderado de la sociedad mercantil Administradora CaliKer, C.A., ciudadano R.E.K.B. señala en el escrito libelar, también consigna igualmente Instrumento Poder que corre inserto a los folios 41 y 43, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de septiembre de 2010, bajo el N° 34, Tomo 121 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, mediante el cual el ciudadano L.E.K.B., procediendo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., declara: “[…] En nombre de mi representada, confiero poder judicial general a los abogados C.J.Z.P. y J.G.R.… para que actuando conjunta o separadamente, la representen, sostengan y defiendan sus derechos, intereses y acciones, quedando facultados para efectuar solicitudes graciosas antes los Tribunales de la República, intentar y contestar demandas, reconvenir, proponer y contestar cuestiones previas o reconvenciones; darse por citados, intimados y/o notificados; promover y evacuar pruebas, seguir los juicios a procedimientos en todas sus instancias e incidencias, recusar y allanar funcionarios; tachar testigos y/o documentos, solicitar la decisión según la equidad; comprometer en árbitros, arbitradores o de derecho; convenir, desistir, transigir, disponer del derecho en litigio, ejercer todo tipo de recursos, sean estos ordinarios o extraordinarios, inclusive el de Casación, recibir cantidades de dinero y otorgar los respectivos recibos o finiquitos, y en general, hacer todo cuanto sea necesario para la mejor defensa de los derechos e intereses de la compañía, en forma judicial o extrajudicialmente, sin más limitaciones que las establecidas en la ley, pudiendo sustituir este mandato en abogados de su confianza pero reservándose siempre su ejercicio…” Y en escrito cursante en autos del folio 75 al 76, presentado en fecha 31 de enero de 2011, manifiesta que subsana el defecto delatado, ratificando el interés de Administradora Caliker, C.A., en el presente juicio, con la comparecencia del apoderado debidamente constituido. Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que se encargan de otorgar a la parte contra la cual haya sido alegada o declarada con lugar la cuestión previa de falta de legitimidad de su apoderado, la posibilidad de subsanar al defecto “mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, y al no constatarse impedimento alguno de la parte contra la cual fue opuesta la cuestión previa de ilegitimidad del representante del actor, de “subsanar” el defecto mediante la comparecencia del apoderado debidamente constituido, consignando el instrumento poder que lo acredita, y ratificar las anteriores actuaciones, queda en consecuencia subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada. En la presente litis este Tribunal observa que se plantea la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora la sociedad mercantil Administradora CaliKer, C.A., para interponer la presente demanda, por no tener capacidad de postulación para ejercer poderes en juicio, debido a que no acredito su condición de abogado, estableciendo las normas procesales, en este caso, conforme al trámite para las cuestiones previas, las posibilidades de defensa, ante la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, al permitir a la parte contraria el control de la misma y la posibilidad de “subsanación” o de la articulación probatoria previa a su decisión o determinar la improcedencia de la solicitud del demandado, si la “ratificación” de las actuaciones del apoderado había cumplido su propósito de convalidar la representación que se atribuyó el apoderado que presentó la demanda. Se dan estas posibilidades, debido a que las cuestiones previas tienen como finalidad depurar el proceso y definir el objeto del mismo, de allí su importancia. La función de saneamiento, supone la solución de cualquier cuestión susceptible de distraer la atención de la materia referente, al merito de la causa. Esto es, a resolver cuestiones que no tienen relación con el mérito o el fondo de la causa, evitando todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal. (Exposición de Motivos del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica, Madrid, Ministerio de Justicia, 1990, p. 62). En este sentido, en el presente caso resulta procedente aplicar el contenido del artículo 350 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente: ...Omissis... El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso...”. Asimismo, dispone el artículo 352 del mismo Código que: Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del juez, y el tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes”. De acuerdo con las normas señaladas, la falta de capacidad de postulación o representación del apoderado del actor, se subsana con la comparecencia del representante legítimo, sin embargo, también tiene la opción de ratificar en juicio sus actuaciones, conducta que la actora asumió (folios 75, 76), además consta en los autos que en el momento de la consignación de los recaudos indicados en el escrito libelar el apoderado judicial de la parte actora consigno instrumento poder que tal carácter le acredita, siendo la subsanación y ratificación de las actuaciones realizadas por el representante ilegítimo, una posibilidad que da la propia Ley para sanear el proceso, como en efecto lo hizo la parte actora en la presente litis, es de señalar lo previsto en el artículo 1.352 del Código Civil, que establece que “...no se puede hacer desaparecer por ningún acto confirmatorio los vicios de un acto absolutamente nulo por falta de formalidades...”. Por los razonamientos antes expuestos, debe este Tribunal forzosamente desestimar la defensa previa opuesta por el accionado, y así se decide.

III

Desechada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, seguidamente, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por las partes en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte accionante acompaña a su demanda las documentales que a continuación se identifican: 1) Instrumento poder (copia fotostática de documento público), mediante el cual el ciudadano L.E.K.B., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, le confiere poder especial de administración a los ciudadanos R.E.K.B., R.K.F. y J.L.K.F., para que conjunta o separadamente, representen la gestión y administración de los bienes de la compañía antes identificada, en todo movimiento económico y comercial, siéndoles conferidas entre otras facultades, la de arrendar y administrar toda clase de bienes muebles e inmuebles, créditos, acciones y garantías, propiedad de la compañía o de terceros, suscribiendo los contratos ante las instancias a que hubiere lugar. Quedando ampliamente facultados y sin reserva de naturaleza alguna, para comparecer y gestionar ante todos y cada una de las entidades de la República Bolivariana de Venezuela, ya sean administrativas, civiles, fiscales, contencioso administrativo o jurisdiccionales, sin limitación alguna relacionadas con los hechos o circunstancias que se le presenten y guarden relación con la salvaguarda y defensa de los derechos y acciones de “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, debidamente autentica por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de marzo de 2007, quedando anotado bajo el N° 4, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y protocolizado en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 29 de junio de 2009, Tomo 5-C SDO, Número 58. No obstante, si bien es cierto, que la ilegitimidad del primero de los nombrados, fue cuestionada, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, cuando la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto, que tal circunstancia fue subsanada como se dejo asentado anteriormente, mediante el otorgamiento de nuevo poder a los abogados C.Z.P. y J.G.R., por el presidente de la empresa accionante. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dándole pleno valor probatorio, en razón de que no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad debida, y así se decide. 2) Contrato de Arrendamiento (original de documento público), suscrito en fecha 11 de julio de 2007, por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el N° 01, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, entre la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, representada en ese actor por el ciudadano R.E.K.B., autorizado para ello, conforme al instrumento poder antes a.q.l.c. el ciudadano L.E.K.B., en su carácter de Presidente de la mencionada sociedad mercantil; y el ciudadano J.E.H.R., por un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 5, Lote A y B, la cual tiene una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4300 Mts2), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue impugnado ni tachado por el accionado en la oportunidad respectiva, por lo que se le atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. 3) Contrato de Administración (copia simple de documento privado), suscrito entre la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, representada por el ciudadano R.E.K.B., en su condición de apoderado debidamente facultado y la Sociedad Mercantil “INVERSIONES KERCH, C.A.”, representada por el ciudadano L.E.K.B., en su carácter de Presidente, mediante el cual, la segunda de las nombradas, confiere a la primera de ellas, mandato especial de administración de las parcelas que conforman la Urbanización Industrial Kerch y la faculta expresamente para darlos en arrendamiento junto con los anexos o construcciones que sobre ellos existan bajo contrato a tiempo determinado. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática, por cuanto no reproduce un documento público ni documento privado reconocido o que deba tenerse como tal, por ende, no constituye una reproducción admisible como medio de prueba conforme al Artículo 429 eiusdem. Al respecto, el m.T. de la República, Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 10 de Octubre de 2003, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “(...) Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429 .- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos- ésta carece de valor...” (Subrayado por el Tribunal) 4) Consignación de Telegrama, fechado 19 de mayo de 2008, que fue enviado al ciudadano J.E.H.R., indicando la siguiente dirección: “(…) URBANIZACIÓN KERCH, AVENIDA LUIS KERCH, PARCELA (GALPN) N° 5. LOTES A Y B ENTRE KM 12 Y 13. CARRETERA PANAMERICANA, SAN A.D.L.A.. ESTADO MIRANDA…”, con sello de de recepción de la Oficina Postal de fecha 19 de mayo de 2008. Este Tribunal aprecia dicha probanza conforme a lo establecido en el Artículo 1.375 del Código Civil. 5) Acuse de recibo de un telegrama fechado 19 de mayo de 2008, que envió ADMINISTRADORA CALIKER C.A. al ciudadano J.E.H.R., recibido por el ciudadano J.D., titular de la cédula de identidad N° 3.986.191, en fecha 20/05/08, …”. Este Tribunal aprecia dicha probanza conforme a lo establecido en el Artículo 1.375 del Código Civil. 6) Copia simple de un (1) recibo de pago, por la cantidad de OCHO MIL QUINIENTO BOLÍVARES (Bs. 8.500,00), por concepto de pago a Cuenta de Arrendamientos, fechado 14 de abril de 2010. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática, por cuanto no reproduce un documento público ni documento privado reconocido o que deba tenerse como tal, por ende, no constituye una reproducción admisible como medio de prueba conforme al Artículo 429 eiusdem, y así se decide. 7) Instrumento Poder otorgado por el ciudadano L.E.K.B., procediendo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, a los abogados C.J.Z.P. y J.G.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.777 y 15.821, respectivamente, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el N° 34, Tomo 121, de los Libros de Autenticaciones llevado ante esa Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió las siguientes probanzas: 1) MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. 2) Documento de Parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, ubicada entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el 15 de abril de 1977, bajo el N° 3, Tomo 10, Protocolo Primero. Este Tribunal, aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. 3) Copia fotostática de Certificado de ubicación expedido por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fechado 23 de septiembre de 1977. Este Tribunal aprecia dicha prueba documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) PRUEBA DE INFORMES: El apoderado judicial de la parte demandante en la oportunidad de promover pruebas en el presente juicio, solicitó en su escrito de promoción que se requiriera informe a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a los fines de que informara sobre el siguiente particular: ÚNICO: El tipo de zonificación asignada a la Urbanización Industrial Kerch ubicada entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en jurisdicción de dicho Municipio y muy especialmente sobre la zonificación asignada a la parcela n° 5 que forma parte de la mencionada Urbanización, siendo librado el oficio respectivo en fecha 02 de febrero de 2011, requiriéndose la siguiente información: “…se sirva informar, con la mayor brevedad posible, que tipo de zonificación le está asignada a la Urbanización Industrial Kerch, ubicada entre el Kilómetro 12 y 13 de la Carretera Panamericana en Jurisdicción de ese Municipio, especialmente, sobre la zonificación asignada a la parcela N° 5, que forma parte de la mencionada urbanización...”. La repuesta a dicho requerimiento, fue recibida en este Juzgado el 16 de febrero de 2011, mediante oficio DPU 120/2011 de fecha 14 de febrero de 2011, cuyo contenido se transcribe parcialmente a continuación: “(...) Esta Dirección de Planificación Urbana tiene a bien informarle que según el Plano 2, hoja 3 de la Ordenanza de Zonificación de Ordenación Urbanística de Plan de Desarrollo U.L.d.M.L.S., y en concordancia con el Art. 73 ejusdem, la Urbanización Industrial Kerch se encuentra dentro de la zonificación IND, el cual corresponde a industria liviana y de alta tecnología no contaminante. Cabe destacar que la mencionada Urbanización se encuentra dentro de la ZONA URBANA…”. Este Tribunal aprecia dicha prueba por el sistema de la sana crítica, atribuyéndole valor de indicio. 4) Prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en Parcela N° 5, del parcelamiento Urbanización Industrial Kerch, kilómetro 12 y 13 de la Carretera Panamericana, jurisdicción del municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, la cual fue desistida en fecha 21 de febrero de 2011.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió: MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano R.E.K.B., procediendo en su carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., contra el ciudadano J.E.H.R., todos plenamente identificados, mediante la cual afirma que: “(…) Consta de documento autenticado el 11 de julio de 2007 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el N° 01, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, (…) su representada debidamente autorizado mediante mandato de administración, (…) suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.E.H.R., (…) Según la cláusula Primera, se le dio en arrendamiento a dicho ciudadano, un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificado, identificada con el N° 5, lote A y B, con una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.300 Mts2), ubicada en la Urbanización Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, (…) De acuerdo a la Cláusula Segunda, el inmueble sería destinado única y exclusivamente a la actividad comercial e industrial. A tenor de la cláusula Tercera, el contrato de arrendamiento se celebró por el termino fijo de un (1) año contado a partir del 01 de julio de 2007, finalizando el 30 de junio de 2008, pudiendo prorrogarse por períodos similares. De acuerdo a la Cláusula Cuarta del contrato, el canon original de arrendamiento se fijó en la suma de DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (BS. 2.133.333,33), equivalente en la actualidad a la suma DE DOS MIL CIENTO TREINTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.133,33), más el impuesto el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), que por mensualidades adelantadas debía pagar el arrendatario dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en el entendido que el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento, daría derecho a la arrendadora a cobrar intereses moratorios por dicho atraso a la tasa de uno por ciento (1%) mensual que serían facturados en recibo separado del correspondiente al mismo mes de atraso sin perjuicio de las acciones que le asisten prevista en la Cláusula Quinta. Conforme a la Cláusula Quinta del contrato, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas extingue de pleno derecho el contrato y es causa suficiente para que la arrendadora pueda solicitar su resolución así como el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. (…) De acuerdo con lo previsto en la Cláusula Vigésima Tercera del contrato, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas u obligaciones del contrato por parte del arrendatario, da derecho a la arrendadora a poner término al mismo o exigir su cumplimiento y en cualquiera de los casos, reclamar al arrendatario el pago de los daños y perjuicios y demás gastos que con dicho incumplimiento se le hubiere causado. El canon mensual de arrendamiento se incrementó de mutuo acuerdo en la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.200,OO) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce por ciento (12%), es decir, la cantidad de Trescientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. 384,oo), para un total mensual de TRES MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.584,OO). Consta de copia del telegrama debidamente sellado por la Oficina de IPOSTEL San A.d.L.A., (…) y del acuse de recibo del mismo, que mi representada, en cumplimiento con lo pautado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, procedió a notificarle al arrendatario su decisión de no prorrogar el contrato el cual vencería el 30 de junio de 2008, participándole que por tal razón, a partir de ese fecha comenzaría a computarse el uso de la prórroga legal arrendaticia de tres (3) años, (…) que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento se pactó por el término de un (1) año contado a partir del 01 de julio de 2007 con vencimiento el 30 de junio de 2008, no es menos cierto, que tal como se estableció en la Cláusula Sexta del contrato, se habían celebrado con anterioridad, contratos de arrendamiento entre el arrendatario u la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA IMO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 8 de abril de 1999, bajo el N° 17, Tomo 6-A.Tro, relacionada con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER, CA., sobre el inmueble descrito, (…) siendo que la suma del término transcurrido entre todos los contratos (más de cinco (5) años), se subsume al presupuesto de prorroga legal determinada en el Ordinal d) de su artículo 38, por lo que la prórroga legal arrendaticia concluiría el 30 de junio de 2011…” De igual forma manifiesta que: “(…) durante la ejecución de la prórroga legal, el arrendatario ha incumplido reiteradamente con la obligación de pago que le impone el artículo 1.592 del Código Civil y la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento. En efecto dejó de pagar las pensiones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón de TRES MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.584,OO) mensuales, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), es decir, la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.200,OO) por concepto de canon mensual de arrendamiento, mas la cantidad, mas la cantidad mensual de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 384,OO) por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce (12%) por ciento. La sumatoria de los referidos cánones de arrendamiento asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 44.800,OO), la sumatoria del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) inherente a dichas mensualidades equivale a CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.376,OO), lo que arroja un total general de CINCUENTA MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 50.176,OO), haciendo la salvedad, de que el arrendatario, según recibo de pago de fecha 14 de abril de 2010, efectuó un abono a cuenta de arrendamiento por la suma de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.500,OO) de manera que al restarlo del total general adeudado, restaría por pagar la cantidad de CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 41.676,OO), (…) no conforme con su insolvencia manifiesta, el arrendatario se ha negado además a restituirle a mi representada el bien arrendado en el entendido que tal insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento constituye causal de resolución del contrato..,”.

En relación a tales afirmaciones de hecho, la parte demandada por medio de sus apoderados judiciales rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el Derecho invocado. En consecuencia, rechazaron y contradijeron que su representado hubiere incumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento. Siendo en criterio de quien decide contradictoria tal contestación, pues si bien rechazan y contradicen de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión del actor, entre los cuales se encuentra la existencia de un Contrato de Arrendamiento, luego afirman que su representado no ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, afirmación ésta que constituye un reconocimiento de la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes. Entre lo alegado por la parte demanda: “(…) No es cierto que el Arrendatario haya incumplido con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y ello tiene sustentación como en efecto lo confiesa la parte actora en su libelo, de que en fecha 14 de abril de 2010 celebró una transacción el arrendatario con la arrendadora, sobre alguna de las convenciones contenidas en el contrato de arrendamiento que produjo NOVACIÓN de varias de las convenciones contractuales a partir de ese momento la presunta mora en el pagó alegada, y como consecuencia de tal transacción el arrendatario canceló la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.500,00) de manera que tal pago se restaría del total adeudado convirtiéndose en la continuación de la relación arrendaticia otorgándole el plazo prudencialmente establecido para ser cancelado en el presente mes en cuestión que se está cumpliendo en consignaciones por ante los tribunales competentes, … como consecuencia de la transacción efectuada en la fecha del pago a cuenta de lo adeudado, que dejó de ser obligaciones insolutas arrendaticias convirtiéndose en una deuda ordinaria a partir del 14 de abril de 2010 y con fundamento a los montos establecidos hasta ese momento es decir que en ese (sic) fecha el arrendador recibió la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.500,00) que del total general calculado de manera caprichosa por el arrendador en la cantidad de CINCUENTA MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 50.176,00) y reducida esta suma el abono efectuado quedó un saldo de CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 41.676,00). Por ello, resulta contradictorio … de que el arrendatario se encuentra en mora en el pago de una gran cantidad de meses de los cánones insolutos y sin embargo mantener la prorroga legal que al decir de este se extingue en el mes de junio del presente alo 2011 … resulta contradictorio que conforme a la cláusula sexta del contrato de locación se reconocen la existencia de otros contratos de arrendamientos celebrados entre el arrendatario y la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA IMO, C.A… instrumentos documentales éstos que debieron producirse junto con el libelo de demanda; … es arbitraria e ilegal el calculo de intereses moratorios calculados a la tasa del 1% mensual y que pudieran encuadrar dentro del concepto de usura e igual al concepto denominado impuesto al valor agregado (IVA), … con la transacción efectuada con ocasión del abono a cuenta del saldo total que para el día 14 de abril de 2010, dejó sin efecto el lapso que se menciona como prórroga legal, quedo sin efecto el contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la presente acción subsanándose el contenido de las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento. … mi problema de vivienda dado los recientes acontecimientos de deslaves, inundaciones y escasez de vivienda que me han obligado ha permanecer en el inmueble que emergentemente me ha servido y me sirve de residencia, para mi persona mi señora y mis menores hijos. (..)”.

Entre los alegatos expuestos por la parte demandada, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho de la accionante y el rechazo, por parte del demandado, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta a la falta de pago que la parte actora imputa al demandado, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

Esta Juzgadora encuentra que la parte actora acompañó a su demanda el contrato de arrendamiento original, el cual ha sido apreciado en este mismo fallo. Por lo tanto, corresponde a este Juzgador analizar el contenido del documento a los fines de determinar los hechos que dicha documental aporta al proceso. En el contrato en cuestión la ADMINISTRADORA CALIKER, C.A., representada por el ciudadano R.E.K.B., da en arrendamiento al ciudadano J.E.H.R., antes identificados, un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificado, identificada con el N° 5, lote A y B, con una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.300 Mts2), ubicada en la Urbanización Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, y de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del citado contrato, el ciudadano antes mencionado se obligó a pagar un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 2.133.333,33) equivalente en la actualidad a la suma DE DOS MIL CIENTO TREINTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.133,33), más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), puntualmente por mensualidades anticipadas dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes. Asimismo, establecieron en la referida cláusula que el incumplimiento por parte del “EL ARRENDATARIO” del pago de canon de arrendamiento daría derecho a “LA ARRENDADORA” a cobrar intereses moratorios por dicho atraso, los cuales serían facturados a EL ARRENDATARIO en recibo separado, sin perjuicio de las acciones legales que asisten a “LA ARRENDADORA”. De igual manera en la Cláusula Quinta establecieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas extinguiría de pleno derecho el contrato y sería causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” solicitara su resolución, así como el pago de los daños perjuicios a que tenga lugar y en ese caso, “EL ARRENDATARIO” se obligó a entregar el inmueble arrendado en forma inmediata, totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió. Ahora bien, la parte actora manifiesta en su escrito libelar que el canon mensual de arrendamiento se incrementó de mutuo acuerdo en la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.200,00) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce por ciento (12%), es decir, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 384,00), para un total mensual de TRES MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.584,00), este Tribunal ante el rechazo de la parte demandada a los montos estipulados por concepto de intereses de mora e impuesto del valor agregado, y no demostrar la parte actora que dichos montos se ajustan a lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.746 del Código Civil, y la Ley que regula el referido impuesto al valor agregado, este Tribunal declara improcedente el pago de la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 384,00), por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) calculado a la tasa del doce por ciento (12%), que a decir de la parte actora … “la sumatoria del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) inherente a dichas mensualidades equivale a CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.376,OO),”…, resultando un monto total de TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 39.424,00) por concepto de canon de arrendamiento, y así se decide. De lo a.s.e.q. si bien es cierto que el incrementó en la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.200,00) por concepto de canon de arrendamiento no fue demostrado en autos, el mismo fue reconocido tácitamente por el adversario como monto de los cánones mensuales de arrendamiento, cuando la parte accionada además de apuntar su rechazo a los intereses de mora y el alegado impuesto, también, se excepciona alegando un supuesto convenio o transacción que a decir de la parte accionada producía novación de la relación contractual arrendaticia y dejaba sin efecto la prórroga legal, que si bien dicha transacción no fue demostrada, ambas partes tanto en el libelo como en el escrito de contestación, reconocen el pago que realizo la parte accionada en fecha 14 de abril de 2010 por concepto de cánones de arrendamiento por un monto de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.500,00) cuyo monto es reducido del monto total adeudado por la parte demandada, al respecto este Tribunal encuentra que dicho pago alegado por ambas partes, no produce novación de la relación contractual arrendaticia, por cuanto conforme a lo previsto en el artículo 1.315 del Código Civil la novación no se presume, ambas partes deben declararlo así en el acto, y de los referidos escritos de demanda y contestación de la demanda, dicho pago es por concepto de cánones de arrendamiento, a los cuales según el contrato de arrendamiento esta obligado el arrendatario, parte accionada en este juicio. En consecuencia, correspondía al demandado ante la afirmación de la accionante respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, rechazar tal afirmación, lo cual hizo en su contestación a la demanda, y en tal virtud, surgió para dicha parte la carga de probar el cumplimiento de la obligación que asumió en el contrato de arrendamiento, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento que la accionante señala correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00) cada uno de ellos, por un total de TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 39.424,00). Al respecto, la parte demanda, en la oportunidad legal para ello no produjo prueba alguna para demostrar el pago como hecho extintivo de las obligaciones que la parte actora señala en su demanda como incumplidas, y así se establece.

Por los señalamientos anteriormente expuestos, se le considera al demandado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”,(negritas por el Tribunal), en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Por lo anteriormente expuesto, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y así se decide.

III

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 254, 506, 890 del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.160, 1.167, del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE, CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la Sociedad Mercantil denominada “ADMINISTRADORA CALIKER, C.A.”, contra el ciudadano J.E.H.R., todos ampliamente identificados, y consecuentemente se declara: 1) Resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 11 de julio de 2007, suscrito por las partes, el cual versa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificado, identificada con el N° 5, lote A y B, con una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.300 Mts2), ubicada en la Urbanización Kerch, entre los Kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, 2) Se condena al demandado a: 2.1.) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble en las mismas buenas condiciones de conservación en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y personas. 2.2) Pagar a la parte actora como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 39.424,00) correspondiente a la diferencia insoluta por concepto de cánones de arrendamiento. 2.3) Pagar como indemnización de daños y perjuicios el pago de las sumas que por concepto de cánones de arrendamientos se sigan venciendo hasta que se verifique la definitiva restitución del inmueble arrendado.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 ejusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes de la misma, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251, ibídem.

REGISTRESE Y PUBLIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de dos mil once (2011), a los 201° Años de la Independencia y 152° Años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

Abg. T.H.A..

LA SECRETARIA,

Abg. L.M.D.P..

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 01:00 p.m, previo el anuncio de ley.

LA SECRETARIA,

Abg. L.M.D.P..

THA/LMdeP/mbm.

Expediente: N° 10-8694