Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 25 de Octubre de 2011
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2011 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º.
EXP. No. AP31-V-2011-002222
DEMANDANTE: DEODOTA P.T.H., de nacionalidad peruana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° E-84.287.822, representada por sus Apoderados Judiciales M.H.H.F. y J.D.J.D.M., de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.581.027 y V-4.595.124, respectivamente, inscritos en el Instituto Nacional de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 108.070 y 15.860; respectivamente.
DEMANDADA: B.C.S., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera, y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.696.238, sin Apoderado judicial constituido en autos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En el libelo de la demanda, los Apoderados de la parte actora alegaron lo siguiente:
…MIRYAM H.H.F. y J.D.J.D.M., de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.581.027 y V-4.595.124, respectivamente, inscritos en el Instituto Nacional de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 108.070 y 15.860; respectivamente; actuando en este acto en nuestro carácter de apoderados judiciales de la ciudadana DEODOTA P.T.H., de nacionalidad peruana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° E-84.287.822, carácter este que se evidencia en documento poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha Veintidós (22) de Septiembre del año Dos Mil Once (2011), quedando inserto bajo el No. 28, Tomo 210 de los libros de autenticaciones correspondientes, cuya copia fotostática acompañamos a la presente marcada con la letra “A” (anexamos Original a la presente a efectos videndí); por medio del presente libelo, ante su competente autoridad, con la venia de estilo ocurrimos y exponemos:
CAPITULO I
DEL CONTRATO
Nuestra poderdante celebró en fecha Primero (lero) de J.d.D.M.D. (2010), por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando inserto bajo el N° 77, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana B.C.S., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera, y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.696.238, sobre un inmueble constituido por un (1) Local Comercial, distinguido con el N° G-68, ubicado en el Nivel 2, Galería del Centro Comercial El Valle, situado en la Avenida Intercomunal El Valle, frente a la Plaza Bolívar y al Iglesia de El Valle, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Anexamos Original del citado Contrato, marcado con la letra “B”
CAPÍTULO II
DE LOS HECHOS
Es el caso además, que la Cláusula SEXTA del aludido contrato de Arrendamiento establecía que LA ARRENDATARIA se obligaba a cancelar por concepto de canon de arrendamiento mensual la cantidad de TRES MIL BOLWARES (Bs. 3.000,00), obligación que cumplió hasta el mes de Abril del presente año, estando en mora con LA ARRENDADORA desde esa fecha.
Así mismo, la Cláusula SÉPTIMA del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes, en fecha Primero (lero) de J.d.D.M.D. (2010), por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando inserto bajo el N° 77, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, indica literalmente lo siguiente:
SÉPTIMA De manen expresa se establece y así lo tiene aceptado “LA ARRENDATARIA” que el tiempo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de Un (01) Año a partir del 01 de Julio de 2010 hasta el 01 de Julio de 2011, prorrogable de mutuo acuerdo, siempre que “LA ARRENDATARIA” notifique por escrito con un mes de anticipación a “LA ARRENDADORA” su deseo de seguir en el Local Comercial y que “LA ARRENDADORA” así lo convenga por escrito de igual manera; si no lo hiciese, “LA ARRENDATARIA” deberá entregar el Local arrendado y los bienes muebles arrendados a “LA ARRENDADORA” en el mismo perfecto estado de mantenimiento, funcionamiento y aseo en que declara recibido y libre de personas. (...)
Del contenido literal de la Cláusula anteriormente transcrita puede observarse que se estableció como condición sine qua non para prorrogar el aludido Contrato de Arrendamiento que LA ARRENDATARIA debía solicitar con un (1) mes de anticipación que se prorrogara el Contrato de Arrendamiento, situación esta que no se produjo en ningún momento durante la vigencia del mismo, y por tanto nuestra mandante en su carácter de ARRENDADORA del inmueble objeto del Contrato no pudo haber manifestado su voluntad de prorrogar el Contrato de Arrendamiento, tal y como fue expresamente convenido entre las partes.
Situación esta que lesiona los intereses legítimos sin que hasta la fecha se haya materializado el pago de los cánones de arrendamiento vencidos ni la correspondiente desocupación y entrega del inmueble anteriormente descrito, y resolviéndose con ello el aludido contrato de arrendamiento…..
CAPÍTULO IV
PETITUM
Ahora bien, ciudadano Juez, por cuanto a la presente fecha ha sido imposible lograr que la ciudadana B.C.S., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera, y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.696.238, cumpla con lo previsto en las cláusulas SEXTA y SÉPTIMA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha Primero (lero) de J.d.D.M.D. (2010), por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando inserto bajo el N° 77, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, es por lo que procedemos a demandar en nombre y representación de nuestra manante a demandar, como en efecto lo hacemos, a la ciudadana B.C.S., previamente identificada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga a ello o sea condenada por este Tribunal:
Primero: A cumplir con lo previsto en la cláusula SEXTA del mencionado contrato de arrendamiento, y por tanto a proceder al pago inmediato de la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLWARES (Bs. 18.000,00) correspondientes a los canon de arrendamiento dejados de cancelar por la demandada durante los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del presente año (2011).
Segundo: A cumplir con lo previsto en la cláusula SEPTIMA del mencionado contrato de arrendamiento y por tanto a que proceda a la inmediata entrega, totalmente desocupado de bienes y personas, del inmueble objeto del aludido contrato de arrendamiento.
Tercero: A pagar la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.400,00); es decir, Ciento Cincuenta Unidades Tributarias (150U.T), por concepto de daños y perjuicios que el incumplimiento de las cláusulas SEXTA y SEPTIMA del aludido contrato de arrendamiento haya podido causar a nuestra poderdante, esto en concordancia con el Art. 38 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: A pagar las costas procesales del presente juicio.
Solicito muy respetuosamente al Tribunal se sirva decretar Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el Ordinal 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, designando un depositado para los bienes muebles que se encuentren en el referido inmueble….
Ahora bien, a los f.d.T. pronunciarse sobre la admisión o no de la presente demanda, previamente observa:
La parte actora en su libelo, por una parte, alega la insolvencia de la arrendataria en el pago de loa cánones de arrendamiento, desde el mes de Mayo de 2011, por lo que pide el pago de los cánones de arrendamiento desde Mayo hasta Octubre de 2011, y por otra parte, alega, que no se dio la condición requerida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, para que este se prorrogara, es decir, el acuerdo del arrendador y arrendatario, y por lo tanto, el mismo venció el 01 de Julio de 2011, por lo que pide, la entrega del inmueble, y finalmente pide el pago de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.400,00), por concepto de daños y perjuicios que el incumplimiento de las cláusulas sexta y séptima del contrato de arrendamiento haya podido causar a nuestra poderdante, esto en concordancia con el Art. 38 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la cláusula séptima del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:
“…SEPTIMA: De manera expresa se establece y así lo tiene aceptado “LA ARRENDATARIA” que el tiempo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de Un (01) año a partir del 01 de Julio de 2.010 hasta el 01 de Julio de 2011, prorrogable de mutuo acuerdo, siempre que “LA ARRENDATARIA” notifique por escrito con un mes de anticipación a “LA ARRENDADORA” su deseo de seguir en el local Comercial y que “LA ARRENDADORA” así lo convenga por escrito de igual manera; si no lo hiciese “LA ARRENDATARIA” deberá entregar el Local arrendado y los bienes muebles arrendados a “LA ARRENDADORA” en el mismo perfecto estado de mantenimiento, funcionamiento y aseo en que declara recibido y libre de personas. …”
En tal sentido, según lo alegado por la parte demandada, cuando señala en el libelo:
…Del contenido literal de la Cláusula anteriormente transcrita puede observarse que se estableció como condición sine qua non para prorrogar el aludido Contrato de Arrendamiento que LA ARRENDATARIA debía solicitar con un (1) mes de anticipación que se prorrogara el Contrato de Arrendamiento, situación esta que no se produjo en ningún momento durante la vigencia del mismo, y por tanto nuestra mandante en su carácter de ARRENDADORA del inmueble objeto del Contrato no pudo haber manifestado su voluntad de prorrogar el Contrato de Arrendamiento, tal y como fue expresamente convenido entre las partes….
La arrendataria, no procedió a la notificación de la arrendadora manifestándole su deseo de prorrogar el contrato y como consecuencia de esto, la aceptación de la arrendadora en prorrogar el mismo, en tal sentido, el contrato de arrendamiento venció el 01 de Julio de 2011, comenzando a correr al día siguiente, esto es, el 02 de Julio de 2011, la prorroga legal por seis (6) meses, de conformidad con el literal “a” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses….
La cual vencerá el 02 de Enero de 2012, siendo introducida la demanda, en fecha 18 de Octubre de 2011, en tal sentido, se debe señalar, que cuando se introduce la demanda, esta transcurriendo la prorroga legal, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino del contrato, es inadmisible de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 41. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
Por otra parte, al estar transcurriendo la prorroga legal, el contrato se considera a tiempo determinado, y si el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no por eso deja de tener derecho a la prorroga legal, en este caso, el arrendador podrá demandar la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, por falta de pago de cánones de arrendamiento, así lo señala el Dr. G.G.Q., en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, paginas 286 y 287, cuando dice:
“…Y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, peso sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga lega” (art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por incumplimiento del contrato (art. 41)…”
Lo que trae como consecuencia, que se declare INADMISIBLE por ser contraria a derecho, la acción intentada por DEODOTA P.T. contra B.C.S. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 25 días del mes de Octubre de 2011. Años 201° y 152º.
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,
M.C.
En esta misma fecha, siendo las 1:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,
M.C.
EXP. No. AP31-V-2011-002222
