Decisión nº 4 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Agosto de 2008

La actora estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Bs. 407.910.468,00, partiendo de la consideración de que el saldo deudor era de US$ 291.364,62, “calculados a la tasa de cambio de US$1,00/Bs. 1.400,00”, vigente para el mes de octubre de 2002; y no de US$ 316.004,62. Tal estimación fue contradicha por la representación accionada, bajo el señalamiento de que era absolutamente insuficiente, en virtud de que desde su punto de vista el valor actualizado de los inmuebles era de SEISCIENTOS MIL DÓLARES de los Estados Unidos de América (US$ 600.000,00), equivalentes a Bs. 1.290.000.000,00.

Ante el rechazo del valor de la demanda, se hacía necesario que el juzgado a quo decidiera sobre la estimación en capítulo previo de la sentencia definitiva, visto que así lo exige imperativamente el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, aparte de que el juez está en el insoslayable deber de emitir criterio sobre todas las cuestiones relevantes comprendidas en el debate judicial, según lo pautado en los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil; empero, el tribunal de primer grado nada analizó ni juzgó en relación con la contradicción in comento, por lo que la recurrida es nula según lo prevenido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, debiendo la alzada, a tenor de lo prescrito en el artículo 209 eiusdem, decidir sobre el particular, a cuyo fin, se observa:

En atención a que, en principio, el límite temporal cierto de la opción de compraventa era el mes de octubre de 2002 y que las partes establecieron el pago en la divisa estadounidense, es evidente que la tasa de cambio a aplicar en este caso era la vigente para octubre de 2002; en consecuencia, siendo el saldo de la obligación de US$ 316.004,62, y no de US$ 291.364,62 como lo afirmó el libelo, pues, la demandante no llegó a demostrar que el pago de US$ 12.640,00 era imputable al precio del inmueble, debemos multiplicar US$ 316.004,62 por la tasa de cambio vigente para ese entonces, que como la propia actora lo reconoce era de Bs. 1.400,00 por cada dólar. Esta operación aritmética arroja un total de Bs. 442.406.468,00, equivalente a Bs. 442.406,47 según la nueva escala monetaria, siendo éste el verdadero valor de la demanda. Así se decide.

Las partes están completamente de acuerdo en que mediante documento autenticado por ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela de la ciudad de Miami, Estados Unidos de América, el 24 de julio de 2002, acompañado a la demanda marcado “B” (cursante a los folios 15 al 18), el ciudadano DIEGO ARGÜELLO LASTRES dio opción a la sociedad mercantil DERNIER COSMETICS S.A. para adquirir los dos lotes de terreno identificados en la sección narrativa de este fallo, instrumento que desde luego hace plena fe de la verdad de las declaraciones en él contenidas. Las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA, SEXTA y SÉPTIMA de esta escritura se expresan del siguiente modo:

…SEGUNDA: ARRAS. El Comprador entrega en este acto al Vendedor, a título de arras, la cantidad de Diecinueve Mil Cuatrocientos Sesenta Dólares de los Estados Unidos de América con Veintiocho Centavos (US$ 19.460,28). La cantidad entregada por el Comprador a título de arras se imputará al precio de venta del Inmueble pagadero de conformidad con lo establecido en el numeral 1 de la cláusula tercera de este contrato. TERCERA: PRECIO. El precio de venta del Inmueble es la cantidad de Trescientos Treinta y Cinco Mil Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América con Noventa Centavos (US$ 335.464,90), pagaderos, única y exclusivamente en Dólares de los Estados Unidos de América (Cláusula de pago efectivo en Moneda Extranjera). El saldo restante será pagado por el Comprador al Vendedor, en la fecha de la firma del documento definitivo de compraventa del Inmueble por ante la oficina (sic) subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Ricuarte (sic) del Estado (sic) Aragua, mediante transferencia o cheque según decida el Vendedor. CUARTA: FECHA DE TRASPASO DE LA PROPIEDAD. El Vendedor y el Comprador convienen en que el documento definitivo de compraventa del Inmueble deberá ser otorgado por ante la oficina (sic) subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Ricuarte (sic) del Estado (sic) Aragua, en un plazo no mayor de veintiséis (27) (sic) días contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato o sea el Lunes 19 de Agosto del presente año. A los efectos de este otorgamiento, el Comprador entregará ante la oficina (sic) subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Ricuarte (sic) del Estado (sic) Aragua la planilla de declaración y pago del anticipo del impuesto sobre la renta por enajenación de inmuebles, el Registro de Información Fiscal (RIF) del Vendedor y cualquier otro documento que se requiera para el otorgamiento ante este Consulado. El Comprador hará todas las gestiones necesarias para otorgar el documento de finitivo de compraventa ante la oficina (sic) subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Ricuarte (sic) del Estado (sic) Aragua y notificará al Vendedor la fecha fijada para el otorgamiento del documento con por lo menos diez (10) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo antes citado. El Comprador acepta que los trámites de protocolización ante el Registrador Subalterno correrán por su exclusiva cuenta y responsabilidad y que el Vendedor habrá cumplido con su obligación de vender el Inmueble al otorgar el correspondiente contrato ante la oficina (sic) subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Ricuarte. El Inmueble pertenece al Vendedor según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado (sic) Aragua el 14 de noviembre de 2001, bajo el N° 5, folio 24 al 30, Tomo 7° del Protocolo Primero. Por este medio el Comprador expresamente reconoce que será responsable (a) de las reparaciones mayores y menores que requiera el Inmueble, (b) del pago de los impuestos municipales que graven la actividad económica que el Propietario Anterior desarrolle en el Inmuebles (sic) (impuesto de patente de industria y comercio); (c) del pago de los impuestos municipales (derecho de frente) del Inmueble, y (d) de la obtención de la solvencia de impuestos municipales (derecho de frente) que se requerirá para protocolizar el documento de venta del Inmueble al Comprador conforme a lo previsto en el numeral 4.1 de este contrato. QUINTA: CLAUSULA (sic) PENAL. Sin perjuicio del derecho de las partes de exigir judicialmente el cumplimiento en especie de este contrato, si en el plazo previsto en la cláusula cuarta el Inmueble no es traspasado por cualquier causa imputable al Vendedor, el Vendedor se obliga a devolver al Comprador la cantidad de Diecinueve Mil Cuatrocientos Sesenta Dólares de los Estados Unidos de América con Veintiocho Centavo (US$ 19.460,28) recibida a título de arras, como indemnización única, total y definitiva por todos los daño y perjuicios causados. Si en el plazo previsto en la cláusula cuarta el Inmueble no es traspasado por cualquier causa imputable al Comprador, el Vendedor retendrá la cantidad de Diecinueve Mil Cuatrocientos Sesenta Dólares de los Estados Unidos de América con Veintiocho Centavos (US$ 19.460,28) que recibió del Comprador a título de arras, como indemnización única, total y definitiva por todos los daños y perjuicios causados. Las indemnizaciones previstas en esta cláusula serán pagaderas única y exclusivamente en Dólares (Cláusula de Pago Efectivo en Moneda Extranjera). Los daños y perjuicios que darían lugar a la indemnización aquí pactada están exentos de prueba. SEXTA: NOTIFICACIONES. Sin perjuicio de cualquier mecanismo de notificación judicial, toda notificación a ser efectuada conforme a este acuerdo será dada mediante comunicación enviada por courier, facsímile o entregada personalmente. Tal notificación será efectiva a partir de la fecha en que la carta sea entregada por el courier o personalmente o, en el caso de envío mediante facsímile, cualndo la parte que envía la notificación reciba de la otra parte y por la misma vía una confirmación del recibo. Al Vendedor: Av. f.d.M. cruce con Avenida El Parque, Torre Edicampo, PH-1, Urb. Campo Alegre, Caracas-Venezuela. Fax: 264-1637/1532. Atención: Dres. A.A.-Larrain y/o M.E.R.. Al Comprador: Calle Madariaga, Centro Comercial Plaza Páez, Nivel P.A. Local 6. El Paraíso. Fax: 481.52.86. Atención: M.I.G.d.R.. En caso de que alguna de las partes cambiase su dirección deberá notificarlo a la otra en la forma antes prevista. SÉPTIMA: EQUIVALENCIAS. A los solos fines de dar cumplimiento al artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, las cantidades referidas en Dólares de los Estados Unidos de América son equivalentes a su contravalor en bolívares calculado a la tasa de cambio de US$1,00/Bs. 1.345,00…

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De acuerdo con lo convenido en la cláusula CUARTA, la fecha tope para otorgar el documento definitivo de compraventa era el 19 de agosto de 2002. Comoquiera que la oportunidad para pagar la diferencia del precio de venta era en el momento del otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, es obvio que la compradora DERNIER COSMETICS C.A. debía pagar el saldo del precio no más allá de esa fecha límite. Según el libelo, llegado el día 19 de agosto de 2002, “no se dio la firma debido a que EL VENDEDOR no facilito (sic) la documentación necesaria para la protocolización de la venta, los cuales eran (sic) la Solvencia del Derecho de Frente, el R.I.F. y el Impuesto sobre el monto de la venta (0,5% del precio de venta)”; no obstante, ambos litigantes están totalmente conformes en cuanto a que el plazo inicial para finiquitar la operación de venta fue extendido hasta el 19 de octubre de 2002. Para probar esta extensión, la demandante produjo e hizo valer desde el inicio del juicio el recaudo marcado “F” (folio 25), suscrito el 3 de septiembre de 2002 por el doctor A.A.-Larrain en su carácter de apoderado de DIEGO ARGÜELLO LASTRES, cuyo texto reza:

RECIBO

Yo, A.A.- Larrain, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.715.721, procediendo en mi carácter de Apoderado de Diego Argüello Lastres, venezolano, mayor de edad, de estado civil divorciado y titular de la cédula de identidad N° 6.300.451, suficientemente facultado para este acto, por medio del presente declaro: Que mi representado ha recibido de Dernier Cosmetics, S.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado (sic) Miranda el 17 de noviembre de 2000, bajo el N° 44, Tomo 208-A-Pro., la cantidad de Doce Mil Seiscientos Cuarenta Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 12.640,00), mediante transferencia realizada a la cuenta N° DDA 0149544511 de mi representado en el Ocean Bank. Miami, Florida. Expresamente se hace constar que dicho monto es pagado por Dernier Cosmetics, S.A. como contraprestación por el acuerdo de mi representado de extender hasta el 19 de octubre de 2002 el plazo para protocolizar el documento de compraventa del inmueble ubicado en la Urbanización Industrial Tejerías, ubicada en jurisdicción del Municipio S.M., antes Las Tejerías, Distrito Ricaurte del Estado (sic) Aragua, el cual vencía originalmente el día 19 de agosto de 2002. A los solos fines de dar cumplimiento al artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, la cantidad de US$ 12.640,00 es equivalente a Bs. 17.696.000,00, calculado a la tasa de cambio de US$1,00/Bs. 1.400,00, vigente en esta fecha. Y yo, M.I.G.d.R., venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad N° 2.029.520, procediendo en este acto en mi carácter de Directora de Dernier Cosmetics, S.A., suficientemente facultadoapara (sic) este acto, declaro: Que estoy de acuerdo con las declaraciones anteriores y reconozco que mi representada realizó el referido pago como contraprestación por el acuerdo de extender hasta el 19 de octubre de 2002 el plazo para protocolizar el identificado documento de compraventa…

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Este instrumento pone de bulto, ciertamente, que de común acuerdo las partes prorrogaron el plazo inicial de sesenta días hasta el 19 de octubre de 2002. La demandante expresa que llegado esta última fecha, “tampoco se dio la firma por las razones antes expuestas”, a lo que agrega que es el caso que “hasta la fecha no se ha realizado la firma del documento definitivo” ya que el señor DIEGO ARGÜELLO LASTRES la aplazó en varias ocasiones. Dado que los contratantes modificaron tan solo el lapso para otorgar el documento definitivo de compraventa, entiende este ad quem que las demás condiciones primitivas del pacto de opción, al no haber sido tocadas, quedaron vigentes. Así se deja establecido.-

Por cuanto los litigantes se acusan recíprocamente de haber incumplido las obligaciones derivadas del contrato de opción, se torna imperioso precisar de qué lado, si fuere el caso, estuvo el incumplimiento.

Para decidir, se observa:

En autos no hay la menor evidencia de que el señor DIEGO ARGÜELLO LASTRES aplazó unilateralmente en varias ocasiones la firma del documento definitivo de compraventa ante el Registro Subalterno respectivo, por ende se tiene como no veraz dicho señalamiento.

En relación con la aseveración de que llegado el 19 de octubre de 2002, “tampoco se dio la firma por las razones antes expuestas”, interpreta el tribunal que tales razones consistirían en no haber suministrado el vendedor “la documentación necesaria para la protocolización de la venta, los cuales eran (sic) la Solvencia del Derecho de Frente, el R.I.F. y el Impuesto sobre el monto de la venta (0,5% del precio de venta)”.

En virtud de que se trataba de un pacto preliminar de vender y comprar los inmuebles descritos, es manifiesto que además de las obligaciones principales propias de toda operación traslativa de la propiedad raíz (pagar el precio, a cargo del comprador, y hacer la tradición, a cargo del vendedor, entre otras), surgieron para las partes obligaciones secundarias, como por ejemplo redactar la escritura definitiva y presentarla al Registro Inmobiliario correspondiente a los fines de su protocolización, lo que le transmitiría efectos jurídicos erga omnes a la convención celebrada. Tal presentación ante la Oficina de Registro debe estar acompañada -lo sabe el tribunal por máximas de experiencia- de la solvencia del derecho de frente (impuesto municipal), del Registro de Información Fiscal de los otorgantes y de la planilla o documento que demuestre el pago del anticipo del porcentaje impositivo que debe satisfacer el vendedor con motivo de la venta, que en este caso, según la demandante, equivalía al 0,5 % del precio acordado. En atención a que esta fue, de acuerdo con lo alegado por la actora, la documentación que el vendedor no le facilitó, el tribunal concretará su examen a tales recaudos.

En lo concerniente a la solvencia del derecho de frente, en principio la misma debe ser tramitada y lograda por el propietario del inmueble objeto de la negociación; lo mismo cabe decir en relación con el impuesto fiscal señalado y con el Registro de Información Fiscal del vendedor, que éste debe aportar para la protocolización de la escritura; sin embargo, por no estar en presencia de materias de orden público, nada impide que los contratantes establezcan regulaciones al respecto. En la especie, como se aprecia en la estipulación a que se contraen los literales c) y d) de la cláusula CUARTA del contrato de opción, las partes previeron que sería responsabilidad de DERNIER COSMETICS S.A. el pago de los impuestos municipales (derecho de frente de los inmuebles) y la obtención de la solvencia respectiva, por lo que no tiene razón la demandante, vista la anotada estipulación, al achacarle incumplimiento al demandado por no haberle suministrado éste la solvencia de derecho de frente de los inmuebles negociados. Así se decide.-

La accionante produjo en la etapa probatoria la solvencia municipal emitida por el Municipio S.M., Las Tejerías, estado Aragua, (folio 97), y planillas de información catastral, cursantes a los folios 98 y 99, de cuyo contenido se desprende, según ella, que a la fecha de consignación de su escrito de pruebas, “los terrenos objeto del litigio se encuentran solventes del pago de impuesto sobre la renta”. A la vez promovió prueba de informes para que la Alcaldía mencionada informara si los terrenos que forman parte del inmueble objeto del litigio se encuentran solventes en el pago del impuesto municipal. Al folio 130 cursa la respectiva respuesta dada por dicha Alcaldía, haciendo saber que el inmueble registrado en la Oficina Municipal de Catastro, según N° catastral 05-1201-U02-15-09, a nombre de Inversora Briceva C.A., se encontraba solvente hasta el año 2006 por concepto de impuestos municipales. De la solvencia en cuestión (folio 97), y del informe rendido por la Alcaldía del Municipio S.M. (folio 130) se evidencia que los lotes en cuestión, para octubre de 2006, se encontraban solventes por concepto de impuestos municipales; sin embargo, en opinión del tribunal, la demostración de este hecho deviene en irrelevante y por lo tanto en nada favorece a la demandante, habida cuenta de que en modo alguno demuestra el pago y solvencia del derecho de frente oportunamente, esto es, antes de que se venciera la prórroga de la opción, que era lo verdaderamente trascendente; de donde se sigue que la actora no probó haber cumplido con la obligación asumida en los mentados literales c) y d) de la cláusula CUARTA del contrato de opción. Así se decide.-

En lo que tiene que ver con el Registro de Información Fiscal del vendedor, las partes acordaron que a los efectos del otorgamiento del documento definitivo, el comprador entregaría ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del estado Aragua, el Registro de Información Fiscal del vendedor; también convinieron que la compradora haría todas las gestiones necesarias para otorgar el documento definitivo de compraventa y notificaría al vendedor la fecha fijada para su protocolización, con por lo menos diez días continuos “de anticipación al vencimiento del plazo antes citado”. En la etapa probatoria la actora pidió que se oficiara al SENIAT, para que informara si el R.I.F. V-06300451-7 corresponde al ciudadano DIEGO ARGÜELLO LASTRES, todo ello a fin de constatar “que nuestra representada” cumplió con su obligación de realizar los respectivos trámites de Registro de Información Fiscal del vendedor, “quedando sólo a la espera de que éste cumpliera con la obligación de realizar la declaración y pago del impuesto sobre la renta por enajenación de inmuebles, para la presentación del documento definitivo de compraventa ante el Registro Subalterno”. Al folio 129 cursa Consulta de Contribuyente expedida por la División de Recaudación de la Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Capital, SENIAT, Ministerio de Finanzas, traída a los autos por el apoderado actor; mientras que al folio 133 cursa la comunicación N° 000131, fechada en Caracas el 9 de enero de 2007, emitida por la indicada Gerencia Regional de Tributos Internos, acompañada de Consulta de Contribuyente (folio 134), en la que se indica que el ciudadano DIEGO ARGÜELLO LASTRES está inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el alfanumérico V-06300451-7, aunque en el oficio mencionado (el del folio 133) se hace alusión al N° V-063000461-7, lo que el tribunal atribuye a un error material; pues, en el oficio N° 001373, de fecha 27 de marzo de 2007, cursante al folio 195, se indica que efectivamente el R.I.F. V-06300451-7, pertenece al ciudadano DIEGO ARGÜELLO LASTRES.

Como puede apreciarse, la propia actora reconoce, por boca de su apoderado judicial, que ella cumplió con su obligación de realizar los respectivos trámites de Registro de Información Fiscal del vendedor, por lo que mal puede alegar entonces que uno de los motivos del no otorgamiento de la escritura definitiva de venta estuvo representado por el hecho de que el demandante no le facilitó su Registro de Información Fiscal. Así se deja determinado.-

En lo relacionado con el alegato formulado por la actora de que el demandado no le facilitó la planilla de declaración y pago del anticipo del impuesto sobre la renta por enajenación de inmuebles; cabe observar que pese a que las partes pactaron que la compradora entregaría ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del estado Aragua dicha planilla, la declaración y pago del anticipo quedó a cargo del vendedor, pues, entiende el tribunal que la circunstancia de que la compradora se hubiese comprometido a entregar ante la Oficina Subalterna la planilla, ello no comprendía el compromiso de declarar y pagar el anticipo; por tratarse de quehaceres diferentes, sin embargo, cabe señalar sobre este punto, que la propia representación accionante produjo marcada “C”, copia del facsímil recibido por la demandante, fechado el 17 de septiembre de 2002, emanado de la doctora M.E.R., co-apoderada del señor DIEGO ARGÜELLO LASTRES (cursante al folio 21), cuya veracidad admite el demandado, contentivo del siguiente mensaje:

…Estimada M.I.:

Para registrar el documento de venta del terreno de las Tejerías el Sr. Arguello (sic) debe pagar un anticipo de impuesto sobre la renta de US$1.677,00 (0,5% del precio de venta de US$335.474,90). Para efectos de este trámite te agradeceríamos que adelantes al Sr. Arguello US$1.677,00, del precio total pagadero el día de la firma. Obviamente que en la fecha de la firma pagarás el precio menos este anticipo.

Por favor avísame si estas (sic) de acuerdo y recuerda que esperamos (i) los US$ 1.500 en pago de nuestros honorarios, y (ii) que nos envíes el recibo que firmaste dejando constancia de la transferencia de US$ 12.640 (solo (sic) tenemos una copia enviada por fax).

Agradezco tu colaboración en este asunto y estoy a la orden para cualquier asunto relacionado con el presente…

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Ahora bien, la ciudadana M.I.G.d.R. declaró en el documento de fecha 3 de septiembre de 2002, acompañado a la demanda marcado “F”, folio 25, en su calidad de Directora de DERNIER COSMETICS C.A., que su representada realizó el pago de US$ 12.640,00, equivalentes a Bs. 17.696.000,00, como contraprestación “por el acuerdo de extender hasta el 19 de octubre de 2002 el plazo para protocolizar el identificado documento de compraventa”, lo cual da a entender, sin ningún esfuerzo interpretativo, que el hecho de que no se haya otorgado el instrumento definitivo dentro del plazo originalmente fijado (hasta el 19 de agosto de 2002 como fecha límite) se debió a causas imputables a la demandante, puesto que de lo contrario no se explicaría que ésta haya admitido pagar aquella considerable suma a cambio de obtener de su contraparte la concesión de una prórroga a los fines del otorgamiento. Así se decide.

Observa la alzada, a mayor abundamiento, que en la cláusula CUARTA del contrato de opción la actora aceptó que los trámites de protocolización ante el Registrador Subalterno “correrán por su exclusiva cuenta y responsabilidad”, por tanto, ante la sugerencia de su contraria de que cubriera o adelantara el monto a pagar por concepto del referido anticipo, deducible del precio de los inmuebles, y que en todo caso avisara al vendedor si estaba de acuerdo en ello, razones de buena fe obligaban a la demandada a dar oportuna respuesta al respecto, bien aceptando la sugerencia en cuestión, bien rechazándola; especialmente cuando las partes fijaron en el contrato de opción sus respectivas direcciones, con el propósito de que toda notificación a ser efectuada conforme a ese acuerdo fuera dada mediante comunicación enviada por courier, facsímile o entregada personalmente. Ello es así porque los contratos, según lo contemplado el artículo 1.160 del Código Civil, deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley; en consecuencia, el tribunal es de la opinión de que no hubo incumplimiento por parte del demandado por el del hecho de que éste no haya tramitado y pagado por su cuenta el anticipo dicho. Así también se declara.-

DERNIER COSMETICS C.A. argumenta que llegado el 19 de octubre de 2002 “tampoco se dio la firma por las razones antes expuestas”, sin embargo expresa que con posterioridad a esta fecha, específicamente el 25 de octubre de 2002, autorizó al Banco Mercantil “para realizarle una nueva transferencia al Sr. D.A. por la cantidad de DOCE MIL DOLARES (sic) (US$ 12.000,00), la cual se hizo efectiva en los días subsiguientes”, acompañando como prueba de ello, marcado “G”, el anexo formante del folio 26. Aunque la actora no lo dice expresamente, es evidente que desde su perspectiva, ese último pago, al igual que el de US$ 12.640,00, era a cuenta del precio de venta, pues, el hecho de que alegara que el saldo de la obligación es de US$ 291.364,62 no deja lugar a dudas en ese orden. Los apoderados judiciales del demandado, a su vez, pese a que no negaron de forma clara y categórica haber recibido la transferencia en cuestión (la de US$ 12.000,00), declaran que “Las demás cantidades que haya podido haber recibido nuestro representado de manos de la DEMANDANTE fueron como concesión especial para extender (prorrogar) el plazo original…Es por esta razón, que entre otras, (negritas y subrayado de este tribunal), la DEMANDANTE entregó a nuestro representado una cantidad equivalente a DOCE MIL SEISCIENTOS CUARENTA DOLARES (sic) de los Estados Unidos de América…”, mientras que en el escrito de contestación repetidamente aludieron a prórrogas (en plural), señalando luego (página 15 de dicho escrito), que su mandante “accedió de buena fe a concederle sendas prórrogas del lapso original”, con el propósito de ayudar a la actora a conseguir el dinero adicional para comprar los inmuebles. Naturalmente que el referido instrumento marcado “G”, por provenir de la accionante, no hace prueba contra el demandado, pero sí en su contra, por tanto, partiendo de las propias aseveraciones de ambas partes, el sentenciador da por demostrado que vencida la primera prórroga (la extensión del plazo original hasta el 19 de octubre de 2002), hubo una segunda prórroga para finiquitar la operación de venta, esta vez sin determinación de tiempo, por cuanto no consta estipulación sobre este particular, lo que quiere decir que la obligación de vender, a cargo del señor D.A.L., y la de comprar, a cargo de DERNIER COSMETICS C.A., pasó a regirse por lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil.

Ahora bien, independiente de este accidente (indeterminación temporal del contrato), seguía pesando sobre la demandante el deber de pagar el precio estipulado, pues, como lo establece el artículo 1.264 eiusdem, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El pago de US$ 12.640,00 está comprobado fehacientemente con los recaudos producidos con la demanda distinguidos “C”, “D”, “E” y “F”, aparte de que el demando lo reconoce explícitamente; no obstante, el mismo no estuvo destinado a satisfacer parte del precio de los inmuebles, sino, se recalca, a compensar la extensión del plazo inicial, mientras que en relación con el alegado pago de DOCE MIL DÓLARES mediante transferencia bancaria ordenada por la actora el 25 de octubre de 2002, no existe plena prueba al respecto; por tanto, aun cuando el contrato de opción se hubiese tornado a tiempo indeterminado, de todas manera el incumplimiento de la actora salta a la vista, pues, pretende que su adversario le traspase la propiedad de los bienes deducido no sólo el pago de los DOCE MIL DÓLARES a que se contrae el prementado instrumento acompañado marcado “G”; sino descontado además el pago de la suma de DOCE MIL SEISCIENTOS CUARENTA DÓLARES, en lo que no le asiste la menor razón, pues, según lo reglado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, “la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual deberá haber constancia auténtica en autos”. Así se resuelve.

En fuerza de lo explicado, la alzada concluye que la operación de compraventa a la que hemos venido haciendo mención a lo largo de esta decisión no se llevó a feliz término, como lo argumentó la representación judicial del ciudadano D.A.L., por el hecho de no haber pagado la compradora DERNIER COSMETICS C.A. el saldo del precio, visto que el demandado era el titular o propietario de los inmuebles, como lo demuestra el documento acompañado a la demanda marcado “H”, de modo que desde el punto de vista legal no tenía impedimento alguno para trasladarlos al patrimonio de DERNIER COSMETICS S.A., de haber recibido de parte de ésta el pago del saldo deudor, o lo que es lo mismo, TRESCIENTOS DIECISEIS MIL CUATRO DÓLARES ESTADOUNIDENSES CON SESENTA Y DOS CENTAVOS DE DÓLAR (US$ 316.004,62), pues, DERNIER COSMETICS C.A. no llegó a demostrar, como le correspondía, puesto que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que los dos pagos que afirma haber efectuado con posterioridad a la entrega de la cuota inicial eran imputables al saldo deudor. Así se declara.-

Por último, el tribunal hace constar que se abstiene de analizar la excepción de contrato no cumplido opuesta subsidiariamente por la demandada en el capítulo IV del escrito de contestación a la demanda, en virtud de haberse acogido su defensa principal de que la demandante no comprobó los extremos de su acción. Así también se establece.-

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa fue incoada por DERNIER COSMETICS C.A. contra DIEGO ARGÜELLO LASTRES. SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 21 de febrero de 2008 por el abogado L.B.S.V. en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DERNIER COSMETICS C.A., contra la sentencia dictada el 15 de enero de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos ut supra expresados.

Queda NULA la recurrida.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del juicio a la parte apelante.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de este fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, al octavo (8) día del mes de agosto del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G.

En la misma fecha, 8/8/2008, se registró y publicó la anterior decisión constante de diecinueve (19) páginas, siendo las 9:55 a.m.

LA SECRETARIA,

E.R.G.

EXP. N° 5.704

JDPM/ERG/jbh.-