Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Enero de 2011

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 26 de abril 2010, por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 6 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., contra la mencionada sociedad mercantil, en la cual condenó a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato y a su vez ordenó el pago de la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 9.650), por concepto de daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del bien inmueble, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250) diarios a partir del día 16 de marzo de 2009 hasta la oportunidad que se decreto la ejecución del fallo, con imposición de costas a la accionada, expediente Nº AP31-V-2009-002914 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído por el a quo en ambos efectos mediante auto fechado 04 de mayo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 19 de mayo de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 26 de ese mes y año. Por auto dictado el 28 de mayo de 2010 se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El día 07 de junio de 2010, compareció ante esta Superioridad la abogada VERISA TARICANI C., en su condición de apoderado judicial de la accionante y consignó escrito de conclusiones constante de tres (03) folios útiles y un (01) anexo de treinta y seis (36) folios útiles relativo a la inspección judicial realizada en el inmueble objeto del contrato locativo a través del cual ratificó todo lo expuesto en libelo de la demanda y solicitó que se confirme el fallo dictado por el juzgado a quo.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente juicio se inicia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 12 de agosto de 2009 por la sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., representada por los abogados P.D.P.R., R.F. TARICANI C. y VERISA TARICANI C., a través del cual demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, con base en los siguientes hechos:

Que la actora en fecha 14 de marzo de 2003, celebró contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 16 de marzo de 2003, con la sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELECTRICOS SUPRELCA, C.A., sobre un inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra y número Dos raya C (2-C), ubicado en la planta segunda del Centro Seguros Sudamérica, situado en la intersección de las Avenidas F.d.M., Calle Mohedano y Avenida Tamanaco de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que en la Cláusula Segunda convinieron que: “… PLAZO DE DURACIÓN: El plazo fijo de duración de este contrato se establece en un (1) año contado a partir del día dieciséis de marzo de dos mil tres (16-03-2003), prorrogable por períodos de un (1) año. Al vencimiento del plazo fijo inicial o de una de sus prórrogas sin que se hubiere convenido por escrito la prórroga del contrato por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del término, este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. En virtud de lo dispuesto en este contrato, las partes declaran que en ningún caso, operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta en un contrato a tiempo indeterminado…”.

Posteriormente, en fecha 24 de enero de 2005, la arrendadora envió comunicación a la arrendataria donde se acuerda prorrogar el contrato para el periodo comprendido desde 15 de marzo de 2005 hasta el 15 de marzo de 2006.

Seguidamente, alega que el 8 de febrero de 2007, la arrendadora notificó la no prórroga del contrato comunicando a la arrendataria que el término contractual vencía el 15 de marzo de 2007. Manifestando la arrendataria el 27 de febrero de 2007, que haría uso de su derecho a la prórroga legal de un año, que le correspondía por tener la relación contractual una duración de cuatro (4) años.

En el lapso de prórroga legal, en fecha 21 de marzo de 2007 la arrendataria envió comunicación a la arrendadora, donde aceptó el canon de arrendamiento a regir dentro de dicho plazo.

Que a partir del 15 de marzo de 2007, se dio inicio al término de prórroga legal de un (1) año que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal b, que venció el 15 de marzo de 2008, en dicha oportunidad la arrendataria le comunicó a la arrendadora su imposibilidad de entregar el inmueble y solicitó una ampliación de la prórroga a los fines de realizar la mudanza. En fecha 25 de marzo de 2008, las partes acordaron extender el plazo de prórroga legal por un (1) año más, la cual se extinguió en fecha 15 de marzo de 2009.

El 30 de enero de 2009, la arrendadora envió comunicación a la arrendataria, dando cumplimiento a los términos del contrato de arrendamiento suscrito el 14 de marzo de 2003, notificándole que debía entregar el inmueble el día 15 de marzo de 2009, lo que la arrendataria incumplió y procedió a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que las partes pactaron que en caso de retardo en la entrega del inmueble, la arrendataria cancelaría la suma diaria equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento vigente como estimación de los daños y perjuicios que dicho retraso causa a la arrendadora conforme a la Cláusula Décima Quinta, para un total de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 250,00) diarios. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.264, 1592 y 1604 del Código Civil y los artículos 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por ultimo, proceden a demandar a la sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., para que convenga o en caso contrario sea condenada a lo siguiente: i) En el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual y de la prórroga legal, y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble constituido por un local para oficina, distinguido con la letra y número dos raya C (2-C), ubicado en la planta segunda del Centro Seguros Sudamérica, situado en la intersección de las Avenidas F.d.M., Calle Mohedano y Avenida Tamanaco de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda. ii) Se condene a la arrendataria al pago de la cláusula penal por cada día de retardo en la entrega del inmueble y las costas y costos del procedimiento. iii) Estimó su demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), equivalentes en a Un MIL SEISCIENTAS TREINTA Y SEIS CON TREINTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 1636,36).

La demanda en referencia fue admitida el día 17 de septiembre de 2009 (f.52), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., a fin de que compareciera su representante legal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, para que contestara la demanda u opusiera cuestiones previas, si así lo considerase pertinente.

Agotados todos los tramites de citación personal, se desprende de autos que en fecha 13 de octubre de 2009 (f. 67), la parte accionada se dio por citada y renunciando al termino de comparecencia procedió a contestar la demanda, en los siguientes términos: i) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho los alegatos esgrimidos por la parte actora, alegando que se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que la relación a plazo fijo o a tiempo determinado comenzó el 16 de marzo de 2003 y debía finalizar el 15 de marzo de 2004, y de no convenirse por escrito la prórroga del contrato por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del término, este se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. ii) Asimismo, que no consta en autos notificación alguna con fecha próxima al 15 de enero de 2004, con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato mediante la cual, se dejara constancia por escrito de una posible prórroga del contrato y que siendo esa fecha del vencimiento del lapso acordado, comenzó a transcurrir la prórroga legal conforme al artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, seis (6) meses desde el 16 de marzo de 2004 hasta el 15 de septiembre de 2004; y al vencerse, la arrendadora podía exigir la entrega del inmueble, sin embargo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado a partir del 16 de septiembre de 2004, por lo que habiendo operado la tacita reconducción no era procedente demandar por prorroga legal sino por desalojo conforme con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. iii) Que para el segundo período la comunicación de “prórroga legal” debió haberse realizado a más tardar el 14 de enero de 2005 y no el 24 de enero de 2005, siendo dicha comunicación extemporánea. iv) Que el 8 de febrero de 2007, mediante comunicación se le notificó a su representada la no prórroga del contrato y que el mismo vencía el 15 de marzo de 2007. Posteriormente, el 27 de febrero de 2007 su representada envió comunicación a la arrendadora indicándole que haría uso de su derecho de prórroga legal de un (1) año. En fecha 21 de marzo de 2007, envió comunicación a la arrendadora señalando aceptar el canon de arrendamiento a regir dentro del plazo de prórroga legal, la cual según la parte demandante comenzó a regir a partir del 15 de marzo de 2007 por un (1) año; en consecuencia dicha prórroga venció el 15 de marzo de 2008 y con fecha 25 de marzo de 2008 acordaron extender el plazo por (1) año más. v) Que en conclusión, el contrato se transformo a tiempo indeterminado, por cuanto, luego de su vencimiento 15/3/2004, la arrendataria continuó en posesión del inmueble y pagando el canon de arrendamiento y sin mediar notificación de prorroga alguna con por lo menos sesenta (60) días de anticipación, produciéndose de esta forma la extinción del contrato al operar la tacita recondución, lo que determina que no era procedente demandar por cumplimiento de prorroga legal dada la vigencia temporal del contrato por lo que solicitó se declarar sin lugar la demanda interpuesta.

Abierto el juicio a pruebas fueron aportadas al proceso las siguientes pruebas:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Mediante escrito presentado en fecha el 03 de noviembre de 2009, (f. 122 al 126), ratificó las documentales aportadas con el escrito libelar:

• Marcado con la letra “B”, en original contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2003, bajo el N° 78, Tomo 15.

• Marcado con la letra “C”, en original misiva suscrita en fecha 24 de enero de 2005 por la demandante y firmada y sellada como recibida por la parte demandada, mediante la cual se expresa que las cláusulas del contrato celebrado en marzo de 2003 estarían vigentes para el período comprendido entre el 16 de marzo de 2005, hasta el 15 de marzo de 2006, a excepción de la cláusula establecida sobre el canon de arrendamiento la cual fue modificada.

• Marcado con la letra “D”, en original misiva suscrita en fecha 08 de febrero de 2007, por la demandante, firmada y sellada como recibida por la parte demandada, en el cual ofrecieron en venta el inmueble arrendado, indicándole que de no estar interesada en la referida venta el contrato expiraría el 15 de marzo de 2007.

• Marcado con la letra “E”, en original misiva suscrita en fecha 27 de febrero de 2007, por la demandada, firmada y sellada como recibida por la parte demandante en repuesta a la comunicación emitida el 08 de febrero de 2007, manifestando su no aceptación a la compra del referido inmueble arrendado y en virtud a ello se acogería a su derecho a la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Marcado con la letra “F”, contrato original celebrado entre las partes el 25 de marzo de 2008, conviniendo en extender por un año el plazo de la prorroga legal a partir del 16 de marzo hasta el 15 de marzo de 2009, estableciéndose el canon de arrendamiento respectivo, quedando así vigente las demás estipulaciones del contrato primigenio.

• Marcado con la letra “G”, en original misiva suscrita en fecha 30 de enero de 2009, por la demandante, firmada y sellada como recibida por la parte demandada, por la cual le notificó que el 15 de marzo de 2009 vencía la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de marzo de 2003.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito de fecha 29 de octubre de 2009, (f. 86 y 87), la parte demandada promovió lo siguiente:

• Conforme al artículo 1357 del Código Civil y el principio de la comunidad de pruebas, promovió e hizo valer a su favor de su representada original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de Marzo de 2003, bajo el N° 78, Tomo 15, presentado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda.

• Comunicación de fecha 24 de enero de 2005, marcado con la letra “C” y presentada por la parte actora, donde se evidencia que la primera prorroga del contrato, se produjo en esa fecha.

• Documento de fecha 25 de marzo de 2008, presentado por la parte actora donde se evidencia que se violento la prorroga legal conviniendo en extender por un año el plazo de la prorroga legal.

• Promovieron en original recibos de pago del canon de arrendamiento emitidos por Desarrollos La Vista, C.A., con el objeto de demostrar que luego del vencimiento del contrato a plazo fijo, el arrendador continuó recibiendo el pago respectivo.

Las aludidas pruebas aparecen admitidas por el juzgado de cognición mediante auto dictado en fecha 9 de noviembre de 2009 (f. 127), indicando el a quo que las mismas serán objeto de análisis en la definitiva.

Vencido el lapso probatorio, el juzgado de primer grado de conocimiento dictó sentencia en este caso el día 6 de abril de 2010, en la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., contra la mencionada sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, se entró en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar el fallo respectivo en la presente causa, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 26 de octubre 2010, por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 06 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., contra la mencionada sociedad mercantil; condenó a la parte demandada a entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato; condenó a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 9.650), por concepto de daños y perjuicios causados por retardo en la entrega del inmueble, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250) diarios desde el día 16 de marzo de 2009 hasta la oportunidad de la entrega definitiva del inmueble, con imposición de costas a la accionada, órgano judicial que emitió su decisión con fundamento en lo siguiente:

…El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que la parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia y el haber cumplido con la obligación de hacer disfrutar al arrendatario de la prórroga legal, siendo que la parte demandada no demostró en modo alguno el cumplimiento de la obligación de haber entregado el inmueble arrendado ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de cumplimiento del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

En cuanto a la petición que hace la demandante en relación con que la demandada le pague y en su defecto sea condenada por el Tribunal a pagar por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le ha causado su incumplimiento en la entrega del inmueble, previstos en la cláusula décima quinta del contrato como cláusula penal, los cuales discrimina en el libelo a razón de Bs. 250,00 diarios (equivalente al canon de arrendamiento vigente para la fecha en que debió verificarse la entrega del inmueble, es decir, Bs. 7.500,00 mensual), por cada día de retardo en la entrega; el Tribunal observa que la parte actora ostenta este derecho por imperio del artículo 1.264 del Código Civil, de tal manera, que esta petición de la demandante debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil por esta Juzgadora, el Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide. …

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Corresponde ahora a este Juzgado Superior fijar el thema decidendum en el sub examine, el cual queda claramente determinado por lo alegado tanto en el escrito libelar y en la contestación a la demanda como hechos controvertidos. Así, la pretensión del actor sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, suscrito con la parte accionada sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., para que ésta haga entrega de un local para oficina distinguido con letra y número DOS raya C (2-C), ubicado en la planta segunda del Centro Seguros Sudamérica, situado en la intersección de las Avenidas F.d.M., Calle Mohedano y Avenida Tamanaco de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, ello conforme al contrato locativo autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2003, bajo el N° 78, Tomo 15, en su cláusula segunda, y de lo acordado entre las partes en cuanto a que a partir del 15 de marzo de 2007, se dio inicio la de prórroga legal de un (1) año que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal b, la cual venció el 15 de marzo de 2008, siendo que en dicha oportunidad la arrendataria le comunicó a la arrendadora su imposibilidad de entregar el inmueble y solicitó una ampliación del lapso de prórroga legal, motivo por el cual el día 25 de marzo de 2008, las partes acordaron extender el plazo de prórroga por un (1) año más, la cual se extinguió en fecha 15 de marzo de 2009. Adicionalmente, demando el pago del diez por ciento (10%) diario del ultimo canon de arrendamiento por concepto de cláusula penal por cada día de retardo en la entrega del inmueble.

Dichas pretensiones fueron negadas, rechazadas y contradichas por la accionada en la litis contestatio, en cuya oportunidad manifestó que se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que la relación era a plazo fijo o a tiempo determinado que comenzó el 16 de marzo de 2003 y debía finalizar el 15 de marzo de 2004, que de no convenirse por escrito la prórroga del contrato por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, este se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, aduciendo que al no constar en autos notificación alguna con fecha próxima al 15 de enero de 2004, con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato mediante la cual se dejara constancia por escrito de una posible prórroga del contrato y siendo esa fecha la del vencimiento del lapso fijo acordado, desde ese momento es cuando comenzó a transcurrir la prórroga legal conforme al artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, seis (6) meses desde el 16 de marzo de 2004 hasta el 15 de septiembre del mismo año; Que al vencerse el mismo, la arrendadora podía exigir la entrega del inmueble y sin embargo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado a partir del 16 de septiembre de 2004. Lo anterior implica que para el segundo periodo ya referido, la comunicación de prórroga legal debió haberse realizado a más tardar el 14 de enero de 2005 y no el día 24 de ese mes, siendo dicha comunicación extemporánea por haberse realizado con cincuenta y cuatro días de antelación del vencimiento y no a los sesenta como reza el contrato.

Que igual regularidad se presento en el año 2007, por cuanto mediante comunicación de fecha el 8 de febrero de 2007, se le notificó a su representada la no prórroga del contrato señalando que el mismo vencía el 15 de marzo de 2007. Posteriormente, el 27 de febrero de 2007 su representada envió comunicación a la arrendadora indicándole que haría uso de su derecho de prórroga legal de un (1) año. Posteriormente, en fecha 21 de marzo de 2007, envió comunicación a la arrendadora señalando aceptar el canon de arrendamiento a regir dentro del plazo de prórroga legal, la cual según la parte demandante comenzó a regir a partir del 15 de marzo de 2007 por un (1) año; en consecuencia, dicha prórroga venció el 15 de marzo de 2008, para luego en fecha 25 de marzo de 2008 acordar extender el plazo por (1) año más. Por ultimo, concluye señalando que después de haber vencido el lapso contractual inicial del 15 de marzo de 2004, la arrendataria continuó en posesión del bien pagando el canon de arrendamiento sin que se le notificara por escrito la no prorroga del contrato con por lo menos sesenta días de anticipación, operando de esta forma la tácita reconducción y transformando el contrato a tiempo indeterminado, por lo que en el presente caso no se podría intentar la acción de cumplimiento de prorroga legal la cual resulta improcedente, ya que el actor debió demandar por desalojo conforme a la ley, por lo que peticionó se declarara la pretensión sin lugar.

Para resolver el debate judicial que quedó así planteado respecto a estos hechos controvertidos, corresponde ahora efectuar el análisis de las pruebas que han quedado aportadas en esta causa, las cuales son del siguiente tenor:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Mediante escrito presentado en fecha 03 de noviembre de 2009, (f. 122 al 126), promovió así:

• Ratificó el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo del 2003, bajo el No. 78, Tomo 15. Este instrumento privado autenticado riela del folio 14 al folio 22 del presente expediente, y no fue objeto de impugnación o tacha por la parte demandada, quien por el contrario lo hizo valer a favor de su representada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Del mismo se desprende que en efecto se pacto el arrendamiento del inmueble de marras, donde las partes expresamente acordaron: “…PLAZO DE DURACIÓN: El plazo fijo de duración de este contrato se establece en un (1) año contado a partir del día dieciséis de marzo de dos mil tres (16-03-2003), prorrogable por periodos de un (1) año. Al vencimiento del primer plazo inicial o de una de sus prorrogas sin que se hubiere convenido por escrito la prórroga del contrato por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del término, este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. En virtud de los dispuesto en este contrato, las partes declaran que en ningún caso, operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta en un contrato a tiempo indeterminado…” Así las cosas, en atención a la facultad que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil otorga a este sentenciador, se interpreta claramente de dicha cláusula contractual, que para el momento en que se pactó la negociación, las partes convinieron en que el contrato se mantuviera en todo momento a tiempo determinado, a pesar de ello, se debía notificar con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del termino la prorroga respectiva, lo cual no ocurrió en el presente caso sino con posterioridad como se evidencia en la misiva que será analizada mas adelante. Así se declara.

• Original de misiva de fecha 24 de enero de 2005 mediante la cual la arrendadora le notifica a la arrendataria sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., el canon de arrendamiento que regirá para el periodo entre el 16 de marzo de 2005 y el 15 de marzo de 2006, manifestando igualmente que se mantenían vigentes todas las estipulaciones convenidas en el contrato ya analizado de fecha 14 de marzo de 2003. Esta documental cursante al folio 23 del expediente, no fue objeto de impugnación alguna por la parte demandada, quien por el contrario la hizo valer en su escrito de pruebas y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, pudiendo inferir quien aquí decide, que efectivamente luego de vencido el contrato y de conversaciones telefónicas como se indica en la misma, ésta es la primera comunicación donde efectivamente se prorroga el contrato, y se fija un canon de arrendamiento que regiría en dicho periodo, que al ser efectivamente sufragado sin objeción alguna como se desprende de los recibos aportados por la misma accionada, especialmente el cursante del folio 109 del expediente, es indudable que conforme al principio de la realidad de los contratos, autonomía de la voluntad de los contratantes y de la ejecución de los contratos de buena fe, la prorroga del contrato quedo ratificada por actuación de las partes, independientemente que no se haya realizado en forma escrita dentro del lapso estipulado en el contrato de arrendamiento. Así se declara.

• Misiva de fecha 08 de febrero de 2007 mediante el cual la arrendadora sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A. le notifica a la arrendataria sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., quien recibe la misma en esa misma fecha debidamente suscrita y sellada en original, que le ofrece en venta el inmueble arrendado, indicándose que de no estar interesados en dicha adquisición, la prorroga del contrato culminaría el 15 de marzo de 2007. Por cuanto no fue impugnada en ninguna forma de derecho se le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil y es demostrativa de los hechos contenidos en la misma y conllevó a que se redactará la comunicación emanada de la parte demanda que se analiza seguidamente. Así se decide.

• Original de misiva de fecha 27 de febrero de 2007, suscrita por la parte demandada en repuesta a la comunicación ut supra analizada, recibida en fecha 28 del mismo mes y año, mediante sello original estampado, mediante la cual manifiesta no estar interesada en la venta del inmueble objeto de arrendamiento, y en cuanto a la terminación del contrato expresa que por sugerencia de sus apoderados judiciales conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se acogen al beneficio de prorroga legal indicando en la parte in fine “…que esta misma Ley dispone que durante “ la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original”…”. Esta comunicación al no haber sido impugnada quedó reconocida en juicio por la parte demandada por lo que se le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil y evidencia que la parte demandada ratificó que la relación arrendaticia lo era a tiempo determinado, acogiéndose al beneficio de prorroga legal. Así se decide.

• Original de la misiva de fecha 21 de marzo de 2007, suscrita por la parte actora en repuesta a la comunicación ut supra analizada, debidamente recibida con firma y sello original por la parte demandada, en la cual se indica el canon de arrendamiento que regirá en el período de prorroga legal, y se ratifica que se mantienen vigentes las demás estipulación del contrato de fecha 14 de marzo de 2003. Por cuanto dicha misiva no fue impugnada en ninguna forma de derecho por la parte demandada se le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, y demuestra que la prorroga legal culminaba el día 15 de marzo de 2008. Así se decide.

• Original de contrato privado suscrito entre las partes en fecha 25 de marzo de 2008, en el cual convienen en extender por un año el plazo de la prorroga legal a partir del 16 de marzo de 2008 hasta el 15 de marzo de 2009, estableciéndose el canon de arrendamiento respectivo, ratificando la vigencia de las demás estipulaciones del contrato primigenio. Al haber sido reconocido este instrumento por la parte demandada que incluso lo hizo valer en su escrito de pruebas se le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Original de misiva suscrita en fecha 30 de enero de 2009, por la demandante notificando a la parte demandada que el día 15 de marzo de ese mismo año, vencería la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de marzo de 2003. Por cuanto dicha misiva no fue impugnada en ninguna forma de derecho por la parte demandada se le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, y demuestra que la prorroga legal culminaba el día 15 de marzo de 2009. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito consignado en fecha 29 de octubre de 2009, la parte demandada promovió pruebas de la siguiente forma:

• De conformidad con el principio de comunidad de la prueba promovió a su favor documentos aportados por la actora junto a su escrito libelar, esto es: - Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de marzo de 2003. Comunicación de fecha 24 de enero de 2005, como evidencia de la primera prorroga del contrato. Acuerdo de fecha 25 de marzo de 2008, llamado por la actora “contrato de extinción de prorroga”, lo que a su decir resultó ilegal al no permitirse sino por una vez. Con respecto a estas probanzas se ratifica lo ya analizado y valorado con respecto a las pruebas ya aportadas por el actor. Así se declara.

• En original recibos de pago de canon de arrendamiento del inmueble arrendado, que van desde el folio 88 al 109, con la finalidad de demostrar la reconducción del contrato; instrumentos éstos últimos que constituyen documentos privados suscritos por la parte actora, que al no haber sido impugnado ni desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, deben tenerse por reconocidos de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem y demuestra el pago del canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2005 hasta el mes de marzo 2009, ello de acuerdo al monto convenido en las comunicaciones ya a.A.S.D.

Valorado el material probatorio aportado por las partes es necesario verificar si se ajustan a los hechos que cada una alegó, en el entendido de que toca en primer lugar a.l.n.d. contrato locativo a los fines de poder dilucidar la controversia planteada.

Así, al revisar la causa petendi del juicio, resulta evidente que se trata de un debate donde debe privar la interpretación que realice el juzgador conforme a la facultad que le confiere el articulo 12 de Código de Procedimiento Civil, ello tomando en cuenta que la acción deducida por el actor se circunscribe a un cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal considerando que el contrato lo es a tiempo determinado, y por el otro lado, la parte demandada arguye que por cuanto el contrato de arrendamiento se indetermino en el tiempo opero la tácita reconducción, por lo que correspondía demandar por desalojo conforme alguna de la causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ante tales posiciones contrarias que son valederas desde el punto de vista de sus respectivas argumentaciones, corresponderá al jurisdicende realizar la interpretación correspondiente y fundar su decisión conforme al estudio probatorio ya realizado y tomando en cuanta las posiciones asumidas por las partes en la ejecución de la relación contractual por mandato del artículo 12 ya citado, siendo que allí radica el quid del asunto, debiendo analizarse igualmente los razonamiento realizados por el juzgado a quo que le sirvieron de apoyo para decidir a favor del actor.

Al respecto, se debe indicar que la pretensión del actor sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A., persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, suscrito con la parte accionada sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., para que ésta haga entrega de un local para oficina distinguido con letra y número DOS raya C (2-C), ubicado en la planta segunda del Centro Seguros Sudamérica, situado en la intersección de las Avenidas F.d.M., Calle Mohedano y Avenida Tamanaco de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, ello conforme al contrato locativo autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2003, bajo el N° 78, Tomo 15, en su cláusula segunda, y de lo acordado entre las partes en cuanto a que a partir del 15 de marzo de 2007, se dio inicio la de prórroga legal de un (1) año que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal b, la cual venció el 15 de marzo de 2008, siendo que en dicha oportunidad la arrendataria le comunicó a la arrendadora su imposibilidad de entregar el inmueble y solicitó una ampliación del lapso de prórroga legal, motivo por el cual el día 25 de marzo de 2008, las partes acordaron extender el plazo de prórroga por un (1) año más, la cual se extinguió en fecha 15 de marzo de 2009.

Por su parte, en el escrito de contestación la accionada apoyo su principal defensa en el hecho de que no hubo comunicación escrita y oportuna en la cual se acordara la prorroga del contrato, ya que al llegar el vencimiento del lapso inicial -es decir el 15 de marzo de 2004- comenzó a transcurrir inmediatamente la prorroga legal desde el 16 de marzo de 2004 hasta el 15 de septiembre del mismo año de conformidad con lo previsto el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y posteriormente se dejó a la parte arrendataria en posesión del inmueble percibiéndose la pensión de arrendamiento no siendo validos los acuerdos que hace valer el actor de prorroga contractual y ampliación de prorroga legal la cual solo opera por una sola vez, omisión que traería como consecuencia la tácita reconducción del contrato pasando hacer a tiempo indeterminado desde el 16 de septiembre de 2004.

Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta alzada pudo constatar que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes convinieron en la cláusula segunda lo siguiente: “… PLAZO DE DURACIÓN: El plazo fijo de duración de este contrato se establece en un (1) año contado a partir del día dieciséis de marzo de dos mil tres (16-03-2003), prorrogable por periodos de un (1) año. Al que se hubiere convenido por escrito la prórroga del contrato por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del término, este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. En virtud de los dispuesto en este contrato, las partes declaran que en ningún caso, operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta en un contrato a tiempo indeterminado…”. En este aspecto, efectivamente esta alzada observa que en las actas procesales no consta que efectivamente en forma oportuna se haya prorrogado el contrato mediante notificación escrita antes de su vencimiento inicial del 15 de marzo de 2004, no obstante ello, de las pruebas aportadas para el proceso por la parte actora y ya valoradas precedentemente, se puede inferir que las partes regularizaron su situación contractual como se desprende de la misiva de fecha 24 de enero de 2005 mediante la cual la arrendadora le notifica a la arrendataria sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., el canon de arrendamiento que regirá para el periodo entre el 16 de marzo de 2005 y el 15 de marzo de 2006, manifestando igualmente que se mantenían vigentes todas las estipulaciones convenidas en el contrato ya analizado de fecha 14 de marzo de 2003. Igualmente, quedo demostrado que en dicha probanza se fijó un nuevo canon de arrendamiento que regiría en dicho periodo, que al ser efectivamente sufragado sin objeción alguna como se desprende de los recibos aportados por la parte accionada, se puede concluir conforme al principio de la realidad de los contratos, autonomía de la voluntad de las partes y de la ejecución de los contratos de buena fe, que la prorroga del contrato quedo ratificada por actuación de las partes.

Asimismo, la temporalidad del contrato queda igualmente ratificada conforme a la misiva de fecha 08 de febrero de 2007 mediante la cual la arrendadora sociedad mercantil DESARROLLOS LA VISTA, C.A. le notifica a la arrendataria sociedad mercantil SUMINISTROS Y PROYECTOS ELÉCTRICOS SUPRELCA, C.A., quien recibe la misma en esa misma fecha debidamente suscrita y sellada en original, que le ofrece en venta el inmueble arrendado, indicándose que de no estar interesados en dicha adquisición, la prorroga del contrato culminaría el 15 de marzo de 2007, a lo cual responde la arrendataria mediante comunicación de fecha 27 de febrero de 2007, recibida en fecha 28 del mismo mes y año, mediante sello original estampado, en la cual manifiesta no estar interesada en la venta del inmueble objeto de arrendamiento, y en cuanto a la terminación del contrato expresa que por sugerencia de sus apoderados judiciales conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se acogen al beneficio de prorroga legal indicando en la parte in fine “…que esta misma Ley dispone que durante “ la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original”…”.

Del mismo modo, mediante la misiva de fecha 21 de marzo de 2007, suscrita por la parte actora en repuesta a la comunicación ut supra analizada, debidamente recibida con firma y sello original por la parte demandada, en la cual se indica el canon de arrendamiento que regirá en el período de prorroga legal, y se ratifica que se mantienen vigentes las demás estipulación del contrato de fecha 14 de marzo de 2003.

Por ultimo, mediante contrato privado suscrito entre las partes en fecha 25 de marzo de 2008, convienen en extender por un año el plazo de la prorroga legal a partir del 16 de marzo de 2008 hasta el 15 de marzo de 2009, estableciéndose el canon de arrendamiento respectivo, ratificando la vigencia de las demás estipulaciones del contrato primigenio, y por misiva suscrita en fecha 30 de enero de 2009 por la demandante, se le notifica a la parte accionada que el día 15 de marzo de ese mismo año, vencería la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de marzo de 2003.

En relación a la prorroga legal, se debe precisar que conforme a la doctrina y jurisprudencia patria es un derecho del arrendatario y una obligación del arrendador, en otras palabras, la prorroga legal resulta uno de los derechos que la Ley consagra a favor del arrendatario en el artículo 7 normas de orden público. Para el caso de la prorroga legal, el arrendatario puede renunciar a ella, puesto que la misma no implica una suerte de mantenimiento de las condiciones originales del contrato, ya que con arreglo a los previsto en el primer aparte del citado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon del contrato puede ser objeto de variación de lo inicialmente pactado por las partes o con ocasión de un proceso de regulación siempre y cuando el inmueble estuviera exento de regulación.

Si bien, en apariencia, no resulta correcta la figura de la extensión de la prorroga legal, por las implicaciones que pudiera originar en cuanto a su interpretación por parte de los órganos llamados a decidir un eventual conflicto (renovación del contrato, por ejemplo), no es menos cierto que la misma no resulta del todo extraña en este tipo de relaciones arrendaticias. Así, la figura de la extensión de la prorroga legal queda limitada a la autonomía de la voluntad de las partes en la fijación de la prorroga contractual, por lo que el dispositivo del artículo 1.599 del Código Civil debe entenderse en los términos del artículo 38 de la norma especial, es decir, que se tiene como parte integrante de los contratos de arrendamiento regidos por la ley, la extensión temporal-prorroga legal- como protección y dentro de ciertos parámetros que establece la ley. Empero, en el caso sub-iudice, la arrendadora respetó este derecho, con la peculiaridad de que lo escrituraron a través de un contrato, con lo que no contraviene ninguna norma de orden público.

Por todo ello, para este juzgador es viable, dentro de la circunstancia particular, que el contrato de extensión de prorroga legal, reviste validez y eficacia cuando sea manifiesta la voluntad de la arrendadora de que el arrendatario diera estricto cumplimiento a este, reiterando la fecha en que debía entregar el inmueble, libre de bienes y personas, lo cual siempre redunda a favor del arrendatario, sin que pueda considerarse, prima facie, perjudicial al arrendador dicho beneficio. En el presente asunto se evidencia una extensión contractual de prorroga legal, suscrito por las partes, donde consta que ambas estuvieron de acuerdo al considerarla una extensión de la prorroga legal, y siendo que los contratos es una convención entre dos o mas personas que entre otros aspectos modifica un vinculo jurídico, tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, y que estos tiene fuerza de ley entre las partes, es evidente que el arrendatario acepto esa extensión de prorroga legal del contrato para entregar el inmueble objeto de arrendamiento, fundamentándolo en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y siendo que la relación contractual trasciende lo simplemente establecido en el contrato, se puede denudar lo que originalmente pactaron las partes.

En este sentido, en sentencia de fecha 14 de mayo de 2009 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la acción de amparo interpuesta por ESTACIONAMIENTO LM 2002, C.A. con ponencia del Magistrado Pedro R. Rondón Haaz, se dejó asentado lo siguiente:

…Así, en palabras del autor J.M.-Orsini:

Cuando va a interpretar el intento práctico perseguido por los contratantes, el juez se ve precisado a cumplir una sucesión de actividades previas en que se combinan juicios de hecho y juicios de derecho de modo inextricable. Este proceso tiene como finalidad –según la expresión de Savigny, citada por Flume: “hacer surgir ante nuestra consideración el pensamiento vivo consignado en la letra muerta”. Para ello, tendrán que tomarse en cuenta no sólo las palabras empleadas por los involucrados, sino todo el complejo de sus conductas anteriores al proceso u ocurridas dentro del mismo. Ello comprende las versiones sobre los hechos en que respectivamente fundan sus pretensiones. En la medida en que tales versiones coincidan, el juez puede valorar lo coincidente para establecer como “ciertos” los hechos que de ello resulten, quedando todavía por apreciar lo concerniente a la relevancia y a la eficacia jurídica de tales hechos para el Ordenamiento Jurídico. (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, 4 ed. Caracas, 2006, p. 379) (Subrayado añadido).

Vemos como, de esta manera, la doctrina venezolana que se elaboró, especialmente con posterioridad a nuestra legislación adjetiva vigente desde 1987, reafirmó que la relación contractual trasciende lo simplemente establecido en el contrato, el cual no es sino un medio facilitador de la demostración, en juicio, de una relación jurídica que puede ir más allá de lo que, aparentemente, pactaron las partes en las cláusulas que lo conforman…

Congruente con lo anterior, quien aquí decide considera que los actos realizados por los contratantes mantuvieron el contrato a tiempo determinado, siendo igualmente posible la ampliación del lapso de prorroga legal sin que se puede entender que opero la tácita reconducción en el caso de marras. Así se decide.

Despejado lo anterior, se pasa a dirimir el merito de la controversia observándose que en el sub lite ha quedado demostrado que las partes acordaron ampliar el año de prorroga legal para la entrega del inmueble objeto de contrato de arrendamiento hasta el día 15 de marzo de 2009 todo conforme al contrato privado suscrito en fecha 25 de marzo de 2008, quedando modificado el canon de arrendamiento manteniendo vigentes las demás estipulaciones del contrato primigenio celebrado el 14 de marzo de 2003, incumpliendo la parte accionada con la entrega del bien en la fecha acordada lo que motivó que se demanda el cumplimiento de dicha obligación conforme a la previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

Articulo 38 “…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”

Articulo 39. “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”.

Así, por cuanto la arrendataria no demostró en modo alguno el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado en la oportunidad fijada conforme se desprende de la valoración probatoria ya cumplida, resulta forzoso para este sentenciador declarar procedente la pretensión de la demandante al no quedar desvirtuada por la accionada.

Respecto a la carga probatoria, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

En ese sentido, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

.

Finalmente, en el petitum libelar la accionante pretendió que se condene a la parte demandada en hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas y cumplir con la cláusula penal estipulada en el contrato en los siguientes términos: “…DÉCIMA QUINTA: CLAUSULA PENAL: Todo lo relativo a la demora en la entrega del INMUEBLE, cuando correspondiere dicha entrega a lo aquí estipulado o las disposiciones legales aplicables al efecto, conllevará la obligación de parte de la ARRENDATARIA de pagar a la ARRENDADORA, por cada día de retardo y por el solo hecho de atraso, una cantidad diaria equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento vigente como estipulación de los daños y perjuicios que dicho retraso causa de la ARRENDADORA, sin que estos daños y perjuicios tengan que ser demostrados y sin que esto implique la prorroga ó tácita reconducción del contrato de arrendamiento…”.

Al respecto, los artículos 1.159, 1.258 y 1.264 del Código Civil disponen textualmente lo siguiente:

Articulo 1.159.“…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”.

Articulo 1.258. “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.

Articulo 1.264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Al hilo de las consideraciones antes expuestas, al haber quedado demostrado en autos que la parte actora no cumplió con la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado para el día 15 de marzo de 2009, resulta aplicable la cláusula penal acordada del diez por ciento (10%) diario del canon de arrendamiento vigente como estimación de daños y perjuicios en los términos estipulados en el contrato, siendo que el canon mensual para esta fecha era de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7500,00) el diez por ciento (10%) es la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750), empero la parte actora demando un monto menor, esto es, la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) diarios lo cual desde el 16 de marzo de 2009, exclusive, hasta la fecha que se dictó el fallo recurrido el 6 de abril de 2010, arroja un total de nueve mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 9.650,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados por el retardo de la entrega del inmueble. Así se decide.

En conclusión, estando los meritos de la presente causa a favor de la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal desechar la apelación ejercida, en consecuencia se confirma la sentencia impugnada que declaró con lugar la demanda propuesta, y así se resolverá en la sección dispositiva de este fallo en forma expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: