Decisión nº 442 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 8 de Agosto de 2008

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 08 de agosto de 2008

Años: 198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-002211

DEMANDANTE: A.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-7-446-318, abogada inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 62.104, actuando en su carácter de Presidente de la empresa ADMINISTRADORA VENETO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 39, Tomo 39-A, el 02 de septiembre de 1998.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ANGI CACERES, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 108.694.

DEMANDADA: E.M.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.084.754.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: I.B.F., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 113.899.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES

Y ALEGATOS DE LAS PARTES

En fecha 30 de mayo de 2007, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el RESOLUCIÓN DE CONTRATO, acción instaurada por la abogada A.M.D., actuando en su carácter de presidente de la empresa ADMINISTRADORA VENETO, C.A, contra: la ciudadana E.M.M.D., identificadas en el encabezamiento, en los siguientes términos:

Afirma que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana E.M.M.D., sobre un inmueble signado con el Nº 36-14, ubicado en la carrera 16 entre calles 36 y 37 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, el cual asevera fue suscrito el 01 de abril de 2006, fijándose un canon mensual de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) , teniendo el mismo una vigencia de un año, hasta el 31 de marzo de 2007.

Indica que la aquí demandada ha incumplido con su obligación de cancelar regular y puntualmente los cánones arrendaticios, informando que en el mes de diciembre le fue entregado un telegrama notificándole la deuda existente e indicándole la no renovación del contrato y que debía entregar el inmueble, subrayando la demandante que para esa fecha adeudaba cuatro meses, indicando que en la actualidad adeuda las mensualidades de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, donde al haber vencido el contrato arrendaticio y no haber entregado el inmueble, la deuda asciende a la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) .

Así las cosas, la actora quien subraya que tal situación genera daños y perjuicios contractuales, equivalentes al monto del canon mensual desde el mes de febrero de 2007, hasta la definitiva entrega del inmueble, por lo que, demanda a la ciudadana E.M.M.D., para que convenga o sea condenada por el Tribunal a: PRIMERO: la desocupación del inmueble libre de personas y cosas; SEGUNDO: las costas y costos del presente juicio.

Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1592 ordinal segundo y 1264 del Código Civil, aunado al artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la presente demanda en UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) .

El día 01 de junio de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada antes identificada. El 03 de agosto de 2007, se ordenó el desglose de diligencia con sus anexos por pertenecer al cuaderno separado de medidas. En fecha 15 de octubre de 2007, la parte actora consignó copia del libelo a los fines de elaboración de la compulsa de citación, siendo librada el 19 de octubre de 2007. El 28 de noviembre de 2007, el alguacil consignó compulsa sin firmar por la parte demandada en razón de serle imposible localizarla. El día 06 de diciembre de 2007, la parte actora solicitó la citación por carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10 de diciembre de 2007, se acordó lo solicitado librándose los respectivos carteles. El 14 de diciembre de 2007, la parte demandante otorgó poder apud-acta a la abogada ANGI CACERES. El día 21 de enero de 2008, la demandante consignó carteles de citación publicados. En fecha 28 de febrero de 2008, solicitó la designación de defensor ad-litem, lo cual fue negado el 29 de febrero de 2008 por no estar cumplidos los extremos del artículo 223 ejusdem. El 28 de marzo de 2008, la secretaria del Tribunal dejó constancia de la fijación del cartel de citación en la morada de la demandada. El día 15 de abril de 2008, la actora solicitó la designación de defensor ad-litem, siendo acordado el 17 de abril de 2008 designándose a la abogada I.B.F.. En fecha 24 de abril de 2008, el alguacil consignó boleta de notificación firmada por la defensora designada. El 29 de abril de 2008, la defensora aceptó el cargo jurando cumplir con las obligaciones inherentes al mismo. El día 07 de mayo de 2008, la actora solicitó boleta de citación a la defensora ad-litem. En fecha 19 de mayo de 2008, se indicó a la parte solicitante que consignara los fotostatos respectivos, siendo consignados en esta misma fecha. El 21 de mayo de 2008, se libró la compulsa de citación a la defensora, de conformidad con sentencia de la Sala Civil de fecha 15 de julio de 2004. El día 30 de mayo de 2008, el alguacil consignó boleta de citación debidamente firmada por la defensora. En fecha 03 de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda planteando su defensa en los siguientes términos:

Como punto previo opuso la cuestión previa relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la demanda fue intentada el 30 de mayo de 2007, fecha en la cual aduce transcurría la prórroga legal, tal como afirma la actora en su escrito libelar. Advierte que el contrato suscrito era a tiempo determinado, el cual vencía el 31 de marzo de 2007, indicando que la prórroga legal operaba a partir de esta fecha, plazo de cumplimiento obligatorio para la arrendadora, durante la cual no procede la acción de desalojo, debiendo mantenerse las mismas condiciones estipuladas.

En este mismo orden de ideas señala que la demanda fue interpuesta apenas dos meses posteriores al vencimiento del contrato, debiendo esperar para ello los seis meses de la prórroga legal respectiva, por lo cual subraya la presencia de un incumplimiento de las disposiciones legales razón por la cual solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta y que se rechace la demanda por extemporánea.

En sus alegatos al fondo negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho el contenido del escrito libelar.

El 05 de junio de 2008, la parte actora presentó escrito de contradicción de la cuestión previa opuesta, con los siguientes alegatos:

Ratifica que el contrato en cuestión es a tiempo determinado, y que nunca perdió esa condición. Destaca que la demandada al insolventarse, hizo que la prórroga legal no operase, ya que al momento de la introducción de la demanda adeudaba febrero y marzo de 2007. Cita como fundamento el contenido de los artículos 40 y 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

En esta misma fecha presentó escrito de pruebas. El día 10 de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, en esta misma fecha se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva los escritos de pruebas de ambas partes. El 16 de junio de 2008, se dejó sin efecto el auto de admisión de pruebas, en lo relativo a la inspección judicial por ser la misma impertinente. El día 25 de julio de 2008, se advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. En fecha 31 de julio de 2008, se difirió el dictamen de la sentencia definitiva para el Quinto (5º) día de despacho siguiente al de hoy.-

ANALISIS DE ACERVO PROBATORIO

Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:

1. Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ente ADMINISTRADORA VENETO, C.A y E.M.M.D., debidamente autenticado ante la notaría pública Primera el 30 de marzo de 2006. Sobre este instrumento, quien juzga se pronunciará más adelante por haber sido consignado también en original, al momento de la promoción de pruebas.

2. Copia Simple del Registro Mercantil ante el Registro Segundo del estado Lara, de la empresa ADMINISTRADORA VENETO, C.A. Sobre esta probanza, por tener la fuerza del instrumento público, tiene todo su valor probatorio. Y así se estima.

3. Original de comunicación enviada por IPOSTEL, en fecha 20 de diciembre de 2006, dirigida a la ciudadana E.M.M.D..

4. Acuse de recibo de telegrama por IPOSTEL, de fecha 11 de enero de 2007.

Estas pruebas dos (02) últimas probanzas al no haber sido tachadas son valoradas, con fundamento en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles todo el valor que de ellas se desperende. Y así se decide.

Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho, promoviendo la parte actora:

1. El mérito favorable de autos.

2. Original de contrato de arrendamiento suscrito ente ADMINISTRADORA VENETO, C.A y E.M.M.D., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera el 30 de marzo de 2006. Este instrumento, de acuerdo al artículo 429 ejusdem, por tener la fuerza instrumentos públicos, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio. Y así se estima.

3. Ratificó el valor probatorio de telegrama enviado por IPOSTEL a la ciudadana E.M.M.D., valorado ut supra.

4. Solicitó prueba de Inspección Judicial, de conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Sobre esta probanza quien decide no tiene elementos sobre los cuales pronunciarse, por cuanto la misma no fue admitida por ser impertinente. Y así se estima.

La parte demandada por su parte promovió:

1. Tres acuses de recibo de telegramas enviados a la demandada, vía IPOSTEL en fechas 16 de mayo de 2008, 26 de mayo de 2008 y 03 de junio de 2008. Los cuales son valorados de conformidad al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachado, se tiene como parte de las pruebas. Y así se determina.

   SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

   Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la demandada, con base al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil.

   Para resolver la Cuestión Previa en referencia, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 351 señala:

   Alegadas las Cuestiones Previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente

   .

   Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

   Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

   Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para convenir o contradecir la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.

   En el caso en autos, se observa que la parte demandante rechazó la cuestión previa opuesta, por lo que esta Sentenciadora procede a revisar el contenido de la Cuestión Previa, a los fines de emitir un pronunciamiento, sobre la procedencia ó no de la misma. Y así se declara.

   En el caso de autos, la parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal Décimo Primero (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, considerando que existe una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, asevera que la demanda fue intentada dos meses después del vencimiento del contrato, sin esperar los seis meses de la prórroga legal, ya que conviene en con la actora en que el contrato suscrito vencía el 31 de marzo de 2007, indicando que es a partir de esta fecha que operaba la prórroga legal, de obligatorio cumplimiento para la arrendadora, durante la cual afirma no procede la acción de desalojo, debiendo mantenerse las mismas condiciones estipuladas, por lo cual insiste en la presencia de un incumplimiento de las disposiciones legales.

   La actora rechaza estos argumentos señalando que ante el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento le cabe la consecuencia de la pérdida del derecho a la prórroga legal como lo establece el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así, entiende esta Sentenciadora acogiendo criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. Siendo que ya ha advertido nuestro M.J. que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. De ello resulta indispensable diferenciar las causales de inadmisibilidad de una demanda de las de una acción. En el primer caso, la demanda podrá ser intentada en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la Ley, mientras que en el segundo tipo la acción jamás podrá ser intentada.

   En consideración a lo recién expuesto, y siendo que lo pretendido por la actora es la resolución de una relación inquilinaria, cuya procedencia o no se discutirá al fondo, se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta. Y así se decide.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

   En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que existe incumplimiento por parte de la locataria en cuanto al pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007. Por su lado, la parte demandada en su defensa niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, el contenido de la demanda.

   Aquí es importante traer a colación, en razón de lo argumentado por la defensora de oficio al momento de oponer la cuestión previa resuelta más arriba, que el contrato de arrendamiento valorado ut supra, señala en su cláusula segunda, que el contrato es a tiempo determinado con fecha de finalización contractual el 31 de marzo de 2007. Y aduce la actora que la locataria ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento. Sobre la falta de cumplimiento de las obligaciones, el artículo 1167 establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede basar su pretensión en la ejecución (cumplimiento) o la resolución de contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Y señala claramente el artículo 40 que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Por lo que el argumento de haber concluido o no la prórroga legal no es óbice para la interposición de acción contra el obligado reticente a dar cumplimiento de sus obligaciones inquilinarias.

   Ahora bien, con respecto a la relación inquilinaria bajo estudio, quedó reconocida la misma con el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora y valorado más arriba, en consecuencia de lo cual es innegable la obligación contractual arrendaticia por parte de la parte demandada. Y así se establece.

   En este mismo orden de ideas, establece el contrato de arrendamiento suscrito, arriba valorado, en su cláusula tercera:

   El canon de arrendamiento fijado, es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.00), mensuales, cancelando la primera mensualidad en este acto y las posteriores las pagará puntualmente por adelantada en la forma o mecanismo que le notifique LA ARRENDADORA o la persona o empresa encargada de la administración del inmueble mediante notificación…

   Ahora bien, la carga de probar la solvencia de la inquilina, está en cabeza de la aquí demandada y al respecto, al no alegar eximente alguno ni probar la accionada nada en relación a esto, es forzoso para esta Sentenciadora concluir que la ciudadana E.M.M.D., arriba identificada, está insolvente con el pago de más de una mensualidad. Y así se decide.

   DECISIÓN

   En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la cuestión previa con fundamento en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

2. SE CONDENA en costas a la parte perdidosa de esta incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

3. CON LUGAR la demanda por motivo de Resolución de contrato interpuesta por A.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7-446-318, abogada inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 62.104, actuando en su carácter de Presidente de la empresa ADMINISTRADORA VENETO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 39, Tomo 39-A, el 02 de septiembre de 1998. Contra: E.M.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.084.754.

4. SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera el 30 de marzo de 2006, bajo el Nº 43, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones respectivo, suscrito entre ADMINISTRADORA VENETO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 39, Tomo 39-A, el 02 de septiembre de 1998 y la ciudadana E.M.M.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.084.754.

5. SE ORDENA a la accionada la desocupación del inmueble libre de personas y cosas, signado con el Nº 36-14, ubicado en la carrera 16 entre calles 36 y 37 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara.

6. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

   PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 08 días del mes de agosto de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

   La Jueza,

   Abg. P.L.R.P.

   La Secretaria,

   M.M.S.

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2.40 pm.