Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 24 de Febrero de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: 6.037.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

PARTE ACTORA: D.E.P.C., D.M. y G.J.C.D.P., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº 15.139.416, 17.002.686 y 3.832.108, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: B.U.D.G. Y GESUALDO PLACENTI PATERNO, venezolanos, Abogados, mayores de edad, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nº 13.029 y 36.591, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: J.L.A.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.064.525, y de este domicilio, sin representación jurídica acreditada en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTOS.-

Recibida en fecha 08-01-2016, las presentes con ocasión de la apelación interpuesta por la apoderada actora Abogada B.U., contra decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de fecha 08-12-2015, que declaró: Inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (Local Comercial) y cobro de cánones de arrendaticios, incoada por las ciudadanas D.E.P.C., D.M.P.C. y G.J.P.C., contra el ciudadano J.L.A.V..

En fecha 11-01-2016, se da entrada a la causa quedando signada bajo el Nº 6.037.

En fecha 25-01-2006, vencido el acto de informes sin que se hiciere uso de este derecho, queda abierto ope legis el lapso de treinta (30) días continuos siguientes para decidir.

El Tribunal estando en la oportunidad legal dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones.

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora del auto del Tribunal de cognición de fecha 08-12-2015, mediante la cual declara inadmisible la acción deducida por la parte actora con fundamento en la siguiente argumentación:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:...

En este sentido dispone el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:...

Po otra parte como quiera que la acción incoada tiene como fundamento el artículo 1.167 del Código Civil:...

De la norma antes transcritas se desprende que es el fundamento legal para intentar la acción por cumplimiento de contrato o resolución de contrato, y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismos y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver a la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si éste no se hubiere firmado...

OMISSIS

Sin embargo, en el escrito libelar también pretenden los demandantes que se decrete el Desalojo del Inmueble objeto de la relación arrendaticia en referencia, de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, articulo 40 y en el libro Cuarto Titulo XII del Código de Procedimiento Civil y 1.601 del Código Civil, continúan señalando que el objeto de la pretensión es el desalojo del Inmueble del referido Contrato de Arrendamiento.

Fundamentada la demanda en los términos expuestos, observa la juzgadora observa que en la misma se acumulan acciones distintas como lo son el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo del Inmueble, que demás esta decir, se excluyen mutuamente, por ser contrarias entre si, si bien es cierto, los accionantes fundamentan su pretensión de Cumplimiento de Contrato, según lo dispuesto en el articulo 1.167 del Código Civil, también lo es, que no se le es dada la posibilidad de interponer conjuntamente su acción; es decir cumplimiento y desalojo bajo ese procedimiento, ya que, el articulo en referencia permite demandar la acción de cumplimiento o resolución, el primero de los indicados produce el efecto de hacer que el obligado cumpla con el deber contractual, si afectar la vigencia o continuidad del contrato, es decir; persigue que se cumpla lo convenido y continúe la relación contractual de no haberse agotado el contrato con su cumplimiento, el cual es aplicable a los contratos a tiempo determinados, y el desalojo es aplicable a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado, pero se intenta una, o la otra, porque las acciones de cumplimiento y desalojo de contrato se excluyen mutuamente, porque la acción de desalojo, tiene como fin solicitar la devolución del inmueble arrendado a través de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en consecuencia en las causas de esta índole al declara con lugar la demanda, la sentencia debe ordenar la entrega del inmueble cuyo desalojo se solicitó, libre de bienes y personas, porque esa es la finalidad de dicha acción, por lo que los demandantes no pueden pretender obtener algo diferente a ello, situación esta que es la que se ha planteado en el caso de autos, al demandarse, el desalojo del inmueble por presunto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, y el cumplimiento del contrato al pedirse el pago de los cánones insolutos, siendo estas acciones contrarias entre si, por lo que considera la juzgadora, que los actores ejercieron de manera conjunta, las acciones de cumplimiento y desalojo de contrato, al demandar el desalojo y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, sin diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, lo que constituye una acumulada indebida, de tal manera que mal puede la juzgadora admitir dicha demanda ya que de hacerlo, se estarían violentando normas de estricto orden público, así como el debido proceso consagrado en el articulo 49 ordinal 1º Constitucional, en consecuencia, DECLARA INADMISIBLE la demanda en cuestión de conformidad con el articulo 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil. En concordancia con el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela...

El Tribunal para decidir observa:

Encabeza las presentes actas procesales la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, incoada por las ciudadanas D.E.P.C., D.M.P.C. y G.J.C.d.P., con base en un contrato de arrendamiento, celebrado por la empresa Dalcoba C.R.L., con el demandado en fecha 01-04-2013, relativo a un inmueble destinado a oficina, ubicada en la planta alta del Edificio Colina, sito en la carrera 9 cruce con calle 17 del Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare, por un lapso de un año como se convino en su Cláusula Tercera “a contar del día 01-04-2013, ‘prorrogable siempre y cuando cualquiera de las partes manifiesta a la otra con treinta (30) días de anticipación...”

Aduce la parte actora, que dicho contrato se prorrogó de mutuo acuerdo hasta el día 01-04-2015, con un canon de arrendamiento que fue convenido entre las partes y asciende a la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2000,00) mensuales el cual acompaña marcado “C”, pero es el caso que el mes de marzo de 2015, se le notificó a el arrendatario la voluntad de NO PRORROGAR el contrato y así mismo, se le notificaba que de acuerdo con el articulo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, (que es la ley aplicable al presente procedimiento por ser el objeto de arrendamiento una oficina) no procede el beneficio de prorroga legal por cuanto se encuentra en estado de insolvencia en el mes de octubre del año 2014, hasta el momento de practicar dicha notificación, notificación realizada a través de la Notaria Publica de Guanare de fecha 06-03-2015, la cual acompaña marcada al libelo Marcado “D”. Que ante la negativa rotunda de devolver voluntariamente o entregar el inmueble, vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende no reconducido ni transformado, su permanencia injustificada lo titula en poseedor de mala fe, ocupante sin justo titulo, dada la extinción del negocio jurídico atributo de la posesión precaria de buena fe. En la actualidad se presenta una situación difícil para el arrendador ante el irresponsable comportamiento del arrendatario quien permanece indiferente y en actitud incomprensiva y el descaro con el cual exhibe la tenencia injustificada de la cosa en afrenta a la lealtad y buena fe y sin cancelar el canon de arrendamiento desde hace más de trece (13) meses. Que acumulativamente solicitan, que se pague la renta del inmueble que ha dejado de cancelar desde el mes de Octubre de 2014, hasta la fecha de la entrega material del bien y se incluya los intereses legales del dinero más las costas. Esto perfectamente da lugar en derecho a proponer como en efecto lo hacen a realizar la presente demanda de cumplimiento de contrato, en contra del ciudadano J.L.A.V., basado en el artículo 1.167 del Código Civil que a la letra dice que ‘en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’, en concordancia con la Cláusula Cuarta del Contrato, para que convenga o el tribunal lo condene a Cumplir con las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la entrega del inmueble, libre de personas y cosas y a pagar las cantidades que por arrendamientos vencidos y el recargo del quince por ciento (15%) sobre las cuotas insolutas y los intereses moratorios lo cual solicita se establezca mediante experticia complementaria del fallo, igualmente que a las cantidades demandadas se le haga un ajuste por inflación, mas las costas y costos del proceso y honorarios profesionales.

Que por todo lo anterior solicitan al Tribunal que la presente demanda sea admitida y sustanciada y declarada con lugar en la definitiva en virtud de que como lo establece la jurisprudencia no existe ninguna incompatibilidad entre las pretensiones, cuando en una misma demanda se solicita una declaratoria sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por falta del arrendatario y se reclama a la vez las prensiones insolutas ya causadas, no solo durante la vigencia natural de mismo, sino incluso desde el tiempo posterior que el arrendatario haya continuado ocupando el inmueble porque no son opuestos los efectos materiales perseguidos en los dos casos. Es perfectamente posible ejecutar la terminación de un contrato dándole por terminado y obteniendo la consecuente devolución del inmueble y que el arrendador obtenga el pago de lo que se le debe por el uso irreversible que el arrendatario haya hecho uso de la cosa, naturalmente cuando el demandante haya mencionado su intención de no continuar la relación arrendaticia por incumplimiento del arrendatario expresada en su voluntad de terminar el mismo, el pago que se solicita o se reclama es una consecuencia del condenado el demandado al pago de los cánones de arrendamientos vencidos atrasados y no pagados, los que se sigan causando y se vencieren durante el transcurso de este proceso hasta su desocupación definitiva y el equivalente a los cánones de arrendamiento por el uso de la cosa con los ajustes necesarias en el tiempo, de acuerdo a lo establecido en el articulo 1.616 del Código Civil; en armonía con los artículos 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.601 del Código Civil.

El Tribunal para decidir observa:

La pretensión accionada por las demandantes, consiste en reclamar el demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el cobro de los cánones de arrendaticios impagado con fundamento en la Cláusula Tercera del contrato en el cual se estableció un lapso de duración del mismo por un año, el cual se prorrogó por acuerdo entre las partes el primer año que venció el 01-04-2014; y no sufrió prorroga a su vencimiento el 01-04-2015, ya que como consta en autos, las arrendadoras notificaron al arrendatario con treinta (30) días de anticipación a esta última fecha, o sea el 27-02-2015, através de la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa, en cuanto a la voluntad de las arrendadoras de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento (desahucio), y en razón de que el arrendatario, dejó de cancelar oportunamente los cánones de arrendamientos pactados por el orden de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), mensuales y en tales circunstancias, es por lo que se demanda el cumplimiento del contrato por el vencimiento del término del mismo, con la consecuente entrega material del inmueble de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, y todo ello en correspondencia con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160, de dicho texto legal, cuales señalan, el primero: que ‘los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley; y el segundo, que ‘los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley’.

En este contexto, la ejecución del contrato puede basarse en el vencimiento del plazo estipulado, la duración de la relación arrendataria o el vencimiento de la prórroga legal; y en este caso como se expuso, fue previamente realizado el desahucio por las arrendadoras, manifestando oportunamente al arrendatario que no prorrogaría el tiempo del contrato y ello desde luego conlleva, la finalización del mismo y por vía consecuencia, el inmueble arrendado, debe ser entregado al arrendador en los términos y condiciones establecidos en el contrato.

En este contexto, se infiere que la pretensión accionada por la parte actora en el presente juicio tiene por objeto terminar definitivamente la relación arrendaticia, que implica dejar sin efecto el contrato o resolverlo, y adicionalmente, procurar la cancelación de los canones arrendaticios impagados, como consecuencia del uso y goce continuado del inmueble por el arrendatario, pretensiones estas, que no contravienen el mandato establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que son perfectamente acumulables en un mismo libelo de demanda, por no ser contrarias entre si, ni por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

El autor Ricardo Henríquez La Roche, al referirse a esta norma legal en sus “Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Págs. 269 a 270, Editorial Centro de Estudios Jurídicos del Zulia año 1995, expresa: “El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (supuesto de este artículo 81). La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entrambas causas…Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles entre sí (cfr en igual sentido ordinal 3º Art. 81). Por Ej., la acción de cumplimiento de contrato y de rendición de cuentas discurre por procedimientos distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la demanda incoada por vía reconvencional (Art. 366). Pero téngase en cuenta que, como aclaramos al pie del artículo 81, no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad. Por ende, el Juez debe morigerar si los procedimientos son inconciliables realmente. En estos casos que impiden la acumulación, deben regir las normas sobre prejudicialidad, y a ultranza, las de cosa juzgada, si esta última se ha producido en el juicio que prejuzga sobre uno de los puntos del thema decidendum del otro (vgr. Arts. 113 y 115 Cód. Penal)…”

Con fundamento en lo expuesto, resultando perfectamente acumulables las pretensiones de la parte actora atinente al cumplimiento del contrato por vencimiento del término en virtud del desahucio verificado en la persona del arrendatario, así como el cobro de los canones de arrendamientos insolutos e impagados, y adicionalmente, siendo que la presente acción no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la ley, la misma, en consecuencia, resulta admisible en derecho acorde con la norma legal contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se juzga.

Como corolario ha lugar a la apelación formulada por la parte demandante. Así se resuelve.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar la apelación formulada por la parte demandante en el presente juicio de cumplimiento de contrato y cobro de cánones de arrendamiento, seguido por las ciudadanas D.E.P.C., D.M. y G.J.C.D.P., contra el ciudadano J.L.A.V., ambos identificados.

En consecuencia, se ordena al Tribunal de la causa admitir la presente demanda cuanto ha lugar en derecho.

Queda revocado el auto proferido por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 08-12-2015.

No hay costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia, comuníquese esta decisión al Tribunal de cognición y bájese el expediente en la oportunidad legal.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veinticuatro días de Febrero de 2016. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Abg. Soni Marilia Fernández G.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.

Stria.