Decisión nº 020 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 14 de Febrero de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: D.T., italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-317.137.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Lex H.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 13.792.553, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38.754.

PARTE DEMANDADA: M.I.W.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.311.170.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 08.02.2008, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, el día 07.02.2008, por el abogado Lex H.M., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano D.T., contentivo de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, deducida en contra de la ciudadana M.I.W.A..

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado Lex H.M., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano D.T., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, sostuvo lo siguiente:

Que, su representado es heredero a título universal de la causante L.T. de Fabiano, según testamento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23.10.2000, bajo el N° 04, Tomo 01, Protocolo Cuarto.

Que, dentro del acervo hereditario se encuentra un apartamento distinguido con el N° 53, situado en el piso 5 de las Residencias Olimpic Suites, ubicada en la Avenida L.R. de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Distrito Capital, el cual fue propiedad de la causante conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el día 30.06.1994, bajo el N° 10, Tomo 21, Protocolo Primero.

Que, para el momento de la apertura de la sucesión, sobre el referido apartamento se encontraba vigente un contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.02.2004, entre la causante L.T. de Fabiano, en su condición de arrendadora, y la ciudadana M.I.W.A., en su carácter de arrendataria.

Que, en la cláusula tercera se convino la duración del contrato por un (01) año, contado a partir del día 01.02.2004, renovable automáticamente hasta por cinco (05) años, salvo notificación en contrario realizada con dos (02) meses de anticipación por lo menos.

Que, su representado notificó personalmente a la arrendataria en fecha 18.11.2005, a través del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, su voluntad de dar por terminado el contrato y no prorrogarlo ni renovarlo, en virtud de lo cual solicitó la entrega del bien inmueble arrendado para el día 31.01.2006, siendo que la demandada le notificó mediante telegrama sobre su voluntad de acogerse a la prórroga legal.

Que, en fecha 22.12.2006, se ratificó a la arrendataria la solicitud de entrega de la cosa arrendada, luego de que venciese la prórroga legal el día 31.01.2007, mientras que aquélla informó en fecha 30.01.2007,sobre la existencia de un contrato de arrendamiento anterior, de fecha 01.02.1999, de tal modo que en razón de haberse mantenido una relación arrendaticia por siete (07) años, es por lo que destacó que resultaba aplicable una prórroga legal por dos (02) años, de conformidad con lo establecido en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 01.02.2008

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en el artículo 1.601 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal motivo, la representación judicial del accionante procedió a demandar para que la parte demandada conviniese, o en su defecto, fuese condenada a cumplir con la obligación de entregar el bien inmueble arrendado, libre de bienes y de personas.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por las accionantes, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: J.R.E., apuntó lo siguiente:

…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.

Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.

Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: R.E.M.P., sostuvo:

…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En virtud de los precedentes jurisprudenciales anteriormente transcritos, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano D.T., en contra de la ciudadana M.I.W.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre la ciudadana L.T. de Fabiano y la demandada, en fecha 01.02.2004, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 53, situado en el piso 5 de las Residencias Olimpic Suites, ubicada en la Avenida L.R. de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en entregar el mismo luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido en su criterio el día 01.02.2008.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la anterior norma sustantiva se precisa que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble dada en arriendo, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, a cambio de un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Así las cosas, observa este Tribunal de la lectura del contrato de arrendamiento accionado que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.02.2004, renovable automáticamente por períodos iguales hasta un máximo de cinco (05) años, salvo que cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario por lo menos con dos (02) meses de antelación, tal y como se desprende de la cláusula tercera, de tal modo que vencido el término de duración contractual, en fecha 01.02.2005, la convención locativa se prorrogó contractualmente por un (01) año más, ya que el día 18.11.2005, se notificó a la arrendataria sobre la voluntad de su arrendador de no prorrogarla ni renovarla, a través de la actuación desplegada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

En tal virtud, estima este Tribunal que una vez vencida la prórroga contractual en fecha 01.02.2006, es por lo que de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 01.02.2007, ya que conforme al contrato accionado la relación arrendaticia tuvo una duración de más de un(01) año, pero inferior a cinco (05) años, toda vez que el demandante no acreditó en autos el aducido contrato de arriendo suscrito el día 01.02.1999.

Pues bien, el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La anterior disposición especial autoriza al arrendador a exigir judicialmente el cumplimiento del arrendatario de su obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable la instrumentación de los términos convenidos entre las partes, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia.

De allí, la importancia en la presentación de todas aquellas documentales que coadyuven en la labor del Juez de constatar a priori el alegado vencimiento de la prórroga legal, en caso de que a ella tuviese derecho el arrendatario, ya que de lo contrario, si ha sido incumpliente de sus deberes contractuales y legales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a aquél beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

Así pues, en el caso sub júdice la prórroga legal precluyó el día 01.02.2007, por lo que habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, sin que el arrendador ejerciese la acción de cumplimiento pertinente para exigir la entrega del bien en su oportunidad, es por lo que juzga este Tribunal que el contrato de arrendamiento se renovó, pero, respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por cuanto operó el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en cuanto a que “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

Ante estas circunstancias, no resultaba dable para el accionante intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, a que se refiere el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para exigir de la arrendataria la entrega del inmueble arrendado, ya que para el momento en que fue interpuesta la demanda, este es, el día 07.02.2008, transcurrió más de un (01) año desde la oportunidad en que precluyó la prórroga legal, sin que el arrendador ejerciera la acción idónea para satisfacer su pretensión, lo que motiva a determinar - como antes se refirió - que la convención locativa se convirtió a tiempo indeterminado, de tal modo que la vía idónea y eficaz para terminar el vínculo contractual que une a las partes es el desalojo normado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual precisa lo siguiente:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero:

   Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo:

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

   De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, lo cual conlleva a precisar la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el demandante, dado que contraría lo preceptuado en la norma jurídica en referencia.

   A mayor abundamiento, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, exp. n. 02-0570, caso: J.J.C.P., la cual puntualizó lo siguiente:

   …En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

   . (Subrayado y negrillas del Tribunal)

   En atención del anterior precedente jurisprudencial, concluye este Tribunal que la representación judicial del accionante incurrió en un desacierto al ejercer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, pero en caso de incurrir la arrendataria en cualesquiera de las causales que dicha norma admite para su procedencia, lo cual motiva a declarar la inadmisibilidad de la demanda, dada la contrariedad a Derecho de la misma y, por efecto de ello, se niega la homologación de la transacción judicial celebrada por las partes en fecha 11.02.2008, sin que aguardaran a que este órgano jurisdiccional se pronunciase respecto a los presupuestos de admisibilidad de la pretensión elevada a su conocimiento. Así se declara.

   - III -

   DECISIÓN

   En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano D.T., en contra de la ciudadana M.I.W.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, se NIEGA la homologación de la transacción judicial celebrada por las partes en fecha 11.02.2008.

   No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

   Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2.008). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

   El Juez Titular,

   C.L.G.P.

   La Secretaria Accidental,

   X.M.G.D.

   En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).

   La Secretaria Accidental,

   X.M.G.D.

   CLGP.-

   Exp. N° AP31-V-2008-000254