Decisión nº 2336 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 19 de Septiembre de 2013

INICIO

Es recibido en este juzgado en fecha 03-07-2013, previa distribución del asunto, escrito contentivo de demanda y anexos presentado por las Abogadas T.A.C. y M.T.R., venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-3.537.646 y V-4.730.658, en su mismo orden, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 8.269 y 147.219, respectivamente, de este domicilio, obrando con el carácter de Apoderadas Judiciales de la ciudadana A.D.C.S.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.065.701 y de este domicilio, conforme a instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 08-11-2011, bajo el Nº 55, Tomo 147 de los Libros de Autenticaciones, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, en contra del ciudadano H.J.G.Á., venezolano, mayor edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.402.669.

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE DEMANDA

Arguyen las apoderadas actoras que consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 23-02-2010, bajo el Nº 22, Tomo 4 de los libros de autenticaciones, que su representada cedió en arrendamiento al ciudadano H.J.G.Á., ya identificado, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 35-64, situado en la carrera 17, entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con la carrera 17, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por ÁNGEL URDANETA; ESTE: en parte con inmueble propiedad de A.D.C.S.C. y en parte con inmueble que es o fue de J.A.G.; y OESTE: con terrenos que son o fueron de O.D.T.. Que igualmente consta en el referido contrato, en las cláusulas: Segunda, Tercera, Quinta, Sexta, Séptima, Décima y Décima Primera, las cuales son transcritas en el libelo de demanda. Que vencido el plazo de duración del contrato de arrendamiento, en fecha 30-03-2011 y por cuanto la relación arrendaticia se inicio el 01-04-2006, el contrato de arrendamiento se prorrogo por dos (=2) años, por lo que vencida la prorroga legal el 30-03-2013, “EL ARRENDATARIO”, quedó y se dejó en posesión del inmueble, ocurriendo de esta manera la tácita reconducción, por lo que el contrato a partir de la señalada fecha de vencimiento quedo reconducido y se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que es caso que desde el 01-04-2013, su representada viene solicitando al inquilino H.J.G.Á., ya identificado, la desocupación del inmueble en referencia, en razón de que su sobrino J.J.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.566.159, de este domicilio, hijo de su hermano de doble conjunción, ciudadano E.M.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.320.606, de este domicilio, necesita el inmueble para ocuparlo y establecer un negocio comercial que gira bajo la firma de DISTRIBUIDORA SAGA, C.A.” inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 14-02-2008, bajo el Nº 50, Tomo 5-A, la cual es de su propiedad conjuntamente con su madre M.D.C.R.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.542.585, de este domicilio, sin que hasta la presente fecha el mencionado inquilino haya convenido o accedido a sus requerimientos, pese como fue señalado las gestiones realizadas a tal efecto.

Que inútiles como has resultado las gestiones extrajudiciales, a objeto de que el inquilino cumpla con la entrega del inmueble arrendado, en los términos convenidos y libre de personas y cosas, acuden ante esta competente autoridad, siguiendo expresas instrucciones de su representada, con el fin de demandar en este acto, como en efecto demandan por DESALOJO, de conformidad con las disposiciones legales y contractuales citadas, al ciudadano H.J.G.Á., ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: 1.- Desalojar el local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren. 2.- Consecuencialmente devuelva el inmueble descrito, conforme lo establecen los artículo 1.594 y 1.595 del Código Civil Venezolano y el artículo 34, Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, totalmente desocupado de personas y cosas, con tolas las solvencias de los servicios y en el mismo buen estado en que lo recibió, o en su defecto, a ello sea obligado por el Tribunal. 3.- En el pago de las costas y costos del presente juicio.

Fundamentan su demanda en contenido de los artículos 33 y 34 ordinal “b” y parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil Venezolano.

Señalan domicilio procesal de las partes y estiman la acción por la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 15.600, oo) o su equivalente a 145, 79 U/T.

RESEÑA DE AUTOS

En fecha 09-07-2013, es admitida la presente demanda. Al folio 34 riela diligencia presentada por la parte actora. El alguacil del Tribunal deja constancia el día 19-07-2013, que recibió los emolumentos. El alguacil del Tribunal el día 22-07-2013, deja constancia de haber citado a la parte accionada. Al folio 38, riela poder apud acta otorgado por el ciudadano H.J.G.Á., ya identificado, a la abogada en ejercicio M.J.M.C., Inscrito en el I.P.S.A Nº 27.786. En fecha 25-07-2013, la parte demandada asistido de abogado, da formal contestación a la demanda. Al folio 53, riela cómputo secretarial. En fecha 06-08-2013, la apoderada actora presenta escrito de impugnación de los fotostatos acompañados por la parte demandada en su escrito de contestación, marcados con las letras “A” y “B”. al folio 55, riela auto del Tribunal. En fecha 14-08-2013, las apoderadas actoras presentan escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas por auto de fecha 16-09-2013. Al folio 77, riela cómputo secretarial.

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el demandado entre otras expuso que el día 01-04-2001, suscribió con la ciudadana M.S.S., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 429.769, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble de su propiedad, ubicado en la carrera 17, entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos ya fueron trascritos, el cual se renovó por cinco (05) años consecutivos. Que en diciembre de 2005, la arrendadora, M.S.S., enajena a titulo de venta el referido inmueble a su sobrina A.D.C.S.C., que es la actora en este proceso, con quien se mantuvo el contrato en los mismos términos que estaba anteriormente hasta que en marzo del 2011 paso a ser un contrato a tiempo indeterminado. Que es oportuno señalar que durante todo el tiempo del contrato se ha mantenido en cabal y fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones legales y contractuales y que la actora miente cuando manifiesta que se otorgo prorroga legal, pues este es un derecho potestativo de su persona y en caso de que procediera la Prorroga Legal, le corresponde por el tiempo del contrato es de tres (03) años, conforme al artículo 28 literal “d” y no de dos (02) años, tomando en cuenta que la relación arrendaticia data de doce (12) años y no de seis (02) años como lo asevera la demandante. Que por todas las consideración de hecho y de derecho antes esgrimidas, solicito a este Tribunal: 1.- Declare sin lugar la presente demanda en la definitiva. 2.- Condene en costas y costos a la parte actora; y de ser declarada con lugar la demanda, solicito se le conceda la prorroga legal de tres años, y se le otorgue el plazo de seis (06) meses a que se contrae el Parágrafo Primero del artículo 34 de la ley.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN

En la oportunidad de promover pruebas solo la parte accionante presento escrito de promoción de pruebas, siendo estas admitidas, más sin embargo, aprecia esta juzgadora, que junto con el escrito contentivo de contestación a la demanda, la parte demandada asistido de abogados, presento una serie de documentales las cuales serán objeto de análisis por parte de quien tiene el deber de decidir.

1. - Promoción de Pruebas por la Parte Demandante: al Capitulo I, pide que se aprecie a favor de su mandante, el merito que se desprenda de las pruebas promovidas por el demandando H.J.G.Á.. Aprecia el Tribunal, que la parte demandante manifiesta el principio de la comunidad de la prueba, sin invocar el medio de prueba especifico del cual pretende ser favorecido su representado, no estando obligada quien juzga a suplir dicha falta y por lo tanto no es apreciado el merito de autos, en la forma en que fue alegada. Así se decide.

   Como Capitulo II, de igual manera invoca a favor de su mandante el merito que se desprende de los documentos cursantes en autos y en especial del que se especifica a continuación:

   A.- Contrato de Arrendamiento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 23-02-2010, bajo el Nº 22, Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones, suscrito entre su representada ciudadana A.D.C.S.C. y el inquilino H.J.G.Á., sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el nº 35-64, situado en la carrera 17, entre calles 35 y 36 de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyas medidas y linderos son reproducidas en auto, con el objeto de demostrar las obligaciones que asumió el inquilino H.J.G.Á., con su representada, entre otras las contenidas en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA, DÉCIMA y DÉCIMA PRIMERA. Que el objeto de promover el referido contrato de arrendamiento, es demostrar los siguientes hechos: 1) Que la relación arrendaticia existente entre las partes finalizó el 30-03-2011. 2) Que como consecuencia de la duración de la relación arrendaticia, de conformidad con el artículo 38 letra “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , le corresponde a EL ARRENDATARIO dos (02) años de prorroga legal. 3) Que por cuanto el inquilino quedó y se dejo en posesión del inmueble arrendado a la expiración de la prorroga legal, se produjo la tacita reconducción, convirtiendo el contrato de arrendamiento, en un contrato indeterminado. 4) Que no es cierto que cuando su representada adquirió el inmueble, en fecha 13-12-2005, operó una subrogación de derechos entre el inquilino y la ciudadana A.D.C.S.C.. A los efectos de su valoración, se aprecia que el documento referido fue legalmente protocolizado por ante el funcionario competente para ello, el mismo comporta plena validez de todas la condiciones y términos en él contenidos, tanto frente a las partes como frente a los terceros, el referido documento no fue tachado, impugnado, por la parte contraria, por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se decide.

   B.-Partidas de Nacimiento, acompañas al libelo de la demanda marcadas con las letras “C”, “D”, y “E”. El objeto de promover dichos documentos, el demostrar el parentesco y grado de consanguinidad del sobrino de su representada, ciudadano J.J.S.R., quien tiene la necesidad de ocupar el inmueble para instalar la empresa DISTRIBUIDORA SAGA C.A., de la cual es accionista conjuntamente con su madre M.D.C.R.D.S., siendo estos documentos públicos otorgados por el funcionario competente señalado por la ley con facultades para ello que constituyen prueba tanto frente a las partes como a los terceros y al no ser tachado o impugnado, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

   C.- Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA SAGA C.A., acompañada al libelo de la demanda marcada con la letra “F”, para demostrar que en dicha empresa el ciudadano J.J.S.R. es accionista en un 50 %. Dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple, no siendo tachado ni impugnado, por la parte contraria, por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, y del cual emerge convicción de la existencia de referido fondo de comercio o empresa siendo el ciudadana J.J.S.R., socio de la misma en su condición de Presidente. Así se decide.

   En el Capitulo III, promueve como DOCUMENTALES el valor probatorio de los Contratos de Arrendamiento suscritos entre la Demandante, A.D.C.S.C. y el Demandado H.J.S.R., ya identificados, referente al local comercial en cuestión, identificados de la manera siguiente:

   I) Suscrito en fecha 12-05-2006, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, bajo el Nº 83, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones.

   II) Suscrito en fecha 24-05-2007, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, bajo el Nº 82, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones.

   III) Suscrito en fecha 07-05-2008, por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 85, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 04, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones.

   Que el objeto de promover dichos instrumentos es demostrar al Tribunal: 1) que la relación arrendaticia entre las partes del juicio, sobre el inmueble ya identificado, se inició el 01-04-2006 y se mantuvo hasta el 30-03-2001. 2) Que como consecuencia de la relación arrendaticia que duro cinco (05) años, al ARRENDATARIO, le correspondía dos (02) años de prorroga legal que se inició el 01-04-2011 y finalizó el 30-03-2013.

   Dichas documentales fueron presentadas a los autos, en copias fotostáticas debidamente certificadas, tratándose estos de contratos de arrendamientos, que cumplen con las formalidades exigidas por la ley, por ser estos unas instrumentales publicas, no siendo tachadas ni impugnadas y de donde se desprende la trayectoria de la relación arrendaticia, así como las partes tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIO, y por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. - Promoción de Pruebas por la Parte Demandado: conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, el ciudadano H.J.G.Á., presento a los folios 43 al 52, en copia fotostática simple, las siguientes documentales: a) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.S.S. y el ciudadano H.J.G.Á., sobre un local comercial ubicado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, Nº 35-64, de esta ciudad, Notariado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 30-03-2001, inserto bajo el Nº 71, Tomo 32.

   2. Documento de venta con reserva de derecho de usufructo entre la ciudadana M.S.S. y A.D.C.S.C., sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, identificada con el Nº 35-64, situada en la carrera 17 entre las calles 35 y 36 de esta ciudad, suscrito por ante la Notaria Publica Segunda Interino de Barquisimeto, el 13-12-2005, inserto bajo el Nº 46, Tomo 175 y posteriormente Registrado por ante el Registro Publico Del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 24-11-2010, inserto bajo el Nº 2010.11600, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3199 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.

   Aprecia esta Juzgadora que por escrito presentado en fecha 06-08-2013, la co-apoderada judicial de la parte actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar los fotostatos acompañados por el demandado en su escrito de contestación de la demanda marcados con las letra “A” y “B”, que corren a los folios 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49,50 y 52, donde la parte que pretende hacerse servir con la copia impugnada no solicito su cotejo y por lo tanto dichas documentales no pueden ser valoradas por esta juzgadora. Así se decide.

   MOTIVA

   Aprecia esta jurisdiscente que la pretensión de la actora consiste en una acción de desocupación, interpuesta conforme al artículo 34, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando la accionante, ser propietaria del inmueble dado en arrendamiento, quien a su vez celebró una serie de contratos de arrendamientos que datan el primero de ellos de fecha 12-05.2006, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23-02-2010, debidamente notariado, sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 35-64, situado en la carrera 17, con calles 35 y 36, Barquisimeto Estado Lara, cuyo lapso de duración fue estipulado en doce (12) meses fijos improrrogables, comenzando a partir del 01-10-2010 y finalizara el 30-03-2011. a las 12:00 PM. Alegando la Actora que necesita el inmueble en referencia en razón que su sobrino J.J.S.R., ya identificado, hijo de su hermano de doble conjunción, necesita ocuparlo y establecer un negocio comercial que gira bajo la firma de “DISTRIBUIDORA SAGA, C.A.”, de la cual es socio en un 50 %.

   Siendo así la controversia, es evidente que a la parte Actora le corresponde la Carga de la Prueba, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código Civil, y probar que su sobrino, ciudadano J.S., necesita el inmueble que fue dado en arrendamiento.

   Para la Procedencia de la acción de desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos según los señala el Dr. G.G.Q., en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, que establece:

   • La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamentos en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación.

   • La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.

   • La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

   En cuanto al primero de los requisitos, no es un hecho controvertido que el contrato de arrendamiento se indetermino, por cuanto el hecho fue admitido por ambas partes en juicio, por lo que es procedente la acción de Desalojo. Así se decide.

   Respecto a la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, aun cuando el documento traslativo de propiedad que fue agregado a los autos conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, fue objeto de impugnación por la co-apoderada judicial de la parte accionante, y por lo tanto carente de valoración, dicha propiedad por parte de la actora, no es objeto de controversia en virtud que es un hecho admitido por las partes la propiedad exclusiva del inmueble dado en arrendamiento, perteneciente a la ciudadana A.D.C.S.C., por lo que esta posee la cualidad de propietario para solicitar el desalojo por la causal expuesta. Así se decide.

   Siendo La causal de desalojo la necesidad de ocupar el inmueble, por parte de un pariente de la propietaria, se desprende de las pruebas aportadas para demostrar la necesidad de la cual se discute, observa que la accionante promueve instrumental de la partida de nacimiento del ciudadano J.J.S.R., donde consta concatenada con las partidas de nacimientos de los ciudadanos E.M.S.C. y A.d.C.S.C., que éstas son hermanos, y por lo tanto el ciudadano J.J.S.R., es sobrino de la actora, as cuales son instrumentales públicas con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y habiendo invocado la actora, la necesidad de ocupar el inmueble, por parte de su sobrino, por efecto del artículo 34. “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresa que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado… en este caso la actora invoca como causal de desalojo la necesidad de su sobrino de ocupar el inmueble y establecer un negocio comercial bajo el firma de DISTRIBUIDORA SAGA, C.A., del cual es socio y propietario conjuntamente con su madre. Ahora bien es un hecho, que está probado plenamente el vinculo consanguíneo a través de partida de nacimiento, que es sobrino de la actora, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita la propietaria para su sobrino, que justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Así tenemos que para la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, con sentencia del 22 de Octubre de 1.991, la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría y en el presente caso, dicha prueba no aparece a los autos, por cuanto solo se aprecia el Documento Constitutivo Estatutario de la Firma Mercantil DISTRIBUIDORA SAGA C.A., y de donde expone en el libelo que si sobrino necesita el inmueble para ocuparlo y establecer u negocio comercial que gira bajo la firma ya nombrada, no siendo esta prueba suficiente que permita demostrar a este juzgado la justa necesidad y procedencia del desalojo del inmueble dado en arrendamiento al ciudadano H.J.G.Á., por lo que observa el Tribunal que no fue probado por la parte actora el tercer requisito, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita y no habiéndose probado este último requisito indispensable, la presente demanda de desalojo con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario no debe prosperar en derecho. Así se decide.