Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Enero de 2008

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda en fecha 12 de diciembre de 2006 por parte de la ciudadana D.G.M.B., para plantear ante esta instancia jurisdiccional pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., debido al supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de estos últimos quienes fungían como arrendatarios de la demandante. En este sentido, afirmó la accionante que es propietaria de un bien inmueble constituido por una parcela de terreno de trescientos dos metros cuadrados con cuarenta centímetros (302,40 mts2) y la vivienda sobre él construida, con un área de construcción de trescientos cuarenta y dos metros cuadrados (342 mts2) de construcción, constituida por dos (2) plantas o pisos; en la planta baja posee una sala de recibo grande, una sala comedor grande, un baño para visitantes, una habitación de servicio con su baño privado, dos puestos de estacionamiento, patio y jardín, situada en la urbanización Macaracuay, Zona “J”, Nros. 145, quinta “Delced” en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, tal y como se evidencia en documento de propiedad que se registró por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, dejándolo registrado con el Nº 40, Tomo 24, Protocolo Primero, en fecha 17 de septiembre de 1980, así como también la planilla de Registro de Vivienda Principal identificada con el Nº 001391 de fecha 31 de marzo de 2004. Afirma: “Es el hecho ciudadano juez, que en fecha 5 de octubre de 2001, le di en arrendamiento por documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda anotado con el Nº 39, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría de fecha 5 de octubre de 2001, la parte delantera de mi vivienda conformada por 3 habitaciones, 2 baños, 2 puesto de estacionamiento y 1 línea telefónica, en un área de 150 metros cuadrados; a los cónyuges ciudadanos F.E.C. y a G.V.G.D.C.… con un canon de arrendamiento mensual de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000,00)… arrendamiento este que hice con las referidas personas por un estado de necesidad que se me presentó con una obligación contractual que realicé con un Instituto Financiero, el cual me llevó a la necesidad de pagar una deuda pendiente, en el que pasé a vivir en la parte posterior de mi vivienda, específicamente en una habitación para uso de despensa de la vivienda principal, ni siquiera es habitación de servicio…”. Afirma que según la cláusula segunda del contrato, el lapso de vigencia del referido arrendamiento se fijó en un lapso de un (1) año fijo. Que llegada la fecha de vencimiento del contrato., la demandante prorrogó el lapso de duración por un (1) año más “pero con la promesa de ellos, mis arrendatarios, de que en esta segunda oportunidad sé irían y me devolverían mi vivienda desocupada de sus bienes al final de ese segundo plazo, con las mimas cláusulas del contrato anterior, sólo con la diferencia de un aumento en el canon de arrendamiento de bolívares cincuenta mil (Bs. 50.000,00), llevándolo a un monto total de bolívares seiscientos cincuenta mil (Bs. 650.000,00); fue por lo que convenimos por otro nuevo contrato de arrendamiento autenticado por ante la misma Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el que se dejó sentado con el Nº 62, Tomo 48, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría en fecha 5 de septiembre de 2002”. Afirma que el plazo culminaría el 5 de octubre de 2003, y sin embargo, los arrendatarios solicitaron una nueva prorroga “en lo que tuve consideraciones con mis arrendatarios, le di una nueva prorroga más, por el lapso de un (1) año; pero esta vez, por contrato oral, con las mismas cláusulas del contrato anterior; incumpliéndolo nuevamente, pero desde esta última fecha de vencimiento del contrato oral 5 de octubre de 2004, convinimos nuevamente por otro documento escrito de carácter privado en una nueva prorroga por el lapso de seis (6) meses más, aceptado y firmado por ambas partes… plazo contenido en la cláusula segunda, con fecha de inicio el 05/10/04 hasta el 05/04/05, con las mismas condiciones del contrato inicial… y con la diferencia del canon de arrendamiento mensual de bolívares setecientos treinta mil (Bs. 730.000,00); incumpliendo nuevamente el contrato de carácter privado habido entre las partes, con todas las excusas y alegatos planteados por mis arrendatarios… nuevamente volvimos a convenir por otro documento de carácter privado… en darle una prorroga más por el lapso de un (1) año, contados a partir del 05/05/2005, hasta el 04/05/2006, sustanciado en las mismas cláusulas del contrato inicial, pero con la diferencia del canon de arrendamiento mensual que se les aumentó en los primeros seis (6) meses en bolívares ochocientos setenta y seis mil (Bs. 876.000,00); o sea, desde el cinco de mayo de dos mil cinco 05/05/2005, hasta el cuatro de octubre de dos mil cinco 04/10/2005 y a partir de allí, de esa fecha, pasa a un aumento de bolívares novecientos ochenta y un mil (Bs. 981.000,00), por los segundos seis (6) meses restantes de ese referido contrato; vencido el plazo referido de la entrega material el 04/05/2006, incumplido, se volvió a una nueva negociación, llevándose este caso consecuencialmente a un período de conversaciones de cinco (5)meses más, sin concretarse nada de dicho lapso, tiempo este desde el cuatro (4) de mayo de 2006 hasta el 25 de octubre de 2006 llevados de conversaciones y negociaciones para concretar una última fecha de entrega material, no llegándose a ninguna concreción…”. Que luego se le remitió a los arrendatarios vía fax proyecto de convención o acuerdo de voluntades por medio del cual se regulaba la forma de entrega material del inmueble, no obteniendo respuesta satisfactoria. Fundamenta su pretensión en la cláusula segunda del contrato celebrado, en los artículos 1.599, 1.166 y 1.167 del Código Civil. Al individualizar su pretensión señala: “Por todas estas razones expuestas, solicito formalmente a los ciudadanos F.E.C. y a G.V.G.D.C.… para que me hagan entrega material de mi vivienda arrendada o que en su defecto, ello sea ordenado por este juzgado, en base a lo indicado en el artículo 1.167 del Código Civil vigente, ordenándose el pago de los costos y costas del presente juicio”.

Admitida la demanda en fecha 2 de marzo de 2007 y emplazado el demandado para contestar la demanda, éste compareció el 26 de abril de 2007 para consignar escrito de contestación a la demanda; en dicho escrito afirma que la pare actora se hace ver como desvalida frente a la situación del arrendamiento cuando lo cierto es que la misma hace uso de su derecho legítimo de disponer de su propiedad. Afirma. “queda evidenciado, que la parte actora, señora D.G.M. BETANCOURT… suscribió contrato de arrendamiento con el señor IGNACIO ALBERTO PEREZ… por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao en fecha 20 de septiembre del 2006, quedando asentado bajo el número 28, Tomo 75 de los libros de autenticaciones levados por esa Notaría, constante de cuatro (04) folios útiles, donde se lee: “Cláusula primera; La arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario, un inmueble constituido por la parte trasera de la quinta DELCED, la cual posee 152 mts2 en construcción y que se encuentra situada en la Av. Guaratarí II, Nº 145, Zona J de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda; la arrendataria se reserva exclusivamente la platabanda de la casa y el derecho de paso a la entrada posterior en el espacio del garage”, siendo como se evidencia, que es la misma propiedad, que dividida en partes, ha venido siendo alquilada, por la parte actora”. Afirma que gracias a una invitación urgente, emitida por el ciudadano I.P. “se produjo acta de convenio de entrega material, la cual acompaño, constante de tres (03) folios útiles, y el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo sucre del Estado Miranda, en fecha 1º de noviembre de 2006, quedando asentada bajo el Nº 1, Tomo 156 del libro de autenticaciones, donde se estableció entre otras cosas lo siguiente: “en el día de hoy 24 de octubre del 2006, nos hemos reunido en el ESCRITORIO JURIDICO PARELES Y ASOCIADOS, dirección esta que manifiestan conocer las partes y que aparece al pie del primer folio de esta acta, nosotros D.G.M.B. e I.P. HERERA…”, en hacer entrega material de la referida vivienda en cuestión el 14 de septiembre del 2007”. Señala que la relación contractual con la parte actora se ha prolongado de forma ininterrumpida por más de cinco (5) años desde el año 2001. Con relación a la manifestación de la parte actora según la cual una vez vencido el lapso de prorroga otorgado hasta el 4 de mayo de 2006 fueron infructuosas las gestiones para lograr un acuerdo, señala que dicha afirmación no es cierta “ya que la ARRENDADORA, siempre manifestó la intención de continuar con la relación arrendaticia y en ningún momento indicó u (sic) deseo de dar por terminada dicha relación”. Rechaza que se le haya hecho alguna invitación para tratar el tema relacionado con la entrega material del inmueble. Rechaza el valor probatorio del anexo marcado con la letra “G”, referido al proyecto de entrega material referido por la actora en su libelo.

Respecto al alegato del actor referido a la violación por parte del demandado de la cláusula segunda, relativa a la duración del contrato, el demandado alegó: “que desde el PRIMER CONTRATO de arrendamiento, que data de 05 de octubre del 2001, esta supuesta VIOLACIÓN, fue subsanada con la aceptación, por las partes de sucesivos contratos de arrendamiento, como lo ha señalado la parte actora… que en relación con el último contrato suscrito entre las partes, y que como bien dice la parte actora venció el 04-05-2006, sin haberse logrado firmar o convenir en un acuerdo satisfactorio para ambas partes, paso a indicar lo siguiente: 1º- establece el artículo 1600 del Código Civil lo siguiente… por tal razón indicamos, que indicar supuesta VIOLACIÓN, por lo menos, es una falta de interpretación de las normas legales correspondientes y señaladas anteriormente”. Rechaza que el hecho de haberse procedido a una consignación arrendaticia no tuvo ninguna intención dañosa, sino que obedeció a la actitud del arrendador que intentó insolventarlo. Niega que haya producido daños, perjuicios y molestias en el inmueble arrendado. Señala que existe indeterminación en cuanto a la estimación del monto de la demanda.

Continúa la parte demandada: “… que igualmente acompaño, con la presente contestación a la demanda, y constatando de nueve (09) folios útiles, copia certificada de ACTA, que fuera levantada el 03-04-2007, por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre, dependiente de la Dirección de Política y Seguridad Pública de la Gobernación Bolivariana del Estado Miranda, en donde la parte actora, compareció a dicha instancia, por la conducta denunciada, como quedó expuesto en la denuncia, que bajo el expediente identificado con el número 154-07… y por la razón antes expuesta solicitamos, que este tribunal le indique a la parte actora, en la obligación en que se encuentra de ACATAR, las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, que ella conoce y que debe respetar y llevar en buen juicio, lo que los tribunales disponen, en casas (sic) similares… que igualmente solicitamos, que este tribunal OFICIE lo conducente, por ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público ADCM, ubicada en su sede de la avenida URDANETA, PB, para que envíe copia certificada, de los recaudos correspondientes al expediente identificado con el número 01-F4-118-07, donde cursa una denuncia, formulada contra mis poderdantes, por la parte actora, y una vez sean conocidas las razones de tal acusación, proceder a ejercer las acciones, que por los daños causados, se han cometido contra los mismos, al intentar llevar a la materia PENAL, asuntos que son únicamente de conocimiento de los tribunales civiles… que en vista de que los conectores y surtidores de los SERVICIOS públicos de agua potable, gas doméstico y luz eléctrica, se encuentran ubicados en la parte de la vivienda, que ocupa la ARRENDADORA, solicitamos que este tribunal, ordene a la parte actora, para que no perturbe el uso de los mismos; de la misma manera que como ha venido siendo el caso, de que el pago del servicio de agua, servicio de vigilancia, ha venido siendo cancelando DE POR MITAD ENTRE LOS DIFERENTES INQUILINOS, y la parte actora, no ha presentado los recibos correspondientes a dichos pagos, es por lo cual le solicitamos a la ARRENDADORA, que proceda a entregar los recibos para su cancelación. En cuanto al hidroneumático, en caso de pago por mantenimiento cuando esto sea necesario, y solicitamos que la ARRENDADORA, permita que el mismo sea usado en forma que permita reparaciones, en la parte delantera del inmueble, que tenemos arrendado, en el caso de reparaciones de llaves de agua, rotura de tubos y cambios en equipos que sea necesario reparar o cambiar, por causa de roturas o daños…”.

Concluye la parte demandada: “Es por todo lo anteriormente indicado, que RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora, por ser contrarias a derecho, de la misma manera solicitamos la aplicación de lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, el cual reprodujimos en este escrito y que de tal manera así lo establezca este tribunal; de la misma manera solicitamos la aplicación de lo establecido en la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en sus artículos relativos a los derechos de los ARRENDATARIOS, en la relación arrendaticia, los cuales protegen sus derechos y los cuales están consagrados en su articulado, especialmente a lo relativo con el derecho, del ARRENDATARIO concerniente a la PRORROGA LEGAL, que en buen derecho le corresponde y que debe ser establecido, en base al tiempo de duración de la relación arrendaticia, la cual es mayor a CINCO (05) AÑOS y así lo indica la parte actora y a confesión de parte relevo de pruebas. Y por los razonamientos expuestos, solicitamos que la presente DEMANDA sea declarada sin lugar…”. Sustanciada la causa conforme a la Ley, sólo la parte demandada hizo uso de su derecho a promover pruebas. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace en los siguientes términos.

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda rechaza la estimación de la cuantía que hizo la parte actora, alegando que ésta omitió hacer alguna declaración al respecto. En el caso de especie efectivamente la actora omitió estimar su demandada, como lo prescribe el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes”, por lo tanto el tribunal, no pudiendo suplir dicho argumento de oficio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Los jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género”, declara que dicha carencia argumentativa, conlleva a declarar expresamente que la demanda que nos ocupa no fue estimada y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 ibídem: “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. En este sentido el arrendamiento, dentro de la clasificación de los contratos es consensual, bilateral y oneroso, para lo cual le es aplicable, como es el caso que nos ocupa, la disposición establecida en el articulo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el caso de marras se demanda el cumplimento del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana D.G.M.B., contra los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., al haber estos presuntamente dejado de cumplir su obligación de entregar el inmueble arrendado al término del lapso establecido en la cláusula segunda del contrato. En este sentido, el artículo 1.594 del Código Civil, establece: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”. Esta norma instituye una de las obligaciones que genera el contrato de arrendamiento en el sujeto del arrendatario, que consiste en la entrega integra e idéntica de la cosa arrendada. Pues bien, en el caso que nos ocupa resulta menester establecer la naturaleza, duración y continuidad de la relación contractual, para a su vez conocer, en qué fecha estaba obligado el arrendatario a entregar el inmueble. En este sentido, a los folios 7 al 13, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, registrado bajo el Nº 40, Tomo 24º del Protocolo 1ero, de fecha 17 de septiembre de 1980, por medio del cual la ciudadana D.M.D.B., adquirió un bien inmueble constituido por una parcela de terreno de trescientos dos metros cuadrados con cuarenta centímetros (302,40 mts2) y la vivienda sobre él construida, con un área de construcción de trescientos cuarenta y dos metros cuadrados (342 mts2) de construcción, constituida por dos (2) plantas o pisos, situada en la urbanización Macaracuay, Zona “J”, Nros. 145, quinta “Delced” en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra plenamente la propiedad de la parte actora sobre el inmueble en parte arrendado y así se declara.

A los folios 16 al 19, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 2001, anotado bajo el Nº 39, Tomo 64 de los libros de autenticaciones de la referida oficina. El contrato en cuestión versa sobre el arrendamiento otorgado por la ciudadana D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, a los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios, y que tuvo como objeto “un inmueble constituido por la parte delantera de la “QUINTA DELCED”, la cual posee 150 mts2 en construcción, y se encuentra situada en la avenida Guaratari II, Nº 145 Zona “J” de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, Estado Miranda” (cláusula primera), y que tuvo una duración de “… UN (1) AÑO FIJO IMPRORROGABLES, contados a partir del 05-10-2001 hasta el 05-10-2002, tal como lo prevé el artículo 1.599 del Código Civil”. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los hechos en él documentados, particularmente, en cuanto a la existencia de la relación contractual y su duración. A los folios 21 al 25, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 62, Tomo 48 de los libros de autenticaciones. La instrumental de estudio contiene contrato de arrendamiento otorgado por la ciudadana D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, a los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios, y que tuvo como objeto el mismo inmueble descrito en la cláusula primera del primer contrato valorado, y su duración fue de “… UN (1) AÑO FIJO IMPRORROGABLES, contados a partir del 05-10-2002 hasta el 05-10-2003, tal como lo prevé el artículo 1.599 del Código Civil” (cláusula segunda). Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los hechos en él documentados, particularmente, en cuanto a la existencia de la relación contractual y su duración. A los folios 27 y 28, ambos inclusive, se evidencia documento privado suscrito en fecha 4 de octubre de 2004, mediante el cual la ciudadana D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, otorga nuevamente en arrendamiento a los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios, el inmueble identificado en este párrafo, esta vez con una duración de “SEIS MESES IMPRORROGABLES contados a partir del 05-10-2004 hasta el 05-04-2005, tal como lo prevé el artículo 1.599 del Código Civil”. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, en virtud que no fue desconocido y así se declara. Del mismo se evidencia plenamente que las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien, esta vez por seis (6) meses, finalizando el mismo el 6 de abril de 2005. A los folios 30 al 31, ambos inclusive, se evidencia instrumento privado suscrito en fecha 4 de mayo de 2005, mediante el cual la ciudadana D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, otorga nuevamente en arrendamiento a los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios, el inmueble identificado en este párrafo, esta vez con una duración de “UN (1) AÑO FIJO, contados a partir del 05/05/2005 hasta el 04/05/2006”. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, en virtud que no fue desconocido y así se declara. Del mismo se evidencia plenamente que las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien, esta vez por un (1) año, finalizando el mismo el 4 de mayo de 2006 y así se declara.

Las pruebas anteriores evidencian que entre los ciudadanos D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, y los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios, existió una relación arrendaticia continua desde el 5 de octubre de 2001 hasta el 5 de mayo de 2006, y que en todas ellas las condiciones o cláusulas contractuales sólo variaron respecto al canon de arrendamiento. En este sentido la parte demandada no rechazó expresamente esta circunstancia, por el contrario en su contestación manifestó: “indica, la parte actora, que ha habido contratos subsiguientes, con mis poderdantes, lo que ha venido siendo hecho, en forma consecutiva, desde el año 2001, con lo cual tenemos una relación contractual, que se ha venido prolongando en el tiempo, hasta el último contrato suscrito entre las partes y que es mayor de CINCO (05) AÑOS, EN FORMA ININTERRUMPIDA, como queda indicado, en el libelo de la demanda”.

Ahora bien, el objeto de este proceso radica en determinar cual es la vigencia y status actual de la relación contractual, y si al mismo, resulta aplicable la invocada cláusula segunda de todos los contratos analizados (término improrrogable del contrato), ya que de ser aplicable, sería procedente el cumplimiento de la obligación de entrega. Al efecto la parte actora alegó en su libelo: “desde el cuatro (4) de mayo de 2006 hasta el 25 de octubre de 2006 llevados de conversaciones y negociaciones para concretar una última fecha de entrega material, no llegándose a ninguna concreción, recurriéndose a los servicios del Dr. E.C. PARELES YÉPEZ, en la dirección que ambos conocemos, por asistencia a invitación que se formuló a mis arrendatarios a su despacho para convenir en una entrega material del inmueble arrendado, por documento auténtico, presentándolo el sr. F.E.C., antes identificado con el abogado L.T., de quien desconozco más datos, hecho el planteamiento, solicitaron el proyecto de esa entrega material, para su revisión y mejoramiento de sus cláusulas para las partes, el que se le envió fax en fecha 06/11/2006… respondiéndose con una notificación del Juzgado Vigésimo Quinto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13/11/2006, llevado en EXPEDIENTE Nro. 2006-1671; por un monto de bolívares novecientos ochenta y un mil (Bs. 981.000,00), correspondientes a una consignación de canon de arrendamiento mensual, efectuada en ese juzgado, hecho por el arrendatario F.E.C., ut supra identificado en esta demanda, a favor de su arrendadora ciudadana D.G.M., también antes identificada, tomándose ellos la decisión unilateral de seguir arrendando a su propio criterio cuenta y riesgo sobre la propiedad privada arrendada”. Para demostrar esta afirmación la parte actora consignó un documento contentivo del mencionado acuerdo de entrega material, el cual se encuentra inserto a los folios 32 al 35, ambos inclusive, sin embargo el mismo carece de firma alguna que determine su autenticidad. Por lo tanto, el tribunal no puede otorgarle valor probatorio alguno a un documento que no tiene ningún signo de autenticidad y así se declara.

Así las cosas, en principio no existe un documento inserto a los autos que evidencie que los contratantes luego de terminado el último de los contratos celebrados en fecha 4 de mayo de 2005, cuya fecha de finalización se corresponde al día 4 de mayo de 2006, haya habido otra convención que fijará un nuevo término o lapso contractual. Tampoco considera esta instancia que pueda hablarse en este caso de la existencia de una tácita reconducción, institución prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, que reza: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, y en el artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, por cuanto, de la propia afirmación de las partes, el arrendatario comenzó a depositar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las pensiones de arrendamiento, luego de vencido el último contrato, lo que evidencia, a juicio del tribunal, la voluntad del arrendador de no continuar la relación contractual; siendo por tanto inaplicable el artículo 1.600 del Código Civil, invocado por la parte demandada y así se declara.

De los argumentos precedentes el tribunal extrae las siguientes conclusiones: 1) La relación contractual data desde el 5 de octubre de 2001 hasta el 4 de mayo de 2006, es decir, en tiempo, se traduce en cuatro años y siete meses de relación contractual; 2) Se trató en todo caso de una relación contractual determinada en el tiempo; 3) No se verificó en ningún momento la tácita reconducción, resultando por tanto inaplicable el artículo 1.600 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA. Como corolorario de lo anterior resulta a su vez aplicable la prorroga legal invocada por la parte demandada, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto de los inmueble indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … Omissis… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorrogará por un lapso máximo de un año (1) año… Omissis… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Así pues, en la fecha en que la parte actora demandó el cumplimiento de la obligación de entrega (12 de diciembre de 2006 [folio 5]), se encontraba en vigencia la prorroga legal de un (1) año dispuesta en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual principió a partir del 5 de mayo de 2006 y terminó el 5 de mayo de 2007, calculó que se hace de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, que prescribe: “Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso”.

Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando estuviera en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. En el caso de especie, como se especificó precedentemente, la pretensión de la actora se contrae a que los arrendatarios cumplan su obligación de entregar el inmueble por haberse vencido el lapso pactado. Como se estableció, la demanda se intentó dentro del lapso de prorroga. Al haberse intentado la demanda de esta forma, resulta aplicable la disposición transcrita, pues no puede pretenderse el cumplimiento de la obligación de entrega durante la vigencia de la prorroga legal, salvo que se alegue el incumplimiento de otras obligaciones del arrendatario, caso que no resulta aplicable al de estudio. Por tales razones, el tribunal se ve forzado a declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato planteada por la ciudadana D.G.M.B., en su carácter de arrendadora, contra los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., en su carácter de arrendatarios en atención a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

Con el objeto de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 509 de Código de Procedimiento Civil, pasa el tribunal a valorar el restante material probatorio inserto a los autos. A los folios 59 al 62, ambos inclusive, se evidencia copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 8 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 28, Tomo 25, que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de contrato celebrado entre la ciudadana D.G.M.B. y un ciudadano identificado como I.A.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 10.783.100, sobre la parte trasera de la “QUINTA DELCED”, la cual posee 150 mts2 en construcción, y que se encuentra situada en la avenida Guaratari II, Nº 145 Zona “J” de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre, Estado Miranda”. Esta documental resulta impertinente pues ninguna relación tiene con el objeto de este proceso, ya que se refiere al arrendamiento de parte distinta del inmueble donde se encuentra el espacio arrendado y discutido en este proceso y así se declara. La misma consideración vale para la copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre en fecha 31 de octubre de 2006 quedando anotado bajo el Nº 01, Tomo 156 de los libros de autenticaciones inserta a los folios 63 al 65, ambos inclusive, relativo a acta de entrega material del bien arrendado según el contrato antes señalado; al que se aplica mutatis mutandis las consideraciones sobre impertinencia referidas y así se declara. El documento inserto al folio 66, relativo a una copia simple de un documento privado, el tribunal declara que no puede apreciar su valor probatorio por no ser una de las copias que permite el artículo 429 Código de Procedimiento Civil (instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocido) y así se declara. La misma consideración alcanza a la copia simple del documento privado inserto al folio 79, denominado “invitación urgente”, dirigida al ciudadano F.C., por parte del ciudadano E.P.Y. y así se declara. Con relación al documento inserto al folio 67, relativo a copia simple de solicitud de retiro de consignaciones emitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el tribunal estima que el mismo no tiene ninguna relevancia, pues en este proceso no está en discusión el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto se declara su impertinencia y así se deja establecido. Con relación a las copias certificadas insertas a los folios 69 al 76, ambos inclusive, relativas a una denuncia elevada ante la Dirección de Política y Seguridad Pública de la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre, relacionada con la conducta presuntamente lesiva que han observado las partes el caso que nos ocupa, el tribunal estima que este proceso, de naturaleza civil, donde la pretensión y su procedencia ha quedado plenamente establecida supra, no resultan pertinentes denuncias relativas a la conducta presuntamente lesivas de las partes acreditadas mediante un expediente administrativo como el aportado. Por lo tanto, se declara su impertinencia y así se declara. Con relación a las pruebas insertas de los folios 100 al 108, ambos inclusive, consignadas en fecha 6 de junio de 2007, entre ellos: planillas emitidas por la Caja de Ahorro de los Empleados, Obreros, Jubilados y Pensionados de la Presidencia de la República; reproducciones fotográficas y una planilla emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, el tribunal considera que las mismas fueron consignadas fuera de la oportunidad probatoria, la cual culminó el 14 de mayo de 2007 (lapso probatorio que estuvo comprendido por los días 2, 7, 30 de abril de 2007, 2, 3, 4, 7, 8, 10, 11 y 14 de mayo de 2007), por lo tanto se declara su extemporaneidad y así se establece. Respecto al documento inserto a los folios 90 al 96, ambos inclusive, relativo a documento que acredita la propiedad del ciudadano M.A.G.M., sobre un inmueble distinguido con la letra y número PB-5, ubicado en la planta baja del edificio 5 del Conjunto Residencial Las Danielas, el cual está situado en la carretera Caracas-Baruta, Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, otorgado en fecha 20 de octubre de 1992, y registrado bajo el Nº 1, Tomo 10, protocolo 1º del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, aportado por la ciudadana D.G.M. con el objeto de demostrar que ella no es propietaria del bien en cuestión. El tribunal desestima esta documental por no tener alguna relevancia y pertinencia con el objeto de esta causa y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana D.G.M.B., contra los ciudadanos F.E.C. y G.V.G.D.C., todos identificados en este fallo.

Se condena en costas a la parte actora.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada a y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las_________

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. N° 13555