Decisión nº 182-2012 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 19 de Diciembre de 2012

Expediente Nº 2681

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153°

Demandantes: ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 4.330.249 y V-5.847.020, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Apoderados: ciudadanos A.R., A.H. y J.Á., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 1.692.272, V- 6.252.244 y V- 18.704.801, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 4.319, 31.388 y 148.703, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Demandados: ciudadanos M.C.G.F. y A.J.B.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 9.713.046 y V-9.716.940 y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, quienes actuaron asistidos de abogados, la primera por la Profesional del Derecho MAYERLIN VALENCIA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 116.555, y el segundo por la Profesional del Derecho MARYELIN COROMOTO ALAÑA NAVA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 77.683, domiciliadas el Maracaibo estado Zulia..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

NARRATIVA

Ocurren los ciudadanos SEGUNDO ULISES CONTRERAS URBINA y DIOLEIDA MARELYS FERNÁNDEZ, debidamente representados por los Profesionales del Derecho A.R., A.H. y J.Á., ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos ubicada en el Edificio Arauca de la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia para incoar pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de los ciudadanos M.C.G. y A.B.; correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según consta de planilla de distribución de fecha 23 de mayo de 2012, signada con el N° 44314-2012; la cual fue admitida mediante auto de fecha 25 de Mayo de 2012, ordenándose la comparecencia de los accionados a los fines de dar contestación a la demanda.

El día 11 de Junio de 2012, el Alguacil del Tribunal expone y consigna los recaudos de citación del los demandados; en virtud de la imposibilidad de practicar la citación de los mismos.

El día 19 de junio de 2012, el Apoderado Judicial de la parte actora A.R., diligenció solicitando la citación por carteles de los demandados de autos conforme a los alcances de los artículos 883 y 223 del Código de Procedimiento Civil; librándose en la misma fecha los carteles solicitados.

El día 25 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora A.H., retiro los carteles de citación librados por este Tribunal a los fines de tramitar la publicación ordenada.

El día 04 de julio de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora A.R. y A.H., consignaron los ejemplares de los diarios “La Verdad” y “Panorama”, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación correspondientes a los demandados en la presente causa.

El día 09 de julio de 2012, se agregaron a las actas los carteles de citación correspondientes a los demandados en la presente causa.

El 09 de julio de 2012, la Secretaría del Tribunal expone haber cumplido con las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El día 16 de julio de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron diligencia por secretaria mediante la cual consignan fotografía de la fachada del inmueble identificado en actas.

El día 20 de julio de 2012, el co-demandado A.J.B.A., asistido por la Profesional del Derecho MARYELIN COROMOTO ALAÑA NAVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.405.690, e inscrita en el Inpreabogado N° 77.683, y de este domicilio, presentó escrito de contestación de la demanda y sus anexos, los cuales se agregaron a las actas.

El día 28 de septiembre de 2012, el Tribunal dictó auto mediante el cual, fijó lapso de reanudación de la causa; librándose igualmente las respectivas boletas de notificación a las partes.

El día 04 de Octubre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora A.H., se dio por notificado del auto de fecha 28 de septiembre de dos mil doce (2012).

El día 05 de octubre de 2012, este Tribunal decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble suficientemente identificado en actas; participando mediante oficio número 411-2012, lo pertinente al Registrador Inmobiliario respectivo.

El 16 de octubre de 2012, el co-demandado A.J.B.A., asistido por la Profesional del Derecho MARYELIN ALAÑA, se dio por notificado del auto de fecha 28 de septiembre de 2012.

El día 16 de octubre de 2012, el Alguacil del Tribunal expone y consigna boleta de notificación correspondiente a la co-demandada M.C.G., manifestando que esta ultima ciudadana, se negó a firmar el acuse de recibo.

El día 25 de Octubre de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora, presentaron escrito de contradicción de cuestiones previas.

El día 29 de Octubre de 2012, la co-demandada M.C.G., asistida por la Profesional del Derecho MAYERLIN VALENCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.299.635, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 116.555, domiciliada en el Municipio maracaibo del estado Zulia, presentó escrito de contestación y reconvención.

El día 31 de octubre de 2012, se dictó auto de aclaratoria para el pronunciamiento de este Tribunal sobre la reconvención interpuesta por la co-demandada M.C.G.F..

El día 05 de noviembre de 2012, los apoderados de la parte actora A.R. y ALFREDO HERNENDEZ, presentaron escrito de contestación a al reconvención.

El día 06 de noviembre de 2012, este Tribunal admitió la reconvención interpuesta por la codemandada de autos.

El día 08 de noviembre de 2012, los apoderados de la parte actora, A.R. y ALFREDO HERNENDEZ, ratificaron la contestación a la reconvención realizada el día 05 de noviembre de 2012.

El día 09 de noviembre de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora A.R. y ALFREDO HERNENDEZ, presentaron escrito de promoción de pruebas.

El día 9 de noviembre de 2012, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, y se abstuvo de proveer sobre la tacha de testigos propuesta.

El día 12 de noviembre de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora A.R. y ALFREDO HERNENDEZ, diligenciaron solicitando al Tribunal su pronunciamiento en la presente causa.

El día 15 de noviembre de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora A.R. y ALFREDO HERNENDEZ, consignaron estado de cuenta corriente, correspondiente al ciudadano SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS, siendo admitida en la misma fecha por este Tribunal.

El día 20 de noviembre de 2012, la co-demandada M.C.G.F., asistida por la Profesional del Derecho MAYERLIN VALENCIA, presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por este Tribunal.

El día 21 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora A.R. presento escrito.

El día 21 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora A.H., presento diligencia.

El día 22 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora A.H., presento escrito.

El día 22 de noviembre de 2012, este Tribunal dictó auto mediante el cual autoriza el acceso al libro diario y emite cómputo de los lapsos solicitados por las partes.

El día 23 de noviembre de 2012, se declararon desiertos los actos de evacuación de los testigos CLARA RODRIGUEZ y ROSANA YORDE, promovidos por la parte co-demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO LIBELAR

La parte demandante expone en su libelo lo siguiente:

1) Consta de documento privado de fecha dos (2) de noviembre de dos mil once (2011), los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V. manifestaron su voluntad de comprar un inmueble propiedad de los demandados y entregaron a los ciudadanos M.C.G. y A.B., la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), por concepto de reserva de venta del inmueble constituido por una casa signada con el número 11-51 de la nomenclatura municipal, ubicada en el sector Monte Claro, antes 18 de Octubre, calle “R” (antes PQ) en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

2) Que en el referido documento privado sus representados manifestaron su voluntad de comprar un inmueble a los demandados y le entregaron a los ciudadanos M.C.G. y A.B., la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), por concepto de reserva de inmueble ya identificado, que se entregaron en calidad de “arras” (para una reserva de venta) conforme a las normas del Código Civil solamente imputables al precio en el momento en que se realizase la venta efectiva.

3) Que en el numeral cuarto de documento privado contentivo de la reserva, se estableció que …” en el caso de no efectuarse la opción de compra venta, los involucrados en el incumplimiento están obligados a reintegrar las cantidades recibidas veinte mi bolívares fuertes (Bs. F. 20.000,00), más una indemnización adicional de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), …”

4) Que conforme a los artículos 1.133, 1.141, 1.159 y 1.160 del Código Civil, se debe dejar por fuera de la denominación, consideración y tratamiento de “contrato”, a cualquier requerimiento sin tales exigencias, que configuran invitaciones sociales, coincidencia de pareceres , convencionalismos sociales, planes, proyectos o simples manifestaciones de voluntad contenidas en documentos privados, como en el caso que nos ocupa, donde en una manifestación de voluntad se expresó la intención y el deseo de querer comprar un inmueble, y ea intención no se concretó en una opción de compra –venta y posteriormente en un contrato de Compra Venta, por cuanto las personas que se autodenominaron “los promitentes vendedores” y que aparecen como demandados en la presente demanda no tenían toda la documentación vinculada con el inmueble ya identificado que deseaban vender, esto es, en concreto la cédula catastral y el plano de mensura, que junto con las solvencias municipales (derecho de frente, servicio de gas doméstico y solvencia de aseo urbano), son recaudos que debe revisar el perito avaluador para hacer el avalúo que exige la entidad bancaria que hará el financiamiento del crédito hipotecario; ergo, los autodenominados promitente vendedores, junto con un intermediario (La inmobiliaria RENT a HOUSE), pretenden con una cláusula totalmente leonina y contraria a toda lógica jurídica salvar su responsabilidad y asumir el papel de afectados o perjudicados patrimonialmente, cuando establecen en la manifestación de voluntad que nunca llegó a ostentar el carácter de “contrato”: “…segunda… parágrafo primero: … los promitentes vendedores no estará (sic) sometido (sic), ni de ninguna manera subordinado(sic), a los trámites, términos o condiciones que exigiere la persona, entidad, o institución bancaria que provea el correspondiente financiamiento; por lo que todos los riesgos que deriven del mismo o de su gestión, estarán a cargo de los promitentes compradores, y en tal virtud, no le podrán ser opuestas a los promitentes vendedores excepciones que guarden relación directa o indirecta con el referido financiamiento, por los que se persiga librar de responsabilidad a los promitentes compradores en caso de mora e incumplimiento total o parcial, en las obligaciones que contempla el presente contrato…”

5) Que en el mismo orden de ideas , y a mayor abundamiento que metodología pensaban los autodenominados “promitentes vendedores” y la inmobiliaria, iba a aplicar el perito avaluador para determinar las dimensiones, linderos, áreas de construcción del inmueble, para realizar el avalúo, cual es la seriedad del negocio jurídico que se tenía en mente realizar, cuando uno de los requisitos del contrato es el objeto y se sabe por el estudio de la teoría de los contratos, que el objeto debe ser lícito, posible, determinado o determinable, como se pretendía realizar determinar el área de superficie del terreno y el área de construcción aproximada de doscientos treinta metros cuadrados (230 mts 2 ), referida en el documento de reserva, utilizando para ello el día de avalúo una cinta métrica, una regla, un escalimetro, una foto área o panorámica del inmueble para descargarla en un ipad y que un programa de Microsoft la diga al perito cuanto mide el área del inmueble construido 229 mts2 o 240 mts2, a pepa de ojo en base a la experiencia del perito avaluador, y como se iba a identificar o determinar los linderos preguntándole a los vecinos.

6) Que era necesario contar al momento de la práctica del avalúo con el plano de mensura y la carta catastral, para consultar y recabar de la fuente pertinente esa información, y el trámite y posesión de esos recaudos son una obligación de los hoy demandados, no de los demandantes.

7) Que una declaración e voluntad puede convertirse en una fuente de obligaciones en el caso que se tratarse de una opción de compra-venta (oferta de negocio Jurídico), pero para que esta surta sus efectos obviamente debe ser aceptada o consentida por el oferido (artículo 1.137 del Código Civil), y la cláusula segunda de la manifestación de voluntad que nos ocupa indica:

(Omissis)

… SEGUNDA: Ambas partes acuerdan que la presente Reserva tendrá una Validez de cuarenta y cinco (45) días consecutivos o calendarios, contados a partir de la fecha de la presente Reserva, debiendo realizarse, dentro de dicho plazo la firma del documento de opción de compra-venta correspondiente…

(Omissis))

8) Que en el. presente caso, la declaración de voluntad de reserva no abrió paso a la opción de compra venta indicada en el citado parte segundo del documento privado suscrito por las partes, por cuanto al momento de acudir el perito avaluador al inmueble identificado con el número 11-51, del sector Monte Claro, antes 18 de Octubre, calle “R” (antes PQ), parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia; los promitentes vendedores que no alcanzaron a colmar esa condición. No poseían la Carta Catastral y tampoco tenían el plano de mensura del inmueble que iban a ofrecer en promesa de venta.

9) Que en atención a lo expuesto, de la lectura del instrumento privado no autenticado ni registrado, los ciudadanos ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V., hacen una declaración de voluntad a favor de los ciudadanos M.C.G.Y.A.B., quines a su vez hacen una declaración de voluntad a favor de los ciudadanos mencionados en primer lugar, pero que no llegó a convertirse en opción a compra–venta, en atención a lo indicado en el aparte segundo del instrumento privado no autenticado ni registrado, que permita la conformación válida de un contrato, adoptando la forma de un acto voluntario de las personas que se obligan.

10) Que sus representados, debido a no poseer vivienda propia, se dedicaron a buscar por Internet y la prensa escrita ofertas de inmuebles en venta, ubicando el inmueble identificado en actas; que sus representados hicieron contacto telefónico con la inmobiliaria RENT A HIOUSE, ofreciendo inicialmente una cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por el inmueble y OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) de la opción de compra venta (que nunca e realizó), entregaron por concepto de reserva la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) mediante cheque signado bajo el número 60000050 de la cuenta número 0116-0191-06-0012959383 del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.) a nombre de la ciudadana M.C.G., como promitente vendedora, cuy entrega fue efectuada el 5 de Noviembre de 2.011, en la sede de la inmobiliaria, con una vigencia de 45 días continuos o calendarios; los restantes SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) se cancelarían el día de la celebración del contrato de opción de compra venta

11) Que uno de los requisitos para optar a un crédito hipotecario del banco B., es la realización de un avalúo del inmueble objeto el contrato por parte de un perito avaluador autorizado por el banco, en este caso, el avalúo fue encomendado al arquitecto A.V., quien al momento de de realizarse el avalúo, le requirió a la ciudadana M.C.G., la carta catastral y el plano de mensura del inmueble, manifestado en ese instante que no los tenía en su poder, y al comunicarse con la inmobiliaria Rente A House, la persona que respondió la llamada expresó que el plano de mensura y la carta catastra no hacían falta para realizar el avalúo.

12) Que en razón de los anterior, los hoy demandantes no pudieron realizar ningún trámite, sin embargo la demandada y la inmobiliaria, se comprometieron a entregar dichos documentos para continuar con los trámites del negocio, tales como realizar la opción de compra venta y poder gestionar el crédito hipotecario; la reserva se venció el día 17 de diciembre de 2.011, y para el mes de Abril de 2012 (cuatro meses después), el Banco Bicentenario cerró las opciones para poder acceder a un crédito hipotecario y aún los propietarios actuales del inmueble, no nos han devuelto los VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00) entregados a ellos el 5 de Noviembre de 2011, así como tampoco les han entregado la indemnización única de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), dispuesta en el aparte cuarto de la manifestación de voluntad aprobada por ellos de forma voluntaria en caso de incumplimiento, lo que configura un enriquecimiento ilícito por parte de los demandaos y el pago de los indebido por su parte.

13) Que en tal sentido, ocurren ante este Tribunal para demandar a los ciudadanos M.C.G.Y.A.B., antes identificados para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a pagarles:

A) la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), por concepto de capital adeudado con fundamento en el referido documento privado de reserva de venta.

B) La suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) , por concepto de penalidad , dentro de la cual se incluye la pretensión compensatoria o resarcitoria por no poder realizar la compra venta que se proyectaba realizar.

C) La indexación judicial sobre la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), comprendida dentro desde la fecha de admisión de la presente demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo que declare con lugar su pretensión, de acuerdo al índice nacional de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN

En la oportunidad para contestar la demanda, la ciudadana M.C.G.F., identificada en actas, debidamente asistida por la profesional del Derecho MAYERLIN VALENCIA inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 116.555, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención en los siguientes términos:

1) Conviene que es cierto que en fecha 2 de Noviembre de 2011 se firmó un contratote reserva de inmueble, que cumple con los requisitos estipulados en la legislación venezolana.

2) Que conviene en el numeral segundo del contrato de reserva de inmueble, cuyo contenido es el siguiente: “Ambas partes acuerdan que la presente reserva tendrá validez de CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS consecutivos o calendario, contados a partir de la fecha de la presente reserva … así como también específica literalmente: “…LOS PROMITENTES VENDDEDORES no estarán sometidos, ni de ninguna forma subordinados a los trámites, términos o condiciones que exigiere la persona, entidad o institución bancaria que provea el correspondiente financiamiento; por lo que todos os riesgos que deriven del mismo o de su gestión estarán a cargo de LOS PROMITENTES COMPRADORES y en tal virtud no le podrían ser opuestas a LOS PROMITENTES VENDEDORES, y que el referido contrato con las cláusulas anexas y contentivas del mismo es un simple acuerdo de voluntad entre la partes, que en momento oportuno decidieron concretarlo actuando de buena fe.

3) Que conviene igualmente, en el numeral cuarto del contrato de reserva de inmueble, que especifica “… En caso de no efectuarse la Opción de Compra-Venta pactada, por una causa imputable a LOS PROMITENTES COMPRADORES, LOS PROMITENTES VENDEDORES tendrán derecho a a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MIL Bolívares FUERTES CON 00/100 (Bs. 10.000,00), representando esta al 50% del monto entregado en calidad de arras…”

4) Que niega particularmente la veracidad de los hechos que sólo por cuenta de actor ocurrieron, ya que no recae sobre ella la responsabilidad ante los requisitos exigidos por la entidad bancaria del PROMITENTE COMPRADOR, siendo este un acuerdo bien establecido en el numeral SWEGUNDO en su PARAGRÁFO PRIMERO del contrato de reserva, ya que para cristalizarse la opción de compra mencionada en el contrato consignado ante este Tribunal, contrato que por lo demás, sólo existe debido a la voluntad de las partes, no establece de manera expresa requisitos tales como la cédula catastral y el plano de mensura. Por ende ha respetado lo pactado, no encontrándose en ningún incumplimiento.

5) Que es precisamente la parte actora la que a través de una llamada telefónica a los intermediarios: Inmobiliaria Rent A House, desisten de la compra de la venta de dicho inmueble. Que a raíz de las reiteradas llamadas realizadas por dichos intermediarios, empleados de Rent A House, ocurrieron en repetidas ocasiones al lugar de trabajo de la parte actora, ubicado en el Hospital Coromoto, para entenderse con ella.

6) Que la parte actora solicitó bajo técnica de engaño una reunión con su cliente para plantear la solución a su negativa de compra, con sorpresa para ella y para la Inmobiliaria Rent A house, pues el mismo se presentó con media docena de abogados de manera intimidante, utilizando u n tono agresivo, fuerte, grotesco exigiendo como indemnización la suma de diez mil Bolívares fuertes, por su presunto incumplimiento, donde no querían que la Inmobiliaria Rent A house emitiera opinión alguna. Es entonces, que alega de manera nerviosa que no se encontraba en incumplimiento o desacato de lo pactado, puesto que EL PROMITENTE COMPRADOR era quien había desistido del mismo.

7) Que para esa momento le menciona al promitente comprador que tenía SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.500,00) y que podía darlos en parte de pago por los DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) que reclamaba el promitente comprador y que los TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) restantes, los pagaría en unos días.

8) Que se está en prsencia de una maniobra de engaños para desprenderse la parte acora de la responsabilidad que recae sobre ella por el incumplimiento del presente contrato, en cual se especificaba muy bien que LA PROMITENTE VENDEDORA no estaba sometida a las exigencias de documentos requeridos por la entidad bancaria; cabe destacar que se está en presencia de la participación de los intermediarios Inmobiliaria Rent A house.

9) Que la parte actora alega que el perito avaluador no pudo realizar el avalúo del inmueble por no contar con la cédula catastral y el plano de mensura y que estos eran requisitos fundamentales para la elaboración del mismo. Que lo cierto es que la etntida bancaria no puede realizar el avalúo sin encontrarse un requisito esencial y primordial como lo es el documento de opción de compra, documento que no se concretó por el desistimiento de la compra por parte de los promitentes compradores.

10) R. en la demanda en los siguientes términos:

Ahora bien ciudadano Juez, como quedó expresado en el texto del presente escrito. Yo como LA PROMITENTE VENDEDORA no he incumplido en ninguno de los acuerdos pactados de mutuo consentimiento, suscritos en los mejores términos y con base en la buena fe, en el contrato de reserva de inmueble objeto de este litigio, por lo que es la parte actora quien ha incumplido los términos tipificados en el contrato de reserva de inmueble al no entregarme la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,00 Bs.) que establece la cláusula penal del mencionado contrato y es por lo que reconvengo conforme a lo pautado en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil vigente; a los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V..

En tal sentido, solicito el pago adeudado el cual corresponde a la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,00 Bs), por concepto de penalidad, la cual está tipificada en el documento de reserva de inmueble en su cláusula cuarta, así como también la indexación judicial por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (20.000,00 Bs) de acuerdo al índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela y la condenatoria en costas de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V., celebraron con la ciudadana M.C.G., un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, con vigencia de 45 días consecutivos a partir del 02 de noviembre de 2011, sobre una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, identificada como manzana N° 5, casa N° 11-51, Monte Claro (antes 18 de octubre), calle R, (antes PQ) Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo estado Zulia; entregando la cantidad VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f 20.000) por concepto de reserva de venta.

En el referido contrato se estableció, que en caso de no efectuarse la opción a compra venta, los involucrados en incumplimiento están obligados a reintegrar las cantidades recibidas, mas una indemnización de diez mil bolívares fuertes.

Igualmente se estableció que si los prominentes compradores dispusieren recurrir a fuentes de financiamiento, la prominente vendedora no estará sometida, ni de ninguna forma subordinado a los trámites, términos o condiciones que exigiere la persona, entidad o institución bancaria que provea el correspondiente financiamiento.

Al momento de efectuar los trámites legales para la adquisición la prominente vendedora no tenia en regla todos los documentos del inmueble, por lo que se imposibilito el avalúo y la posterior solicitud de crédito hipotecario por parte del los prominentes compradores; razón por la cual los prominentes compradores proceden a demandar a la prominente vendedora para que le reintegren los 20.000 bolivares dados como reserva del inmueble, mas la indemnización de 10.000 boliveres y la indexación correspondiente.

Por su parte, la demandada negó, la veracidad de los hechos por considerar que no recae sobre su responsabilidad los requisitos exigidos por la entidad bancaria de los prominentes compradores según lo establecido en la cláusula segunda del contrato.

Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…” En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Tanto la parte actora, como la parte demandada invocaron el merito favorable que arrojan las actas procesales, basado en el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar su pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

En ese sentido considera esta J., que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valoraran en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el merito de las actas el juez, esta en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se establece.

Hechos admitidos que no serán objeto de prueba

Fueron admitidos por las partes en la presente controversia los siguientes hechos:

1) La existencia de un contrato de Opción a Compra celebrado entre la ciudadana M.C.G., como prominente vendedora y los ciudadanos SEGUNDO ULISES CONTRERAS URBINA y D.M.F.V., sobre el inmueble N° 11-51, ubicado en el Sector Monte Claro, calle R, Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo estado Zulia.

2) La entrega de la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,ooo) por parte de los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V., a la ciudadana M.C.G., conforme a la CLÁUSULA CUARTA del contrato de Opción a Compra celebrado entre ellos.

Documentales aportadas por las partes

1. Copia simple del cheque N° 60000050 girado contra la cuenta N° 0116-0191-06-0012959383, del Banco Occidental de Descuento, a favor de M.G., por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000); El mencionado instrumento privado, se tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los Art. 1363 C.C, 1364 C.C y 429 C.P.C. Así se decide.-

2. Documento Privado “Contrato de Reserva de Inmueble”; celebrado entre la ciudadana M.G., como prominente vendedora y los ciudadanos SEGUNDO ULISES CONTRERAS y D.F.V., sobre el inmueble N° 11-51, ubicado en el Sector Monte Claro, calle R, Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo estado Zulia, El mencionado instrumento privado, se tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los Art. 1363 C.C, 1364 C.C y 429 C.P.C. Así se decide.-

3. Carta suscrita por el Arquitecto ANTONIO VOLPICELLI PORTILLO, de fecha 23 de mayo de 2012; El mencionado instrumento privado, no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo tanto este Tribunal no lo aprecia, no lo valora y lo desecha conforme a los alcances del Artículo 431 C.P.C. Así se decide.-

4. Estado de la cuenta 0116-0191-06-0012959383, correspondiente al ciudadano URBINA CONTRERAS SEGUNDO ULISES; El mencionado instrumento privado, no fue ratificado por informes, por lo tanto este Tribunal no lo aprecia, no lo valora y lo desecha conforme a los alcances del Artículo 433 C.P.C. Así se decide.-

5. Copia certificada de la sentencia de divorcio de fecha 30 de enero de 2009, dictada por el TRIBUNAL DE PROTECCIÓN DEL NIÑO, NIÑA Y ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, SALA N° 2 y Copia certificada de la homologación de liquidación y partición de comunidad conyugal dictada por este Tribunal en el expediente N° 2244, el 13 de diciembre de 2010, signada con el N° 260-2010; Los mencionados instrumentos públicos, se tienen como fidedignos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C y 1.359 C.C. Así se decide.-

PUNTO PREVIO

El ciudadano A.J.B.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó la falta de cualidad de su persona para sostener el presente juicio, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

(Omisis) “…Siendo la oportunidad legal y dando cumplimiento al cartel de citación publicado en el diario LA VERDAD en fecha veintiséis (26) de junio del año en curso (2012), me presento ante este despacho y OPONGO como punto previo la FALTA DE CUALIDAD de mi persona A.J.B.A., como demandado en este JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA signado con el expediente N° 2681; por carecer de la misma para sostener dicho juicio fundamentando legalmente mi oposición en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”

En cuanto a estas afirmaciones, esta J. cree oportuno realizar las siguientes consideraciones: El Procesalista A.R.R. (Tratado De Derecho Procesal Civil, V.I., 1995, p.27), sostiene:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, para afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En segundo lugar, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de noviembre de 2003 (P.T., Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, noviembre, 2003, p. 864), sostuvo:

…Ahora, bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquel a quien la ley en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva)

A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad solo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito.-

A su vez, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de mayo de 2004 (P.T., Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, mayo, p. 57-58) sostuvo:

El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. Tal interés ha de manifestarse en la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal se traduce en el decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, ante la comprobación de esa falta de interés, ella puede declararse de oficio, ya que no hay razón para que se movilice el órgano jurisdiccional., si el interés no existe. (…)

De las actas que conforman el expediente, se evidencia copia certificada de la HOMOLOGACIÓN DE PARTICIÓN Y LIQUIDACIÓN DE BIENES DE LA COMUNIDAD CONYUGAL decretada por este Tribunal el 13 de diciembre de 2003, en la causa N° 2244 formulada por los ciudadanos M.C.G.F. y A.J.B.A., mediante la cual se desprende lo siguiente:

(Omisis) “…PRIMERO: Declaramos que el patrimonio de la Comunidad Conyugal está constituido por: A) un (01) inmueble formado por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida identificada como M.N.. 05, casa No. 11-51 según nomenclatura Municipal, ubicada en Monte Claro antes 18 de octubre, calle “R”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de adquisición, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de noviembre de 2005, anotado bajo el N° 9, tomo 27, Protocolo Primero y se dan aquí por reproducidos íntegramente …(Sig)…SEGUNDO: Yo, A.J.B.A. antes identificado, RENUNCIO, a favor de la ciudadana M.C.G.F., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N..- 9.713.046 a todos los derechos que me corresponden por ley, equivalentes al cincuenta por ciento (50%) del inmueble antes mencionado…”

En sentencia de fecha 5 de noviembre de 2.005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente número 03-1310, con ponencia de la M.C.Z.D.M., señaló que en sentencia del 24 de marzo de 2.000 (Caso: J.G.D.M. y otro), dicha Sala definió la notoriedad judicial en los siguientes términos:

La Notoriedad Judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aun simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.

Por lo tanto, la notoriedad judicial no requiere ser probada y constituye una obligación para el Juez declararla. En este sentido se requiere que el llamado hecho notorio judicial, que ciertamente se opone al hecho notorio general, necesariamente deriva del conocimiento que tiene el juzgante no sólo sobre hechos, sino también sobre decisiones, autos y pruebas en virtud de su actuación como J., de tal manera que el juzgador puede hacer uso de esas circunstancias preexistentes en un proceso previo para otro posterior.

De tal manera, el jurista F.S., en su obra “El Conocimiento Privado del Juez”, Editorial Temis, páginas 191 a la 198, entre otros hechos explica lo siguiente:

Al lado de los hechos del dominio público que son conocidos por el Juez en razón a esa propiedad, hay una segunda e independiente que es la de los hechos cuyo conocimiento es específicamente judicial, es decir, de aquellos que consisten en la propia actuación judicial del Juez o que han constituido el objeto de su percepción judicial (…) lo que el Tribunal adquiere como resultado de la prueba con plena conciencia de su responsabilidad en la situación de receptor oficial de la prueba y generalmente bajo el control que permite la contradictoria configuración de nuestro proceso eso debe servir a los jueces de una vez y por todas como parte integrante de su saber y de ello pueden estar convencidos sin necesidad de repetir la prueba.

En este orden de ideas N.P.P. y otros en su obra “Código de Procedimiento Civil Venezolano”, señalan lo siguiente:

Notoriedad judicial: son hechos conocidos por el juez en razón de su propia actividad o procesos anteriores.

De igual manera la Sala Constitucional en sentencia de fecha 5 de octubre de 2.000, señala:

En Venezuela funciona la notoriedad judicial y ella –que atiende a una realidad- no puede quedar circunscrita a los casos expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el Tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su Tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes, y otros hechos semejantes. La situación es aún más clara cuando los fallos tienen efectos erga omnes, y el juez debido a esos efectos, si conoce la decisión, se ve en lo personal atado al contenido de la determinación judicial.

Ahora bien, de la Homologación de Liquidación y Partición de Bienes de Comunidad Conyugal, antes transcrita se evidencia que efectivamente el ciudadano A.B., cedió a la ciudadana M.C.G., los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble habido en comunidad conyugal, quedando constatada por este Tribunal la notoriedad judicial; y aun y cuando, no se haya cumplido con la formalidad de registro del referido fallo, resulta imposible otorgarle cualidad al ciudadano A.B., para sostener pasivamente este juicio, por cuanto el procedimiento nace en virtud de un Contrato de opción a compra que nunca avalo con su firma, y basado en un bien que ya para el momento de suscripción no formaba parte de su esfera patrimonial, y por lo tanto no podían surgirle de él derechos y obligaciones, y siendo que este último es requisito fundamental para celebrar algún acto Jurídico debe forzosamente esta J. excluirlo de la referida negociación y debe entenderse que el ciudadano A.B., no tiene en ese sentido la cualidad o el interés para sostener el presente juicio, por lo que se declara procedente su excepción y se excluye del mismo.- Así se declara.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El caso que ocupa la atención de este Tribunal se encuentra enmarcado dentro de la celebración de un contrato de opción a compra entre los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CANTRERAS y D.M.F.V., como opcionantes compradores y la ciudadana M.C.G., como opcionante vendedora, sobre un inmueble y su parcela de terreno ubicado en el Sector Monte Claro, calle R, de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

De de la transcripción del contrato se desprendes una serie de anomalías que obligan a esta J. a analizar la buena fe que deben tenerse los contratantes, conforme a la disposición contenida en el articulo 1.160 del código Civil

…Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…

La capacidad y el estado civil constituyen elementos que alteran o modifican el objeto de los contratos por cuanto si la primera esta limitada o sometida a interdicción y el segundo se oculta, omite o usurpa, la contratación podría ser nula o anulable.

…Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituyen una vía de comunicación del derecho con la moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el derecho. Así mismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídicas administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades.

La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que esta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar en los usos sociales o en derecho un limite.

Al momento de celebrar un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble, el opcionante vendedor debe necesariamente tener los requisitos que por ley le son propios y obligatorios, lo que le permitiría cumplir fielmente con su obligación como futuro vendedor de realizar la tradición legal del inmueble ofrecido en venta, máxime si dicha obligación esta sometida al cumplimiento en un lapso o término especifico y breve, como ocurrió en el caso de marras, caso contrario se estaría realizando una negociación sobre la cual se está conciente del la ausencia de requisitos formales que impiden realizar legalmente la venta, faltando al principio de buena fe que se deben los contratantes, imposibilitándose el establecimiento de cláusulas leoninas como eximentes de responsabilidades que la propia ley exige, por lo que debe entenderse que los contratos “…obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.

En el contrato de opción a compra, objeto de este juicio se estableció:

…PARRÁFO PRIMERO: Si los Prominentes Compradores dispusieren recurrir a fuentes de financiamiento, con el objeto de cubrir el pago del saldo del precio que debiere satisfacer en la oportunidad del otorgamiento del documento contentivo del contrato definitivo de compra-venta, LOS PROMINENTES VENDEDORES, no estará sometido, ni de ninguna forma subordinado, a los tramites, términos o condiciones que exigiere la persona, entidad o institución bancaria, que provea el correspondiente financiamiento, por lo que, todos los riesgos que deriven del mismo, o de su gestión, estarán a cargo de LOS PROMINENTES COMPRADORES, y en tal virtud, no le podrán ser opuestas a los PROMNENTES VENDEDORES, excepciones que guarden relación, directa o indirecta con el referido financiamiento, por las que se persigan liberar de responsabilidad a LOS PROMINENTES COMPRADORES, en caso de mora e incumplimiento, total o parcial, en las obligaciones que contempla el presente contrato…

Venezuela actualmente atraviesa una crisis habitacional que pese a los esfuerzos y las políticas sociales implementadas por los diferentes organismos del Estado, no alcanzan para satisfacer la demanda de adquisición de inmuebles, que por lo general con mucho sacrificio realizan las familias venezolanas, teniendo necesariamente que acudir a medios alternos de adquisición de viviendas, mediante solicitudes de beneficios sociales, o créditos hipotecarios, por lo que en virtud de tal necesidad son sometidos, generalmente por el más fuerte económicamente, a cláusulas lesivas para la parte que se ve obligada a aceptarla, atribuyéndole ventajas y eximiendo de riesgos o pérdidas a una de las partes, eximiendo o limitando la responsabilidad, invirtiendo la carga de la prueba, u obligando a la renuncia del fuero de jurisdicción, etc.

Estas cláusulas, muy extendidas en los contratos de adhesión, en los de las empresas aseguradoras, de transportes, y otros similares, son contrarias a la igualdad de partes y a la equidad.

Establece el artículo 31 de la ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional lo siguiente:

…Los Propietarios y ocupantes de inmuebles, así como los funcionarios responsables de la administración de inmuebles pertenecientes al estado, están obligados con el catastro a:

1) inscribir sus inmuebles en el Registro Catastral de la respectiva oficina municipal de catastro, suministrando a los funcionarios competentes los documentos y planos de mesura de los mismos, los derechos invocados, sus linderos, cabida y cualquier otra información de interés…

La disposición antes trascrita establece una “obligación de hacer” exclusiva y excluyente para los propietarios u ocupantes de inmuebles y funcionarios administradores de bienes inmuebles pertenecientes al estado, por lo que su cumplimiento en principio debe ser imperativo para el opcionante vendedor, no pudiendo este, excusar su cumplimiento sobre la base de una cláusula contractual convenida con una persona o personas incapaces por ley de tramitar dicha documentación.

Por lo que entiende esta operadora de Justicia que con el referido PARAFO PRIMERO de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato se puede o se podrían estar generando diversas relaciones contractuales que bajo el escudo de la misma, generaría en forma continua presuntos delitos que le correspondería calificar o tipificar al Ministerio Publico a instancia de la parte agraviada.

En tal sentido esta sentenciadora por considerar que el PARRÁFO PRIMERO de la CLAUSULA SEGUNDA del Contrato de Opción a Compra celebrado entre la ciudadana M.C.G. como prominente vendedora y los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y D.M.F.V., como prominentes vendedores, fue predispuesta por una sola de las partes, y va en contra de la buena fe, debido a que causa un grave desequilibrio en los derechos de los prominentes compradores y las obligaciones de la prominente vendedora, contraria a la igualdad y a la equidad, por lo que SE CONSIDERA LEONINA Y SE DECLARA NULA, sin que implique la nulidad del contrato.

Ahora bien, ni de las actas procesales, ni de las declaraciones de la demandada, ni de las pruebas aportadas por está se desprende, que para el momento de la celebración del contrato y la realización de la negociación jurídica la parte demandada ciudadana M.C.G., tenia los documentos necesarios que le permitieran realizar la tradición legal a la cual se estaba comprometiendo mediante la firma de un documento de opción a compra; ofrecido a la parte demandante en el presente juicio; así como para permitir la realización de las diligencias administrativas ante la entidad financiera que recibirá la solicitud del credito correspondiente, e igualmente, falto a la buena fe contractual que se deben los hoy litigantes, al suministrar un estado civil que modificaría, retardaría o anularía la futura negociación, adquisición o aprobación del crédito solicitado por los opcionantes compradores, al hacerlo incurrir en falsas declaraciones ante la institución bancaria a la cual sometería la aprobación del crédito hipotecario, siendo que estando la demandada divorciada, y la liquidación de bienes homologada por este mismo Tribunal, contrato con un estado civil distinto incluyendo en la negociación a una persona cuyo vinculo matrimonial se había extinguido mediante sentencia firme y ejecutoriada.

Por lo que conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a consagrar su fundamento y en relación a la codemandada M.C.F. no logró desvirtuar las afirmaciones formuladas por la parte demandante, a lo cual era su deber, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia de la acción incoada.

La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:

Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como establece el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: >

(D.E., Hernando., Teoría General de la Prueba judicial, Tomo I, Nº 130.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Con Lugar la Falta de Cualidad del ciudadano A.J.B.A., para sostener pasivamente el presente juicio.

SEGUNDO

Parcialmente Con Lugar la demandada interpuesta por los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y DIOLEIDA MARELYS FERNENDEZ, solo en lo que respecta a la ciudadana M.C.G.F...

TERCERO

Se condena a la ciudadana M.C.G., a reintegrar a los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y DIOLEIDA MARELYS FERNENDEZ, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) que se entregaron en calidad de arras por concepto de reserva de venta del inmueble, mas la indexación judicial correspondiente, para lo cual se ordena la experticia complementaria del fallo.

TERCERO

se condena a la ciudadana M.C.G., a pagar a los ciudadanos SEGUNDO ULISES URBINA CONTRERAS y DIOLEIDA MARELYS FERNENDEZ, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) por concepto de cláusula penal.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la litis de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil doce (2012).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZA TITULAR,

Dra. MARIELA DE LA PAZ S.S.

LA SECRETARIA,

A.. E.V.F.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, siendo las y tres horas y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 182-2012.

LA SECRETARIA,

A.. E.V.F..

WCG/pérez.