Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 8 de Junio de 2011

Antes de entrar a decidir el fondo del presente juicio, este juzgado debe pronunciarse sobre lo alegado por ambos demandados en sus contestaciones, tanto por el apoderado judicial de las demandadas CICOSA y CODISA, abogado G.S.I. y la codemandada S.W.W., asistidos por el abogado E.J.M. referido a la cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinal 9º, es decir, la cosa Juzgada, la cual se sintetiza en los siguientes argumentos: Que el demandante el 10 de abril de 2010 introdujo una demanda contra los mismos codemandados Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA) Corporación Inmobiliaria Occidental (CISOSA) y S.W.W., identificados en autos, con el mismo carácter o título, como arrendatarios de inmuebles que fueron vendidos por las compañías indicadas a la ciudadana Wu Wu y con la misma pretensión u objeto, con el fin de ejercer el retracto legal arrendaticio estipulado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que esta demanda se le asignó el Nº KP02-V-2010-1511 y fue admitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y T.d.E.L. en la fecha correspondiente. Posteriormente la demandante DISCALTEX C.A., en fecha 07 de junio de 2010, diligenció desistimiento de la demanda. Que ante el mismo, el tribunal de la causa homologó el auto de autocomposición procesal y declaró mediante auto del 9 de junio de 2010 que la misma se tenga como sentencia pasada en cosa juzgada entre las partes, como el efecto del desistimiento es la extinción del derecho por la misma causa, en éste caso se produjo la cosa juzgada, ya que la demandante no puede intentar la misma acción; pues quedó extinguido. Por lo expuesto solicitan se declare con lugar la cuestión previa opuesta.

Así las cosas, en relación a la cosa juzgada no basta que se trate idénticamente de la misma cosa, es preciso que la nueva demanda se funde sobre la misma causa, o sea, el mismo hecho jurídico, porque nada opone a que se pueda litigar de nuevo sobre la cosa que fue materia de discusión judicial, siempre que se alegue una causa distinta, puesto que con ello no puede alterarse la verdad jurídica resultante de lo juzgado de un modo firme, conforme a la Ley, y es indispensable que la nueva demanda sea entre las mismas partes y que estas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior, ya que una decisión judicial no puede tener efectos, sino entre las mismas partes y que estas vengan a juicio con el mismo carácter que en el anterior, lo cual es de lógica evidente, ya que una decisión judicial no puede tener efectos, sino entre los que intervinieron como parte en la cuestión sobre la cual recayó esa decisión; sin embargo las personas pueden ser idénticas; pero estar en el nuevo juicio con carácter diferente, en cuyo caso no procede el alegato de cosa juzgada; no es, pues, la persona física la que tiene relación con los efectos del juicio, sino la persona considerada jurídicamente.

Conforme a lo expuesto y examinados lo elementos de autos, quien juzga observa que si bien hubo el antecedente entre las partes de un juicio signado con la nomenclatura KP02-V-2010-1511, con el que se discute actualmente en el sentido de que la parte demandante en ambos juicios es R.H.V. actuando en su carácter de Director General y representante legal de la Sociedad Mercantil DISCALTEX CA contra la empresa CORPORACION CENTROOCCIDENTAL S.A. (CICOSA) y CENTROOCCIDENTAL DE INVERSIONES COCIEDAD ANONIMA (CODISA) representada por el ciudadano E.S.I. y contra la ciudadana S.W.W. la causa en ambos juicios es diferente porque se constata que la pretensión del primer juicio llevado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito es cumplimiento de contrato de opción a compra y nulidad de contrato de venta y la presente pretensión se trata de una Acción de Retracto Legal Arrendaticio siendo que en el primer caso se ventiló la acción a través del juicio ordinario y en el segundo caso se ventila a través del juicio breve, por lo que se evidencia que la cosa juzgada alegada en el presente caso no tiene asidero jurídico, por cuanto no cumple con los supuestos concurrentes legales para su procedencia, de acuerdo a lo establecido en el ordinal 3 del artículo 1.395 del Código Civil, en consecuencia la Cuestión Previa de cosa juzgada interpuesta por los codemandados no debe prosperar. Así se decide.

En relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o de Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retrato legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble.

Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes:

1. Que se trate de una situación derivada de contrato, de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado. b) Que el arrendamiento hubiere demandado más de dos años dentro de las cuales se computan el tiempo de duración de las prórrogas convencionales y legales, si la hubiere. c) Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. d) Que satisfaga las aspiraciones del propietario e) Que el inmueble objeto del ofrecimiento no sea porción del mismo. Aun cuando el señalamiento supuesto no se esté expresamente contemplados en el artículo 42 se considera este extremo como elemental para el derecho de preferencia ofertiva, y consecuente ejercicio del retrato legal arrendaticio.

Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retrato legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente.

Así lo establece el artículo 43 ejusdem el cual establece:

”El retracto Legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

El Artículo 49 de la misma Ley prevé que:

El Retracto Legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:

En los arrendamiento de habitaciones, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo

.

Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque.

Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el Artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.

Pruebas cursantes en autos:

Pruebas de la parte actora:

Junto con el libelo de la demanda promueve las siguientes probanzas:

1. Marcado “A”, copia simple de Registro Mercantil de la compañía “DISCALTEX” C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 15/03/1996, bajo el N° 60, Tomo 2-A. Dicho documento se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Copia simple de documentos privados de Contrato de Arrendamiento marcados “B”, suscrito entre Administradora de Activos C.A., representada por el ciudadano E.S.I. y la empresa DISCALTEX C.A., representada por el ciudadano R.H.V.. “c”, “d” “e” “f”, “g”, “h”, “i”, “j” “k”, “l”, “m”, siendo éste el último contrato de arrendamiento en el cual se establece en la cláusula primera lo siguiente: “La Arrendadora: suficientemente autorizada para este otorgamiento cede en arrendamiento a la “LA ARRENDATARIA” un inmueble compuesto por tres ambientes diferentes comunicados entre sí por una escalera común dispuestos a tres niveles distintos que forman parte de un pequeño edificio ubicado en el margen norte de la carrera 22 entre calles 24 y 25 de la ciudad de Barquisimeto, Edo. Lara. El bloque de propiedades trabadas y vinculadas parte del grupo de activos arrendados y pertenecientes a un mismo propietario está conformado por los tres espacios tachados y cerrados que conjuntas e individualmente son alquilados por este medio y que se identifican a efectos del presente contrato de la siguiente manera: a) Un primer recinto a nivel de calle formado por un salón de platabanda con la fachada sobre la carrera 22 de 4,40 Mts, de frente por 20 Mts, de largo aproximadamente el cual se continúa con una galería de 1,90 mts, de ancho en dirección sur-nortes a cuyo término en el lado norte de este alargado local techado, conformado por dos rectángulos yuxtapuestos, los cuales tienen una superficie conjunta de aproximadamente treinta Mts 2. Desde este ámbito se abre por una pequeña escalera entrada al segundo ambiente del conjunto inmobiliario dado en arrendamiento. B) Un segundo espacio cerrado y cubierto con platabanda el cual constituye la totalidad de la segunda planta del edificio del que forma parte el cual tienen un área techada de 220 Mts 2, aproximadamente. C) Un tercer espacio cerrado y cubierto con platabanda de aproximadamente 120 Mts2, el cual ocupa la mitad aproximadamente del tercer piso del edificio antes identificado. Desde esta última planta forma parte una terraza en la cual está emplazada una valla publicitaria. Este espacio abierto está arrendado a un inquilino diferente y por lo tanto “LA ARRENDATARIA”, no tiene acceso legal esta plataforma exterior, al cual se compromete a permitir paso y acceso para visitar dicha azotea en relación con las labores de mantenimiento, mejoras y limpieza de tales bienes”. Dichos documentos se valoran como fidedignos de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. Acompañó marcado “O” recaudos contentivos copias simples de reconocimiento de documentos privados, intentados por la compañía Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA) y Corporación Inmobiliaria Centro Occidental (CICOSA), contra el ciudadano R.H.V. y DISCALTEX C.A., Exp KP02-S-2009-010496, donde los primeros ofrecen la venta de la totalidad de los inmuebles, propiedad de las mencionadas compañías. Dichas copias se valoran de acuerdo a lo establecido en el 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. Copia certificada del mismo marcada con la letra “P” de opción compra-venta autenticado el 6 de abril de 2009 ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, inserto bajo el N° 49, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones, llevado por dicha notaría, donde E.S.I., en su carácter de presidente de las empresas Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA) y Corporación Inmobiliaria Centro Occidental (CICOSA) dam en Opción de Compra a la ciudadana S.W.W., los inmuebles objeto de la presente controversia, documento que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1359 del Código de Procedimiento Civil.

5. Consigna anexo marcado “R”, donde la ciudadana S.W.W., notifica a la firma mercantil DISCALTEX C.A., de que adquirió el conjunto de bienhechurías según consta en los documentos públicos que anexa señalando que los cánones de arrendamiento de cumplimiento de prórroga legal y demás obligaciones generadas a partir de la fecha 01/05/2010, deberán ser cancelados a su persona como legítima propietaria del inmueble. Dicho documento se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

6. Copia certificada de documentos registrados por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara con fecha 26/01/2010, quedando registrado bajo el N° 2010-139, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1395, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, donde se prueba que el ciudadano E.S.I., en representación de la empresa Corporación Inmobiliaria Centro Occidental (CICOSA), dio en venta a la ciudadana S.W.W., un inmueble propiedad de la vendedora constituido por un local comercial y oficinas construido sobre un terreno ejido ubicado en la carrera 22 entre calles 24 y 25 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara con un área de 254,29 Mts2, alinderado de la siguiente manera: Norte: En dos líneas, la primea de dos metros con terrenos que ocupó Comercial Miranda C.A., y ahora ocupa Centro Occidental de Inversiones C.A.; y la segunda de nueve metros con setenta centímetros (9,70 Mts), con terrenos que también ocupó Comercial Miranda C.A. y ahora ocupa Centro Occidental de Inversiones S.A.; Sur: En línea de 9 metros con 45 cm (9,45 Mts), con la carrera 22 que es su frente; Este: En línea de 30 metros con 40 centímetros (30,40 Mts), con terreno que posee o poseyó H.B. y oeste: En dos líneas la primea de un metro cuarenta y un centímetros (1,41 Mts) y la segunda de veintinueve metros con setenta y cinco centímetros (29,75 Mts), con terrenos que ocupó Comercial Miranda y ahora ocupa Centro Occidental de Inversiones S.A. El anterior documento se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil.

7. Copia certificada de documento público, el cual fue registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 10/05/2010, donde se prueba que el ciudadano E.S.I. actuando en su carácter de presidente de la Empresa Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), dio en venta un inmueble propiedad de su representada consistentes en bienhechurias a la ciudadana S.W.W. edificadas sobre un terreno ejido de propiedad municipal que mide 470 Mts 2, situado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, alinderado así: Norte: Terreno que es o fue ocupado por R.G.. Sur: Con la carrera 22 que es su frente. Este: con terreno que es o fue ocupado por V.R.C. y Oeste: Terreno que es o fue ocupado por C.G.G.. El mencionado documento se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil.

   Llegado al lapso de promoción de pruebas, promueve lo siguiente:

   1) Reproduce el mérito favorable de los autos, muy especialmente la confesión judicial prevista en el artículo 1.401 del Código Civil.

   2) Promueve el valor probatorio de los documentos públicos acompañados al libelo de la demanda, referido a las ventas realizadas por las compañías CICOSA y CODISA, a la ciudadana S.W.W., los cuales ya fueron analizados.

   3) El valor probatorio del documento de notificación de la Oferta de Venta Privada, de fecha 09/03/2009, la cual ya fue analizada.

   4) Promueve marcado con la letra “a”, copias certificadas de expediente KP02-S-2009-010496, relativos al procedimiento de jurisdicción voluntaria de Reconocimiento de Firma, Interpuesto por el ciudadano E.S.I., en representación de las codemandadas CODISA y CICOSA, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

   5) Promueve documental acompañado con libelo de demanda marcado letra “b”, y que tiene carácter de documento público en la cual consta opción de compra celebrado entre las compañías CODISA y CICOSA, de los inmuebles objeto de la presente controversia, los cuales ya fueron a.a.s.d..

   6) Promueve copia debidamente certificada del libelo de demanda identificado con el N° KP02-V-2010-1511, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.e.L. ya analizado.

   Pruebas de la parte Codemandada Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA) y Corporación Inmobiliaria Occidental S.A. (CICOSA)

   Con la contestación acompaña marcado “A” copia de libelo de demanda intentado por el ciudadano R.H.V. ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara por cumplimiento de contrato el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Llegado el lapso probatorio promueve:

1. Documento de Opción de Compra autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el Nº 49, Tomo 46 de los libros de autenticaciones, en fecha 06 de abril de 2009, contrato celebrado entre CODISA y CICOSA, la compradora S.W.W., el cual también fue promovido por la parte actora, ya valorado.

2. Copia Fotostática del documento de propiedad del tercero e inmueble opcionados, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el Nº 33, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 5 segundo trimestre de 1.991.

3. Copia Fotostática de la Resolución Nº 052-10 de fecha 02 de Marzo de 2010, donde la Alcaldía autoriza al representante legal para que registre el documento de compra venta del inmueble. Copia Fotostática de oficio emitida por la Alcaldía en fecha 05 de enero de 2010, donde se autoriza al representante legal de CICOSA y CODISA inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el Nº 26, folio 1 al 2, Protocolo Primero Tomo 18, Segundo Trimestre de 1.991, los cuales no aportan nada a la presente controversia, así se declara.

   Pruebas de la Codemandada S.W.W.

   Con la contestación de la demanda acompañó expediente KP02-V-2010-001511 en copia certificada (folio 41 al 188) por cumplimiento de Contrato intentado por R.H.V. en contra de CICOSA y CODISA y S.W.W., el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil.

   Llegado el lapso probatorio promueve

   1. Invoca el principio de la Comunidad de la prueba, especialmente la confesión del demandante contenida en 1) El libelo de demanda del asunto KP02-V-2010-1510 QUE ACOMPAÑÓ EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. B) La confesión del demandante en el libelo de la presente demanda identificada con la nomenclatura KP02-V-2010-3141 3) Declaraciones del representante legal de DISCALTEX C. A. señalada en el escrito de pruebas I, II, IV, las cuales corresponden a las pruebas promovidas, que fueron a.a.s.d..

   2. Promueve la copia certificada del asunto KP02-V-2010-1511 referido a demanda por cumplimiento de contrato intentado por el ciudadano R.H.V. en su carácter de Director General de la Sociedad Mercantil “DISCALTEX, C.A.” en contra de la empresa Corporación Inmobiliaria Occidental S.A. (CICOSA), Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA) y de la ciudadana S.W.W., el cual se acompaña con la contestación de la demanda, el cual ya fue valorado.

   3. Ratifica y promueve el documento consignado por el actor en su libelo, referido al último contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de febrero de 2008, ya valorado.

   4. Promueve anexo marcado con la letra “B” copia fotostática del expediente tramitado por ante Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara: KP02-V-2010-3141, instaurado en contra de la Sociedad Mercantil Centro Occidental de Inversiones C.A. (CODISA) y la ciudadana S.W.W. por el ciudadano C.H.R.L., en su condición de arrendatario de uno de los locales comerciales que forman parte de los inmuebles vendidos. Dicha copia, no fue impugnada y se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

   5. Promueve Inspección judicial donde solicita se deje constancia de los siguientes hechos: “1) Que aún cuando se trata de dos (02) inmuebles o edificaciones construidas en forma contigua (una al lado de la otra) son inmuebles totalmente independientes. 2) Que el inmueble identificado en la contestación de la demanda como INMUEBLE “A” o edificio comercial por la parte demandante, que fue el que me vendió la Sociedad Mercantil CORPORACION INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL S.A. (CICOSA) en fecha 26 de Enero de 2010, según consta de documento inscrito por ante el registro Público del 1er Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el Nº 2010.139, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.1395 correspondiente al libro de Folio Real del año 2010, está constituido por un pequeño edificio comercial compuesto de cuatro niveles o plantas. 3) Que se deje constancia de cuales son las áreas o espacios que dentro de este edificio comercial mantiene ocupadas de conformidad con el último contrato de arrendamiento de fecha 30 de julio de 2008, la sociedad mercantil DISCALTEX C.A. y cual es la forma que tiene DISCALTEX C.A. para acceder a estas áreas. 4) Que se deje constancia que el inmueble identificado en la contestación de la demanda como INMUEBLE “B” que es el que me dio en venta la Sociedad Mercantil denominada CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES S.A. (CODISA) según consta de documento inscrito por ante el registro Público del 1er Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el Nº 2010.606, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.1525 correspondiente al libro de Folio Real del año 2010, en fecha 10 de Mayo de 2010, está constituido por una construcción o bienhechuría tipo galpón techado en su totalidad con una estructura de cerchas metálicas recubiertas con láminas de acerolit. 5) Que se deje constancia que el techo de acerolit del galpón por el lado del mismo finaliza exactamente en la pared del lado oeste del denominado edificio comercial o INMUEBLE “A” 6) Que se deje constancia que este inmueble (galpón) es de una sola planta (nivel calle) cubierto por un techo fabricado con cerchas y acerolit y está dividido internamente en dos locales: 1) Un local de aproximadamente 9 Mts. de frente con la carrera 22, ubicado al lado izquierdo del galpón que es el que precisamente está arrendado al ciudadano C.H.R.L. y donde actualmente funciona una carnicería denominada Frigorífico Súper V.d.L., C.A., observándose a simple vista en la parte interna de este local, que presenta un techo de cielo raso, que impide la vista del techo del galpón que es como se dijo anteriormente una estructura de cerchas metálicas tapizadas con las láminas de acerolit. 2) Otro local de aproximadamente 4,40 Mts. de frente con la carrera 22, ubicado del lado derecho si se mira de frente del indicado inmueble, que es ocupado actualmente por “DISCALTEX C.A.” espacio éste donde a simple vista puede observarse un techo de platabanda, pero que al levantarse una de las láminas del cielo raso de la carnicería se observará que el techo de cerchas y de acerolit cubre igualmente el techo de platabanda del local ocupado por DISCALTEX C.A., lo que evidencia que ambos locales están dentro del galpón, conformando uno y otro un solo inmueble”.

   La mencionada prueba fue evacuada mediante traslado del Tribunal a-quo el cual se constituyó en la siguiente dirección: carrera 22 entre calles 24 y 25, Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Catedral, del estado Lara, una vez, que se notifica de su misión a la ciudadana S.W.W., se deja constancia que se encuentra presente el abogado E.J.M. en su condición de apoderado de la parte demandada, igualmente se encuentra presente el abogado R.D. en su condición de apoderado de la parte demandante, en este estado el tribunal deja constancia de los siguientes particulares: “Particular Primero: Se deja constancia que existen dos inmuebles totalmente independientes uno del otro. Particular Segundo: Se deja constancia que el inmueble identificado con la letra “A” está constituido por un edificio de cuatro niveles. Particular Tercero: Se deja constancia que el inmueble “A” en el 2 y tercer piso se encuentran ocupados por la empresa DISCALTEX C.A..Particular Cuarto: Se deja constancia que el inmueble identificado en la letra “B” está construido por una construcción tipo galpón techado con una estructura de cerchas metálicas con láminas de acerolit. Particular Quinto: Se deja constancia que el inmueble denominado con la letra “B” el techo de acerolit por el lado éste finaliza exactamente en la pared del lado oeste del inmueble denominado “A”. Particular Sexto: Se deja constancia que el inmueble denominado con la letra “B” está constituido por dos locales, uno en el lado izquierdo aproximadamente de 9 Kms. de frente donde funciona el Frigorífico Super V.L., C.A. se observa en la parte interna un techo de cielo raso que impide la vista del techo del galpón que es una estructura de cerchas metálicas y láminas de acerolit y otro local dentro del mismo galpón denominado inmueble “B” ubicado del lado derecho, ocupado por la empresa DISCALTEX C.A. y se observa una estructura de techo de platabanda y ambos locales están ubicados dentro del galpón denominado inmueble “B”. Igualmente se deja constancia que el techo de acerolit del galpón cubre el techo de platabanda del local que ocupa la empresa DESCALTEX C.A. No había nada más que constar”. La mencionada Inspección judicial se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, se determina los límites de la controversia derivada de los alegatos presentados por la parte como de las pruebas promovidas. Así tenemos que se trata de precisar si la parte actora cumple con los requisitos establecidos para la procedibilidad de la pretensión de retracto legal arrendaticio, en cuyo libelo de demanda plantea los siguientes pedimentos: 1)”Que mi representada, la empresa DISCALTEX C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, bajo el Nº 60, Tomo 2-A de fecha 15-03-96, se subrogue a la ciudadana S.W.W., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.011-569, en cada uno de los contratos de venta celebrados por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) cada uno, cancelados según dos documentos otorgados por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 26-01-2010, anotado bajo el Nº 2010-139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.1395 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2010; y de fecha 10-05-2010, anotado bajo el Nº 2010-606, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.1525 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010. 2)Que las ventas que se realizaron a la ciudadana S.W.W., ya identificada, según los documentos anteriormente citados, se declaren nulas a objeto de que los inmuebles se transfieran a mi representada por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizaron las mismas. Y en caso que los dos demandados no convengan en la parte petitoria, pido que la sentencia dictada por este Tribunal me sirva de título de propiedad, ordenando al Registrador Inmobiliario respectivo, realizar las correspondientes inserciones, y ante el cual pagaré el precio señalado de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) por cada inmueble vendido. 3) Pagar las costas del proceso”

Dicha argumentación fue contradicha por la parte demandada alegando que desde el 03 de Enero de 1997 hasta el 03 de Julio de 2003, se le alquiló a DISCALTEX la Planta baja y el Primer Piso del Edificio que era propiedad de CICOSA ubicada en la carrera 22 entre calles 25 y 25 de esta ciudad, el cual se le vendió a S.W.W. según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 25-01-2010, anotado bajo el Nº 2010-39, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 36.11.2.1.1395 y correspondiente al Libro del Folio Real año 2010. A partir del contrato de arrendamiento suscrito con DISCALTEX C.A., en fecha 04 de julio de 2003, comienza a ocupar: 1) El área descrita como un primer recinto a nivel de calle formado por un salón de platabanda con la fachada sobre la carrera 22 de 4,40 mts de frente por 20 mts de largo aproximadamente, el cual se continúa con una galería de 1,90 mts de ancho en dirección Sur-Norte a cuyo término en el lado norte de este alargado local techado, conformado con dos rectángulos yuxtapuestos los cuales tienen una superficie conjunta de aproximadamente 30 mts y b) La segunda y tercera planta del Edificio anteriormente indicado. Agrega que el local descrito como “a”, el cual tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (90 M2), es una subdivisión del local que era propiedad de CODISA y que se le vendió a la referida S.W.W. según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 10-05-2010, anotado bajo el Nº 2010-606, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 362.11.2.1.1.1525 y correspondiente al Libro del Folio Real año 2010, el cual mide un total, aproximado de CUATROCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (470 m2) y es colindante por el Este con el Edificio antes referido. Por lo tanto, hasta la fecha en que el demandante ejerce la acción de retracto legal arrendaticio, el arrendamiento se circunscribe a la subdivisión de un local de mayor extensión y a las plantas dos y tres del Edificio colindante. De tal manera, que el Edificio actualmente está ocupado, en la Planta Baja y el Primer Piso, por la compradora S.W.W. y en los pisos dos y tres por el demandante. Así mismo, el local comercial contiguo, que era propiedad de CODISA, lo ocupan, el demandante, en una subdivisión que mide aproximadamente NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92 m2) y el otro inquilino, C.H.R.L., con un área de aproximadamente DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 m2), de total de superficie que tiene dicho local. Señala lo anterior para indicar que DISCALTEX no arrendó la totalidad de los dos (2) inmuebles por los cuales demanda el retracto legal, sino solo mantiene alquilado una parte del local de mayor extensión que CODISA le vendió a S.W.W. y dos plantas del Edificio Comercial que CICOSA le vendió a la misma compradora. Entonces, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente el retracto legal arrendaticio, en el caso de autos, porque el arrendatario sólo alquiló parte de cada uno de los inmuebles globalmente vendidos a S.W.W.. Señala que la parte actora, maliciosamente, alega que los locales vendidos “se encuentran ubicados en el Edificio Comercial que consta de cuatro niveles, oficinas, salones y depósitos construido sobre un área de terreno ejido de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (254,29 mts2); esto no es cierto, por cuanto es totalmente comprobable, por los contratos de arrendamiento aportados por la contraparte al juicio (sobre todo el suscrito el 04 de julio de 2003, que corre al folio 65 del expediente) y por los demás medios de pruebas que se promuevan en el juicio, que DISCALTEX C.A, solo tuvo ocupación parcial de dos (02) inmuebles colindantes, totalmente individualizados, de propietarios diferentes y no integrados registralmente.”

Ahora bien, dos de los requisitos Sine Qua Non para que proceda la preferencia ofertiva arrendaticia y por ende la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, son que se trate de un arrendamiento y que el inmueble objeto del ofrecimiento no sea una parte de la totalidad del inmueble ofrecido en venta.

En el caso que nos ocupa se observa: que del material probatorio analizado, principalmente del último contrato de arrendamiento y de la prueba de Inspección Judicial promovida, se constata que la controversia versa sobre dos inmuebles, uno marcado “A” conformado por un pequeño edificio de cuatro (4) niveles que está constituido un primer recinto a nivel de calle formado por un salón de platabanda con la fachada sobre la carrera 22. Un segundo espacio cerrado y cubierto con platabanda, un tercer espacio también cerrado y ubicado con platabanda y un cuarto espacio contentivo de la azotea del edificio. El otro inmueble que se identifica marcado “B” consta de dos locales comerciales, siendo que el local comercial del ciudadano R.H.V. (DISCALTEX C.A.) del primer edificio ocupa el segundo, tercer y cuarto nivel, así como uno de los locales del segundo inmueble marcado “B”, de manera que el otro local de éste edificio es ocupado por FRIGORÍFICO SUPERVICTORIA LARA y el primero y segundo nivel del primer edificio marcado “A” es ocupado por Comercial “TODAS BELLAS”, propiedad de la ciudadana S.W.W.. De manera que sólo lo arrendado al demandante es una porción de los dos inmuebles, la cual ha sido vendido, como un todo a través de dos documentos diferentes a la ciudadana S.W.W. por lo que se determina que entre las empresas CICOSA y CODISA y el actor existe un arrendamiento parcial, distribuido en la forma ya discriminada anteriormente, por lo que fue dado en arrendamiento sólo parte de los mencionados inmuebles y no su totalidad, existiendo un impedimento de orden procesal para el ejercicio del presente retracto legal arrendaticio, lo cual en el presente caso no debe prosperar, así se decide. Decidido de esta manera el presente caso, se hace innecesario el análisis de los elementos que dan nacimiento a la nombrada acción de este retracto como son la duración del contrato, la notificación al arrendatario, etc., así se decide.

D E C I S I Ó N

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara, SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y T.D.E.L., de fecha 14/03/2011, que declaró SIN LUGAR la cuestión previa de cosa juzgada alegada por la parte demandada prevista en el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente declaró SIN LUGAR la presente pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por empresa DISCALTEX, C.A., representada por el ciudadano R.H.V. en contra de COPRORACION INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL S.A. (CICOSA), CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA (CODISA) y la ciudadana S.W.W., todos identificados.

Se condena en costas a la parte actora conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, igualmente se condena en Costas a la parte demandada en relación a la cuestión previa de cosa juzgada por haber resultado vencida en ésta incidencia.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el Art. 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese oportunamente.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.D.M.M.A.. J.M.

Publicada en la misma fecha en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada, conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.