Decisión nº 2203 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 22 de Febrero de 2011

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA DE LICORES PÉREZ C.A.”, inicialmente denominada “DISTRIBUIDORA DE LICORES LEVY, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de junio de 2003, bajo el N° 32, Tomo 8-A, con última modificación mediante acta de asamblea extraordinaria, inscrita ante el referido Registro en fecha 27 de junio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 13-A, representada por su Presidente, ciudadano J.P.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 181.978.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio J.A.C.E., titular de la cédula de identidad N° V-6.286.569, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.111, según consta en Poder apud acta conferido en fecha 11 de octubre de 2010, inserto al folio 72.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano C.C.M.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 8.098.352.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados B.C.S. y R.K.S.O., titulares de las cédulas de identidad Nros V- 2.688.910 y V- 11.495.226, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.640 y 67.308, respectivamente, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de enero de 2001, bajo el N° 08, Tomo 04, folios 24 al 26 de los libros respectivos, inserto a los folios 92 y 93.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 12.803-10.

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PARTE NARRATIVA:

Surge este proceso a través de escrito libelar, recibido por distribución, presentado por el ciudadano J.P.P., ya identificado, quien actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA DE LICORES PÉREZ C.A.”, ya identificada, asistido de abogado expresa:

* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros respectivos, su representada celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano C.C.M.G., ya identificado, sobre un inmueble compuesto por una casa con local comercial, ubicado en el sector conocido como Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un lapso de duración por un (01) año fijo prorrogable contado a partir del día 29 de julio de 2008 hasta el 29 de septiembre de 2009, habiéndose prorrogado convencionalmente, a su decir, hasta el día 29 de septiembre de 2010.

* Asimismo manifiesta, que en fecha 22 de marzo de 2.010, notificó por medio del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira al arrendatario, sobre su deseo de rescindir el contrato de arrendamiento; el cual, según lo decidido por este Tribunal en fecha en Sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2009, en el expediente N° 11.992, “se renovó a partir del 30-07-2009 y se vencía el 30-07-2010”; notificación realizada, a su decir, con el propósito de poner fin a la relación arrendaticia, la cual se efectuó mediante solicitud N° 5901.

* De igual manera arguye, que es el caso, que el arrendatario ha incumplido con cláusulas contractuales, que conllevan, a poner en inminente peligro por deterioros en la estructura del inmueble, lo que hacen temer un colapso de sus estructuras, dichas cláusulas a su decir son: 1. Cláusula Primera, donde las partes convienen que todo está en perfecto estado de funcionamiento y conservación. 2. Cláusula Cuarta, la cual, entre otras dice: “…además declara conocerlo y recibirlo (el inmueble) en condiciones óptimas, las cuales satisfacen sus necesidades”. 3. Cláusula Séptima, “El Arrendatario declara que recibió el inmueble objeto de este contrato en perfectas condiciones para su uso comercial tales como pintura, aguas negras, aguas blancas e instalaciones eléctricas”. Manifestando que dicho incumplimiento se desprende de la Inspección Judicial realizada el día 13 de julio de 2010, en el expediente N° 6188 por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

* Finalmente concluye afirmando que, al hacerse necesaria la entrega del inmueble en razón del incumplimiento del demandado con sus obligaciones contractuales, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento aquí referido, con determinación del pago de los daños si los hubiere. Asimismo solicitó el pago de costas, costos, honorarios profesionales y la correspondiente indexación monetaria.

* Fundamentó la demanda en los artículos: 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, 1167, 1264 y 1271 del Código Civil, estimándola en la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00), (Folios 1 al 4).

Acompañó el libelo con: Copia fotostática del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil demandante, marcada con la letra “A”; copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcada con la letra “B”; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros respectivos, marcado con la letra “C”; Solicitud de Notificación Judicial N° 5901 evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “D”; Solicitud de Inspección Judicial N° 6188-10, evacuada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 13 de julio de 2010, marcada con la letra “E”. (Folios 4 al 70).

En fecha 06 de octubre de 2010, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano C.C.M.G., para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 71).

En fecha 01 de noviembre de 2010, el Alguacil del Tribunal informó mediante diligencia, que no le fue posible localizar y citar al demandado, en las oportunidades en que se trasladó para tal fin. (Folio 73).

En fecha 04 de noviembre de 2010, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante, se ordenó la citación del demandado por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código Civil, librándose los carteles correspondientes. (Folios 74 al 76).

En fecha 15 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia consignó los carteles de citación ordenados por este Tribunal, cuya publicación fue realizada en los diarios “La Nación” y “Los Andes” de esta ciudad. (Folios 77 al 79).

En fecha 23 de noviembre de 2010, el Secretario del Tribunal, mediante diligencia informó que el día 19 de noviembre de 2010, cumplió con la fijación del cartel de citación librado para el demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del código de Procedimiento Civil. (Folio 81).

En fecha 20 de diciembre de 2010, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante, y vencido el lapso de comparecencia del demandado, ciudadano C.C.M.G., sin que lo hubiere hecho por sí o por apoderado judicial alguno, se le designó como Defensora Ad-Litem a la abogada DIAMELA CALDERON, ya identificada, librándose la correspondiente boleta de notificación. (Folios 82 y 83).

En fecha 12 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal informó que el día 11 de enero de 2011, cumplió con la notificación de la defensora ad-litem designada. (Folio 85).

En fecha 14 de enero de 2011, la abogada DIAMELA C.B., aceptó el cargo de defensora ad-litem de los demandados, siendo juramentada en fecha 19 de enero de 2011. (Folios 86 y 87).

En fecha 25 de enero de 2011, conforme a lo peticionado por la representación de la parte demandante, se ordenó la citación de la defensora ad-litem, librándose en esa misma fecha, la correspondiente boleta de citación. (Folios 88 y 89).

En fecha 28 de enero de 2011, se hizo presente en el Tribunal, el abogado B.C.S., consignando poder conferido por el demandado para su representación en este proceso. (Folios 90 al 93).

En fecha 01 de febrero de 2011, tuvo lugar el acto conciliatorio acordado en el auto de admisión de la demanda, con la asistencia de la representación judicial de la parte demandada, en razón de lo cual, ante la inasistencia de la parte demandante, se declaró desierto el acto. (Folio 94).

En esa misma fecha, el apoderado judicial del demandado mediante escrito dio contestación a la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola por considerar que no se ajusta a la realidad, considerándola infundada y fundamentada en hechos irreales, alegando al respecto lo siguiente:

* Que mantiene con los propietarios del referido inmueble una relación arrendaticia desde el día 29 de enero de 2001 hasta la fecha, en la cual se han firmado contratos sucesivos tanto de Comodato como de Arrendamiento, a saber: 1. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 08 de febrero de 2001, bajo el N° 40, Tomo 15, folios 88 al 91 de los libros respectivos; 2. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de febrero de 2002, bajo el N° 78, Tomo 34 de los libros respectivos; 3. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de agosto de 2002, bajo el N° 86, Tomo 146 de los libros respectivos; 4. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de agosto de 2003, bajo el N° 6, Tomo 79 de los libros respectivos; 5. Contrato de Comodato suscrito con la Distribuidora de Licores LEVY C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2004, bajo el N° 48, Tomo 185 de los libros respectivos; 6. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de agosto de 2005, bajo el N° 64, Tomo 200 de los libros respectivos; 7. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 16 de agosto de 2006, bajo el N° 12, Tomo 119 de los libros respectivos; 8. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 20 de agosto de 2007, bajo el N° 65, Tomo 150 los libros respectivos; 9. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de febrero de 2008, bajo el N° 44, Tomo 35 de los libros respectivos; y 10. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros respectivos, encontrándose sus originales en el expediente N° 11.992-2009, el cual solicita sea agregado a la presente causa.

* Asimismo arguye, que los contratos de comodato lo que constituyen es una simulación de contrato de arrendamiento y que en todos ha dado cabal cumplimiento a las obligaciones contraídas entre ellas el pago mensual de los cánones de arrendamiento de acuerdo al valor convenido en cada contrato, y que el motivo de esta causa igual que el motivo de la causa N° 11.992-2009, es por la no aceptación de su parte de un incremento de más del 100% del canon actual, sin previo aviso ni convenimiento de las partes por lo que optan por la vía compulsiva, cuando a decir suyo, es del conocimiento de la arrendadora que en el inmueble que ocupa funciona una carnicería, habiendo recibido amenazas verbales por parte del ciudadano J.P.P. y su cónyuge. .

* De igual manera arguye, que la parte demandante alega que su representado no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales provenientes de las cláusulas primera, cuarta y séptima, sin precisar en su libelo, a cual de los diferentes contratos de arrendamiento que forman parte de la relación arrendaticia se refiere; no apareciendo además, a su criterio, los fundamentos de derecho que debe llevar toda demanda, de conformidad con lo establecido en el numeral 5° del artículo 340 y artículo 882 del Código Civil, que en todo caso, debe estar fundamentada en la Ley Sobre la Materia.

* También alega, que en la cláusula primera del contrato suscrito el día 13 de agosto de 2008, siendo el último, no hace referencia alguna a que las partes convienen no reflejando, a decir suyo, ninguna obligación para su mandante, ya que a su parecer lo único que dice el arrendador es que el inmueble que arrienda consiste con local comercial y hace una descripción del mismo y que se encuentra en perfecto estado de funcionamiento y conservación, no existiendo a su parecer prueba de tal aseveración, pues el contrato fue redactado por el propio arrendador y no por el arrendatario quien, a su criterio, tiene que someterse a las condiciones que el arrendador le imponga. Afirma de igual manera, que tampoco existe prueba de lo manifestado por el arrendador en la cláusula cuarta, en lo que respecta que su poderdante recibió el inmueble en óptimas condiciones. En relación a la cláusula Séptima arguye que, la misma se refiere a que el arrendatario recibió el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a entregarlo igual, lo que a su parecer, indica que tampoco hay incumplimiento a esa cláusula por cuanto la relación arrendaticia esta vigente y el inmueble no ha sido entregado y es al momento de su entrega cuando su representado debe cumplir con la obligación que se prevé en dicha cláusula, en razón de lo cual considera que resulta improcedente la presente acción.

* También expresa, que al momento de realizar el arrendador una inspección judicial en el inmueble, su representado ejecutaba reparaciones a la parte eléctrica del local, haciendo ajustes en algunas acometidas, reparaciones menores que le corresponden al arrendatario y que siempre, a su decir, han sido obstaculizadas por algunas veces por el ciudadano J.P.P. y otras veces por su cónyuge M.M.P.D.P., quienes en forma grosera y altanera van al local y ofenden a los trabajadores y los corren a los fines que no realicen los trabajos para los que han sido contratados.

* Explana del mismo modo que, el fundamento de la demanda no se ajusta a la realidad y solo puede demandarse el desalojo del inmueble cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observándose, a decir suyo, que el ordinal “e” del articulo antes mencionado, establece que como causal, que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, lo cual no es aplicable en esta causa, pues a su decir, el inmueble es de vieja data y el arrendador durante los 10 años de la relación arrendaticia no le ha hecho el mantenimiento que le corresponde como es la impermeabilización que se debe a reparaciones mayores que debe realizar el propietario del inmueble y a quien, a su decir, le ha solicitado en forma verbal en varias oportunidades a lo cual, según su versión, ha hecho caso omiso. Observándose en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que se detallan en forma taxativa cuáles son las reparaciones locativas que le corresponden al arrendatario. (Folios 95 al 98).

En fecha 07 de febrero de 2011, la representación de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. Copia fotostática del expediente 11.992 del año 2009, que cursó por ante este Tribunal, donde cursan los siguientes contratos: a. Contrato de comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 08 de febrero de 2001, bajo el N° 40, Tomo 15, folios 88 al 91 de los libros respectivos; b. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de febrero de 2002, bajo el N° 78, Tomo 34 de los libros respectivos; c. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de agosto de 2002, bajo el N° 86, Tomo 146 de los libros respectivos; d. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de agosto de 2003, bajo el N° 6, Tomo 79 de los libros respectivos; e. Contrato de Comodato suscrito con la Distribuidora de Licores LEVY C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2004, bajo el N° 48, Tomo 185 de los libros respectivos; f. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de agosto de 2005, bajo el N° 64, Tomo 200 de los libros respectivos; g. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 16 de agosto de 2006, bajo el N° 12, Tomo 119 de los libros respectivos; h. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 20 de agosto de 2007, bajo el N° 65, Tomo 150 los libros respectivos; i. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de febrero de 2008, bajo el N° 44, Tomo 35 de los libros respectivos; y j. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros respectivos. Capitulo II. Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, ubicado en la Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. Capítulo III. Testimoniales de los ciudadanos R.D.M. y M.F.. (Folios 99 al 169). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha y proveídos todos y cada uno de los particulares promovidos. (Folios 171 y 172).

En fecha 10 de febrero de 2010, se declararon desiertos los actos testimoniales de los testigos promovidos por la parte demandada. (Folios 172 y 173).

En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandante, promovió como pruebas las siguientes: I. El mérito favorable de autos. II. Testimoniales de los ciudadanos: JOSE DE LA C.G. CONTRERAS, M.K. SUAREZ PRADA, ELIZABETH COROMOTO O.R., JUAN DE DIOS L.M., J.A.H. y B.G.A.D.. III. Experticia conforme al artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, sobre en el inmueble Local comercial ubicado en la Urbanización J. deM., calle 2 No 7-61 Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. IV. INSPECCION JUDICIAL realizada el 13 de julio de 2010, bajo el N° 6188 por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acompañada al escrito libelar. V. Notificación realizada por medio del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira al ciudadano C.C.M.G., mediante solicitud N° 5901. (Folios 174 al 177). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha y proveídos todos y cada uno de los particulares peticionados. (Folios 178 y 179).

En fecha 14 de febrero de 2010, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos para la realización de la experticia promovida por la parte demandante. (Folios 180 y 181).

En fecha 15 de febrero de 2011, rindieron declaración los ciudadanos: JOSÉ DE LA C.G. CONTRERAS, M.K. y ELIZABETH COROMOTO O.G.. (Folios 183 al 188).

En fecha 16 de febrero de 2011, rindieron declaración los ciudadanos JUAN DE DIOS L.M. y B.G.A.D.. (Folios 190 al 194).

En esa misma fecha este Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte demandada. (Folio 195).

En fecha 17 de febrero de 2011, la representación de la parte demandante renunció a la prueba de experticia por él promovida. (Folio 196).

Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa:

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PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, 1167, 1264 y 1271 del Código Civil, donde la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA DE LICORES PÉREZ C.A.”, en su condición de arrendadora demanda al ciudadano C.C.M.G., en su carácter de arrendatario, en razón de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros respectivos, sobre un inmueble compuesto por una casa con local comercial, ubicado en el sector conocido como Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Parroquia La concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, al haber incumplido que con cláusulas contractuales que conllevan, a poner en inminente peligro por deterioros en la estructura del inmueble, lo que hacen temer un colapso de sus estructuras, dichas cláusulas a su decir son: 1. Cláusula Primera, donde las partes convienen que todo está en perfecto estado de funcionamiento y conservación. 2. Cláusula Cuarta, la cual, entre otras dice: “…además declara conocerlo y recibirlo (el inmueble) en condiciones óptimas, las cuales satisfacen sus necesidades”. 3. Cláusula Séptima, “El Arrendatario declara que recibió el inmueble objeto de este contrato en perfectas condiciones para su uso comercial tales como pintura, aguas negras, aguas blancas e instalaciones eléctricas”, manifestando a su vez que, dicho incumplimiento se desprende de la Inspección Judicial realizada el día 13 de julio de 2010, en el expediente N° 6188 por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por lo que, solicitó que al hacerse necesaria la entrega del inmueble en razón del incumplimiento del demandado con sus obligaciones contractuales, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento aquí referido, con determinación del pago de los daños si los hubiere. Asimismo peticionó el pago de costas, costos, honorarios profesionales y la correspondiente indexación monetaria.

Por su parte el demandado a través de apoderado judicial, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que no se ajusta a la realidad, por ser infundada y fundamentada en hechos irreales, por lo que, arguyó como defensas las siguientes: Que mantiene con los propietarios del referido inmueble una relación arrendaticia desde el día 29 de enero de 2001 hasta la fecha, en la cual se han firmado contratos sucesivos tanto de Comodato como de Arrendamiento, a saber: 1. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 08 de febrero de 2001, bajo el N° 40, Tomo 15, folios 88 al 91 de los libros respectivos; 2. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de febrero de 2002, bajo el N° 78, Tomo 34 de los libros respectivos; 3. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de agosto de 2002, bajo el N° 86, Tomo 146 de los libros respectivos; 4. Contrato de Comodato suscrito con la ciudadana M.M.P.D.P., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de agosto de 2003, bajo el N° 6, Tomo 79 de los libros respectivos; 5. Contrato de Comodato suscrito con la Distribuidora de Licores LEVY C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 24 de septiembre de 2004, bajo el N° 48, Tomo 185 de los libros respectivos; 6. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de agosto de 2005, bajo el N° 64, Tomo 200 de los libros respectivos; 7. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 16 de agosto de 2006, bajo el N° 12, Tomo 119 de los libros respectivos; 8. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 20 de agosto de 2007, bajo el N° 65, Tomo 150 los libros respectivos; 9. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de febrero de 2008, bajo el N° 44, Tomo 35 de los libros respectivos; y 10. Contrato de Arrendamiento suscrito con la Distribuidora de Licores Pérez C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros respectivos, encontrándose sus originales en el expediente N° 11.992-2009, el cual solicita sea agregado a la presente causa. Asimismo arguyó, que los contratos de comodato lo que constituyen es una simulación de contrato de arrendamiento y que en todos ha dado cabal cumplimiento a las obligaciones contraídas entre ellas el pago mensual de los cánones de arrendamiento de acuerdo al valor convenido en cada contrato, y que el motivo de esta causa igual que el motivo de la causa N° 11.992-2009, es por la no aceptación de su parte de un incremento de más del 100% del canon actual, sin previo aviso ni convenimiento de las partes por lo que optan por la vía compulsiva, cuando a decir suyo, es del conocimiento de la arrendadora que en el inmueble que ocupa funciona una carnicería, habiendo recibido amenazas verbales por parte del ciudadano J.P.P. y su cónyuge.

De igual manera expresó, que la parte demandante alegó que su representado no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales provenientes de las cláusulas primera, cuarta y séptima, sin precisar en su libelo, a cual de los diferentes contratos de arrendamiento que forman parte de la relación arrendaticia se refiere; no apareciendo además, a su criterio, los fundamentos de derecho que debe llevar toda demanda, de conformidad con lo establecido en el numeral 5° del artículo 340 y artículo 882 del Código Civil, que en todo caso, debe estar fundamentada en la Ley sobre la Materia.

Respecto a tal alegado, aún y cuando no fue expresamente opuesto como cuestión previa, considera necesario esta operadora de justicia, resolverlo como punto previo, en tal sentido tenemos:

Que claramente el demandante al folio uno (01) precisó el contrato objeto de la pretensión, el cual es el “… contrato de arrendamiento por tiempo determinado y fijo celebrado el 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, el cual anexo a este escrito (…)”. Asimismo consta al folio dos (02) que el demandante indicó claramente los “INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTA LA PRETENSIÓN” los cuales transcribió y adminículo con Jurisprudencia. En razón de lo cual, el demandante cumplió a cabalidad con lo establecido en el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide,

Continuó su defensa arguyendo, que en la cláusula primera del contrato suscrito el día 13 de agosto de 2008, siendo el último, no hace referencia alguna a que las partes convienen no reflejando, a decir suyo, ninguna obligación para su mandante, ya que a su parecer lo único que dice el arrendador es que el inmueble que arrienda consiste en un local comercial y hace una descripción del mismo y que se encuentra en perfecto estado de funcionamiento y conservación, no existiendo a su parecer prueba de tal aseveración, pues el contrato fue redactado por el propio arrendador y no por el arrendatario quien, a su criterio, tiene que someterse a las condiciones que el arrendador le imponga. Afirma de igual manera, que tampoco existe prueba de lo manifestado por el arrendador en la cláusula cuarta, en lo que respecta que su poderdante recibió el inmueble en óptimas condiciones. En relación a la cláusula Séptima arguye que, la misma se refiere a que el arrendatario recibió el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a entregarlo igual, lo que a su parecer, indica que tampoco ha incumplido con esa cláusula por cuanto la relación arrendaticia esta vigente y el inmueble no ha sido entregado y es al momento de su entrega cuando su representado debe cumplir con la obligación que se prevé en dicha cláusula, en razón de lo cual considera que resulta improcedente la presente acción. También expresó, que al momento de realizar el arrendador una inspección judicial en el inmueble, su representado ejecutaba reparaciones a la parte eléctrica del local, haciendo ajustes en algunas acometidas, reparaciones menores que le corresponden al arrendatario y que siempre, a su decir, han sido obstaculizadas por algunas veces por el ciudadano J.P.P. y otras veces por su cónyuge M.M.P.D.P., quienes en forma grosera y altanera van al local y ofenden a los trabajadores y los corren a los fines que no realicen los trabajos para los que han sido contratados. Expuso del mismo modo que, el fundamento de la demanda no se ajusta a la realidad y solo puede demandarse el desalojo del inmueble cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observándose, a decir suyo, que el ordinal “e” del articulo antes mencionado, establece que como causal, que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, lo cual no es aplicable en esta causa, pues a su decir, el inmueble es de vieja data y el arrendador durante los 10 años de la relación arrendaticia no le ha hecho el mantenimiento que le corresponde como es la impermeabilización que se debe a reparaciones mayores que debe realizar el propietario del inmueble y a quien, a su decir, le ha solicitado en forma verbal en varias oportunidades a lo cual, según su versión, ha hecho caso omiso. Observándose en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que se detallan en forma taxativa cuáles son las reparaciones locativas que le corresponden al arrendatario.

PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS:

Dentro del lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas las cuales pasa a valorar esta Sentenciadora así:

LAS DE LA PARTE DEMANDADA:

- Copia fotostática del expediente 11.992 del año 2009, que cursó por ante este Tribunal, en lo que respecta a una serie de contratos tanto de comodato como de arrendamiento suscritos sobre el inmueble, no es valorada en razón de no aportar ningún elemento probatorio al mérito da la causa, ya que la presente acción se basa en la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros respectivos, por supuestamente haber incumplido el arrendatario-demandado con algunas cláusulas contractuales

- Inspección Judicial practicada por este Juzgado en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, ubicado en la Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, es valorada y tomado en consideración por esta operadora de justicia lo allí evidenciado, toda que vez que la misma cumple con lo establecido en los artículos 473, 474 y 475 del Código de Procedimiento Civil, en la misma se dejó constancia que el inmueble inspeccionado objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, se encuentra en regulares condiciones de uso y mantenimiento.

- Testimoniales de los ciudadanos R.D.M. y M.F., no puede ser objeto de valoración, en virtud de no haber presentados a rendir declaración.

LAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- El mérito favorable de autos, no es objeto de valoración por no constituir medio de prueba a los cuales el Legislador haya querido darle valor probatorio, toda vez que el Juez tiene el deber de analizar todos y cada uno de los alegatos de las partes.

- Testimoniales de los ciudadanos: JOSÉ DE LA C.G. CONTRERAS, M.K. SUAREZ PRADA, ELIZABETH COROMOTO O.R., JUAN DE DIOS L.M. y B.G.A.D., son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, siendo contestes en afirmar que el inmueble objeto del contrato controvertido se encuentra “deteriorado”.

- Experticia sobre el local comercial arrendado, no es objeto de valoración en virtud de haber renunciado a ella el apoderado de la parte demandante.

- Inspección Judicial evacuada en fecha 13 de julio de 2010, en la solicitud N° 6188 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, producida con el libelo de demanda, que corre inserta del folio 37 al 70, se trata de una inspección practicada previa al proceso, a los fines de su valoración, esta administradora de justicia se acoge al criterio de nuestro M.T., en el cual se establecen los requisitos a los cuales deben sujetarse las inspecciones judiciales preconstituidas, para ser apreciadas posteriormente en juicio, a saber:

"Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su evacuación no inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho..." (Subrayado de este Tribuna; Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de noviembre de 2000, O.P.T., N° 11, Tomo II, noviembre de 2000, páginas 717 y 718).

De la revisión del texto de la solicitud de la inspección se observa, que el abogado J.A.C.E., actuando con el carácter de apoderado judicial de la interesada, Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA DE LICORES PEREZ C.A.”, fundamentó dicha solicitud en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que prevé la posibilidad antes del juicio de practicarla para hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, en razón de lo cual, quien juzga aplicando analógicamente el anterior criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, le confiere pleno valor probatorio a la inspección judicial bajo análisis, sin necesidad de que la misma fuese ratificada durante el proceso, por cuanto hubo inmediación del Juez para dejar constancia de todos los hechos observados; en tal virtud, la misma sirve para demostrar que el día 13 de julio de 2010, se constituyó el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, junto con el solicitante, abogado J.A.C.E. y el ciudadano J.P.P. en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE LICORES PÉREZ, C.A., siendo recibidos por el ciudadano R.D.M. en carácter de “encargado”, dejando constancia que: “(…) en términos generales el inmueble objeto de la inspección presenta falta de mantenimiento sin que el mismo llegue al limite de estar totalmente deteriorado (…), observando además el Tribunal que practicó la Inspección que (…) el techo de la entrada del inmueble presenta deterioro, falta de vidrios en el frente del inmueble, las paredes de ladrillo necesitan mantenimiento y pintura, las paredes metálicas, presentan deterioro por oxido, asimismo la losa presenta desgaste y decoloración (…) Se observan filtraciones y pintura en mal estado en todo el inmueble (…)”.

- Notificación realizada por medio del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira al ciudadano C.C.M.G., mediante solicitud N° 5901, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, donde se le notificó al arrendatario conforme a lo decidido en el juicio anteriormente controvertido por ante este Tribunal en el expediente N° 11.992, sobre la voluntad del arrendador de rescindir del contrato de arrendamiento al vencimiento de la última prórroga convencional para el día 30 de julio de 2010, por lo tanto, al haber sido interpuesta la demanda en el mes de octubre de 2010, el demandado se encontraba gozando de la correspondiente prórroga legal, siendo viable interponer la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y así se considera.

Dicho todo lo anterior, pasa entonces esta operadora de justicia con base en las pruebas aportadas y lo arrojado de ellas, a dilucidar si hubo o no incumplimiento a las cláusulas primera, cuarta y séptima del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135, de los libros respectivos, teniendo como premisa lo establecido en el artículos 1592 del Código Civil, que establece como una de las obligaciones principales del arrendatario: “Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a la falta de convención, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias (…)”, al respecto, tenemos que:

* En la Cláusula Primera del nombrado contrato de arrendamiento se indica que el inmueble se encontraba al momento de ser entregado en “perfecto estado de funcionamiento y conservación”, de las inspecciones practicadas y valoradas en este juicio, se desprende que el inmueble presentaba para el día 13 de julio de 2010, fecha en que fue practicada Inspección por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira “(…) falta de mantenimiento sin que el mismo llegue al limite de estar totalmente deteriorado (…), observando además el Tribunal que practicó la Inspección que (…) el techo de la entrada del inmueble presenta deterioro, falta de vidrios en el frente del inmueble, las paredes de ladrillo necesitan mantenimiento y pintura, las paredes metálicas, presentan deterioro por oxido, asimismo la losa presenta desgaste y decoloración (…) Se observan filtraciones y pintura en mal estado en todo el inmueble (…)”, y para el día 16 de febrero de 2011, el inmueble según la inspección realizada por este Tribunal se encontraba en “regulares condiciones de uso y mantenimiento”. Declarando el arrendatario en la Cláusula Cuarta, también invocada por el demandante que conoce y recibe el inmueble en condiciones óptimas, las cuales satisfacen sus necesidades”, por lo tanto, efectivamente el demandado incumplió con las cláusulas primera y cuarta del contrato de arrendamiento dado que no mantuvo el inmueble en las condiciones de funcionamiento en que declaró haber recibido el inmueble; y así se decide.

En relación a la Cláusula Séptima, donde el arrendatario declaró que recibió el inmueble objeto de este contrato en perfectas condiciones para su uso comercial tales como pintura, aguas negras, aguas blancas e instalaciones eléctricas; quedó demostrado que fue parcialmente incumplida por el demandado, toda vez que, quedó demostrado que las “paredes necesitan mantenimiento y pintura, observándose de igual manera de la inspección de fecha 13 de julio de 2010, que la pintura se encuentra en mal estado; no habiendo quedado demostrado lo relativos a las aguas negras, blancas y funcionamiento de las instalaciones eléctricas, para lo cual era necesario el estudio de expertos; y así se decide.

No se acuerda pago por daños ni indexación monetaria, en virtud de no haber sido determinados los mismos por experto alguno, en razón de lo cual, es IMPROCEDENTE ordenar tales conceptos; y así se decide.

En conclusión, quedó demostrado que el arrendatario-demandado incumplió con lo estipulado y firmado por él junto con el arrendador-demandante en el contrato de arrendamiento aquí controvertido, en las cláusulas primera y segunda; y parcialmente con lo establecido en la cláusula séptima, por lo que, es procedente en derecho la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debiendo por ende ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide.

iii

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA DE LICORES PÉREZ C.A.”, contra el ciudadano C.C.M.G., ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros respectivos, se condena al demandado en lo siguiente:

ÚNICO: Como consecuencia lógica de la Resolución del Contrato de Arrendamiento se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble un inmueble compuesto por una casa con local comercial, ubicado en el sector conocido como Urbanización J. deM., calle 2, N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento resuelto.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

No hay condenatorio en costas por no haber sido declarados procedentes todas y cada una de las pretensiones de la parte demandante.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal a los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil once. AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

Abg. A.L. SIERRA

Juez Temporal

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02.00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “2.203”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

DarcyS.

Exp N° 12.803-10.