Decisión nº 189 de Juzgado Primero del Municipio Barinas de Barinas, de 6 de Agosto de 2009

A los fines de demostrar el inicio de la relación locativa y su duración de mas de diez (10) años así como la cualidad e interés para interponer la presente causa, promueve el valor probatorio que emana de las instrumentales contentivas de los contratos de arrendamiento acompañados al libelo marcado “B” e inserto al folio 07, marcado “C” inserto al folio 10, marcado “E” inserto al folio 14, marcado “F” inserto al folio 16

Dichas pruebas se aprecian y se valoran como documentos públicos de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar del funcionario competente para darle fe publica.

El valor probatorio que emerge de instrumentos acompañados al libelo e identificados con la letra “G”, referida a notificación de fecha 11 de noviembre de 2005, practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, efectuada al demandado- arrendatario ciudadano Cam Seo Fum, en atención a la voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia y al inicio de la prorroga legal.

Dichas documentales se aprecian y se valoran como documentos públicos de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar del funcionario competente para darle fe publica, sin embargo debe indicarse que la referida notificación fue realmente efectuada en fecha 18 de enero de 2006.

promueve último contrato de arrendamiento inserto al folio 23, el cual feneció el 09 de febrero de 2006, para demostrar certeza sobre la fecha de inicio y preclusión de la prorroga legal.

Dicho contrato de arrendamiento se valora y se aprecia como documento público por haber sido presentado en copia certificada expedida por el funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Promueve el valor probatorio que emana de copias simples del expediente 151, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, contentivo de la consignación arrendaticia.

Se valoran como copias fidedignas de su original por no haber sido impugnadas por el adversario, en la oportunidad legalmente establecida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Invoca el valor probatorio que emerge de copia certificada de sentencia definitiva dictada en el juicio de resolución de contrato, interpuesto contra el ciudadano Cam Seo Fum, el cual conoció este Juzgado bajo la nomenclatura N° 5192, y en cuya narrativa se desprende confesión espontánea del demandado admitiendo la notificación del desahucio y encontrarse para la fecha en que contesto la demanda disfrutando de la prorroga legal. Inserta a folio 32 y marcado con la letra “H”.

Al respecto, si bien es cierto que ni la legislación, ni la doctrina de nuestro país han hecho pronunciamiento sobre la prueba trasladada o son pocos sus pronunciamientos, no es menos cierto que en sentencia de casación de fecha 07-07-1974, se estableció lo siguiente: “Según el formalizante esto significa que la confesión debe ser hecha, no ante cualquier juez, sino ante el que este conociendo del asunto aunque sea incompetente. Sin embargo, tal interpretación es contraria a los términos mismos empleados por el legislador y a la presunta intención de éste. Sí el hubiera querido referirse a un juez que este conociendo de la causa, así lo hubiera expresado y no hubiera dicho simplemente, “ante un juez, aunque este sea incompetente”. (Autor: R.R.M., Las Pruebas en el Derecho Venezolano, al pie Pág. 235).

Desde otra perspectiva, las fotografías, las testifícales, la confesión, la inspección judicial utilizadas y valoradas en el primer juicio serían prueba directa en tanto que ellas servirían para demostrar de una manera directa el hecho o hechos controvertidos, pues si tales probanzas se han dado ante la autoridad competente y con las formalidades de ley tienen validez hasta prueba en contrario. Es por ello, que la confesión trasladada al presente proceso se valora y se aprecia por cuanto no fue constituye plena prueba de la notificación o desahucio realizado al demandado de autos, y del hecho mismo del disfrute de la prorroga legal, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil Venezolano. Así queda establecido.

Pruebas de la parte demandada:

• Valor y merito favorable de los autos en todo lo que pueda beneficiarle y especialmente el hecho que la ciudadana A.D.T. deM. funge como propietaria a sus dichos del inmueble objeto de litigio en la notificación de no renovación del contrato.

Respecto al mérito favorable de los autos se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual el mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Y en cuanto al libelo de demanda, este no constituye una prueba en sí ya que en el vierte el actor todas sus pretensiones y el derecho invocado, lo cual tiene que ser probado en autos a menos que la parte accionada los admita. Y por cuanto el argumento esgrimido por el demandado acerca de la propiedad del inmueble arrendado, no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza “Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal”, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador, por tal motivo resulta inadecuado e impertinente la defensa invocada.

• Promueve los contratos de arrendamiento que cursan a los folios 07 al 17 y del 23 al 24 del presente expediente, para evidenciar que la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado por haber operado más de dos (2) prorrogas consecutivas.

Dichos contratos de arrendamiento son apreciados y valorados como documentos públicos de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar del funcionario competente para darle fe publica. No obstante la interpretación del demandado referido a que la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado por haber operado más de dos (2) prorrogas consecutivas, resulta contraria a derecho y a la definición doctrinaria de los contratos a tiempo indeterminado, pues estos generalmente son celebrados de manera verbal, su tiempo de duración es impreciso o incierto en orden a su límite cuantitativo, es decir, ilimitado, con fecha de inicio pero sin final, no se conoce su agotamiento o conclusión, o aquel en el cual habiéndose estipulado un lapso determinado de duración, después de su vencimiento, opera la tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil vigente.

Punto previo

Previamente este tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones sobre la falta de cualidad o interés en el actor opuesta por el demandado en la contestación de la demanda, cuya defensa se refiere específicamente a que la demandante ciudadana A.D.T. deM., carece de legitimación y por ende cualidad para ejercer las acciones legales correspondientes, por cuanto la referida no es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento.

En este sentido el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte establece que:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio,… (sic).

La cualidad se encuentra definida como el derecho o potestad para ejercitar la acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato.

La legitimación o cualidad ´´Legitimatio ad causam´´, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda. Así mismo, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquélla contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

Ahora bien, en un juicio de “Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal” como es el caso que nos ocupa, no es materia de discusión y que corresponda establecerse la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues tal y como se indicara anteriormente, la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador, siendo en este caso la ciudadana A.D.T. deM., y aunado a ello la relación jurídica contractual que vincula a la arrendadora-demandante y al arrendatario-demandado no formo parte del contradictorio durante el proceso, por lo cual existe una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona del demandado, motivos suficientes para desechar la defensa previa opuesta por el demandado. Así se decide.

El Tribunal para decidir observa.

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso de Cumplimiento de Prorroga Legal, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.

De esta manera la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé entorno a la prórroga legal el contenido de las siguientes normas:

Artículo 38._En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. …………..

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39._La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 41._ Cuando estuviera en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

La prórroga legal obligatoria es un beneficio que el legislador le otorga al arrendatario que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que al vencimiento del mismo continué ocupando el inmueble arrendado por un cierto tiempo máximo, con fundamento a la duración de la relación arrendaticia, siempre que se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y con las obligaciones establecidas en la ley.

Ahora bien, en la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, es necesario precisar tanto la naturaleza del contrato es decir, si es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado; como la naturaleza de la relación arrendaticia diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento, toda vez que dependiendo de su duración se aplicará de determinada manera la prórroga legal de la relación contractual arrendaticia, pues dicha figura y su alcance depende de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato, de acuerdo con doctrina sobre “ El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 95, del autor R.H.C..

Siendo oportuno además definir la duración de la relación arrendaticia según el autor antes mencionado, de la siguiente manera:

El lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien determinado (Inmueble), independientemente a la duración del contrato o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas

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Es así como de los documentos que constan en el expediente apreciados y valorados por esta sentenciadora, se evidencia que la relación arrendaticia entre las partes en el caso de marras se inicio en fecha 15 de febrero de 1994, mediante contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado por Cuatro (4) años, renovable por un lapso igual a voluntad de las partes; autenticado en fecha 17 de enero de 1994, por ante la Notaria Pública de Barinas del Estado Barinas, anotado bajo el N° 87, tomo 03, de los libros de autenticaciones respectivos, vencido dicho contrato las partes contratantes realizaron nuevos contratos de arrendamiento por periodos de dos (2) años cada uno, contados a partir del 15 de febrero de 1998 hasta el 15 de febrero de 2000, autenticado el 04 de marzo de 1.998, ante la Notaria Publica Primera de Barinas. Contrato del 15 de febrero de 2000 hasta el 15 de febrero de 2002, autenticado en fecha 08 de marzo de 2000 ante la misma Notaria Publica. Contrato del 15 de febrero de 2002 hasta el 15 de febrero de 2004, autenticado en fecha 12 de marzo de 2002 ante la Notaria Publica Segunda de Barinas, y vencido este último contrato de arrendamiento el 15 de febrero de 2004 se prorrogo nuevamente la relación contractual por dos (02) años, según contrato de autenticado en fecha 12 de marzo de 2004, ante la Notaria Publica Primera de Barinas, el cual tuvo su fecha de vencimiento el 15 de febrero de 2006.

Así mismo se observa que aunque no fue establecido en el último contrato de arrendamiento la notificación previa de la no renovación del contrato, en fecha 18 de enero de 2006, la arrendadora-demandante ciudadana A.D.T. deM., en compañía del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta misma Circunscripción Judicial, notifico al arrendatario-demandado ciudadano Cam Seo Fum, su voluntad de no renovar el contrato en cuestión, concediéndole así mismo la prorroga legal correspondiente, a partir del vencimiento del ultimo contrato de arrendamiento es decir a partir del día 15 de febrero de 2006; notificación esta que fue debidamente firmada por el arrendatario-demandado y la cual no fue impugnada durante el juicio. Con lo cual se configura un desahucio propio o anticipado, y en consecuencia el arrendatario desde entonces se encuentra en conocimiento de la incontinuidad de la relación locativa. Concluyendo esta sentenciadora que en el presente caso habiendo celebrado las partes de manera consecutiva diferentes contratos de arrendamiento, cada uno con un tiempo de duración claramente establecido por tiempo determinado, en definitiva la duración de la relación arrendaticia fue por más de diez (10) años. Así se decide.

En este orden de ideas, llegado el día del vencimiento del lapso acordado en el último contrato de arrendamiento y no habiendo más prórrogas convencionales entre las partes, la prorroga legal comenzó a transcurrir inmediatamente en fecha 16 de febrero de 2006, entendiéndose entonces que la prorroga legal además de ser a plazo fijo, también tendría una duración máxima determinada de tres (3) años, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia anteriormente establecida es decir, más de diez años, al tenor de lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tuvo vencimiento en fecha 16 de febrero de 2009, siendo en esa misma oportunidad cuando la relación arrendaticia se extinguió y el arrendatario debió dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, situación esta que no se ha llevado a cabo. Por otro lado no se evidencia de las actas procesales elementos probatorios sobre el consentimiento de las partes para la continuidad de la relación arrendaticia, y que en consecuencia hubiese generado la tacita reconducción del contrato, por el contrario la arrendadora intento su acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del término, en el mes de marzo de 2009, actividad que se traduce nuevamente en su oposición a que la relación arrendaticia continuara. y no habiendo hecho la correspondiente entrega del inmueble arrendado conforme a las condiciones contractualmente pactadas en virtud del vencimiento del plazo pactado en el contrato y su prorroga legal, y no existiendo en autos ninguna otra prueba que valorar que desvirtué la pretensión de la actora concluye quien aquí juzga que el demandado queda obligado a cumplir lo expresado en el contrato convenido y a las consecuencias que se derivan del mismo incumplimiento de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, el cual estipula que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresados en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. En base a los razonamientos expuestos y a las normas jurídicas anteriormente analizadas se concluye que la presente acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal debe prosperar. Así se decide.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

Se declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentada por la ciudadana A.D.T. deM., debidamente asistida por su apoderada judicial la abogada en ejercicio M.C.R.Z., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.780, contra el ciudadano Cam Seo Fum, asistido por sus apoderados judiciales y abogados en ejercicio M.J.A., A.A.P.A. y M.A., inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 117.745, 8.546 y 12.076.todos ampliamente identificados en autos.

Se ordena al demandado ciudadano Cam Seo Fum, hacerle entrega a la demandante ciudadana A.D.T. deM., del inmueble arrendado constituido por un local comercial sin número, ubicado en el Barrio Ezequiel Zamora, Avenida Guaicaipuro, entre calles 5 y 6, del Municipio Barinas del Estado Barinas, libre de bienes y de personas.

Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.

Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Seis (06) días del mes de agosto de Dos Mil Nueve.- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Temp.

Abg. L.A.Q.. La Secretaria Titular

Abg. G.T.M.M.

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m, se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.

La Scria.

Exp. N° 2009-5346

LAQ/GTMM