Decisión nº 83 de Juzgado Primero del Municipio Barinas de Barinas, de 16 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 16 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero del Municipio Barinas |
| Ponente | Beatriz Margarita Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Prorroga Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. N° 2.007-5254
Sentencia Definitiva
Dmate: I. delC.B., O.E.S.B., Y.B. y M.T.S.B.
Dmdo: Empresa Ferretería y Pinturas Parra C.A.
Juicio: Cumplimiento de Prorroga Legal de Contrato de Arrendamiento.
Barinas 16 de Enero de 2008
196 ° y 148°.
Se inició la presente controversia por escrito libelar interpuesto por la ciudadana C.V.H., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8017, actuando en nombre y en representación de los ciudadanos I.D.C.B., O.E.S.B., Y.B. y M.T.S.B., por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL de contrato de arrendamiento.
En fecha 03-10-07 se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 08-04-2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda, librándose recaudos de citación en fecha 10-10-2007, los cuales fueron recibidos por el alguacil temporal de este Juzgado en fecha 15-10-2007, practicándose la citación personal de la parte demandada el día 06-11-2007, siendo consignada por el Alguacil temporal en la misma fecha. En fecha 08-11-2007, la accionada consignó escrito contentivo de contestación de la demanda. En fecha 12-11-07 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 13-11-07 el Tribunal dicta auto ordenando tener por citada la Empresa demandada. Por auto de fecha 14-11-07, son admitidas las pruebas presentadas por la actora, en fecha 27-11-2.007, el Tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30-11-07 se dicta auto de avocamiento al conocimiento de la causa por parte de la Juez Temporal designada en lugar de la Juez Lisbeth Andreina Quintero, y vencidos los lapsos correspondientes, en fecha 15-01-2.008 el Tribunal por auto declara dejar transcurrir el lapso de reserva.Resumidas así las actas procesales este Tribunal procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
MOTIVACIONES.
Alegatos de la parte actora:
Alega la accionante en su libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: que sus representados son propietarios del inmueble ubicado en la Avenida E.C. con Callejón 5 vía el Terminal de pasajeros N° 6-9 de esta ciudad de Barinas Estado Barinas, por haberlo adquirido por herencia dejada por su legítima madre B.B. deS., quién falleció el 26 de abril de 2.004, como se evidencia en planilla sucesoral y acta de defunción que consigna; que la causante de sus representadas en vida suscribió un contrato de arrendamiento con la Empresa mercantil Ferretería y Pinturas Parra C.A., representada por su representante legal ciudadano R.P.M., titular de la Cédula de Identidad N° 9.051.273, de este domicilio, de un local comercial que forma parte del inmueble ubicado en la Avenida E.C. con Callejón 5 vía el Terminal de pasajeros N° 6-9 de esta ciudad de Barinas, tal como se evidencia en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Barinas, anotado bajo el N° 08 tomo 01 de los Libros de autenticaciones, el cual anexa en original; que en fecha 13 de Septiembre de 2.004, 20 de Mayo de 2.005 y 30 de Septiembre de 2.005, se le notificó formalmente de la no renovación del contrato y que a partir del 1° de Octubre de 2.004, le empezaba a correr la Prórroga Legal a los fines de que hiciera entrega del local comercial arrendado; que no obstante a que ya se le había notificado la no renovación del contrato en fecha 28 de Septiembre de 2.006, a través de la Notaría Primera de Barinas, se le notificó formalmente la no renovación del contrato suscrito entre su causante y la empresa Ferretera y Pinturas Parra C.A. de que a partir del 1° de Octubre de 2.004 le empezaba a transcurrir la prórroga legal de 3 años, tal como se evidencia del documento que igualmente anexa; que en virtud de que el 1° de Octubre de 2.004, se le venció la prórroga legal acordada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la arrendataria no ha desocupado el local arrendado, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la citada Ley acude a esta autoridad para solicitar se ordene al ciudadano R.P. o L. deP. representantes legales de la Empresa, la entrega inmediata del local arrendado, ordenando el secuestro del mismo y el depósito de este en los
Alegatos de la demandada:
Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda, manifestó, entre otras cosas, lo siguiente: que la parte demandante alega la entrega inmediata del local de su propiedad que su representada ha venido ocupando en calidad de inquilina durante varios años, cumpliendo cabalmente con los compromisos derivados de la relación contractual; que es el caso que su representada tiene por objeto principal entre otros la compra y venta al mayor y al detal de productos nacionales e importados, almacenamiento, distribución, exhibición y aplicación de toda clase de pinturas, lo que constituye su única fuente de ingreso con la que sufragan los gastos de manutención y sobrevivencia de su grupo familiar; que debido a las características de la empresa sus mayores ingresos los percibe durante los meses de octubre, noviembre y diciembre por la época navideña; que por esta razón humildemente ruega se le conceda una prórroga hasta el mes de enero y permitirles realizar el cierre del ejercicio económico con las ganancias que pudieran reportarse; que ruega se abstenga este Tribunal de aplicar la medida solicitada ya que lesiona su derecho al trabajo consagrado en el artículo 87 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que la empresa constituye su único patrimonio e ingreso económico y subsistencia y única fuente de trabajo de todo el núcleo familiar; que ruega que el escrito sea admitido y como consecuencia se fije el mes de enero de 2.008 para efectuar la entrega material del local objeto de la demanda que han venido ocupando cumpliendo con sus obligaciones y que no han podido desocupar debido a la escasez de locales y al alto costo de los alquileres y las pérdidas que ello causa de tipo mercantil.
Pruebas de la parte actora:
Reproduce el valor y mérito de los autos muy especialmente los documentos consignados con el libelo de la demanda que corren insertos a los folios 2 al 15 ambos inclusive.
Al respecto:
El documento reproducido, cursante al folio 2 y 3 del Expediente, Poder, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público por emanar de un funcionario competente de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
El documento reproducido, cursante al folio 4, Acta de defunción, por emanar de un funcionario competente se valora como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.
El documento reproducido, cursante al folio 5, 6, y 7, Planilla Sucesoral, se le atribuye valor probatorio como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un funcionario público competente.
El documento reproducido, cursante al folio 8 y 9, contrato de arrendamiento, se le atribuye valor probatorio como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un funcionario público competente.
El documento reproducido, cursante al folio 10, carta contentiva de notificación, tratándose de un documento privado por cuanto no fue desconocido ni tachado por la parte a quien le fue opuesto, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.
El documento reproducido cursante al folio 11, publicación por la prensa, no se le atribuye valor probatorio por cuanto del mismo no se desprende la denominación del periódico ni la fecha en la cual fue realizada la publicación, y por cuanto hace mención y corrige una publicación de fecha anterior la cual no fue traída a los autos.
El documento reproducido cursante al folio 12, carta notificación, tratándose de un documento privado se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo no fue desconocido ni tachado por la parte a quien le fue opuesto, de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.
El documento reproducido cursante al folio 13,14 y 15, notificación, se le atribuye valor probatorio como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un funcionario público competente.
Reproduce y opone las cartas enviadas por su representada de fecha 20 de Mayo de 2.005, 28 de Septiembre de 2.005, así como la notificación hecha por la notario Primera en fecha 28 de Septiembre del año 2.006 y que corren insertas a los folios 10 – 12 – 13 al 15.
Su apreciación ya fue valorada en el numeral primero.
Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada en la oportunidad legal correspondiente no presentó escrito de promoción de pruebas.
El Tribunal para decidir observa.
En la sustanciación del presente procedimiento se observa que se dio cumplimiento a todas las formalidades de Ley, a los fines de que las partes pudieran ejercer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASI SE DECIDE.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
La prórroga legal se encuentra consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) …………..
La prórroga legal obligatoria es un beneficio que el legislador le otorga al arrendatario que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de que al vencimiento del mismo continué ocupando el inmueble arrendado por un cierto tiempo máximo, con fundamento a la duración de la relación arrendaticia, siempre que se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y con las obligaciones establecidas en la ley.
Ahora bien, en cuanto a la acción intentada por cumplimiento de prórroga legal, considera necesario y pertinente esta sentenciadora el precisar la naturaleza de la relación arrendaticia, es decir, si es a tiempo determinado o si es a tiempo indeterminado, por lo cual procede a hacer las siguientes consideraciones a los fines de determinar la procedencia o no de la acción intentada.
Al respecto tenemos, que se entiende por contrato a tiempo determinado aquel con determinación de tiempo, con lapso o longitud temporal, con fecha de inicio y fecha final, en fin, con tiempo cierto, preciso y prefijado, y sus prórrogas serán siempre con término igual, es decir, fijo y limitado. Por su parte el contrato a tiempo indeterminado es aquel con tiempo de duración impreciso o incierto en orden a su límite cuantitativo, es decir, ilimitado, con fecha de inicio pero sin final, no se conoce su agotamiento o conclusión, o aquel en el cual habiéndose estipulado un lapso determinado de duración, después de su vencimiento, opera la tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil vigente.
Consta en los autos del expediente: que la relación arrendaticia nació entre las partes mediante un contrato escrito a tiempo determinado, estableciéndose en su cláusula Segunda, una duración de un (1) año, contado a partir del 1° de Octubre del año 2.003, con prorroga convencional por una vez, la cual no operaría si una de las partes diera aviso a la otra de no renovarlo, en forma escrita entregada personalmente o mediante aviso publicado en un diario de Barinas, con quince (15) días de anticipación por lo menos al vencimiento del contrato.
En este orden de ideas, en el presente caso observa esta Juzgadora, la presencia de un contrato de arrendamiento por escrito de naturaleza fija y determinada, es decir, con certeza temporal que presenta un término inicial y un término final, cuya duración es de un (1) año, con fecha de inicio el 1° de Octubre de 2.003 y fecha de vencimiento el 1° de Octubre de 2.004, con prórroga convencional opcional o no obligatoria, en virtud de estar sujeta al cumplimiento o no de una condición, cual es el aviso dado por escrito personalmente o a través de publicación de no renovar el contrato, quince (15) días antes a su vencimiento, lo cual se verificó a través de la primera notificación enviada a la arrendataria en fecha 13 de Septiembre de 2.004, diecisiete (17) días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, lo que constituye un desahucio propio o anticipado, realizado a los fines de que la arrendataria estuviese en conocimiento de la incontinuidad de la relación arrendaticia, por ello no se produjo tal prórroga convencional y en su defecto, por no haber expresado la arrendataria su voluntad de no acogerse al beneficio de la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta última, por ser obligatoria para el arrendador operó de pleno derecho de conformidad con la Ley, a partir del 1° de Octubre de 2.004, fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, quien aquí decide debe aclarar, que el lapso de duración de la prorroga legal aplicable al caso que nos ocupa, en virtud de la duración de la relación arrendaticia, la cual fue de un (1) año, es el de seis (6) meses, tal como lo establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, dicha prórroga que se inició el 1°de Octubre de 2.004, venció el 1° de Abril de 2.005, y no el 1°de Octubre del año 2.007, como lo alegó la parte actora, en virtud de que el legislador estableció la prórroga legal dentro de un lapso máximo y por tiempo determinado en beneficio del arrendatario, es decir, le concedió un plazo fijo y único de acuerdo con el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, por lo tanto, mal podría entonces relajarse ese plazo fijo y único que prefija la Ley tomando en consideración la duración de la relación arrendaticia, lapso este que al cumplirse genera consecuencias y efectos jurídicos para las partes, entre ellos, el que la arrendadora podría exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, sin embargo se observa en el caso bajo estudio, que la arrendataria continuó ocupando el inmueble con consentimiento de la arrendadora quien le aplicó erróneamente el plazo de duración de la prórroga legal contemplado en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que procede en las relaciones arrendaticias que han tenido una duración de diez (10) años o más, lo cual es improcedente. Al respecto debemos expresar, que al precepto legal se le debe otorgar su correcta interpretación y aplicación al caso concreto, que la prórroga legal es de orden público, que el legislador le prefijó un lapso fijo y determinado, que dicho lapso se trata de cierto tiempo máximo, y que ese lapso se aplica de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia.
En el caso de autos tenemos entonces, que en virtud de que la arrendadora consintió y aceptó voluntariamente la continuación de la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, una vez vencida la prórroga legal contemplada en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue de seis (6) meses, fue a partir del 1° de Abril de 2.005, que la arrendadora debió exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, a los fines de impedir la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.614 del Código Civil que contempla:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo
.
En este orden de ideas, la actitud asumida por el arrendador, de exigir la entrega del inmueble a partir del 1° de Octubre de 2.007 y no desde el 1° de Abril de 2.005 (fecha de vencimiento de la prórroga legal), comporta una inactividad por su parte, generadora de consecuencias, como lo es la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose entonces la relación arrendaticia a tiempo indeterminado a partir del día 1°-04-2005. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, quien aquí juzga concluye, que habiendo operado la tácita reconducción en el presente caso, que conllevó a una relación sin determinación de tiempo entre las partes, es por lo que resulta evidente que la acción por cumplimiento de prórroga legal carece de fundamento jurídico pues solo es aplicable a los contratos a tiempo determinado y para el caso de los contratos a tiempo indeterminado le es aplicable, en consecuencia, la acción contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario o Resolución de contrato por causales no establecidas en el citado artículo 34 ejusdem, por lo cual es inoficioso para quien aquí sentencia entrar a analizar los hechos controvertidos en la presente causa, toda vez que la misma no resulta procedente, razón por la cual se debe declarar IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL propuesta. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA:
En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
Se declara IMPROCEDENTE la acción de Cumplimiento de Prorroga Legal de Contrato de Arrendamiento, intentada por los ciudadanos: I. delC.B., O.E.S.B., Y.B. y M.T.S.B., representados por la abogado en ejercicio C.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8017, contra la Empresa Ferretería y Pinturas Parra C.A. representada por los ciudadanos R.P. o L. deP., de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL de contrato de arrendamiento.
Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley.
Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los dieciséis días del mes de Enero de Dos Mil Ocho.- Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez Temp. La Secretaria
Abg. Beatriz M S.S.. Abg. G.T.M.M.
Quien suscribe, la Secretaria Titular del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial de Estado Barinas, Abg. G.T.M.M..- CERTIFICA: Que el anterior traslado es copia fiel y exacta de su original signado con el N° 07-5254 seguido por los ciudadanos: I. delC.B., O.E.S.B., Y.B. y M.T.S.B., representados por la abogado en ejercicio C.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8017, contra la Empresa Ferretería y Pinturas Parra C.A. representada por los ciudadanos R.P. o L. deP.; por Cumplimiento de Prórroga Legal de Contrato de Arrendamiento. Así lo certifico en Barinas a los dieciséis días del mes de Enero de Dos Mil Ocho. - Conste.
La Secretaria
Abg. G.T.M.M.
Exp. N° 07-5254.
BMSS/GTMM/mariana.
