Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 2 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta Alzada en virtud de sendas apelaciones, una, ejercida por la abogada Obdimar Mazzey de Matheus, inscrita en Inpreabogado bajo el número 56.801, en su condición de apoderada judicial de la demandada, ciudadana R.d.C.M., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula número 6.203.300, y la otra, propuesta por la abogada Glavic C.A.L., inscrita en Inpreabogado bajo el número 64.286, apoderada judicial de la parte demandante, sociedad mercantil Inversiones Centro Comercial Las Acacias, C. A., con domicilio en la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, inscrita en el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de Julio de 1988, bajo el número 84, Tomo 104, contra sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 14 de Febrero de 2012, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga sigue la preidentificada sociedad de comercio, en su carácter de arrendadora, contra la igualmente identificada persona natural, en su carácter de arrendataria.

Recibido el expediente en esta alzada el 28 de Febrero de 2013, se fijó término para sentenciar conforme a las disposiciones del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, tal como consta al folio 130.

Encontrándose esta causa en término para dictar sentencia, pasa este Tribunal a proferir su decisión, bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución el 6 de Diciembre de 2011 y repartido al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, la abogada Glavic C.A.L., ya identificada, apoderada judicial de la prenombrada sociedad mercantil Inversiones Centro Comercial Las Acacias, C. A., demandó a la ciudadana R.d.C.M., ya identificada, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal arrendaticia, sobre un inmueble propiedad de su representada, consistente en un local comercial distinguido con el número 39, situado en el Centro Comercial Las Acacias, ubicado en las avenidas Bolívar y 6, entre calles 18 y 19 de la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, que la arrendataria ocupa con su fondo de comercio denominado C.S., operado por la demandada.

Expresa la apoderada actora que el local comercial antes descrito le fue dado en alquiler a la demandada arrendataria mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, el 6 de Octubre de 1998, bajo el número 48 del Tomo 88; y que fue celebrado a tiempo determinado tal como se establece en la cláusula séptima del mismo.

Continúa alegando la parte actora que su representada procedió en fecha 5 de Octubre de 2007, a notificar a sus arrendatarios ubicados en el Centro Comercial Las Acacias, mediante publicación de cartel cumplida por ante el Diario El Tiempo, donde se estableció que una vez vencido el periodo contractual vigente, el contrato de arrendamiento no sería prorrogado de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así mismo se les participó que se les respetaría la prórroga legal que les correspondía por antigüedad.

La apoderada actora a.e.s.l.l.n. prórroga del contrato de arrendamiento correspondiente al local número 39, arrendado a la demandada, lo que hizo de la siguiente manera:

1) El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tenía una vigencia de un (01) año contado a partir del primero (01) de Noviembre de 1998 hasta el primero (01) de Noviembre de 1999, con prorrogas (sic) sucesivas de un (01) año siempre a término fijo. 2) En la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento se establece entre las partes las modalidades en que se pueden realizar las notificaciones, siendo una de ellas, la publicación de la notificación por medio de prensa local, es decir, por Diario El Tiempo o Diario Los Andes. 3) En la misma cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, también se establece que las notificaciones deber ser realizadas por los menos con sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. 4) La fecha en que salió la publicación de la no prórroga del contrato de arrendamiento del Local Nº: 39 por la prensa en el Diario El Tiempo fue en fecha cinco (05) de Octubre de 2007, es decir, que el vencimiento de la no prórroga del contrato de arrendamiento del Local Nº: 39 y la entrada en vigencia del disfrute de la prórroga legal comienza el primero (01) de Noviembre de 2008, cumpliéndose con lo establecido en el contrato de arrendamiento de haber notificado la no prórroga del contrato con más de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo. 5) Para el primero (01) de Noviembre de 2008, la arrendataria tenía una antigüedad de diez (10) años en el Local Comercial Nº: 39, por lo que le correspondían (sic) de pleno derecho un disfrute de la Prorroga (sic) Legal de tres (03) años, establecida según el literal d) del artículo 38 en (sic) la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6) En fecha treinta (30) de Agosto de 2010, mediante una carta recibida por una de las trabajadoras del local en fecha tres (03) de Septiembre de 2010, le fue comunicado a la Arrendataria que comenzaba el disfrute de su último año de Prorroga (sic) Legal y se le exhortaba a tomar las previsiones del caso (carta que agrego el original marcada ‘H’). 7) En fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2011, quien suscribe, y quien actúo como apoderada de la parte demandante y propietaria del local comercial objeto de este litigio entregué una carta de comunicación en el Local Comercial expresando la intención de mi representada de recibir el inmueble ya que la Prorroga (sic) Legal vencía, igualmente hice la salvedad que de no haber entrega del local mi representada recurriría a la vía judicial, esta carta fue recibida por la señora hoy demandada R.D.C.M., no queriendo firmar la copia de recibido por lo que se recurrió a la firma de dos (02) testigos: Señora M.C., titular de la cédula de identidad Nº: 7.608.525 y Llubiza Kubat, titular de la cédula de identidad Nº: 9.320.145, quien es la Administradora de la Empresa propietaria del local …

. (sic, mayúsculas en el texto).

Narra la apoderada actora que en vista de las gestiones realizadas por su representada y por ella misma, la arrendataria ha incumplido su obligación contractual y legal de entregar el referido local comercial que le fue arrendado el 6 de Octubre de 1998, al vencimiento de la prórroga legal arrendaticia ya señalada, vencimiento que se verificó el 1 de Noviembre de 2011, tal como lo establece la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, después de una duración de la relación arrendaticia de diez (10) años, y por cuanto la prórroga legal en este caso era de tres (3) años sería de tres (3) años, la misma, en su sentir, venció el primero (1º) de Noviembre de 2011.

Alega la demandante que la arrendataria no tiene intención de conciliar por cuanto continúa ocupando el local comercial y se niega a entregarlo.

En virtud de lo expuesto procedió a demandar a la arrendataria por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA (sic) LEGAL ARRENDATICIA”, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1) cumplimiento del contrato de arrendamiento; 2) entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió; 3) pagar a la demandante arrendadora la cantidad de veinticinco bolívares (Bs. 25,oo) diarios, por concepto de indemnización como justa compensación por el uso indebido del local comercial, desde la fecha en que debió haber hecho la entrega del local hasta la entrega definitiva del mismo, indemnización establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento; 4) entrega de solvencias de todos los servicios públicos y cualquier otro servicio que haya contratado; 5) indexación o corrección monetaria sobre las cantidades de dinero condenadas a pagar, la cual se determinará a través de experticia complementaria del fallo; y 6) costas derivadas del presente juicio.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38, 39 y 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y estimó el valor de la demanda en la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,oo) equivalente a quinientas trece unidades tributarias con quince centésimas de unidad tributaria (513,15 U. T. ).

Acompañó su libelo con: 1) copia fotostática simple de documento de registro de la empresa Inversiones Centro Comercial Las Acacias; 2) copia certificada de acta de asamblea de la referida empresa registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el 31 de Mayo de 1994, bajo el número 43 del Libro 1º; 3) poder que acredita su representación; 4) copia fotostática simple de documento de condominio del Centro Comercial Las Acacias, protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 21 de Febrero de 2007, bajo el número 14, Tomo 20 del Protocolo Primero; 5) copia fotostática simple del asiento de registro de comercio de la firma personal de la arrendataria que gira bajo la denominación comercia C.S., inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 24 de Septiembre de 1998, bajo el número 608 del Tomo 4-B; 6) cuaderno o expediente signado con el número 12424, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, formado con motivo de notificación efectuada a la arrendataria, en el que corre inserto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; 7) publicación de cartel de la no prórroga contractual realizada a través del periódico Diario El Tiempo, que se publica en la ciudad de Valera, correspondiente a la edición del 5 de Octubre de 2007, página 41; 8) comunicación de fecha 30 de Agosto de 2010 dirigida a la arrendataria en la que se le participa la no prórroga del contrato de arrendamiento; y 9) comunicación de fecha 31 de Octubre de 2011 dirigida a la arrendataria a través de la cual se le comunica la culminación de la prórroga legal.

Por auto de fecha 8 de Diciembre de 2011, al folio 80, el A quo admitió la presente demanda, se ordenó la citación de la demandada y se fijó al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, para dar contestación a la presente demanda.

Cumplida la citación de la demandada, ésta compareció el 24 de Enero de 2011 y mediante diligencia estampada en la misma fecha otorgó, apud acta, poder a la abogada Obdimar Mazzey de Matheus, ya identificada.

La apoderada de la demandada presentó escrito de contestación, el 25 de Enero de 2012, a los folios 97 al 101, mediante el cual niega, rechaza y contradice la presente demanda por no ser ciertos los hechos alegados por la parte actora y señala que es improcedente el derecho en el cual fundamenta dichos alegatos, por cuanto el contrato de arrendamiento fue prorrogado a partir del año 1999 tal como se estableció en la cláusula séptima de dicho contrato.

Admitió los siguientes hechos: 1) que la demandante es la propietaria del local arrendado a su mandante; 2) que el aludido local número 39 del Centro Comercial Las Acacias le fue dado en arrendamiento a su representada mediante contrato autenticado el 6 de Octubre de 1998, bajo el número 48, Tomo 88.

Alegó la apoderada de la demandada que la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes prevé que en caso de que las partes no quisieren continuar vinculadas por el contrato de arrendamiento deberán notificarse tal decisión por escrito, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término del contrato.

Continúa argumentando la representante de la demandada que “… si tal como lo plantea la Arrendadora, INVERSIONES CENTRO COMERCIAL LAS ACACIAS, C. A, la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, al cual hemos hecho referencia, se verificó en fecha cinco (05) de Octubre de 2.007, es evidente, que la misma no dio cumplimiento a lo preceptuado en la cláusula descrita anteriormente, toda vez, que la prórroga de dicho año, expiraba el primero (1º) de Noviembre de 2007, de lo cual, de una simple operación aritmética, se deduce que desde el 05 de Octubre al 1º de Noviembre de 2.007, no habían transcurridos, (sic) ni siquiera 30 días continuos, lo cual hace que la notificación sea írrita e ilegal y así pido sea declarado por este Tribunal.” (sic, mayúsculas en el texto).

Negó lo alegado por la parte demandante en cuanto a que la prórroga legal comenzara a partir del 1 de Noviembre de 2008, toda vez que de la notificación establece que “ ‘… que una vez vencido el período contractual en VIGENCIA (destacado propio), no será prorrogado el respectivo contrato de arrendamiento …’ De la lectura de la misma se evidencia, que efectivamente, si el contrato en vigencia, era el correspondiente al año 2.007, el cual tenía su vencimiento en fecha 01 de Noviembre, es evidente que la misma no es eficaz, por contravención a lo contractualmente pautado, y no como maliciosamente, pretende hacer creer la parte actora. Huelga destacar que es imposible prever para la arrendadora si mi representada iba o no [a] hacer uso de la prórroga legal arrendaticia en el año 1.998 (es pertinente destacar que la prórroga legal es de carácter facultativo para la arrendataria).” (sic).

Alega la demandada que, en el supuesto negado de que la notificación hubiere sido efectuada conforme a las previsiones del contrato, la prórroga legal habría comenzado el primero (1º) de Noviembre de 2007 y los tres (3) años de duración de la prórroga legal se vencieron el primero (1º) de Noviembre de 2010 y siendo que la arrendadora dejó a su representada en el inmueble alquilado y le aceptó el pago de los cánones de arrendamiento, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que la demanda debe ser declarada improcedente por cuanto no se encuadra dentro de las previsiones de las normas sobre las cuales la actora fundamentó su pretensión.

Igualmente niega, rechaza y contradice que tal prórroga haya vencido el 1 de Noviembre de 2011, y que su representada deba pagar a la arrendadora una indemnización de veinticinco bolívares (Bs. 25,oo) diarios por compensación del supuesto uso indebido del referido local comercial y que la misma esté obligada a hacer entrega del inmueble, por cuanto no ha sido notificada de acuerdo a lo pautado contractualmente de la no renovación del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento.

En la oportunidad para promover pruebas, la apoderada de la demandada presento escrito el día 30 de Enero de 2012, a los folios 105 y 106, en el cual hizo valer las siguientes probanzas: 1) valor que se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Valera del Estado Trujillo, en fecha 5 de Octubre de 1998; y 2) valor de la publicación realizada en el Diario El Tiempo, en fecha 5 de Octubre de 2007, con que la demandante acompañó su escrito libelar.

Mediante escrito de fecha 30 de Enero de 2012, la parte actora promovió y ratificó las documentales que acompaño con su libelo; y pidió oír como testigos las ciudadanas M.C. y Llubiza Kubat, titulares de las cédulas de identidad números 7.608.525 y 9.320.145, respectivamente.

Tales pruebas fueron admitidas por el A quo, en auto de fecha 1 de Febrero de 2012, al folio 112, y fijó día y la hora para oír a las testigos promovidas por la parte actora.

En fecha 14 de Febrero de 2012, el Tribunal de la causa dictó su decisión y declaró sin lugar la presente demanda que por cumplimiento de contrato y entrega de inmueble por terminación de contrato de arrendamiento y finalización de la prórroga legal interpuso la demandante sociedad mercantil Inversiones Centro Comercial Las Acacias C. A., contra la demandada ciudadana R.d.C.M.; declaró, así mismo, improcedente la acción que por cumplimiento de contrato y entrega de inmueble por terminación de arrendamiento y finalización de la prórroga legal propuesta por la parte actora; dispuso que la relación arrendaticia que vinculó a las partes deriva de contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado iniciado el 1 de Noviembre de 1998 y concluido el día 1 de Noviembre de 2009 y en plena vigencia su prórroga legal que concluye el día 1 de Noviembre de 2012; dispuso no analizar las probanzas de las partes ni decidir el fondo del asunto, dado lo improcedente de la acción interpuesta; (sic) y por último condenó en costas a la parte actora perdidosa por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ambas partes apelaron de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa y tales recursos fueros oídos en ambos efectos, según auto de fecha 24 de Febrero de 2012.

Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto de fecha 28 de Febrero de 2013, al folio 130, cuando se fijó término para sentenciar conforme a las previsiones del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En los términos antes expuestos queda hecha una síntesis de la presente controversia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Aparece de autos que, por una parte, la demandante pretende que la demandada le haga entrega del inmueble arrendado por cuanto, en su criterio, transcurrió la prórroga legal a que se contrae el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, habiendo celebrado contrato de arrendamiento con la demandada a tiempo determinado y antes de que venciera el término del mismo el primero (1º) de Noviembre de 2008, le había notificado con fecha 5 de Octubre de 2007 que el plazo de vencimiento del contrato de un (1) año, no le sería renovado; de donde infiere la actora que la prórroga legal en cuestión venció el primero (1º) de Noviembre de 2011, pese a lo cual la arrendataria no le devolvió el inmueble alquilado.

Por su lado, la pretensión de la demandada y con la que aspira enervar la de su contraparte, consiste en que estando próximo a vencerse el plazo de la prórroga contractual del contrato, lo cual ocurriría el primero (1º) de Noviembre de 2007, la arrendadora le notificó su decisión de no mantenerse vinculada por el tantas veces señalado contrato de arrendamiento, no con sesenta (60) días de anticipación al primero (1º) de Noviembre de 2007, sino con menos de treinta (30) días de antelación a dicha fecha, pues, la notificación de marras se efectuó el 5 de Octubre de 2007, todo lo cual determina, en su opinión, que esa notificación así practicada no fue hecha conforme a las previsiones del contrato y por tanto, resulta ineficaz e ilegal.

En los términos señalados quedó trabada la presente litis y, por consiguiente, el thema decidendum viene a estar constituido por la determinación de si realmente la notificación que la arrendadora efectuó a la arrendataria el 5 de Octubre de 2007 produjo el efecto de poner fin a la relación arrendaticia y, de ser ello así, cuándo se extinguió el contrato por expiración del término y a partir de cuándo comenzó a transcurrir la prórroga legal sancionada por el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este orden de ideas y a los fines señalados en el párrafo precedente pasa entonces este juzgador al examen del contrato de arrendamiento celebrado por las partes mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Valera el 6 de Octubre de 1998, bajo el número 48 del Tomo 88 y que cursa a los folios 62 al 66.

Este documento de naturaleza privada quedó reconocido por ambas partes al haber sido admitido por ellas la existencia del contrato de arrendamiento contenido en el mismo y que versa sobre el inmueble formado por el local comercial distinguido con el número 39 que forma parte del Centro Comercial Las Acacias, ubicado en la avenida Bolívar, entre las calles 18 y 19, sector Las Acacias de la ciudad de Valera Estado Trujillo, por lo que se aprecia y valora esta prueba documental como documento privado tenido como legalmente reconocido con la misma fuerza probatoria que la del instrumento público y que hace fe, así entre las partes que lo suscribieron como frente a terceros, de la verdad de las declaraciones contenidas en tal documento, a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.363 del Código Civil en armonía con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Por tanto, es un hecho admitido por las partes de este proceso la existencia del contrato de arrendamiento inicialmente convenido al término fijo de un (1) año a partir del primero (1º) de Noviembre de 1998, con vencimiento para el primero (1º) de Noviembre de 1999, prorrogable por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunicare a la otra su voluntad de no prorrogarlo más.

Sin embargo, tal como se señaló ut supra, la controversia entre las partes presenta como puntos en conflicto, por un lado la afirmación de la actora en cuanto a que el término del contrato venció el primero (1º) de Noviembre de 2008 por efecto de la notificación que en fecha 5 de Octubre de 2007, le hizo a la arrendataria de no prorrogarlo más; y por otro lado la afirmación de la demandada en el sentido de que estando el contrato próximo a vencerse el primero (1º) de Noviembre de 2007 y habiéndosele notificado por parte de la arrendadora, en fecha 5 de Octubre de 2007, la voluntad de ésta de no prorrogarlo nuevamente, tal notificación, por haber sido efectuada en contravención de lo dispuesto por la cláusula séptima del contrato en mención, debe tenerse como ineficaz jurídicamente y, por tanto, no produjo la expiración del contrato por vencimiento del término y, por lo mismo, no dio lugar al inicio de la prórroga de ley a que se contrae el aludido literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas debe a.e.c.d. la cláusula séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y en ese sentido se aprecia que tal cláusula fue concebida en los términos siguientes:

SEPTIMA: La duración del presente contrato es de Un (01) año prorrogable, contando a partir del Primero (01) de Noviembre de 1.998, hasta el Primero de Noviembre de 1.999. Si al vencimiento del término estipulado alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por terminado el presente contrato, éste se considerará prorrogable automáticamente y de pleno derecho por un término igual al establecido como plazo inicial y así sucesivamente. El aviso previsto en esta cláusula deberá darse por escrito con acuse de recibo firmado por el Representante legal de ‘La Arrendataria’, cualquiera de sus dependientes, o quien se encuentre en el inmueble, también podrá ser hecho por medio de la publicación de un cartel en un diario de circulación del estado Trujillo, como el Tiempo o Los Andes, por medio de notificación hecha por un Notario Público o cualquier otro medio no previsto en esta cláusula, ya que los aquí expresados son a manera enunciativa y no taxativa; y por lo menos con sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo estipulado. A todo evento las prorrogas tendrán una duración de un (1) año y durante las mismas regirán los términos y condiciones previstos en el presente contrato de arrendamiento. Al vencimiento del contrato, por cualquier razón o causa, ‘La Arrendataria’ está en la obligación de entregar totalmente desocupado el inmueble objeto del mismo. Todo retado o demora en la devolución del inmueble arrendado compromete y obliga a ‘La Arrendataria’ a pagar a ‘La Arrendadora’ la cantidad de Veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, como indemnización por los daños y perjuicios que dicha demora ocasionara a ‘La Arrendadora’.

(sic, mayúsculas en el texto).

Así las cosas, considera este juzgador necesario efectuar la correcta interpretación del contenido de la transcrita cláusula séptima del contrato de arrendamiento en cuestión, autorizado para ello por la parte final del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dilucidar la presente controversia.

En ese orden de ideas se aprecia que conforme a la señalada cláusula séptima del contrato de arrendamiento que vincula a las partes de este proceso, las mismas convinieron en celebrar tal contrato a tiempo determinado, esto es, por un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de Noviembre de 1998, hasta el primero (1º) de Noviembre de 1999. Empero, en la misma cláusula se estableció que tal término de duración del contrato se prorrogaría por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunicase a la otra con, al menos, sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de cada prórroga automática del término, su voluntad de no prorrogar más su duración.

Entonces, resulta claro que transcurriendo una prórroga consensual del término de duración del contrato, antes de que ocurra el vencimiento del término así prorrogado y con, por lo menos, sesenta (60) días de antelación al fenecimiento del término, pueden las partes comunicarse su voluntad de no prorrogar nuevamente la duración del contrato, para lo cual pueden hacer uso de los medios o mecanismos previstos igualmente en la cláusula in commento.

En el caso de especie se observa que para el momento cuando la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el convenio arrendaticio, mediante aviso publicado en el periódico Diario El Tiempo de fecha cinco (5) de Octubre de 2007, transcurría la prórroga del término de duración del contrato de arrendamiento, por un (1) año comprendido entre el primero (1º) de Noviembre de 2006 y el primero (1º) de Noviembre de 2007, lo cual implica que tal notificación de no prórroga de la duración del contrato, la efectuó la arrendadora a la arrendataria, con veintiséis (26) días de anticipación a la expiración del término, de forma evidentemente extemporánea por tardía, pues, a lo menos debió practicar dicha notificación a más tardar el día dos (2) de Septiembre de 2007; de donde se sigue que para el día cinco (5) de Octubre de 2007, había precluido el plazo mínimo de sesenta (60) días de anticipación al primero (1º) de Noviembre de 2007, fecha esta última de vencimiento del término de duración del contrato, lo cual comporta, ciertamente, que la notificación de no prórroga del término de duración del contrato arrendaticio practicada por la arrendadora el cinco (5) de Octubre de 2007 no surte el efecto jurídico de extinguir el contrato el día primero (1º) de Noviembre de 2007, por lo que el convenio de locación que une a las partes de este juicio, se prorrogó una vez más, desde el primero (1º) de Noviembre de 2007 por un período equivalente a un (1) año, a vencer el primero (1º) de Noviembre de 2008 y así sucesivamente.

Considera necesario, además, este sentenciador dejar claramente establecido que no es válido el argumento esbozado por la representación judicial de la arrendadora demandante, en el sentido de que la notificación de no prórroga que efectuó a la arrendataria demandada el cinco (5) de Octubre de 2007, fue realizada con el propósito de advertirle que el contrato no se prorrogaría a partir del primero de Noviembre de 2008, ya que en Octubre de 2007 se encontraba discurriendo el período comprendido entre el primero (1º) de Noviembre de 2006 y el primero (1º) de Noviembre de 2007, lo cual significa que el período que va del primero (1º) de Noviembre de 2007 al primero (1º) de Noviembre de 2008, no había comenzado a transcurrir y mal podía entonces la arrendadora notificar a la arrendataria su voluntad de no prorrogar un plazo que ni siquiera había comenzado a correr, lo cual conduce a determinar que la notificación cumplida por la arrendadora el cinco (5) de Octubre de 2007 pecó, no solamente de extemporánea por tardía como antes se dejó establecido, sino también de intempestiva por anticipada en los términos en que la demandante expuso su alegato objeto del presente análisis.

Las reflexiones que este juzgador ha señalado en los párrafos precedentes permiten arribar a la conclusión de que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, celebrado mediante documento autenticado por la Notaría Pública Primera de la ciudad de Valera, el seis (6) de Octubre de 1998, bajo el número 48 del Tomo 88, no se ha extinguido por vencimiento del término y, por ende, no le es aplicable la disposición contenida en el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, no ha comenzado a operar la prórroga legal prevista en la citada norma, todo lo cual entraña que la presente demanda no ha lugar en derecho. Así se decide.

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto por los artículos 243 el ordinal 5º y 509 del Código de Procedimiento Civil pasa este Tribunal Superior a analizar las probanzas aportadas por las partes a este proceso.

La apoderada de la demandante promovió copia fotostática del acta constitutiva estatutaria de su representada, inscrita en el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de Julio de 1988, bajo el número 84, Tomo 104, que no fue impugnada por la demandada y por tanto, ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe reputarse como copia fidedigna de documento privado al cual le fue atribuida autenticidad por efecto de su inscripción en el Registro Mercantil.

Igualmente promovió copia certificada de acta de asamblea de la referida empresa registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el 31 de Mayo de 1994, bajo el número 43 del Libro 1º, por medio de la cual se reformó el acta constitutiva estatutaria, que constituye documento privado al cual le fue atribuida autenticidad por efecto de su inscripción en el Registro Mercantil y comprueba haberse efectuado tal reforma.

Los documentos señalados en los dos párrafos precedentes comprueban la existencia de la persona jurídica mercantil arrendadora del local comercial ocupado por la arrendataria, hecho este que, además, fue admitido por las partes.

También promovió la actora copia fotostática simple de documento de condominio del Centro Comercial Las Acacias, protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 21 de Febrero de 2007, bajo el número 14, Tomo 20 del Protocolo Primero; documento ese que debe reputarse como copia fidedigna de instrumento público por no haber sido impugnada en forma alguna, ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y comprueba el régimen de propiedad horizontal a que se encuentra sometido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento de autos.

Promovió así mismo la demandante copia fotostática simple del asiento de registro de comercio de la firma personal de la arrendataria que gira bajo la denominación comercial C.S., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 24 de Septiembre de 1998, bajo el número 608 del Tomo 4-B, Libro 2º, que, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe reputarse copia fidedigna de documento privado al cual le fue atribuida autenticidad por efecto de su inscripción en el Registro Mercantil y que, desde el punto de vista probatorio, resulta intrascendente por no guardar relación con la presente controversia.

La demandante aportó a estos autos el cuaderno o expediente signado con el número 12424, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, formado con motivo de notificación de oferta preferente de venta efectuada a la arrendataria, en el que corre inserto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que ya fuera debidamente apreciado y valorado. En lo que respecta a tal oferta preferente de venta, dicha actuación carece de relevancia respecto del asunto controvertido entre las partes.

Así mismo promovió la parte actora la publicación de aviso de notificación a la arrendataria de la no prórroga contractual, practicada a través del periódico Diario El Tiempo, que circula en la ciudad de Valera, correspondiente a la edición del 5 de Octubre de 2007, en cuya página 41 aparece tal notificación, lo cual constituye un hecho cuya realización si bien fue admitida por ambas partes, sin embargo, éstas discreparon en cuanto a los efectos jurídicos producidos por tal notificación que, por lo demás, se ajusta a lo convenido por las partes en el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento.

También adujo la demandante el valor probatorio de comunicación de fecha 30 de Agosto de 2010 dirigida a la arrendataria en la que se le participa aumento del canon de arrendamiento y el comienzo, en criterio de la arrendadora, del último año de una presunta prórroga legal.

Tal comunicación carece de valor probatorio alguno en razón de que, como ha quedado establecido arriba, este Tribunal Superior determinó que no ha lugar la aplicación del literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación arrendaticia que vincula a ambas partes de este proceso.

De igual forma la demandante promovió el valor probatorio de comunicación de fecha 31 de Octubre de 2011 dirigida a la arrendataria por medio de la cual la arrendadora le requiere la entrega del inmueble arrendado por haber, y en su sentir, transcurrido supuesta prórroga legal.

Respecto de esta comunicación, que no aparece recibida por la arrendataria, valen los mismos razonamientos expuestos por este Tribunal Superior en relación con la comunicación de fecha 30 de Agosto de 2010 arriba señalada, vale decir, que carece de valor probatorio alguno en razón de que, como ha quedado establecido arriba, esta superioridad determinó que no ha lugar la aplicación del literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación arrendaticia que vincula a ambas partes de este proceso.

Igualmente promovió la parte actora el testimonio de las ciudadanas M.C. y Llubiza Kubat, identificadas con cédulas números 7.608.525 y 9.320.145, respectivamente, para que ratificaran la carta de fecha 31 de Octubre de 2011, arriba examinada y en la cual aparecen estampadas, además de la firma de la apoderada judicial de la demandante ciudadana abogada Glavic C.A.L., las de dichas testigos.

De tales testigos sólo fue presentada a declarar la ciudadana Llubiza Kubat quien se identificó ante el Tribunal de la causa que presenció su examen como Llubica D.K.d.D.G. y quien ratificó en su contenido y firma los documentos que consignó la demandante marcados con las letras “H” e “I”, tal como consta en acta levantada el 6 de Febrero de 2012.

Repreguntada la testigo, no incurrió en contradicción alguna. Empero, aprecia este Tribunal Superior que dicha testigo fue promovida para que ratificara solamente la carta fechada 31 de Octubre de 2011, marcada “I”, dirigida a la arrendataria por medio de la cual la arrendadora le requiere la entrega del inmueble arrendado por haber, en su sentir, transcurrido supuesta prórroga legal, en la que aparece firmando como testigo mas no como autora del tal carta. Por tanto, no siendo esta testigo autora de tal comunicación mal puede ratificarla en su contenido y firma, lo que, ciertamente, inhabilita su testimonio.

Por otro lado, no fue promovida esta testigo para que ratificara el contenido y firma de la comunicación marcada con la letra “H”, de fecha 30 de Agosto de 2010, lo que hace improcedente este testimonio recogido en la citada acta del 6 de Febrero de 2012, además de que en esa comunicación la ciudadana Llubica Kubat aparece suscribiéndola en representación de la demandante y, por lo mismo, no es un documento emanado de un tercero ajeno a las partes, lo que trae por consecuencia que por tal razón tampoco es procedente este testimonio.

En consecuencia, se desecha tal prueba testimonial por las razones arriba expuestas.

La parte demandada promovió el valor probatorio del contrato de arrendamiento y de la publicación hecha el 5 de Octubre de 2007 en el periódico Diario El Tiempo de Valera; probanzas estas que ya fueron debidamente a.y.v.p. este Tribunal Superior.

Efectuada la determinación y valoración, tanto de los hechos como de las pruebas aportadas a estos autos por las partes, se reitera que en el presente caso no se extinguió el contrato de arrendamiento que vincula a las partes por efecto de la extemporánea notificación de no prorrogar la duración del mismo efectuada por la arrendadora a la arrendataria el 5 de Octubre de 2007 y, por tanto, no ha operado la prórroga legal a que se contrae el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que impone que la presente demanda debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 14 de Febrero de 2012 y CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra tal fallo.

Se declara SIN LUGAR la presente demanda que por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal arrendaticia propuso la sociedad de comercio Inversiones Centro Comercial Las Acacias, C. A. contra la ciudadana R.d.C.M., ambas identificadas en autos y que se tramitó en el expediente número 12644 formado por el Tribunal de la causa, Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.

Se declara que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, celebrado mediante documento autenticado por la Notaría Pública Primera de la ciudad de Valera, el seis (6) de Octubre de 1998, bajo el número 48 del Tomo 88, NO SE HA EXTINGUIDO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO a consecuencia de la notificación de la no prórroga del plazo de duración del contrato, que la demandante arrendadora practicó a la demandada arrendataria mediante aviso publicado en el periódico Diario El Tiempo de la ciudad de Valera, en fecha cinco (5) de Octubre de dos mil siete (2007).

Se declara que en el presente caso NO HA OPERADO LA PRÓRROGA LEGAL a que se contrae el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se REVOCA la sentencia apelada.

Se CONDENA en costas a la demandante, Inversiones Centro Comercial Las Acacias, C. A.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el dos (2) de Abril de dos mil trece (2013). 203º y 154º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. R.A.

En igual fecha y siendo las 2.45 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,