Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 6 de Noviembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo interlocutorio.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado O.J.P.L., inscrito en Inpreabogado bajo el número 197.571, en su condición de apoderado judicial de la demandante, ciudadana B.V.P.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.168.930, contra auto dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 2 de Mayo de 2013, en el presente juicio que por retracto legal arrendaticio propuso contra los ciudadanos G.V.C., V.V., A.G.F. y Clenavi Villegas de Goncalves, extranjeros los dos primeros de los mencionados, y venezolanos los dos últimos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 81.154.342, 179.628, 10.913.492 y 11.617.472, respectivamente, representada la última de los mencionados por los abogados J.A.A., M.A.A., R.A.A. y J.A.A., inscritos en Inpreabogado bajo los números 88.608, 39.028, 88.609 y 145.011, respectivamente, mientras que los tres primeros de los mencionados no aparecen en estos autos asistidos ni representados por abogado alguno

Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, donde se recibió el 27 de Junio de 2013, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, conforme a las previsiones del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, como consta al folio 206.

Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a emitir su pronunciamiento, con base en las siguientes consideraciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución y repartido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el 1° de Abril de 2013, la preidentificada ciudadana B.V.P.C., asistida por el abogado J.E.U.B., inscrito en Inpreabogado bajo el número 47.614, propuso demanda por retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos G.V.C., V.V., A.G.F. y Clenavi Villegas de Goncalves, “…para que convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal en reconocer que la operación de compra venta celebrada entre ellos mediante Documento Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., en fecha 7 de Agosto del 2.007, bajo el No. 4, Tomo 20, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, cuyo objeto lo constituyó el inmueble arriba identificado, es nula de nulidad absoluta por haber sido realizada en contra de lo establecido en los artículos 42, 44 y 47 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigentes para ese entonces y artículos 131, 132 y 139 de la vigente Ley para la Regularización y Control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda, y por haber sido realizada en menoscabo a los derechos que me asisten por mandato de las citadas Leyes y que son de orden público e irrenunciables, y para que una vez declarada nula la citada operación de compra venta, convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal en reconocer que yo tengo el derecho preferente para adquirir el referido inmueble en las mismas condiciones señaladas en el citado documento de venta, por haberse hecho tal venta violando lo establecido en los artículo (sic) 42 y 44 del derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 131, 132 y 139 de la vigente Ley para la Regularización y Control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda.” (sic)

Alega la demandante que consta en documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, en fecha 13 de Diciembre de 2002, bajo el número 73, Tomo 110, que celebró un contrato de arrendamiento con el codemandado G.V.C., en sus respectivas condiciones de arrendataria y arrendador, que versa sobre un inmueble consistente en una casa-quinta denominada “Stefania”, ubicada en la Calle 6, Parcela número 12 del Sector “R” de la Urbanización El Country, Municipio Valera del Estado Trujillo; “…con un área la Parcela de 339,30 Metros Cuadrados cuyos linderos son: NORTE: Parcela 4, Sector R; SUR: Calle 6; ESTE: Parcela 11 y OESTE: Parcela 13, Sector R.” (sic, mayúsculas en el texto)

Manifiesta la actora que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión consta que el tiempo de duración del mismo era de un año contado a partir del 1° de Enero de 2003 hasta el 31 de Diciembre de 2003, y en la cláusula tercera consta que el canon de arrendamiento se fijó por la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) mensuales, los primeros seis meses, equivalente hoy día a seiscientos bolívares (Bs. 600,oo), y la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales, los últimos seis meses, equivalente hoy día a setecientos bolívares (Bs. 700,oo).

Narra la demandante que al vencimiento del contrato continuó ocupando y actualmente ocupa el inmueble en su condición de arrendataria y pagando correctamente el canon de arrendamiento, al principio, mediante depósitos bancarios en la cuenta de fondos de activos líquidos número 4117-00661-6 del Banco Occidental de Descuento, a nombre del arrendador, luego, ante la circunstancia de que dicho ciudadano cerró la citada cuenta bancaria, continuó efectuando el pago mediante consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en el expediente número 5097.

Expresa la actora que, posteriormente, tales consignaciones dejaron de realizarse en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual, en su cláusula novena de las disposiciones transitorias, dejó sin efecto las mismas, así como también conforme a lo previsto por el artículo 68 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual establece que no considerará en morosidad al arrendatario cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.

Arguye la demandante que el propietario arrendador, ciudadano G.V.C., omitió y violó lo previsto por los artículos 42 y 44 del derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 131 y 132 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues, sin respetar su derecho de preferencia para adquirir el inmueble y sin notificarle en la forma prevista por la ley, es decir, sin notificarle mediante documento auténtico, procedió, en nombre propio y en representación de su cónyuge V.V., a venderle a los ciudadanos A.G.F. y Clenavi Villegas de Goncalves, el inmueble arrendado, según consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., de fecha 7 de Agosto de 2007, bajo el número 4, Tomo 20 del Protocolo Primero.

Alega la actora que los codemandados A.G.F. y Clenavi Villegas de Goncalves violaron lo previsto por el artículo 47 del derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecía la obligación para el nuevo adquirente del inmueble de notificarle al arrendatario de la negociación celebrada y de acompañar dicha notificación con copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedaría en poder del notificado para que éste pudiera ejercer los derechos que le daba el mencionado decreto, pero dichos ciudadanos en ningún momento cumplieron con esa obligación.

Expresa la demandante que los demandados G.V.C., V.V., A.G.F. y Clenavi Villegas de Goncalves, propietario arrendador, su cónyuge y los terceros adquirentes, respectivamente, violaron disposiciones de orden público no derogables contempladas tanto por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la negociación, así como también, por la vigente Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas; que a tenor de lo previsto por el artículo 7 del mencionado Decreto Ley, tales acuerdos y actos realizados por dichos ciudadanos son nulos, pues, implican disminución o menoscabo de sus derechos que como arrendataria tiene, y según el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, toda venta a un tercero de la vivienda alquilada sin la debida notificación al arrendatario a fin de que ejerza el derecho de preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.

Señala la actora que la actitud asumida por los demandados, hacen nacer para ella el ejercicio de dos acciones, la primera, es la acción de nulidad de la venta efectuada y, la segunda, es la acción de retracto legal arrendaticio prevista por el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, el cual le permite subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble.

Por último, alega la demandante que en el presente caso no ha operado la caducidad por cuanto no ha habido notificación cierta y auténtica.

Solicitó se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arrendado y se ordenara oficiar lo conducente al Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T.; así como también, medida innominada consistente en el decreto de permanencia de la demandante en el inmueble en cuestión mientras dure el presente juicio.

Fundamentó su demanda en los artículos 131, 132, 139, 97, 98, 99 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y estimó el valor de la misma en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) equivalente a cuatro mil seiscientos setenta y dos unidades tributarias con ochenta y nueve centésimas de unidad tributaria (4.672,89 U. T.).

Mediante diligencia del 2 de Abril de 2013, al folio 17, el apoderado actor consignó los siguientes recaudos: 1) copia certificada de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, de fecha 13 de Diciembre de 2002, bajo el número 73, Tomo 110; 2) copia certificada de expediente de consignaciones número 5097, de fecha 1° de Octubre de 2008, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial; 3) copia certificada de documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., de fecha 7 de Agosto de 2007, bajo el número 4, Tomo 20 del Protocolo Primero; y, 4) copia fotostática simple de sentencia de fecha 7 de Noviembre de 2006, dictada por el Juzgado Superior Tercero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

En fecha 3 de Abril de 2013 compareció al proceso la codemandada Clenavi Villegas de Goncalves, asistida por el abogado J.A.A., y estampó diligencia cursante al folio 160, mediante la cual otorgó poder apud acta a los abogados J.A.A., M.A.A., R.A.A. y J.A.A., ya identificados.

Por auto del 3 de Abril de 2013, al folio 162, el tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó la citación de los demandados, a fin de que comparezcan al quinto (5°) día de despacho siguiente, para la realización de la audiencia de mediación.

En fecha 3 de Abril de 2013, el ciudadano Juez se inhibió de conocer la presente causa, tal como consta en acta cursante al folio 163, por lo que fue remitido el expediente al Juzgado Distribuidor y repartido al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el cual lo recibió por auto del 11 de Abril de 2013, al folio 167.

El coapoderado de la codemandada Clenavi Villegas de Goncalves, estampó diligencia el 17 de Abril de 2013, al folio 168, mediante la cual solicitó al tribunal de la causa declare la nulidad del auto de admisión de la presente demanda, de fecha 3 de Abril de 2013, “,,,dado que el Juez no observó el contenido del artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, es decir, no verificó que la parte actora haya agotado el Procedimiento Administrativo previo a que se refiere dicho artículo, procedimiento previo, de obligatorio cumplimiento, resultando en consecuencia inadmisible la presente demanda por mandato legal, como en efecto así lo pido al Tribunal lo declare, dado que esta norma procesal es de aplicación inmediata conforme lo pauta el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil.” (sic, subrayas en el texto)

La demandante, asistida por el abogado O.J.P.L., consignó diligencia el 18 de Abril de 2013, al folio 169, mediante la cual solicitó al tribunal de la causa se abstuviera de acordar lo solicitado por el apoderado de la codemandada, “…toda vez que en el caso bajo estudio no es necesario agotar la vía administrativa. En primer lugar porque yo misma acudí ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Trujillo, a interponer formal solicitud y en dicho organismo su Director Dr. R.A. en presencia de uno de los abogados de los demandados de autos, Dr. L.G.F.V., me manifestó que este procedimiento no eran (sic) de los de su competencia, que en el caso de autos, quien ejerce el retracto legal arrendaticio es la persona de la arrendataria y el artículo 94 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se refiere es a la persona del Arrendador,…” (sic); así mismo, solicitó al tribunal que oficiara a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Trujillo, a fin de que informe sobre la veracidad de sus alegatos; expresa también que la solicitud del apoderado de la codemandada es improcedente , ya que, conforme a lo previsto por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo que procede contra el auto de admisión de la demanda, en caso de que se niegue la admisión, es la apelación, pues, después de admitida la demanda, el juez no puede anular al auto de admisión porque no existe esa figura en el Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, el juez queda obligado a seguir el juicio hasta la sentencia; por último, pidió al tribunal se pronuncie sobre el decreto de las medidas preventivas solicitadas.

Posteriormente, el coapoderado de la codemandada estampó nueva diligencia el 23 de Abril de 2013, al folio 172, en la cual ratificó la solicitud de fecha 17 de Abril de 2013, también alegó que el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, es claro, inequívoco y de obligatorio acatamiento, por lo que resulta improcedente oficiar a alguna oficina administrativa, que es imposible el decreto de las medidas preventivas solicitadas por la parte actora, ya que han transcurrido más de cinco años desde que se realizó la venta, además, es de imposible realización el supuesto daño alegado por la demandante, pues, nunca se podrá desalojar sin la mediación del órgano jurisdiccional competente; así mismo, consignó copia fotostática simple de actuaciones cursantes en el expediente número 28.130, llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial.

El tribunal de la causa dictó auto el 2 de Mayo de 2013, a los folios 192 al 197, en el cual dispuso lo siguiente: “…considera este Tribunal que el auto de admisión en el presente juicio se encuentra viciado de nulidad absoluta, y la misma puede ser declarada por este juzgador en cualquier momento, incluso de oficio por atentar contra normas de orden público conforme lo prevé el artículo 6 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia, este Tribunal conforme a lo establecido en los artículos 206 y 341 del Código de Procedimiento Civil, 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declara NULO el auto de fecha 03 de abril de 2013, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se admitió la demanda que inicia el presente juicio, así como todas las actuaciones subsiguientes; y en consecuencia este Tribunal declara INADMISIBLE la presente demanda. No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión. Y así se decide.-” (sic, mayúsculas en el texto)

El apoderado actor apeló de tal auto mediante diligencia del 6 de Mayo de 2013, al folio 202, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 10 de Mayo de 2013, al folio 204.

Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto del 27 de Junio de 2013, al folio 206, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, conforme a las previsiones del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

El apoderado judicial de la demandante presentó informes ante esta alzada, mediante escrito consignado el 30 de julio de 2013 a los folios 207 al 221.

En tales informes el apoderado actor hace un recuento de lo ocurrido en la primera instancia y alega la violación, por parte del A quo de los artículos 97 y 103 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente alega que se alteró el camino procesal por cuanto no se observó la disposición del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual se oirá apelación del auto que niegue la admisión de la demanda pero no establece recurso alguno contra el auto que la admita; que la nulidad alegada por la codemandada debió haber sido opuesta como cuestión previa en la oportunidad de la contestación de la demanda.

También alega el apoderado actor en sus informes que el A quo no hizo una correcta interpretación del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Acompañó su escrito de informes con copia certificada de solicitud de inicio de procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales por retracto legal arrendaticio, presentada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y acto administrativo por medio del cual dicha superintendencia declara inadmisible tal solicitud.

Por su lado el apoderado de la codemandada presentó en fecha 12 de agosto de 2013 escrito de observaciones a los informes de la demandante, el cual cursa a los folios 246 al 250.

En tales observaciones el apoderado de la codemandada impugna la presentación de los recaudos que el apoderado actor consignó con sus informes en esta segunda instancia; defiende la legalidad de la decisión objeto de la presente apelación, así como también aduce la caducidad de la pretensión de la demandante.

También alega el apoderado de la codemandada que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil señala la prohibición de admitir la demanda cuando sea contraria a disposición expresa de la ley, como ocurrió en el presente caso y que la parte actora yerra al sostener que tal prohibición deba ser opuesta como defensa previa y que en el caso de autos es procedente la aplicación del artículo 206 ejusdem.

Impugna los recaudos consignados por el apoderado de la demandante con sus informes por cuanto en los mismos se observan incoherencias en cuanto a las fechas expresadas en el cuerpo de tales documentos. También alega que quien suscribe tales documentos no tiene competencia para ello.

A continuación hace una relación de diversas normas correspondientes a leyes ordinarias y la Constitución Nacional que, en su criterio, resultan aplicables.

Acompañó el escrito de observaciones con copia fotostática de tres páginas de la Gaceta Oficial número 39.938 del 6 de junio de 2012.

En fecha 17 de septiembre de 2013 el apoderado actor consignó escrito de alegatos, cursante a los folios 255 al 259, en el cual aduce que en realidad el escrito de observaciones presentado por el apoderado de la codemandada constituye un escrito de informes y a continuación vuelve sobre lo alegado en su escrito de informes.

En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del exhaustivo examen que este juzgador de alzada ha llevado a cabo sobre las actas del presente expediente se desprende que el thema decidendum viene a estar constituido por la determinación de si es procedente o no revocar el auto de admisión de la demanda, dictado en fecha 3 de abril de 2013, al folio 162, por el tribunal ante el cual se inició este proceso, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, y declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, como lo hizo el en su decisión del 2 de mayo de 2013 objeto de la presente apelación, a los folios 192 al 197, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, al cual fueron pasados los autos, luego de la inhibición del juez del aludido juzgado primero de primera instancia.

En efecto, una vez recibido el presente expediente por el tribunal al que fue repartido luego de la inhibición del juez del tribunal ante el cual se dio inicio a este proceso, compareció el apoderado judicial de la codemandada Clenavi Villegas de Goncalves, abogado J.A.A. y mediante diligencia estampada el 17 de abril de 12013, cursante al folio 160, solicitó se declarara la nulidad del auto de admisión dictado en fecha 3 de Junio de 2013 y, consecuencialmente, la inadmisibilidad de la presente demanda, en razón de que el juez no observó el cumplimiento del artículo 96 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, “es decir, no verificó que la parte actora haya agotado el Procedimiento (sic) Administrativo (sic) previo a que se refiere dicho artículo, procedimiento previo, de obligatorio cumplimiento, resultando en consecuencia inadmisible la presente demanda por mandato legal …” (sic).

Ante tal solicitud el tribunal ante el que cursa este proceso actualmente, profirió el auto apelado en virtud del cual declaró nulo el auto de admisión de la demanda de fecha 3 de abril de 2013 y, por vía de consecuencia, la inadmisibilidad de la pretensión deducida en este proceso por la actora.

Así las cosas, y a los fines de la resolución de este recurso observa este tribunal superior que el de la causa no obró ajustado a derecho al declarar la nulidad del auto de admisión de la presente demanda, de fecha 3 de abril de 2013 y, consecuencialmente, inadmisible la pretensión de la actora, con fundamento de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y 206 y 341 del Código de Procedimiento Civil, pues, ciertamente, tales disposiciones no resultan aplicables al caso de especie, toda vez que la parte actora no procede con el carácter de arrendadora y, por otro lado, los demandados no lo han sido con el carácter de arrendatarios, puesto que, como se ha dejado establecido ut supra, la pretensión de la demandante persigue como finalidad u objeto que se declare “que la operación de compra venta celebrada entre ellos [los demandados] mediante Documento Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., en fecha 7 de Agosto del 2.007, bajo el No.4, Tomo 20, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, cuyo objeto lo constituyó el inmueble arriba identificado, es nula de nulidad absoluta por haber sido realizada en contra de lo establecido en los artículos 42, 44 y 47 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigentes para ese entonces y artículos 131, 132 y 139 de la vigente Ley para la Regularización y Control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda, por haber sido realizada en menoscabo de los derechos que me asisten por mandato de las citadas leyes y que son de orden público e irrenunciables, y para que una vez declarada nula la citada operación de compra venta, convengan, o ello sean condenados [los demandados] por el Tribunal en reconocer que yo tengo el derecho preferente para adquirir el referido inmueble en las mismas condiciones señaladas en el citado documento de venta, por haberse hecho tal venta violando lo establecido en los artículos 42 y 44 del derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 131, 132 y 139 de la vigente Ley para la Regularización y Control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda.” (sic, corchetes agregados por este tribunal de alzada); de donde se sigue, forzosamente que tal pretensión de la parte actora no se subsume bajo los supuestos de hecho previstos por el citado artículo 94.

En efecto, la expresada norma contenida en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone que antes de que se interpongan demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a viviendas, así como que previamente a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (resaltado y subrayas de este tribunal superior)

Nótese que la norma que se comenta se refiere en todo momento a una pretensión de naturaleza arrendaticia vinculada a una vivienda, a una habitación o a una pensión objetos de un arrendamiento y que tal pretensión sea deducida por el arrendador del inmueble.

Se observa además que el artículo 96 ejusdem señala que el procedimiento de carácter administrativo y que ha de cumplir un arrendador antes de proponer una demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio o cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a viviendas, así como previamente a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, se cumplirá conforme a lo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en sus artículos 7 al 10; procedimiento este respecto del cual la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia conjunta de todos sus Magistrados, efectuó la interpretación de las normas que lo regulan y dejó debidamente aclarado y establecido que dicho decreto no puede ser aplicado de tal suerte que suponga o entrañe un obstáculo a la administración de justicia, pues, a través de sus normas lo que se persigue es impedir, mediante la ejecución de una sentencia o de una medida preventiva, el desalojo arbitrario de un inmueble destinado a vivienda y que ocupe el demandado.

En efecto, en sentencia de fecha 1 de noviembre de 2011 (Exp. AA20-C-2011-000146), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo que se copia a continuación:

De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal [Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas] es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.

Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D., de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.

(corchetes de este Tribunal Superior).

Como puede observarse, en el aspecto referente al señalado procedimiento administrativo y en lo que respecta a los propósitos perseguidos por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por el aludido Decreto contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, ambos textos legales se encuentran estrechamente vinculados y por tal virtud le es aplicable a las situaciones que regula la primera de tales leyes el criterio jurisprudencial arriba anotado, trátese de juicios derivados de relaciones arrendaticias o no, por lo que en consonancia con la doctrina sustentada por la Sala de Casación Civil en la sentencia cuya parte pertinente se dejó transcrita, no se puede entrabar o impedir la prosecución de un juicio, bien declarando inadmisible la pretensión, como en el caso de autos, bien suspendiendo el curso del proceso hasta tanto se cumpla el procedimiento administrativo previo tantas veces señalado.

Lo expuesto corrobora la inexacta interpretación y la indebida aplicación que de la norma contenida en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda efectuó el Tribunal de la causa al caso de especie, cuando declara la nulidad del auto de admisión de la presente demanda e inadmisible, por consecuencia, la pretensión de la actora que motivó este proceso, pues, ciertamente, admitida como fue la demanda y ocurrida la citación tácita de la codemandada Clenavi Villegas de Goncalves, al recibir el expediente por inhibición proveniente del tribunal ante el cual se inició este juicio, ha debido darle continuidad al trámite de las citaciones de los tres restantes codemandados de autos, proseguir el juicio en todas sus fases y decidirlo, luego de lo cual y si en etapa de ejecución se suscita una situación que comporte el desalojo de la vivienda, deberá, previamente a la ejecución, cumplirse el trámite del procedimiento administrativo contemplado por los artículos 7 y siguientes del Decreto contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas.

Corolario forzoso de lo expuesto es que en el caso de autos, mediante la decisión del A quo de fecha 2 de mayo de 2013, objeto de la presente apelación, se atentó contra el debido proceso, consagrado por el artículo 49 de la Constitución Nacional, con lo cual, además, se causó agravió al orden público procesal, y por estas razones de orden constitucional, así como por las de hecho y de derecho que se dejaron expuestas, debe anularse la aludida decisión aquí recurrida, y reponerse esta causa al estado de que se dé continuidad al trámite de las citaciones de los tres restantes codemandados de autos, proseguir el juicio en todas sus fases y decidirlo, de conformidad con las previsiones de los artículos 11 y 206 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por el apoderado actor contra el auto objeto de la presente apelación, fechado el 2 de mayo de 2013 que había declarado nulo el auto de admisión de la presente demanda, de fecha 3 de abril de 2013, e inadmisible la presente demanda.

Se declara la NULIDAD del aludido auto de fecha 2 de mayo de 2013.

Se REPONE la presente causa al estado de que se dé continuidad al trámite de las citaciones de los tres restantes codemandados de autos y proseguir el juicio en todas sus fases hasta sentencia definitiva.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y notifíquese la presente sentencia a la demandante y a la codemandada Clenavi Villegas de Goncalves.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el seis (6) de noviembre de dos mil catorce (2014). 204º y 155º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H..

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY RODRÍGUEZ.

En igual fecha y siendo las 2.30 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,