Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 25 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado E.F.R., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655, en su condición de apoderado judicial del demandado, ciudadano SPIROS SPIROY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.764.872, domiciliado en Valera, Estado Trujillo, contra sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el 28 de Julio de 2009, en el presente juicio que por desalojo y pago de pensiones de arrendamiento insolutas, propuso en su contra la sociedad mercantil IMIRVA, C. A., domiciliada en Valera, Estado Trujillo, inscrita en el Registro Mercantil que por Secretaría llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Trujillo, el 26 de Septiembre de 1984, bajo el número 33, Tomo 74, representada por los abogados M.J.F. y A.E.B., inscritos en Inpreabogado bajo los números 80.385 y 30.337, respectivamente.

Encontrándose este Tribunal Superior en término para dictar sentencia, pasa a hacerlo con base en las consideraciones siguientes.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución en fecha 6 de Agosto de 2007 y repartido al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, y reformado mediante escrito presentado el 13 de Agosto de 2007, la parte actora dedujo acción contra el preidentificado demandado, alegando que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, el 29 de Mayo de 2000, tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, bajo el número 07, Tomo 42, con el demandado de autos, sobre un inmueble constituido por cuarenta y ocho (48) locales comerciales y un estacionamiento, que forman parte del Centro Comercial El Valle, ubicado en la calle 22, sector Los Limoncitos, Las Acacias, de la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, en 35 metros con la avenida Los Limoncitos, actualmente calle 22; Sur, en 23 metros, con la posesión denominada La Tachuela; Este, en 85 metros, con zanjón y con la antes mencionada posesión La Tachuela; y Oeste, en 94,54 metros, con la prolongación de la avenida 3.

Señala la representación de la demandante que tal contrato tiene una duración de diez (10) años, contados a partir del 1° de Junio de 2000 y por un canon de arrendamiento mensual de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,oo), por los dos primeros años; y de ocho mil dólares americanos (EE.UU.A $ 8.000,oo) o su equivalente en bolívares, por el resto del tiempo de duración del contrato.

Narra la demandante que desde el 1 de junio de 2005, el arrendatario, hoy demandado, no ha dado cumplimiento estricto a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento mensuales, por lo que está en estado de atraso en veintiséis (26) mensualidades equivalentes a dos años y dos meses, a razón de diecisiete millones seiscientos mil bolívares (Bs. 17.600.000,oo) mensuales y que por tal incumplimiento, demanda el pago de las mensualidades vencidas y dejadas de pagar, y, como consecuencia, la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.264, 1.592, ordinal 2°, 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por último estimó la demanda en la cantidad de cuatrocientos cincuenta y siete millones setecientos mil bolívares (Bs. 457.700.000,oo), que corresponden a cuatrocientos cincuenta y siete mil setecientos bolívares fuertes (Bs. F. 457.700,oo), tal como consta a los folios 1 al 3 y 6 al 8.

A los folios 34 y 35, cursa auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 18 de septiembre de 2007, a través del cual admitió la reforma de la demanda de desalojo, por el trámite del procedimiento breve y ordenó la comparecencia del demandado.

Citado como fue el demandado, compareció al proceso el abogado E.F.R., en fecha 22 de Enero de 2008 y consignó poder otorgádole por dicho demandad.

Posteriormente, el 29 de Enero de 2008 dicho apoderado del demandado presentó escrito de contestación a la demanda, que cursa a los folios 68 al 71, a través del cual rechazó, negó y contradijo la demanda; impugnó el contrato de arrendamiento con opción a compraventa consignado por el actor, en razón de haber la parte actora presentado copia fotostática simple del mismo; opuso como defensa de fondo la falta de cualidad del actor para intentar la presente demanda, ya que, a su juicio, la negociación celebrada entre ambas partes consiste en una cesión de créditos y administración sobre los inmuebles objeto de la presente demanda, y no un contrato de arrendamiento y en consecuencia, el trámite y sustanciación de este proceso debe estar regida por las disposiciones del procedimiento ordinario y no del juicio breve, como se ha venido tramitando.

Igualmente alegó el mandatario del demandado en su escrito de contestación, que las obligaciones pactadas entre las partes contratantes se encuentran extinguidas por haberse operado la compensación de deudas entre ambas partes, las cuales emanan del mismo título, “pues reúnen los extremos de SIMULTANETIDAD en virtud, de que ambas obligaciones existen al mismo tiempo, es decir, por un lado, IMIRVA C. A., cede los derechos de crédito a SPIROS SPIROY derivados del Contrato de Arrendamiento celebrados (sic) por dicha empresa, pasados y presentes (Cláusulas Primera y Cuarta) sobre el inmueble de marras, y por otro lado, SPIROS SPIROY se obliga a pagar a IMIRVA C. A un canon de arrendamiento cedido por la Empresa IMIRVA C. A derivado del mismo Título sobre el inmueble en cuestión. HOMOGENEIDAD.- Siendo la compensación una especie de pago forzado dispuesto por el legislador, es obvio que la deuda que se da en pago tenga el mismo objeto u objeto (sic) a (sic) la deuda que extingue (Canones de arrendamiento). El artículo 1.133 del Código Civil señala: ( … ) LIQUIDA y EXIGIBLE.- Es decir, que el crédito sea líquido, que se debe y la cantidad debida, lo cual, en el presente caso es el mismo monto reclamado por el actor que se compensa por efecto de la cesión de crédito al demandado que emanan del mismo Titulo.” (sic)

Aduce el apoderado del demandado que “… de conformidad con el artículo 2 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, en concordancia con los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil denuncio el Fraude Procesal cometido por la Empresa IMIRVA C.A al no narrar los hechos conforme a la verdad, cuyo fraude consiste en sorprender la buena f.d.M. al desdoblar los verdaderos hechos e investirlos de legalidad, concretamente, no obstante al alegato de compensación opuesto de la obligación demandada, en honor a la verdad verdadera, es falso de toda falsedad, que el arrendamiento convenido sea el de la cantidad de DIECISIETE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.600.000,oo) o (Bs.F. 17.600,oo) mensuales, en razón, ante el hecho notorio de la limitación del Estado Venezolano para la expedición de dólares americanos a los usuarios e incluso ante la prohibición de celebración del contratos de arrendamientos, cuyo pago de los alquileres está prohibido en dólares Americanos, la Empresa IMIRVA C.A convino con el ciudadano SPIROS SPIROY en que el canon de arrendamiento, se fijaría como base, en la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,oo) los dos (2) primeros años. (Cláusula Tercera) lo cual, se mantuvo desde la celebración del contrato, año 2.000, hasta el 2.005, luego, en el año 2.006 se aumento a Bs. 5.830.987,oo y en el año 2.007 a Bs. 6.666.666,oo según lo revela y comprueba los recibos de alquiler suscritos por el ciudadano A.V. …” (sic).

El mandatario del demandado consignó con su escrito de contestación, recibos originales y planilla de depósito bancario, cursantes a los folios 72 al 107.

Mediante diligencia presentada el 31 de Enero de 2008, el coapoderado actor, abogado M.F., hizo una serie de consideraciones al escrito de contestación presentado por el demandado de autos y con fundamento del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y desconoció tanto la firma como el contenido de todos los documentos producidos por el demandado junto con su escrito de contestación, tal como se evidencia a los folios 108 y 109.

A los folios 115 al 119 cursa escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, mediante el cual promueve: a) la impugnación del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, el 29 de Mayo de 2000, bajo el número 07, Tomo 42; b) promueve el contrato antes señalado e impugnado, a objeto de probar por un lado, que se está en presencia de un contrato de cesión de crédito y administración y, por otro lado, que la obligación demandada se encuentra extinguida por haber operado la compensación; c) la totalidad de las actas procesales, a objeto de probar el fraude procesal; d) la prueba de informes, a objeto de que se solicite información a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento.

Al folio 120 cursa diligencia suscrita por el apoderado del demandado, mediante el cual manifiesta que no acepta el instrumento producido por la parte actora cursante a los folios 111 y 114; así mismo, promueve el cotejo sobre los documentos impugnados por la parte actora y señaló como documento indubitado el instrumento poder otorgado por la demandante a conferido a sus abogados, en fecha 20 de Julio de 2007.

Por auto de fecha 01 de Febrero de 2008, el Tribunal de la causa, en razón del fraude procesal denunciado por la parte demandada, ordenó abrir la articulación probatoria prevista por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, como aparece al folio 121.

En la misma fecha 1 de Febrero de 2008, el A quo admitió la prueba de cotejo y fijó oportunidad para la designación de expertos.

El 11 de Febrero de 2008 se realizó el acto de nombramiento de expertos, tal como se desprende de acta levantada cursante a los folios 125 y 126, siendo designado por ambas partes como único experto el ciudadano N.M.V.L..

Mediante escrito cursante a los folios 129 y 130, la parte actora promovió las siguientes probanzas: a) las copias fotostática y certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, el 29 de Mayo de 2000, bajo el número 07, Tomo 42; b) copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio; c) las originales de las resultas de las solicitudes de constancias de consignación inquilinaria, evacuadas por ante los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de esta Circunscripción Judiciual; y 4) resultas de notificación de preferencia ofertiva hecha al arrendatario, llevada a cabo por la Notaría Pública Primera de Valera, el 22 de Diciembre de 2005.

A los folios 153 al 159, cursa el informe rendido por el experto designado y sus anexos, consignado en fecha 26 de Febrero de 2008; siendo que tal informe fue impugnado por la parte demandada, mediante sendas diligencias presentadas en fechas 27 y 28 de Febrero de 2008.

En fecha 31 de marzo de 2008 el A quo dictó sentencia, mediante la cual repuso el proceso al estado de que se admitiera la presente causa conforme al procedimiento ordinario, por considerar que el contrato suscrito por las partes el 24 de Mayo de 2000, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Valera Estado Trujillo, bajo el número 07, Tomo 42, es un contrato de cesión de derechos y créditos y no un contrato de arrendamiento. En consecuencia, declaró nula todas las actuaciones a partir del auto de admisión dictado el 18 de Septiembre de 2007.

Contra este fallo la parte actora apeló y habiéndose oído tal recurso en el solo efecto devolutivo, fueron remitidas a este Tribunal Superior las actas pertinentes en copias certificadas, siendo que mediante sentencia dictada por esta Superioridad el 7 de Julio de 2008, se declaró con lugar la apelación ejercida, la nulidad del fallo apelado y se repuso al causa al estado de que el A quo se pronunciara sobre el mérito o lo principal del asunto.

Contra esta decisión anunció recurso de casación el apoderado de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 16 de Julio de 2008, recurso este admitido por esta Superioridad por auto dictado el 22 de Julio de 2008, como consta a los folios 265 y 266.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión del 6 de Marzo de 2009, declaró inadmisible el recurso de casación formalizado contra la referida sentencia del 7 de Julio de 2008. como aparece a los folios 278 al 290.

En virtud de la inhibición del Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, fueron remitidas las actas del presente expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el cual dictó sentencia definitiva, en fecha 28 de Julio de 2009, por medio de la cual declaró con lugar la demanda, ordenó tanto la entrega de inmueble objeto del presente litigio, como la cancelación (sic) de los cánones de arrendamiento demandados.

De este fallo apeló la representación judicial del demandado, mediante diligencia de fecha 13 de Agosto de 2009, cursante al folio 338, razón por la cual subieron estos autos a esta Alzada, en donde se recibieron el 11 de Noviembre de 2009, oportunidad cuando se fijó término para la emisión del presente fallo, conforme a las previsiones del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En los términos expuestos queda hecha la síntesis de esta controversia, a ser decidida por esta Alzada.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del minucioso estudio que este sentenciador ha practicado sobre las actas del presente proceso se constata que la controversia sostenida entre las partes ha girado en torno a la naturaleza jurídica del contrato contenido en el documento presentado por la demandante como fundamento de su pretensión, pues, mientras la demandante afirma que se trata de un contrato de arrendamiento, la parte demandada sostiene que es un contrato de cesión de crédito y de administración.

Tal afirmación del demandado le dio pie para oponer como defensa perentoria la falta de cualidad de la actora para proponer la presente demanda, “en virtud, conforme consta del referido Contrato impugnado, la Emprea IMIRVA C. A. cedió a SPIROS SPIROY los derechos de crédito y arrendamiento sobre el inmueble de marras, incluyendo la Administración del mismo, por lo que mal puede pretender demandar el desalojo del inmueble y el pago de las presuntas cuotas insolutas referidas en el libelo de la demanda, pues los mismos fueron cedidos a mi representado …” (sic).

Así las cosas, considera este juzgador que debe pronunciarse en punto previo al presente fallo sobre la naturaleza del contrato fundamento de la demanda, pues, de la determinación de cuál ha sido el tipo de contrato que ambas partes celebraron y del que hacen derivar sus respectivas pretensiones, dependerá la determinación, a su vez, de la legitimación que pueda tener o no la demandante, para la deducción de la presenta demanda; punto previo que se desarrolla a continuación.

PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO FUNDAMENTO DE LA DEMANDA Y SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA, OPUESTA POR EL DEMANDADO

Tal como se ha dejado señalado ut supra, para la elucidación de la defensa perentoria de falta de cualidad de la demandante para intentar esta demanda, es menester determinar, en primer término, la verdadera naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, que la actora produjo como fundamento de su demanda; actividad que este juzgador lleva a cabo por virtud de lo dispuesto por el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (sic).

En efecto, los apoderados de la demandante expresan en el libelo que su representada celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, que “se basaba en el Alquiler de un Inmueble constituido o conformado por: cuarenta y ocho (48) Locales Comerciales y el Estacionamiento, Ubicados en el Centro Comercial El Valle, en la Calle 22 sector Los Limoncitos Las Acacias en jurisdicción del Municipio Valera del Estado Trujillo …” (sic) y que, por cuanto el demandado “no ha Cumplido a cabalidad con los Pagos Mensuales o Cánones de Arrendamiento desde el día: 1 de junio del año 2005, es decir tiene mas de dos (2) años y dos (2) meses de atraso en los pagos de Arrendamiento o cánones de arrendamiento mensual, …” (sic), demandan al ciudadano SPIROS SPIROY, “al Pago y el Desalojo por Incumplir con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito, por falta de pago y en su defecto haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.” (sic).

Por su lado, la representación judicial del demandado, al dar contestación a la demanda, alega que “siendo que de la naturaleza del contrato se deduce que estamos en presencia de un contrato de cesión de crédito y Administración, que si bien es cierto la presente demanda se deriva de la relación arrendaticia celebrada por la Empresa IMIRVA C. A. con terceras personas cuyos cánones fueron cedidos a SPIROS SPIROY por efecto de la cesión de créditos y Administración conforme consta de la Cláusula Primera del referido contrato, demanda esta que no se encuentra contemplada dentro de los procedimientos especiales previstos en el Código Adjetivo, y en tal sentido se entiende que dicha demanda debe ser tramitada y sustanciada por la vía del procedimiento ordinario, contemplado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y no por el procedimiento Breve como indebidamente se hizo, lo cual demuestra una evidente subversión del proceso, …” (sic).

Así las cosas, aprecia este Tribunal Superior que a los folios 9 al 12 y 111 al 114 cursan copias simple y certificada, respectivamente, del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 29 de Mayo de 2000, bajo el número 07 del Tomo 42, que contiene contrato celebrado entre las partes, el cual es calificado por la demandante como de arrendamiento y que el demandado califica como de cesión de crédito y de administración.

Tal documento fue impugnado por el demandado en la contestación de la demanda, por haber sido presentado en copia fotostática simple por la demandante, por lo que ésta consignó copia certificada del mismo, enervando de tal suerte la impugnación que había efectuado el demandado.

Por lo tanto y a tenor de los dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con las previsiones de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, este juzgador aprecia y valora tal documental como instrumento público, que comprueba que entre las partes se celebró un contrato cuya naturaleza jurídica pasa este Tribunal Superior a determinar.

Establecido lo anterior, observa este Tribunal Superior que el artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratante se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” (sic).

Con base en tal definición que del contrato de arrendamiento hace el legislador, se puede afirmar que entre las características más resaltantes del arrendamiento se encuentran: 1) que versa sobre cosas muebles o inmuebles y 2) que a cambio de un precio que se denomina, indistintamente, pensión, canon o alquiler, el arrendador le entrega al arrendatario la cosa para que la use según el fin a que está destinada; 3) que el arrendamiento no implica transmisión del derecho de propiedad sobre la cosa arrendada.

El Código Civil regula la cesión de créditos u otros derechos en sus artículos 1.549 al 1.557, y en la primera de tales normas utiliza el legislador las expresiones “venta” y “cesión” como sinónimas, al establecer que “La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el derecho o crédito cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.” (sic).

De acuerdo con la citada norma, la cesión implica la transferencia de la propiedad de un crédito, de un derecho o de una acción de que es titular el cedente, a cambio de un precio que debe pagar el cesionario.

De allí que en el caso de especie es sumamente importante, al propio tiempo que esclarecedor, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato fundamento de la demanda, examinar si el convenio aducido por la parte actora reúne, por lo menos, las características que del arrendamiento se han dejado señaladas arriba o si en tal convenio se produjo la transferencia de propiedad sobre algún derecho o crédito cedidos.

A estos efectos se aprecia que en la cláusula primera del contrato sub examine se estipula que la sociedad de comercio demandante, IMIRVA C. A. “cede” al demandado SPIROS SPIROY “los derechos de crédito y arrendamiento, y por ende, la administración y disposición que como arrendador tienen (sic) sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el sector Los Limoncitos, Municipio J.I.M.d.V.d.E.T., consistente en la totalidad de los locales comerciales conformado por cuarenta y ocho (48) y el estacionamiento del Centro Comercial El Valle, construido sobre un terreno propiedad de la empresa cedente…” (sic).

Igualmente se aprecia que en la cláusula segunda del contrato en cuestión se fijó un término de duración de la “presente cesión” (sic), de 10 años, contados a partir del 01 de Junio de 2000, con lo cual quedaron limitados en el tiempo los efectos de la cesión.

Del examen que hasta este punto ha efectuado este sentenciador sobre el contenido del contrato fundamento de la demanda, se constata que en ninguna parte del mismo se hace referencia a que la contratante IMIRVA C. A. celebra contrato con el ciudadano SPIROS SPIROY, por medio del cual le da a éste en arrendamiento un inmueble integrado por cuarenta y ocho locales comerciales y el área de estacionamiento, que conforman el Centro Comercial El Valle, ut supra aludido; así como tampoco se estipula en dicho convenio el uso al que se destinaría tal inmueble.

Continuando con el análisis del contrato fundamento de la demanda se observa que la intención de las partes contratantes fue celebrar una cesión y que los derechos cedidos son: 1) el derecho a dar en arrendamiento los locales que forman el centro comercial El Valle, arriba señalado, para lo cual la empresa cedente, esto es, la demandante le otorgó facultades de administración al cesionario, demandado, quien, a tenor del contrato, puede arrendar y disolver contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la cesión; y 2) los créditos conformados por los cánones de arrendamiento que la cedente percibía, generados por el arrendamiento de los locales comerciales, para lo cual la empresa cedente le otorgó al cesionario, facultad expresa para cobrarlos.

La aseveración de este Tribunal Superior en punto a que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de cesión, que no de arrendamiento, es producto de la interpretación que este juzgador hace de las cláusulas primera y cuarta del convenio en cuestión, pues, ciertamente en la primera de las citadas cláusulas se define claramente el objeto del contrato, cuando expresa que “La Sociedad de comercio IMIRVA, C. A., antes identificada, cede a Spiros Spiroy los derechos de crédito y arrendamiento, y por ende, la administración y disposición que como arrendador tienen (sic) sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el sector Los Limoncitos, Municipio J.I.M.d.V.d.E.T., consistente en la totalidad de los locales comerciales conformado por cuarenta y ocho (48) y el estacionamiento del Centro Comercial El Valle, construido sobre un terreno propiedad de la empresa cedente…” (sic), lo cual se complementa con lo estipulado en la segunda de esas cláusulas, en la que se lee: “Mientras dure el presente contrato el ciudadano Spiros Spiroy podrá hacer cualquier tipo de mejoras al inmueble y cobrar los alquileres de los locales comerciales dados en arrendamiento a terceras personas con anterioridad al presente contrato, al igual el derecho de poder arrendar y disolver dichos contratos de arrendamiento con dichas personas.” (sic).

No obstante señalar el contrato que se analiza que a través del mismo se celebra una cesión por medio de la cual la demandante IMIRVA C. A., traspasa al demandado SPIROS SPIROY el derecho a dar en arrendamiento los locales de comercio ya referidos y le transfiere los créditos conformados por los cánones de arrendamiento que devengaba, generados por el alquiler de tales locales, sin embargo, al estipularse el precio se denomina éste con la expresión “canon de arrendamiento”, denominación que genera confusión, si se la interpreta en su sentido literal y aisladamente del contexto general del contrato. Pero, si tal denominación que los contratantes le dieron al precio de la cesión se interpreta conforme al propósito y la intención de los otorgantes del contrato, teniendo en cuenta las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe, debe interpretarse en el sentido de que no se trata de una pensión arrendaticia sino del precio de la cesión.

En la cláusula tercera del contrato objeto de la presente determinación y valoración se expresa lo siguiente: “El ciudadano Spiros Spiroy se obliga a pagar a la empresa IMIRVA C. A., un canón (sic) de arrendamiento de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00) mensuales por los dos primeros años; a partir del tercer año hasta el vencimiento del termino (sic) de duración del contrato la cantidad de ocho mil dólares américanos (sic) (8.000,00 $ USD) o su equivalente en bolívares …” (sic).

Habiendo sido limitada en el tiempo la duración de la cesión, el pago del precio se fraccionó y se convino en que su satisfacción se haría en mensualidades, por los montos fijados por las partes en los términos de la expresada cláusula tercera, a todo lo cual no se opone norma alguna.

Lo expuesto en los párrafos precedentes conduce a determinar que no existe correspondencia entre la pretensión deducida -desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento y pago de tales pensiones insolutas- y el documento fundamento de tal pretensión, pues, ciertamente, dicho instrumento que se ha dejado debidamente analizado y valorado, no contiene un contrato de arrendamiento, sino una cesión de derechos y de crédito arrendaticios; y al no existir tal correspondencia entre la pretensión deducida y el documento que se produjo como fundamento de la demanda, resulta claro que la demandante carece de la legitimación necesaria para interponer la acción por desalojo y pago de pensiones de arrendamiento insolutas, que prevé el artículo 34 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe declararse con lugar la falta de cualidad de la actora para intentar esta acción, opuesta por el demandado y desechar, por inadmisible, la presente demanda. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 28 de Julio de 2009.

Se declara CON LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad de la demandante para ejercer la presente acción, opuesta por el demandado.

Se declara INADMISIBLE la presente demanda que por desalojo de inmueble y pago de pensiones arrendaticias propuso la sociedad de comercio IMIRVA C. A. contra el ciudadano SPIROS SPIROY, ambas partes identificadas en autos.

Se CONDENA en costas a la demandante perdidosa, conforme a las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se REVOCA el fallo apelado.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el veinticinco (25) de Noviembre de dos mil nueve (2009). 199º y 150º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY R.A.

En igual fecha y siendo la 1.30 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,