Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 11 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta Alzada en virtud de apelación ejercida por el Abogado A.O.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 27.848, obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS C. A. (COPRODI), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 06 de Noviembre de 1984, bajo el número 469, Tomo 10, contra decisión de fecha 03 de Febrero de 2009, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el presente juicio que por cumplimiento de obligación de entrega de inmueble arrendado, por fenecimiento de la prórroga legal del término de duración del contrato de arrendamiento y por resarcimiento de daños causados por la no entrega oportuna del inmueble, propuso contra la asociación cooperativa denominada COOPERATIVA PACOBIS, registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, el 30 de Abril de 2004, bajo el número 49, Tomo I, Protocolo Primero, y otros, quienes aparecen representados por el abogado E.F.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655.

Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta superioridad, en donde se recibió en fecha 25 de Mayo de 2009, como consta al folio 96 y se le dio el trámite de ley.

Encontrándose el Tribunal en el término fijado por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil para sentenciar, pasa a hacerlo en los siguientes términos.

I

NARRATIVA

Mediante libelo que fuera repartido al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, el apoderado judicial de la sociedad mercantil OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS C. A. (COPRODI), demandó por cumplimiento de obligación de entrega de inmueble arrendado, por fenecimiento de la prórroga legal del término de duración del contrato de arrendamiento y por resarcimiento de daños causados por la no entrega oportuna del inmueble, a la asociación cooperativa denominada COOPERATIVA PACOBIS, ya identificadas.

Narra el apoderado actor que en fecha 26 de Mayo de 2005, la sociedad mercantil INVERSORA GIUN-PER, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 23 de Junio de 1994, bajo el número 203, Tomo 5, celebró un contrato de arrendamiento con la COOPERATIVA PACOBIS, sobre un inmueble, para ese momento, de su propiedad, consistente en un local comercial distinguido con el número 44, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, jurisdicción de la Parroquia M.D., tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 26 de Mayo de 2005, bajo el número 69, Tomo 47.

Continúa narrando el apoderado actor que tal inmueble fue adquirido posteriormente por su mandante, como se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 6 de Junio de 2006, bajo el número 39, Tomo 35 del Protocolo Primero; que consecuencialmente de la transmisión de los derechos de propiedad del inmueble arrendado, también se trasladan a su mandante todos los derechos inherentes al contrato de arrendamiento de dicho inmueble, “… convirtiéndose legítimamente en La Arrendadora del mismo y por consiguiente obteniendo ese carácter, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil.-” (sic).

Igualmente narra la parte actora que el contrato de arrendamiento:

… estuvo dos (2) años consecutivos de vigencia, es decir, desde el 1ro. de junio de 2.005 hasta el 31 de mayo de 2.006 y se prorrogó automáticamente desde el 1ro de junio de 2006 hasta el 31 de Mayo de 2007.-

Pero en fecha 3 de abril de 2.007, es decir, con más de treinta (30) días antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, mi representada Notificó por escrito en forma Autentica, a través de la Notaría Pública Segunda de Valera, su intención de no prorrogar automáticamente el mismo, para lo cual el Notario mencionado se trasladó al inmueble imponiendo de la notificación al ciudadano al ciudadano J.B.G.F., en su carácter antes indicado, quien se negó a firmar, pero quedó por enterado de la circunstancia planteada.-

En virtud de que La Arrendataria se notificó legalmente sobre la no renovación o prórroga automática del contrato, comenzó a correr, de pleno derecho, el lapso de Prórroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, desde el 1ro de junio de 2.007, empezó a computarse el tiempo de un (1) año de dicha prórroga, el cual culminó en fecha 31 de mayo de 2.008, ya que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a 1 año y menor a 5 años, se prorrogará por un lapso máximo de 1 año, según lo dispone el literal B) del referido artículo.-

(sic).

Sigue narrando el apoderado actor que la demandada de autos no ha dado cumplimiento a la entrega material del inmueble, a pesar de haber sido ratificada por comunicación escrita tal situación en fecha 31 de Mayo de 2008, configurándose con ello su incumplimiento por vencimiento del término, una vez vencida la prórroga legal; por lo que “… el Arrendatario ha incumplido con su obligación de entregar debidamente desocupado el inmueble arrendado a su Arrendador, no obstante haberle notificado éste la finalización del contrato y esperado el transcurso de la prórroga legal arrendaticia, sin que se produzca el cumplimiento; luego vencido este término y ante la negativa de la desocupación y entrega del inmueble también se producen a su vez daños y perjuicios derivados del mismo, los cuales fueron señalados para su forma de calculo en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula Décima Segunda, …” (sic).

En tal virtud, demanda a la arrendataria, COOPERATIVA PACOBIS, en la persona de su presidente, ciudadano J.B.G.F., y a éste, a su vez, en su propio nombre y en su condición de fiador solidario y principal pagador junto con su cónyuge, ciudadana E.D.C.P.d.G., para que convengan o sean condenados por el Tribunal a: 1) el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de Mayo de 2005; 2) la desocupación y entrega del inmueble arrendado y sea devuelto totalmente desocupado y sin plazo alguno; 3) pagar a la demandante de autos la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes diarios, por concepto de daños y perjuicios; y 4) las costas y costos del proceso.

La demandante acompañó al libelo el contrato de arrendamiento citado; contrato de compraventa por medio del cual adquirió el inmueble arrendado de inversora GIUN-PER, C.A.; carta misiva dirigida a COOPERATIVA PACOBIS, suscrita por el apoderado judicial de la demandante; copia fotostática simple de acta constitutiva y estatutos de la COOPERATIVA PACOBIS; y facturas por cánones de arrendamiento.

Mediante auto de fecha 9 de Julio de 2008, cursante a los folios 26 y 27, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada.

Practicada como fue la citación de la parte demandada, ésta dio contestación mediante escrito presentado por su apoderado judicial, en fecha 4 de Diciembre de 2008, a los folios 52 y 53, mediante el cual rechazaron, negaron y contradijeron la presente demanda; convinieron en que es cierto que la sociedad mercantil INVERSORA GIUN-PER, C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la COOPERATIVA PACOBIS, sobre un inmueble consistente en un local comercial distinguido con el número 44, ubicado en el 2° piso del Centro Comercial Edivica II, situado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 26 de Mayo de 2005, bajo el número 69, Tomo 47; que es cierto que como consecuencia de la transferencia de la propiedad, la actora se subroga en los derechos del referido contrato de arrendamiento; que no es cierto que en fecha 3 de Abril de 2007, fue notificada por la actora de la intención de no prorrogar el contrato. Así mismo, impugna la notificación de desahucio hecha el 14 de Mayo 2008, recibida en fecha 19 de Mayo de 2008, suscrita por L.J., por no estar suscrita por su representada; que “… por el simple hecho que mi representada no fue debidamente notificada del desahucio conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta del Contrato en cuestión con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento contractual, aunado a la permanencia en la posesión del inmueble por parte de mi representada, hace que el contrato se convierta a tiempo indeterminado, lo que permite concluir, que la única acción propia y específica es la acción de desalojo …” (sic); de igual forma que “… de conformidad con el artículo 38 literal B del Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, por efecto de la citación en el presente juicio lo cual se convierte en una manifestación expresa de no renovar el contrato en cuestión a todo evento de conformidad con el anterior dispositivo legal opongo a favor de mi representada el beneficio de prorroga legal, el cual concluye el PRIMERO DE JUNIO DE DOS MIL NUEVE (01-06-2.009), convirtiendo la presente acción de cumplimiento en extemporánea, …” (sic).

La parte actora, mediante escrito presentado el 8 de Diciembre de 2009, adujo las siguientes probanzas: 1) contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 26 de Mayo de 2005, bajo el número 69, Tomo 47; 2) documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 6 de Junio de 2006, bajo el número 39, Tomo 35, Protocolo Primero; 3) correspondencia fechada el 14 de Mayo de 2008, dirigida a COOPERATIVA PACOBIS; 4) acta constitutiva y estatutos sociales de la parte demandada; 5) facturas de cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre y octubre de 2006; y 6) recaudos correspondientes a notificación practicada a la parte demandada, por vía notarial, el 3 de Abril de 2007; tal como consta al folio 58.

Por su parte, los demandantes de autos promovieron: 1) el valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 26 de Mayo de 2005, bajo el número 69, Tomo 47; 2) el valor probatorio de los recaudos consignados por la parte actora, cursantes a los folios 8 al 27; y 3) el escrito del libelo de la demanda; tal como consta a los folios 65 y 66.

En fecha 3 de Febrero de 2009, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la presente demanda. Contra este fallo del A quo, el apoderado judicial de la parte demandante apeló, por lo cual estos autos subieron a esta Superioridad en donde se les dio el curso de ley.

En fecha 4 de Junio de 2009, el apoderado actor presentó ante esta Alzada escrito contentivo de alegatos en los que ratifica los hechos narrados en el libelo y pide se considere que existe la prórroga legal del contrato, sobre la base de la afirmación efectuada por la parte demandada en punto a que en cualquier caso la prórroga vencería el 1° de Junio de 2009.

En los términos expuestos queda resumido el tema a decidir en el presente fallo.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del análisis de las actas procesales se desprende que la parte demandante ha interpuesto contra los demandados, con fundamento del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción de cumplimiento de la obligación de entregarle el inmueble arrendado, por fenecimiento de la prórroga legal del término de duración del contrato, ex literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por resarcimiento de daños causados por la no entrega oportuna del inmueble, de acuerdo con las estipulaciones del contrato al respecto.

Así las cosas, debe este Tribunal Superior examinar si efectivamente en el caso de especie se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y si se cumplieron las exigencias establecidas por el citado artículo 38 para que opere la prórroga legal del mismo, con las consecuencias que se encuentran señaladas por el artículo 39 igualmente citado.

En este orden de ideas, aprecia este Tribunal Superior que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda y que obra a los folios 12 al 14, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, el 26 de Mayo de 2005, bajo el número 69, Tomo 47, dispone, en su cláusula cuarta, que el término de duración del convenio es de un (1) año, contado a partir del primero (1°) de Junio de 2005 y que únicamente por voluntad de la arrendadora se renovaría el contrato, en cuyo caso ésta debería comunicárselo a la arrendataria por escrito, carta o telegrama, con un mes de anticipación al vencimiento.

Sentado lo anterior, observa este Tribunal Superior que la demandante ha manifestado en su escrito libelar, que el contrato de arrendamiento estuvo vigente durante dos (2) años consecutivos, es decir, desde el 1° de Junio de 2005, hasta el 31 de Mayo de 2006, y que “… se prorrogó automáticamente desde el 1ro de junio de 2006 hasta el 31 de mayo de 2.007.- ( … ) Pero en fecha 03 de abril de 2.007, es decir, con mas de treinta días antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, mi representada Notificó por escrito en forma Autentica, a través de la Notaría Pública Segunda de Valera, su intención de no prorrogar automáticamente el mismo, ... ( … ) En virtud de que La Arrendataria se notificó legalmente sobre la no renovación o prórroga automática del contrato, comenzó a correr, de pleno derecho, el lapso de Prórroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, desde el 1ro de junio de 2.007, empezó a computarse el tiempo de un (1) año de dicha prórroga, el cual culminó en fecha 31 de mayo de 2.008, ya que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a 1 año y menor a 5 años, se prorrogará por un lapso máximo de 1 año, …” (sic).

Así las cosas, observa este juzgador que la afirmación del demandante en el sentido de que el término de duración del contrato se prorrogó automáticamente el 1° de Junio de 2006 hasta el 31 de Mayo de 2007 (rectius = 1° de Junio de 2007) no se ajusta a la realidad del convenio arrendaticio, pues, en éste no se encuentra cláusula alguna en la que se hubieren estipulado prórrogas automáticas y sucesivas de su término de duración, sino, por lo contrario, una cláusula de carácter riguroso, que es la cuarta, en la que se prevé que sólo a voluntad de la arrendadora, comunicada por escrito a la arrendataria, con treinta días de anticipación al vencimiento del término inicialmente fijado para la duración del contrato, podría ser éste renovado por un período igual o mayor a aquél.

De allí que, en atención al contenido de la cláusula cuarta del contrato, se puede constatar que el término de duración del arrendamiento venció el día primero (1°) de Junio de dos mil seis (2006) y, según se desprende de la narración de los hechos efectuada por la demandante en su libelo, la arrendadora no le notificó por carta o telegrama a la arrendataria, con treinta días de anticipación al 1° de Junio de 2006, su voluntad de renovar el convenio arrendaticio por un período mayor o menor al que inicialmente se fijó en la tantas veces citada cláusula cuarta, por lo que a partir del vencimiento del término de duración del contrato, esto es, desde el 1° de Junio de 2006, comenzó a discurrir el período de prórroga legal que, de acuerdo con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis (6) meses, que vencieron en fecha primero (1°) de Diciembre de 2006.

Establecido lo anterior, se observa así mismo que de las propias manifestaciones del libelista queda evidenciado que luego de transcurrida la prórroga legal del término de duración del contrato arrendaticio, esto es, a partir del primero (1°) de Diciembre de 2006, la arrendadora dejó a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento de la obligación de devolverle el inmueble, esto es, sin desahuciarla, según lo prevé el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que explica por qué la arrendataria queda en el inmueble y ha permanecido en él.

Esta situación de hecho configuró la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que continuó rigiendo entre las partes, pero sin determinación de su vencimiento, conforme a las previsiones del artículo 1.600 del Código Civil, el cual dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. O lo que es lo mismo, en el caso de especie el contrato inicialmente celebrado a término fijo, por efecto de su tácita reconducción, pasó a ser un contrato a tiempo indefinido.

La precisión que se deja efectuada en punto a la característica que actualmente presenta el contrato de arrendamiento sub examine, en el sentido de que debe tenerse ipso iure como un contrato sin determinación de tiempo, conduce a determinar igualmente que, en no tratándose de un contrato a tiempo determinado, por haber perdido tal calidad por efecto de su tácita reconducción, no pueden serle aplicadas las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulan la prórroga o extensión del término de duración de aquellos contratos celebrados a tiempo determinado, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario (artículo 38), así como la obligación de entregar el inmueble al propietario, al vencimiento de tal prórroga legal (artículo 39).

Aprecia esta Superioridad que las normas de los tantas veces citados artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regulan los requisitos de admisibilidad de la acción consagrada por la última de tales disposiciones legales, esto es, aquella que, como la deducida en este proceso, persigue como objeto principal de la pretensión obligar al arrendatario a entregar el inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal; siendo tales requisitos los siguientes: 1) que se trate de un contrato a tiempo determinado; 2) que haya ocurrido el vencimiento del término de duración del arrendamiento; 3) que haya vencido la prórroga legal, la cual comienza a transcurrir, ope legis, a partir del vencimiento del término del contrato; 4) que el arrendatario no haya cumplido su obligación de devolver el inmueble arrendado; y 5) que el arrendador no haya consentido que el arrendatario quedare en posesión del inmueble luego de vencida la prórroga legal, permitiendo la continuación de la ejecución del convenio locatario, prescindiendo de los efectos del vencimiento de la prórroga legal, pues, en este caso opera la presunción de renovación del contrato, pero a tiempo indeterminado.

En el caso sub judice se aprecia que la arrendataria, lejos de interponer la acción prevista por el artículo 39 ejusdem, oportuna e inequívocamente, vale decir, sin permitir ni aceptar la continuación de la ejecución del contrato de arrendamiento, luego de ocurrido el vencimiento de la prórroga legal, esto es, después del 1° de Diciembre de 2006, dejó a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, tanto así que en el libelo que encabeza este expediente, afirma que el contrato de arrendamiento se mantuvo vigente durante dos (2) años, sin percatarse de que al haber permitido que la vigencia del contrato se mantuviera más allá del 1° de Diciembre de 2006, con ello estaba aceptando la renovación tácita o presunta del contrato, bajo las pautas del artículo 1.600 del Código Civil y con los efectos jurídicos establecidos en esa norma.

De lo expuesto se sigue que, ciertamente, en el caso de especie no se cumplen los requisitos que los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establecen para la admisibilidad de la acción deducida en este proceso, por lo que ésta debe necesariamente ser declarada inadmisible.

Dada la naturaleza de este fallo, huelga cualquier pronunciamiento sobre la determinación y valoración de los demás hechos alegados por las partes y de las restantes pruebas aportadas por éstas a los autos.

En tal virtud, la presente apelación no ha lugar en derecho. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión del A quo de fecha 3 de Febrero de 2009.

Se declara INADMISIBLE la presente demanda que por cumplimiento de obligación de entrega del inmueble arrendado, por fenecimiento de la prórroga legal del término de duración del contrato de arrendamiento y por resarcimiento de daños causados por la no entrega oportuna del inmueble, propuso la sociedad de comercio OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS, C. A. (COPRODI), contra la asociación cooperativa denominada COOPERATIVA PACOBIS, ambas identificadas en autos.

Se CONFIRMA la decisión apelada.

Se CONDENA a la demandante apelante perdidosa al pago de las costas del presente recurso, de conformidad con lo previsto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo el once (11) de Junio de dos mil nueve (2009). 199º y 150º.-

EL JUEZ SUPERIOR

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. JOROET C. F.S.

En igual fecha y siendo las 3.15 p. m. se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA TEMPORAL,