Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 8 de Agosto de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida por la abogada E.P., inscrita en Inpreabogado bajo el número 123.700, en su condición de coapoderada judicial de la demandante, sociedad de comercio Inmobiliaria Dalta, C. A., inscrita en el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 29 de Junio de 1978, bajo el número 95, Tomo XLIII, contra sentencia de fecha 26 de Julio de 2010, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio que por desalojo de local comercial, propusiera contra el ciudadano C.P.C., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula número 5.504.429, comerciante cuya firma personal se encuentra inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 27 de Junio de 1966, bajo el número 157, expediente mercantil número 59, y que gira en la plaza de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, bajo la denominación “Comercial Andina”; representado por los abogados J.U.B., M.H.S. y Merlis Peligra Ramírez, inscritos en Inpreabogado bajo los números 83.118; 60.125 y 130.504, respectivamente.

Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el presente expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de esta Circunscripción Judicial, el cual, a su vez, por auto de fecha 27 de Septiembre de 2010, se declaró incompetente pata conocer y decidir este recurso y declinó la competencia en esta superioridad.

Recibidos los autos en este Tribunal Superior, por auto de fecha 20 de Julio de 2011, asumió la competencia y fijó término para sentenciar, conforme a lo dispuesto por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, como consta a los folios 179 al 181

Encontrándose este Tribunal Superior en término para sentenciar, pasa a hacerlo con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución el 23 de Marzo de 2010 y repartido al Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, la preidentificada sociedad de comercio Inmobiliaria Dalta, C. A., asistida por los abogados M.R.P. y E.J.P.V., aduciendo el carácter de arrendadora, propuso acción por desalojo contra el ciudadano C.P.C., propietario de la firma personal “Comercial Andina”.

Manifiesta la demandante que es propietaria de un inmueble ubicado en la planta baja del edificio Primavera, sito en la calle 7 con avenida Bolívar, de la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, y que desde el año 1.995 lo dio en arrendamiento mediante contrato verbal a la firma Comercial Andina, por un canon mensual de arrendamiento, montante a setenta y cinco bolívares (Bs. 75,oo).

Sigue narrando la demandante que “…según regulación de fecha Seis (sic) (06) de Mayo del año 2.008, acordada por la Alcaldía del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo; se acordó que el Canon de Arrendamiento máximo para dicho inmueble es por la cantidad NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 9.756,86), (…) El arrendatario fue debidamente notificado en la oportunidad debida, (…) Una vez que quedo firme dicha resolución de la Alcaldía en muchas oportunidades se hablo (sic) con el inquilino para que procediera a cancelar la cantidad señalada con anterioridad, siendo inútil que cumpliera con su deber al contrario continuo (sic) consignando en el Tribunal Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción del Estado Trujillo…” (sic), por lo que solicita se ordene el desalojo del referido inmueble y se entregue totalmente desocupado, con fundamento en el “… Artículo 34, Ordinal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-” (sic).

Por último estimó la demanda en la cantidad de ciento diecisiete mil ochenta y dos bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 117.082,32,oo) (sic), de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo que equivale a mil ochocientas una unidades tributarias con veintiséis centésimas de unidad tributaria (1.801,26 UT), más la cantidad de treinta y cinco mil trescientos cuarenta bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 35.340,69), por horarios profesionales.

La demandante acompañó su libelo con copia de cédula de identidad del ciudadano Alejandro D´Albenzio; copia fotostática simple de la resolución emanada de la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera; copia fotostática simple de la notificación a la demandada por parte de la Alcaldía de Valera; copias fotostáticas simples de consignaciones de pago de cánones de arrendamiento, efectuadas por el arrendatario ante el Juzgado Segundo de Municipios del Estado Trujillo.

Por auto de fecha 05 de Abril de 2010, cursante al folio 59, se admitió la presente demanda y fue ordenada la comparecencia de la demandada.

Al folio 67, consta poder apud acta otorgado por el ciudadano Alejandro D´Albenzio, en representación de la empresa Inmobiliaria Dalta, C. A., a los abogados M.R.P. y E.J.P.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 46.740 y 123.700.

Practicada la citación cartelaria del demandado, comparecieron ante el Tribunal de la causa los abogados J.U.B. y M.H.S., ya identificados, en fecha 30 de Junio de 2010, consignaron poder que acredita su representación del demandado y se dieron por citados en nombre de éste.

En fecha 02 de Julio de 2010, el abogado J.U.B., coapoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación, cursante a los folios 84 al 88, en el cual opuso la cuestión previa de defecto de forma, establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la demandante actúa contra “… una “supuesta empresa” denominada “COMERCIAL ANDINA” al respecto debemos señalar que “comercial Andina”, no es una Sociedad Mercantil (empresa), sino por el contrario se trata de una FIRMA PERSONAL, carente de personalidad jurídica propia, ya que gira bajo el nombre, responsabilidad y única firma de su propietario, ciudadano C.P.C., siendo la forma correcta de identificarla como Comercial A.d.C. Peligra…” (sic), para afirmar que no existe una correcta identificación del demandado, como lo exige el ordinal 2° del artículo 340 eiusdeml.

Así mismo negó, rechazó y contradijo la demanda y como defensa de fondo alegó: 1) que el ciudadano C.P.C., es arrendatario del inmueble objeto de la presente acción desde hace más de 40 años y no desde el año 1995 como afirma la parte actora; 2) que la Resolución de fecha 6 de Mayo de 2008, número 2.524, emanada de la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía de Valera, sobre la cual fundamenta la parte actora su demanda, y que fijó un canon de arrendamiento máximo para dicho inmueble por la cantidad de nueve mil setecientos cincuenta y seis bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 9.756,86), fue anulada por el propio Tribunal Segundo de Municipios en sentencia dictada en fecha 26 de Mayo de 2009, en recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, expediente número 5168 nomenclatura de ese Tribunal; 3) que por cuanto su representado, de manera puntual y dentro de las previsiones legales, consigna en el Tribunal de la causa el canon de arrendamiento, rechaza la fundamentación por la demandante en la pretensión de desalojo en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó que la presente demanda sea desestimada en la definitiva y condenada en costas la parte actora.

A los folios 117 y 118, cursa escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, a través del cual adujo las siguientes probanzas: 1) el mérito favorable de los autos; 2) copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, que declaró la nulidad absoluta del acto regulatorio; 3) copia certificada del expediente de consignación arrendaticia número 4.926, llevado por el mismo Tribunal.

Los apoderados de la parte demandante presentaron escrito de promoción de pruebas, en fecha 19 de Julio de 2010, promoviendo las documentales que van del folio 5 al folio 59 del presente expediente.

En fecha 21 de Julio de 2010, la parte demandada consignó escrito de informes.

El Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 26 de Julio de 2010, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada; sin lugar la demanda por desalojo de inmueble; y condenó en costas a la parte demandante, como consta a los folios 160 al 167.

La coapoderada de la parte demandante apeló de tal sentencia, mediante diligencia de fecha 29 de Julio de 2010, recurso este que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 02 de Agosto de 2010, al folio 169.

En la forma antes reseñada queda hecha la síntesis de la presente controversia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del examen que este juzgador ha practicado sobre las actas del presente proceso se constata que la pretensión deducida por la demandante persigue como objetivo obtener el desalojo del inmueble que ocupa el demandado con su fondo de comercio denominado “Comercial Andina” y que tal pretensión la fundamenta la actora en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto, por haber dejado de pagar el arrendador el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, toda vez que, afirma, el órgano regulador del canon de arrendamiento, vale decir, la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera, fijó como pensión arrendaticia máxima para el inmueble a objeto del contrato de arrendamiento, la suma de nueve mil setecientos cincuenta y seis bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 9.756,86), mensuales, según resolución de fecha 6 de Mayo de 2008 y que el arrendador se ha negado a pagar desde que tal resolución adquirió firmeza.

Por su lado el demandado al dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no haber sido debidamente identificado el demandado y alegó, frente a la pretensión de la actora, su solvencia, habida cuenta de que la resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Valera, que había fijado el monto de la pensión máxima mensual de arrendamiento para el inmueble de autos, fue anulada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque, de esta Circunscripción Judicial, según sentencia de fecha 26 de Mayo de 2009, y que ha venido consignando ante el propio Tribunal de la causa, las pensiones de arrendamiento, montantes a setenta y cinco bolívares (Bs. 75,oo) mensuales.

En los términos señalados en los párrafos que anteceden quedó trabada la presente litis y pasa este Tribunal Superior a efectuar la determinación y valoración de los elementos probatorios aportados a los autos por las partes, no sin antes dejar claramente establecido que la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, opuesta por el demandado, fue declarada sin lugar por el A quo en la propia sentencia definitiva objeto del presente recurso. Empero, el punto relativo a la decisión de la cuestión previa no forma parte del objeto devuelto a esta alzada por efecto de la apelación ejercida contra tal decisión, por cuanto el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil dispone que las decisiones que se adopten respecto de la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como es el caso de especie, no tendrá apelación. En tal virtud, pasa entonces este jugador a pronunciarse sobre el mérito de la controversia.

En ese orden de ideas se aprecia que a tenor de lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe así mismo probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Observa así mismo este juzgador que conforme a la máxima jurídica reus in excipiendi fit actor, toca en este caso al arrendatario demandado probar su excepción o defensa de fondo, pues, ciertamente, frente a la pretensión de la actora se excepcionó alegando su solvencia, vale decir, el cumplimiento de su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento cuya falta de pago le imputa la demandante.

Así las cosas, se aprecia que la demandante fundamenta su pretensión en la Resolución número 2.524, de fecha 6 de Mayo de 2008, emanada de la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, que fijó como canon de arrendamiento mensual para el inmueble propiedad de la demandante, ubicado en la calle 7 con avenida Bolívar de la ciudad de Valera, ocupado por el ciudadano C.P. (sic) como inquilino, la suma de nueve mil setecientos cincuenta y seis bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 9.756,86) y que tal resolución fue debidamente notificada tanto a la arrendadora, Inmobiliaria Dalta C. A., como al arrendatario C.P., en fecha 8 de Mayo de 2008, todo lo cual consta de copias fotostáticas de la referida Resolución y de las respectivas notificaciones, con que la demandante acompañó su libelo y que cursan a los folios 5 al 8; documentos administrativos esos que no fueron impugnados por el demandado y, por tanto, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben reputarse como copias fidedignas de documentos administrativos y hacen prueba de las menciones en ellos contenidas, en razón de la presunción de legalidad de que están revestidos los actos administrativos a que se contraen tales instrumentos.

Sentado lo anterior, aprecia este juzgador que la parte demandada se excepcionó alegando que no adeuda a la actora suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento, en razón de que la Resolución arriba señalada fue anulada por sentencia definitivamente firme del órgano jurisdiccional competente, a consecuencia del recurso contencioso administrativo de nulidad que contra tal acto administrativo propuso y que, además, ha consignado los cánones de arrendamiento que tiene convenidos con la arrendadora, ante el propio Tribunal de la causa.

En virtud de lo señalado en el párrafo precedente, pasa este Tribunal de alzada a determinar si el demandado logró probar las defensas de fondo esgrimidas frente a la pretensión de la actora y en ese sentido se aprecia que a los folios que van del 119 al 127 cursa copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial, en fecha 26 de Mayo de 2009, que, a consecuencia de recurso contencioso administrativo, declaró la nulidad de la Resolución número 2.524, de fecha 6 de Mayo de 2008, emanada de la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera, Estado Trujillo, y ordenó la instauración de un nuevo proceso regulatorio, tomando en cuenta las previsiones establecidas en tal sentencia, conforme lo prevé el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic).

Del análisis que este Tribunal Superior ha efectuado de la aludida sentencia, se constata que la misma se contrae a la resolución que reguló el canon arrendaticio que se había fijado para el inmueble objeto del contrato de arrendamiento de autos y cuyo desalojo se pretende en este juicio; resolución esa que la parte actora adujo como fundamento de su pretensión de desocupación del inmueble arrendado.

Del mismo análisis de la sentencia que ocupa la atención de esta superioridad se evidencia que la Resolución número 2.524, de fecha 6 de Mayo de 2008, quedó anulada por efecto de tal decisión judicial, sin que conste en estos autos que ese fallo haya sido, a su vez, revocado por la respectiva alzada, pues la parte actora no trajo a estos autos prueba alguna en ese sentido, por lo que debe considerarse que la sentencia aquí analizada quedó firme.

Tal decisión judicial, de fecha 26 de Mayo de 2009, anulatoria de la resolución regulatoria del canon de arrendamiento fijado por el respectivo órgano administrativo, para el inmueble objeto de la relación arrendaticia sobre la que versan las presentes actuaciones, constituye documento público, a tenor de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y hace plena prueba del alegato esgrimido por el demandado en punto a que la resolución aducida por la parte actora como fundamento de su pretensión carece de eficacia jurídica por haber sido anulada por el órgano judicial competente.

Falta por determinar si la parte demandada logró probar su estado de solvencia alegado igualmente como defensa de fondo frente a la pretensión de la actora.

En este orden de ideas, se aprecia que la parte demandante admite expresamente que el arrendatario, en lugar de pagar la pensión arrendaticia cuyo monto fue fijado en la resolución inquilinaria arriba examinada y que fuera anulada por el Tribunal de la causa en juicio contencioso administrativo separado, procedió a efectuar consignaciones ante dicho Tribunal y para demostrarlo consignó copias fotostáticas simples de consignaciones correspondientes a los meses que van de Marzo de 2009 a Febrero de 2010 y que cursan a los folios 9 al 32, por un monto de setenta y cinco bolívares (Bs. 75,oo) cada una, hechas por el ciudadano C.P..

Por su lado el demandado acompañó su contestación con copia fotostática simple de planillas de depósitos efectuados por él en fechas 11 de Junio; 7 de Julio; 5 de Agosto; 8 de Septiembre; 6 de Octubre; 5 de Noviembre; 8 de Diciembre de 2009; 11 de Enero; 11 de Febrero; 9 de Marzo; 5 de Abril; 14 de Mayo; 3 de Junio de 2010; por un monto de Bs. 75 cada una, a favor del Tribunal. Los descritos depósitos de consignaciones inquilinarias también fueron producidos, durante el lapso probatorio por la parte demandada, en copia certificada cursante a los folios 128 al 159; depósitos estos que adminiculados a las copias de las consignaciones que fueron producidas por la parte actora con el libelo de la demanda, comprueban que efectivamente el demandado ha realizado tales consignaciones del canon de arrendamiento inicialmente convenido con el arrendador y, a tenor de lo dispuesto por el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidencian la solvencia del arrendatario en el cumplimiento de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento a la arrendadora. Por consiguiente, queda así demostrada la defensa de fondo alegada por el demandado en punto a que se encuentra solvente en el cumplimiento de tal obligación frente a la arrendadora y, con ello, la no procedencia del desalojo conforme a lo previsto por el literal a) del artículo 34 eiusdem alegado por la actora como fundamento de su pretensión, la cual, por tanto, no ha lugar en derecho.

A los fines de cumplir lo dispuesto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta alza.a.a.c.l. restantes pruebas traídas a estos autos por las partes.

Así, se aprecia que a los folios que van del 33 al 36, corren copias fotostáticas del registro mercantil de la firma personal del ciudadano C.P., como comerciante que gira en la plaza de Valera bajo la denominación “Comercial Andina”, asentado en el registro de comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Trujillo, el 27 de Junio de 1966, bajo el número 157 del Tomo XV; recaudos estos producidos por la demandante con el libelo y que, a tenor de lo previsto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se consideran copias fidedignas de documento público.

A los folios 37 y 38 cursan copia de recaudos agregados al expediente número 2008/1.587 llevado por la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera, que este Tribunal Superior considera impertinentes por no guardar relación con la materia debatida en el presente proceso.

A los folios que van del 39 al 57, cursan copias fotostáticas de documentos públicos correspondientes a la inscripción en el Registro de Comercio que por Secretaría llevaba el preindicado Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, del acta constitutiva de la sociedad de comercio demandante, inscrita en fecha 29 de Junio de 1978, bajo el número 95, del Tomo XLIII y de documento de aporte de inmuebles a dicha compañía, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Valera el 19 de Julio de 1978, bajo el número 2; copias fotostáticas que por no haber sido impugnadas se consideran copias fidedignas de documentos públicos, ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Habiendo demostrado el demandado que no estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento fijado por la resolución inquilinaria número 2.524, de fecha 6 de Mayo de 2008, emanada de la Oficina de Regulaciones e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera del Estado Trujillo, dado que fue anulada por el órgano jurisdiccional competente a consecuencia de recurso contencioso administrativo de nulidad instaurado contra dicha resolución; y habiendo comprobado su solvencia, vale decir, su cumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento convenido con la arrendadora, la pretensión de desalojo deducida por la parte actora, con fundamento del literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe declararse sin lugar, como en efecto se hará en el dispositivo de la presente sentencia. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa el 26 de Julio de 2010.

Se declara SIN LUGAR la presente demanda de desalojo propuesta por la sociedad de comercio Inmobiliaria Dalta, C. A. contra el ciudadano C.P.C., comerciante domiciliado en Valera, que gira con su firma personal y bajo la denominación “Comercial Andina”, ambos identificados en autos; demanda que versa sobre el inmueble que la primera tiene arrendado al segundo, ubicado en la planta baja del edificio Primavera, situado en la calle 7 con la avenida Bolívar de la ciudad de Valera del Estado Trujillo.

Se CONFIRMA el fallo apelado.

Se CONDENA a la demandante apelante perdidosa en las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el ocho (8) de Agosto de dos mil once (2011). 201º y 152º.-

EL JUEZ,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. R.A.

En igual fecha y siendo las 3.00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,