Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 22 de Junio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta Alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado E.F.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, sociedad mercantil Planet Import, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 27 de enero de 2005, bajo el número 62, Tomo A, contra la sentencia de fecha 12 de febrero de 2014, dictada por el juez del Tribunal Primero Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el juicio que por cumplimiento de plazo para entrega de inmueble arrendado propusieron en su contra los ciudadanos M.E.S.R. y J.F.S.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.504.479 y 5.500.783, respectivamente, representados por el abogado F.A.B.R. inscrito en Inpreabogado bajo el número 77.632.

Una vez recibidos en este Tribunal Superior los autos, en fecha 11 de marzo de 2015, como consta al folio 149, se le dio el curso de ley a la presente apelación.

Encontrándose este asunto en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a emitir su pronunciamiento dentro del lapso de Ley y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución el 7 de febrero de 2013, y repartido al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, los ciudadanos M.E.S.R. y J.F.S.R., asistidos por el abogado A.J.E.D., inscrito en Inpreabogado bajo el número 84.861, demandaron a la sociedad de comercio Planet Import, C. A., en su carácter de arrendataria, por cumplimiento de plazo para entrega de de un local comercial que le dieron en arrendamiento, signado con el número 01, ubicado en la planta baja (pasillo principal) del Centro Comercial Edivica III, ubicado en la calle 9 con la avenida 9 de la ciudad de Valera Estado Trujillo. Dicho local tiene una superficie aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y ocho centésimas de metro cuadrado (52.38 m2), alinderado así: Norte, fachada norte del edificio colindante con el Centro Comercial Edivica I; Sur, pasillo de circulación con salida a la avenida 9; Este, con local número 2; Oeste, fachada oeste del edificio colindante con la avenida 9; Arriba, local número 14; y Abajo, local para estacionamiento.

Aducen los demandantes que celebraron contrato de arrendamiento, como arrendadores, con la sociedad de comercio Planet Import, C. A., como arrendataria, tal como consta en documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera el 31 de diciembre de 2009, bajo el número 45 del Tomo 145, cursante a los folios 9 al 12, y que, conforme a la cláusula segunda, el término de duración era de dos (2) años contados desde el uno (1) de agosto de 2009; que tal plazo era fijo, a menos que se acordaren prórrogas; que en caso de que no se acordaren prórrogas, se le respeta a la arrendataria su derecho a la prórroga legal de un (1) año, por lo que el contrato venció el uno (1) de agosto de 2011.

Señalan los demandantes que la arrendataria fue notificada en fecha 30 de junio de 2011 de que no se prorrogaría el término del contrato, como consta en comunicación de la misma fecha dirigida a la arrendataria y recibida por su representante legal; que por tal razón, la prórroga legal venció el 1 de agosto de 2012.

Afirman los demandantes que a solicitud de la arrendataria se le concedió plazo para la entrega del inmueble que venció el 15 de enero de 2013, tal como se acordó por escrito en convenio autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera, el 7 de agosto de 2012, bajo el número 38 del tomo 115.

Alegan los demandantes que por cuanto la demandada no ha cumplido con la entrega del local comercial en el plazo ya indicado, esto es, 15 de enero de 2013, la demandan para que convenga o sea condenada por el tribunal a que les entregue el inmueble totalmente desocupado.

Practicada la citación de la demandada, la misma compareció a dar contestación y opuso las defensas perentorias de falta de cualidad de los demandantes para intentar este juicio por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito, no con ellos, sino con la sociedad de comercio Centro Inmobiliario, C. A. que es la persona que debió proponer esta acción, por un lado y por otro, la inadmisibilidad de la demanda toda vez que, habiendo vencido la prórroga legal y permaneciendo la demandada en el local arrendado, no obstante haber acordado las partes plazo para la entrega del inmueble, el contrato de arrendamiento devino en uno a término indefinido y, por lo mismo, la acción que debieron deducir los demandantes no es la de cumplimiento sino la de desalojo, ello en razón de que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de orden público y su interpretación favorece a los arrendatarios.

Ambas partes promovieron pruebas así: la demandada promovió con base en el principio de comunidad de prueba los recaudos con que la parte actora acompañó su libelo; la parte demandante ratificó el valor probatorio de los documentos que produjo con la demanda.

Por inhibiciones de los jueces de los para entonces únicos tribunales de municipio, esto es, Tribunales Primero y Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, se designó juez accidental quien profirió sentencia el 12 de febrero de 2014 mediante la cual declaró sin lugar la falta de cualidad de los demandantes alegada por la demandada y la defensa de inadmisibilidad de la demanda; así como también declaró con lugar la demanda y condenó a la demandada a entregarle a los demandantes el local comercial a que se contrae este juicio.

Apelada tal decisión por la parte demandada se le dio entrada en esta superioridad al presente expediente por auto del 11 de marzo de 2015, oportunidad cuando conforme a las disposiciones de los artículos 24 de la Constitución Nacional, 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 879 y 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó término para informes sin que ninguna de las partes los hubiera presentado.

En los términos expuestos queda hecha una síntesis de la presente litis.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Del detenido análisis que este sentenciador de alzada ha practicado sobre las actas del presente expediente se desprende que la pretensión de los arrendatarios demandantes consiste en que la arrendataria demandada sea condenada a entregarles el local comercial descrito en autos, en razón de que dicha inquilina, una vez vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento prevista por el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó y obtuvo de los arrendatarios se le concediera un plazo hasta el 15 de enero de 2013 para facilitar el proceso de entrega o devolución del local en cuestión, pues, habiéndose cumplido dicho plazo el 15 de enero de 2013, sin embargo, la arrendataria no ha dado cumplimiento a tal obligación que asumió mediante convenio escrito autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera el 7 de agosto de 2012, bajo el número 38 del Tomo 115.

La demandada, en su escrito de contestación, adujo como defensas perentorias la falta de cualidad de la parte actora y la inadmisibilidad de la acción. En relación con la primera de tales defensas, afirma que quien debió haber propuesto la demanda no son los propietarios del local arrendado sino la sociedad de comercio, Centro Inmobiliario, C. A., que fue la que suscribió el contrato de arrendamiento en representación de los propietarios, y en lo que hace a la segunda de dichas defensas de fondo, alega que cumplido el plazo que de forma convencional y luego de vencida la prórroga legal, los arrendatarios concedieron a la arrendataria y dada su permanencia en el inmueble luego del vencimiento del plazo concedido hasta el 15 de enero de 2013, el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado y, por tal razón, la acción que legalmente podía deducirse es la de desalojo y no la de cumplimiento, con vista de que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de orden público y deben interpretarse en favor de los arrendatarios.

Por manera pues que el thema decidendum consiste en determinar si efectivamente los demandantes carecen de cualidad para proponer la presente demanda y si la acción es inadmisible, caso de que los actores gocen de legitimatio ad causam.

A estos fines procede este tribunal de alzada a resolver en primer término las defensas opuestas por la demandada, pues, los fines perseguidos con ambas excepciones apuntan a la inadmisibilidad de la demanda.

En ese sentido aprecia este tribunal superior que a los folios 20 al 22, cursa documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera el 18 de diciembre de 1996, bajo el número 49 del Tomo 157, posteriormente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 19 de julio de 2001, bajo el número 42, Tomo 2 del Protocolo Primero, por medio del cual el ciudadano A.S.P., dio en venta a los demandantes M.E.S.d.M. y J.F.S.R., el local comercial número 01, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Edivica III, ubicado en la calle 9 con la avenida 9 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo; con un área de construcción aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y ocho centésimas de metro cuadrado (52,38 m2), alinderado así: Norte, fachada norte del edificio colindante con el Centro Comercial Edivica I; Sur, pasillo de circulación con salida a la avenida 9; Este, con local número 2; Oeste, fachada oeste del edificio colindante con la avenida 9; Arriba, local número 14; y Abajo, local para estacionamiento.

Tal documento aparece consignado en copia fotostática simple que no fue impugnada por la demandada por lo que, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de documento público y demuestra que el inmueble al que se contrae la presente demanda es propiedad de los actores M.E.S.R. y J.F.S.R., ya identificados.

Aprecia así mismo este tribunal superior que a los folios que van del 14 al 16, cursa contrato de mandato privado suscrito entre los hoy demandantes M.E.S.R. y J.F.S.R., como mandantes, y la sociedad de comercio Centro Inmobiliario, C. A., como mandataria, para que ésta lleve a cabo la administración de los inmuebles propiedad de los primeros nombrados.

De acuerdo con tal contrato la mandataria, Centro Inmobiliario, C. A., fue facultada por los mandantes para gestionar, tramitar y suscribir todos los documentos requeridos para el arrendamiento de los bienes inmuebles propiedad de tales mandantes; así como para que en ejercicio de tal administración pueda la mandataria arrendar tales inmuebles, inclusive por más de dos años; fijar el canon de arrendamiento, previas consulta con los mandantes y autorización de éstos; resolver contratos antes de su vencimiento; prorrogarlos, traspasar o autorizar traspasos; ejercer las acciones derivadas del contrato respectivo, pudiendo otorgar poder a abogado que los mandantes sugieran; cobrar cánones de arrendamiento; otorgar recibos y finiquitos; y en general ejercer todas aquellas funciones que la ley y la costumbre asignan a los administradores de inmuebles.

Este documento privado suscrito en Valera el 1 de agosto de 2002, no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada y por tanto produce plenos efectos probatorios entre las partes, tanto así que la demandada en su contestación admite haber celebrado el contrato de arrendamiento que la parte actora presentó con su libelo y que fuera otorgado por Centro Inmobiliario, C. A., en representación de los demandantes y propietarios del inmueble, M.E.S.R. y J.F.S.R., como arrendadores, por una parte y por la otra, la demandada Planet Import, C. A., como arrendataria.

El aludido contrato de arrendamiento fue autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera el 31 de diciembre de 2009, bajo el número 45 del Tomo 145, cursante a los folios 9 al 12, y que, por no haber sido desconocido por la demandada, debe tenerse como instrumento legalmente reconocido con los mismos efectos probatorios de un documento público, ex artículo 1.363 del Código Civil.

Establecido lo anterior, comprobado como ha quedado que la sociedad de comercio Centro Inmobiliario, C. A., no es más que una simple mandataria de los propietarios del local comercial arrendado a la demandada, no encuentra este Tribunal Superior razón alguna que justifique el alegato esgrimido por la parte demandada referente a la falta de cualidad de que, en su sentir, adolecen los propietarios del inmueble arrendado para deducir la presente acción y que tiene por objeto la devolución o entrega por parte de la demandada, de, precisamente el inmueble propiedad de aquéllos, pues, el hecho de que los propietarios del local comercial arrendado hayan conferido mandato a un tercero para que en su nombre y representación arrienden los inmuebles de su propiedad y cumplan otras atribuciones relacionadas con los bienes arrendados, no significa ni implica en modo alguno que tales propietarios al momento de conferir u otorgar el correspondiente mandato hayan renunciado o perdido de forma tácita sus derechos a ejercer las acciones que como propietarios y arrendatarios tienen y poseen, derivadas de los contratos arrendaticios que en su nombre y representación hayan sido celebrados por el mandatario por ellos constituido como administrador de sus bienes inmuebles, cual es el caso de especie.

En tal virtud, la defensa de falta de cualidad de los demandantes opuesta por la demandada carece de sustentación fáctica y jurídica y, por lo mismo, no ha lugar en derecho. Así se decide.

En punto a la inadmisibilidad de la demanda alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, sobre la base de que habiéndose vencido la prórroga legal y luego de que convencionalmente los arrendadores acordaron con la arrendataria concederle a ésta un plaza hasta el 15 de enero de 2013 para facilitar el proceso de entrega del local totalmente desocupado, el contrato devino en uno a tiempo indeterminado y, por tanto, la acción a deducir no era la de cumplimiento sino la de desalojo, considera este juzgador de alzada que debe hacerse una serie de consideraciones al respecto en orden a la solución de tal planteamiento de la demandada.

En primer término debe examinarse el contrato a objeto de determinar si efectivamente ocurrió el vencimiento del mismo y cuándo. A estos fines se aprecia que conforme a lo dispuesto por el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que se ha dejado valorado ut supra, en su cláusula segunda se estipula que el término de duración es de dos (2) años contados desde el uno (1) de agosto de 2009 y que tal plazo es fijo, a menos que se acordaren prórrogas; que en caso de que no se acordaren prórrogas de tal plazo, se le respeta a la arrendataria su derecho a la prórroga legal de un (1) año, de donde se sigue que el contrato venció el uno (1) de agosto de 2011.

Por otro lado se observa que habiendo sido notificada la arrendataria, con fecha 30 de junio de 2011, de que no se prorrogaría el término del contrato, como consta en comunicación de la misma fecha dirigida a la arrendataria y recibida por su representante legal, la cual cursa al folio 23, la cual no fue desconocida ni en ninguna otra forma impugnada por la demandada, debe tenerse como documento privado legalmente reconocido, ex artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y, por tanto, se entiende que la prórroga legal de un (1) año, prevista por el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir desde el 1 de agosto de 2011 hasta el 1 de agosto de 2012 y que es a partir de esta última fecha citada cuando se producen dos efectos legales importantes, a saber: 1) la extinción del contrato y 2) que luego de extinguido el contrato, no cabe ni procede reconducción alguna del mismo, como lo alega la parte demandada, pues, lógicamente no puede reconducirse o renovarse o prorrogarse el plazo de un contrato que ha dejado de existir.

De lo expuesto en el párrafo que antecede se desprende entonces la constatación de que la arrendataria se encontraba al tanto de los efectos del vencimiento de la prórroga legal y por ello solicitó se le concediera plazo para facilitar la entrega del inmueble, en lo cual convinieron los arrendadores, y a través de su mandataria y administradora del arrendamiento, Centro Inmobiliario, C. A., acordó con la arrendataria celebrar por escrito convenio en virtud del cual se deja claramente establecido, en la cláusula tercera, lo siguiente: “Visto que dicha prórroga legal ya ha transcurrido íntegramente, por haberla disfrutado plenamente “LA ARRENDATARIA”, sólo resta la entrega inmediata del inmueble en las mismas condiciones en las que fue arrendado ( … ) sin embargo, para facilitar el proceso de entrega del inmueble, “LA ARRENDATARIA” solicitó una extensión convencional del lapso de prórroga legal ya finalizado en fecha 31 de Julio del año 2012, por un período que finalizara (sic) el 15 de Enero de 2013, fecha en la cual “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar el inmueble en las condiciones ya señaladas. “LA ARRENDADORA” acepta la propuesta de extensión del lapso para entregar el inmueble y en consecuencia le otorga a “LA ARRENDATARIA” dicha extensión de la prorroga (sic) legal para proceder a la entrega del inmueble …” (sic, mayúsculas en el texto).

Más adelante, en la cláusula cuarta del convenio que aquí se analiza, se deja aclarado que “El presente acuerdo no debe ser entendido como una prórroga del contrato de arrendamiento ni como la renovación del mismo, ni mucho menos representa una tacita (sic) reconducción del contrato. En consecuencia el 15 de Enero de 2013 el inmueble deberá ser entregado totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo estado en que fue recibido.” (sic).

Las estipulaciones que se han dejado transcritas constan en documento suscrito por las partes, autenticado por la Notaría Pública Segunda de Valera el 7 de agosto de 2012 bajo el número 38, Tomo 115, que no fue desconocido ni impugnado por la demandada y, por tanto, debe tenerse como instrumento legalmente reconocido de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y con la misma fuerza probatoria del documento público, según lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil.

Corolario forzoso de lo expuesto es que la pretensión deducida por la parte actora lo fue en un todo ajustada a las previsiones de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil por lo que era evidentemente admisible.

Por otro lado se observa que, no habiendo la demandada traído a estos autos elemento alguno, con su prueba, que desvirtuara la pretensión de la parte actora, en tanto ésta sí demostró con los documentos que produjo con el libelo de la demanda, arriba determinados y valorados, la obligación asumida por la arrendataria de entregarle el local comercial arrendado el día 15 de enero de 2013, por lo que su pretensión ha lugar en derecho, tal como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra la decisión dictada por el A quo el 12 de febrero de 2014.

Se declaran SIN LUGAR las defensas perentorias opuestas por la demandada de falta de cualidad de los actores para proponer esta demanda y de inadmisibilidad de la pretensión de los demandantes.

Se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de convenio de entrega de inmueble por vencimiento del plazo acordado convencionalmente para llevar a cabo tal entrega, propusieron los ciudadanos M.E.S.R. y J.F.S.R., como arrendadores contra la sociedad de comercio Planet Import, C. A., como arrendataria, identificados en autos.

En consecuencia se ORDENA a la demandada, sociedad de comercio Planet Import, C. A., entregar a los ciudadanos M.E.S.R. y J.F.S.R., totalmente desocupado, el inmueble que éstos le habían dado en arrendamiento formado por el local comercial número 01, ubicado en la planta baja (pasillo principal) del Centro Comercial Edivica III, ubicado en la calle 9 con la avenida 9 de la ciudad de Valera.

Se CONFIRMA el fallo apelado.

Se CONDENA en las costas del recurso a la parte demandada apelante perdidosa, de conformidad con el artículo 281del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo el veintidós (22) de Junio de dos mil quince (2015).- 205º y 156º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. R.A.

En igual fecha y siendo las 3.15 p. m. se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,