Decisión nº 176 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 19 de Noviembre de 2007

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: A.D.C.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.207.236.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Matilde De Freitas Lozada y T.M., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.223.881 y 7.995.521, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.214 y 42.253, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.N.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 13.864.330, aún sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 14.11.2007, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, por la abogada Matilde De Freitas Lozada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.D.C.C., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra del ciudadano J.N.P..

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada Matilde De Freitas Lozada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.D.C.C., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, sostuvo lo siguiente:

Que, su representada dio en arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano J.N.P., según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.12.2003, bajo el Nº 52, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 17-03, situado en el piso 17, del Conjunto Residencial Canagua, ubicado en el sector UD-4, de la Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, de cuya cláusula segunda se desprende que la convención quedaría extinguida el día 16.12.2004, incluido el plazo de la prórroga legal, oportunidad en la cual el arrendatario debía entregar el referido inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

Arguyó que, dicho contrato finalizó en fecha 16.12.2004, pero que su representada observando que el inmueble no le era devuelto en el tiempo previsto permitió la continuidad del contrato y la relación arrendaticia continuó por dos (02) años más, por lo que vuelve a celebrar por escrito un contrato de arrendamiento únicamente para conceder al arrendatario la extensión de una prórroga más, es decir, desde el día 25.05.2006, hasta el día 25.05.2007, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Afirmó que, llegó el día 25.05.2007, pero el arrendatario no ha hecho entrega del bien inmueble arrendado, así como que presenta un atraso en el pago de las cuotas de contribuciones de condominio que dicho inmueble genera por concepto de gastos comunes, así como de cánones de arrendamiento.

Fundamentó jurídicamente su pretensión en los artículos 1.166, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 33, 34 literal (a), 39 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal motivo, procedió a demandar por resolución de contrato al ciudadano J.N.P., para que conviniese o, en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en entregar completamente libre de personas o cosas el inmueble arrendado; en segundo lugar, en pagar la cláusula penal establecida en el contrato; y, en tercer lugar, pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio, incluyendo honorarios profesionales.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: J.R.E., apuntó lo siguiente:

…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.

Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de las buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.

Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: R.E.M.P.,

…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En virtud de los precedentes jurisprudenciales anteriormente transcritos, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana A.D.C.C., en contra del ciudadano J.N.P., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16.12.2003, bajo el Nº 52, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 17-03, situado en el piso 17, del Conjunto Residencial Canagua, ubicado en el sector UD-4, de la Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en entregar el mismo luego del vencimiento de la prórroga legal y en el pago de las cuotas de contribuciones de condominio que dicho inmueble genera por concepto de gastos comunes, así como de cánones de arrendamiento, cuyos meses o periodos no fueron discriminados ni enunciados.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Así las cosas, nuestra legislación consagra diferentes vías a través de las cuales pueden dilucidarse las pretensiones que persigan terminar los efectos que emergen del contrato, como expresión del derecho de acción, que no es más que la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil, tenemos que éste establece lo siguiente:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición jurídica antes transcrita, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato, valga decir, su cumplimiento o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

En el mismo orden de ideas, el Dr. E.M.L., en lo que concierne a la acción resolutoria, ha sostenido que “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

Pues bien, para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión deducida por la accionante, observa este Tribunal que su plazo de duración fue convenido entre las partes por el lapso de seis (06) meses fijos, contado a partir del día 16.12.2003, el cual podía prorrogarse contractualmente por seis (06) meses más, previo acuerdo celebrado entre las partes manifestado por escrito, tal y como se evidencia de su cláusula segunda, la cual es del tenor siguiente:

…Segunda: El plazo de duración de este contrato es de seis (06) meses fijos, contados a partir del día dieciséis de diciembre del año dos mil tres (16-12-03), prorrogable por seis (6) meses más, previo acuerdo entre las partes manifestado por escrito e indefectiblemente habrá de fenecer y así extinguirse al vencimiento del término del contrato o de la prórroga si ésta se hubiera otorgado, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, fecha en la cual El Arrendatario se obliga a entregar a La Arrendadora el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes personas y bienes…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a lo pactado por las partes, el término de duración contractual comenzó a transcurrir por seis (06) meses a partir del día 16.12.2003, a cuyo vencimiento el día 16.06.2004, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, en beneficio del arrendatario, la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual feneció en fecha 16.12.2004.

En efecto, la accionante no acreditó conjuntamente con la demanda probanza alguna que haga determinar a este Tribunal la voluntad de las partes de prorrogar contractualmente la convención locativa a su vencimiento, conforme al aviso escrito requerido en la cláusula segunda para tal fin, por lo que habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de expirado el plazo de la prórroga legal con la anuencia de su arrendadora, ya que ésta no ejerció en su oportunidad las acciones legales pertinentes para exigir la entrega de la cosa dada en arriendo (ver artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), es por lo que esta circunstancia conduce a calificar la relación arrendaticia como a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en cuanto a que “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

Por tal motivo, estima este Tribunal que para exigir la entrega de la cosa arrendada, la arrendadora debió intentar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, luego de que ésta precluyó el día 16.12.2004, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada, autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de su obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

De tal modo, que en los términos en que fueron planteados los hechos libelares, la accionante debió ejercer en su oportunidad la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a la cual alude el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no como lo hizo, respecto a que intentó erradamente la acción resolutoria que consagra el artículo 1.167 del Código Civil, para exigir la entrega de la cosa dada en arriendo.

Por otro lado, la prórroga legal establecida entre las partes por el plazo de un (01) año, mediante convenio autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25.05.2006, bajo el N° 52, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, resulta a todas luces extemporánea por tardía, ya que para esa oportunidad el arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad se indeterminó, toda vez que la prórroga legal derivada de la convención locativa feneció el día 16.12.2004.

Ante esta circunstancia, no resultaba dable para la accionante intentar la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, para exigir de la arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, ya que después de finalizada la prórroga legal - como antes se refirió - la convención locativa se convirtió a tiempo indeterminado, de tal modo que la vía idónea y eficaz para terminar el vínculo contractual que une a las partes es el desalojo normado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual precisa lo siguiente:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

   De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, lo cual motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, dada la contrariedad a derecho de la misma. Así se declara.

   - III -

   DECISIÓN

   En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana A.D.C.C., en contra del ciudadano J.N.P., a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

   No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

   Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

   El Juez Titular,

   C.L.G.P.

   La Secretaria Accidental,

   X.M.G.D.

   En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).

   La Secretaria Accidental,

   X.M.G.D.

   CLGP.-

   Exp. N° AP31-V-2007-002352