Decisión nº 5176 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 9 de Noviembre de 2007

Este tribunal actuando en alzada conoce del presente expediente, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha veinte (20) de junio de dos mil siete (2007), la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana D.G.D.J., debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.C.M.F., contra la ciudadana M.D.C.S.L..

Oída la apelación libremente el 26 de junio de 2007, se remitió el expediente al Tribunal Distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento a este Despacho.

Alegó la representación judicial de la parte demandante en el libelo de demanda, lo siguiente: 1) Que en fecha 01 de agosto de 2003, su mandante dio en arrendamiento por intermedio de su representada ciudadana F.M.E.G., un apartamento para vivienda, distinguido con el número 42, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS LAS AMÉRICAS, piso 2, Torre B, Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, a la ciudadana M.D.C.S.L., conforme se evidenciaba de contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes y que formalmente oponía a la demandada; 2) Que en la cláusula segunda de dicha convención arrendaticia, se estipuló como tiempo de duración un plazo de un (01) año, contado a partir del día primero de agosto de 2003, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de seis meses, a menos que una de las partes notificare a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación, quedando expresamente entendido que las prórrogas sucesivas no convertían la relación como si fuera a tiempo indeterminado, y que el contrato se encontraba vigente en su quinta prórroga convencional de seis meses; 3) Que del mismo modo quedó establecido en el contrato, que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.300.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas en la persona del arrendador o la que este designara, siendo que la administración del inmueble en lo que correspondía a la cobranza de los cánones de arrendamiento la había venido desempeñando la empresa ORGANIZACIÓN H.C. C.A; 4) Que era el caso que la arrendataria no había cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, de los meses enero, febrero y marzo de 2007, a pesar que era una obligación contractual y estaba legítimamente obligada a ello; 5) Que la arrendataria había dejado de pagar tres mensualidades de arrendamiento, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.300.000,00), lo que arrojaba un total de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), que a pesar de las múltiples diligencias extrajudiciales que se hicieron para lograr satisfacer el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, las mismas resultaron nugatorias, lo que facultaba a su mandante para exigir la resolución del contrato de arrendamiento, y consecuencialmente, la desocupación libre de bienes y personas del inmueble arrendado, dejándolo en las mismas condiciones en que le fue entregado, sin plazo alguno; 6)Que igualmente era justo en derecho que la demandada indemnizara a su mandante por el uso y disfrute del inmueble que le fue dado en arrendamiento sin haber pagado el canon de arrendamiento que debía pagar la demandada, por todo el tiempo que había ocupado el inmueble sin cumplir con su obligación, más todo el tiempo que transcurriera hasta que lo desocupara, lo cual igualmente demandaba, y que para la fecha 17 de marzo de 2007, ascendía a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00); 7) Que por todo lo expuesto era por lo que ocurría a demandar en nombre de su representada a la ciudadana M.D.C.S.L., en su condición de arrendataria de un apartamento para vivienda, distinguido con el número 42, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS LAS AMÉRICAS, piso 2, torre B, Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, para que conviniera o a ello fuera condenada por el Tribunal, en base al siguiente petitorio: PRIMERO: En la resolución del contrato que tenían suscrito por el apartamento antes identificado, por su reiterado incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, por los meses de enero, febrero y marzo de 2007, y como consecuencia de ello, hiciera la entrega formal y material del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes muebles y personas, y en las mismas condiciones en que le fuera entregado sin plazo alguno. SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), por deber las pensiones de arrendamiento insolutas, así como también los meses que se continuaran venciendo hasta la total y definitiva entrega formal y material del inmueble dado en arrendamiento. TERCERO: En pagar las costas y costos del juicio.

Admitida la demanda en fecha 30 de marzo de 2007, procedió el Alguacil del Tribunal a-quo en fecha 16 de mayo de 2007, a consignar recibo de citación debidamente firmado por la accionada.

En fecha 28 de mayo de 2007, la ciudadana M.D.C.S.L., asistida por el abogado M.R.R., presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: 1) En primer lugar, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda, por considerar que la misma no se ajustaba a la realidad de los acontecimientos; 2) Que en efecto en la cláusula segunda de dicha convención arrendataria se estipuló como tiempo de duración un año contado a partir del día primero (1°) de agosto de 2003, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de seis (6) meses a menos que una de las partes notificara a la otra su deseo de no prorrogarlo, a partir del día 1° de febrero del presente año, comenzó a correr la séptima prórroga automática convenida lo que significaba que terminaría el 1° de agosto de 2007; la arrendadora no cumplió con la obligación contractual de notificarle su deseo de no prorrogarle el contrato en el mes de enero de 2007, por lo tanto no procedía la resolución del contrato de arrendamiento; 3) Que en cuanto al incumplimiento de pago de los meses de enero-febrero-marzo y abril de 2007, se vio en la obligación de depositarlo oportunamente por la negativa de recibirle los pagos de cánones de arrendamiento en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; 4) Asimismo, negó, rechazó y contradijo la solicitud del demandante en pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), ya que no había lugar a ese pago por no haber causado daño, ni perjuicio alguno, y solicitó al Tribunal que no se declarara con lugar la demanda en su contra.

Abierto el proceso a pruebas, solo la parte demandada ejerció su derecho.

En fecha 13 de junio de 2007, vencido como se encontraba el lapso probatorio, el Juzgado a-quo, procedió a fijar oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 20 de Junio de 2007, el a quo procedió a dictar sentencia, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA.

En fecha 22 de junio de 2007, la representación judicial de la demandada apela de la sentencia.

Por auto de fecha 06 de julio de 2007, se le da entrada al expediente, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, y diferida en fecha 25 de julio de 2007.

En el día de hoy, Nueve (9) de noviembre de 2007, estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal actuando en alzada pasa a proferir su fallo bajo la siguiente:

III

MOTIVACIÒN

La acción incoada es por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la insolvencia del arrendatario.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento, pero señala que la arrendadora no cumplió con la obligación contractual de notificarle su deseo de no prorrogarle el contrato en el mes de enero de 2007, por lo tanto en su criterio, ese hecho hace improcedente la resolución del contrato de arrendamiento. Asimismo, rechazó la solicitud del demandante de pagar por vía subsidiaria y como indemnización la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.900.000,00); ya que no hay lugar a ese pago por no haber causado daño, ni perjuicio alguno.

En cuanto al incumplimiento del pago de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007, manifiesta que se vio en la obligación de depositarlo oportunamente ante la negativa de recibirlo por parte de la demandante.

Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.

Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:

“La actora al acompañar a su demanda el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de Julio de 2003, demostró la obligación contractualmente asumida por la demandada arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en la cláusula tercera que reza: “El canon o pensión mensual por el arrendamiento de EL INMUEBLE es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, en moneda de curso legal a EL ARRENDADOR o a su orden en las Oficinas de éste o de la persona que él designe. La falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR para optar en pedir la resolución del contrato con la indemnización de ley o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado.”

Ciertamente, la actora acompañó a su demanda instrumento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre la ciudadana D.G.D.J., por intermedio de apoderado judicial FLOR MARÌA EIRIN GONZALEZ, como arrendador, y la ciudadana MARÌA DEL C.S.L., sobre un apartamento para vivienda, identificado en la narrativa de este fallo, cuya duración sería de un (1) año, comenzando a partir del primero de agosto de 2003 hasta el día 31 de julio del 2004 y prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de seis (6) meses, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Se estableció también que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00) mensuales.

Sobre tal instrumental, la recurrida dejó establecido en su fallo lo siguiente:

A los folio 27 al 30 riela inserta la copia fotostática promovida del referido contrato de arrendamiento, que fue consignado como instrumento fundamental de la acción y que cursa a los folios 10 al 13 en original. Dicha instrumental fue autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, el 30 de Julio de 2003, anotado bajo el número 43, tomo 30 y encuadra dentro (sic) los documentos auténticos, que según sentencia de fecha 24 de marzo del año 2000, caso Consorcio Lake Plaza C.A. vs. M.S.M., dictada por nuestro M.T. son aquellos que se presentan ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento ya redactado previamente. En consecuencia, dado que no fue impugnado, debe este Tribunal dejar establecido, que al recibir esa declaración el funcionario facultado por la Ley, le otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron las partes, de allí que sea autentico el instrumento, y como tal sea apreciado por esta Juzgadora. Así se establece.

No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 30 de julio de 2003, quedando inserto bajo el Nº 43, Tomo 30, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se establece como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio, ya que no sólo estuvo exento de impugnación, sino que en su formación intervino un funcionario público competente para ello, y otorgado previo cumplimiento de las formalidades legales, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de resolución antes elencado, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación a cargo del arrendatario.- Así se establece.

No obstante lo anterior, argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de resolución, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, pero en la especial materia de arrendamiento la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.

En el caso de los arrendamientos a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.

En el caso de autos, el contrato de arrendamiento se pactó a plazo fijo, así se desprende del texto de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto al folio diez (10) del expediente, la cual reza lo siguiente:

La duración del presente contrato a tiempo determinado será de un (1) año, comenzando a regir a partir del 01 de agosto del 2003 hasta el día 31 de Julio del 2004 y prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de seis (6) meses, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de esta notificación de voluntad de no prorrogar el contrato se podrá alternativamente, elegir cualquiera de los siguientes medios: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) La vía judicial por medio de un Tribunal competente; c) La vía de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) Se podrá emplear la vía del correo certificado o telegrama con acuse de recibo; e) La fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrase en EL INMUEBLE o en la habitación o morada del notificado para el momento de recibirla. Por último, se conviene dentro de esta cláusula, en que todas las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO en virtud del presente contrato a tiempo determinado, permanecerán en toda su fuerza y vigor hasta el día y hora en que EL INMUEBLE sea entregado a EL ARRENDADOR.

En efecto, ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

Ahora bien, en cuanto a la temporalidad arrendaticia expresó el accionado en su contestación lo siguiente:

… a partir del 1º de Febrero del presente año comenzó a correr la séptima prorroga automática convenida lo que significa que terminaría el 1º de agosto de 2007; la arrendadora no cumplió con la obligación contractual de notificarme su deseo de no prorrogarme el contrato en el mes de enero de 2007, por lo tanto no procede la resolución del contrato de arrendamiento.

En efecto, las partes han pactado una prorroga convencional, con la finalidad de que el contrato continúe por el tiempo determinado previsto por las mismas, pero en el caso de marras se trata de una prórroga opcional o no obligatoria que consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga de la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por alguna de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquélla cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, a menos que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prorroga de la relación. En nuestro caso la partes establecieron en el contrato una cláusula de duración del siguiente tenor: “La duración del presente contrato a tiempo determinado será de un (1) año, comenzando a regir a partir del 01 de agosto del 2003 hasta el día 31 de Julio del 2004 y prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de seis (6) meses, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo.” Se trata entonces de una prórroga convencional opcional o no obligatoria pues está sujeta a la ocurrencia de un evento previsto como impeditivo de la prórroga acordada, esto es, de que cualquiera de las partes no notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato, si esa notificación se produce, la relación no concluye al vencimiento del tiempo previsto, pues el arrendatario tiene el derecho a la prórroga legal.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa ninguna de las partes manifestó su deseo de no prorrogarlo, en consecuencia la relación arrendaticia continuó en forma determinada o a plazo fijo, y en ningún caso puede entenderse que el solo hecho que el arrendador no haya notificado al arrendatario de su deseo de no prorrogar el contrato haga nugatorio el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, pues, aun ante el evento de que se trate de un arrendamiento a plazo fijo e improrrogable, llegado el día del vencimiento el arrendatario tiene derecho a la prorroga legal y solo le está vedado al arrendador, estando en vigencia la prorroga legal, demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, no las que pudiere ejercer como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales.

En tal sentido, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

De manera pues, que si aun estando en vigencia el mecanismo que la ley especial ha previsto en protección del arrendatario, es decir, la prorroga legal arrendaticia, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es factible el ejercicio de la acción de resolución de contrato por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, es claro entonces que estando en vigencia la prorroga convencional acordada por las partes, es perfectamente posible y jurídicamente viable que el arrendador ejerza su derecho de accionar por resolución en caso de incumplimiento de obligaciones contractuales y legales, en consecuencia contrario a la posición asumida por la representación del accionado, la no notificación por parte del arrendador de su deseo de no prorrogar el contrato, no impide el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento.- Así se establece.

En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÒN DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, el a quo razonó así:

La arrendataria demandada a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación en la etapa probatoria trajo a los autos recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año dos mil siete (2007). Por lo que corresponde a esta juzgadora analizar si dicha cancelaciòn del canon de arrendamiento hecha a travès del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actùe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente, con Jurisdicciòn en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de enero del 2007, debìa consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, las partes convinieron que dicho pago fuera por mensualidades adelantadas”, es decir, dentro de los primeros quince (15) días del mes de enero del año 2007, y no el 13 de febrero del año 2007, ya que tal consignaciòn resulta extemporànea, pues habìan vencido en exceso los quince (15) días que da la ley. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2007 consignado en esa misma oportunidad, 13 de febrero del año 2007, según lo explicado, fue realizado tempestivamente, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad cuyo pago fue pactado por adelantado. Igualmente resulta tempestiva la consignaciòn arrendaticia del canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2007 y la de abril del año 2007, realizada el 13 de marzo de del año 2007, de acuerdo a lo antes explicado.

La sola consignaciòn arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razòn de realizarce, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legìtima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado decreto que breve (sic) todo lo relativo al pago por consignaciòn, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta al mes de enero del año 2007, cuya falta de pago en parte dio lugar a la presente acción.

Ahora bien, expuesto así el razonamiento efectuado por el a quo, corresponde determinar a esta alzada si el pago efectuado por la vía de la consignación arrendaticia fue extemporáneo, y en consecuencia ilegitimo.

Así las cosas, sobre el tiempo de la consignación de los cánones de arrendamiento insolutos, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Por su parte la cláusula tercera del contrato prevé:

El canon o pensión mensual por el arrendamiento de EL INMUEBLE es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades adelantadas…..

Como se puede apreciar de la cláusula antes transcrita, las partes pactaron el pago anticipado del canon de arrendamiento, y sobre esta estipulación en el ámbito arrendaticio, nuestro autor patrio G.G.Q., en su TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Pág. 464 y sig, señala:

“ Y en relación con la “estipulación de pago anticipado”, ……….., en el ámbito civil, el arrendatario debe pagar el alquiler en los términos convenidos (Ord. 2º, art. 1.592, CC) y, además, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (art. 1.264, CC). Según estas normas bien puede inferirse que las partes han podido estipular que el arrendatario pague el precio arrendaticio anticipadamente, esto es, antes del vencimiento del período de tiempo correspondiente. Si de tal manera han actuado las partes se comprende que el arrendatario no puede infringir permisivamente tal obligación, no obstante que ponemos en duda la “fuerza obligatoria” del “pago anticipado” en el ámbito arrendaticio, en razón de que al tenor del artículo 51 de LAI, cuando el arrendatario de un inmueble rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla; derecho que no requiere de ninguna explicación adicional por su terminante claridad; lo cual indica que el pago del alquiler puede efectuarse después de vencido el mes de que se trate y no antes, por aquello de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia , es deber del Juez atenerse al propósito e intención de las partes o de los otorgantes, teniendo como norte la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe (art. 12 CPC), siendo exigente la ley en tal caso (art. 51 LAI); además de corresponder a los jueces el deber de sentenciar a favor del demandado en caso de duda (art.254, CPC).

Entonces, no obstante que el autor citado pone en duda la fuerza obligatoria del “pago anticipado” en el ámbito arrendaticio, a juicio de quien aquí decide tal mecanismo no contraviene el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la misma disposición incluye la expresión: “vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado”, lo cual significa que arrendador y arrendatario pueden determinar en el contrato el pago anticipado, en cuyo caso el arrendatario se verá obligado a consignar anticipadamente dentro de los quince (15) días a los que alude la norma.

En efecto, en concordancia con la opinión sostenida por el Dr. C.B.A., en su texto “ANALISIS DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA INQUILINARIA”, Pág.. 14, las normas inquilinarias son de orden público y por consiguiente derogatorias del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en consecuencia el lapso para la consignación de las pensiones de arrendamiento es uno solo, el que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes contractual, es decir, si el canon de arrendamiento se pactó desde el 15 de un mes hasta el 15 del siguiente mes, el arrendatario tendrá a partir del día 16 inclusive el plazo de los 15 días para la consignación. Si se pactó que el canon debe pagarse por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días del mes siguiente y el propietario se niega a recibir el canon, éste deberá consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la localidad dentro de los primeros quince (15) días del mes siguiente, sin adicionar el plazo convencional, ya que, éste quedó sin efecto al no aceptar el propietario el pago del canon de arrendamiento. Si el pago ha sido pactado por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario tendrá hasta el día 15 de ese mismo mes para hacer la consignación en caso de que el propietario se rehúse a recibir el pago del canon de arrendamiento.

El arrendatario o demandado en el caso de marras incumplió la cláusula contractual relativa al tiempo del pago, pues, habiéndose estipulado el pago por anticipado o por mensualidades adelantadas, la consignación debió verificarse dentro de los primeros quince (15) días del mes de enero de 2007 y no el 13 de febrero de 2007, como fue acreditado en autos, por lo que la misma resulta extemporánea, no logrando el accionado demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará en el dispositivo del presente fallo.- así se establece.

Ahora bien, en cuanto a la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, el juzgado a-quo pasó a hacer las siguientes consideraciones:

…Con respecto a la indemnización por daños y perjuicios demandados, este Tribunal observa que conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protección que ella da a los arrendatarios es de orden público, por lo que con respecto a los daños y perjuicios reclamados debe aplicarse lo previsto en su artículo 28 que establece “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” es decir, según lo ha interpretado parte de la doctrina, los únicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento, son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasionan cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que en caso bajo análisis, se trata de una resolución por falta de pago y no de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, a tenor de la citada norma, no resultan procedentes los daños y perjuicios reclamados en el segundo punto del petitorio del libelo de demanda. Y ASÍ SE DECIDE.”

La parte actora, en fecha 18 de julio de 2007, presentó escrito mediante el cual de conformidad con lo establecido en los artículos 299 y 300 del Código de Procedimiento Civil, se adhirió a la apelación que interpusiere la parte demandada en contra del fallo dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha veinte (20) de junio de dos mil siete (2007), y al respecto señaló lo siguiente: 1) Que consideraba que el Juzgado a-quo debía condenar a la parte demandada a la indemnización de daños y perjuicios a su representada, toda vez que en derecho, la doctrina siempre se había pronunciado a favor de la misma, en virtud de lo establecido en los artículos 1167, 1234, 1271 y 1273 del Código Civil, normas estas que debían aplicarse en este caso, pues la Ley especial nada prohibía al respecto; 2) Que el concepto de daños y perjuicios en la relación arrendaticia había sido un concepto ampliamente estudiado y delimitado por la doctrina que siempre se había inclinado en su existencia en virtud de los fines perseguidos por las partes y sus efectos; 3) Que era menester recordar que la Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario estaba fundamentada en los principios establecidos en el Código Civil sobre los contratos de arrendamiento, los contratos en general y las obligaciones en general, y ella solo trataba los aspectos sociales de la relación arrendaticia, manteniendo vigente los conceptos y efectos de los contratos y las obligaciones, con las variantes claramente definidas en la propia ley, que negar este hecho sería crear un vacío legal, pues la Ley especial no definía lo que era contrato de arrendamiento, cuales eran las obligaciones de las partes y cuales son los efectos de la relación, y ello obedecía a un solo hecho: que ello estaba definido en la Ley Ordinaria cuyas disposiciones se aplicarían siempre que no fueran contrarias a la Ley especial; 4) Que la interpretación que hacía el Juzgado a-quo sobre el hecho de que los únicos daños y perjuicios que previó el legislador en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era la cláusula penal y por razón de ello negar la posibilidad a reclamar cualquier otro tipo de daño y perjuicio causado, no le parecía la más correcta, pues se apartó del espíritu de tales normas; 5) Que por todo lo expuesto era que se adhería a la apelación y pedía al Tribunal que modificara la sentencia sólo en lo que respectaba al punto cuestionado, declarando la resolución de contrato, ordenando la entrega del inmueble, así como la condena de indemnización de los daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble por todo el tiempo en que lo había hecho sin pagar el canon de arrendamiento, daños y perjuicios estos estimados en la misma cantidad prevista como canon de arrendamiento por cada mes en que había usado y disfrutado el inmueble, mas todo el tiempo que continuara usando y disfrutando hasta que lo entregara, que era lo que en justicia le correspondía a su representada.

Ahora bien, sobre la pretensión de daños y perjuicios en materia de arrendamiento, la Sala Constitucional en un fallo de fecha 28 de febrero de 2003, caso: D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., en amparo, Sent. Nº 443 dejó establecido lo siguiente:

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide.

Sobre este mismo punto, un fallo reciente de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de Septiembre de 2006, caso: C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A., dejó establecido lo siguiente:

…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión Nº 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. Nº 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Subrayado de la Sala).

Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Es reiterado entonces el criterio que ha venido desarrollando la Jurisprudencia en el sentido de considerar que los daños y perjuicio en materia de arrendamiento se contraen a los cánones de arrendamiento insolutos, en consecuencia la pretensión formulada por la parte actora es perfectamente legitima y no resulta contradictoria con la acción resolutoria, por lo que, contrario a lo sostenido por el a quo, la misma es procedente en derecho, en consecuencia, la parte demandada deberá cancelar a la parte actora por concepto de daños y perjuicio derivados del uso del inmueble los cánones de arrendamiento vencidos a la fecha de la demanda y los que han vencido con posterioridad hasta la definitiva entrega del inmueble. Así se establece.

Expuesto lo anterior, queda modificada la sentencia apelada en cuanto a la pretensión de los daños y perjuicios reclamados y que se limitan al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, con la salvedad que si los mismos han sido consignados por el arrendatario, como en efecto fueron consignados los meses de enero, febrero y marzo de 2007, el primero de forma extemporánea, configurándose el incumplimiento de la obligación, conserva el actor la facultad exclusiva conferida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la de retirar las sumas de dinero. Así se establece.

Como corolario de todo lo antes expuesto, y habiendo concluido esta alzada con distinta motivación, que el arrendatario si bien es cierto acudió al procedimiento de consignación para acreditar la solvencia, lo hizo de forma extemporánea, lo que la hace ilegitima a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resultará forzoso para este sentenciador declarar Sin Lugar la apelación ejercida, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- así se establece.

Con respecto a la adhesión a la apelación de la demandada, formulada por la parte actora y específicamente con respecto a los daños y perjuicios, este tribunal contrario a lo dictaminado por el a quo, consideró procedente la reclamación de daños y perjuicios, limitando los mismos a la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos, quedando reformada la sentencia como consecuencia de la adhesión a la apelación.- así se establece.

Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: