Decisión nº 1450 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 20 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Lisbeth Alvarado |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
PARTE ACTORA: D.G.D.J., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.491.812.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.C.M.F., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.724.
PARTE DEMANDADA: M.D.C.S.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.468.152.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.R.R., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 56.514.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE N° 9545
JUICIO BREVE.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 30 de Marzo de 2007. Citada la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, manifestó no tener abogado, motivo por el cual se le concedió la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados para contestar la demanda. En el lapso concedido presentó escrito de contestación. Por auto de fecha 30 de Mayo del año 2007, se fijó oportunidad para la realización del acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada promovió pruebas que fueron admitidas por este Juzgado.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 1º de Agosto de 2003, su mandante, por intermedio de su representada ciudadana F.M.E.G., dio en arrendamiento un apartamento para vivienda, distinguido con el número 42, que forma parte del Edificio denominado RESIDENCIAS LAS AMERICAS, Piso 2, Torre B, Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, a la demandada ciudadana M.D.C.S.L., conforme se evidencia de contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes y que formalmente le opuso a la demandada.
Que en la Cláusula Segunda de dicha convención arrendataria, se estipuló como tiempo de duración el plazo de un (1) año, contados a partir del día primero de Agosto de 2003, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de seis (6) meses, a menos que una de las partes notificare a la otra su deseo de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación, quedando expresamente entendido que las prorrogas sucesivas no convierten la relación con su fuera a tiempo indeterminado. El contrato se encuentra actualmente vigente en su quinta prorroga convencional de seis (6) meses.
Que en el contrato se estableció el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) pagaderos por mensualidades adelantadas en la persona del arrendador o la que este designe, siendo que la administración del inmueble, en lo que respecta a la cobranza de los cánones de arrendamiento la venia desempeñando la empresa ORGANIZACIÓN H.C. C.A.-
Que es el caso que la parte arrendataria, no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, teniendo que adeuda los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2007, a pesar de ser una obligación contractual y estar legalmente obligada a ello. Así tenemos que la arrendataria a dejado de pagar tres mensualidades de arrendamiento, que ha razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) arroja un total de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00).
Que a pesar de las múltiples diligencias extrajudiciales que se hicieron para lograr satisfacer el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, las mismas resultaron nugatorias, lo que faculta a su mandante para exigir la resolución del contrato de arrendamiento y, consecuencialmente, la desocupación libre de bienes y personas del inmueble arrendado, dejándolo en las mismas condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno.
Que es justo que la demandada indemnice a su mandante por el uso y disfrute del inmueble dándole en arrendamiento sin haber pagado el canon de arrendamiento correspondiente, indemnización este que debe ser equivalente al monto del canon de arrendamiento que debería pagar la demandada, por todo el tiempo en que ha ocupado el inmueble sin cumplir con su obligación, mas todo el tiempo que transcurra hasta que lo desocupe, lo cual igualmente demando y que para el día 17 de Marzo de 2007, asciende a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00).
Fundamento su demanda en el artículo 1.579, 1.592 1.167 del Código Civil.
Que por lo expuesto demandaba, en nombre de su representada, a la ciudadana M.D.C.S.L., ampliamente identificada, en su condición de arrendataria de un apartamento para vivienda, distinguido con el número 42, que forma parte del Edificio denominado RESIDENCIAS LAS AMERICAS, piso 2, Torre B, Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, para que convenga o a ello sea compelida por este Tribunal, en base al siguiente petitorio:
En la resolución del contrato de arrendamiento que tiene suscrito por el apartamento ya identificado, por su reiterado incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, por los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2007, y por consecuencia de ello, haga la entrega formal y material del inmueble arrendado, completamente desocupada de bienes muebles y personal y en las mismas condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno.-
En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00), así como también los meses que continúen venciéndose hasta la total y definitiva entrega formal y material del inmueble dado en arrendamiento.-
En pagar las costas y costos que se originen por el presente juicio.-
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho a la demanda. Señaló: “Que la cláusula segundo de dicha convención arrendataria estipuló como tiempo de duración un (1) año contado a partir del día 1° de Agosto de 2.003, “prorrogable automáticamente por los periodos sucesivos de seis (6) meses a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no prorrogarlo”, que a partir del 1° de Febrero del presente año comenzó a correr la séptima prorroga automática convenida lo que significa que terminaría el 1° de Agosto de 2.007; que la arrendadora no cumplió con la obligación contractual de notificarle su deseo de no prorrogarle el contrato en el mes de Enero 2.007, por lo tanto no procede la resolución de contrato de arrendamiento.
En cuanto al incumplimiento de los meses de Enero-Febrero-Marzo y Abril 2.007, se vio en la obligación de depositarlo oportunamente por la negativa de recibirle los pagos de cánones de arrendamiento en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
Negó, rechazó y contradijo la solicitud d demandante en pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicio la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); ya que no hay lugar a ese pago por no haber causado daño, ni perjuicio alguno.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada promovió:
Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Promovió fotocopia del contrato de arrendamiento marcado con letra “A”.
A los folios 27 al 30 riela inserta la copia fotostática promovida del referido contrato de arrendamiento, que fue consignado como instrumento fundamental de la acción y que cursa a los folios 10 al 13 en original. Dicha instrumental fue autenticada por ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, el 30 de Julio de 2003, anotado bajo el número 43, tomo 30 y encuadra dentro los documentos auténticos, que según sentencia de fecha 24 de marzo del año 2000, caso Consorcio Lake Plaza C.A. vs M.S.M., dictada por nuestro M.T. son aquellos que se presentan ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento ya redactado previamente. En consecuencia, dado que no fue impugnado, debe este Tribunal dejar establecido, que al recibir esa declaración el funcionario facultado por la Ley, le otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron las partes, de allí que sea autentico el instrumento, y como tal sea apreciado por esta Juzgadora. Así se establece.
Promovió fotocopias de: Comprobante de consignación del pago del canon arrendamiento por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de fecha 13 de febrero de 2.007 correspondiente al mes de enero y febrero 2.007; comprobante de pago consignado ante el Juzgado 4to. De Municipio correspondiente al mes de marzo 2.007, depositado en BANFOANDES de fecha 14/03/2.00; comprobante de pago consignado ante el Juzgado 4to. De Municipio correspondiente al mes de abril de 2.007, depositado en BANFOANDES de fecha 10/04/2.007; comprobante de pago de consignación realizado por ante el Juzgado 4to. De Municipio correspondiente al mes de abril 2.007.-
A los folios 138 y 139 riela insertos recibos de consignación arrendaticia expedidos por la Juez Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Dicho recibo expedido por el Funcionario competente para ello, no fue impugnado, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo del 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos. Así se establece.
CAPITULO TERCERO
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2007. Por su parte la demandada-arrendataria, negó, rechazó y contradijo la demanda señalando, con respecto a los que es punto en discusión en la presente causa, que realizó el pago mediante consignación arrendaticia, siendo estos los términos en que quedo controvertida la litis.
Dado que, la demanda se basa en la falta de pago de los cánones de arrendamiento antes señalados, a los fines de resolver sobre el asunto controvertido, pasaremos a analizar, si hubo o no incumplimiento de la referida obligación legal y contractual. En tal sentido, tenemos:
La actora al acompañar a su demanda el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de Julio de 2003, demostró la obligación contractualmente asumida por la demandada arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en la clausula tercera que reza: “El canon o pensión mensual por el arrendamiento de EL INMUEBLE es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, en moneda de curso legal a EL ARRENDADOR o a su orden en la Oficinas de éste o de la persona que él designe. La falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR para optar en pedir la resolución del contrato con la indemnizaciones de ley o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado…”; obligación que además esta prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil. La arrendataria demandada a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación en la etapa probatoria trajo a los autos recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año dos mil siete. Por lo que corresponde a esta Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, el canon de arrendamiento alegada como insoluto correspondiente al mes de enero del 2007, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, las partes convinieron que dicho pago fuera por mensualidades adelantadas”, es decir, dentro de los primero quince días del mes de enero del año 2007, y no el 13 de febrero del año 2007, ya que tal consignación resulta extemporánea, pues habían vencido en exceso los quince días que da la Ley. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero del año 2.007 consignado en esa misma oportunidad, 13 de febrero del año 2007, según lo explicado fue realizado tempestivamente, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad cuyo pago fue pactado por adelantado. Igualmente resulta tempestiva la consignación arrendaticia del canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2007, realizada el 13 de marzo del año 2007 y la de abril del año 2007, efectuado el 13 de abril del año 2007, de acuerdo a lo antes explicado.
La sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que breve todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta al mes de enero del año 2007, pues la consignación arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dicho cánon de arrendamiento correspondientes al mes de enero del año 2007, cuya falta de pago en parte dio lugar a la presente acción.
Vale destacar, que cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a el declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca:“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” ; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
En el caso de autos, las partes en la clausula tercera convinieron en que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento daría derecho a el arrendador para optar en pedir la resolución del contrato, esa fue la manifestación de voluntad de las partes contratantes contenida en la cláusula bajo análisis, y siendo el contrato de arrendamiento sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones para ambas partes contratantes, arrendador y arrendatario. En los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, a través de la llamada acción resolutoria, prevista en el artículo 1.167 eiusdem que reza:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad del pago correspondiente al mes de enero del año 2007, por lo que, al no haber sido legítimamente efectuada la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia de la arrendataria, con respecto a dicho mes. Este Tribunal de conformidad con el dispuesto en el trascrito artículo 1167 del Código Civil, la cláusula tercera del referido contrato y lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, se ve forzado a declarar como en efecto declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, que dio inicio al presente juicio.
Con respecto a la indemnización por daños y perjuicios demandados, este Tribunal observa que conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protección que ella da a los arrendatarios es de orden público, por lo que con respecto a los daños y perjuicios reclamados debe aplicarse lo previsto en su artículo 28 que establece “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” es decir, según lo ha interpretado parte de la doctrina, los únicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento, son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasionan cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que en caso bajo análisis, se trata de una resolución por por falta de pago y no de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, a tenor de la citada norma, no resultan procedentes los daños y perjuicios reclamados en el segundo punto del petitorio del libelo de demanda. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue D.G.D.J., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.491.812 contra M.D.C.S.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.468.152.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los veinte (20) días del mes de Junio del año dos mil siete (2007). Años 196 de la independencia y 147 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
L.A. FRÌAS. LA…
SECRETARIA,
ABG. M.A.G..
En la misma fecha siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,
