Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 14 de Octubre de 2010

El cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador, de fecha 27 de Marzo de 2.009, anotado bajo el Nº 93, Tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por haberse vencido el plazo de prórroga legal de seis (06) meses el 01 de Abril de 2.010; en consecuencia sea decretada la entrega material del local comercial distinguido con el No. 6, Planta Baja del Edificio “RESIDENCIAS DORAL CENTRO”, situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de candilito a Avilanes y Candilito a Platanal, Avenida Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Metropolitano de Caracas, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, así como solvente en sus servicios de Luz, teléfono y gas.

Nos reservamos en nombre de nuestra representada el derecho de demandar daños y perjuicios.

A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.

La representación judicial de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 45.000,00), y fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Estando en la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

DE LA NEGACION G.D.L.H.

Rechaza, niega y contradice en los hechos como en el pretendido derecho, la demanda interpuesta por M.D.A.S. contra A.M.P.F., por no ser ciertos los hechos que alega en el libelo como fundamento de la pretensión deducida en el juicio ni procedente el derecho en virtud del cual sostiene ha lugar a la demanda interpuesta.

DE LA PRETENSIÒN DEDUCIDA POR LA PARTE ACTORA.

Que la ciudadana M.D.A.D.S., plantea su pretensión de Cumplimiento de Contrato alegando que en fecha 09-03-2005, suscribió contrato de arrendamiento a plazo fijo con el ciudadano A.M.P., sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, y que le concedió la prórroga legal al arrendatario desde el 09-03-2007, hasta 08-03-2009, la cual era de dos (02) años, y vencida ésta el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que inicio gestiones para el desalojo extrajudicial y de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en suscribir un nuevo contrato por un lapso de seis (06) meses contados a partir del 01-04-2009 hasta el 30-09-09, conviniendo además que de haber prórroga legal seria de seis (06) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de su prórroga legal; que sostiene la representación actora, que el demandado fue notificado de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27-03-2009, razón por la cual demando el cumplimiento de contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado, al haberse vencido el lapso de prórroga legal de seis (06) meses el día 01 de Abril de 2.010.

DE LA RELACION ARRENDATICIA.

Alega la representación judicial de la parte demandada que su representado ocupa desde el 24 de Enero de 2.001, el local comercial identificado con el No. 6, ampliamente descrito en autos, que la ocupación legitima del inmueble ha sido consecuencia de la sucesiva celebración de contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y el hoy demandado, como a continuación se expresa: 1) Por documento otorgado el 24 de enero de 2001, por ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 28, Tomo 10, el cual acompaña marcado con la letra “A”, y que opone a la parte actora, mediante el cual la ciudadana D.A.D.S., dio en arrendamiento a su representado el inmueble descrito en autos, por un periodo de cuatro (04) años contados a partir del 24-01-2.001, convinieron además las partes en dicho contrato en que el mismo podría ser prorrogado por periodos de un año y que no habría lugar a la prórroga a menos de que una de las partes diera aviso a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. 2) Por documento otorgado el 09 de Marzo de 2.005, por ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 09, Tomo 16, el cual acompaña marcado con la letra “B”, y que opone a la parte actora, mediante el cual la arrendadora dio en arrendamiento el mismo inmueble, por el periodo de dos (02) años contados a partir del 09-03-2.005, vencido el 08-03-2007, y los otorgantes pactaron nuevamente que el plazo inicial podría ser prorrogado por periodos de un (01) año, tal y como se dispuso en la cláusula quinta. 3) Que al vencimiento del contrato supra descrito, su representado continuo ocupando el inmueble y la arrendadora entendió, con fundamento en lo convenido en el contrato de fecha 09-03-2005, que la ocupación del inmueble seria por la prórroga legal obligatoria contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcurrida entre el día 09-03-2.007, y el día 08-03-2009. 4) Por documento otorgado por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 93, Tomo 43, el cual acompaña marcado con la letra “C”, y que opone a la parte actora, mediante el cual la ciudadana M.D.A.D.S., dio en arrendamiento nuevamente a su representado el local por un periodo de seis (06) meses contados a partir del 01-04-2.009, con vencimiento el 30-09-2.009, y en ese último contrato la arrendadora considero que la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, en el periodo comprendido entre el día 09-03-2007, y el día 10-03-2.010, correspondía a la prorroga legal obligatoria a la que resultaba tener derecho el arrendatario a consecuencia de la vigencia de contratos a tiempo determinado celebrados en los años 2.001 y 2.005, razón por la cual estipularon que la prórroga legal, correspondía exclusivamente a la causada a consecuencia de la celebración del contrato de fecha 27-03-2.009, limitada a seis (06) meses.

Que el día 22 de Julio de 2.009, la arrendadora practicó la notificación judicial al arrendatario, conforme a la cual el contrato de arrendamiento celebrado el 27 de Marzo de 2.009, no seria prorrogado por lo que participo judicialmente a su arrendatario que la prorroga legal obligatoria a que daba lugar el contrato de fecha 27-03-2009, se entendería trascurrida el día 31-03-2.010.

Que el demandado ocupa el inmueble arrendado en calidad de arrendatario desde el día 24 de Enero de 2.001, y no desde el día 09 de Marzo de 2.005, como alega falsamente la representación judicial de la parte actora, y que el demandado continuo ocupando el inmueble al vencimiento del contrato locativo celebrado el 09-03-2.005, y la arrendadora no reclamo la entrega del inmueble al arrendatario ni demando el cumplimiento del mismo, lo cual era su derecho conforme a lo establecido en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la prórroga legal obligatoria correspondiente a dicho contrato, había operado de pleno derecho y vencida la misma, la arrendadora podía exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado lo cual no hizo, y la arrendadora dio continuidad a la relación arrendaticia cuando el día 27-03-2009, suscribió con su representado un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local comercial por un lapso de seis (06) meses contados a partir del 01 de Abril de 2009.

DE LA SIMULACIÒN DEL CONTRATO DEL 27 DE MARZO DE 2009.

Que la parte actora a propósito del vencimiento de la prórroga legal obligatoria del contrato de arrendamiento a que daba lugar la celebración de los contratos de 2.001 y 2.005, y conforme al contrato celebrado el día 27-03-2009, entre el arrendador y el arrendatario se entendería celebrado un contrato a tiempo determinado por un periodo de seis (06) meses, y tal como se desprende de la cláusula cuarta del mismo la arrendadora efectivamente no convino celebrar el contrato para extender el plazo de la prórroga legal obligatoria trascurrido entre el 07-03-2007, y el 08-03-2.009, y evidentemente que las partes pudieron haber convenido la extensión de la prórroga legal obligatoria, lo cual no hicieron de manera que su representado continuo ocupando el inmueble con posterioridad en calidad de arrendatario, de modo que el contrato de fecha 27-03-2.009, en realidad no tenia como objeto la celebración de un contrato de arrendamiento, sino que el contrato constituía un artificio, un fraude a la ley, para dar apariencia de legalidad a lo que no fue más que una maquinación para burlar el derecho de su representado recurriendo a los siguientes artificios: 1) Fue simulada la celebración de un contrato de arrendamiento por seis (06) meses, cuando la causa del contrato era supuestamente la extensión de la prórroga legal de los contratos de los años 2.001 y 2.005. 2) Estipularon el contrato de fecha 27-03-2.009, vigente desde el 01-04-2.009, con el propósito de desvincular la relación arrendaticia simulada en ese contrato de la relación arrendaticia de fecha 24-01-2.001 y 09-03-2.009, y en esa última fecha se entendería vencida la prórroga legal obligatoria. 3) Emplearon el contrato de arrendamiento de fecha 27-03-2.009, para forzar al arrendatario a renunciar a los derechos que devenían de una eventual tácita reconducciòn del contrato del año 2.005, pese al vencimiento de la prórroga legal el día 09-03-2.009. 4) Fue simulado el disfrute de la prorroga legal obligatoria de dos (02) años, durante el periodo comprendido entre el 09-03-2007 y 08-03-2.009. 5) Fue simulada la existencia de una relación arrendaticia limitada a seis (06) meses, cuando dicha relación se había extendido desde el 24-01-2.001 y se mantenía vigente al día de la firma del simulado contrato el 27-03-2.009. 6) La parte actora utilizó el contrato de fecha 27-03-2009, como una forma de simular la inexistencia de la relación arrendaticia desde el 24-01-2.001, y su continuación, con el deliberado propósito de limitar la prórroga legal a seis (06) meses contados a partir del 01-10-2.009.

Manifiesta que, tanto el contrato de fecha 27 de Marzo de 2.009, como el presente proceso, son el producto de un dolo procesal, que cuando es detectado por ampliación del artìculo 17 del Código de Procedimiento Civil, da lugar a la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse en el proceso donde ocurre, como el de autos, pues la parte actora ha hecho valer la suscripción de un contrato de arrendamiento simulado, para propiciar dolosa y fraudulentamente la violación y el desconocimiento de los derechos del arrendatario, y la simulación del contrato de arrendamiento y el fraude a la ley comporta, entendido éste como actividad de la parte actora que esta dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios haciendo devenir nugatorios los derechos del arrendatario al contravenir el sentido y la finalidad de la ley, y da lugar a que el Tribunal declare la falsedad de la situación que se creó en el ámbito del derecho material al suscribir las partes el contrato de fecha 27-03-2.009, simulado y en consecuencia nulo de nulidad absoluta, en virtud del cual la parte actora supone precedente la entrega del inmueble toda vez que encarna una clase de hecho ilícito para pretender la entrega del inmueble, a todas luces improcedente, toda vez que la relación arrendaticia se mantuvo vigente desde el 24-01-2.001, fecha de inicio de la relación arrendaticia, y en consecuencia con los fundamentos de hecho y de derecho expuestos exige el reconocimiento por este Tribunal de una situación real que produce nulidad y consecuente inexistencia del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado y en igual sentido pide así sea declarado.

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expuestas solicita que sea declara improcedente la pretensión deducida por la parte actora en el juicio, por haber sido simulado y en consecuencia nulo, el contrato de arrendamiento de fecha 27 de Marzo de 2.009, y se declare sin lugar la demanda incoada por la ciudadana M.D.A.D.S. contra A.M.P.F., con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS PRUEBAS.

En la oportunidad legal para ello, solo la parte demandada hizo uso de ese derecho que le confiere la Ley, y la parte actora promovió prueba de forma extemporánea por tardía:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.

Original del documento Poder otorgado por la ciudadana M.D.A.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 2.091.744, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano F.S.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 1.733.198, a las ciudadanas M.T.M.S. e I.B.L., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.229 y 55 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios siete (07) al ocho (08) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de Abril de 2009, anotado bajo el Nro. 34, Tomo 37, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Séptimo del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen las mencionadas abogadas para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio celebrado en fecha 09 de Marzo de 2.005, entre la ciudadana M.D.A.D.S. (la arrendadora) y el ciudadano A.M.P.F. (el arrendatario), el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al trece (13) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario, se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

Original de notificación de prorroga legal del inmueble objeto del presente juicio, practicada por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de Julio de 2.009, dicha notificación fue solicitada por la parte actora y corre inserta en autos a los folios veinte (20) al veintitrés (23) ambos inclusive; por cuanto la misma no fue tachada por el adversario se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de la misma se desprende que la prorroga legal fue notificada a la parte demandada; este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Original del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios veinticuatro (24) al veintiséis (26) ambos inclusive, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 25-06-1.990, anotado bajo el Nro. 06, Tomo 47, Protocolo 1º, de los libros llevados por dicho organismo para tal fin, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedidos por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Registradora de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la cualidad que tiene la demandante para comparecer en el juicio, por ser propietaria del inmueble objeto del presente juicio Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre la ciudadana M.D.A.D.S. (la arrendadora) y el ciudadano A.M.P.F. (el arrendatario) en fecha 24 de Enero de 2.001, el cual corre inserto en autos a los folios setenta (70) al setenta y cuatro (74) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, 24-01-2.001, anotado bajo el Nro. 28, Tomo 10, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio celebrado en fecha 09 de Marzo de 2.005, entre la ciudadana M.D.A.D.S. (la arrendadora) y el ciudadano A.M.P.F. (el arrendatario); este Tribunal deja constancia que el mismo fue valorado anteriormente.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

La representación judicial de la parte actora señalo en el libelo de la demanda que su representado en fecha 09 de Marzo de 2.005, suscribió un contrato de arrendamiento a plazo fijo con el ciudadano A.M.P.F., sobre el local comercial ampliamente identificado en autos, el cual tendría una duración de dos (02) años fijos e improrrogables contados desde la fecha de autenticación del mismo es decir, el día 27-03-2.009, y vencido dicho lapso su poderdante concedió la prorroga legal al arrendatario de dos (02) años ya que éste era arrendatario desde antes, finalizando dicha prorroga el día 08-03-2.009, siendo el caso que al vencuimiento de la prorroga legal, el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que le solicitaron el desalojo de manera extrajudicial, y el demandado manifestó a su representada que le concediera un lapso de seis (06) meses para entregar el inmueble y de mutuo y amistoso acuerdo suscribieron un nuevo contrato el cual comenzó a regir a partir del día 01-04-2009, hasta el 30-09-2009, y dicha prórroga legal seria de seis (06) meses, ya que el arrendatario había disfrutado de su prorroga legal. Asimismo en fecha 22-07-2009, el arrendador notificó al arrendatario del vencimiento del contrato y la no prórroga del mismo, y habiendo transcurrido la totalidad del lapso de seis (06) meses previsto en el literal “a” del artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario A.M.P.F., no cumplió con su obligación, es decir la entrega del inmueble al vencimiento de aquella, siendo infructuosas a la fecha, todas las gestiones dirigidas a que ejecutara su obligación, es decir la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que fue arrendado, motivo por el cual demanda por Cumplimiento de Contrato al ciudadano A.M.P.F..

Por su parte el demandado en la oportunidad legal para la contestación de la demanda rechaza, niega contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta, por no ser ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda. Alega el apoderado del demandado, que su representado ocupa el inmueble desde el 24 de enero de 2.001, ocupación que ha sido sucesiva de la celebración de contratos de arrendamiento suscritos entre las partes actora y el hoy demandado, celebrando un primer contrato en fecha 24-01-2001, un segundo contrato en fecha 09-03-2005, y el último contrato celebrado en fecha 01-04-2009, que dicha ocupación es desde el día 24-01-2001, y no desde el día 09-03-2.005, como alega falsamente la representación judicial de la parte actora, y el demandado continuo ocupando el inmueble al vencimiento del contrato celebrado el 09-03-2005, sin reclamar la arrendadora la entrega del inmueble ni el cumplimiento del mismo, y la prórroga legal obligatoria correspondiente a dicho contrato había operado de pleno derecho y vencida la misma, la arrendadora podía exigir al arrendatario el cumplimiento e su obligación cosa que no hizo, con lo que dio continuidad a la relación arrendaticia al suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.

Alega la parte demandada, que el contrato de fecha 27 de Marzo de 2.009, es nulo de nulidad absoluta, por haber sido simulado y celebrado en fraude a la Ley. Que la causa de la suscripción del contrato, lo era supuestamente la extensión de la prorroga legal obligatoria correspondiente a los contratos celebrados en los años 2001 y 2005; que el propósito del contrato, según confiesa la parte actora, fue desvincular la relación arrendaticia mantenida entre el 24 de enero de 2001 y el 09 de Marzo de 2.009, (fecha ésta última, en la que se entendería vencida la prórroga legal obligatoria a que daba lugar la celebración de los contratos de 2001 y 2005); y que emplearon el contrato de arrendamiento de 27 de Marzo de 2.009, para forzar al arrendatario a renunciar a los derechos que devenían de una eventual tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento celebrado en el año 2.005, al tolerar la arrendadora la continuación de la relación arrendaticia, pese al vencimiento de la prórroga legal obligatoria el 09 de marzo de 2009.

Finalmente, sostiene que la parte actora utilizó el contrato de fecha 27 d Marzo de 2.009, como una forma de simular la inexistencia de la relación arrendaticia desde el 24 de enero de 2001 y su continuación, con el deliberado propósito de limitar la prórroga legal obligatoria a seis (6) meses contados a partir del 1º de Octubre de 2009, y demandar la entrega del inmueble al vencimiento de la presunta prórroga legal, como lo hizo en autos. Con fundamento en el artìculo 17 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó alegado y nulo el contrato de arrendamiento en virtud del cual la parte actora supone procedente la entrega del inmueble, al encarnar una clase de hecho ilícito (articulo 1.185 del Código Civil) en el que la parte actora se fundamenta para pretender la entrega del inmueble; que la relación arrendaticia no se limitó a seis (06) meses contemplada en el aparte “a”, del artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, con todos los fundamentos de hecho y de derecho, solicita el reconocimiento por parte de este Tribunal de la situación que produce la nulidad e inexistencia del contrato, declarando no haber lugar a la pretensión de entrega del inmueble.

Hechas las anteriores precisiones, es necesario remitirse al contenido del artìculo 1.141, del Código Civil, arriba citado, el cual establece cuales son las condiciones para la existencia del contrato. En efecto, con relación al objeto en el ordinal 2º, estipula que “el objeto pueda ser materia del contrato”, y puede ocurrir evidentemente que el objeto de la obligación, es decir, las prestaciones convenidas, cumplan todos los requisitos, pero el objeto del contrato, vale decir, la operación jurídica que se busca no puede realizarse porque existe una prohibición legal, de modo que, el objeto, para que sea valido debe reunir un conjunto de condiciones concurrentes.

En efecto, el artìculo 1.155 del Código Civil, dispone que el objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable. Todos ellos deben estar presentes en el objeto para que éste pueda ser válido y son aspectos que deben influir en el objeto del contrato, para que sea legalmente viable la prestación. Caso contrario, al carecer de objeto o ser éste lícito, el contrato es anulable. Y a los efectos de la nulidad absoluta, el aspecto fundamental es la licitud de objeto, que debe ser permitido por el ordenamiento jurídico positivo, no necesariamente de forma expresa sino que no sea prohibido por norma alguna. La doctrina define al objeto lícito, como aquel que no viola el orden público ni las buenas costumbres, ni transgrede normas ni leyes imperativas. En contrario, se definirá por objeto ilícito aquel que viole las leyes, el orden público y las buenas costumbres.

En el contenido del mismo artìculo 1.141, en el 3º literal, se refiere a la condiciòn de causa lícita y “causa”, entendida como el motivo que induce al acto o contrato y que es un elemento del contrato indispensable a su existencia, distinto del objeto y del consentimiento. En nuestra legislación, el tratamiento que se le da al concepto causa, es como “causa final”, esto es, como el propósito perseguido al contratar y que es el que motiva el consentimiento y le da significación. De modo que la causa tiene que ser lícita, para que tenga validez y efectos el contrato. Y por argumento en contrario, los contratos que contengan obligaciones cuya causa sea ilícita, no tiene validez ni efectos y son sancionados con nulidad absoluta, que ocurre cuando los motivos son perseguidos por las partes, son ilícitos y éstos han sido determinantes en el consentimiento.

Evidentemente que un contrato de arrendamiento celebrado para eludir o provocar la aplicación indebida de una norma relativa a la prórroga legal obligatoria o a su duración, a objeto de contravenir su sentido y la finalidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidentemente un contrato simulado, porque las partes no quisieron mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado, sino eludir la aplicación de la norma que garantizaba al inquilino demandado que, mientras subsistiera la relación arrendaticia prolongada en el tiempo, mayor seria el lapso de la prórroga legal obligatoria contemplada a su favor en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de reputarse la relación locativa a tiempo determinado.

En este sentido, es evidente para quien aquí juzga, que fue simulada la existencia de un contrato de arrendamiento con la intención de burlar la aplicación de determinada disposición de orden público, que le otorgaba al arrendatario mayor plazo de prórroga legal y tal circunstancia, confesada por la parte actora en el libelo, tal y como se ha señalado la doctrina, constituye una simulación negociad que “… existe cuando se oculta bajo apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito negocial…”. En caso como el de autos, la prueba ha de recaer sobre la causa simulandi, o sea, “el interés que lleva a las partes a hacer un contrato simulado o el motivo que induce a dar apariencia a un negocio jurídico que no existe o a presentarlo en forma distinta a la que corresponde…” (Sabatè L.M., la prueba de la simulación, Bogotá, 1980, Pág. 114 y 222), expresado por la parte actora en el libelo, cuando afirma que el demandado “…manifestó a nuestra representada, que le concediera un lapso para entregar nuevamente el inmueble de seis (06) meses, por lo que de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en suscribir un nuevo contrato por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 1 de abril de 2009, hasta el 30 de Septiembre de 2.009, conviniendo así expresamente, que de acogerse el arrendatario a algún plazo de prórroga legal, el mismo seria de seis (06) meses, pues el arrendatario, ya había disfrutado de su prórroga legal, tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria…”

Quien aquí juzga, de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoles todo el valor probatorio, y con miras a lo antes transcrito observa, que si bien es cierto alega la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 09-03-2005, y al vencimiento del mismo éste hizo uso de la prórroga legal que le correspondía, y cumplida la misma ambas partes acordaron la celebración de un nuevo contrato en fecha 01-04-2009, por un lapso de seis (06) meses del cual alega la parte actora seria de prorroga legal, el cual corre en autos a los folios setenta (70) al setenta y cuatro (74) ambos inclusive, no es menos cierto y así se pudo evidenciar de un análisis efectuado a dicho instrumento que, que a pesar de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con todas las formalidades de Ley, la causa que motivo la suscripción, fue una causa de simulación, pues fue celebrado con la intención declarada, de burlar fraudulentamente la aplicación de la normativa relativa a la prórroga legal a que tenia derecho el arrendatario, por lo que mal podría tejérsele como lapso de prórroga legal, ya que con la celebración del mismo se le dio continuidad a la relación arrendaticia, y aunado a ello al vencimiento del contrato celebrado en fecha 09-03-2005, la arrendataria no reclamó la entrega del inmueble al arrendatario ni demando el cumplimiento del mismo, lo cual era su derecho, ya que si la intención del demandante era poner fin a dicha relación al vencimiento de la prorroga legal, este debió celebrar un contrato de prorroga, y no un contrato de arrendamiento, lo cual afecta de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de Marzo de 2.009, al haber sido simulado y no tener objeto, ni causa lícita Y ASI SE DECLARA.

Por otra parte, no escapa a la consideración de está Juzgadora que la causa de autos fue intentada con fines ilícitos, pues la parte actora, conforme alega la parte demandada y prueba en autos, omitió mencionar los sucesivos contratos de arrendamiento en virtud de los cuales la relación arrendaticia había sido mucho más prolongada en el tiempo, y en el caso de marras no fue solo que se declarara el derecho a favor de la parte actora obtener la entrega material del inmueble por el supuesto vencimientote la prórroga legal convenida en el simulado contrato de arrendamiento, sino que con deslealtad procesal se trató de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), demandando el cumplimiento de una obligación de entrega convenida en un contrato simulado, y a la vez causarle daños, como seria precisamente desconocer los derechos derivados de la mantenida relaciòn arrendaticia.

Habiendo sido declarado como ha sido, el simulado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 27 de Marzo de 2009, y en consecuencia, nulo de nulidad absoluta, es evidente que el arrendatario A.M.P.F., continuó ocupando el inmueble arrendado al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de marzo de 2.005, y su respectiva prórroga legal obligatoria con la tolerancia de la arrendadora M.D.A.D.S., razón por la cual debe entenderse que operó la tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento que, con arreglo a lo establecido en el artìculo 1.600 del Código Civil, se reputa celebrado a tiempo indeterminado y con arreglo a las previsiones contenida en el Código Civil, y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus efectos se reglan por la normativa relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, por lo que el procedimiento incoado en autos resulta improcedente para dilucidar la acción de Cumplimiento o la Resolución del Contrato de arrendamiento habido entre las partes. Y ASI SE DECLARA.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y en virtud de que los contratos son ley entre las partes y no pueden relajarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la ley, esta Juzgadora en aras de preservar la igualdad entre las partes el derecho a la defensa y salvaguardar los derechos establecidos en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, considera que lo más procedente y ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana M.D.A.D.S. contra el ciudadano A.M.P.F..

DISPOSITIVA

En consecuencia por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECLARA SIMULADO, y en consecuencia, nulo de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de marzo de 2009, entre la ciudadana M.D.A.D.S. y el ciudadano A.M.P.F., y en consecuencia de ello DECLARA SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la sigue la ciudadana M.D.A.D.S. contra el ciudadano A.M.P.F., en consecuencia se condena a la actora a:

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de Octubre de 2010. Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ

Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

Abg. ANA SILVA SANDOVAL

Publicada en el presente fecha, previo el anuncio de ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m)

LA SECRETARIA

AAML/AASS/Naydi

EXP-AP31-V-2010-001197