Decisión nº 687 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 14 de Septiembre de 2004
| Fecha de Resolución | 14 de Septiembre de 2004 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Lisbeth Alvarado |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
PARTE ACTORA: D.S.L., italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-700.486.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: WILDA A.C.P., abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 42.317.
PARTE DEMANDADA: R.E.G.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.226.731.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente: 9346.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 04 de Agosto del año 2004. Citada la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, compareció y manifestó no tener abogado, por lo que se prorrogó dicha oportunidad por cinco (5) días de despacho. Vencida dicha prorroga, la parte demandada, no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
CAPITULO PRIMERO
Alego la parte actora en el libelo de demanda:
Que en fecha 16 de Diciembre de 2003, dió en arrendamiento al ciudadano R.E.G.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.226.731, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento ubicado en la calle Real del Sector Mare Abajo, apartamento N° 5, Conjunto N° 147, jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, según consta en contrato de arrendamiento que acompañó marcado “A”, que en su cláusula cuarta estableció el tiempo de duración en un (1) año fijo y prorrogas sucesivas de seis (06) meses, el cual empezó a regir el día 01 de Enero de 2004.
Que el inmueble antes citado es de su propiedad según se evidencia de documento que acompañó marcado “B” que opuso igualmente al demandado.
Que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el arrendatario convino en pagar la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, en el domicilio del arrendador o en cualquiera oficina que este designe.
Que por cuanto el ciudadano R.E.G.V., adeuda a su persona las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio del año en curso, y pese a las diversas gestiones amigables y extrajudiciales que se han hecho a fin de lograr el pago de dichos cánones de arrendamiento, no se ha logrado; incumpliendo el arrendatario las cláusulas cuarta y sexta del contrato de arrendamiento, toda vez que no ha pagado los cánones de arrendamiento de tres (3) meses consecutivos, debiendo aplicarse por ende, las disposiciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que además, la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento señala que: “Los gastos de agua, energía eléctrica, aseo urbano domiciliario, así como cualquier sanción administrativa de que pueda ser objeto el inmueble arrendado, serán por la única cuenta y riesgo de el arrendatario”.
Que el arrendatario tampoco ha cumplido con la obligación que le impone la mencionada cláusula Novena, ya que hasta los momentos no ha cancelado a la electricidad de Caracas la energía eléctrica consumida adeudando la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 459.675,22), incumpliendo con su obligación contractual.
Que la cláusula Octava del aludido contrato señala que: “El arrendatario manifiesta recibir el inmueble arrendado en perfecto estado de habitabilidad, con todas sus instalaciones en buen funcionamiento y se obliga a devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe”. Y que el arrendatario tampoco ha cumplido con esta obligación, ya que el día miércoles 21 de Julio de 2004, le hizo una inspección a los inmuebles, tal y como lo prescribe la cláusula Décima, y pudo constatar que el inmueble se encuentra en total deterioro, cuando él la recibió en perfecto estado de habitabilidad.
Que la Cláusula sexta establece que cualquier contravención o violación a cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a considerarlo como plazo cumplido y pedir judicialmente la resolución del mismo.
Que por todo lo expuesto y en virtud de que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, aunado a que el mismo reviste todas las formalidades de documento público, ya que fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, el día 16 de Diciembre de 2003, quedando anotado en los Libros de Autenticaciones respectivos, bajo el N° 31, Tomo 54, acudió ante esta autoridad para demandar como en efecto demando al ciudadano R.E.G.V., ya identificado, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que celebró con su persona, de fecha “03 de Septiembre de 2003”, el cual tiene por objeto el inmueble, ubicado en la calle Real del Sector Marea Abajo, apartamento N° 5, Conjunto N° 147, jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Estado Vargas, cuyos linderos constan en el documento de propiedad que anexo, y en consecuencia:
Para que le devuelva dicho inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, cuya resolución se pide en la presente demanda.
En pagar las costas y costos de este procedimiento.
En pagar las cantidades que se deben por el servicio de L.E. y Aseo Domiciliario, que alcanza la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON 22 CENTIIMOS (Bs. 459.675,22).
En la oportunidad legal para ello, la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno, a dar contestación a la demandada.
CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho, consignando escrito de pruebas en los términos siguientes:
Reprodujo el mérito favorable de los hechos y el derecho.
A los folios 18 con su vuelto y 19 riela inserto contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública segunda del Estado Vargas, en fecha 05 de Diciembre del año 2003. Dicha instrumental constituye un documento autentico, pues se trata de aquellos otorgados ante un funcionario que da fe pública, pero solo deja constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, sin intervenir en ningún modo en la elaboración del documento, ni deja constancia del contenido del mismo, según lo ha establecido la doctrina y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de abril del 2001. En consecuencia dado que no fue impugnado, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil se aprecia como tal.
A los folios 10 al 17 fueron consignados instrumentos tendentes a acreditar la propiedad del inmueble arrendado. Con respecto a dichas instrumentales, este tribunal observa que el presente juicio versa sobre una acción de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que la propiedad del inmueble no es un hecho controvertido que deba ser objeto de prueba.
Promovió marcada con la letra “A”, notificación emitida al ciudadano R.E.G.V., en fecha 09 de Junio de 2004, para tratar asunto relacionado con la falta de pago del canon de arrendamiento del inmueble alquilado.
Al folio 26 riela inserta en original la instrumental consignada, la cual aparece suscrita por el demandado al cual le fue opuesta. Dado que, dicha instrumental no fue impugnada por el demandado, este Tribunal la aprecia en todo su valor probatorio y con ella, entiende probado el hecho de las gestiones extrajudiciales realizadas, y alegadas en el libelo de demanda
Promovió copia simple marcada con la letra “B” de la segunda notificación de fecha 11 de Junio de 2004, para tratar asunto relacionado con la falta de pago del canon de arrendamiento del inmueble alquilado.
Al folio 27 riela inserta copia fotostática de comunicación dirigida al ciudadano R.E.G.. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos legalmente, pueden producirse en copias fotostáticas, no siendo ninguno de estos, el supuesto de autos, este Tribunal desecha el valor probatorio de dicha copia fotostática.
Promovió original marcado con la letra “C”, estado de cuenta de la Administradora Serdeco, C.A., en la cual consta un total de cargos del servicio de l.e. y aseo urbano desde la fecha 07/11/2003 hasta el 04 de Junio de 2004, por Bs. 459.675,22 bolívares, el cual fue expedido por la Administradora Serdeco, C.A. en fecha 20 de Julio de 2004.
Promovió original de Análisis y Anomalías marcado con la letra “D”, constante de dos (2) folios útiles, de fecha 13 de Agosto de 2004, que refleja las multas que se adeudan en el inmueble alquilado por la parte demandada.
Dichas instrumentales no fueron impugnadas y emanan de una empresa prestadora de un servicio público, motivo por el cual este Tribunal la aprecia en todo su valor probatorio y con ella se demuestra la existencia de la deuda por servicio eléctrico y aseo urbano desde el mes de agosto del año 2003 a Julio del año 2004. En virtud del principio de comunidad de la prueba, que impone al Juez la apreciación de toda prueba independientemente del origen subjetivo, ya que, la prueba no pertenece a quien la aporta una vez introducida a los autos, se debe tener en cuenta para determinar la existencia o no del hecho que con ella se trata de probar, sea el mismo en beneficio de quien la promovió o la parte contraria, este Tribunal en la apreciación de la misma observa: que la relación arrendaticia en virtud de la cual el demandado asumió la obligación de cancelar dichos servicios, comenzó el 01 de enero del año 2004, por lo que con respecto al presente juicio solo debe tomarse en cuenta lo reflejado en dicho estado de cuenta desde el 01 de enero del año 2004 y no el monto adeudado con fecha anterior.
CAPITULO TERCERO
En el caso de autos, la parte demandada según quedo ya establecido, no dio contestación a la demanda, y abierto el lapso probatorio no promovió prueba alguna, por lo que resulta procedente en el presente caso analizar la figura de la confesión ficta de la parte demandada. En relación a la figura invocada tenemos:
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento
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La confesión ficta, es una ficción jurídica por la que, a falta de contestación a la demanda en tiempo útil, la Ley considera que el reo admitió por verdaderos los hechos constitutivos de la acción deducida por el actor. A la luz del precitado artículo y de la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, se produce lo que la doctrina ha denominado ‘confesión ficta’ por efecto de la falta de contestación a la demanda y por falta de promoción de pruebas, cuando existe la concurrencia de las siguientes condiciones para su verificación:
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-) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda.
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-) Que la parte demandada haya sido legal y válidamente citada para la litis contestación.
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-) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda; y,
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-) Que la parte demandada nada haya probado para destruir la presunción de verdad de los hechos alegados por el actor.
En el caso bajo análisis la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento por supuesto incumplimiento, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y otras de las obligaciones contractualmente contraídas. Dicha acción, esta prevista en el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que, la acción ejercida no está prohibida por la ley, por el contrario, se encuentra amparada por ella, no en el fundamento jurídico sostenido por el actor en su libelo, artículo 34 eiusdem, sino los citados artículos, que este Tribunal señalo en atención al principio iura novit curia, que obliga al Juez a encuadrar dentro de los supuestos fácticos de las normas jurídicas vigentes, los hechos y requerimientos formulados y aplicar el dispositivo adecuado al caso para alcanzar la tutela judicial efectiva. En consecuencia, se ha cumplido en el caso de autos con el primero de los requisitos indicados. Y así se decide.
Igualmente consta a los autos, inserta al folio 22 diligencia del Alguacil de este Despacho, en la cual deja constancia de haber citado al ciudadano R.E.G.V., cumpliendo el segundo de los requisitos enunciados, y así se decide.
De la revisión de las actas y del calendario judicial del Juzgado, se evidencia que el segundo día de despacho siguiente a su citación, 18 de Agosto del presente año, la parte demandada compareció y solicito la prorroga prevista en el artículo 4 de la Ley de Abogados, para contestar la demanda. Pero vencido el lapso de prorroga, la parte demandada no dio contestación a la demanda. Dándose el tercer requisito de la confesión.
En cuanto al cuarto requisito de la ley, “si nada probare que le favorezca”, tenemos que, en el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362, establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. La confesión genera el desplazamiento de la carga probatoria en contra del demandado y los hechos a probar son aquellos que conforman el thema decidendum de la controversia. El contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No puede defenderse con alegaciones, hacer contra prueba de las pretensiones del demandante. En el caso de autos, la parte demandada no promovió prueba alguna, dándose el cuarto requisito de la confesión.
Verificados todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora se ve forzada a declarar como en efecto declara la confesión de la parte demandada en el presente juicio, ya que, vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandada haya promovido prueba alguna dirigida a desvirtuar la presunción de veracidad de los hechos esgrimidos por la actora en su demanda, la confesión queda ordenada por la Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aun en contra de la confesión.
En razón de lo antes expresado el tribunal no tiene por qué entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falsos los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la pretensión no está prohibida por la Ley, lo cual realizo anteriormente, y precisados los hechos alegados por la parte Actora en el capitulo primero, para hacer la debida valoración jurídica de los mismos a fin de aplicarle el derecho que a esos derechos corresponda, ateniéndose a la confesión del demandado, lo que resulta procedente es entrar a decidir y en tal sentido observa:
En el caso de autos, la demanda incoada versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, por incumplimiento de las obligaciones establecidas contractualmente en las cláusulas:“Cuarta: El canon de arrendamiento es la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar en el domicilio del arrendador o en cualquiera oficina que este designe…Décima Segunda: Los gastos de agua, energía eléctrica, aseo urbano domiciliario, así como cualquier sanción administrativa de que pueda ser objeto el inmueble arrendado, serán por la única cuenta y riesgo de el arrendatario… y Octava “El arrendatario manifiesta recibir el inmueble arrendado en perfecto estado de habitabilidad, con todas sus instalaciones en buen funcionamiento y se obliga a devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe”
Dado que es un hecho admitido y no desvirtuado en fase probatoria por la parte demandada, la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio del año 2004 y la energía eléctrica consumida desde la vigencia del contrato de arrendamiento, así como el deterioro del inmueble que le fuera arrendado. De acuerdo a lo expresado en este fallo y de conformidad con la cláusula Décima sexta del contrato instrumento fundamental de la acción, que establece: “Cualquier contravención o violación a cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a considerarlo como plazo cumplido y pedir judicialmente la resolución del mismo” , así como el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil cuyo contenido es: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” y el artículo 1.167 eiusdem, que prevee: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Este tribunal encuentra procedente, la Resolución del contrato de arrendamiento demandada. ASI SE DECIDE.
En cuanto al punto tercero del petitum de la demanda, en el cual la parte actora solicita que el demandado sea condenado a pagar las cantidades que se deben por el servicio eléctrico y aseo urbano, cuyo monto alcanza la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 459.675,22), según estado de cuenta que promovió en fase probatoria. Este tribunal observo, una vez apreciado en virtud del principio de comunidad de la prueba, que dicho estado de cuenta incluía la deuda que por tales servicios correspondía a los meses de agosto a diciembre del año 2003, período de tiempo anterior a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento -01 de enero del año 2004- por lo que, de conformidad con la cláusula décima segunda del contrato suscrito, el arrendatario demandado solo contrajo dicha obligación a partir de la celebración del contrato de arrendamiento y el monto adeudado a partir de dicha fecha, según se desprende del estado de cuenta promovido, es la suma de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON VEINTICOHO CÉNTIMOS (Bs. 143.622,28) y no el monto demandado en el punto tercero del petitum de la demanda, el cual incluyo el total de la deuda reflejada en el estado de cuenta suministrado por la Administradora SERDECO.
En consecuencia, el punto tercero del petitum de la demanda solo resulta procedente por la suma CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON VEINTICOHO CÉNTIMOS (Bs. 143.622,28) que es la suma adeudada por servicio eléctrico y aseo urbano desde la fecha en que el demandado arrendatario asumió la obligación de cancelarlo, en el contrato de arrendamiento suscrito y cuya vigencia comenzó el 01 de enero del año 2004. ASI SE ESTABLECE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue D.S.L., italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-700.486. contra R.E.G.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.226.731. En consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Real del Sector Mare Abajo, apartamento N° 5, Conjunto N° 147, jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Estado Vargas,
A pagar por concepto de servicio de l.e. y aseo urbano la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON VEINTICOHO CÉNTIMOS (Bs. 143.622,28).
No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los catorce (14) días del mes de Septiembre del año 2.004. Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
L.A. FRIAS. LA SECRETARIA,.
ABG. H.D.M..
En la misma fecha, siendo la 12:00 m., se publicó y registro la anterior decisión. La Secretaria,
