Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 2 de Noviembre de 2007

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, la apelación interpuesta por los abogados R.E.D. y H.R.B.D., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 74.914 y 3.238 respectivamente, procediendo en su carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano DOMINGOS DE J.A., parte accionante-reconvenida, contra la decisión que fuera dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención, en consecuencia declara que en fecha 6 de octubre de 1994, el ciudadano DOMINGOS DE J.A. compró conjuntamente con el ciudadano A.M. , E.R. a las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C. un bien inmueble constituido únicamente por dos (2) locales con un pozo séptico, que los mismos conforman el lindero sur de la parcela Municipal ubicada en la calle principal de Laguneticas, frente a la bodega La Constancia y que son adyacentes de por pared común al resto de las bienhechurías construidas en el resto de la parcela y que conforman el hogar de la demandada reconviniente. En que desde el 6 de octubre de 1994, las demandadas reconvinientes hicieron entrega formal del dominio y posesión de los 2 locales vendidos y que desde su entrega ha estado el demandante en su posesión y dominio en forma pacifica, pública y sin perturbación alguna por parte de las vendedoras. En que en fecha posterior unió los 2 locales vendidos, convirtiéndolos en un solo espacio y le construyó una segunda planta, recibiéndose los autos en fecha 08 de abril de 2005, procediéndose a darle entrada al archivo, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 05-5768, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

1. DE LO ALEGADO POR EL ACCIONANTE

   La parte actora presentó escrito libelar, en el cual expuso las razones de hecho y de derecho en las que fundamenta su pretensión. Así, realizó un esbozo de todas las situaciones que le llevaron a ejercer la acción aduciendo:

   Que, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Los Teques, en fecha 6 de octubre del 1994, Nº 72, Tomo 69, las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.d.C., le dieron en venta pura, simple de manera perfecta e irrevocable a su poderdante en comunidad con el ciudadano E.R.A.M., unas bienhechurías constituidas por locales, ubicados en terrenos de propiedad Municipal de la calle Miranda, Local s/n, frente a la Bodega La Constancia, a 500 metros de la Alcabala de Lagunetica, Municipio Autónomo Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L., por el Sur: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle principal de la Lagunetica; por el Este: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S., Oeste: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S. y que, el precio de la venta fue por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares exactos (Bs. 1.500.000,00).

   Que, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº 87, Tomo 20, de en fecha 5 de marzo de 1999, el ciudadano E.R.A.M., le dio en venta, pura, simple e irrevocable obteniendo el 50% de la comunidad.

   Que, del levantamiento topográfico efectuado por el topógrafo B. G.T., se evidencia que las medidas coinciden exactamente con los linderos, con la superficie de ciento ochenta y siete metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (187,70) ubicados dentro de los puntos P-1, P-2, P-3 y P-4, donde se encuentran los locales vendidos, a que se hace referencia en el documento de venta.

   Que, del levantamiento topográfico se aprecia que en la totalidad del lindero Sur cuya extensión es de 9,40 mts. lineales, que señaló como calle principal, constituye el frente de un (1) local, donde funciona la firma comercial FRIGORIFICO Y CARCUTERIA EL SITIO S.R.L., del cual es único propietario y tiene un área de 48,90 m2, en su planta baja, área que las vendedoras solo han puesto en su dominio y posesión de su mandante.

   Enunció que queda una diferencia de superficie de ciento treinta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (138,80 m2), indicando que la totalidad de la superficie según los linderos señalados en el documento de venta es de 187,70 mts2, menos la superficie de 48,90 m2 de la planta baja, donde se encuentra el área del local donde funciona el Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., dando como resultado 138,80 m2.

   Dijo que, a pesar de las innumerables solicitudes verbales en forma amistosa efectuadas durante más de siete (7) años a las vendedoras, ya que ellas ocupan dicha área, con la finalidad de que lo pongan en dominio y posesión del área donde se encuentra el resto de las bienhechurías vendidas, es decir, del otro local, ya que fueron dos (2) los locales vendidos, tal y como se indicó en los renglones 27, 28 y 29 del documento de venta, siendo imposible y, por lo que se ha visto ante la necesidad de acudir a la justicia.

2. DE LO ALEGADO POR LA DEMANDADA

   La Parte demandada por mediación de su apoderado judicial, en fecha 30 de julio del 2002, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló:

   Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, los hechos expuestos por ser falsos, el derecho que se pretende invocar y desconoció los instrumentos traídos a los autos, ya que sus poderdantes le vendieron hace 7 años, casi 8, y le hicieron entrega formal del dominio y posesión, quedando cumplido y perfeccionado el contrato, sobre unas bienhechurías constituidas por dos (2) locales con su pozo séptico, adyacentes de por pared común a su hogar y ubicado dentro de los linderos generales de la parcela municipal como un hecho admitido por el propio actor, las cuales están con frente al lindero sur del terreno, que es la calle principal de Lagunetica, frente a la Bodega La Constancia.

   En el mismo acto procedió a interponer reconvención de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, parte in fine, en los términos siguientes:

   Que se evidencia del documento autenticado ante la Notaría Pública de Los Teques, en fecha 10 de agosto del 1992 y, del Título Supletorio otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, cuyo texto da por reproducido y le opone al ciudadano D.J.A., que sus poderdantes le compraron, al ciudadano M.E.R.F., unas bienhechurías consistentes en: “una casa de habitación con los siguientes ambientes y comodidades: cuatro dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baño con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, Un garaje para tres vehículos, Dos pozos Sépticos, Un tanque de agua con capacidad para once mil litros (11.000 Lts) de agua y otro tanque de agua con capacidad para quinientos litros (500 Lts) de agua, instalación de agua potable y luz eléctrica, totalmente cercado todo el terreno, ventanas basculantes, puertas de hierro, piso de cementos, techo de asbesto sobre vigas de hierro, etc”, situadas en un terreno que se dice ser propiedad de la Nación Venezolana, ubicadas en el lugar denominado “Laguneticas”, Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda y alinderado de la siguiente manera: NORTE: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.; SUR: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas, ESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con Calle Miranda; OESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S..”

   Manifestó que, en fecha 6 de octubre de 1994, sus poderdantes le vendieron e hicieron entrega formal del dominio y posesión a los ciudadanos DE J.A.D. y A.M.E.R., parte de las bienhechurías que habían adquirido, constituidas por dos (2) locales con su pozo séptico, lo cual consta del documento de fecha 06 de octubre de 1994, inscrito bajo el Nº 72, Tomo 69, en los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, el cual le opone.

   Indicó que los locales vendidos son adyacentes, por una pared común al resto de las bienhechurías, las cuales son propiedad de sus representadas, precisando que, los compradores unieron los dos locales, convirtiéndolo en uno (1) solo y, además le construyeron una segunda planta, donde funciona un fondo de comercio denominado FRIGORIFICO Y CHARCUTERÍA.

   Arguyó que, en fecha 04 de febrero del 2002, el ciudadano DOMINGOS DE J.A., demandó a sus representadas para que convinieran o en su defecto condenadas a entregarle sin plazo alguno, libre de bienes y personas, la parte del inmueble que se menciona en el documento autenticado en la Notaría Pública de Los Teques del Estado Miranda el 06 de octubre de 1994, inserto bajo el Nº 72, Tomo 69, donde se encuentra el otro local, de los dos locales vendidos, tal como se indica en los renglones 27, 28 y 29 del documento de venta señalado “alegando que el área que le fue entregada, el 06/10/1.994, es la que ocupa el primer local de los dos a que se hace mención en el documento de venta.”

   Dijo que, el actor acudió a la vía judicial con argumentos ficticios y falaces, pretendiendo dar otra interpretación a los hechos y al contrato de compra venta suscrito con sus mandantes, tratando de confundir al Tribunal, sobre la venta de unas bienhechurías (vendidas y entregadas), con el resto de las bienhechurías construidas en el terreno y adyacentes de por pared común a los locales vendidos, tratando de globalizar todas las bienhechurías construidas en el mismo lote de terreno en una sola, o sea los dos locales vendidos y las demás bienhechurías conformadas por la vivienda familiar no vendida.

   Fundamentó su pretensión en los artículos 1.474, 1.486, 1.488, 1.492, 1.496, 1.500 y 1.502 del Código Civil, de conformidad a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361, parte in fine ejusdem.

   ACTUACIONES EN EL A QUO

   En fecha 13 de febrero de 2002, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que se practicara. (Folio 19).-

   No lográndose la citación personal de la parte demandada, se ordenó la citación por medio de Carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en los Diarios La Región y El Universal, los cuales fueron consignados a los autos, por medio de la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 03 de mayo del 2002.

   En fecha 26 de junio del 2002, compareció por ante el A quo, la parte demandada, representada por las abogadas M.C.G. y M.E.R.d.C., dándose por notificada, y consignando poder que acredita su representación.

   Posteriormente en fecha 30 de julio del 2002, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda y reconvención.

   En fecha 8 de octubre del 2002, el Dr. H.J.A.S., asumió el conocimiento de la causa y, admitió la reconvención propuesta, ordenando notificación de ambas partes, para que una vez verificadas, la parte reconvenida diera contestación a la reconvención propuesta.

   En fecha 30 de octubre de 2002, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta en los términos siguientes:

    Que el documento que anexaron las demandadas reconvinientes, marcado con la letra “X”, autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques en fecha 10 de agosto del 1992, no se le puede oponer a su mandante, por no estar firmado por su representado, ya que es un tercero en esa negociación y no llena los requisitos señalados en los artículos 1.920 y 1.024 del Código Civil Venezolano.

    Que es cierto que en fecha 06 de octubre de 1994, el ciudadano A.M.E.R. y su mandante compraron las bienhechurías que se mencionan en el documento y plano acompañado a la demanda, el cual fue acogido por las demandadas reconvinientes, pero en ningún momento llegaron a hacerle entrega de las bienhechurías que se demandan en el juicio principal.

    Que no son ciertos los hechos narrados en la reconvención en todo aquello que no ha sido aceptado.

    Que es cierto que las demandadas reconvinientes sólo entregaron a su mandante en el momento de la venta de las bienhechurías, según documento autenticado en la Notaría Pública de Los Teques, en fecha 06 de octubre de 1994, el cual fue anexado marcado con la letra “B”, las bienhechurías comprendidas en un área de 48,90 m2, del total de bienhechurías vendidas ubicadas dentro de un área de 187,70 m2, tal y como se indicó en el documento de venta y dejaron de entregarle a su mandante las bienhechurías que se encuentran en el área restante de 138,80 m2, comprendidas dentro de las siguientes polígonales de linderos, expresadas en coordenadas UTM, tal y como se indicó en el plano anexo al libelo de la demanda. marcado “E”.

    Que las coordenadas de los linderos son:

   Puntos NORTE ESTE DISTANCIA

   P.1 1.142.560,70 709.558,85

   P.2 1.142.556,01 709.555,00 8.10

   P.3 1.142.557,48 709.553,22 2.25

   P.4 1.142.556,50 709.552,49 1.20

   P.5 1.142.555,15 709.554,21 2.25

   P.6 1.142.542,27 709.551,80 3.77

   P.7 1.142.559,48 709.541,22 12.70

   P.8 1.142.569,52 709.551,00 14.00

   P.1 1.142.560,70 709.559,85 11.85

    Que dentro del área de las poligonales anteriormente citadas, está ubicado el pozo séptico a que se hace mención en el documento de venta firmado por las demandadas reconvinientes en fecha 06 de octubre de 1994, inscrito bajo el Nº 72, Tomo 69 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública de Los Teques.

    Que no es cierto que le hicieran entrega formal del dominio y posesión de la totalidad de lo vendido, ya que las demandadas reconvinientes, aún no han efectuado la entrega total de las bienhechurías vendidas, tal y como lo señalan en punto sexto del escrito de reconvención correspondiente.

    Que en el documento de venta de las bienhechurías le dieron a su mandante las siguientes bienhechurías ubicadas dentro de los linderos y medidas: Norte: En catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.. Sur: En nueve metros con cuarenta centímetros (9.40 mts) con la calle principal de Lagunetica. Este: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con calle Miranda y Oeste: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S..

    Que impugnan por excesiva la estimación de la reconvención en la cantidad de cincuenta millones de bolívares.

   En fecha 20 de noviembre de 2002, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, consignó mediante diligencia, a los autos escrito de pruebas. De igual forma la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó a los autos escrito de pruebas.

   Por auto de fecha 19 de diciembre de 2002, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, salvo su apreciación o no en la definitiva, con excepción de la inspección judicial, por no haber indicado de manera expresa los hechos que se pretendía demostrar. En la misma fecha y por auto separado fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, salvo su apreciación en la definitiva, con excepción de la inspección judicial, las testimoniales y las posiciones juradas contenidas en los capítulos VI, VII y VIII, VI, VII, debido a que el promovente no indicó de manera expresa los hechos que pretendía demostrar con dichos medios. Recurrida en apelación por el apoderado judicial de la parte actora reconviniente y, oído el recurso interpuesto fueron remitidas las actuaciones pertinentes a este Juzgado Superior y conociendo del recurso de apelación interpuesto, se declaró con lugar y en consecuencia se revocó parcialmente el auto recurrido, ordenándose admitir la prueba de inspección judicial contenida en el capítulo II.

   Por auto de fecha 12 de junio del 2003, el A quo dando cumplimiento al fallo dictado por este Juzgado Superior, admitió la prueba de inspección judicial promovida por el abogado H.R.B.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, la cual fue evacuada 25 de junio del 2003.

   En fecha 27 de junio del 2003, el ciudadano C.R.G., actuando en su carácter de práctico designado por el Tribunal, consignó informe de la Inspección realizada en el inmueble ubicado en la Calle Miranda, frente al Poste del Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., en diagonal al Abasto denominado La Constancia, a 500 metros de la Alcabala de Laguneticas, Municipio Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques.

   En Fecha 10 de julio de 2003, la parte actora reconvenida consignó escrito de informes y en fecha 23 de septiembre del 2003, los consignó la parte demandada reconviniente.

   En fecha 10 de diciembre del 2004, fue dictada la decisión definitiva en la presente causa, la cual fue recurrida en apelación por los representantes judiciales de la parte actora reconvenida.

   DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

   En fecha 10 de diciembre de 2004, el Juzgado A quo dictó sentencia, en cuyo dispositivo declaró:

   SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano DOMINGOS DE J.A. contra la ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., por cumplimiento de contrato de venta; y declara CON LUGAR la reconvención incoada por las ciudadanas MARLENE COROMOTO CARRASCO DOMINGOS DE J.A.. En consecuencia, se declara que en fecha 6 de octubre de mil novecientos noventa y cuatro (1994) el ciudadano DOMINGOS DE E.A. compró conjuntamente con el ciudadano A.M.E.R. a las ciudadanas M.E.R.D.C. un bien inmueble constituido únicamente por dos (2) locales con un pozo séptico, que los mismos conforman el lindero sur de la parcela Municipal ubicada en la calle principal de Laguneticas, frente a la bodega La Constancia y que son adyacentes de por pared común al resto de las bienhechurías construidas en el resto de la parcela y que conforma el hogar de la demandada reconviniente. En que desde el 6 de octubre de 1994, las demandadas reconvinientes hicieron entrega formal del dominio y posesión de los 2 locales vendidos y que desde su entrega ha estado en su posesión y dominio en forma pacífica, pública y sin perturbación alguna por parte de las vendedoras. En que en fecha posterior unió los 2 locales vendidos, convirtiéndolos en un solo espacio y le construyó una segunda planta a los locales vendidos.

   En la sentencia que es objeto de revisión, se señaló al respecto:

    La vendedora enajenó un inmueble constituido por dos (2) locales con un pozo séptico que se encuentra dentro de los linderos arriba mencionados. Entonces, a los efectos del contrato analizado ¿Qué debemos entender y hasta donde se extienden los referidos dos locales y su pozo séptico?. Según levantamiento topográfico, elaborado presuntamente por el topógrafo G.T., inserto al folio 18, el cual no fue formalmente impugnado en su valor probatorio, se evidencia una extensión de terreno que se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: En catorce metros (14 mts) con un inmueble propiedad del señor P.E.L.. SUR: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la Calle Principal de Laguneticas. ESTE: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70mts) con la calle Miranda y Oeste: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S.. Del mismo levantamiento se observa que dicho inmueble se encuentra dividido en dos segmentos; uno con una superficie de ciento treinta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (138,80 m2); y el otro con una superficie de cuarenta y ocho metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (48,90 mts), donde funciona un local comercial presuntamente denominado FRIGORIFICO y CHARCUTERIA EL SITIO S.R.L, segmentos que suman una superficie mayor de ciento ochenta y siete metros cuadrados con setenta centímetros (187,70 m2). Ahora, esta identificación no es suficiente para identificar a los referidos dos locales y el pozo séptico, ya que a pesar de estar el inmueble en su extensión total constituido por dos segmentos, esto no es señal notoria de la existencia de los referidos dos locales, no obstante se tomaran como referencias estas medidas a los fines de las siguientes determinaciones y así se declara.

    alegó el demandante reconvenido en su libelo: “…las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., dieron en venta pura, simple, de manera perfecta e irrevocable a nuestro poderdante (Domingo de Jesús, Abreu) en comunidad con el ciudadano E.R.A. MALDONADO…, las bienhechurías de los locales… que el ciudadano E.R.A.M., antes identificado, da en venta pura, simple e irrevocable, al ciudadano DOMINGOS de JESUS, ABREU, el cincuenta por ciento (50 %), que es su participación en la comunidad para la adquisición de las bienhechurías adquiridas por ellos, de las vendedoras M.C.C.G. y M.E.R.D.C.…” (fin de la cita). Aquí se deduce que el ciudadano D.D.J., ABREU, adquirió en fecha 5 de marzo de 1999 íntegramente las bienhechurías adquiridas en parte por este ciudadano y E.R.A. (vendidas por M.C.C.G. y M.E.R.D.C. a estos ciudadanos en fecha 6 de octubre de 1994 - folio 12). Del contrato celebrado por estos dos últimos ciudadanos (folio 15), el cual se valora en todo su mérito por no haber sido contradicho, se desprende lo siguiente: “Yo, E.R.A. MALDONADO…por el presente declaro: Que doy en venta, pura, simple e irrevocable, al ciudadano DOMINGOS DE J.A.…; el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los derechos que poseo como comunero de venta… Dichas bienhechurías están constituidas por dos (2) locales comerciales, uno en la planta baja y otro en la planta alta, que se comunican internamente con una escalera, con pozo séptico…”. Pues bien, se observa que el ciudadano DOMINGOS DE J.A., adquirió dos locales comerciales con un pozo séptico. Tanto del contrato celebrado en fecha 6 de octubre de 1994 (folio 12) como del celebrado en fecha 5 de marzo de 1999 (folio 15), se deduce un común denominador a parte de la venta de los dos locales, a saber, la venta de un pozo séptico. Entonces, si las ventas en cuestión abarcaron toda la extensión del inmueble identificado y tomando en cuenta (de conformidad con el levantamiento topográfico arriba mencionado) que la extensión total del inmueble constituye una superficie mayor de ciento ochenta y siete metros cuadrados con setenta centímetros (187,70 m2), en la referida extensión debe existir únicamente un pozo séptico, pues lo contrario, es decir, de existir más de un pozo, se afirmaría que el pozo séptico pertenece a uno de los segmentos que se identifican en el levantamiento topográfico - uno con una superficie de ciento treinta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (138,80 m2); y el otro con una superficie de cuarenta y ocho metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (48,90 mts) – y no a la extensión total del inmueble. En el sentido expuesto, figuran en el expediente documentos de los cuales se aprecia el común denominador que se considera determinante para el asunto que nos ocupa. Los referidos documentos fueron impugnados por la parte demanda por considerar que provenían de terceros y por lo tanto le eran inoponibles. Se observa que los documentos insertos a los folios 51 a 55 (documento de venta celebrado entre el ciudadano M.E.R.F. y las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C. en fecha 10 de agosto de 1990, por un lado; por el otro un titulo supletorio decretado por éste tribunal en fecha 1° de julio de 1991), no son de aquellos documentos referidos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sino se circunscriben a los establecidos en el artículo 429 eiusdem, por lo tanto es improcedente su desconocimiento y así se declara. El documento inserto a los folios 51 a 52, se refiere a un documento privado autenticado se valora en todo su mérito por no haber sido desconocido y así se declara. En el referido documento un ciudadano identificado como M.E.R.F., vende a las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C. la extensión total del inmueble que nos ocupa – superficie de ciento ochenta y siete metros cuadrados con setenta centímetros (187,70 m2). Las bienhechurías vendidas en el referido contrato son identificadas de la siguiente manera: “Las bienhechurías que por este documento vendo consisten en: una casa de habitación con los siguientes ambientes y comodidades. Cuatro dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baños con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, un garaje para tres vehículos, DOS POZOS SEPTICOS…” (resaltado nuestro). Asimismo, el titulo supletorio inserto al folio 53 a 55, el cual a pesar de ser un documento público judicial, debe ser valorado como un simple indicio en cuanto a las declaraciones de los testigos, por no haber sido ratificadas en juicio y así lo declara el tribunal; identifica el inmueble objeto de litigio en el siguiente sentido: “… las bienhechurías que constituyen e integran la casa de habitación formada por una planta con la características siguientes: Cuatro (4) habitaciones, sala, comedor, cocina empotrada, dos (2) baños, un salón comercial, garaje para tres (3)carros, DOS POZOS SEPTICOS...”. En este sentido, en la inspección judicial realizada en fecha 25 de junio de 2003 (folio 25 a 27), se señaló lo siguiente: “…PARTICULAR SEGUNDO: … del garaje se evidencia la existencia de un pozo séptico, desconociendo sus dimensiones (largo, ancho, alto). TERCER PARTICULAR: el tribunal deja constancia que no pudo determinar si la carnicería le descarga de aguas blancas y negras del local que ocupa el negocio denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., vierte sus aguas residuales en el pozo séptico identificado en el numeral segundo”. En sentido más inteligible, el practico C.R. determinó en su informe (folio 129 a 134): “3)-. No se pudo verificar que la afluencia de aguas blancas y negras (residuales), descargue dentro del pozo identificado en el particular numero dos de este informe”. Cuestión está que hace presumir al tribunal que no solo existía un pozo séptico en la totalidad del inmueble, ya que al no verificarse donde se descargaban las aguas blancas y negras del segmento del inmueble donde funciona el Frigorífico Y Charcutería El Sitio S.R.L, quedó abierta la posibilidad de que estas (Sic) lo hacían en otro posible pozo séptico y así se declara. En consecuencia de lo anterior este juzgador adminiculando estos último (Sic) indicios con el documento notariado, declara que la totalidad de la extensión del inmueble (bienhechurías) están integradas entre otras cosas por dos pozos sépticos y así se declara.

    Así, los documentos antes valorados y analizados establecen que en la totalidad del inmueble se encuentran dos pozos sépticos; entonces, si la enajenación de los dos locales constituye la venta de la totalidad del inmueble, como se justifica que en el documento de venta de fecha 6 de octubre de 1994 - folio 12 - y el de fecha 5 de marzo de 1999 – folio 15 -, se estableciera como objeto de la venta aparte de los dos locales, UN POZO SEPTICO y no los dos identificados en las pruebas valoradas. Y más aun, como se justifica que la venta de los referidos locales omitiera de manera absoluta las determinaciones que se hacen en los documentos insertos a los folios 51 a 55, y se limitara únicamente a determinar que se vendían dos locales y un pozo séptico; pues, para este juzgador, la venta bajo análisis solo tuvo como objeto vender el segmento de la totalidad del inmueble que constituye la menor extensión de su totalidad, a saber, cuarenta y ocho metros cuadrados y noventa centímetros cuadrados (48, 90 mt2), según el levantamiento topográfico inserto al folio 18, donde funciona el Frigorífico Y Charcutería El Sitio S.R.L , y no los ciento treinta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (138,80 mts) y así se declara.

    En vista que las pruebas insertas en autos favorecen la pretensión de la parte demandada reconviniente y en nada agracian al demandante reconvenido, es forzoso declarar con lugar la acción reconvencional incoada por las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C. contra el ciudadano DOMINGOS DE J.A. y así se decide…”

   ACTUACIONES EN ESTE TRIBUNAL

   En fecha, 08 de abril del 2005, fue recibido el expediente y mediante auto de fecha 12 del mismo mes y año, se le dio entrada al archivo bajo el número 05-5768, nomenclatura llevada por este Tribunal Superior, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, los cuales fueron consignados por el abogado R.E.D., actuando en su carácter de apoderado judicial la parte actora reconvenida, en fecha 1º de junio de 2005.

   Mediante escrito presentado en fecha 14 de junio del 2005, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó observaciones a los informes consignados por la parte actora reconvenida y, por auto de fecha 17 de junio del 2005, se fijó oportunidad para dictar sentencia y, llegada, la oportunidad, fuera del lapso establecido, debido a la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia, dadas las múltiples competencias de este Tribunal, único superior en materia Civil, Mercantil, del Tránsito y LOPNA en el Estado Miranda, se observa:

   DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

   En escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora reconvenida, hoy recurrente, se alegó entre otras cosas lo siguiente:

    Que en la solicitud de inspección judicial, se indicaron los linderos según lo citado en el documento de compra venta notariado, dentro de los cuales se encuentran las bienhechurías vendidas, porción de bienhechurías que está en posesión de su poderdante y, que el resto de las bienhechurías no le han sido entregadas por las vendedoras codemandadas y, que la existencia de las bienhechurías es confirmada por el informe del experto, lo cual coincide con lo expuesto en el libelo de la demanda.

    Que la inspección judicial determinó la existencia del pozo séptico en el mismo sitio que fue indicado, con lo cual se apoya la existencia de algo que está oculto, y que solo su mandante pudo conocer por la información que le aportaron las vendedoras, en el momento de inspeccionar la existencia de las bienhechurías que les compró su mandante y, que son las mismas que se declaró ante el Ministerio de Hacienda, cuando formuló la declaración de enajenación de inmuebles, que las adquirió el Dr. Fraga por Bs. 1.100.000,00, y las vendió por Bs. 1.500.000.

    Los linderos señalados en el libelo de la demanda, coinciden con los linderos del documento de compra venta de las bienhechurías, así como con los indicados en la solicitud de inspección judicial y, los cuales no fueron impugnados en la contestación de la demanda ni en la reconvención, por lo tanto son reconocidos por ciertos por las demandadas, ni objetados por el experto de la inspección judicial.

    Que en el libelo jamás pretendieron determinar el precio por metro cuadrados, o que se les reintegren el faltante en bolívares por metros cuadrados, que la pretensión de la demanda es que se les entregue la posesión del resto de las bienhechurías que les fueron vendidas, dentro de unos linderos determinados y ciertos por un documento público, al que le dio la autenticación un ente competente, el cual nunca se pudo constituir en un indicio, ya que el documento es de fecha cierta y otorgado con la legalidad respectiva.

    Que en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, de fecha 31 de octubre del 2000, Nº 29, expediente Nº 00-024, precisó reiteradamente que el titulo supletorio solo acredita posesión y, que sólo titulo suficiente para vender bienhechurías y, en ningún momento es referido al área del terreno.

   En las observaciones, la demandada reconviniente alegó: 1º) Que no se promovió ninguna de las pruebas de las admitidas en segunda instancia, 2º) No se señaló en qué normas de derecho yerra la sentencia apelada, 3º) La representación judicial de la parte apelante en el escrito de informes expuso: “una síntesis de los actos procesales del juicio y, una apreciación acomodaticia de las pruebas evacuadas en el procedimiento de primera instancia, sin aportar elemento alguno de derecho que permita apreciar o que indique si existió violación alguna en la valoración de las pruebas por parte del A quo, una falsa interpretación de la sentencia respecto de los hechos controvertidos de las pruebas evacuadas y del derecho aplicado en el fallo dictado.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

   La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

   Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber: “Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina”

   La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

   Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, teniendo en consideración que, en el presente caso, solamente recurrió la actora reconvenida, por lo que corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por Cumplimiento de Contrato, planteada por la parte actora así:

   CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

   La acción ejercida por la actora en el presente juicio encuentra fundamentación en las siguientes disposiciones legales:

   Artículo 1.159:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.167

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.487

   La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

   Artículo 1488

   El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   En el presente caso, la actora fundamentó su acción en los artículos 1.265, 1.474, 1.487 del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.265:

   La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega.

   Artículo 1.474:

   La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

   Artículo 1.487:

   La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

   De acuerdo a los alegatos vertidos por el actor en su escrito libelar, su pretensión se circunscribe a solicitar el cumplimiento de un contrato de compra venta, el cual según argumentó, no fue cumplido en su totalidad, pues a su decir, solo se efectuó la tradición legal de parte de lo vendido.

   Por consiguiente, la acción ejercida en el presente juicio es la de cumplimiento de contrato de compra venta, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1487 del mismo Código.

   En cuanto a la reconvención planteada por las demandadas, examinados los argumentos utilizados para fundamentarla y el petitum desideratum de su contenido, quien decide considera que, en el presente caso, lo querido por las demandadas es que se declarare que ellas dieron cumplimiento al contrato que celebraron, lo cual no constituye el ejercicio de una acción autónoma, sino el planteamiento de hechos menos con los cuales pretenden excepcionarse de la acción que fuera ejercida en su contra. De manera que, a juicio de quien aquí juzga, en el presente caso muy particular, no hubo una reconvención en el sentido lato de su significado y, por ello, aunque ésta fuera admitida por el A quo y, declarada con lugar, el Thema decidendum del presente fallo, debe circunscribirse a la procedencia o no de la acción que fuera ejercida por el actor, sin menoscabo del examen de los argumentos y pruebas presentados por las demandadas, para cabal garantía del derecho a defensa.

   CARGA PROBATORIA:

   Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

   En el presente caso, alega el actor haber comprado a las demandadas, conjuntamente con el ciudadano E.R.A.M., quien posteriormente le cedería su participación, unas bienhechurías cuyos linderos señaló, expresando que del área de construcción que fuera vendida por las demandadas sólo le fue entregada una superficie de 48,90 metros cuadrados y no la totalidad, por lo que demanda para que las demandadas le hagan entrega del resto de las bienhechurías comprendidas dentro de los linderos expresados en el documento contentivo de la compra venta; es decir, el actor argumenta que las demandadas tienen una obligación de hacer que comprende la de hacer la tradición legal de lo que, según el actor, se encontraba comprendido en la venta que efectuaron. En esta clase de pretensiones, hasta el actor probar la existencia de la obligación, por lo que la carga de la prueba en cuanto a su cumplimiento corresponde a la parte demandada.

   Ahora bien, en el caso bajo estudio, ocurrió una situación muy particular, puesto que las demandadas argumentaron haber cumplido totalmente la obligación que asumieron, ya que lo vendido por ellas se circunscribe a dos locales, comerciales y un pozo séptico, cuya tradición efectuaron en su oportunidad y no a la totalidad de las bienhechurías que se encuentran construidas en la superficie del terreno, cuyo restante, no vendido, adyacente a su porción vendida, constituye su hogar. Este argumento les sirvió de base para formular reconvención en contra del actor.

   En este sentido, observa quien decide que los argumentos utilizados por las demandadas para plantear su reconvención más que el ejercicio de una acción autónoma en contra del demandante, son hechos constitutivos de excepciones en contra de la pretensión. Son alegatos destinados a enervar la pretensión del actor que conciernen a la exposición de hechos nuevos que, de resultar demostrados, dejarían completamente destruidos los argumentos del demandante. Con ello y, de acuerdo a lo expuesto anteriormente, corresponde a las demandadas la carga de la prueba, tanto en cuanto a haber cumplido en su totalidad la obligación que asumieran, como en cuanto a que ésta se circunscribía a la porción que entregaran en la oportunidad en que realizaron la operación de venta.

   Hechas las consideraciones predentes procede esta Alzada a examinar el material probatorio aportado a los autos, teniendo en su consideración que el thema decidendum se circunscribe a si las demandadas dieron cumplimiento a las obligaciones que asumieran, para lo cual resulta indispensable el análisis exhaustivo del instrumento fundamental de la demanda y de los medios probatorios utilizados por las partes para favorecer su posición en el juicio.

   Pruebas aportadas a los autos:

   Conjuntamente al escrito libelar, los actores presentaron:

    Poder especial otorgado por el ciudadano DOMINGOS DE J.A., a los profesionales del derecho R.E.D. y H.B.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 74.914 y 3.238, el cual se aprecia como evidencia de la representación ejercida en el presente juicio por los mencionados profesionales del derecho, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Copia simple de documento auténtico otorgado en la Notaria Pública de Los Teques del Municipio Guaicaipuro, el día seis (6) de octubre de 1994, y el cual quedó inserto bajo el N° 72, Tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., titulares de las cédulas de identidad Nos: 4.888.594 y 5.116.078 respectivamente, le venden a los ciudadanos E.R.A.M. y DOMINGOS DE J.A. titulares de las cédulas de identidad Nos: 16.398.992 y 16.284.347 respectivamente, un bien inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en un terreno alinderado de la siguiente manera. Norte: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L., por el Sur: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle principal de la Lagunetica; por el Este: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S. constituido por dos (2) locales con su pozo séptico, de terreno Municipal ubicado en la Calle principal de Laguneticas, frente a la Bodega La Constancia, a 150 metros de la Alcabala. Instrumento que esta Alzada aprecia, según el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como instrumento privado reconocido, por haber sido autenticado, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como evidencia del hecho material de las declaraciones contenidas en él, porque hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones, en el sentido de que la parte actora y las codemandas celebraron una negociación en los términos expuestos sobre el bien inmueble anteriormente especificado, sobre cuya interpretación deberá basarse el presente fallo.

    Notificación de enajenación de inmueble (fotocopia), la cual se aprecia como instrumento administrativo, con valor de documento público, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como evidencia de su contenido.

    Documento autenticado ante la Notaria Publica Primera, Los Teques, hoy Notaria del Municipio Guaicaipuro, el día cinco (05) de marzo de 1999, el cual quedó inserto bajo el N° 72, Tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Contentivo de la operación de compra venta suscrito entre el ciudadano E.R.A.M. y el ciudadano DOMINGOS DE J.A., mediante el cual le vendió el 50% de los derechos que poseía sobre unas bienhechurías adquiridas en comunidad. Instrumento que esta Alzada aprecia, como instrumento autentico. de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, del cual se evidencia el hecho material de las declaraciones contenidas en él, concerniente a que el actor reconvenido le compró a su comunero la totalidad de los derechos, que adquiriera en comunidad, según el documento anteriormente reseñado.

    Fotocopias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos J.A.D., E.C.C. y A.M.E.R.. Instrumentos que determina la identificación personal del demandante y otras personas ajenas al juicio, careciendo de valor probatorio, por cuanto nada aporta a la litis planteada.

    Plano Topográfico, presuntamente realizado por el Topógrafo B. G.T..- A.T. 264. en la calle principal del Frigorífico El Sitio, Lagunetica, Municipio Guaicaipuro, superficie M2 138,80, Escala 1:100, fecha enero 2002, una extensión de terreno, alinderada por el NORTE: En catorce metros (14 mts) con un inmueble propiedad del señor P.E.L.. SUR: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la Calle Principal de Laguneticas. ESTE: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70mts) con la calle Miranda y Oeste: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S.. Además se aprecia del Plano Topográfico que el inmueble se encuentra dividido en dos segmentos; uno con una superficie de ciento treinta y ocho metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (138,80 m2); y el otro con una superficie de cuarenta y ocho metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (48,90 mts), donde funciona un local comercial presuntamente denominado FRIGORIFICO y CHARCUTERIA EL SITIO S.R.L, segmentos que suman una superficie mayor de ciento ochenta y siete metros cuadrados con setenta centímetros (187,70 m2). El instrumento presentado es un documento emitido por un tercero ajeno al juicio, en este sentido es necesario acotar que es un principio que, los documentos privados emanados de terceros que no intervienen en el proceso, no pueden ser opuestos en éste por una de las partes a la otra, más ello no significa que dichos documentos privados emanados de terceros no puedan, en lo absoluto, hacerse valer en juicio entablado entre dos sujetos distintos y, la forma idónea para hacerlos valer es que los terceros firmantes de dichos documentos privados, sean llamados a declarar como testigos, y por lo que a tales documentos se refiera, los reconozcan en su contenido y firma, reconociendo éste de indiscutible validez, no sólo por ser efectuados ante el Juez que presencia la declaración, sino también, porque el testigo está bajo juramento, requisito esencial a la validez de la prueba testimonial, razón por la cual, el plano topográfico carece de valor probatorio.

   Durante el lapso probatorio:

   La parte actora evacuó:

   1. Inspección Judicial, practicada por el A quo en fecha 25 de junio del 2006 (ver 126 al 136), presentes en el acto ambas partes en la persona de sus apoderados judiciales, en el inmueble ubicado en la Calle Miranda, frente al Poste de la Electricidad de Caracas Nº 86 HG 436, detrás del local denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., diagonal al Abasto denominado La Constancia a 500 metros de la Alcabala de Laguneticas, Municipio Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, del Estado Miranda, nombrándose en el mismo acto práctico al ciudadano C.R.G., de profesión Ingeniero Civil, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela Nº 37000, titular de la cédula de identidad Nº 5.423.698, quien fue juramentado y aceptó el cargo, presentado informe en fecha 27 de junio del 2003, dejando constancia de los siguiente: 1º) Que el área que ocupa dicho inmueble se encuentra detrás del negocio denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., la cual está adosada totalmente a la pared trasera del inmueble mencionado, asimismo su techo está apoyado en la pared de la fachada posterior del Local Comercial denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L.; 2º) Existe un pozo séptico, ubicado en el inmueble objeto de la inspección, el cual está ubicado en el patio situado en el lindero norte, a una distancia de ocho (8) metros aproximadamente de la puerta de entrada del garaje existente en el lindero Este; 3º) No pudo verificar la fluencia de aguas blancas y negras residuales, descargue dentro del pozo identificado en el particular número dos del informe. Inspección Judicial que fue evacuada de conformidad al artículo 1428 del Código Civil, teniendo por lo tanto pleno valor probatorio, como evidencia de los hechos que así se acreditaron.

   II.

   La parte demandada durante el acto de contestación a la demanda y la mutua petición, promovió:

   (i) Documento autenticado bajo el Nº 76, Tomo 50, en los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Primera de Los Teques, en fecha 10 de agosto del 1992, contentivo de operación de compra venta efectuada entre el ciudadano M.E.R.F., titular de la cédula de identidad Nº 8.675.475 y las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., titulares de las Cédulas de Identidad Nos: 4.888.594 y 5.116.078 respectivamente, sobre todas las bienhechurías ubicadas en un terreno que se dice ser propiedad de la Nación Venezolana, ubicadas en el lugar denominado Laguneticas, Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.; por el SUR: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas, por ESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con Calle Miranda; y por el OESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S.; constituidas dichas bienhechurías por una casa de habitación con los siguientes ambientes: cuatro (4) dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baños con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, un garaje para tres vehículos, dos pozos sépticos, un tanque de agua con capacidad para once mil litros de agua y otro tanque de agua con capacidad para quinientos litros de agua, instalación de agua potable y luz eléctrica. Instrumento que fue impugnado por la parte actora reconvenida, cuya impugnación mediante tacha de documento no fue efectuada, por lo que de conformidad a lo establecido al artículo 1359 del Código Civil tiene valor probatorio quedando demostrado que las codemandas adquirieron mediante la operación de compra venta unas bienhechurías del ciudadano M.E.R.F., titular de la cédula de identidad Nº 8.675.475, ubicadas en el lugar denominado Laguneticas, Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, alinderadas por el, NORTE: En catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.; por el SUR: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas, por el, ESTE: En dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con Calle Miranda; y por el OESTE: En dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S.; constituidas por una casa de habitación con los siguientes ambientes: cuatro (4) dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baños con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, un garaje para tres vehículos, dos pozos sépticos, un tanque de agua con capacidad para once mil litros de agua y otro tanque de agua con capacidad para quinientos litros de agua, instalación de agua potable y luz eléctrica; documento que fue impugnado, sin que se procediera a tacharlo que es la única vía de impugnación del documento autentico, por lo que se aprecia como evidencia concerniente a que las demandadas adquirieron del ciudadano M.E.R.F., las bienhechurías antes descritas.

   (ii) Titulo Supletorio declarado a favor del ciudadano M.E.R.F., evacuado ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 1º de julio de 1991, sobre unas bienhechurías ubicadas en un terreno que se dice ser propiedad de la Nación Venezolana, ubicadas en el lugar denominado Laguneticas, Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.; por el SUR: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas, por ESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con Calle Miranda; y por el OESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S., constituidas dichas bienhechurías por una casa de habitación con los siguientes ambientes: cuatro (4) dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baños con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, un garaje para tres vehículos, dos pozos sépticos, un tanque de agua con capacidad para once mil litros de agua y otro tanque de agua con capacidad para quinientos litros de agua, instalación de agua potable y luz eléctrica. Instrumento que fue impugnado por la parte actora reconvenida, no procediendo a formalizar dicha impugnación mediante la tacha de documento. En este sentido, es necesario señalar que los justificativos para p.m., dentro de los cuales se encuentran los Títulos Supletorios, son aquellos documentos que sirven para dejar constancia de un hecho, o evidenciar algún derecho, o el estado de las cosas en un momento determinado; se recurre con frecuencia a constataciones de testigos, instruidas judicialmente a espaldas de todo tercero, dichos instrumentos no se pueden presentar en un proceso a menos que se ratifiquen dentro del mismo o que hayan sido debidamente protocolizados ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectiva para que adquieran el carácter de público, es decir, es necesario que sean registrados y no adolezcan de defecto de forma capaz de acarrear su nulidad, que en su otorgamiento se hayan cumplido todas las exigencias intrínsecas y extrínsecas exigidas por la ley, para que aquel sea perfecto en su forma y capaz de comprobar válidamente el acto al cual se refiere, en consecuencia se desecha dicha probanza, toda vez que por su misma condición no es oponible a terceros y carece de valor probatorio.

   (iii) Copia certificada de documento auténtico otorgado en la Notaria Pública de Los Teques del Municipio Guaicaipuro, el día seis (6) de octubre de 1994, y el cual quedó inserto bajo el N° 72, Tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., titulares de las cédulas de identidad Nos: 4.888.594 y 5.116.078 respectivamente, le venden a los ciudadanos E.R.A.M. y DOMINGOS DE J.A. titulares de las cédulas de identidad Nos: 16.398.992 y 16.284.347 respectivamente, un bien inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por dos (2) locales con su pozo séptico, ubicado en un terreno que se dice es propiedad municipal, alinderado de la siguiente manera. Norte: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L., por el Sur: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle principal de la Lagunetica; por el Este: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S. constituido por dos (2) locales con su pozo séptico, de terreno Municipal ubicado en la Calle principal de Laguneticas, frente a la Bodega La Constancia, a 150 metros de la Alcabala. instrumento que esta Alzada aprecia, como instrumento privado reconocido, por haber sido autenticado, de conformidad con los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, como evidencia del hecho material de las declaraciones contenidas en él, porque hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones, en el sentido de que la parte actora y las codemandas celebraron una negociación en los términos expuestos sobre el bien inmueble anteriormente especificado; documento fundamental de la demanda cuya interpretación será fundamento del presente fallo.

   Durante el lapso probatorio:

   (i) Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio probatorio sino la invocación del principio de comunidad de prueba.

   (ii) Reprodujo y hizo valer en todas y cada una de sus partes los instrumentos acompañados con el escrito de reconvención, sobre lo cual, ya se pronunció esta Alzada.

   (iii) Reprodujo la confesión ficta en que incurrió el accionante reconvenido al contestar en forma genérica la reconvención que se le formuló, por cuanto no negó, no rechazó, ni contradijo con claridad los hechos expuestos en la reconvención; observando quien decide que, según las razones precedentemente expuestas, al haberse considerado que, en el presente caso, no hubo técnicamente una reconvención, mal puede haber incurrido el demandante en confesión ficta.

   (iv) Reprodujo la confesión sobre la veracidad de los hechos controvertidos la cual realizó el propio accionante DOMINGOS DE J.A., al contradecirse cuando señaló que, en el documento de compra acompañado a la demanda su comunero A.M.E.R., le vendió el 50% de los derechos que poseía sobre las bienhechurías adquiridas las cuales compraron conjuntamente, cuando indicó que “Dichas bienhechurías están constituidas por dos (02) locales comerciales, uno en la planta baja y otro en la planta alta”, que se comunican internamente con una escalera, con un pozo séptico: los cuales se encuentran construidos sobre…”

   (v) Reprodujo la confesión sobre la veracidad de los hechos admitidos por el propio accionante, cuando señaló textualmente que, “Es cierto que en fecha 06 de octubre de 1994, el ciudadano A.M.E.R. y su mandante compraron las bienhechurías que se que se mencionan en dicho documento y plano acompañado a la demanda y acogido por las demandadas reconvinientes …, que es imposible que las demandadas reconvinientes hayan acogido el plano a que hace referencia el actor, toda vez que el actor mismo afirmó textualmente que fue efectuado por el Topógrafo B. G.T., en fecha Enero 2.002, y la venta de las bienhechurías se autenticó en fecha 06 de octubre de 1994, afirmación que no solo hizo en el escrito de contestación a la reconvención propuesta, sino que también lo expuso textualmente en la diligencia cuando lo acompañó al libelo de la demanda; sobre lo cual se pronunciará esta Alzada en párrafos posteriores.

   Al respecto se observa:

   Se establece en el artículo 1401 del Código Civil:

   La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.

   Al respecto, en Sentencia N° RC-00737 de la Sala de Casación Civil, de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 02234, se estableció:

   ...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.

   En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales –cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.-, buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   Caso contrario, es decir, que el Juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas –promovidas- expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.

   Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.

   En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial. -Subrayado de la Sala-

   Del criterio trascrito de esta Sala, se desprende que la confesión espontánea en cualquier estado y grado de la causa, en actas extrañas a las probatorias, puede o no ser analizada por el sentenciador, pero, si la contraparte del confesante, quiere aprovecharse de tal confesión, deberá promoverla como prueba en su oportunidad legal.

   En el presente caso, la demandada invoca declaraciones de la parte actora que, a su decir, constituyen confesiones espontáneas, referidas éstas:

   - A haberse contradicho el demandante, al expresar que, en el documento de compra acompañado a la demanda su comunero A.M.E.R., le vendió el 50% de los derechos que poseía sobre las bienhechurías adquiridas las cuales compraron conjuntamente, cuando indicó que “Dichas bienhechurías están constituidas por dos (02) locales comerciales, uno en la planta baja y otro en la planta alta”, que se comunican internamente con una escalera, con un pozo séptico: los cuales se encuentran construidos sobre…”

   - A que el demandante señaló textualmente que, “Es cierto que en fecha 06 de octubre de 1994, el ciudadano A.M.E.R. y su mandante compraron las bienhechurías que se que se mencionan en dicho documento y plano acompañado a la demanda y acogido por las demandadas reconvinientes …, que es imposible que las demandadas reconvinientes hayan acogido el plano a que hace referencia el actor, toda vez que el actor mismo afirmó textualmente que fue efectuado por el Topógrafo B. G.T., en fecha Enero 2.002, y la venta de las bienhechurías se autenticó en fecha 06 de octubre de 1994, afirmación que no solo hizo en el escrito de contestación a la reconvención propuesta, sino que también lo expuso textualmente en la diligencia cuando lo acompañó al libelo de la demanda.

   En cuanto a la primera de las afirmaciones que, a juicio de la parte demandada, constituye una confesión judicial, quien decide encuentra que, la parte actora, en el escrito contentivo del libelo afirmó haber comprado a su anterior comunero el restante 50% de los derechos, que era su participación en la comunidad para la adquisición de las bienhechurías adquiridas de sus vendedoras, sin que se aprecie de la expresada afirmación, lo que fuera señalado por la parte demandada. De manera que, no se observa que hubiera incurrido en confesión judicial. ASÍ SE ESTABLECE.

   En lo que concierne a la segunda de las afirmaciones, no encuentra quien decide que se trate de una confesión judicial, sino de una interpretación que la parte actora le ha dado a los hechos libelados, al concatenar el plano acompañado a la demanda con el documento por el cual se realizó la negociación objeto de la controversia que se examina. ASÍ SE ESTABLECE.

   (vi) Inspección judicial, la cual fue negada su admisión por auto de fecha 19 de diciembre de 2002, (Ver F. 77) por no haber señalado los hechos que quería demostrar, sin que conste recurso alguno y por lo tanto, sin valor probatorio.

   (vii) Testimoniales de los ciudadanos H.H., J.A.G., L.M.L. y E.R.A.M., las cuales fueron negadas su admisión por auto de fecha 19 de diciembre del 2002, (Ver f. 77), por no haber señalado los hechos que quería demostrar, sin que se haya ejercido recurso alguno y, en consecuencia, sin valor probatorio.

   (viii) Posiciones Juradas, la cual fue negada su admisión por auto de fecha 19 de diciembre de 2002, (Ver f. 77), sin que se haya ejercido recurso alguno y, por consiguiente, sin valor probatorio.

   CONCLUSIONES:

   El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 10 de diciembre de 2004, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual declaró sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato interpuso el ciudadano DOMINGOS DE J.A. contra las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., y, declaró CON LUGAR la reconvención interpuesta por las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C. contra el ciudadano DOMINGOS DE J.A., todos supra identificados, condenando en costas a la parte demandante reconvenida.

   Tal como antes se acotó, en el caso sub examine, no hubo técnicamente una reconvención, sino un replanteamiento de los hechos por la parte demandada, destinados al alegato concerniente a haber dado cumplimiento a la negociación pactada, porque, según se argumentó, lo vendido no corresponde a la totalidad de la superficie del terreno donde se encuentran construidas las bienhechurías que fueron objeto de la negociación. Así afirmaron las demandadas haber vendido dos locales comerciales y un pozo séptico, adyacentes al resto de las construcciones en las que se encuentra su hogar. De manera que, a juicio de quien decide, en la revisión que se efectúa del fallo recurrido, se deja expresa constancia que siempre será modificado, puesto que de prosperar los alegatos de la parte demandada, lo procedente sería la declaratoria sin lugar de la demanda.

   Ahora bien, el demandante centra el alegado incumplimiento de las demandadas en el hecho fundamental concerniente a que no le se le efectuó la tradición legal de la totalidad de lo que adquiriera, argumentando que, las bienhechurías que le fueron vendidas se encuentran comprendidas dentro de los linderos expresados en el documento contentivo de la negociación y que constan del levantamiento topográfico que anexó a la demanda, cuyo plano fue desechado del proceso, por las razones que se esgrimieran anteriormente. De manera que, aunque no existe controversia en cuanto al área total del terreno en el que se encuentran construidas, la controversia se suscita en cuanto a sí como lo alega el demandante lo que adquiriera está construido en la totalidad de la superficie del terreno y, para emitir pronunciamiento cabal sobre esta circunstancia, es necesario proceder al examen de los documentos que fueron valorados por esta Alzada.

   Así pues, esta Alzada considera necesario transcribir el documento de compra venta celebrado entre las partes, para conocer del recurso ejercido:

   Entre M.C.C.G., y M.E.R.D.C., venezolanas, mayor de edad, hábiles, titulares de las cédulas de Identidad Nros: 4.888.594 y 5.116.078, respectivamente y de este domicilio, por medio del presente documento declaramos: Que damos en venta pura y simple, de manera perfecta e irrevocable a los ciudadanos DE J.A.D. y A.E.R., venezolanos, mayores de edad, hábiles, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.368.992 y 16.284.347, respectivamente y de este domicilio, un bien inmueble de nuestra exclusiva propiedad constituido por dos (2) locales con su pozo septico (Sic), el cual se encuentra ubicado sobre un terreno que se dice es de propiedad Municipal ubicado en la Calle Principal de Laguneticas, frente a la Bodega la Constancia, a 150 metros de la Alcabala, y alinderado de la siguiente manera: NORTE: En catorce metros (14mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L., SUR: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas. ESTE: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con la calle miranda y OESTE: En diez y seis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S.. El referido inmueble nos pertenece según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques el día 10 de Agosto de 1.992, quedando anotado bajo el Nº 76, tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Del referido inmueble nada se debe por concepto de impuestos Nacionales o Municipales, y sobre el mismo no pesa ningún gravámen (Sic). El precio de esta venta es por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (1500.000,oo Bs.) los cuales recibimos en dinero efectivo a nuestra entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento de este documento hacemos entrega formal del dominio y posesión de los locales a los compradores. Y yo, F.A.C., venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de Identidad Nº 4.270.806, en mi condición de conyuge (Sic) de la ciudadana M.E.R.D.C., declaro: Que autorizo la venta que hace mi conyuge (Sic). Y nosotros, DE J.A.D. y A.M.E.R., ambos identificados declaramos: Que aceptamos la venta que se nos hace en los propios términos expuestos. LAS VENDEDORAS (fdo) M.C.C.G.. (fdo) M.C. DE CARRASCO. Su conyuge (Sic) firma ilegible. LOS COMPRADORES (fdo) DOMINGOS DE J.A.. (fdo) E.R. Alvarado…

   En este sentido, el legislador estableció en la n.S. contenida en el Artículo 1264 del Código Civil “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas ".

   Asimismo, la doctrina ha establecido que el contrato es un acuerdo de voluntades, mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, creando, modificándolas o extinguir obligaciones para ambas partes, es una de las fuentes más fecundadas de las obligaciones y esta regulada por diferentes disposiciones, su el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades.

   El artículo 1.159 del Código Civil, expresamente ha establecido:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   En este sentido el artículo 1.160 ejusdem, expresa:

   … los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan en los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

   .

   En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esta voluntad.

   Nuestra norma subjetiva, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y expresadas en los contratos, siendo que a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del incumplimiento, esto es, que probada la existencia de la obligación en forma auténtica, la demandada debe evidenciar que cumplió con sus obligaciones.

   Así pues, el artículo 1167, ibidem, establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello.

   En el caso subjudice, el accionante exige el cumplimiento del contrato suscrito con las demandadas, por lo que ha debido demostrar la obligación de las demandadas, pero al realizar el pertinente estudio a las actas procesales y a.c.f.l. pruebas consignadas a los autos, especialmente el instrumento fundamental de la demanda, el cual es objeto de interpretación hermeneútica por esta Alzada, concatenado con las demás probanzas aportadas a los autos, quien decide no encuentra que la obligación de las demandadas se circunscribiera a la entrega de todas las bienhechurías que se encontraban construidas en el terreno al momento de la negociación y a esta conclusión se llega de la siguiente manera:

   - De la Inspección Judicial, practicada por el A quo en fecha 25 de junio del 2006 (ver 126 al 136), quedó evidenciado: 1º) Que el área que ocupa dicho inmueble se encuentra detrás del negocio denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L., la cual está adosada totalmente a la pared trasera del inmueble mencionado, asimismo su techo está apoyado en la pared de la fachada posterior del Local Comercial denominado Frigorífico y Charcutería El Sitio S.R.L.; 2º) Existe un pozo séptico, ubicado en el inmueble objeto de la inspección, el cual está ubicado en el patio situado en el lindero norte, a una distancia de ocho (8) metros aproximadamente de la puerta de entrada del garaje existente en el lindero Este; 3º) No pudo verificar la fluencia de aguas blancas y negras residuales, descargue dentro del pozo identificado en el particular número dos del informe. Esta probanza determina que existe una plena diferenciación entre lo que constituye un local comercial y el resto de las bienhechurías que se encuentran en el terreno.

   - Concatenado el resultado probatorio de la inspección judicial, con el contenido del documento autenticado bajo el Nº 76, Tomo 50, en los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Primera de Los Teques, en fecha 10 de agosto del 1992, contentivo de operación de compra venta efectuada entre el ciudadano M.E.R.F., titular de la cédula de identidad Nº 8.675.475 y las ciudadanas M.C.C.G. y M.E.R.D.C., evidentemente que las demandadas adquirieron de su vendedor todas las bienhechurías ubicadas en un terreno que se alinderó así: NORTE: en catorce metros (14 mts) con inmueble propiedad del señor P.E.L.; por el SUR: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 mts) con la calle Principal de Laguneticas, por ESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con Calle Miranda; y por el OESTE: en dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con terrenos ocupados por el señor J.S. y que las bienhechurías que adquirieron las demandadas estaban constituidas por una casa de habitación con los siguientes ambientes: cuatro (4) dormitorios, una sala, un comedor, una cocina empotrada, dos salas de baños con sus respectivas piezas sanitarias, un salón comedor comercial, un garaje para tres vehículos, dos pozos sépticos, un tanque de agua con capacidad para once mil litros de agua y otro tanque de agua con capacidad para quinientos litros de agua; observando quien decide que, los linderos que se señalaron en este documento de adquisición corresponden al terreno donde se encuentran construidas las bienhechurías y no a las bienhechurías en sí mismas, pues evidentemente las demandadas adquirieron unas construcciones que no pueden equipararse a dos locales comerciales y un pozo séptico, cuestión sumamente importante para la determinación de las conclusiones a las que llegó quien juzga, ya que si la intención de las demandadas hubiera sido la de vender la totalidad de las bienhechurías construidas sobre el terreno, no se había expresado en el documento de venta que lo vendido corresponde a dos locales comerciales y un pozo séptico.

   - Ciertamente que, según el certificado de enajenación de inmueble (copia simple de documento administrativo, folio 14) se desprende que lo vendido por las demandadas fueron bienhechurías; pero este documento no señala que éstas hubieran estado constituidas por todas las construcciones edificadas en un terreno que no se determina y, por lo tanto, tampoco se alindera. De manera que, no se aprecia que hiciera prueba a favor de la posición del actor, pues aun cuando se señala como precio de adquisición de lo vendido la suma de Bs.1.100.000, cantidad que coincide con lo expresado en el documento de adquisición de las demandadas, evidentemente que, si las demandadas adquirieron en el año 1992 una serie de construcciones distintas a los dos locales que vendieran en 1994, el valor de adquisición de lo vendido deviene además de las reformas que hubieron de efectuar para construir los locales que vendieran.

   - Del documento otorgado en la Notaria Pública de Los Teques del Municipio Guaicaipuro, el día seis (6) de octubre de 1994, y el cual quedó inserto bajo el N° 72, Tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual las demandadas venden al actor, se desprende claramente que lo dado en venta estaba constituido por dos locales comerciales y un pozo séptico. Nótese que, en lo que adquirieran las demandadas se encuentran comprendidos dos pozos sépticos y una serie de construcciones no asimilables a locales comerciales, salvo lo que se refiere al salón comedor comercial; observándose además que, refiere este documento que los locales vendidos se encuentran ubicados en un terreno que se dice es propiedad municipal, cuyos linderos se establecen en el documento. De manera que, los linderos a que se refiere el documento corresponden a la totalidad del terreno y no a los dos locales que le fueron vendidos al demandante.

   - Si se examinan las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda cuyo pronunciamiento se requiere por esta Alzada, el demandante señala que adquirió de las demandadas “las bienhechurías de los locales” de las que fueron propietarias, modificando así lo que fuera expresado en el documento en cuestión. Sin embargo, acepta el demandante con esta afirmación que lo comprado fueron locales, como así se dice en el documento en cuestión, sin que pueda derivarse del citado instrumento que las demandadas hubieran dado en venta la totalidad de las bienhechurías que se encontraban construidas en el terreno.

   En consecuencia, realizado el pertinente análisis de las pruebas aportadas a los autos, indudablemente que el actor no probó la obligación de las demandadas, habiendo quedado evidenciado que éstas, en el momento en que efectuaron la venta al actor le hicieron la tradición legal de los locales comerciales, es improcedente la acción en derecho, y mal puede el accionante pretender que se le ponga en disposición sobre un área de terreno constante de 187,70 m2, ya que la venta efectuada no fue sobre un área de terreno, sino sobre dos (2) locales comerciales, siendo en consecuencia que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, debe ser declarado sin lugar en el dispositivo del presente fallo, y dado que la reconvención propuesta por las co-demandadas, es equivalente a la fundamentación de su cumplimiento, quien juzga considera que la reconvención que había sido declarada con lugar por el A quo, es asimilable a la declaratoria sin lugar de la demanda que será expresada en el dispositivo del fallo. ASÍ SE ESTABLECE.

   Por lo tanto, habiendo quedado demostrado que en el objeto de la venta fueron dos (2) locales comerciales, cuya superficie no se determinó, pero que lógicamente estaba comprendida dentro del área total de las construcciones, que estaban edificadas en un terreno cuyas características y linderos fueron señalados anteriormente, quien decide considera improcedente en derecho la acción que fuera ejercida por el actor, pues el cumplimiento de las demandadas con respecto a los locales comerciales no fue un hecho controvertido en el proceso. ASÍ SE ESTABLECE.

   Por consiguiente, declarada sin lugar por el A quo la acción que fuera ejercida por el actor, debe confirmarse la decisión por este respecto y, en cuanto a la reconvención que fuera propuesta por la demandada, en virtud de las razones expresadas anteriormente, debe declararse que técnicamente en el presente juicio no se formuló reconvención alguna, sin que con ello se desmejore la posición de las demandadas, pues al haber prosperado las defensas que esgrimieran y que fueron asimiladas al fundamento de su cumplimiento, quien decide considera que, en el presente caso, ocurrió el vencimiento total de la parte actora. ASÍ SE ESTABLECE.

   DECISIÓN

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: